Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat im ersten Halbjahr 2019 stark an Dynamik eingebüsst. Die Prognosen gehen insgesamt von einem deutlichen Wachstumsrückgang aus. In der Eurozone mehren sich die Anzeichen gar, dass die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten in Richtung einer sich anbahnenden Rezession entgleiten.

Diese Situation dürfte weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.

Entwicklung Zinsen

Im Juli 2019 senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an. Die SNB würde bei einem solchen Schritt unter Zugzwang geraten: Es wäre zwar möglich, dass die SNB in einem solchen Fall trotzdem den SNB-Leitzins bei -0.75 Prozent belässt. Dies wäre aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins trotz niedrigem Inflationsdruck bis Ende 2019 ebenfalls um 0.25 Prozent senken muss.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Eine allfällige Leitzinssenkung hätte zum aktuellen Zeitpunkt nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen, da weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich sind. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Ein Ende des Niedrigzinsumfeldes ist derzeit nicht abzusehen. Eine Normalisierung des Zinsniveaus innert der nächsten zwei bis drei Jahre ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken Mitte 2021 lediglich rund 0.3 bis 0.4 Prozent höher notieren als heute.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass sich das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.

Treiber des Hypothekarzinses

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

• Geldpolitik des Fed, der EZB und der SNB
• Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
• Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
• Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Auch die EZB wird voraussichtlich im September 2019 eine weitere Zinssenkung kommunizieren, was die SNB in Zugzwang bringt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden. 

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst bzw. basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz. Dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.

Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 2. Quartal 2019 um 0.2 auf 3.5 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.

An ihrer heutigen Sitzung hat die US-Notenbank Fed erstmals seit über 10 Jahren eine Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozentpunkte beschlossen. Damit liegt das Zinsband neu bei 2.00 bis 2.25 Prozent.

Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings ab.

Nachdem dieser Entscheid den Erwartungen entspricht, gehen wir am Schweizer Kapitalmarkt nicht von grösseren Bewegungen der Swap-Sätze aus.

Als weitere Folge dieses Entscheides dürfte der Schweizer Franken gegenüber dem US-Dollar und dem Euro wieder stärker werden. Weitere Interventionen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens dürften unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt.

Eine Analyse des EZB-Entscheids vom 25. Juli 2019 und der Auswirkungen auf die SNB sowie die Schweizer Hypothekarzinsen finden Sie hier: EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht.

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark. 

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz in den nächsten Monaten weiter in den negativen Bereich bewegen werden. Und dieses Niveau könnte nicht nur für die nächsten Quartale, sondern sogar für die nächsten Jahre anhalten. Grund dafür ist, dass sich das Wachstum der Weltkonjunktur stark abgeschwächt hat, der Handelskonflikt zwischen den USA und China ungelöst ist, geopolitische Spannungen zunehmen und zudem kaum Inflationsdruck herrscht. Bereits heute sind die Kapitalmarktzinssätze für die Laufzeit von 15 Jahren nur wenige Basispunkte von null entfernt (Stand 18. Juli 19 bei +0.07%).

Negative Hypothekarzinsen unwahrscheinlich

Die Zinsen sind auf dem Sinkflug – aber was bedeutet das genau? Hierbei gilt es zwischen den Kapitalmarktsätzen, also den Sätzen, zu denen sich die Banken refinanzieren (Swap-Sätze), sowie den Hypothekarzinssätzen zu unterscheiden. Erstere richten sich nach dem Markt und reflektieren somit die Einschätzung und Prognosen der Marktteilnehmer. Die Hypothekarzinsen jedoch werden von den Anbietern individuell und strategisch nach eigenem Ermessen festgelegt. Die Hypothekarnehmer können daher leider nicht davon ausgehen, dass die Hypothekarzinsen in gleichem Masse wie die Kapitalmarktsätze sinken. Entgegen anderer Einschätzungen und ersten Beispielen in ausländischen Märkten (Dänemark) gehen wir daher nicht von negativen Hypothekarzinssätzen für Schweizer Hypothekarnehmer aus – völlig unabhängig davon, wie tief die Swap-Sätze sinken. Eine wichtige Rolle dafür dürfte die unterschiedliche Ausgangslage der Hypothekargeber spielen.

Hypothekarstrategie divergiert pro Anbietergruppe

Banken: Verzicht auf Negativzinsen für Spargelder dezimiert den Ertrag

Die Margen der Banken geraten immer stärker unter Druck. Für Banken, die für die Hypothekarvergabe klassischerweise Spargelder verwenden, ist jede Reduktion der Hypothekarzinsen mit weiteren Margeneinbussen verbunden. Denn die einfache «Milchbüechli»-Rechnung des Zinsdifferenzgeschäfts geht bei einem zu tiefen Zinsniveau nicht mehr auf: So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken. Wir gehen aktuell allerdings nicht davon aus, dass Bankinstitute es wagen, flächendeckend Negativzinsen auf Sparguthaben einzuführen. Die Banken finden jedoch andere Wege zur stärkeren «Bestrafung» des Kleinsparers: Vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken verrechnen Banken vermehrt die vereinbarten Strafzinsen für den vorzeitigen Bezug von Termin- und Spargeldern. Dieser Trend wird sich fortsetzen.

Pensionskassen und Versicherungen: Eine Frage der Anlagealternativen

Pensionskassen und Versicherungen haben einen etwas anderen Blickwinkel (siehe «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»). Für sie geht es darum, ihr langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in möglichst optimalem Rendite-Risiko-Verhältnis anzulegen. Wie eine unserer Studien (siehe «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen») belegt, schneidet dabei eine Anlage in Schweizer Eigenheim Hypotheken gegenüber erstklassigen Schweizer Anleihen deutlich besser ab. Allerdings ist, angesichts der weiter steigenden Börsenkurse, die Verlockung wohl gross, (noch) stärker in die boomenden Aktienmärkte oder direkt in Immobilien zu investieren.

Alternativ könnten die Vorsorgeeinrichtungen im Rahmen der Asset Allokation auch in Anleihen mit schlechteren Ratings ausweichen. Da dies allerdings eine Verschiebung des Risiko-Rendite-Profils bedeuten würde, gehen wir davon aus, dass viele Pensionskassen stattdessen den Aufbau eines Hypothekarportfolios weiter vorantreiben werden. Dies auch vor dem Hintergrund der Zunahme warnender Stimmen zur Überhitzung am Markt für Renditeliegenschaften (siehe: Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»). Beim Aufbau eines Hypothekarportfolios werden diese Hypotheken-Anbieter ebenfalls keine unnötigen Rendite-Eingeständnisse machen.

Einfluss sinkender Swap-Sätze auf die Hypothekarzinsen

Kein Anbieter wird negative Hypothekarzinsen verrechnen

Was würden die Hypothekaranbieter also tun, wenn sich die langfristigen Swap-Sätze gegen minus ein Prozent entwickeln würden? Wir haben mit diversen Marktteilnehmern über dieses – zum jetzigen Zeitpunkt eher unrealistische – Szenario gesprochen. Die meisten Institute haben sich eine Untergrenze gesetzt, wie weit sie die Hypothekarzinsen im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen reduzieren. Diese Untergrenze ist bei allen befragten Instituten momentan über null, auch wenn alle Anbieter den Markt und ihre Konkurrenz genau beobachten. Die Hypothekarzinsen werden also bei der breiten Masse der Hypothekaranbieter im positiven Bereich bleiben, unabhängig davon, wie sich die Swap-Sätze entwickeln. Ausgenommen davon sind Spezialfälle oder Einzelgeschäfte, welche zwischen zwei Grossparteien individuell vereinbart und abgewickelt werden.

Der Entscheid von positiven Hypozinsen ist auch dahingehend nachvollziehbar, als die Banken 2015 die Verträge der Libor-Hypotheken zu ihren Gunsten angepasst haben. In den neuen Verträgen wird für den Libor-Satz, der als Basis und Berechnungsgrundlage für den Hypothekarzins dient, eine Untergrenze von null eingeführt. So lange der Libor-Satz im negativen Bereich liegt, zahlt der Kunde als Hypothekarzins nur die vereinbarte Marge. Ein Hypothekarzins, der gegen null tendiert oder sogar negativ wird, ist so vertraglich nicht mehr möglich. Die Hypothekaranbieter werden bei Festhypotheken kaum von dieser Praxis abweichen.

Tiefere Hypothekarzinsen bei langen Laufzeiten

Gerade bei kurzen bis mittleren Laufzeiten dürften daher die Konditionen demnächst den Boden gefunden haben. Die Schmerzgrenze einer kostendeckenden Mindestmarge dürfte mittlerweile sichtbar oder schon erreicht sein. Ein gewisses Potential besteht aber noch am langen Ende: Hier könnte durch eine Ausweitung des Angebotes auf Laufzeiten über zehn Jahre dem Margenschwund, zumindest kurzfristig, Einhalt geboten werden. Angenehmer Nebeneffekt ist die Erzielung einer langen Kundenbindung. Erste Tendenzen in diese Richtung sind denn auch bereits im Produktangebot von mehreren Kantonalbanken ersichtlich. Seit Kurzem bieten diese Institute vielfach nun auch Laufzeiten von 11 bis 15 oder gar 20 Jahre an. Aber auch die zehnjährigen Festhypotheken, die es heute bereits ab 0.73 Prozent gibt, würden wohl spätestens bei 0.30 bis 0.40 Prozent ihre Tiefstwerte finden..

Empfehlungen für Hypothekarnehmer

Wie sollen sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten? Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die Sie als Hypothekarnehmer wissen sollten:

• Bei Abschlüssen in den nächsten Monaten sind die Konditionen für Festhypotheken ab zehn Jahren sehr attraktiv, gerade im Vergleich zu kurzen bis mittleren Laufzeiten.
• Die Ausstiegsbedingungen sind bei Laufzeiten ab zehn Jahren besonders wichtig und sollten daher überprüft werden. Mittlerweile gibt es Anbieter, die «zahlbare» Bedingungen offerieren. Beispielsweise ermöglichen gewisse Anbieter einen Ausstieg ohne Kostenfolge bei einem Verkauf der Liegenschaft. Gewisse Pensionskassen offerieren ausserdem eine Switch-Möglichkeit von Festhypotheken in längerfristigere Festhypotheken, was eine flexiblere Finanzierungsplanung ermöglicht.
• Für Hypothekarnehmer, welche mit dem Abschluss der Hypothek noch einige Monate abwarten können und an weiter sinkende Kapitalmarktsätze glauben, ist es eine valable Option, zuzuwarten. Voraussetzung dazu ist allerdings eine enge Überwachung des Konditionenverlaufs.
• Der Vergleich der Anbieter bleibt auch in Niedrigzinsphasen ein absolutes Muss: Der Preisunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist seit einigen Monaten extrem hoch und kann bis zu 100 Basispunkte auf derselben Laufzeit betragen.
• Welches Produkt mit welcher Laufzeit gewählt wird, sollte aber immer individuell bestimmt werden. Idealerweise erfolgt dazu eine Beratung durch einen unabhängigen Hypothekarspezialisten.
• Eine Hilfe zur Wahl der Laufzeit kann folgende Berechnung sein: Sie bestimmen eine Gesamtperiode für die Budgetierung der Zinskosten (z.B. 15 Jahre / Szenario 1). Danach berechnen Sie die aktuellen Zinskosten einer Festhypothek über diese gesamte definierte Periode. Anschliessend werden die Kosten von zwei kürzeren Festhypotheken (z.B. 5 und 10 Jahre / Szenario 2) gegenübergestellt und berechnet, was eine anschliessende Festhypothek über die Restperiode maximal kosten darf, um noch eine Zinsersparnis zu erzielen.

Einer unserer Hypothekarspezialisten wird Ihnen gerne im persönlichen Gespräch und mit Hilfe unseres Zinsschwellenrechners berechnen, welches Hypothekarmodell Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zinserwartungen am besten entspricht.

Fazit

Für weiter sinkende Hypothekarzinsen bei kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken sehen wir kaum Potential. Bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten wird im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen die Konkurrenzsituation spürbar zunehmen. Daraus dürften seitens der Anbieter durchaus weitere Preiszugeständnisse hervorgehen.

Durch weitere Zinssenkungen könnte die ungewohnte Situation entstehen, dass eine fünfjährige Festhypothek kaum weniger als eine 15-jährige kostet. Das heisst, dass die Zuschläge für eine längere Laufzeit extrem klein bzw. sogar ganz wegfallen würden. Bereits jetzt ist die Zinskurve sehr flach: Der Zuschlag pro Laufzeitenjahr zwischen einer fünf- und einer 15-jährigen Laufzeit betrug im Jahr 2009 noch zwölf Basispunkte. Heute liegt dieser Zuschlag nur noch leicht über sieben Basispunkte. Die 15-jährige Festhypothek ist im Vergleich zur fünfjährigen also rund 40 Prozent günstiger als noch vor zehn Jahren. Diese Differenz dürfte sich in Zukunft noch weiter verkleinern, v.a. wenn die Rückgänge der Swap-Sätze nicht mehr vollständig auf die Hypothekarzinsen übertragen werden. Des Weiteren steigen die langfristigen Zinsen gegenüber den kurzfristigen nur bei erwarteter Inflation, wovon wir jedoch weit entfernt sind.

Für Hypothekarnehmer ist dies eine komfortable Situation: Die Hypothekarzinsen werden noch mehrere Jahre tief bleiben. Nichtsdestotrotz ist ein Anbietervergleich sowie eine persönliche und unabhängige Beratung unabdinglich, um das immer breiter werdende Angebot am Markt zu überblicken und somit das individuell richtige Finanzierungsmodell zu finden.

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

Am Freitag, 12. Juli 2019 endete die Frist zur Einreichung der Stellungnahmen zur parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» (Abschaffung Eigenmietwert). Verschiedenste Parteien, Verbände, Interessensgruppen und Kantonsregierungen übermittelten der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) ihre Einschätzungen. MoneyPark hat diese Wortmeldungen zusammengestellt und äussert sich zu den nächsten Schritten sowie den Erfolgsaussichten bei der Abschaffung des Eigenmietwertes.

Ausgangslage

Die WAK-S hatte Anfang April einen Vorentwurf zum Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung publiziert und diesen in die Vernehmlassung gegeben. Der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Immobilien soll aufgehoben werden. Gleichzeitig soll eine Anpassung bei der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten und Schuldzinsen vorgenommen werden. Bei Letzterem präsentiert die WAK-S fünf verschiedene Varianten:

Variante 1:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 2:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang von 80 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 3:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen und von 50 000 Franken bei Halten einer oder mehrerer qualifizierter Beteiligungen

Variante 4:  Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen

Variante 5:   Genereller Wegfall der Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen

Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau soll auf Bundesebene abgeschafft werden. Auf kantonaler Ebene könnte die Abzugsfähigkeit weiterhin erlaubt bleiben, denn der Vorschlag sieht vor, den Kantonen die Entscheidung darüber zu belassen. Angesichts der zu erwartenden Steuerausfälle ist es allerdings nur schwer vorstellbar, dass die Kantone von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Eine Abschaffung auf Bundes- und Kantonsebene scheint realistischer. Unsere detaillierte Erläuterung zu der Ausgestaltung der Vorschläge der WAK-S finden Sie hier.

Die Stellungnahmen und Einschätzungen einiger wichtiger Wortführer sind, wie zu erwarten war, mannigfaltig.

Eher positive Statements kamen von:

Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz

Die Vorlage findet die grundsätzliche Unterstützung des HEV Schweiz. Hinsichtlich einer Anpassung der Schuldzinsabzüge favorisiert der HEV die Variante 1, gemäss welcher private Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge abzugsfähig bleiben sollen. Der HEV knüpft diese Unterstützung allerdings an die Auflage, dass es für Ersterwerber einen ergänzenden, begrenzten Schuldzinsabzug geben wird. Gleichzeitig ist für den HEV Schweiz elementar wichtig, dass die Gewinnungskosten weiterhin abzugsfähig bleiben, bei selbstgenutzten Zweitwohnungen ebenso wie bei vermieteten Renditeliegenschaften. Dies gilt insbesondere für die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen (bzw. Vermögensertrag).

Bei der zeitlichen Beschränkung des Schuldzinsabzuges für Ersterwerber auf 10 Jahre attestiert der HEV der WAK-S gar Praxisferne. Im Gleichschritt mit dem Amortisationsregeln für die zweite Hypothek sei diese Frist auf 15 Jahre zu verlängern.

Kanton Luzern

Der Luzerner Regierungsrat unterstützt den Systemwechsel. Bezüglich des Steuerabzugs favorisiert er Variante 4, sie biete am wenigsten Steueroptimierungsmöglichkeiten und am wenigsten Steuerausfälle für den Kanton Luzern.

Grünliberale Partei Schweiz

Mit wenigen Einschränkungen zeigten sich die Grünliberalen einverstanden mit der Vorlage. Abgelehnte oder zu überarbeitende Aspekte der Vorlage sind aus ihrer Sicht primär:

1. Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau muss zwingend auf Bundes- und auf Kantonsebene beibehalten werden.
2. Für Eigenheimbesitzer, die in den vergangenen Jahren massiv amortisiert haben, soll eine Übergangsfrist geprüft werden.
3. Der Ersterwerberabzug soll für eingetragene Partnerschaften gleich hoch sein wie für Ehepaare.

Casafair – Verband der umweltbewussten und verantwortungsvollen EigentümerInnen

Casafair unterstützt den vollständigen Systemwechsel, sprich die Abschaffung des Eigenmietwertes unter gleichzeitiger Aufhebung der Steuerabzüge. Es wird somit Variante 5 bevorzugt. Falls keine Mehrheit für den vollständigen Systemwechsel gefunden wird, wird sich Casafair für die derzeitige Handhabung einsetzen.

Ablehnende Haltung zeigen:

Finanzdirektorenkonferenz (FDK)

Nach Ansicht der FDK, dem Zusammenschluss der 26 kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren, schneidet die gegenwärtige Praxis insgesamt besser ab als die Vernehmlassungsvorlage. Handlungsbedarf bestehe deshalb nicht, handle es sich bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung doch um ein verfassungsrechtlich, ökonomisch und steuersystematisch gerechtfertigtes und ausgewogenes System. Weitere Ausführungen zur Stellungnahme der FDK publizierten wir bereits vor Monatsfrist. 

Kanton Graubünden

Die Regierung des Kantons Graubünden, ein Kanton mit einem hohen Anteil von Zweitwohnungen, erachtet die gegenwärtige Praxis als sachgerecht und gut. Sie erwartet deshalb einen Verzicht auf den Systemwechsel. Für den Abzug der Schuldzinsen habe die WAK-S keine sachgerechte Lösung gefunden. Der Vorschlag würde zu erheblichen Steuerausfällen auf kantonaler und kommunaler Ebene führen. Dies weil die Schuldzinsen auf dem selbstgenutzten Eigenheim (ohne Eigenmietwert in einem anderen Kanton) neu vom Eigenmietwert der Zweitliegenschaft (im Kanton Graubünden) in Abzug gebracht würden.

Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz

Der Mieterinnen- und Mieterverband lehnt die von der WAK-S in die Vernehmlassung gegebenen Vorschläge rundum ab. Diese würden zu einer weiteren und massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mieterinnen und Mieter gegenüber Wohneigentümerhaushalten führen. Im Weiteren kritisiert der Mieterinnen- und Mieterverband, dass einerseits die zugrundeliegenden Daten hinsichtlich künftiger Steuerausfälle nicht aktuell seien und andererseits auf veralteten Daten von gerade einmal zwei Kantonen beruhen. Auf dieser Basis sei eine Meinungsbildung problematisch.

SP Schweiz

Die SP Schweiz lehnt sämtliche Varianten des vorgeschlagenen Systemwechsels ab. Er führe

1. zu grossen Steuerausfällen
2. zu einer massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mietenden gegenüber den Wohneigentümerhaushalten
3. zur Schaffung von neuen Möglichkeiten der Steueroptimierung für wohlhabende Hausbesitzer

Die SP Schweiz zieht das aktuelle System (Eigenmietwertbesteuerung und Abzüge) einem Systemwechsel vor. Kompromissvorschläge oder Änderungsideen zur Vorlage wurden hingegen keine ins Feld geführt.

Fazit

Trotz Unterstützung aus verschiedensten Lagern schlägt der WAK-S auch klarer Gegenwind entgegen. In der jetzt präsentierten Form wird der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung nicht durchkommen, zu stark ist der Widerstand der Kantone, SP und Mieterinnen- und Mieterverband. Will die WAK-S der Vorlage zur Mehrheit verhelfen, muss sie Anpassungen vornehmen, um primär die befürchteten Steuerausfälle zu reduzieren oder im besten Fall gar zu verhindern. Es bleibt abzuwarten, ob die Unterstützung durch das bisherige Pro-Lager nicht abreisst, wenn an den Steuerthemen Arrondierungen vorgenommen werden. Zudem steht aus unserer Sicht die Zustimmung des HEV auf etwas wackligen Beinen, verbindet er doch die Unterstützung mit weitgehenden Forderungen bei der Abzugsfähigkeit der Gewinnungskosten. Just der Bereich, in dem das bisherige Kontra-Lager Anpassungen fordert – den Steuerausfällen. Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist also alles andere als ein Selbstläufer. Nichtsdestotrotz erscheint uns ein Erfolg nach wie vor möglich und durchaus realistisch.

Was sind die nächsten Schritte?

Die WAK-S wird nun die eingereichten Stellungnahmen sichten und wo nötig Anpassungen an der Vorlage vornehmen. In der Wintersession im Dezember diesen Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession 2020, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.

Ergänzend hierzu auch unser Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz sowie die Wohntraumstudie 2018/2019 von MoneyPark und alaCasa.ch.

Das könnte Sie auch noch interessieren: Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

MoneyPark zeigt in einer neuen Studie die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber auf. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.