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Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.

• Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
• Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
• Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
• Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
• Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.

Das Wichtigste in Kürze

Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.

Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste

Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.

Zinswende in weiter Ferne

Die meisten Experten gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.

Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent

Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10’000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100’000 Franken!

Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil

Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.  

Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen

Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.

Konjunktur- und Zinsumfeld

Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz

In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.

Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich

Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt

Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

Bandbreite der Zinsangebote

Enorm grosse Bandbreite

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).

Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

Kreditabsicherungskosten

Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang

Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.

Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen

Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).

Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.

Preisindizes

Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht

Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23’000, bei den ETW ungefähr 38’000 Angebote pro Monat gemacht.

Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.

Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.

Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief

Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112’341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.

Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

Abschwung schreitet fort

Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.

Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.

Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.

1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer

1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018

Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.

Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.

Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).

1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.

Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.

Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.

Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.

1.4 Produkteauswahl nach Alter

Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

1.5 Produkteauswahl nach Einkommen

Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.

Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.

2. Produktauswahl in den Regionen

2.1 Regionale Unterschiede

In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:

• Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
• Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
• In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
• Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.

2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Finanzierung Einfamilienhaus

In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.

Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.

Finanzierung Eigentumswohnung

Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.

2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter

Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:

• Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
• Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
• Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
• Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
• Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
• Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).

3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.

4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich

4.1 Fazit

Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.

Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.

4.2 Ausblick und Empfehlungen

Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.

Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.

Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
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Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen  

Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.

Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.

In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.

Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.

Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen

Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv 

Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.  

Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.

Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten

Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.

Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken 

Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.   

Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.  

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent. 

Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen

Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.

Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben. 

Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.

Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.

Empfehlung

Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden. 

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Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.

Auch die Finma macht Druck

Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.

Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapital-forderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaf-ten besser zu regulieren.

Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?

Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.

Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkom-mensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Fazit

Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld

Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preis-steigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.

Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je

Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.

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Pensionskassen beklagen sich über das Negativzinsumfeld und die konservativen Anlagebestimmungen, ohne deren vorhandene Möglichkeiten auszuschöpfen. Wie eine Studie von MoneyPark zeigt, nehmen die wenigsten Pensionskassen Umschichtungen von erstklassigen Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken vor. Und dies, obwohl Hypotheken bei gleichbleibend tiefem Risiko eine zusätzliche Rendite von jährlich gut einem Prozent erzielen.

MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt.

Verschenktes Renditepotenzial

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1.3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte. Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1.3 Prozent auf sieben Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen.

Weniger Rente für die Versicherten

Der einzelne Versicherte wird so um diese zusätzliche Rendite gebracht. «Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht», kommentiert Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Studienergebnisse. Diese Entscheidung ist deshalb unverständlich, weil die BVG-Reglemente eigentlich eine signifikant höhere Hypothekarquote erlauben würden.

Träge Pensionskassen machen eine Umschichtung schwer

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen», meint Stefan Meyner, Senior Projektmanager Research bei MoneyPark. Das entsprechende Fachwissen und die aufwändige, technische Plattform werden für eine Investition in Hypotheken somit nicht mehr vorausgesetzt.

Trotzdem sind Pensionskassen nach wie vor mit rund 20 Prozent des verwalteten Vermögens in Schweizer Obligationen investiert. Um die Mindestverzinsung zu erreichen, haben sie die Aktienquote trotz des grösseren Risikos und der höheren Volatilität auf rund einen Drittel ausgebaut. Es gilt nun auch im Sinne der Versicherten, dass Pensionskassen ihre Asset-Allokation überdenken und eine grössere Investition in Schweizer Eigenheim-Hypotheken prüfen.

Weiterführende Informationen

Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen:
Studie «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen»

Lesen Sie dazu auch unseren Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?
Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.

Belehnung

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.

Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.

Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie

Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.

Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.

Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.

Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?

Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.

Festhypothek

Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.

+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
– Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten

Geldmarkthypothek

Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.

+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
– Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit

Flexibilität

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.

+  Keine feste Laufzeit
–  Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken

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