MoneyPark bleibt auf Wachstumskurs und zählt erstmals über 300 Mitarbeitende
Wir befinden uns trotz Corona-Krise weiterhin auf starkem Wachstumskurs: 300 Mitarbeitende schweizweit zählen wir per 1. August 2020 bereits! Auch während des Lockdowns war die Kundennachfrage nach unabhängiger Hypothekarberatung beinahe unverändert hoch, wodurch wir an der Schaffung von 100 neuen Arbeitsplätzen im laufenden Jahr festhalten.
Keine acht Jahre nach der Gründung sind schweizweit über 300 Mitarbeitende für uns tätig. Während der Corona-Lockdown für viele Firmen das Einstellen aller Wachstums- und insbesondere auch Rekrutierungspläne bedeutete, verfolgen wir weiterhin die für das Jahr 2020 gesetzten Ziele. Wir rekrutierten auch während der Corona-Krise und insbesondere der anspruchsvollen Lockdown-Phase mit Vollgas weiter. Damit bleiben wir auf gutem Weg, unser Ziel von 100 neuen Arbeitsstellen für das Jahr 2020 zu erreichen.
MoneyPark ist trotz Corona auf Zielkurs
Die Realisierung von unserer Vision, einen transparenteren und einfacher zugänglichen Hypothekar- und Immobilienmarkt für Kundinnen und Kunden zu schaffen, beschäftigt uns jeden Tag und lässt unsere Firma operativ und personell stetig wachsen. Wir durften in den ersten sieben Monaten trotz Corona Tausende Kundinnen und Kunden beraten, was uns sehr freut.
Ausbau der bestehenden Filialen
Die personelle Expansion bedingt auch den Ausbau unserer über 25 MoneyPark-Filialen schweizweit. Im ersten Halbjahr 2020 sind bereits die Filialen in St. Gallen, Lausanne, Genf, Chur und Baden in grössere Standorte mit zusätzlichen Beratungsräumen und Platz für mehr Kundenberaterinnen und -berater sowie Kreditspezialisten im Servicing-Geschäft umgezogen oder haben ihre bisherigen Flächen vergrössert. Die Filialen in Basel, Zug und Winterthur werden noch dieses Jahr folgen und ebenfalls an grössere und zentralere Standorte verlegt. Denn: Die Kundennachfrage nach unabhängiger Beratung rund um das Thema Immobilie ist unverändert hoch. Entsprechend suchen wir in diesem Bereich weiterhin Talente.
MoneyPark als attraktiver Arbeitgeber
Um diese Talente von MoneyPark zu überzeugen, investieren wir noch mehr in die technische und vertriebliche Aus- und Weiterbildung. Die MoneyPark Academy schult neue Mitarbeitende in einer auf dem schweizerischen Markt einzigartig vielfältigen Kombination aus digitalen Plattform- und Toolkenntnissen, Kundendialog und Fachkompetenz und bietet gleichzeitig eine strukturierte Ausbildung für junge Talente aus der Finanzbranche. Wir investiert zudem stetig in attraktive Arbeitsbedingungen.
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Zinsprognose bis Ende 2021 - Hypothekarzinsen bleiben tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die auf dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar. Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) zudem gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU zu halten.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Der Ausbruch des Corona-Virus anfangs Jahr und darauffolgende Lockdown-Massnahmen um den gesamten Globus verursachten dramatische Schäden in der Weltwirtschaft. Mittlerweile gehen zwar die meisten Experten davon aus, dass der Tiefpunkt des konjunkturellen Absturzes in der Schweiz durchschritten ist. Die Lage in der Binnenwirtschaft hat sich denn auch rascher als angenommen verbessert. Das heisst aber keineswegs, dass die Krise bereits überstanden ist.
Anlass zur Sorge bereitet insbesondere der für die Schweiz sehr wichtige Exportsektor. Mit Ausnahme der Pharmabranche sind alle Exporte inklusive des Tourismus mit aller Härte vom Einbruch der Weltkonjunktur betroffen. Nebst den Absatzschwierigkeiten im Welthandel drohen sich auch die Handelskonflikte nochmals zu verschärfen. Wie die OECD berichtet, seien in den letzten Wochen als Folge davon viele neue Handels-Restriktionen entstanden. Diese Entwicklung dürfte die Weltkonjunktur zusätzlich belasten.
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Börsencrash anfangs März und der Shutdown liessen die hiesigen Hypothekarzinsen aufgrund des Ausverkaufs bzw. des Liquiditätsbedarfs am Kapitalmarkt kurzzeitig massiv in die Höhe schnellen. Als sich aber die ersten Unsicherheiten gelegt und, nicht zuletzt nach raschen und massiven Eingriffen der Regierungen und Zentralbanken, rasch auch an den Börsen und Kapitalmärkten wieder eine Erholung eingesetzt hat, sind die Hypothekarzinsen wieder auf das Niveau von anfangs Jahr gesunken.
Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir in den nächsten Monaten keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten machen einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die SNB gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem wird der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass Kunden vom Preisdruck profitieren.
- Wir erwarten, dass der Schweizer Arbeitsmarkt stark betroffen wird, sich aber einmal mehr als resistent und relativ rasch erholend präsentiert. Dies wiederum lässt das Risiko für einkommensbedingte Kreditausfälle beherrschbar erscheinen und gibt aktuell keinen Anlass, ausfallbedingt höhere Kreditkosten zu antizipieren.
Entwicklung Eigenheimpreise
Die Corona-Krise hat nur kurzzeitig zu einem tieferen Transaktionsvolumen von Immobilien geführt. Wir gehen derzeit davon aus, dass sowohl das Angebot wie auch die Nachfrage nach Eigenheimen in den nächsten Monaten wieder zunehmen wird. Erste Anzeichen in diese Richtung sind bereits deutlich sichtbar. Zudem rechnen wir damit, dass sich, sobald sich ein Ende der Corona-Krise abzeichnet, auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims nochmals an Bedeutung gewinnen. Insbesondere auch die Aussicht auf tiefere Wohnkosten dürfte den Eigenheim-Wunsch stärken.
Treiber des Hypothekarzinses
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der US-amerikanischen Notenbank (Fed), der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. weltweite Lösungen aus der Corona-Krise, Rahmenabkommen Schweiz/EU etc.)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaft weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab und wird die Corona-Krise vermutlich besser und schneller verkraften. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Die Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog jedoch aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Durch den Ausbruch des Corona-Krise liegt der Leitzins in den USA mittlerweile ebenfalls bei null Prozent. Auch die EZB wird voraussichtlich ihren Leitzins weit über 2020 hinaus bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses weiterhin verwehrt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell auch weiterhin nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko und haben hohe Plan- und Budgetsicherheit, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre mit zum Teil attraktiven Ausstiegsoptionen. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm in den letzten Jahren laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird meist in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Bisher diente der Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken. Da dieser jedoch per Ende 2021 eingestellt wird, wechseln die Hypothekaranbieter nun schrittweise zum Saron (Swiss Average Rate Over Night) als Basis zur Berechnung des Hypothekarzinssatzes. Dabei ändern sie auch oft die sonstigen Vertragsbestimmungen: Bei gewissen Anbietern ist die Grundlaufzeit bei der Saron-Hypothek wesentlich kürzer, als sie bei der Libor-Hypothek war.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis Ende 2021
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Ein Schritt Richtung Normalität, auch bei den Hypothekarzinsen - Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Nach gut einem Monat (partiellem) Lockdown haben sich die Kapitalmärkte etwas beruhigt. Was das für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und Immobilienkäuferinnen und -käufer heisst, erfahren Sie in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020.
Makroökonomische Lage
Erste Prognosen zum BIP-Wachstum 2020
Nach und nach zeichnen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise ab und die Experten rund um den Globus passen ihre Wachstumsprognosen für die Wirtschaft massiv nach unten an. Verschiedentlich wird auch von einer Rezession gesprochen, ein Szenario, das bis vor rund 6 Wochen, zumindest für die Schweiz, als eher unrealistisch galt.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) schätzt die Lage schlimmer ein als in der Finanzkrise (2008) und erwartet für 2020 ein Rückgang der globalen Wirtschaftsleistung um drei Prozent. Im Januar prognostizierte er noch ein globales Wachstum von 3.3 Prozent, die Reduktion beträgt somit satte 6.3 Prozentpunkte.
Wachstumsdelle, Rezession oder Depression?
Zur Einordnung: Die gängigste Definition sieht eine Rezession als gegeben, wenn die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen nicht wächst oder rückläufig ist. Darin zeigt sich auch gleich die Schwierigkeit dieser Definition: Zum jetzigen Zeitpunkt bereits verlässliche Aussagen über die weitere Entwicklung der Weltwirtschaft zu machen, ist äusserst schwierig. Entscheidend ist und bleibt die Frage, wann und wie zügig die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen gelockert werden. Dies ist insofern ein Balanceakt, als dass keine 2. Welle riskiert werden soll.
Rückgang des Schweizer BIP um gut 6 Prozent
Der IWF prognostiziert der Schweiz für 2020 ein um sechs Prozent rückläufiges Bruttoinlandprodukt (BIP). Die Schweiz selbst, bzw. das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), erwartet gar einen Rückgang um 6.7 Prozent und eine Arbeitslosenquote (sie liegt gegenwärtig bei etwas über zwei Prozent), die sich gegen vier Prozent bewegt.
SECO mit verschiedenen Szenarien
Das SECO stützt obige Prognose auf die bislang wenigen «harten» Daten, die für März und April zur Verfügung stehen. Die Prognoseunsicherheit muss daher als ausserordentlich gross bezeichnet werden. Ein alternatives Szenario sieht das SECO, wenn die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen im In- und Ausland nochmals rund einen Monat bestehen bleiben. Dann wird für 2020 gar ein Rückgang des BIP von über sieben Prozent prognostiziert. Das extremste Szenario zeichnen die Experten des Bundes unter der Annahme, dass die Massnahmen erst ab Juni schrittweise gelockert würden und es zu ökonomischen Zweitrundeneffekten wie Entlassungswellen und Insolvenzen bzw. Kreditausfällen in grosser Zahl käme. Unter diesen Vorzeichen wäre von einem negativen Wirtschaftswachstum für 2020 von mehr als zehn Prozent auszugehen.
Globaler Hoffnungsschimmer für 2021
Jede Krise hat auch ein Ende und so sollte neben all den negativen Einschätzung für dieses Jahr auch eine Prognose für das kommende Jahr gewagt werden. Für 2021 geht der IWF von einem globalen Wirtschaftswachstum von 5.8 Prozent aus. Dies würde die Delle von 2020 (Rückgang um drei Prozent) mehr als ausgleichen und über zwei Jahre gesehen gar ein Zuwachs von gut zwei Prozent bedeuten.
Verlangsamte Erholung für die Schweiz
Für die Schweiz sieht der IWF das BIP-Wachstum im kommenden Jahr mit 3.8 Prozent nicht ganz so rosig wie die globale Erholung. Über zwei Jahre betrachtet läge das negative Wirtschaftswachstum dann bei rund 2.5 Prozent. Auch das SECO erwartet für 2021 eine langsame Erholung der Schweizer Wirtschaft, prognostiziert mit einem Wachstum von 5.2 Prozent allerdings klar zuversichtlichere Zahlen. Auf einer Zweijahres-Basis würde das BIP der Schweiz so noch knapp zwei Prozent tiefer liegen.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.22% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.72% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.50% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 37’500 |
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmärkte beruhigen sich etwas
Die Situation an den Kapitalmärkten scheint sich etwas beruhigt zu haben. In der ersten Märzhälfte wurde so ziemlich jede (vermeintlich) sichere Anlage zu Bargeld gemacht, sprich Staatsanleihen ungeachtet der Qualität und des Preises auf den Markt geworfen und somit das allgemeine Zinsniveau nach oben gedrückt. Seit Anfang April sanken die Rendite nun wieder etwas und es kehrte eine gewisse Vernunft ein, wenn auch die Zinsen noch immer höher notieren als vor der Corona-Krise.
Kapitalmarktzinsen am langen Ende gesunken
Die Swap-Sätze sanken im Zuge der oben genannten Entspannung im Laufe des Monates April ebenfalls. Vor allem die mittleren und langen Laufzeiten gingen spürbar zurück, so notiert der zehnjährige Swap aktuell bei -0.28 Prozent und damit rund 0.10 Prozentpunkte tiefer als noch vor Monatsfrist. Etwas weniger akzentuiert zeigt sich der Rückgang am ultra-langen Ende (25 und 30 Jahre) mit einigen wenigen Prozentpunkten.
Richtsätze für Festhypotheken sinken durchs Band
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im Berichtsmonat über alle Laufzeiten gesehen. Der Rückgang beträgt zwischen drei und acht Basispunkten, je nach Laufzeit der Festhypothek. Dies impliziert eine leichte Margenausweitung durch die Anbieter. Die Hypothekarsätze liegen nun nur noch rund fünf bis zehn Basispunkte über dem Stand von Ende Februar, bevor die Corona-Krise die Konditionenlandschaft durcheinanderwirbelte. Das Zinsumfeld für Hypothekarnehmer zeigt sich somit wieder um einiges freundlicher.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.72 Prozent
Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem MoneyPark Top-Satz (von MoneyPark nachverhandelte Konditionen) ist so hoch wie noch nie. Während der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek aktuell bei 1.22 Prozent liegt, kann mittels vergleichen und verhandeln ein Hypothekarzins von 0.72 Prozent erreicht werden.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020 – Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Prognose: kurzfristige Volatilitäten prägen Hypozinsen
Langfristige Prognose bleibt schwierig
Im Zuge der Entspannung an den Kapitalmärkten sank das allgemeine Zinsniveau um rund 10 Basispunkte, etwa die Hälfte des von uns vor Monatsfrist prognostizierten Rückganges. Weitere Entspannungen an den Kapitalmärkten würden zu zusätzlichen, leichten Zinsrückgängen führen. Die wenigen «harten» Daten, die hinsichtlich des tatsächlichen wirtschaftlichen Schadens bereits verfügbar sind, lassen allerdings kaum eine verlässliche Prognose zu.
Rezession hält die Zinsen tief
Eines scheint aber klar: Die sich abzeichnende Rezession bringt tendenziell tiefere Preise mit sich und das Zinsniveau geht zurück. Wir rechnen daher für die kommenden rund sechs Monate mit unverändert tiefen Zinsen. Dreht die Konjunktur wieder in den positiven Wachstumsbereich, was die Experten für 2021 prognostizieren, werden auch die Kapitalmarktsätze (Swap) wieder leicht anziehen.
Unterschiede verharren auf hohem Niveau
Wir gehen davon aus, dass die Unterschiede zwischen den allgemeinen Richtsätzen und den Top-Sätzen auch über den Sommer hinaus auf historisch hohem Niveau verharren werden. Immer wieder beobachten wir Situationen, in denen besonders Verlängerungskunden von ihrem bisherigen Hypothekarinstitut mit äusserst unattraktiven Zinssätzen «abgefertigt» werden. Wenn dann noch dazu kommt, dass sich der Kunde vor Jahren für ein Splitting der Laufzeiten entschieden hat, kann der offerierte Zinssatz gar noch unattraktiver sein. Ein Splitting der Laufzeiten bringt Hypothekarnehmer unnötig in die Abhängigkeit des finanzierenden Instituts, was dieses teilweise mit geradezu unanständig hohen Margen ausnutzt.
Verlängerung zwei Jahre vor Ablauf möglich
Ein weiteres Märchen, das (primär) Banken gerne ihren Verlängerungskunden auftischen, ist die Aussage, dass erst wenige Wochen bis maximal Monate vor Ablauf der bisherigen Hypothek verlängert oder abgelöst werden kann. Dies trifft keineswegs zu. Je nach Hypothekarinstitut können Zinssätze bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden.
Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse nutzen
Wie in der Berichtsperiode beobachtet, können Hypothekarzinsen innert weniger Tage bis Wochen durchaus signifikant schwanken. Ausschläge nach unten sollten deshalb für taktische Abschlüsse genutzt werden.
Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020
Hier die gesamte Publikation «Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020» als PDF downloaden.
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Ein Monat Lockdown: am Immobilienmarkt scheiden sich die Geister
Zwar wollen aktuell noch immer mehr als die Hälfte der Mietenden Wohneigentum kaufen – vor Beginn der Corona-Krise waren es jedoch mehr als zwei Drittel. Von denjenigen Schweizerinnen und Schweizer, die kaufen möchten, lassen sich 30 Prozent in ihren Kaufabsichten von der Corona-Krise beeinflussen. Dies geht aus zwei repräsentativen Umfragen hervor, welche wir vor und nach Corona durchgeführt haben. Während die Anzahl von Inseraten für Immobilienverkäufe gemäss einer Analyse von PriceHubble in den letzten zwei Monaten nur leicht zurückgegangen ist, hat sich diejenige für Mietobjekte um knapp 17 Prozent reduziert.
Die Corona-Krise beeinflusst den Wunsch der Schweizerinnen und Schweizer, Wohneigentum zu erwerben, erheblich. Im April 2020 gaben zwar noch immer mehr als die Hälfte (57 %) der Mieterinnen und Mieter an, Interesse am Kauf eines Eigenheimes zu haben. Im Dezember 2019, also vor Ausbruch der Corona-Krise, lag deren Anteil jedoch noch bei rund 70 Prozent. Dabei zeigt sich, dass insbesondere Mietende mit tieferen Einkommen vorerst von einem Eigenheimkauf absehen. Die Angst vor längerer Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und finanziellen Einbussen dürfte dafür verantwortlich zeichnen. Eine Investition mit grosser finanzieller Tragweite können sich also v.a. Familien mit einem kleineren Budget aktuell nicht vorstellen. Paradoxerweise wären dies jedoch gerade diejenigen Mieter, welche eine Entlastung der Wohnkosten durch den Eigenheimkauf am dringendsten gebrauchen könnten.
Eigentümer hingegen, die bereits vor Corona einen Kaufwunsch hatten, bleiben häufig bei ihren Kaufplänen. Je höher das Haushaltseinkommen, desto kurzfristiger wollen sie eine neue Liegenschaft kaufen. Eine Rolle dürfte dabei spielen, dass Eigentümer sich sowohl der möglichen Opportunitäten als auch der finanziellen Auswirkungen eines Immobilienkaufes bewusst sind.
Corona beeinflusst den Wunsch nach Wohneigentum divergierend
Von denjenigen Personen, die im April 2020 einen aktiven Kaufwunsch äusserten, lassen sich 30 Prozent von Corona in ihren Kaufabsichten beeinflussen. Die eine Hälfte davon möchte schneller als geplant kaufen. Die Gründe für diesen Entscheid sind vielfältig: Einige möchten in einer besser zu den Bedürfnissen passenden Immobilie wohnen, da die alte Liegenschaft nach der «Erfahrung Lockdown» nicht mehr passt. Andere möchten ihr Vermögen als Wertanlage in Immobilien investieren. Auch die (vermeintliche) Aussicht auf einen tieferen Kaufpreis dürfte mitspielen. Die andere Hälfte schiebt den Kauf derzeit lieber auf.
Spannendes ergibt der Blick auf die Unterschiede zwischen der Deutsch- und Westschweiz: Personen mit Kaufabsichten aus der Romandie lassen sich demnach durch Corona wesentlich stärker beeinflussen als die Deutschschweizer (43 % vs. 26 %). Vor allem der Wunsch, schneller als ursprünglich geplant zu kaufen, um nach dem Lockdown in einer passenderen Immobilie zu wohnen, wurde in der Westschweiz auffällig häufig – von jeder siebten Person – genannt. In der Deutschschweiz wurde dieses Argument nur von prozentual halb so vielen Personen erwähnt.
Die Umfrageergebnisse zeigen deutlich, dass Corona den Wohneigentumsmarkt polarisiert. Die Vergangenheit lehrt uns, dass Menschen gerade in Krisen auf vielfältige Weise reagieren. Der Kauf von Wohneigentum ist eine emotionale Entscheidung, die niemals rein rational gefällt wird. Dabei geraten Fakten, wie beispielsweise die Tatsache, dass die Wohnkosten durch den Erwerb von Wohneigentum massiv gesenkt werden könnten, verständlicherweise oft in den Hintergrund. Umso wichtiger ist es, in diesen Zeiten einen Spezialisten beizuziehen.
Anzahl Mietinserate geht zurück, Verkaufsinserate reagieren mit leichtem Rückgang
In den letzten zwei Monaten ist das Angebot von Wohnimmobilien (Anzahl Inserate) nur leicht zurückgegangen
(-2.3 %). Diese Entwicklung unterstreicht den stabilen Wert von (selbstgenutztem) Wohneigentum in der Krise. Der Eigenheimmarkt zeigt sich dabei viel stabiler und weniger volatil als der Mietermarkt. Denn die Anzahl Inserate für Mietobjekte hat sich demgegenüber um knapp 17 Prozent reduziert. Generell ist die Vermarktung von Immobilien derzeit schwierig, z.B. sind Hausbesichtigungen nur schwer möglich. Damit einhergehend dürfte auch die Zügel-Bereitschaft sinken.
«Fortgeschrittene Vermarktungsprozesse können wohl noch abgeschlossen werden. Aber wer den Plan hatte zu verkaufen, könnte aufgrund der aktuellen Unsicherheit im Markt- und Zinsumfeld nun zögerlich agieren. Das Neuangebot dürfte sich daher in den nächsten Wochen reduzieren. Ein datenbasierter Blick auf den Markt dürfte künftig noch mehr von Bedeutung sein, um Sicherheit zu schaffen. Innovative Ansätze zur digitalen Vermarktung sind daher derzeit besonders relevant. Das sehen wir bei PriceHubble deutlich anhand der Nachfrage nach unseren Lösungen», meint Markus Stadler, Co-Founder und COO von PriceHubble.
Corona-Lockdown hat (noch) keinen Einfluss auf die Angebotspreise
Auf die Immobilienpreise hat Corona bisher keinen nachweisbaren Einfluss ausgeübt. Dafür ist die betrachtete Zeitperiode für dieses Marktsegment noch zu kurz. Zwar hat die Anzahl Immobilien-Transaktionen abgenommen, denn die Prozesse der Vermarktung, Besichtigung und dem Notariat dauern aktuell länger. Auf die Angebotspreise hat sich das bisher jedoch nicht ausgewirkt, eine Marktabschwächung zeichnet sich daher (noch) nicht ab. Ein weiterhin stabiles Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert allerdings den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft, was sich nach einer länger andauernden Phase eines Nachfrage-überhanges positiv auswirken kann.
Sollte die Corona-Krise länger andauern und die Wirtschaft in eine Phase längerer Rezession mit stark erhöhten Arbeitslosenzahlen abrutschen, könnten allerdings grössere Preiskorrekturen ausgelöst werden. Auch in diesem eher unwahrscheinlichen Szenario dürfte selbstgenutztes Wohneigentum das standhafteste Segment im Markt sein.
Empfehlungen für Käufer von Wohneigentum
Gerade die aktuelle Situation eröffnet Käufern von Wohneigentum eine Reihe von Möglichkeiten. Dabei ist wichtig, folgende drei Tipps zu beachten:
- Verhandlungsspielraum nutzen: Ein weiterhin stabiles Immobilien-Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft und eröffnet so eine bessere Verhandlungsposition. Während sich der Verkäufer typischerweise durch Makler begleiten lässt, ist der Käufer historisch oft allein unterwegs. Daher kann es Sinn machen, eine Käuferberatung in Anspruch zu nehmen.
- Jetzt nach dem Traumobjekt suchen: Da die Nachfrage nach Immobilien aktuell zurückgeht, die Angebote aber derzeit nur marginal sinken, ist für Käufer jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen. Die Chance, den Zuschlag für das Traumobjekt zu erhalten, ist mit weniger Konkurrenz umso grösser.
- Unabhängige und professionelle Beratung aufsuchen: Um die (finanziellen) Auswirkungen einer Immobilientransaktion abzuschätzen, empfiehlt sich der Beizug eines unabhängigen Spezialisten, der eine persönliche Beratung bei Kauf, Finanzierung und Verkauf ermöglicht.
Zu den Umfragen
Für die Ergebnisse dieser Studie wurden zwei bevölkerungsrepräsentative Umfragen durchgeführt – eine vor der Corona-Krise im Dezember 2019, die andere nach einem Monat Lockdown im April 2020. Befragt wurden 1‘000 Personen der Deutsch- und Westschweiz im Alter von 25 bis 65 Jahren. Grafiken und detailliertere Auswertungen der Umfragen können Sie hier downloaden.
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Informationsdefizit hält bis zu 1 Mio. Mietende vom Eigenheim ab
Potenzielle Eigenheimkäuferinnen und -käufer kämpfen nicht nur mit starren Tragbarkeitsregeln und einem intransparenten Anbietermarkt, sondern leiden auch unter einem Informationsdefizit. Letzteres geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zwei Drittel der Mietenden hat Interesse, eine Immobilie zu erwerben, 41% glaubt aber die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen, obwohl die grosse Mehrheit noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert. So sind das über eine Million Mietende, welche den Weg ins Eigenheim weder suchen noch finden.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Bei der Mieterschaft ist dieser Wunsch mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%). Mietende bezahlen für ein vergleichbares Objekt mehr als doppelt so viel, wie Eigentümerinnen und Eigentümer.
Mieterschaft bezahlt mehr als doppelt so viel
Gemäss Bundesamt für Statistik kostet die Miete einer 4-Zimmer-Wohnung in der Schweiz per Ende 2019 im Durchschnitt etwas mehr als 1’500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dienen hier ein Verkehrswert von 775’000 Franken und eine Hypothek von 620’000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Für eine vergleichbare 4-Zimmer-Wohnung bezahlen Eigentümerinnen und Eigentümer somit 800 Franken pro Monat oder jährlich 9’600 Franken weniger. Diese Berechnung bezieht fürs Eigentum keine Amortisationen ein, weil es sich nicht um Ausgaben handelt, sondern um eine Art des «Zwangssparens». Durch die Amortisation wird liquides Vermögen immobilisiert, sprich der Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft erhöht. Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor würde ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken gegenüber den Mietausgaben verbleiben.
Viele trauen sich (zu Unrecht) keine Hypothek zu
Obwohl die Wohnkosten mit einem Eigenheim stark reduziert werden können, traut sich ein beachtlicher Teil von 41% der kaufinteressierten Mietenden keine Hypothek zu. Das sind 1.3 Millionen Mietende, welche glauben, die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen. Dabei hat die grosse Mehrheit davon (85% resp. 1.1 Mio.) noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert und jeder Vierte (26%) kennt das Angebot der kostenlosen Kaufpotenzialanalyse (z.B. Online Tragbarkeits– und Eigenmittel-Rechner) nicht.
Anbieter zeigen sich zunehmend flexibel
Gerade junge Familien glauben aufgrund von temporären Einkommenseinbussen und entsprechend erhöhten Tragbarkeiten keinen Hypothekaranbieter zu finden. Die gute Nachricht ist, dass die Anbieter die Situation erkannt haben und zunehmend mit grösserer Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien auf diese Entwicklung reagieren. Allerdings gilt nach wie vor: Je höher die Tragbarkeit ist, desto weniger Finanzierungspartner gewähren eine Hypothek. Gerade Versicherungen sind bei ihren Vergabekriterien sehr strikt und kaum bereit, über eine Tragbarkeit von einem Drittel hinaus zu finanzieren. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelte Banken zeigen hier mit individuelleren Tragbarkeitsberechnungsmodellen mehr Flexibilität. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Hypothekarmarkt dürfte die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle trotz erhöhter Tragbarkeit beträchtlich sein.
Es lohnt sich, das individuelle Kaufpotenzial zu analysieren. Entweder im persönlichen Gespräch mit dem Hypothekarspezialisten oder online. Zudem hilft ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Bei erhöhter Tragbarkeit (>33 %) nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern auf Angebote von Anbietern achten, die individuellere Tragbarkeitsberechnungsmodelle anwenden.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie und schon bald auch hier im Blog.
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Wohneigentumsmarkt erholt sich, unterliegt aber Corona-bedingt erhöhten Risiken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 2. Quartal 2020 um 0.2 auf 4.1 Indexpunkte an. Dies impliziert ein erhöhtes Risiko mit leicht steigender Tendenz. Damit hat sich der Index seit Ende 2018 um satte 1.3 Punkte erhöht. Das ist zwar ein hoher Wert, welcher Gefahrenpotential signalisiert, dennoch befindet sich der Wohneigentumsmarkt in einem weiterhin sehr stabilen Zustand.
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MoneyPark bleibt auf Wachstumskurs und zählt erstmals über 300 Mitarbeitende
Wir befinden uns trotz Corona-Krise weiterhin auf starkem Wachstumskurs: 300 Mitarbeitende schweizweit zählen wir per 1. August 2020 bereits! Auch während des Lockdowns war die Kundennachfrage nach unabhängiger Hypothekarberatung beinahe unverändert hoch, wodurch wir an der Schaffung von 100 neuen Arbeitsplätzen im laufenden Jahr festhalten.
Keine acht Jahre nach der Gründung sind schweizweit über 300 Mitarbeitende für uns tätig. Während der Corona-Lockdown für viele Firmen das Einstellen aller Wachstums- und insbesondere auch Rekrutierungspläne bedeutete, verfolgen wir weiterhin die für das Jahr 2020 gesetzten Ziele. Wir rekrutierten auch während der Corona-Krise und insbesondere der anspruchsvollen Lockdown-Phase mit Vollgas weiter. Damit bleiben wir auf gutem Weg, unser Ziel von 100 neuen Arbeitsstellen für das Jahr 2020 zu erreichen.
MoneyPark ist trotz Corona auf Zielkurs
Die Realisierung von unserer Vision, einen transparenteren und einfacher zugänglichen Hypothekar- und Immobilienmarkt für Kundinnen und Kunden zu schaffen, beschäftigt uns jeden Tag und lässt unsere Firma operativ und personell stetig wachsen. Wir durften in den ersten sieben Monaten trotz Corona Tausende Kundinnen und Kunden beraten, was uns sehr freut.
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Die personelle Expansion bedingt auch den Ausbau unserer über 25 MoneyPark-Filialen schweizweit. Im ersten Halbjahr 2020 sind bereits die Filialen in St. Gallen, Lausanne, Genf, Chur und Baden in grössere Standorte mit zusätzlichen Beratungsräumen und Platz für mehr Kundenberaterinnen und -berater sowie Kreditspezialisten im Servicing-Geschäft umgezogen oder haben ihre bisherigen Flächen vergrössert. Die Filialen in Basel, Zug und Winterthur werden noch dieses Jahr folgen und ebenfalls an grössere und zentralere Standorte verlegt. Denn: Die Kundennachfrage nach unabhängiger Beratung rund um das Thema Immobilie ist unverändert hoch. Entsprechend suchen wir in diesem Bereich weiterhin Talente.
MoneyPark als attraktiver Arbeitgeber
Um diese Talente von MoneyPark zu überzeugen, investieren wir noch mehr in die technische und vertriebliche Aus- und Weiterbildung. Die MoneyPark Academy schult neue Mitarbeitende in einer auf dem schweizerischen Markt einzigartig vielfältigen Kombination aus digitalen Plattform- und Toolkenntnissen, Kundendialog und Fachkompetenz und bietet gleichzeitig eine strukturierte Ausbildung für junge Talente aus der Finanzbranche. Wir investiert zudem stetig in attraktive Arbeitsbedingungen.
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Zinsprognose bis Ende 2021 – Hypothekarzinsen bleiben tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die auf dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar. Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) zudem gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU zu halten.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Der Ausbruch des Corona-Virus anfangs Jahr und darauffolgende Lockdown-Massnahmen um den gesamten Globus verursachten dramatische Schäden in der Weltwirtschaft. Mittlerweile gehen zwar die meisten Experten davon aus, dass der Tiefpunkt des konjunkturellen Absturzes in der Schweiz durchschritten ist. Die Lage in der Binnenwirtschaft hat sich denn auch rascher als angenommen verbessert. Das heisst aber keineswegs, dass die Krise bereits überstanden ist.
Anlass zur Sorge bereitet insbesondere der für die Schweiz sehr wichtige Exportsektor. Mit Ausnahme der Pharmabranche sind alle Exporte inklusive des Tourismus mit aller Härte vom Einbruch der Weltkonjunktur betroffen. Nebst den Absatzschwierigkeiten im Welthandel drohen sich auch die Handelskonflikte nochmals zu verschärfen. Wie die OECD berichtet, seien in den letzten Wochen als Folge davon viele neue Handels-Restriktionen entstanden. Diese Entwicklung dürfte die Weltkonjunktur zusätzlich belasten.
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Börsencrash anfangs März und der Shutdown liessen die hiesigen Hypothekarzinsen aufgrund des Ausverkaufs bzw. des Liquiditätsbedarfs am Kapitalmarkt kurzzeitig massiv in die Höhe schnellen. Als sich aber die ersten Unsicherheiten gelegt und, nicht zuletzt nach raschen und massiven Eingriffen der Regierungen und Zentralbanken, rasch auch an den Börsen und Kapitalmärkten wieder eine Erholung eingesetzt hat, sind die Hypothekarzinsen wieder auf das Niveau von anfangs Jahr gesunken.
Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir in den nächsten Monaten keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten machen einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die SNB gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem wird der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass Kunden vom Preisdruck profitieren.
- Wir erwarten, dass der Schweizer Arbeitsmarkt stark betroffen wird, sich aber einmal mehr als resistent und relativ rasch erholend präsentiert. Dies wiederum lässt das Risiko für einkommensbedingte Kreditausfälle beherrschbar erscheinen und gibt aktuell keinen Anlass, ausfallbedingt höhere Kreditkosten zu antizipieren.
Entwicklung Eigenheimpreise
Die Corona-Krise hat nur kurzzeitig zu einem tieferen Transaktionsvolumen von Immobilien geführt. Wir gehen derzeit davon aus, dass sowohl das Angebot wie auch die Nachfrage nach Eigenheimen in den nächsten Monaten wieder zunehmen wird. Erste Anzeichen in diese Richtung sind bereits deutlich sichtbar. Zudem rechnen wir damit, dass sich, sobald sich ein Ende der Corona-Krise abzeichnet, auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims nochmals an Bedeutung gewinnen. Insbesondere auch die Aussicht auf tiefere Wohnkosten dürfte den Eigenheim-Wunsch stärken.
Treiber des Hypothekarzinses
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der US-amerikanischen Notenbank (Fed), der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. weltweite Lösungen aus der Corona-Krise, Rahmenabkommen Schweiz/EU etc.)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaft weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab und wird die Corona-Krise vermutlich besser und schneller verkraften. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Die Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog jedoch aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Durch den Ausbruch des Corona-Krise liegt der Leitzins in den USA mittlerweile ebenfalls bei null Prozent. Auch die EZB wird voraussichtlich ihren Leitzins weit über 2020 hinaus bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses weiterhin verwehrt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell auch weiterhin nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko und haben hohe Plan- und Budgetsicherheit, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre mit zum Teil attraktiven Ausstiegsoptionen. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm in den letzten Jahren laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird meist in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Bisher diente der Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken. Da dieser jedoch per Ende 2021 eingestellt wird, wechseln die Hypothekaranbieter nun schrittweise zum Saron (Swiss Average Rate Over Night) als Basis zur Berechnung des Hypothekarzinssatzes. Dabei ändern sie auch oft die sonstigen Vertragsbestimmungen: Bei gewissen Anbietern ist die Grundlaufzeit bei der Saron-Hypothek wesentlich kürzer, als sie bei der Libor-Hypothek war.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis Ende 2021
Wohneigentumsmarkt erholt sich, unterliegt aber Corona-bedingt erhöhten Risiken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 2. Quartal 2020 um 0.2 auf 4.1 Indexpunkte an. Dies impliziert ein erhöhtes Risiko mit leicht steigender Tendenz. Damit hat sich der Index seit Ende 2018 um satte 1.3 Punkte erhöht. Das ist zwar ein hoher Wert, welcher Gefahrenpotential signalisiert, dennoch befindet sich der Wohneigentumsmarkt in einem weiterhin sehr stabilen Zustand. Weiterlesen
Corona-Sturm ist noch nicht vorbei und lässt dunkle Wolken am Konjunkturhimmel aufziehen – Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2020
Der Einbruch des Welthandels aufgrund der Corona-Krise geht unvermindert weiter. Die Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist zwar positiv, kann aber die trüben Aussichten des sehr wichtigen Aussenhandels nicht kompensieren. Verglichen mit dem Stand per Ende Mai haben sich die Swap-Sätze leicht erhöht (z.B. 10 Jahre + 5 Bps). Wir gehen davon aus, dass sich die Kapitalmarktzinsen in den nächsten Wochen weiterhin volatil verhalten. Seit ihrer Berg- und Talfahrt aufgrund der Corona-Krise sind die Hypothekarzinsen nun seit einem Monat stabil auf dem Niveau von Anfangs Jahr zu liegen gekommen. Weiterlesen
Eigentümer rücken beim Wohnen näher zusammen
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen und Bauland gilt als einer der grössten Preistreiber. Gemäss unserer aktuellsten Analyse stehen Einfamilienhäuser, welche in den letzten vier Jahren erstellt und über uns finanziert wurden, schweizweit auf weniger Landfläche als bestehende Liegenschaften. Zudem geht die Nettowohnfläche von Neubauten – auch Wohnungen – zurück. Trotzdem erachten Käuferinnen und Käufer die Grösse der Wohnfläche nach wie vor als ein entscheidendes Kriterium bei der Wahl ihrer Traumimmobilie und stellen die viel beworbene Aussicht und den Ausbaustandard dafür hinten an.
Die Nettowohnfläche von Neubauten, die in den letzten vier Jahren erstellt und über uns finanziert wurden, liegt gesamtschweizerisch 3.2 Prozent tiefer als diejenige von bestehenden Bauten. Besonders ausgeprägt ist dies in Zürich (-4.6 %) und der Zentralschweiz (-7.8 %). Die Entwicklung der Nettowohnfläche korreliert nicht zwangsläufig mit der Entwicklung der Immobilienpreise in den entsprechenden Regionen: Während die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahren in Zürich über dem Schweizer Durchschnitt lagen und somit den grösseren Rückgang der Nettowohnfläche erklären, zeichnet sich beispielsweise in der Zentralschweiz ein anderes Bild. Die Preise für Eigentumswohnungen in der Zentralschweiz haben sich lediglich im Rahmen des Schweizer Schnitts verdoppelt und trotzdem verzeichnet diese Region den grössten Rückgang bei der Nettowohnfläche. Die Ostschweiz hingegen ist die einzige Region mit leichter Zunahme der Nettowohnfläche um 1.7 Prozent.
Geburtenrate korreliert mit durchschnittlicher Nettowohnfläche
Unsere Auswertung zeigt, dass die Ostschweiz auch die Statistik der Regionen mit der grössten durchschnittlichen Nettowohnfläche anführt. Wohnen Ostschweizer Familien im Schnitt auf 153 m2, haben Zentralschweizer 149 m2, Mittelländer 147m2 und Zürcher 140 m2 zur Verfügung. Die Grösse der Liegenschaften korreliert dabei mit der Geburtenziffer in der jeweiligen Region: Je grösser die Familien, desto mehr Platz benötigen sie. Durchschnittlich leben Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz auf 145 m2, wobei Besitzer von Einfamilien-häusern eine um 50 Prozent höhere Nettowohnfläche und im Schnitt 1.5 Zimmer mehr zur Verfügung haben als Besitzer von Eigentumswohnungen.
Landflächen: Enger zusammenrücken ist angesagt
Das gleiche Bild zeigt sich bei der Landfläche von Einfamilienhäusern. In den letzten vier Jahren gebaute Einfamilienhäuser stehen gesamtschweizerisch auf 527 m2. Das sind rund 100 m2 weniger Landfläche als bei älteren Einfamilienhäusern und entspricht einem Minus von 16 Prozent. Der Rückgang ist im Mittelland (-18 %) und in Zürich (-22 %) besonders ausgeprägt. Das schweizweite Phänomen verwundert kaum, sind doch die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr gestiegen als die Einkommen und zudem ist verdichtetes Bauen Teil des Raumplanungsgesetzes des Bundes.
Trotz des grossen Rückgangs wohnen Mittelländer im Schnitt noch immer auf der grössten Landfläche (727 m2), dicht gefolgt von den Ostschweizern (723 m2). Zürcher und Nordwestschweizer hingegen müssen sich mit durchschnittlich 555 m2 Landfläche zufriedengeben. Die Grundstücke in Zürich sind somit um rund einen Viertel kleiner als in der Ostschweiz, die Bevölkerungsdichte liegt aber gleichzeitig achtmal höher.
Wunsch und Realität driften häufig auseinander
Spannend ist diese Analyse in Kombination mit den Wünschen der Schweizerinnen und Schweizer: Die diesjährige Wohntraumstudie von MoneyPark in Zusammenarbeit mit Helvetia Versicherungen und alaCasa.ch zeigt nämlich auf, dass die Wohnfläche trotz der preistreibenden Komponente ein entscheidendes Kriterium bei der Wahl einer Immobilie bleibt. Die viel beworbene Aussicht und der Ausbaustandard hingegen sind zweitrangig. Der Wunsch nach einer möglichst grossen Wohnung oder einem Haus mit entsprechendem Umschwung muss leider oftmals der Tatsache weichen, dass die finanziellen Mittel nicht (mehr) für das Wunschobjekt ausreichen. Aufgrund der über die Jahre stark gestiegenen Immobilienpreise und des Raumplanungsgesetzes wird in der Schweiz immer verdichteter gebaut. Die kleineren Flächen ermöglichen jedoch wiederum breiteren Bevölkerungsschichten, Wohneigentum zu erwerben.
Der Beizug eines unabhängigen Partners und eine professionelle Beratung helfen, die persönlichen finanziellen Möglichkeiten auszuloten und eine Immobilie zu finden, die einerseits den Wünschen und Bedürfnissen entspricht, und andererseits finanziell auch tragbar ist.
Zur Studie
Für die vorliegende Studie wurden über MoneyPark finanzierte Neubauten zur Selbstnutzung der Jahre 2016 bis und mit 2019 analysiert und mit dem Schnitt aller älteren, finanzierten Eigenheimen verglichen. Grafiken und weiterführendere Auswertungen können Sie hier downloaden.
Wohnträume kennen regionale Unterschiede
Die Ostschweizerinnen und Ostschweizer können nicht ohne ihr Eigenheim – auch nach der Pensionierung. Zürcherinnen und Zürcher haben den längsten Atem, wenn es ums Suchen geht und Genferinnen und Genfer werden am schnellsten fündig. Diese regionalen Unterschiede gehen aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. In der Nordwestschweiz gibt man gemessen am Brutto-Haushaltseinkommen am wenigsten fürs Wohnen aus und in der Zentralschweiz ist man gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen am aufgeschlossensten. Das Mittelland hingegen polarisiert kaum. Es bewegt sich bei vielen Fragen rund ums Eigenheim im Mittelfeld.
So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Nicht aber in der Ostschweiz: Neun von zehn Ostschweizerinnen und Ostschweizer wollen auch nach der Pensionierung Eigentümerin oder Eigentümer bleiben. 72 Prozent wollen in der aktuellen Liegenschaft bleiben, und 15 Prozent können sich vorstellen, eine kleinere Immobilie zu kaufen. Gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen ist man in der Zentralschweiz mit 14 Prozent am aufgeschlossensten. In der Ostschweiz spricht sich nur gerade ein Prozent für diese Wohnform aus.
Günstiger wohnen und mehr Gestaltungsfreiraum möchten alle – aber Genf und Zürich möchten auch unabhängig sein vom Vermieter
Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten, gefolgt vom Gestaltungsfreiraum (39%) und der Absicherung im Alter (38%). Das gilt für alle Regionen ausser für Zürich und die Genferseeregion. Dort befindet sich die „Unabhängigkeit vom Vermieter“ in den Top 3 zu Lasten der Absicherung im Alter. In der Genferseeregion ist die Unabhängigkeit vom Vermieter sogar der meistgenannte Grund.
Zürich sucht am längsten, Genf findet am schnellsten
Schweizweit findet nur gerade jede/r Fünfte die passende Immobilie innert drei Monaten. 39 Prozent suchen länger als ein Jahr, davon gar 12 Prozent mehr als drei Jahre. Regional sind die Unterschiede gross. Fast die Hälfte der Käuferinnen und Käufer sucht in Zürich zwischen einem und drei Jahren. In der Genferseeregion (15%) sind es signifikant weniger. Drei Viertel der Genferinnen und Genfer finden Ihr Eigenheim innert Jahresfrist.
Geht es um die Anzahl besichtigter Objekte, schauen sich die Nordwestschweizer/-innen vor dem Kauf am wenigsten Immobilien an. Gut die Hälfte findet ihre Immobilie nach der Besichtigung von maximal drei Objekten, jede/r Vierte kauft sogar die allererste Liegenschaft, die sie/er besichtigt. Ganz anders in der Genferseeregion: Nirgendwo sonst in der Schweiz werden auf der Suche nach der Traumimmobilie so viele Objekte besichtigt. Jede/r Dritte sieht sich über sechs Objekte an, jede/r Fünfte sogar über zehn bevor er/sie eine Immobilie kauft.
Eigenheim entlastet das Haushaltsbudget – besonders in der Nordwestschweiz
Und auch der Blick auf die Wohnkosten offenbart regionale Unterschiede. In der Nordwestschweiz gibt man gemessen am Haushaltseinkommen am wenigsten fürs Wohnen aus. Jede/r Fünfte bezahlt maximal 10% des Haushaltseinkommens. Im Gegensatz zur Genferseeregion oder der Ostschweiz, wo neun Prozent über 35% des Haushaltseinkommens für das Wohnen aufwenden.
Weitere spannende regionale Unterschiede der Wohnträume sind in der Wohntraumstudie zu finden.
Sparen auf dem Weg ins Eigenheim
Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Um sich diesen Traum zu erfüllen wird kräftig gespart. Insbesondere die jüngere Bevölkerung in der Stadt und Agglomeration legt viel Geld zur Seite und verzichtet auf Ausgehen und Hobbies. Dies geht aus der jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Bei den Mietenden ist dieser Wunsch mit zwei Dritteln besonders ausgeprägt. Die Mehrheit wünscht sich ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Land. Für diesen Traum legt jede/r Fünfte über 1'000 Franken pro Monat zur Seite. Spar-Champions sind die 31-40-Jährigen. Ein Drittel von ihnen spart über 1'000 Franken pro Monat, demgegenüber legt gerademal ein Viertel von ihnen überhaupt nichts zur Seite. Die Tatsache, dass die Wohnkosten bei Eigentümerinnen und Eigentümern im Budget wesentlich weniger stark zu Buche schlagen, trägt dazu bei, dass jede vierte Person mit Eigentum über 1’000 Franken sparen kann, während dies nur jeder fünften in Miete gelingt. Erstaunlich ist, dass 41 Prozent der Familien mit Kindern regelmässig sparen, während es bei denen ohne Kinder nur 29 Prozent sind. Den Männern gelingt das regelmässige Sparen mit 40 Prozent besser, als den Frauen, wo nur jede Dritte (30%) regelmässig sparen kann.
Beim Sparen tut sich der Röstigraben auf
In der Deutschschweiz wird deutlich mehr Geld für Wohneigentum zur Seite gelegt als in der Westschweiz. Diesseits des Röstigrabens spart jede/r Vierte über 1’000 Franken pro Monat gegenüber jeder/m Fünften in der Westschweiz. Schaut man noch etwas genauer hin, lässt sich erkennen, dass in Zürich und in der Nordwestschweiz mehr gespart wird als beispielsweise in der Zentralschweiz oder der Genferseeregion. Das Mittelland und die Ostschweiz liegen dazwischen.
Beim Ausgehen und bei den Hobbys wird gespart, nicht aber bei Ferien und Auto
Sparen heisst verzichten: Um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, gehen Sparerinnen und Sparer weniger aus (38 %), wohnen besonders günstig (36 %) oder verzichten auf kostenintensive Hobbys (35 %). Das Auto (20 %) und die Ferien (16 %) lassen sich nur wenige nehmen. Auch ist nur jede/r Sechste bereit, durch ein grösseres Arbeitspensum zum nötigen Kapital zu kommen. Die Jungen gehen weniger aus und verzichten eher aufs Auto, während die Älteren besser auf Ferien verzichten können. Frauen zeigen ein anderes Sparverhalten als Männer: Sie gehen weniger aus und verzichten eher auf Ferien, während Männer auf teure Hobbies und allenfalls aufs Auto verzichten. Die Steigerung des Haushaltseinkommens ist insbesondere auf dem Land und bei Frauen eine Option, um mehr Geld für die Verwirklichung des Eigenheimtraums auf die Seite legen zu können.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen und zum Thema Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie und hier im Blog.
Die «grüne Welle» hält auch beim Wohnen Einzug
90 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer geben an, dass ihnen das Thema Nachhaltigkeit beim Wohnen wichtig oder sehr wichtig ist. Dies geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zudem bestätigt die Wohntraumstudie, dass energetische Sanierungen im Trend liegen: Über die Hälfte der Eigentümerschaft hat bereits erste energetische Massnahmen umgesetzt oder plant solche. Zurückhaltender ist man gegenüber dem geplanten CO2-Gesetz, über welches schon bald wieder in der Politik debattiert wird. Befürworter und Gegner des neuen Gesetzes halten sich mit je 35% die Waage.
Für 95 Prozent der Westschweizerinnen und Westschweizer ist das Thema Nachhaltigkeit auch beim Wohnen wichtig oder sehr wichtig. In der Deutschschweiz sind es mit 89 Prozent etwas weniger, aber deutlich mehr als im Vorjahr (+21 Prozentpunkte). Sehen wir hier den «Greta-Effekt»? Es sind insbesondere die 61- bis 65-Jährigen (99 %), welche das Thema weit oben auf die Agenda setzen. Dies erstaunt nur auf den ersten Blick, denn die Altersgruppe der 61- bis 65-Jährigen kann sich Investitionen ins Eigenheim wohl am ehesten leisten. Interessant ist es zudem, zu sehen, dass die 25- bis 30-Jährigen das Thema Nachhaltigkeit mit 45 Prozent relativ stark gewichten. Es handelt sich hierbei um eine Altersgruppe, die im Durchschnitt noch keine Liegenschaft erworben hat und eventuell ein etwas idealistischeres Weltbild hat. Dem gegenüber stehen die 31- bis 50-Jährigen, welche statistisch gesehen im klassischen «Eigenheim-Kaufalter» sind und gleichzeitig in der Realität der Schweizer Immobilienpreise angekommen sind. Es scheint dann mit der "grünen Welle" nicht mehr ganz so weit her zu sein. Um die Kaufkosten in Grenzen zu halten, wird die Nachhaltigkeit beispielsweise dem Raumbedürfnis untergeordnet.
Energetische Sanierungen liegen im Trend
Über die Hälfte der Eigentümerschaft hat bereits erste energetische Massnahmen umgesetzt (36 %) oder plant solche (20 %). Ein weiteres Drittel ist interessiert, aber noch nicht genügend informiert, um die Planung anzugehen. Bei den bereits ergriffenen energetischen Massnahmen steht der Ersatz von Haushaltsgeräten der besten Effizienzklasse mit 69 Prozent klar an erster Stelle. Aber auch in die Wärmedämmung, die Heizung und die Warmwasseraufbereitung (je knapp 50 %) wurde investiert. Herr und Frau Schweizer planen insbesondere den Ersatz oder die Optimierung der Heizung (41 %) sowie das Erzeugen von Strom mittels Photovoltaik (39 %).
Befürworter und Gegner von schärferen CO2-Grenzwerten halten sich die Waage
Gefragt nach den seit geraumer Zeit diskutierten politischen Plänen, den Grenzwert für den CO2-Ausstoss von Heizungen zu senken und die CO2-Abgabe auf Heizöl zu erhöhen, halten sich Befürworter und Gegner mit je 35 Prozent die Waage. In der Deutschschweiz gibt es leicht mehr Befürworter (37 % vs. 34 %) für gesetzlich definierte Massnahmen, in der Westschweiz klar mehr Gegner (29 % vs. 38 %) eines weiteren politischen Regelwerks. Ein Viertel der Bevölkerung gibt an, beim Heizen nicht von fossiler Energie abhängig zu sein. Und nur gerade sieben Prozent sind bereit, bei höheren CO2-Abgaben auf Heizöl ihre Heizung zu ersetzen. Auffällig ist auch der Unterschied zwischen Stadt und Land: Während jede/r Dritte auf dem Land nicht von fossiler Energie abhängig ist, sind es in der Stadt nur 12 Prozent. Die Mitte bildet die Agglomeration mit 21 Prozent.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen und zum Thema Sparen für Eigenheim gibt’s in der Wohntraumstudie und hier im Blog.
Hypothekarzinsen zurück auf dem Niveau von Anfang Jahr – Einschätzung für Juni 2020
Die Corona-Krise hat die Weltwirtschaft weiterhin im Würgegriff. Solange die Epidemie weltweit nicht unter Kontrolle ist, dürfte der Niedergang der Weltkonjunktur mit aller Härte weiter voranschreiten. Die Kapitalmärkte haben sich im Mai weiter beruhigt, ebenso die Swap- und Hypothekarsätze, welche sich gegenüber dem Stand Ende April kaum verändert haben. So reduzierte sich beispielsweise der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken nur gerade um 2 Basispunkte auf 1.19 Prozent. Aufgrund der rezessiven Weltwirtschaft ist ein Anstieg des Zinsniveaus in weite Ferne gerückt. Zudem dürfte die Stabilität des (Wohn-)Immobilienmarktes weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken und der Konkurrenzkampf der Anbieter dürfte ebenfalls dazu beitragen, dass die Hypothekarzinsen auf tiefem Niveau verharren.
Makroökonomische Lage
Corona-Krise treibt Weltwirtschaft in tiefe Rezession
Das Corona Virus verursacht dramatische Schäden in der Weltwirtschaft.
Die Umsätze des Welthandels sind stark rückläufig. Zudem dürfte der Einbruch der Nachfrage bei vielen Gütern einen erheblichen Preiszerfall bewirken.
Das Bruttoinlandprodukt der Euro-Länder ist im ersten Quartal 2020 um satte 3.8 Prozent geschrumpft. Das ist der stärkste Rückgang seit Messbeginn im Jahr 1995.
Kommt eine kräftige Erholung 2021?
Gemäss der jüngsten Prognose der EU-Kommission muss im laufenden
Jahr mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung in der EU von fast acht Prozent gerechnet werden. Und dies, obwohl die Höhen der finanziellen Hilfen der Regierungen in neue Sphären gestiegen sind. Immerhin wird derzeit davon ausgegangen, dass die Erholung der Wirtschaft im EU-Raum im Jahr 2021 mit rund fünf Prozent stark ausfallen wird.
Schweiz: Grösster Wirtschaftseinbruch steht noch bevor
Auch wenn noch Daten für März und April fehlen, steht es ausser Frage, dass die Rezession auch in der Schweiz ankommen wird. Der Shutdown hat zu einem abrupten Rückgang der Produktion und der privaten Konsumausgaben geführt. Ähnliche Prognosen hat das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) Ende April für die Schweiz veröffentlicht. Im Basisszenario muss 2020 mit einer Schrumpfung des Schweizer Bruttoinlandproduktes (BIP) von knapp sieben Prozent gerechnet werden. Dagegen wird vorausgesagt, dass 2021 ein Plus von rund fünf Prozent resultieren wird.
Wirtschaftliche Überwindung noch weit weg
Trotz der nun praktisch vollständigen Aufhebung der Restriktionen dürfte eine Erholung noch einige Zeit auf sich warten lassen. Eine wesentliche Aufhellung der Konsumentenstimmung lässt derzeit (noch) auf sich warten. Zudem ist die Schweiz als Exportland stark von der Überwindung der weltweiten Corona-Krise abhängig. Insbesondere der Industrie dürften die stärksten negativen Auswirkungen in den nächsten Monaten erst noch bevorstehen.
Entwicklung der Hypothekarzinsen
Kapitalmärkte im Mai unverändert
Nach den turbulenten Monaten März und April haben sich die Kapitalmärkte beruhigt. Die Swap-Sätze sind über alle Laufzeiten hinweg innert Monatsfrist unverändert geblieben. Der zehnjährige Swap-Satz liegt per 29. Mai 2020 bei -0.35 Prozent, der fünfjährige bei -0.59 Prozent, was nur einem Basispunkt über dem Stand per Ende April entspricht.
Richtsätze für Festhypotheken stabilisieren sich
Auch die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) blieben im Mai praktisch unverändert. Der Richtsatz der fünfjährigen Festhypothek stieg um einen Basispunkt, der zehnjährige sank um zwei Basispunkte. Damit liegt die zehnjährige Festhypothek nun wieder bei 1.19 Prozent – auf dem Niveau von Januar 2020.
Unser Top-Satz für 10 Jahre bei 0.74 Prozent
Mittels vergleichen und verhandeln können noch wesentlich tiefere
Hypothekarzinsen erreicht werden. Unser nachverhandelte Top-Satz für die zehnjährige Festhypothek liegt per 29. Mai 2020 beispielsweise bei 0.74 Prozent.
Prognose
Hypothekarzinsen bleiben tief
Die kurzfristigen Zinsausschläge, welche die Corona-Krise ausgelöst hat, sind längst ausgestanden: Die Hypothekarzinsen bewegen sich wieder auf dem Niveau von anfangs Jahr. Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus in den nächsten Monaten:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht ein Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem dürfte der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass der Kunde vom Preisdruck profitiert.
Vergleichen und verhandeln ist zentral
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Ersparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder
Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Die vollständige Publikation als PDF gibt es hier.
Informationsdefizit hält bis zu 1 Mio. Mietende vom Eigenheim ab
Potenzielle Eigenheimkäuferinnen und -käufer kämpfen nicht nur mit starren Tragbarkeitsregeln und einem intransparenten Anbietermarkt, sondern leiden auch unter einem Informationsdefizit. Letzteres geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zwei Drittel der Mietenden hat Interesse, eine Immobilie zu erwerben, 41% glaubt aber die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen, obwohl die grosse Mehrheit noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert. So sind das über eine Million Mietende, welche den Weg ins Eigenheim weder suchen noch finden.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Bei der Mieterschaft ist dieser Wunsch mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%). Mietende bezahlen für ein vergleichbares Objekt mehr als doppelt so viel, wie Eigentümerinnen und Eigentümer.
Mieterschaft bezahlt mehr als doppelt so viel
Gemäss Bundesamt für Statistik kostet die Miete einer 4-Zimmer-Wohnung in der Schweiz per Ende 2019 im Durchschnitt etwas mehr als 1’500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dienen hier ein Verkehrswert von 775’000 Franken und eine Hypothek von 620’000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Für eine vergleichbare 4-Zimmer-Wohnung bezahlen Eigentümerinnen und Eigentümer somit 800 Franken pro Monat oder jährlich 9’600 Franken weniger. Diese Berechnung bezieht fürs Eigentum keine Amortisationen ein, weil es sich nicht um Ausgaben handelt, sondern um eine Art des «Zwangssparens». Durch die Amortisation wird liquides Vermögen immobilisiert, sprich der Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft erhöht. Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor würde ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken gegenüber den Mietausgaben verbleiben.
Viele trauen sich (zu Unrecht) keine Hypothek zu
Obwohl die Wohnkosten mit einem Eigenheim stark reduziert werden können, traut sich ein beachtlicher Teil von 41% der kaufinteressierten Mietenden keine Hypothek zu. Das sind 1.3 Millionen Mietende, welche glauben, die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen. Dabei hat die grosse Mehrheit davon (85% resp. 1.1 Mio.) noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert und jeder Vierte (26%) kennt das Angebot der kostenlosen Kaufpotenzialanalyse (z.B. Online Tragbarkeits- und Eigenmittel-Rechner) nicht.
Anbieter zeigen sich zunehmend flexibel
Gerade junge Familien glauben aufgrund von temporären Einkommenseinbussen und entsprechend erhöhten Tragbarkeiten keinen Hypothekaranbieter zu finden. Die gute Nachricht ist, dass die Anbieter die Situation erkannt haben und zunehmend mit grösserer Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien auf diese Entwicklung reagieren. Allerdings gilt nach wie vor: Je höher die Tragbarkeit ist, desto weniger Finanzierungspartner gewähren eine Hypothek. Gerade Versicherungen sind bei ihren Vergabekriterien sehr strikt und kaum bereit, über eine Tragbarkeit von einem Drittel hinaus zu finanzieren. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelte Banken zeigen hier mit individuelleren Tragbarkeitsberechnungsmodellen mehr Flexibilität. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Hypothekarmarkt dürfte die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle trotz erhöhter Tragbarkeit beträchtlich sein.
Es lohnt sich, das individuelle Kaufpotenzial zu analysieren. Entweder im persönlichen Gespräch mit dem Hypothekarspezialisten oder online. Zudem hilft ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Bei erhöhter Tragbarkeit (>33 %) nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern auf Angebote von Anbietern achten, die individuellere Tragbarkeitsberechnungsmodelle anwenden.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie und schon bald auch hier im Blog.
Wohntraumstudie 2020 – Schweizerinnen und Schweizer lieben ihr Zuhause
Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Für die Mehrheit soll es ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Land sein und Ruhe sowie den Blick ins Grüne ermöglichen. Dies geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Die Zufriedenheit mit den eigenen vier Wänden hat im Vergleich zum letzten Jahr nochmals stark zugenommen und erreicht Spitzenwerte. Dennoch plant jede dritte Person das geliebte Eigenheim nach der Pensionierung zu verkaufen.
Die Landliebe bestätigte sich auch in der diesjährigen Wohntraumstudie wieder deutlich: Rund die Hälfte der Schweizer Bevölkerung (45%) wünscht sich, in einer ländlichen Umgebung zu wohnen. Auf dem Land angekommen würde die grosse Mehrheit am liebsten in einem freistehenden Einfamilienhaus (54%) wohnen, das ruhig gelegen und gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist und zudem mitten in der Natur liegt. Gerade bei den Jungen und den Mietenden ist dieser Wunsch besonders gross. Die Realität zeigt jedoch, dass sich nicht alle diesen Wunsch erfüllen können. Neben finanziellen Gründen (67%) sind auch das fehlende Angebot (24%) oder die aktuelle Familiensituation (14%) die Spielverderber. Als Folge nehmen beträchtliche 40 Prozent nicht ganz freiwillig mit einer Wohnung oder einem Reiheneinfamilienhaus vorlieb.
Zwei Drittel der Mieterschaft träumen vom Eigenheim
Bei der Mieterschaft ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Immerhin jede/r dritte Eigentümerin oder Eigentümer plant, eine weitere Immobilie zu erwerben. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%), gefolgt vom Gestaltungsfreiraum (39%) und der Absicherung im Alter (38%). Es zeigt sich einmal mehr, dass mit Wohneigentum gegenüber der Miete massiv Geld gespart werden kann. Fast drei Viertel aller Eigentümerinnen und Eigentümer wenden weniger als 20 Prozent ihres Brutto-Haushaltseinkommen für die Wohnkosten auf.
Grosse Zufriedenheit der Wohneigentümer
Eigentümerinnen und Eigentümer weisen mit 98 Prozent eine überaus hohe Zufriedenheit aus – 28 Prozent sind zufrieden und 70 Prozent sogar sehr zufrieden mit ihrer aktuellen Wohnsituation. Auch bei der Mieterschaft erreicht die Zufriedenheit mit 90 Prozent einen hohen Wert, wobei 38 Prozent sehr zufrieden sind. Menschen, die auf dem Land leben, sind ausserdem zufriedener mit ihrer Wohnsituation als diejenigen in der Stadt und je älter die befragte Person ist, desto zufriedener ist sie mit der Wahl ihres Zuhauses.
Alter bringt Veränderung beim Wohnen
So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Die Pläne reichen vom Kauf einer kleineren Ersatzliegenschaft, über den Umzug in ein Mietobjekt oder in eine Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen bis hin zum Auswandern.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie 2020 und schon bald auch hier im Blog.
Viel Spass beim Durchstöbern der Wohntraumstudie 2020!
Ein Monat Lockdown: am Immobilienmarkt scheiden sich die Geister
Zwar wollen aktuell noch immer mehr als die Hälfte der Mietenden Wohneigentum kaufen – vor Beginn der Corona-Krise waren es jedoch mehr als zwei Drittel. Von denjenigen Schweizerinnen und Schweizer, die kaufen möchten, lassen sich 30 Prozent in ihren Kaufabsichten von der Corona-Krise beeinflussen. Dies geht aus zwei repräsentativen Umfragen hervor, welche wir vor und nach Corona durchgeführt haben. Während die Anzahl von Inseraten für Immobilienverkäufe gemäss einer Analyse von PriceHubble in den letzten zwei Monaten nur leicht zurückgegangen ist, hat sich diejenige für Mietobjekte um knapp 17 Prozent reduziert.
Die Corona-Krise beeinflusst den Wunsch der Schweizerinnen und Schweizer, Wohneigentum zu erwerben, erheblich. Im April 2020 gaben zwar noch immer mehr als die Hälfte (57 %) der Mieterinnen und Mieter an, Interesse am Kauf eines Eigenheimes zu haben. Im Dezember 2019, also vor Ausbruch der Corona-Krise, lag deren Anteil jedoch noch bei rund 70 Prozent. Dabei zeigt sich, dass insbesondere Mietende mit tieferen Einkommen vorerst von einem Eigenheimkauf absehen. Die Angst vor längerer Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und finanziellen Einbussen dürfte dafür verantwortlich zeichnen. Eine Investition mit grosser finanzieller Tragweite können sich also v.a. Familien mit einem kleineren Budget aktuell nicht vorstellen. Paradoxerweise wären dies jedoch gerade diejenigen Mieter, welche eine Entlastung der Wohnkosten durch den Eigenheimkauf am dringendsten gebrauchen könnten.
Eigentümer hingegen, die bereits vor Corona einen Kaufwunsch hatten, bleiben häufig bei ihren Kaufplänen. Je höher das Haushaltseinkommen, desto kurzfristiger wollen sie eine neue Liegenschaft kaufen. Eine Rolle dürfte dabei spielen, dass Eigentümer sich sowohl der möglichen Opportunitäten als auch der finanziellen Auswirkungen eines Immobilienkaufes bewusst sind.
Corona beeinflusst den Wunsch nach Wohneigentum divergierend
Von denjenigen Personen, die im April 2020 einen aktiven Kaufwunsch äusserten, lassen sich 30 Prozent von Corona in ihren Kaufabsichten beeinflussen. Die eine Hälfte davon möchte schneller als geplant kaufen. Die Gründe für diesen Entscheid sind vielfältig: Einige möchten in einer besser zu den Bedürfnissen passenden Immobilie wohnen, da die alte Liegenschaft nach der «Erfahrung Lockdown» nicht mehr passt. Andere möchten ihr Vermögen als Wertanlage in Immobilien investieren. Auch die (vermeintliche) Aussicht auf einen tieferen Kaufpreis dürfte mitspielen. Die andere Hälfte schiebt den Kauf derzeit lieber auf.
Spannendes ergibt der Blick auf die Unterschiede zwischen der Deutsch- und Westschweiz: Personen mit Kaufabsichten aus der Romandie lassen sich demnach durch Corona wesentlich stärker beeinflussen als die Deutschschweizer (43 % vs. 26 %). Vor allem der Wunsch, schneller als ursprünglich geplant zu kaufen, um nach dem Lockdown in einer passenderen Immobilie zu wohnen, wurde in der Westschweiz auffällig häufig – von jeder siebten Person – genannt. In der Deutschschweiz wurde dieses Argument nur von prozentual halb so vielen Personen erwähnt.
Die Umfrageergebnisse zeigen deutlich, dass Corona den Wohneigentumsmarkt polarisiert. Die Vergangenheit lehrt uns, dass Menschen gerade in Krisen auf vielfältige Weise reagieren. Der Kauf von Wohneigentum ist eine emotionale Entscheidung, die niemals rein rational gefällt wird. Dabei geraten Fakten, wie beispielsweise die Tatsache, dass die Wohnkosten durch den Erwerb von Wohneigentum massiv gesenkt werden könnten, verständlicherweise oft in den Hintergrund. Umso wichtiger ist es, in diesen Zeiten einen Spezialisten beizuziehen.
Anzahl Mietinserate geht zurück, Verkaufsinserate reagieren mit leichtem Rückgang
In den letzten zwei Monaten ist das Angebot von Wohnimmobilien (Anzahl Inserate) nur leicht zurückgegangen
(-2.3 %). Diese Entwicklung unterstreicht den stabilen Wert von (selbstgenutztem) Wohneigentum in der Krise. Der Eigenheimmarkt zeigt sich dabei viel stabiler und weniger volatil als der Mietermarkt. Denn die Anzahl Inserate für Mietobjekte hat sich demgegenüber um knapp 17 Prozent reduziert. Generell ist die Vermarktung von Immobilien derzeit schwierig, z.B. sind Hausbesichtigungen nur schwer möglich. Damit einhergehend dürfte auch die Zügel-Bereitschaft sinken.
«Fortgeschrittene Vermarktungsprozesse können wohl noch abgeschlossen werden. Aber wer den Plan hatte zu verkaufen, könnte aufgrund der aktuellen Unsicherheit im Markt- und Zinsumfeld nun zögerlich agieren. Das Neuangebot dürfte sich daher in den nächsten Wochen reduzieren. Ein datenbasierter Blick auf den Markt dürfte künftig noch mehr von Bedeutung sein, um Sicherheit zu schaffen. Innovative Ansätze zur digitalen Vermarktung sind daher derzeit besonders relevant. Das sehen wir bei PriceHubble deutlich anhand der Nachfrage nach unseren Lösungen», meint Markus Stadler, Co-Founder und COO von PriceHubble.
Corona-Lockdown hat (noch) keinen Einfluss auf die Angebotspreise
Auf die Immobilienpreise hat Corona bisher keinen nachweisbaren Einfluss ausgeübt. Dafür ist die betrachtete Zeitperiode für dieses Marktsegment noch zu kurz. Zwar hat die Anzahl Immobilien-Transaktionen abgenommen, denn die Prozesse der Vermarktung, Besichtigung und dem Notariat dauern aktuell länger. Auf die Angebotspreise hat sich das bisher jedoch nicht ausgewirkt, eine Marktabschwächung zeichnet sich daher (noch) nicht ab. Ein weiterhin stabiles Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert allerdings den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft, was sich nach einer länger andauernden Phase eines Nachfrage-überhanges positiv auswirken kann.
Sollte die Corona-Krise länger andauern und die Wirtschaft in eine Phase längerer Rezession mit stark erhöhten Arbeitslosenzahlen abrutschen, könnten allerdings grössere Preiskorrekturen ausgelöst werden. Auch in diesem eher unwahrscheinlichen Szenario dürfte selbstgenutztes Wohneigentum das standhafteste Segment im Markt sein.
Empfehlungen für Käufer von Wohneigentum
Gerade die aktuelle Situation eröffnet Käufern von Wohneigentum eine Reihe von Möglichkeiten. Dabei ist wichtig, folgende drei Tipps zu beachten:
- Verhandlungsspielraum nutzen: Ein weiterhin stabiles Immobilien-Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft und eröffnet so eine bessere Verhandlungsposition. Während sich der Verkäufer typischerweise durch Makler begleiten lässt, ist der Käufer historisch oft allein unterwegs. Daher kann es Sinn machen, eine Käuferberatung in Anspruch zu nehmen.
- Jetzt nach dem Traumobjekt suchen: Da die Nachfrage nach Immobilien aktuell zurückgeht, die Angebote aber derzeit nur marginal sinken, ist für Käufer jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen. Die Chance, den Zuschlag für das Traumobjekt zu erhalten, ist mit weniger Konkurrenz umso grösser.
- Unabhängige und professionelle Beratung aufsuchen: Um die (finanziellen) Auswirkungen einer Immobilientransaktion abzuschätzen, empfiehlt sich der Beizug eines unabhängigen Spezialisten, der eine persönliche Beratung bei Kauf, Finanzierung und Verkauf ermöglicht.
Zu den Umfragen
Für die Ergebnisse dieser Studie wurden zwei bevölkerungsrepräsentative Umfragen durchgeführt – eine vor der Corona-Krise im Dezember 2019, die andere nach einem Monat Lockdown im April 2020. Befragt wurden 1‘000 Personen der Deutsch- und Westschweiz im Alter von 25 bis 65 Jahren. Grafiken und detailliertere Auswertungen der Umfragen können Sie hier downloaden.
Ein Schritt Richtung Normalität, auch bei den Hypothekarzinsen – Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Nach gut einem Monat (partiellem) Lockdown haben sich die Kapitalmärkte etwas beruhigt. Was das für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und Immobilienkäuferinnen und -käufer heisst, erfahren Sie in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020.
Makroökonomische Lage
Erste Prognosen zum BIP-Wachstum 2020
Nach und nach zeichnen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise ab und die Experten rund um den Globus passen ihre Wachstumsprognosen für die Wirtschaft massiv nach unten an. Verschiedentlich wird auch von einer Rezession gesprochen, ein Szenario, das bis vor rund 6 Wochen, zumindest für die Schweiz, als eher unrealistisch galt.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) schätzt die Lage schlimmer ein als in der Finanzkrise (2008) und erwartet für 2020 ein Rückgang der globalen Wirtschaftsleistung um drei Prozent. Im Januar prognostizierte er noch ein globales Wachstum von 3.3 Prozent, die Reduktion beträgt somit satte 6.3 Prozentpunkte.
Wachstumsdelle, Rezession oder Depression?
Zur Einordnung: Die gängigste Definition sieht eine Rezession als gegeben, wenn die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen nicht wächst oder rückläufig ist. Darin zeigt sich auch gleich die Schwierigkeit dieser Definition: Zum jetzigen Zeitpunkt bereits verlässliche Aussagen über die weitere Entwicklung der Weltwirtschaft zu machen, ist äusserst schwierig. Entscheidend ist und bleibt die Frage, wann und wie zügig die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen gelockert werden. Dies ist insofern ein Balanceakt, als dass keine 2. Welle riskiert werden soll.
Rückgang des Schweizer BIP um gut 6 Prozent
Der IWF prognostiziert der Schweiz für 2020 ein um sechs Prozent rückläufiges Bruttoinlandprodukt (BIP). Die Schweiz selbst, bzw. das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), erwartet gar einen Rückgang um 6.7 Prozent und eine Arbeitslosenquote (sie liegt gegenwärtig bei etwas über zwei Prozent), die sich gegen vier Prozent bewegt.
SECO mit verschiedenen Szenarien
Das SECO stützt obige Prognose auf die bislang wenigen «harten» Daten, die für März und April zur Verfügung stehen. Die Prognoseunsicherheit muss daher als ausserordentlich gross bezeichnet werden. Ein alternatives Szenario sieht das SECO, wenn die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen im In- und Ausland nochmals rund einen Monat bestehen bleiben. Dann wird für 2020 gar ein Rückgang des BIP von über sieben Prozent prognostiziert. Das extremste Szenario zeichnen die Experten des Bundes unter der Annahme, dass die Massnahmen erst ab Juni schrittweise gelockert würden und es zu ökonomischen Zweitrundeneffekten wie Entlassungswellen und Insolvenzen bzw. Kreditausfällen in grosser Zahl käme. Unter diesen Vorzeichen wäre von einem negativen Wirtschaftswachstum für 2020 von mehr als zehn Prozent auszugehen.
Globaler Hoffnungsschimmer für 2021
Jede Krise hat auch ein Ende und so sollte neben all den negativen Einschätzung für dieses Jahr auch eine Prognose für das kommende Jahr gewagt werden. Für 2021 geht der IWF von einem globalen Wirtschaftswachstum von 5.8 Prozent aus. Dies würde die Delle von 2020 (Rückgang um drei Prozent) mehr als ausgleichen und über zwei Jahre gesehen gar ein Zuwachs von gut zwei Prozent bedeuten.
Verlangsamte Erholung für die Schweiz
Für die Schweiz sieht der IWF das BIP-Wachstum im kommenden Jahr mit 3.8 Prozent nicht ganz so rosig wie die globale Erholung. Über zwei Jahre betrachtet läge das negative Wirtschaftswachstum dann bei rund 2.5 Prozent. Auch das SECO erwartet für 2021 eine langsame Erholung der Schweizer Wirtschaft, prognostiziert mit einem Wachstum von 5.2 Prozent allerdings klar zuversichtlichere Zahlen. Auf einer Zweijahres-Basis würde das BIP der Schweiz so noch knapp zwei Prozent tiefer liegen.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.22% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.72% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.50% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 37’500 |
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmärkte beruhigen sich etwas
Die Situation an den Kapitalmärkten scheint sich etwas beruhigt zu haben. In der ersten Märzhälfte wurde so ziemlich jede (vermeintlich) sichere Anlage zu Bargeld gemacht, sprich Staatsanleihen ungeachtet der Qualität und des Preises auf den Markt geworfen und somit das allgemeine Zinsniveau nach oben gedrückt. Seit Anfang April sanken die Rendite nun wieder etwas und es kehrte eine gewisse Vernunft ein, wenn auch die Zinsen noch immer höher notieren als vor der Corona-Krise.
Kapitalmarktzinsen am langen Ende gesunken
Die Swap-Sätze sanken im Zuge der oben genannten Entspannung im Laufe des Monates April ebenfalls. Vor allem die mittleren und langen Laufzeiten gingen spürbar zurück, so notiert der zehnjährige Swap aktuell bei -0.28 Prozent und damit rund 0.10 Prozentpunkte tiefer als noch vor Monatsfrist. Etwas weniger akzentuiert zeigt sich der Rückgang am ultra-langen Ende (25 und 30 Jahre) mit einigen wenigen Prozentpunkten.
Richtsätze für Festhypotheken sinken durchs Band
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im Berichtsmonat über alle Laufzeiten gesehen. Der Rückgang beträgt zwischen drei und acht Basispunkten, je nach Laufzeit der Festhypothek. Dies impliziert eine leichte Margenausweitung durch die Anbieter. Die Hypothekarsätze liegen nun nur noch rund fünf bis zehn Basispunkte über dem Stand von Ende Februar, bevor die Corona-Krise die Konditionenlandschaft durcheinanderwirbelte. Das Zinsumfeld für Hypothekarnehmer zeigt sich somit wieder um einiges freundlicher.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.72 Prozent
Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem MoneyPark Top-Satz (von MoneyPark nachverhandelte Konditionen) ist so hoch wie noch nie. Während der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek aktuell bei 1.22 Prozent liegt, kann mittels vergleichen und verhandeln ein Hypothekarzins von 0.72 Prozent erreicht werden.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020 - Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Prognose: kurzfristige Volatilitäten prägen Hypozinsen
Langfristige Prognose bleibt schwierig
Im Zuge der Entspannung an den Kapitalmärkten sank das allgemeine Zinsniveau um rund 10 Basispunkte, etwa die Hälfte des von uns vor Monatsfrist prognostizierten Rückganges. Weitere Entspannungen an den Kapitalmärkten würden zu zusätzlichen, leichten Zinsrückgängen führen. Die wenigen «harten» Daten, die hinsichtlich des tatsächlichen wirtschaftlichen Schadens bereits verfügbar sind, lassen allerdings kaum eine verlässliche Prognose zu.
Rezession hält die Zinsen tief
Eines scheint aber klar: Die sich abzeichnende Rezession bringt tendenziell tiefere Preise mit sich und das Zinsniveau geht zurück. Wir rechnen daher für die kommenden rund sechs Monate mit unverändert tiefen Zinsen. Dreht die Konjunktur wieder in den positiven Wachstumsbereich, was die Experten für 2021 prognostizieren, werden auch die Kapitalmarktsätze (Swap) wieder leicht anziehen.
Unterschiede verharren auf hohem Niveau
Wir gehen davon aus, dass die Unterschiede zwischen den allgemeinen Richtsätzen und den Top-Sätzen auch über den Sommer hinaus auf historisch hohem Niveau verharren werden. Immer wieder beobachten wir Situationen, in denen besonders Verlängerungskunden von ihrem bisherigen Hypothekarinstitut mit äusserst unattraktiven Zinssätzen «abgefertigt» werden. Wenn dann noch dazu kommt, dass sich der Kunde vor Jahren für ein Splitting der Laufzeiten entschieden hat, kann der offerierte Zinssatz gar noch unattraktiver sein. Ein Splitting der Laufzeiten bringt Hypothekarnehmer unnötig in die Abhängigkeit des finanzierenden Instituts, was dieses teilweise mit geradezu unanständig hohen Margen ausnutzt.
Verlängerung zwei Jahre vor Ablauf möglich
Ein weiteres Märchen, das (primär) Banken gerne ihren Verlängerungskunden auftischen, ist die Aussage, dass erst wenige Wochen bis maximal Monate vor Ablauf der bisherigen Hypothek verlängert oder abgelöst werden kann. Dies trifft keineswegs zu. Je nach Hypothekarinstitut können Zinssätze bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden.
Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse nutzen
Wie in der Berichtsperiode beobachtet, können Hypothekarzinsen innert weniger Tage bis Wochen durchaus signifikant schwanken. Ausschläge nach unten sollten deshalb für taktische Abschlüsse genutzt werden.
Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020
Hier die gesamte Publikation «Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020» als PDF downloaden.
Ob Libor oder Saron: Geldmarkt- gegenüber Festhypotheken zunehmend im Hintertreffen
In der Schweiz werden erste Geldmarkt-Hypotheken angeboten, die auf dem Libor-Nachfolger Saron basieren. Mit Raiffeisen hat kürzlich einer der grossen Akteure im Hypothekargeschäft die Ablösung des Libors verkündet. Lange galt die Geldmarkt-Hypothek als die günstigste Finanzierungsform für ein Eigenheim, insbesondere für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die mit Zinsschwankungen umgehen können. Nicht nur die tiefen Zinsen, auch der Um- oder Ausstieg galt als einfach, kostengünstig und schnell realisierbar. Einige dieser Vorteile haben Bestand – auch beim Saron –, aber längst hat die Geldmarkt-Hypothek ihre Alleinstellungsmerkmale eingebüsst. Insbesondere der Spitzenplatz bei der günstigsten und flexibelsten Finanzierungsform wackelt gewaltig.
Seit längerem bereiten sich die Finanzierungsinstitute auf die Ablösung des Libor vor. Ein grosses Unterfangen, denn Hypotheken für Wohneigentum im Wert von rund 150 Mrd. Fr. basieren in der Schweiz auf dem Libor. Aufgrund des Manipulationsskandals wird dieser aber per Ende 2021 eingestellt. Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) wird in der Schweiz neu als Basis für die Geldmarkthypotheken dienen. Saron und Libor unterscheiden sich vor allem in zwei Aspekten: Während der Saron auf tatsächlichen Transaktionen und Preisen basiert, wird der Libor aus den Abmachungen zwischen Banken errechnet. Ausserdem ist der Saron ein Tagessatz, hat also eine Laufzeit von einem Tag respektive einer Nacht. Der Libor hingegen ist der Zinssatz für die Ausleihung von Geldern für eine gewisse Laufzeit, meistens drei Monate.
Umstellung von Libor auf Saron nimmt Fahrt auf
Aktuell bieten ausser Raiffeisen praktisch alle Hypothekaranbieter noch Libor-Hypotheken an, jedoch mit unterschiedlichen Bedingungen. Einige Anbieter schliessen nur noch Rahmenverträge bis Ende 2021 ab, während andere ihre üblichen Rahmenverträge von drei bis fünf Jahren beibehalten und in den Verträgen darauf hinweisen, dass während der Laufzeit die Basis für die Berechnung des Hypothekarzinses ändern wird. Eine dritte Gruppe wiederum offeriert Libor-Hypotheken ohne Rahmenvertrag, damit sie jederzeit ihre Vertragsbedingungen ändern und auf den Saron wechseln können. Bei einer allfälligen Anpassung des Hypothekarvertrages auf Ende 2021 sollten Betroffene unbedingt darauf achten, dass die Marge unverändert bleibt. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber jedoch vor, dass eine solche Vertragsänderung nicht zum Nachteil der Kundinnen und Kunden gereichen darf.
Kurz- und mittelfristige Festhypotheken günstiger als Geldmarkt-Hypotheken
Die rollierende Festlegung des Zinssatzes auf Basis des Libor oder des Saron gewährleisten den Kreditnehmerinnen und -nehmer einen marktnahen Zinssatz. Bei sinkendem Zinsniveau eine feine Sache, schliesslich sinken damit die Wohnkosten laufend. Aber: Mit der Einführung von Negativzinsen fiel der Libor im Januar 2015 unter Null. Die Negativzinsen wurden nicht an die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer weitergegeben, vielmehr besteht der Hypothekarzinssatz seither ausschliesslich aus der Marge des Finanzierungsinstituts, womit der Boden bei den laufenden Kosten erreicht ist. Ähnlich präsentiert sich die Lage bei den Festhypotheken. Auch sie wurden in den letzten Jahren immer günstiger, doch sie weisen weiteres Zinssenkungspotenzial auf. Aufgrund der flachen Zinskurve waren in der jüngsten Vergangenheit die günstigsten Hypotheken mit bis zu acht Jahren Laufzeit zum gleichen Preis oder günstiger zu haben wie die günstigste Geldmarkt-Hypothek am Markt. Bei Festypotheken ist für den Finanzierungsanbieter der administrative Aufwand während der Laufzeit geringer, ausserdem wird die Marge unterschiedlich berechnet, weshalb aktuell der Preis vieler Laufzeiten unter dem Preis für eine Geldmarkt-Hypothek liegt.
Geldmarkt-Hypotheken erfüllen kaum mehr Kundenbedürfnisse
Einen weiteren Rückschlag erlitt die Libor-Hypothek mit der Einführung von Rahmenkreditverträgen. Praktisch alle Anbieter schränken damit bei dieser Finanzierungsform die von Kundinnen und Kunden gewünschte Flexibilität für einen Anbieterwechsel oder eine Rückzahlung ein. Die Regel sind Rahmenverträge mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Zuvor war eine Anpassung auf das Ende jeder Libor-Periode möglich, also üblicherweise alle drei Monate. Es gibt bei einigen Anbietern zwar weiterhin die Möglichkeit, beim Verkauf der Liegenschaft kostengünstig auszusteigen und mehrheitlich die Option auf das Ende der nächsten Libor-Periode kostenfrei in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter zu wechseln. Dies sind aber keine Alleinstellungsmerkmale mehr.
Festhypotheken bieten immer mehr Optionen
Festhypotheken sind an fixe Laufzeiten gebunden, weshalb bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsprämie anfallen kann. Es gibt aber zunehmend Anbieter, wie beispielsweise Pensionskassen, welche insbesondere bei sehr langen Laufzeiten einen kostengünstigen oder gar kostenlosen Ausstieg ermöglichen. Vermehrt werden auch Switch-Optionen zum kostenfreien Wechsel in neue Festhypotheken angeboten. Diese Option ermöglicht während der Laufzeit einer Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek, sofern der neue Zinssatz höher ist. So kann beispielsweise bei einem erwarteten Zinsanstieg vor Ablauf der bestehenden Hypothek vorzeitig eine neue Festhypothek abgeschlossen werden. Des Weiteren ist das Risiko, bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek – beispielsweise im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft – eine teuere Vorfälligkeitsprämie bezahlen zu müssen, im aktuellen Tiefzinsumfeld gering. Denn die Chance, dass die Käuferschaft eine langjährige Hypothek von häufig unter einem Prozent übernimmt und der Kreditgeber zustimmt, ist hoch.
Interesse an Libor-Hypotheken nimmt stetig ab
Die Flexibilisierung der Festhyotheken und die tiefen Zinsen haben dazu geführt, dass sich die Nachfrage nach Libor-Hypotheken in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert hat. Während die Libor-Hypothek 2015 noch elf Prozent des Abschlussvolumens aller Hypothekarabschlüsse bei MoneyPark ausmachte, hat sich dieser Anteil auf sechs Prozent im Jahr 2019 reduziert. Im ersten Quartal 2020 schlossen MoneyPark-Kunden sogar nur noch drei Prozent der Hypothekarvolumen als Libor-Hypothek ab.
Langfristige Festhypotheken werden begehrter
Vom Nachfragerückgang der Libor-Hypotheken profitierten vorwiegend Festhypotheken mit mittleren bis längeren Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren, nicht jedoch kurzfristige Laufzeiten. Seit 2018 steigt die Beliebtheit von sehr langen Laufzeiten über zehn Jahre stetig und im ersten Quartal 2020 wurde schon ein Viertel des über MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens für elf oder mehr Jahre abgeschlossen. Das hat auch mit der Wahl des Hypothekargebers zu tun: Vor allem Pensionskassen und Versicherungen vergeben langfristige Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen. Während Versicherungen schon seit Jahren ungefähr 20 Prozent des durch MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens finanzieren, sind Pensionskassen in den letzten Jahren anteilsmässig stark gewachsen. Sie vergaben im Jahr 2019 bereits knapp einen Viertel der vermittelten Hypotheken. Der Siegeszug der Festhypotheken wird also im aktuellen Zinsumfeld weiter voranschreiten. Die Saron-Hypothek wird es vorerst ebenfalls schwer haben, gegen diesen Trend anzukommen.
RERI Q1 2020: Wohneigentum – ein Fels in der Corona-Brandung?!
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 1. Quartal 2020 um 0.2 auf 3.9 Indexpunkte an. Dies impliziert ein mittleres Risiko mit steigender Tendenz. Diese Erhöhung steht vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten mit erhöhten Arbeitslosenzahlen. Der RERI bietet zwar Anlass zur engen Beobachtung, reflektiert aber keine Panik am Markt.Weiterlesen
Corona-Krise und Hypothekarzinsen: Anbietervergleich wird noch wichtiger
Die Corona-Krise bringt das Anbieterumfeld für Hypotheken mächtig in Bewegung. Allen voran nutzen Banken die Krise für markante Margenausweitungen, während andere Anbietergruppen wie Versicherungen oder Pensionskassen abwartender agieren. Dies ergibt unsere aktuelle Analyse der Hypothekarzinsen. Seit Ausbruch der Corona-Krise haben sich speziell die Hypotheken bei Banken überdurchschnittlich verteuert. Die Unterschiede zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten auf dem Markt betragen bis zu einem Prozent. Für Hypothekarnehmende bedeutet das vor allem eins: Sie sollten mehr denn je einen breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Offerten von allen Anbietergruppen einholen, um die optimale Finanzierung zu finden.
Die Corona-Krise rüttelte auch den Hypothekarmarkt durch, denn die Hypothekarzinsen sind im Schnitt bei allen Anbietergruppen gestiegen. Die Zinserhöhung hatte verschiedene Ursachen: Erstens sind die der Berechnung des Hypothekarzinses zugrunde liegenden Swap-Sätze, sprich die Refinanzierungskosten der Banken am Kapitalmarkt, stark gestiegen. Zweitens löste der Lockdown Bearbeitungsengpässe aus und verringerte die Produktivität der Anbieter aufgrund der Arbeit im Home-Office. Drittens nutzten die Anbieter, allen voran die Banken, die aktuelle Situation, um ihre Margen auf Hypotheken auszuweiten.
Margenausweitung während ganzem 1. Quartal
Wir haben dafür die Entwicklung des zehnjährigen Richtsatzes, also den durchschnittlichen Schaufensterzinssatz von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen untersucht. Seit dem letzten Allzeittief der Hypothekarzinsen im August 2019 hielten die Hypothekargeber ihre Richtsätze mehrheitlich stabil und reagierten weder auf Abwärts- noch Aufwärtsbewegungen der Swap-Sätze, was einer Entkoppelung der Hypothekarsätze von den Swap-Sätzen gleichkam. Dies änderte sich ab Beginn der Corona-Krise: Sobald die Swap-Sätze stiegen, wurden auch die Hypothekarzinsen stark erhöht.
Hypothekaranbieter haben bereits seit Anfang Jahr exzessive Margenausweitungen betrieben, in dem sie die Hypothekarschuldner nicht von gesunkenen Swap-Sätzen profitieren liessen. Dies ergibt im Schnitt über das gesamte Quartal betrachtet eine um 15 Basispunkte (=0.15%) höhere Marge als per Ende 2019.
Banken bleiben teuerste Anbietergruppe, Pensionskassen offerieren attraktiv
Banken waren im Schnitt schon Ende Februar fast ein halbes Prozent teurer als Pensionskassen und erhöhten mit 18 Basispunkten ihren Richtsatz für 10 Jahre im März im Vergleich zu den anderen Anbietergruppen fast doppelt so stark. Sie sind jetzt im Schnitt 70 Prozent teurer als Pensionskassen.
Die Bandbreite zwischen dem teuersten Anbieter und dem günstigsten ist während der Corona-Krise enger geworden. Banken als teuerste Anbietergruppe offerieren mit fast einem Prozent Zins-Unterschied auch im März die grösste Bandbreite. Daher gibt es aber auch Banken mit höchst kompetitivem Angebot (0.85% für 10 Jahre). Trotzdem ist bemerkenswert, dass dieses Top-Angebot seitens der Banken gleichzeitig auch das teuerste Angebot auf Seiten der Pensionskassen darstellt.
Empfehlungen für Eigenheimkäuferinnen und -käufer
Trotz Verengung der Bandbreiten sind die Unterschiede zwischen und innerhalb der Anbietergruppen gewaltig. Ein turbulentes Marktumfeld, Strategieanpassungen, Home-Office und eine veränderte Konkurrenzsituation führen dazu, dass unter Umständen neue Anbieter die besten Offerten unterbreiten. Wir empfehlen Ihnen daher, folgende Punkte zu beachten:
- Sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Einige Anbieter verzeichnen längere Bearbeitungsfristen aufgrund von Home-Office und verzögerten Prozessen.
- Niemals blind und ohne zu Vergleichen die Offerte der Hausbank annehmen. Unbedingt mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern und Anbietergruppen einholen – Konkurrenzofferten ermöglichen üblicherweise eine solidere Verhandlungsgrundlage.
- Vorsicht bei Online(lock)angeboten und beratungsfreien Abschlüssen. Nur eine qualifizierte und unabhängige Beratung schafft Vertrauen, die individuell optimale Finanzierung zu finden. Erst recht und insbesondere in anspruchsvollen, volatilen Zinsmärkten mit täglich wechselnder Anbieterattraktivität.
Empfehlungen für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer
Eine Prognose, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten entwickeln, ist aufgrund des unsicheren Ausgangs der Corona-Krise schwierig. Da Hypothekaranbieter ihre Strategie aktuell überdenken, ergeben sich immer wieder Opportunitäten für einen günstigen Abschluss.
- Auch bei Verlängerungen gilt: Je frühzeitiger, desto besser. Es ist möglich, eine Hypothek bis zu zwei Jahre vor Fälligkeit zu verlängern. Hausbanken offerieren das üblicherweise nicht proaktiv, sondern setzen auf die Trägheit der Kunden und warten mit der Kontaktaufnahme ab, bis die Zeit häufig nicht mehr reicht, um noch vergleichende Offerten einzuholen.
- Nie das erste Angebot der Hausbank annehmen, sondern unbedingt einen breiten Marktvergleich unter verschiedenen Anbietern aller Anbietergruppen vornehmen.
Hier die Studie als PDF herunterladen.
Die MoneyPark Immobiliensuche
Mit der MoneyPark Immobiliensuche finden Kunden, die während unseres Beratungsprozesses ihr gewünschtes Objekt nicht erhalten haben, schnell und einfach eine neue Immobilie.
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Wie funktioniert der Prozess aus Kundensicht?
Wer profitiert wie von der MoneyPark Immobiliensuche?
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- MoneyPark stellt die Immobilien-Vorschläge nur denjenigen Kunden zu, die bereits auf ihre finanziellen Möglichkeiten hin geprüft wurden
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Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Immobiliensuche bequem Die MoneyPark Immobiliensuche als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
MoneyPark gibt Ihrer Hypothek ein Zuhause
MoneyPark begleitet Sie auf dem gesamten Weg in die eigenen vier Wände: Von der Immobiliensuche über die Finanzierung der Immobilie bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit persönlicher, unabhängiger und transparenter Beratung findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung mit günstigsten Zinsen und umfassender Absicherung. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie langfristig tragbar bleibt.
Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
MoneyPark verfügt über ein Partnernetzwerk von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und vermittelt jährlich ein Hypothekarvolumen von mehr als 3 Milliarden Franken. MoneyPark beschäftigt aktuell rund 200 Mitarbeiter.
Persönliche Beratung in einer Filiale oder bequem von Zuhause aus
Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Das MoneyPark Empfehlungsschreiben
Zeigen Sie Kaufinteressenten schnell und einfach konkrete Finanzierungsmöglichkeiten für ein Objekt – mit einem Empfehlungsschreiben von MoneyPark. Für jedes Finanzierungsbeispiel werden die monatlichen Kosten detailliert in Zins-, Amortisations- und Unterhaltskosten unterteilt und übersichtlich dargestellt.
Wir verwenden zur Berechnung der verschiedenen Finanzierungsvarianten tagesaktuelle Top-Konditionen unserer über 100 Finanzierungspartner. Die Chancen stehen somit gut, dass der Kaufinteressent dank Ihnen eine bessere Finanzierung erhält als bei seiner Hausbank.
Wie erhalte ich ein Empfehlungsschreiben?
Um das MoneyPark Empfehlungsschreiben zu erhalten, senden Sie einfach die Verkaufsdokumentation des entsprechenden Objekts an Ihren Ansprechpartner bei MoneyPark. Er wird daraufhin die Berechnungen vornehmen und Ihnen das fertige Empfehlungsschreiben schnellstmöglich zurücksenden, damit Sie es bei jeder Besichtigung den Kaufinteressenten mitgeben können.
Wer profitiert wie von einem Empfehlungsschreiben?
Makler
- Kann konkrete Finanzierungsbeispiele aufzeigen und so die Chance für einen Abschluss erhöhen
- Verhältnis zum Kaufinteressenten wird verbindlicher, da er dank Ihnen mit grosser Wahrscheinlichkeit eine günstigere Finanzierung erhält
Kaufinteressent
- Konkrete Finanzierungsbeispiele bieten einen grossen Mehrwert und ersparen viel Aufwand
- Kann dank bester Konditionen im Schnitt mehrere tausend Franken sparen
- Sieht auf einen Blick, was ihn die neue Liegenschaft monatlich kostet und kann so eine genaue Budgetplanung machen
Hier können Sie sich die Übersicht zum MoneyPark Empfehlungsschreiben bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
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Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
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Persönliche Beratung in einer Filiale oder bequem von Zuhause aus
Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Die MoneyPark Immobilienbewertung
Sie haben eine Objektschätzung vorgenommen, möchten aber gerne eine professionelle Zweitmeinung einholen? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Die MoneyPark Immobilienbewertung stellt sicher, dass unsere Immobilienbewertung von Finanzinstituten akzeptiert wird.
Zudem kennen wir von jedem unserer mehr als 100 Finanzierungspartner die maximale Abweichungskompetenz zur Verkehrswertschätzung. Dadurch können wir Ihren Verkaufsertrag maximieren und stellen zugleich sicher, dass die Finanzierung der Liegenschaft stets gegeben ist.
Wer profitiert wie von einer MoneyPark Immobilienbewertung?
Makler
- Kann einen höheren Verkaufspreis realisieren
- Dank Zweitmeinung zusätzliche Sicherheit beim Schätzwert
Kaufinteressent
- Kann dank eines höheren anrechenbaren Kaufpreises den Eigenmitteleinsatz tiefer halten und geniesst somit grössere finanzielle Flexibilität.
Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Immobilienbewertung bequem als PDF herunterladen.
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Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
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Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Die MoneyPark Finanzierungseinschätzung
Die Finanzierungseinschätzung von MoneyPark ist ein Dokument, welches potentiellen Eigenheimkäufern die Kaufpreisspanne für die eigenen vier Wände unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten aufzeigt. Ihr geht ein einfacher Online-Prozess voraus, den der Kaufinteressent selbst vornehmen kann. Die Finanzierungseinschätzung sorgt dafür, dass der Traum vom Eigenheim nicht bei der Besichtigung platzt, da der Kaufinteressent im Vorhinein weiss, ob er sich die Immobilie inklusive Nebenkosten leisten kann.
Wie funktioniert der Prozess aus Kundensicht?
Wer profitiert wie von einer Finanzierungseinschätzung?
Makler
- Effizienzsteigerung durch weniger «leere Visiten» dank vorinformierter und finanziell vorbestätigter Kunden
- Keine geplatzten Reservationen mehr
- Schnellere Verkäufe und höhere Abschlussquoten auch bei der Finanzierung
Kaufinteressent
- Gute Kenntnisse der maximalen Kaufpreisspanne, auch für Bieterverfahren
- Zeitersparnis, da nur Immobilien besichtigt werden, die im Budget liegen
- Keine Enttäuschungen, keine geplatzten Träume
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MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
MoneyPark gibt Ihrer Hypothek ein Zuhause
MoneyPark begleitet Sie auf dem gesamten Weg in die eigenen vier Wände: Von der Immobiliensuche über die Finanzierung der Immobilie bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit persönlicher, unabhängiger und transparenter Beratung findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung mit günstigsten Zinsen und umfassender Absicherung. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie langfristig tragbar bleibt.
Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
MoneyPark verfügt über ein Partnernetzwerk von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und vermittelt jährlich ein Hypothekarvolumen von mehr als 3 Milliarden Franken. MoneyPark beschäftigt aktuell rund 200 Mitarbeiter.
Persönliche Beratung in einer Filiale oder bequem von Zuhause aus
Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Corona-Virus lässt Hypozinsen kurzzeitig in die Höhe schnellen – Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020
Wie haben sich die Hypothekarzinssätze im vergangenen Monat verändert? Wie könnte die weitere Entwicklung der Zinsen angesichts der Corona-Krise aussehen? Und welche Ratschläge können wir (zukünftigen) Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern geben? Sie finden die Antworten darauf in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen.Weiterlesen
Beratung mittels Videokonferenz
Mittels einer Videokonferenz können Sie dieselben Vorzüge geniessen, die ein physisches Treffen aufweist. Und das live und sicher von zu Hause aus, denn durch die Unterstützung von sicheren, digitalen Tools bringen wir unsere unabhängige und transparente MoneyPark-Rundum-Beratung zu Ihnen nach Hause ins Wohnzimmer.
So findet beispielsweise die Analyse des Kaufpotenzials, die Berechnung der optimalen und steueroptimierten Hypothekarhöhe oder die Festlegung der passenden Hypothekarstrategie ebenso digital statt, wie die Berechnung der nachhaltigen Tragbarkeit und eine umfassende Vorsorgeanalyse. Und keine Angst, am anderen Ende der Videokonferenz sitzt nicht etwa ein Chatbot oder Roboter, sondern ein/e erfahrene/r Hypothekar- und Vorsorgeexperte/in. Wir unterstützen Sie also weiterhin persönlich, unabhängig und umfassend, denn unsere digitalen Beratungsgespräche laufen identisch ab wie unsere persönlich durchgeführten Gespräche in einer unserer über 25 Filialen schweizweit. Dem Informationsgehalt und der Tiefe der Beratung tut eine digitale Beratung keinen Abbruch.
Der ideale Moment, um die Hypothekarverlängerung anzugehen…
Wir ermutigen insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek verlängern wollen, jetzt nicht nur abzuwarten, sondern die Dynamik des Marktes zu nutzen und frühzeitig Angebote zu vergleichen.
Die Zinssätze sind nach wie vor attraktiv, aber auch extrem volatil (siehe auch: Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020). Aktuell macht es Sinn, den Markt zu beobachten und frühzeitig mehrere Offerten einzuholen, zumal die Bearbeitungszeiten und die Reaktionsfähigkeit unserer Partner unter der aktuellen Krise leiden.
Und hier noch ein wichtiger Hinweis: Sie können Ihre Hypothek, mit dem richtigen Anbieter, bis zu 24 Monate vor Vertragsablauf verlängern bzw. ablösen. Gut möglich, dass Ihnen Ihr Bankberater etwas anderes weiszumachen versucht, um Ihnen dann im letzten Augenblick ein unattraktives Angebot zu unterbreiten, welches Sie angesichts der drängenden Zeit fast nur zähneknirschend annehmen können. Daher: Sprechen Sie frühzeitig mit uns. Unser Erstgespräch ist übrigens kostenlos.
...oder sich über seine Finanzierung Gedanken zu machen
Auch Eigentümer, deren Hypothekarfälligkeiten weiter in der Zukunft liegen, können von einer Überprüfung ihrer aktuellen Situation profitieren.
Die Bedürfnisse von Immobilieneigentümer sind vielfältig: der finanzielle Schutz der Familie, die Absicherung des Erwerbseinkommens, Liquidität schaffen, Renovierungen planen, die Immobilie ihren Kindern vererben oder einfach nur sparen. Häufig interessiert auch der aktuelle Wert der Liegenschaft, vor allem, wenn ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist. Eine Zweitmeinung schadet nie, nutzen Sie unsere unabhängigen Beratungsdienstleistungen, um diese vielfältigen Themen mit unseren Hypothekarexpertinnen und -experten zu diskutieren.
Ihr Kaufpotenzial bewerten
Sie stehen noch am Anfang des Prozesses zum Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie hoch der maximale Kaufpreis eines Eigenheims liegen darf? Oder haben Sie Ihr Traumhaus gesehen und möchten erfahren, ob Sie bereits genügend gespart haben und über das nötige Einkommen verfügen? Alles Fragen, die nicht so einfach zu beurteilen sind, allein schon angesichts der neuen Hypothekargeber, die den Markt bereichern und der unzähligen unterschiedlichen Berechnungsmodellen der Anbieter.
In unserem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie, direkt an den Küchentisch oder auf die Couch, einen ersten Überblick über den Markt und Ihre finanziellen Möglichkeiten, damit Sie bereit sind für den nächsten Schritt auf dem Weg in Ihre Traumimmobilie.
Ob es sich um eine Einschätzung Ihrer Situation als Eigentümer oder eine Analyse für einen potenziellen Kauf handelt: Die ersten Schritte sind kostenlos und unverbindlich. Jetzt können Sie alles ohne jegliche Einschränkungen von zu Hause aus durchführen – und dabei auf die technologisch fortschrittlichste Beratungsplattform der Schweiz zugreifen.
Ein Fintech zu sein, ist in der aktuellen Situation ganz klar von Vorteil: Mit unserer Online-Immobilienschätzung, unserer Finanzierungseinschätzung, den verschiedenen Immobiliensuchtools und der digitalen Rundum-Beratung sind wir in der Lage, so nah wie möglich an unseren Kundinnen und Kunden zu bleiben.
Auch wenn sich unsere Mitarbeitenden schon jetzt darauf freuen, Ihnen bald wieder in Person und physisch zu begegnen, sollten Sie Ihre Projekte in der Zwischenzeit nicht auf Eis legen.
«Bei uns macht jede Person einen Unterschied»
Benjamin Tacquet, unser CTO, ist Diplom-Ingenieur und war Mitbegründer von zwei Start-ups, bevor er sich auf ein drittes unternehmerisches Abenteuer einliess – das von MoneyPark, das ihn nun seit fast zehn Jahren beschäftigt. Im Interview teilt er seine Erinnerungen an die Anfänge von MoneyPark. Ausserdem spricht er über die aktuellen Herausforderungen in der IT, die Wichtigkeit der Datenqualität, Talentmanagement und Katzenbilder.
Ben, wie bist du zu MoneyPark gekommen?
Ben: Stefan (Anm. d. Red. Stefan Heitmann, unser CEO) hat sich damals mit mir in Verbindung gesetzt, als ich in Frankreich lebte. Er war bereit, sich auf das Abenteuer MoneyPark einzulassen. Zu diesem Zeitpunkt war es nur eine Idee. Ich war jedoch davon so überzeugt, dass ich meine Sachen packte und mich auf den Weg in die Schweiz machte. Als wir im November 2011 starteten, hatten wir nur eine Wohnung als Büro. Diese mussten wir zuerst tauglich einrichten und zu dem machen, was für einige Monate unsere Arbeitsfläche sein sollte.
Das Schwierige war, dass Stefan zu dieser Zeit noch arbeitete und seine Zeit zwischen seiner Arbeit und diesem verrückten Projekt, das gerade begann, jonglieren musste. Ich habe teilweise sogar gekocht und Muscheln mit Weinsauce und Pommes Frites vorbereitet; schliesslich mussten wir die Mannschaft ernähren! (lacht)
In den folgenden Monaten stellten wir verschiedene Spezialisten wie Marketing, UX, etc. ein, um unser CRM, unsere Tools und unsere Website zu entwickeln. Am 1. September 2012 haben wir dann offiziell unsere ersten Büros eröffnet und konnten unsere ersten Kunden begrüssen!
Und jetzt hat MoneyPark weit mehr als 250 Mitarbeitende! Was ist nun anders als zu Beginn?
Das Besondere ist, dass man nach und nach merkt, dass man immer weniger Leute kennt, und es wird mit jedem vierteljährlichen Treffen schlimmer. (lacht)
"Wir zögern nicht, neue Mitarbeitende über mehrere Monate oder sogar ein Jahr zu unterstützen, damit sie sich im Team und bei ihren Aufgaben vollkommen wohl fühlen."
Zum Glück noch nicht in deiner Abteilung, obwohl sie auch ziemlich stark gewachsen ist: Du führst Entwickler und Systemadministratoren in der Ukraine (Kiew) in Lausanne und in Zürich. Wie funktioniert die Kommunikation zwischen diesen drei Standorten?
Sehr gut. Die universelle Sprache auf unserem Gebiet ist Englisch, so dass es keine Sprachbarriere gibt. Ich habe das Glück, von einem leidenschaftlichen Team umgeben zu sein, und wir haben eine sehr tiefe Fluktuation.
Wir nehmen uns auch Zeit für die Aufnahme und Integration ins Team: Wir zögern nicht, neue Mitarbeitende über mehrere Monate oder sogar ein Jahr zu unterstützen, damit sie sich im Team und bei ihren Aufgaben vollkommen wohl fühlen. Das Ziel ist, dass sich jeder langfristig entwickeln kann und nicht nur kurzfristig Leistung erwartet wird.
Wie läuft die Zusammenarbeit mit anderen Abteilungen?
Alles ist miteinander verbunden, also arbeiten wir eng mit allen zusammen. Wie funktioniert das? Nun, es gibt keine Mauer zwischen uns. Natürlich haben wir eine besondere Beziehung zu Products, unserer Schwesterabteilung. Tatsächlich sind wir auch als Ergänzung zueinander konzipiert. Eine ihrer Aufgaben ist es, die Entwickler zu schützen, so dass diese keinen Benutzer-Support leisten müssen und sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können. Und das ist auch wichtig für mein Team und sein Wohlergehen.
Unsere Plattform ist einzigartig am Markt. Was macht sie aus deiner Sicht so wertvoll?
Sie ist die Grundlage eines ganzen Ökosystems. Es ist wichtig, seine Produkte zu schätzen – wie Apple. Apple präsentiert seine Produkte immer mit einem sehr positiven Vokabular und als Revolutionen. Letztlich geht es um die Wortwahl und die Wahrnehmung, um Spannung erzeugen zu können und mit Stolz dafür zu arbeiten. Ausserdem ist unsere Plattform lebendig und das ist ein gutes Zeichen. Ein System ohne Unterstützung, das sich nicht weiterentwickelt, ist tot. Der Wandel hat sich in der DNA von MoneyPark seit Anbeginn der Zeit eingeprägt.
Du sprichst auch regelmässig über Daten und die Herausforderung der Aufrechterhaltung der Datenqualität. Warum ist diese so wichtig?
Die Datenqualität ist grundlegend. Das System reagiert und denkt auf Basis unserer Daten: Das Produktteam startet Entwicklungen auf der Grundlage von Daten, das Management trifft Entscheidungen auf der Grundlage von Daten, wir produzieren Studien auf Grundlage von Daten, der Wert eines Unternehmens basiert selbst auf Daten. Nehmen wir das Beispiel von Facebook, das WhatsApp für 16 Milliarden Dollar gekauft hat: Facebook hat nicht den Code eines Messaging-Dienstes gekauft, den es leicht hätte replizieren können, sondern Daten.
"Wir bieten Dienstleistungen an, die als wertvoller Dienst wahrgenom-men werden. Ich denke, das ist ein starkes Argument, um bei uns zu arbeiten."
Nicht weit vom Zürcher Büro entfernt befindet sich das Büro von Google. Warum sollten Entwickler-Talente daran interessiert sein, unserem Team beizutreten?
Wegen unserer Vision. Wir möchten den Hypothekarmarkt transparenter und zugänglicher machen – alles im Sinne des Kunden. Und wir glauben an das, was wir tun. Wir können den Menschen wirklich helfen. Wir stellen keine Coupons her, wir verkaufen keine Waffen, wir haben keine Finanzdienstleistung geschaffen, die nur Banker reicher macht. Wir bieten Dienstleistungen an, die als wertvoller Dienst wahrgenommen werden. Ich denke, das ist ein starkes Argument.
Google ist grossartig, aber nicht in der gleichen Grössenordnung. Bei uns macht jede einzelne Person einen Unterschied, niemand ist eine Nummer, jeder wird dafür geschätzt, wer er oder sie ist. Jeder weiss woran und wofür er arbeitet. Wir verstehen uns gut, wir arbeiten mit schönen, sehr modernen Technologien, und die Herausforderungen sind für die Entwickler interessant.
Letzte Frage – vielleicht die wichtigste: warum all diese Katzen in deinen Präsentationen?
Um die Aufmerksamkeit der Leute zu bekommen und auch zu behalten!
Aber, um mit einer etwas philosophischeren Bemerkung abzuschliessen: Die Arbeit ist ein grosser Teil des Lebens. Entweder man arbeitet auf traurige Weise oder man arbeitet mit einem Lächeln und findet Freude daran, besonders in Momenten des Teilens. Dies trägt dazu bei, dass die Arbeit sinnvoll ist. Nur weil wir ernsthafte Dinge tun, heisst das nicht, dass wir sie nicht mit Freude tun können.
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Hypothekar- und Immobilienmarkt
Das Corona-Virus hält die Welt in Atem. Rezessionsängste lösten den grössten Kurseinbruch an den weltweiten Börsen seit der letzten Finanzkrise aus. Wir rechnen damit, dass in der Schweiz die Nachfrage und mit Verzögerung auch das Angebot am Immobilienmarkt kurzfristig stark zurückgehen werden, um nach dem Abflachen der Krise vorerst wieder moderat und dann stark anzusteigen. Die verschiedenen Marktsegmente werden allerdings unterschiedlich stark betroffen sein. Wir gehen davon aus, dass die Hypothekarzinsen durch die Krise nun noch länger auf tiefem Niveau verharren werden. Beim Hypothekarangebot sehen wir vorerst kaum Auswirkungen, aber es kommt zu längeren Verarbeitungszeiten und wir sehen vereinzelte Preis-Anstiege bei den Top-Zinssätzen.
Weltkonjunktur schlittert auf eine Rezession zu
Land um Land beschliesst den Lockdown, was drastische Einbrüche im privaten Konsum und in der Wirtschaftsleistung bedeutet. Regionale und nationale Konjunkturstützungsprogramme in bis dato nie dagewesener Höhe erreichen aktuell die Märkte, um Marktzusammenbrüche zu verhindern und die Auswirkungen auf die globalen und nationalen Arbeitsmärkte zumindest abzufedern. Um die Unternehmungen, Banken und auch Private vor einem finanziellen Zusammenbruch zu bewahren, schnüren nun praktisch sämtliche Notenbanken bzw. Staaten massive Unterstützungspakete.
Die US-Notenbank Fed senkte am 15. März überraschend und zum zweiten Mal in kurzer Folge den Leitzins um nochmals 100 Basispunkte auf 0.00 bis 0.25 Prozent, was die Märkte weiter in Panik versetzte. Das Fed und die Regierung in den USA kündigten daher am 17. März ein umfassendes Rettungspaket von über 1 000 Milliarden USD an, welches das grösste aller Zeiten sein soll und auch Konsumschecks an amerikanische Haushalte beinhalten soll.
Am 12. März entschied die Europäische Zentralbank (EZB) zwar, (noch) keine Zinssenkung zu vollziehen, aber sie hat diverse Massnahmen eingeleitet, um die Wirtschaft zu stützen. Bereits am 18. März kündigte sie zudem an, ein Notkaufprogramm für Anleihen in der Höhe von 750 Milliarden Euro zu starten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab am 19. März bekannt, dass sie den Leitzins bei -0.75 Prozent belässt, aber den Freibetrag für die Banken reduziert sowie die Lockerung des antizyklischen Kapitalpuffers prüft. Damit würde der Spielraum der Banken bei der Vergabe von Krediten – und von Hypotheken – grösser. Die SNB wird diese Prüfung daher auch vor allem mit Blick auf die Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt ausführen. Mutmasslich wird wohl auch der Schweizer Staat ein Hilfsprogramm, gefordert werden 100 Milliarden Franken, aufsetzen.
Situation und Auswirkungen am Immobilienmarkt
Wir rechnen aufgrund der Corona-Krise kurzfristig mit negativen Auswirkungen auf alle Segmente des Immobilienmarkts, aber die verschiedenen Marktsegmente werden unterschiedlich betroffen sein.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Ein makroökonomischer Stresstest nie dagewesenen Ausmasses in Verbindung mit fortschreitender individueller Verunsicherung wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum einbremsen. In Zeiten grosser Verunsicherung, insbesondere wegen Ängsten um den Verlust des Arbeitsplatzes, sinkt die Bereitschaft der potenziellen Immobilienkäufer, gesparte Eigenmittel einzusetzen und Entscheidungen von grosser finanzieller Tragweite zu treffen. Auch wenn rational gesehen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer mit den laufenden Kosten gegenüber der Mieterschaft erheblich Geld sparen, werden in unsicheren Zeiten grosse Entscheidungen gerne vertragt. Neben finanziellen Aspekten dürften auch Einschränkungen bei grundbuchamtlichen Leistungen und Besichtigungsterminen die Nachfrage verlangsamen und damit tendenziell auch zu Preisrückgängen führen. Das Angebot wird vorerst bestehen bleiben oder unter Umständen sogar kurzzeitig zunehmen, weil weniger Transaktionen stattfinden. Marktweite Preiskorrekturen bei selbstgenutzten Bestandsimmobilien erwarten wir erst im Falle langanhaltender, globaler Verwerfungen. Ansonsten dürfte sich nach der Überwindung der Krise rasch ein Gegeneffekt einstellen, sprich die Transaktionsvolumen dürften massiv ansteigen. Eine Ausnahme könnte allenfalls das Segment der Luxusobjekte bilden. Durch den sehr eingeschränkten Käuferkreis könnte sich auf längere Zeit ein Angebotsüberhang einstellen, welcher die Verkaufspreise entsprechend drückt.
Renditeliegenschaften
Fragiler präsentiert sich die Lage bei Wohnrenditeobjekten. Dieses Segment wird Federn lassen müssen, weil infolge der makroökonomischen Auswirkungen Umzüge zunächst ausbleiben und vor allem Mietzinssteigerungen nicht mehr durchsetzbar sind. Dies in einem Segment, das schon vor der Krise mit sehr tiefer Rendite zu kämpfen hatte. Parallel dazu verschärft die Krise den bestehenden Anlagenotstand, was institutionelle Anleger dazu verführen könnte, weitere Mietkapazitäten aufzubauen, welche zu noch höheren Leerständen führen würden.
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Ein noch düstereres Bild zeichnet sich im Bereich der kommerziell genutzten Büro- und Ladenflächen ab. Geschlossene Läden dürften bereits kurzfristig Auswirkungen auf das Angebot haben und damit einen Preisrückgang einläuten, der sich mit andauernder wirtschaftlicher Krise oder gar einer Rezession verschärfen wird. In diesem Segment erwarten wir die grössten und auch schnellsten Auswirkungen.
Hypothekarzinsen weiterhin auf tiefem Niveau
Auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz hatte das Corona-Virus bisher einen geringeren Einfluss als auf die Kapitalmarktzinsen, die aktuell mit jeder neuen Wirtschaftsmeldung stark schwanken.
Kapitalmarktzinsen
Die Kapitalmarktzinsen sind aktuell starken Volatilitäten unterworfen. Der Börsencrash, Zinssenkungsmassnahmen, Rettungspakete und Hilfsprogramme lassen die Zinsen derzeit täglich nach unten oder oben schnellen. Ein Blick auf die Entwicklung des 10-Jahres Swap in den letzten vier Wochen zeigt zuerst einen Rückgang um über 20 Basispunkte auf -0.61 Prozent (9. März), um bis heute um fast 60 Basispunkte
auf -0.04 Prozent zu steigen.
Quelle: Thomson Reuters, MoneyPark
Hypothekarzinsen
Die Hypothekarzinsen haben sich in den letzten Monaten kaum entlang der Entwicklung der extrem volatilen Kapitalmarktsätze verändert – eine Entkoppelung der Hypozinssätze ist vermehrt erkennbar. Dies hat mehrere Gründe: Erstens verträgt sich die aktuell hohe Volatilität des Kapitalmarktes immer weniger mit der auf Kontinuität ausgerichteten Strategie der meisten Hypothekaranbieter. Zweitens steigt der Konkurrenz- und Margendruck am Hypothekarmarkt laufend. Jeder Anbieter muss sich gut überlegen, was eine Anpassung der Zinssätze auf den Absatz bzw. die Marge für ihn bedeutet.
Quelle: Datenbank MoneyPark
Daher beobachten wir in den vergangenen Wochen vorwiegend eine Volatilität bei den günstigsten Anbietern. Unser Top-Satz, der von uns nachverhandelte beste Hypothekarsatz für eine 10-jährige Festhypothek, liegt per heute wieder auf dem Niveau von Ende 2019, wies über die vergangenen Monate aber hohe Schwankungen auf. Der Richtsatz hingegen, der durchschnittliche Schaufenstersatz von über 100 Banken, Versicherungen und alternativen Kreditgebern, hat sich erst im Laufe dieser Woche um einige Basispunkte erhöht.
Krisensituationen können kurzfristig stärkere Reaktionen auslösen – mit einer vorübergehend grösseren Volatilität muss demnach nicht nur auf dem Kapitalmarkt, sondern zukünftig auch bei den Hypothekarzinsen, v.a. bei den Top-Sätzen der günstigsten Anbieter, gerechnet werden. Trotzdem werden sich die Hypothekarsätze innert Jahresfrist kaum signifikant erhöhen. Im Gegenteil könnten die massiven Eingriffe der Notenbanken und Regierungen Kredite verbilligen. Ein reines Abwarten ist aber nicht zwingend eine gute Strategie: Anbieter verknappen ihr Angebot, Home-Office-Szenarien verlängern die Bearbeitungsdauer. Wer in den nächsten Monaten seine Hypothek verlängern muss oder eine neue Liegenschaft kauft, sollte sich noch frühzeitiger um Offerten bemühen, um gute Aussichten auf attraktive Konditionen zu haben. Es lohnt sich in der aktuellen Zeit umso mehr, die Entwicklung der Zinsen eng zu beobachten und verschiedene Angebote von mehreren Anbietern miteinander zu vergleichen.
Hypothekarangebot bleibt praktisch unverändert
Die Corona-Krise hat bisher erst zu geringen Anpassungen seitens der Hypothekaranbieter geführt:
- Prüfung und Abwicklung der Hypothekargeschäfte können derzeit bei den allermeisten Anbietern sichergestellt werden. Allerdings haben praktisch sämtliche Anbieter teilweise oder komplett auf Home-Office umgestellt, was die Prozesse verlangsamt. Es ist vermehrt mit längeren Antwortzeiten von bis zu einer Woche zu rechnen, bis ein Finanzierungsangebot eintrifft.
- Einzelne Anbieter überarbeiteten aufgrund der flachen Zinskurve ihr Konditionenmodell und glichen die kurzen- und mittelfristigen Zinssätze an. So kann es sein, dass der Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek nun demjenigen für eine Laufzeit von zehn Jahren entspricht.
- Um eine Kapazitätsüberlastung zu verhindern, sehen wir bei einigen wenigen Anbietern temporäre Preis-Erhöhungen. Diese können durch einen breiten Anbietervergleich umgangen werden, wodurch die Bedingungen für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer äusserst attraktiv bleiben.
- Anbieter sind volatiler, sprich sie verändern ihre Angebote, aber auch ihre Bearbeitungsläufe schneller und unberechenbarer. Das wiederum macht einen möglichst breiten Marktvergleich so wichtig.
Beratung verschiebt sich auf digitale Kanäle
Bei der Informationsbeschaffung zum Thema Hypotheken über unsere Webseite registrieren wir in den ersten Tagen des Lockdowns einen Rückgang um rund 30 Prozent. Beratungsgespräche finden seit dem 16. März praktisch ausschliesslich via Videokonferenz oder Telefon statt. Gerade bei Verlängerungen und Ablösungen stehen diese Kanäle dem physischen Beratungsgespräch in der Filiale in nichts nach. Sämtliche Aspekte wie beispielsweise Vorsorge- oder Steuerthemen können ebenso berücksichtigt werden und entsprechend verzeichnen wir auch keinen signifikanten Rückgang der Nachfrage.
Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, welche unter gewissem Zugzwang stehen, weil ihre Hypothek eine Fälligkeit aufweist, sollten in der jetzigen Zeit nicht einfach blind die bestehende Hypothek verlängern, sondern aufgrund der Krise und der damit verbundenen Volatilität der Angebote einen breiten Marktvergleich anstellen. Die entsprechenden digitalen Markt- und Immobilienbewertungstools sind vorhanden und erlauben ein einwandfreies Beratungserlebnis auch in Zeiten von «Social Distancing». Um von einem attraktiven Angebot zu profitieren, bleibt eine frühzeitige Gesprächsaufnahme für eine anstehende Ablösung ein wichtiger Schlüssel zur bestmöglichen Finanzierung. Von den historisch tiefen Zinsen können auch diejenigen profitieren, die erst in 18 bis 24 Monaten eine Fälligkeit haben.
Unsere Einschätzung gibt es auch als PDF.
Ohne diese Helfer geht es nicht: Alles rund um Umzugskartons
Sie sind das Herzstück eines jeden Umzugs: die Zügelkisten. Auch wenn Sie im Keller noch zahlreiche Bananenkisten und leere Verpackungskartons haben, lassen Sie lieber die Finger davon. Umzugskartons sind viel stabiler, zusätzlich verstärkt und lassen sich besser tragen. Auch das Verstauen im Transporter fällt viel leichter. Ausserdem gibt es mittlerweile für jeden Hausrat Kartons in allen passenden Grössen und Formen, sodass auch ganz sicher nichts zu Bruch geht. Ein Gastbeitrag von MOVU.ch.
Welche Kartons sind die richtigen?
Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Umzugskartons. Standardzügelkisten haben ca. 60 Liter Fassungsvermögen. Für Bücher gibt es kleinere Kartons, die extra verstärkt sind, damit sie dem Gewicht rissfest standhalten können und sich Ihre Umzugshelfer nicht den Rücken verheben. Besonders praktisch sind spezielle Kartons für Gläser und Geschirr. Sie sind so angefertigt, dass Ihr Geschirr während des Transports nicht aneinander schlägt. Für Kleidung gibt es ausserdem spezielle Kleiderboxen. Hier können Sie Ihre Kleidung direkt aus dem Schrank in die Box hängen. Haben Sie viele Akten zu transportieren, lohnen sich spezielle Akten- bzw. Dokumentenkartons.
Wie viele Umzugskartons brauche ich?
Diese Frage ist nicht trivial. Es gibt aber zwei Faustregeln, auf deren Basis man weitere Schätzungen vornehmen kann:
Regel Nummer 1: Pro Quadratmeter braucht man etwa einen Umzugskarton.
Regel Nummer 2: Pro Person rechnet man ungefähr 30 Standardkartons.
Die tatsächliche Anzahl hängt aber sehr stark davon ab, wie Ihr Hausrat aussieht. Besitzen Sie beispielsweise sehr viele Bücher, werden es schnell ein paar mehr. Haben Sie viele zerbrechliche Gegenstände, die gut verpackt werden müssen, kann sich die Gesamtzahl schnell erhöhen. Am besten gehen Sie mit offenen Augen durch Ihre vier Wände, und schauen in Schubladen und Schränken nach, was sich im Laufe der Zeit so angesammelt hat.
Was muss beim Einpacken beachtet werden?
Karton auf, Sachen rein, Karton wieder zu – so funktioniert es leider nicht. Überlegen Sie sich gut, welche Gegenstände zusammen verpackt werden und sorgen Sie dafür, dass die Zügelkisten nicht überladen sind. Schweres gehört nach unten, Leichtes nach oben. Handtücher und Bettlaken eigenen sich gut, um die letzten Zentimeter des Umzugskartons zu füllen und dabei das Verpackte zu schützen. Für zerbrechliche Gegenstände besorgen Sie sich neben den speziellen Zügelkisten am besten auch entsprechendes Füllmaterial, wie zum Beispiel Luftpolsterfolie oder Seidenpapier. Denken Sie daran, die Kartons nicht zu überladen – sie sollten von einer Person getragen werden können.
Umzugskartons richtig tragen
Wie bei allen schweren Gegenständen sollten Sie auch beim Tragen von Zügelkisten aufpassen, dass Sie Ihren Rücken schonen. Machen Sie also kein Hohlkreuz und heben Sie die Kartons ausschliesslich aus der Hocke an. Die Kisten sollten immer nah am Körper und mit beiden Händen getragen werden. Sollten sie doch einmal zu schwer sein, tragen Sie sie lieber zu zweit.
… und wo bekomme ich die Zügelkisten her?
Sie können sich Ihre Umzugskartons entweder leihen, kaufen oder online bestellen auf Seiten wie www.topkartons.ch. Umzugsunternehmen bieten Zügelkisten zu einem geringen Preis zum Ausleihen an. So können Sie diese später wieder zurückbringen und müssen sie nicht im Keller oder auf dem Dachboden verstauen. Im Baumarkt um die Ecke gibt es Zügelkisten in unterschiedlichen Varianten und Grössen zu kaufen. Denken Sie daran, dass Sie für den Transport der Kisten mindestens einen Kombi benötigen. Am bequemsten ist es allerdings, wenn Sie Ihre Umzugskartons online kaufen und sich direkt vor die Tür liefern lassen.
Über MOVU
MOVU.ch ist die grösste Plattform für Umzüge und Reinigungen in der Schweiz. Auf MOVU.ch erhalten die Kunden fünf Offerten von qualitätsgeprüften Umzugs- und Reinigungsfirmen zum Vergleich. Beim Umzug steht den Kunden ein kostenloser und unabhängiger Umzugsberater zur Seite und ist bei Fragen jederzeit da. Transparentes, sicheres und einfaches umziehen per Knopfdruck – von überall aus bequem online buchbar.
Immobilienkauf: Pensionskasse beziehen oder verpfänden?
Eine allgemein gültige Aussage, ob das Pensionskassenguthaben bezogen oder verpfändet werden soll, gibt es nicht. Die Entscheidung hängt primär von drei Faktoren ab. Erstens stellt sich die Frage, ob die Tragbarkeit im Falle einer Verpfändung auch bei einer höheren Hypothek gegeben ist. Zweitens muss man sich im Klaren sein, ob man auf die Versicherungsleistungen und die Verzinsung der Pensionskasse verzichten kann und drittens sollte man prüfen, ob allfällige Lücken in der Pensionskasse zukünftig geschlossen werden können.
Wird das Pensionskassenguthaben verpfändet, erhöht sich die Hypothek um die entsprechende Summe und damit steigen Tragbarkeit und Zinskosten. Die verpfändete Summe dient nur als Sicherheit und verbleibt in der Pensionskasse. Das Vorsorgeguthaben wird weiterhin verzinst und auch der Versicherungsschutz bleibt erhalten. Die höheren Zinskosten wiederum können bei den Steuern in Abzug gebracht werden. Voraussetzung ist aber, dass die höhere Hypothek getragen werden kann, sprich Zinskosten (berechnet mit 5%), Amortisationen und Nebenkosten (1% des Immobilienwerts) nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens betragen.
Bezug schmälert Versicherungsschutz und Verzinsung
Wird das Pensionskassenguthaben bezogen, wird das Altersguthaben nicht mehr verzinst und für die bezogene Summe entfällt auch der Versicherungsschutz. Dafür steigt das Eigenkapital beim Kauf der Immobilie und damit fallen die Hypothekarzinsen tiefer aus.
Je nach PK-Anbieter lässt sich Lücke schliessen
Im Fall eines Bezugs kann im Reglement der Pensionskasse nachgeschaut werden, ob sich die entstandene Lücke durch spätere Einzahlungen wieder schliessen lässt. Wenn nicht, geht dies zulasten der Altersrente. Zu beachten ist, dass der Bezug von Vorsorgegeldern eine Steuerlast zur Folge hat, während Einzahlungen von den Steuern abgezogen werden können.
Nur jeder vierte Mieter fragt aktiv nach einer Mietzinssenkung
Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent. Das sind gute Nachrichten für alle Mieter in der Schweiz, denn die Mietzinsen stützen sich auf diesem Durchschnittszinssatz ab. Mieter sind folglich berechtigt, bei ihrem Vermieter eine Mietzinsreduktion einzufordern und so mehrere hundert Franken im Jahr zu sparen. Eine repräsentative Umfrage von uns zeigt allerdings, dass nur gerade jeder vierte Mieter eine Mietzinssenkung beantragt, während über die Hälfte es gar nicht erst versucht.
Zuletzt sank der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2017 von 1,75 auf 1,5 Prozent. Seither konnten Mieterinnen und Mieter nicht mehr von den rekordtiefen Hypothekarzinsen profitieren. Mit der Beantragung einer Mietzinssenkung beim Vermieter können jetzt bei einer Schweizer Durchschnittsmiete von 1‘329 im Jahr immerhin 464 Franken eingespart werden. Trotzdem haben dies in der Vergangenheit mit 27 Prozent nur eine Minderheit der Befragten, sprich jeder vierte Mieter, getan. Über die Hälfte der Mieterinnen und Mieter (58%) sind zu bequem, finden es zu aufwändig oder wissen schlicht nicht, dass sie berechtigt sind, eine Mietzinssenkung zu verlangen. Nur 15 Prozent geben an, dass der Vermieter in der Vergangenheit aufgrund der Anpassung des Referenzzinssatzes von sich aus den Mietzins gesenkt hat.
Gutverdienende sind affiner, wenn es ums Sparen geht
Mit 28 Prozent sind die Deutschschweizer aktiver im Beantragen als die Westschweizer (24%). Gutverdienende sind offensichtlich affiner, wenn es um Sparmöglichkeiten geht: Von den Befragten, die 120 000 Franken und mehr Brutto-Jahreseinkommen aufweisen, beantragen 40 Prozent eine Mietzinssenkung. Und Städter (37%) beantragen mehr als doppelt so häufig eine Mietzinssenkung wie Mieter auf dem Land (15%).
Eigenheimbesitzer wohnen nochmals bis zu 50 Prozent günstiger
Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, spart noch viel mehr. Aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen beträgt die Ersparnis, basierend auf einer 4-Zimmerwohnung, gegenüber der Miete 800 Franken pro Monat oder jährlich 9 600 Franken. Während sich für den Mieter die monatlichen Kosten ohne Nebenkosten auf 1 534 Franken belaufen, bezahlt der Eigentümer für die gleiche Wohnung im Durchschnitt nur 734 Franken Zinskosten, was nicht mal der Hälfte entspricht. Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer nicht um Wohnkosten, sondern um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1 860 Franken.
*Durchschn. Mietpreis einer 4-Zi-Wohnung. Wert für 2019 basiert auf 2017 +0.5% Teuerung p.a. **Zinskosten für Hypothek auf einer Immobilie mit Verkehrswert von CHF 775'000 und Belehnung von 80% Quelle: Schweizerische Nationalbank (durchschnittlicher Hypothekarzinssatz p.a.), Bundesamt für Statistik, MoneyPark[/caption]
Finanzierungs- und Immobilien Update: Ein Viertel der Hypotheken läuft über 10 Jahre
Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Deutschschweiz im 2. Halbjahr 2019 um 0.92 Prozent gesunken. In der gleichen Zeitperiode haben sich 60 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben über einen Viertel eine Hypothek mit einer Laufzeit von über 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der neuen Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU. Weiterlesen
Die neue Nr. 2 im Schweizer Hypothekarmarkt
2019 ist uns ein weiteres Rekordjahr gelungen. Wir haben erstmals die Marke von drei Milliarden Franken neu vergebenen Hypotheken im Jahr durchbrochen. Das ist die zweitstärkste Vertriebsleistung aller Finanzinstitute am Schweizer Hypothekarmarkt im vergangenen Jahr. Noch ein Jahr zuvor klassierten wir uns auf Platz 4.Weiterlesen
Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der zurückhaltenden Weltwirtschaftsprognosen wird vorerst weder die amerikanische Notenbank (Fed), noch die Europäische Zentralbank (EZB) von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit weitestgehend die Hände gebunden.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Das Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) notierte 2019 mit 0,9 Prozent so tief wie seit zehn Jahren nicht mehr. Insbesondere im ersten Halbjahr geriet das Wirtschaftswachstum ins Stocken. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet auch 2020 mit einer ähnlich moderaten Entwicklung im Bereich von 1,7 Prozent und für 2021 von 1,2 Prozent. Sowohl die Beschleunigung des BIP-Wachstums 2020 als auch die Verlangsamung 2021 gehen aber auf den Effekt grosser Sportveranstaltungen zurück. Das heisst, dass erst 2021 eine allmähliche konjunkturelle Belebung einsetzen dürfte.
Düsterer sieht die Lage derzeit in den USA und der Eurozone aus. Wir gehen auch für 2020 davon aus, dass die Weltwirtschaft wohl an einer Rezession vorbeischrammen wird. Die schlechten Aussichten dürften aber weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2020 nach unten auf 0,1 Prozent und für 2021 auf 0,5 Prozent.
Entwicklung Zinsen
Die Fed könnte aufgrund der eingetrübten Konjunkturaussichten versucht sein, noch vor der Präsidentschaftswahl im Herbst 2020 eine Zinssenkung durchzuführen. Die EZB kündigte auf Ende Jahr eine Überprüfung ihrer Geldpolitik an und lässt uns annehmen, dass der Leitzins bis dahin unverändert bei null Prozent bleiben wird. Dies nimmt der SNB den Spielraum zur Lockerung der Negativzinspolitik.
Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Sommer 2019 brachte rekordtiefe Hypothekarzinsen. Der Richtsatz der zehnjährigen Festhypothek notierte noch knapp über einem Prozent. Bis Jahresende setzte dann ein relativ langsamer, aber stetiger Anstieg ein, welcher allerdings nicht mehr das Niveau von anfangs 2019 erreichte. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken erst Ende 2021 wieder die Höhe von anfangs 2019 erreichen und dannzumal rund 0.4 Prozent höher notieren werden als heute. Dies gilt auch für kurzfristige Hypotheken, allerdings dürften dort die Zinsen deutlich früher anziehen.
Eine generelle Normalisierung des Zinsniveaus ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Der globale Handelskonflikt sowie allfällige geopolitische Unsicherheiten wirken sich rasch auf den Kapitalmarkt und die Hypothekarzinssätze aus. Auch beobachten wir aufgrund der zunehmenden Konkurrenz unter den Anbietern eine progressive Konditionengestaltung, die zu äusserst attraktiven Zinsen führt. Kurzfristige Zinsrückgänge sind also jederzeit möglich.
Entwicklung Eigenheimpreise
Wir erwarten, dass sich sowohl das nachfragegetriebene Wachstum als auch die Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderater Preisanstieg für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie die Mikrolage, die Infrastruktur und der Zustand des Objektes eine wichtige Rolle spielen.
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Prognose der Richtsätze für Hypotheken[/caption]
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Hypothekarprodukt |
Durch-schnittlicher Richtsatz |
Zinsband bis Juni 2020 |
Zinsband bis Ende 2020 |
Zinsband bis Ende 2021 |
|
Libor-Hypothek 3 Mte |
0.96% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
|
Festhypothek 2 Jahre |
0.97% |
0.88% – 1.03% |
0.95% – 1.10% |
1.00% – 1.15% |
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Festhypothek 5 Jahre |
0.99% |
0.90% – 1.05% |
0.98% – 1.13% |
1.05% – 1.20% |
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Festhypothek 10 Jahre |
1.18% |
1.10% – 1.30% |
1.10% – 1.40% |
1.30% – 1.50% |
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der Fed, der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Die EZB wird voraussichtlich bis Ende 2020 den Leitzins bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
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Entwicklung Hypothekarzinsen[/caption]
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm im letzten Jahr laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz (Libor) und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Der Libor wird jedoch per Ende 2021 eingestellt und als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie dieser zukünftig angewandt wird, ist noch nicht abschliessend definiert. In der aktuellen Tiefzinsphase machen Geldmarkt-Hypotheken aber nur in Ausnahmefällen Sinn, da kurzfristige Festhypotheken deutlich konkurrenzfähiger sind und derzeit weiteres Abwärtspotenzial aufweisen.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021.
Historischer Tiefststand bei den 10-jährigen Hypothekarzinsen – Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020
Historischer Tiefststand bei den Festhypotheken im Januar 2020: Vor allem der Ausbruch des Corona-Virus sowie der Handelskonflikt zwischen den USA und China bescherte dem Jahr 2020 einen turbulenten Start. Die Unsicherheiten haben zu sinkenden Swap- und Hypothekarsätzen geführt. Die durchschnittlichen Richtsätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen sind daher im Januar auch um bis zu acht Basispunkte gesunken. Die von MoneyPark nachverhandelten Top-Sätze erreichten sogar aufgrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation nie dagewesene Tiefststände (10 Jahre ab 0.32%).
Makroökonomische Lage
Das Jahr 2020 ist turbulent gestartet: Die Unterzeichnung des Phase-1-Abkommens im Handelskonflikt zwischen den USA und China brachte zwar kurzfristig ein wenig Entspannung, ebnet aber noch lange nicht den Weg zu einer langfristigen, beidseitig akzeptierten Einigung.
Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus
Der Ausbruch des Corona-Virus im Januar hält die Welt auch weiterhin in Atem. Ende Januar hat die Weltgesundheitsorganisation (WHO) deswegen den internationalen Notstand ausgerufen. Wie stark sich das Virus noch ausbreiten wird und welche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft zu erwarten sind, ist weiterhin unklar. Es ist ein Einbruch des chinesischen Wirtschaftswachstums um drei bis fünf Prozent im 1. Quartal und von rund einem Prozent auf Jahresbasis zu erwarten. Die Negativeffekte für das Weltwirtschaftswachstum sehen wir im Bereich von 0.5 Prozent auf Jahresbasis.
Keine Leitzinssenkung in den USA…
Die US-Notenbank Fed beliess ihren Leitzins Ende Januar weiterhin bei 1.5 bis 1.75 Prozent und prognostizierte für das Jahr 2020 weiterhin keine Veränderung, sollte sich die amerikanische Wirtschaft stabil weiterentwickeln. Fed-Chef Jerome Powell stellte allerdings mit Blick auf den Corona-Virus auch in Aussicht, dass er die Lage «sehr sorgfältig beobachte».
…und auch keine in Europa
Auch auf Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) ist keine Abkehr der Negativzinspolitik zu erwarten. Jens Weidmann, EZB-Ratsmitglied und Präsident der Deutschen Bundesbank liess sich vor wenigen Tagen mit folgenden Worten zitieren: "Angesichts des Preisausblicks müssen wir realistisch bleiben: Es wird wohl noch eine Weile dauern, bis die Zinsen wieder steigen werden."
Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…
Der KOF-Konjunkturbarometer, ein vorlaufender Indikator für die Schweizer Wirtschaft, steigt im Januar auf 100.1 Punkte. Dies aufgrund positiver Indikatoren aus nahezu sämtlichen Branchen, während die Konsumperspektiven praktisch unverändert notieren.
…SNB unverändert am Gängelband der EZB
Auf die Gefahr hin, dass wir uns wiederholen: Solange sich die EZB nicht in Richtung Zinserhöhung bewegt, tut es auch die SNB nicht. Zu gross ist die Angst nach einer weiteren Aufwertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro. Die Inflationserwartung der SNB liegt für 2020 bei nahezu null Prozent. Wenig deutet daher auf steigende Zinsen hin.
Entwicklung der Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer
Das neue Jahr brachte sogleich klar tiefere Swap-Sätze, am ausgeprägtesten für das lange Ende. Der zehnjährige Swap sank um 27 Basispunkte und notierte mit -0.38 Prozent wieder auf dem Stand vom Herbst 2019. Der zwischenzeitliche Anstieg der Zinsen seit dem Sommer 2019 ist somit wieder egalisiert.
Richtsätze sinken nochmals massiv
Wir beobachteten im Januar bei sämtlichen Laufzeiten günstigere Richtsätze gegenüber dem Vormonat (Durchschnittssätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen). Je länger die Laufzeit, desto ausgeprägter der Rückgang. Während er auf zwei Jahre mit drei Basispunkten zu Buche schlägt, sind es auf zehn Jahre deren acht.
Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen
Bereits im vergangenen Sommer sahen wir historische Tiefststände bei den Hypothekarzinsen. Damals lag die günstigste Festhypothek bei 0.52 Prozent – an sich bereits äusserst attraktive Konditionen für den Eigenheimkäufer und -besitzer. Das neue Jahr startet nun aber mit einem weiteren Paukenschlag. Die 10-jährige Festhypothek war zwischenzeitlich ab einem Zinssatz von 0.32 Prozent zu haben, ein absoluter Tiefststand.
10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie
Der beste nachverhandelte Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek lag Ende Januar bei unglaublich tiefen 0.39 Prozent. Auch wenn dieser Top-Satz an einige nicht ganz so einfach erreichbare Konditionen gebunden ist, so bewegen sich die Zinssätze auch bei einer nicht vollständigen Erfüllung dieser Anforderungen ganz klar auf historischen Tiefstständen.
Vom Anbieterwettkampf profitieren
Der Top-Satz der 10-jährigen Festhypothek sank einerseits aufgrund der rückläufigen Swap-Sätze, andererseits allerdings auch aufgrund eines sich verschärfenden Anbieterwettkampfes. Davon profitieren Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer.
Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil
Bei der 10-jährigen Festhypothek, der beliebtesten Laufzeit bei Herr und Frau Schweizer, ist die Differenz zwischen dem Richtsatz (1.12%) und dem über MoneyPark erzielbaren Top-Satz (0.39%) so signifikant wie noch nie.
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Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst
Die Weltwirtschaft wird die kommenden Wochen und vielleicht sogar Monate ganz klar dominiert werden von der weiteren Ausbreitung des Corona-Virus. Je bedrohlicher die Thematik, desto stärker die Auswirkungen auf die globale Konjunkturlage. Wir erwarten bei steigender Bedrohungslage nochmals tiefere Swap-Sätze.
Status quo beim SNB-Leitzins
Wir erwarten für 2020 keine Anhebung des SNB-Leitzinses. Dies angesichts der abermals reduzierten Inflationsprognose 2020 und der damit verbundenen Tatsache, dass sich die SNB auf die Entwicklung des Schweizer Frankens fokussieren wird.
Taktische Abschlüsse jetzt tätigen
Wir empfehlen schon seit einiger Zeit, kurzfristige Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse zu nutzen. Momentan ist der Zeitpunkt günstig, denn die Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern ist gross, was den Hypothekarnehmern attraktive Zinsen beschert.
Langfristige Festhypotheken immer beliebter
Aufgrund der historischen Tiefststände und der flachen Zinskurve werden sehr langfristige Hypothekarzinsen auch weiterhin an Beliebtheit gewinnen. Eine 15-jährige Festhypothek kann heute schon bei weit unter einem Prozent abgeschlossen werden – so tiefe Konditionen wie noch nie.
Empfehlungen
- Vergleichen ist und bleibt Trumpf. Die Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter (MoneyPark Top-Satz) und dem durchschnittlichen Angebot (Richtsatz) ist nach wie vor massiv.
- Die Zinskurve ist noch immer sehr flach, langfristige Festhypotheken sind daher tendenziell zu favorisieren. Aufgrund der zunehmenden Konkurrenzsituation unter den Anbietern lohnt es sich, auch Laufzeiten von mehr als zehn Jahren zu prüfen.
- Die aktuell sehr tiefen Zinssätze, der historische Tiefststand, vor allem langfristiger Laufzeiten lohnen sich für taktische Hypothekarabschlüsse – eine regelmässige Beobachtung der Hypothekarzinsen ist zu empfehlen.
- Wichtig zu wissen: Auslaufende Festhypotheken können bis zu zwei Jahre vor dem eigentlichen Vertragsende verlängert werden. Wer frühzeitig mit dem Vergleichen beginnt, gewinnt wichtige Zeit, kann die Zinsentwicklung verfolgen und begibt sich so nicht unnötig in die Abhängigkeit des bisherigen Hypothekarinstitutes.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.12% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.39% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.73% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 73’000 |
Hier unsere Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020 (historischer Tiefstand) als PDF herunterladen.
Finanzierung von Wohneigentum: Detaillierte Tragbarkeitsmodelle sind gefragt!
Die aktuellen Tragbarkeitsregelungen sind nicht mehr zeitgemäss und berücksichtigen die Situation am heutigen Hypothekarmarkt nicht mehr ausreichend. Gemäss unseren Analysen haben mittlerweile über 40 Prozent der Eigenheimkäufer eine erhöhte Tragbarkeit und dies in einem Anbieter-Markt der im Bereich erhöhter Tragbarkeiten sehr intransparent ist. Wir plädieren deshalb für die Offenlegung der Finanzierungsbedingungen durch die Anbieter, um Transparenz und Zugang zu Hypotheken zu verbessern. Die Tragbarkeit muss im Vergleich zur bestehenden Praxis detaillierter berechnet werden. Das vorliegende Positionspapier zeigt den Weg zu einer zeitgemässen Berechnung der Tragbarkeit bei Eigenheimfinanzierungen auf.
Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum
Es ist inzwischen ein längst bekannter und unbestrittener Fakt: Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum in unserem Land sind die weltweit strengsten. Der Kreis potentieller Hypothekarnehmer lichtet sich Jahr für Jahr weiter, denn die erwähnten Preissteigerungen wirken einschränkend auf den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen. Die Kombination von steigenden Eigenheimpreisen und zu starren und rigiden Tragbarkeitsvorgaben ist toxisch. Die standardisierten Kriterien für die Berechnung der Tragbarkeit ignorieren die stark gesunkenen Zinsen, berücksichtigen keinerlei individuelle Faktoren und deren Anwendung ist undurchsichtig. So erstaunt es nicht, dass der Kreis der potenziellen Eigenheimerwerber immer kleiner wird. Dies untermauern verschiedene Studien (siehe dazu auch unser Fachbeitrag «Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz».) Eine detailliertere Prüfung der Tragbarkeit und die Offenlegung der Bedingungen würde den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen deutlich erhöhen.
Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell
Seit der Finanzkrise 2008 hat sich nicht nur das Hypothekarzinsniveau deutlich reduziert, sondern auch die Volatilität ist in den letzten vier Jahren massiv zurückgegangen. Die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken bewegten sich beispielsweise in den Jahren 2009 bis 2015 in einer Bandbreite von rund 1.70 Prozent (zwischen 3.5 bis 1.80 Prozent). Dagegen lag diese Differenz in den letzten vier Jahren gerade einmal bei rund 0.5 Prozent. Und das auf einem ultratiefen Niveau. Zudem gehen mittlerweile fast alle Ökonomen davon aus, dass die Negativzinsen der Schweiz noch über Jahre erhalten bleiben. Kommt hinzu, dass der Kreis der Hypothekar-Anbieter durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen laufend grösser wird. Damit kann mit einiger Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarzinsen auch über Jahre keine wesentlichen Erhöhungen erfahren dürften. Durch diese (neue) Situation («new normal») sind die aktuell geltenden kalkulatorischen Zinsen von 4.5 bis 5 Prozent realitätsfremd geworden.
Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit
Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig erstaunlich, dass die Standard-Tragbarkeitsregeln von zunehmend mehr Anbietern, insbesondere Pensionskassen und Stiftungen, unterlaufen werden. Diese Erkenntnis ist ein Lichtblick für potentielle Neuerwerber von Eigenheimen. Allerdings gibt es auch eine leider noch immer ausgeprägte Kehrseite der Medaille: Erstens ist die Transparenz auf der Anbieterseite extrem schlecht. Es ist deshalb mit grossem zeitlichem Aufwand, Unsicherheit und Zusatzwissen verbunden, den individuell passenden Anbieter zu finden. Zweitens dünnt sich das Feld der Anbieter mit weitergehender Tragbarkeit deutlich aus. Und drittens zeigt sich, dass die Banken vor allem sehr gut Verdienende mit sehr hohen Einkommen und teuren Objekten mit ETP-Finanzierungen berücksichtigen. Grund dafür ist die Möglichkeit, Zusatzgeschäfte mit diesen Kunden abwickeln zu können. Gerade Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen bleiben somit vielfach auf der Strecke. Zudem zeigen unsere Studienergebnisse, dass über ein Drittel der potentieller Eigenheim-Erwerber der Meinung sind, dass sie die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht erfüllen. Damit stellen sie den Traum des Eigenheims entweder zurück oder stufen ihn als nicht erreichbar ein. Dies wohlgemerkt in einem Mietmarkt, in dem ein Eigentümer typischerweise bis zu 50 Prozent an monatlichen Wohnkosten gegenüber einer vergleichbaren Mietsituation einspart.
Welche Anpassungen in den Tragbarkeitsmodellen könnten also helfen, den Zugang für potentielle Eigenheimerwerber zu verbessern?
Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt
Zielführend erscheint uns eine differenziertere Betrachtung der einzelnen Kundensituation, in der nicht mehr schablonenartig dieselben Tragbarkeitskriterien für jeden Kunden angewendet werden. Gerade bei mittleren Haushalts-Einkommen (z.B. im Bereich von CHF 120'000 bis CHF 180'000) dürften genauere Tragbarkeits-Berechnungen dazu führen, dass die Eigenheimquote in den nächsten Jahren wieder leicht erhöht werden könnte. Und das, ohne die Risiken zu erhöhen, weder für den Hypothekargeber noch für den Eigenheim-Käufer. Regulatorisch betrachtet steht detaillierteren Tragbarkeitsmodellen nichts im Weg. Denn, die Finma (Regulator) macht bis dato keine verbindlichen Vorgaben zur Tragbarkeit. Eine Detaillierung der heute breit angewandten Vorgaben hätte auch keine verheerenden Folgen für die Nachfrage respektive die Preise, wie dies seit Jahren kolportiert wird. Bedingung wäre aber eine sinnvolle Ausgestaltung der Berechnungsmodelle und deren Offenlegung bei den Anbietern.
Dagegen sind wir der Meinung, dass eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes nicht zielführend ist. Dies deshalb, weil eine differenzierte Sichtweise im individuellen Einzelgeschäft komplett wegfällt und damit unnötige Risiken aufgebaut würden.
Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation
Doch wie sollen diese Berechnungsmodelle ausgestaltet werden? Nachfolgend unsere konkreten Empfehlungen:
1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)
Die realitätsnahen Lebenshaltungskosten fliessen neu analog der kalkulatorischen Objektkosten in die Berechnung der Tragbarkeit ein.
2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz
Der kalkulatorische Zinssatz wird von der gewählten Laufzeit der abgeschlossenen Festhypothek abhängig gemacht. Wird eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr gewählt, kann ein tieferer Zinssatz berücksichtigt werden. Zum Beispiel wird bei einer Festhypothek unter zehn Jahren ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5 Prozent angewandt. Jedes zusätzlich abgeschlossene Laufzeitjahr reduziert den kalkulatorischen Zinssatz um 0.10 Prozent. Somit wäre für eine 15-jährige Festhypothek ein Zinssatz von 4.0 Prozent massgebend, für eine 20-jährige ein Satz von 3.5 Prozent.
3. Realistische Nebenkosten
Der energetische Zustand des Objektes wird berücksichtigt. Bei Erfüllung von Mindest-Standards (z.B. MINERGIE, GEAK A oder B, bei Objekten mit Baujahr 2000 oder älter auch GEAK C) werden die Betriebskosten auf einen realistischen Betrag reduziert bzw. festgelegt. Dieser ist nicht mehr vom Verkehrswert des Eigenheims, sondern vom Gebäudewert, der Kubatur oder der Nettowohnfläche, ohne Berücksichtigung des Landwertes, abhängig zu machen.
Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:
- Eigenheimpreis: CHF 1‘000‘000, benötigte Hypothek: CHF 800‘000 (Eigenmittel CHF 200‘000)
- Abschluss einer 15-jährigen Festhypothek zu 1.50%
- Potenzielle Käufer: Familie mit 2 Kindern unter 10 Jahren
- Objekt ist energetisch in einem sehr guten Zustand (GEAK Klasse B). Der Gebäudewert beträgt rund zwei Drittel des Verkehrswertes.
Detaillierte Berechnung (Empfehlung MoneyPark)
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Aufwandposten (pro Monat) |
Kosten |
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Lebenshaltungskosten1 |
6‘800 |
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Kalkulatorische Zinskosten (4%) |
2‘667 |
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Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes) |
741 |
|
Kalkulatorische Nebenkosten |
445 |
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Total Aufwände p.M. |
10‘653 |
|
Total Aufwände p.a. |
127‘836 |
|
Benötigtes Nettoeinkommen p.a. |
127‘840 |
|
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a. |
144‘800 |
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Differenz zu effektiven Zinskosten |
1‘667 |
1 errechnet vom Dachverband Budgetberatung Schweiz anhand von Bundesstatistiken und Vergleichsportalen.
Standard-Berechnung (aktuell gültig)
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Aufwandposten (pro Monat) |
Kosten |
|
Lebenshaltungskosten |
- |
|
Kalkulatorische Zinskosten |
3‘333 |
|
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes) |
741 |
|
Kalkulatorische Nebenkosten |
833 |
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Kalk. Aufwände für Finanzierung p.M. |
4‘907 |
|
Kalk. Aufwände für Finanzierung p.a. |
58‘884 |
|
Benötigtes Nettoeinkommen p.a.2 |
156‘000 |
|
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.2 |
176‘600 |
|
Differenz zu effektiven Zinskosten |
2‘334 |
2 Kalkulatorische Kosten dürfen nicht mehr als 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen.
Erkenntnisse
- Mit dem detaillierten Berechnungsansatz ist ein Nettoeinkommen von jährlich rund 127‘800 Franken notwendig. Dagegen ist mit der kalkulatorischen Standard-Berechnung ein Nettoeinkommen von 156‘000 Franken gefordert. Die Differenz von fast 30‘000 Franken entspricht bei vielen Familien einem Teilzeitpensum und entscheidet oft über die Möglichkeit, überhaupt eine Hypothekarfinanzierung bekommen zu können.
- Dem Hypothekarnehmer verbleibt eine Reserve von mehr als 1‘500 Franken pro Monat. Die langfristige Fixierung der Zinskosten über 15 Jahre ermöglicht die Absicherung des grössten Aufwandpostens.
Fazit
- In den letzten Jahren sind einige Anbieter flexibler in der Auslegung der Tragbarkeitsbedingungen geworden. Damit werden die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht immer eingehalten.
- Vor allem bei den Banken sind die Erfüllungskriterien jedoch sehr undurchsichtig.
- Viele potentielle Eigenheim-Käufer mit mittleren Einkommen können nicht davon profitieren. Entweder bekommen sie diese Angebote nicht mit oder die Anbieter bieten diese Lockerungen für diese Kundengruppe nicht an. So müssen weiterhin (zu) viele Mieter ihren Traum vom Eigenheim zurückstellen oder gar begraben.
- Eine Offenlegung der Bedingungen zur Erfüllung der Tragbarkeit für selbstbewohntes Wohneigentum würde die Transparenz deutlich erhöhen.
- Ein Wechsel zu einer genaueren Tragbarkeits-Berechnung wie empfohlen würde v.a. für Familien und Personen mit mittleren Einkommen den Zugang zu Wohneigentum verbessern.
- Eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes von heute fünf Prozent (zum Beispiel auf 3.5 Prozent) erachten wir als nicht als zielführend.
- Unsere empfohlenen Anpassungen in der Modell-Tragbarkeitsberechnung hätten kein erhöhtes Risiko zur Folge – weder für Hypothekarnehmer, noch für den Eigenheimmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich zwar eine erhöhte Nachfrage ergeben würde. Diese würde sich jedoch über die nächsten Monate und Jahre sukzessive zeigen. Dadurch bekäme die Baubranche genügend Zeit, um die Bautätigkeit der erhöhten Nachfrage anzupassen.
Das integrale Positionspapier finden Sie hier.
RERI Q4 2019 – Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum
Der Real Estate Risk Index (RERI) verbleibt im 4. Quartal 2019 auf 3.7 Indexpunkten. Dies impliziert ein mittleres Risiko. Davor war in den ersten drei Quartalen 2019 ein stetiger Anstieg von insgesamt 0.9 Indexpunkten zu verzeichnen.
- Wir beobachten auch im Q4 eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum, die jedoch durch hohe regulatorische Hürden gebremst wird.
- Im vierten Quartal 2019 haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (ETW) erstmals seit Mitte 2017 wieder leicht erhöht. Auch die Einfamilienhäuser (EFH) hatten eine, allerdings marginale, Preissteigerung zu verzeichnen.
- Ein Vergleich mit dem Stand per Ende 2018 zeigt, dass sich die Angebotspreise für EFH und ETW im 2019 unterschiedlich entwickelt haben. Während die EFH aufgrund des Angebotsmankos um weitere 1.4 Prozent zugelegt haben, war bei den ETW eine Reduktion von 1.2 Prozent zu verzeichnen.
- Im vergangenen Quartal trug v.a. die Entspannung des Handelskriegs zwischen den USA und China zu einer leichten Verbesserung der Aussichten für die Weltkonjunktur bei.
- Auch für die Schweizer Industrie hat sich die Stimmung spürbar aufgehellt. Die Auftragsbücher waren per Ende 2019 wieder deutlich besser gefüllt und die Einkaufsmanager gehen wieder von einem höheren Wachstum aus. Diese Entwicklung hat zu leichten Zinserhöhungen geführt.
- Die Bandbreite der am Markt offerierten Hypothekarzinsen driftet extrem stark auseinander. Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit. Diese Situation dürfte auch mit den unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten der Anbieter zusammenhängen und sorgt für grössere Intransparenz.
Erkenntnisse im Detail
Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) verbleibt der RERI im 4. Quartal 2019 bei 3.7 Punkten. Damit ist der Index im 2019 um insgesamt 0.9 Indexpunkte angestiegen.
Die deutlich gestiegenen Werte seit Anfang 2019 sind der stagnierenden Wirtschaftsentwicklung und den eingetrübten Konjunkturaussichten geschuldet.
Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind
Die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Monaten insgesamt leicht erholt. Dennoch bleiben die Abwärtsrisiken hoch. Anhaltende Handelskonflikte, der Vollzug des Brexit etc. sind grosse Unsicherheiten in der künftigen Entwicklung der Weltkonjunktur.
In der Schweiz hat sich die Situation im Industrie-Sektor deutlich verbessert. Zudem wirkt der inlandorientierte Dienstleistungssektor noch immer als Motor für die Konjunkturentwicklung.
Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht
Dennoch bleiben die Konjunkturaussichten trüb. Die Handelsstreitigkeiten sind nicht nachhaltig beigelegt und dürften deshalb global zu einer Verlangsamung der Nachfrage nach Investitionsgütern führen. Neue Risiken wie zum Beispiel die Verbreitung des Corona Virus können zudem rasch für negative Auswirkungen sorgen.
Von diesen Entwicklungen wird auch die stark exportorientierte Schweiz nicht verschont bleiben.
Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht
Viele Experten gehen davon aus, dass das Negativzinsumfeld Europa und in noch extremerer Form auch der Schweiz in den nächsten Jahren erhalten bleibt.
Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger
Das geringe Angebot an Einfamilienhäusern führte in den letzten Monaten zu weiteren Preissteigerungen. Dagegen sind Eigentumswohnungen im 2019 leicht günstiger geworden. Dies dürfte wohl v.a. mit dem grösseren Angebot in Kombination mit dem grösseren Käuferkreis zu tun haben.
Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief
Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen liegt durchschnittlich bei tiefen 52 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.
Subindizes des RERI
1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Verschuldungsgrad bleibt stabil
Nachdem die Verschuldung im vierten Quartal 2018 leicht zurückging, hat sie sich im 2019 nur unwesentlich verändert. Der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis macht im 4. Quartal 2019 im Durchschnitt rund 52 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote
Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert
Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im vierten Quartal 2019 mit 0.88 Prozent (Vorquartal 0.87 Prozent) nochmals einen neuen Spitzenwert erreicht. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine weiter ausufernde Preisspanne: Während der günstigste Anbieter im Mittel einen Zinssatz von 0.63 Prozent verlangte, kostete diese Laufzeit beim teuersten 1.79 Prozent. Das ergibt eine massive Bandbreite von 1.16 Prozent. Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter beinahe das Dreifache. Auffällig ist, dass die Schere zwischen den Konditionen, welche Pensionskassen/Anlagestiftungen im Vergleich zu Banken bieten, immer weiter auseinander driftet.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von 800’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.44 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
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Teuerster Anbieter |
Günstigster Anbieter |
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Zinsaufwendungen in Franken pro Jahr |
14’320 |
3’520 |
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Zinsaufwendungen in Franken für die gesamte Laufzeit |
143’200 |
35’200 |
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Ersparnis in Franken pro Jahr |
0 |
10’800 |
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Ersparnis in Franken für die gesamte Laufzeit |
0 |
108’000 |
3. Kreditabsicherungskosten
Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen
Im abgelaufenen Quartal hat sich die Weltkonjunktur wieder etwas erholt. Einen positiven Einfluss hatte auch die Deeskalation des Handelskrieges zwischen den USA und China.
Der Schweizer Kapitalmarkt hat darauf über alle Laufzeiten hinweg mit ansteigenden Zinsen reagiert. Je länger die Swap-Laufzeit, desto stärker der Anstieg. Die bereits sehr flache Zinskurve veränderte sich aber nur unwesentlich. Der Aufschlag vom zwei zum zehnjährigen Swap beträgt rund 45 Basispunkte und hat sich gegenüber Ende 2018 praktisch halbiert. Diese extrem flache Zinskurve impliziert eine sehr starke Konjunkturabschwächung und damit einhergehend äusserst tiefe Inflationserwartungen am langen Ende.
Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende
Die weitere Entwicklung der Zinsmärkte hängt stark vom Verlauf der Handelskonflikte ab. Zudem bleibt abzuwarten, ob die Ankurbelungsmassnahmen der Notenbanken greifen. Die Stimmung an den Kapitalmärkten dürfte auch in den kommenden Wochen stark schwanken. Damit ist weiterhin eine hohe Volatilität (in beide Richtungen) des europäischen und folglich des stark davon abhängigen Schweizer Kapitalmarktes zu erwarten.
Die Konkurrenzsituation unter den Anbietern im Hypothekarmarkt und die damit verbundene progressive Konditionengestaltung führt für Hypothekarnehmer zu äusserst attraktiven Zinsen.
Die historisch günstigen Finanzierungskonditionen unterstützen die Nachfrage nach Immobilien unverändert. Andererseits wirken die äusserst strengen Finanzierungsvorgaben des Regulators stark limitierend auf das Wachstum der Hypothekarvolumen.
4. Preisindizes
Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter
Im vierten Quartal 2019 setzte der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) seinen Anstieg (von 161.9 auf 162.4 Punkte) fort, verlor aber an Dynamik. Dabei blieben die Preise der Einfamilienhäuser beinahe unverändert, während die Preise der Eigentumswohnungen um 0.5 Prozent anstiegen. Damit liegt der Index wieder auf dem Niveau von Ende 2018.
Unabhängig davon notiert auch der Konsumentenpreisindex etwas tiefer als im Vorquartal und liegt mit 99.4 Punkten ebenfalls auf dem Stand von Ende 2018. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen bleibt damit weiter deutlich sichtbar.
5. Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau
Trotz geringem Wirtschaftswachstum hat die Arbeitslosigkeit 2019 (2.3%) um 0.2 Prozentpunkte gegenüber 2018 (2.5%) abgenommen. 2019 waren im Durchschnitt 106‘932 Personen arbeitslos, 9.5% weniger als 2018. Insbesondere im zweiten Quartal sank die Arbeitslosigkeit markant und fiel Ende September erstmals seit September 2008 wieder unter die Marke von 100'000 Personen. Der starken Abnahme aus der ersten Jahreshälfte stand jedoch ein Anstieg im zweiten Halbjahr auf 117’277 Personen per Ende Dezember gegenüber – vorwiegend bedingt durch saisonale Effekte. Der Jahresendwert ist damit vergleichbar mit jenem aus den Jahren 2018 und 2008.
Im letzten Quartal stieg die Arbeitslosigkeit insbesondere bei den 50- bis 64-Jährigen an. Zudem stieg die Zahl der Stellensuchenden ab Oktober deutlich an und erreichte Ende Dezember 192‘955 Personen, was ein Anstieg von rund 23‘100 Personen gegenüber dem Jahrestiefstwert darstellt. Gleichzeitig verringerten sich die gemeldeten offenen Stellen im letzten Quartal von 38’125 Stellen Ende September auf 29’720 per Ende Jahr.
Die Arbeitslosenquote stagniert seit dem Frühjahr 2018 saisonbereinigt auf tiefem Niveau. Die mageren Wachstumsaussichten der Wirtschaft dürften in der Tendenz zu einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit in den nächsten Quartalen führen.
6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon
Im vierten Quartal 2019 stieg der Einkaufsmanager-Index der Industrie von 45.50 auf 49.47 Punkte und liegt damit wieder nahe an der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Der Abwärtstrend der letzten drei Quartale findet damit ein vorläufiges Ende und die höheren Auftragsbestände per Ende 2019 stimmen positiv im Hinblick auf Produktionssteigerungen in den kommenden Monaten. Der Auftragsbestand lag Ende Jahr 11.5 Punkte höher als am Ende des dritten Quartals. Trotzdem resultiere über das vierte Quartal in der Industrie ein leichter Stellenabbau (Subkomponente «Beschäftigung») von 49.6 auf 48.6 Punkte. Der Dienstleistungssektor gab im vierten Quartal zwar bei allen Subkomponenten nach, am meisten bei den Neuaufträgen (-8.2 Punkte), liegt aber mit einem Stand von 50.6 Zählern per Ende 2019 nach wie vor in der Wachstumszone.
Fazit
- Wir beobachten eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum.
- Zur positiven Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist in den letzten Monaten auch eine spürbare Verbesserung im Industriesektor hinzugekommen. Dies hat auch positive Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt.
- Die historisch tiefen Zinsen stützen die ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum. Allerdings wird der Kreis potentieller Neuerwerber aufgrund der weiter ansteigenden Preise immer stärker eingeschränkt.
- Nicht zuletzt aufgrund der tieferen Preise werden vermehrt Eigentumswohnungen erworben.
- Weiterhin steht der stützende Pfeiler des konjunkturellen (Inland-)Wachstums auf wackeligen Beinen. Bricht er weg, könnte sich die Lage des Immobilienmarktes verschlechtern. Wir gehen allerdings davon aus, dass diese Entwicklung nicht von heute auf morgen eintritt und damit das Angebot an die sich abschwächende Nachfrage angepasst werden kann. Erste Tendenzen in einer gedrosselten Produktion von neuen EFH und ETW sind dazu bereits ersichtlich.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI_Q4_2019
Immobilien und Hypotheken – Trends und Themen 2020
Das neue Jahr ist noch relativ jung und wir widmen uns im heutigen Blogbeitrag einigen Trends und Themen, welche uns auch 2020 im Bereich Immobilen und Hypotheken beschäftigen werden. Neben der noch hängigen Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwertes wird die Ablösung des Libors durch den Saron weiter ins Scheinwerferlicht rücken. Auf der politischen Bühne stehen beispielsweise die Abstimmung «Mehr bezahlbarer Wohnraum» und die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen auf der Agenda. Los geht's mit den Trends und Themen 2020.
Abschaffung des Eigenmietwertes
Die parlamentarische Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» beschäftigt die Wirtschaftskommission des Ständerates nun bereits seit rund drei Jahren und bleibt auch ein Thema im Jahr 2020. Anfänglich sah alles vielversprechend aus, es herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. Vergleich hierzu auch unser im Februar 2019 veröffentlichter Beitrag unter dem Titel «Eigenmietwert – Die Abschaffung hat gute Chancen». Doch dann drehte der Wind, wir haben dies bereits mit unserem Blogbeitrag «Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer» vom Sommer 2019 aufgenommen und kurz vor Jahresende 2019 setzte der Ständerat dem ganzen Prozedere die Krone auf, wie die NZZ am 15. November 2019 schrieb: Die Kommission schaltet eine Extrarunde ein, die verfahrenstechnisch gar nicht vorgesehen ist. Sie fordert den Bundesrat auf, zu ihren Plänen jetzt schon Stellung zu nehmen. Üblicherweise schaltet sich der Bundesrat erst ein, wenn die Vorlage ins Parlament geht.
Als die grössten Stolpersteine entpuppten sich die Steuerausfälle und die Ferienhäuser. Ein Systemswechsel würde wohl signifikante Steuerausfälle für den Fiskus bedeuten. Über das Ausmass streiten sich die Experten, es ist von mehreren hundert Millionen bis zu fast 2 Milliarden Franken die Rede – pro Jahr notabene. Wahrlich kein Pappenstil.
Die Vorlage sollte in der Frühjahrssession 2020 im Nationalrat behandelt werden, welche gemäss der Webseite der Bundesversammlung vom 2. bis 20. März dauert. Danach sieht es infolge der Extrarunde beim Bundesrat aber eher nicht aus, die Behandlung in der Sommersession vom 2. bis 19. Juni scheint realistischer. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Herbst 2020 zu erwarten.
Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»
Im Jahr 2015 lancierte der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz zusammen mit dem Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, dem Schweizerischen Gewerkschaftsbund, der SP Schweiz und den Grünen die nationale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Die Initiative will, wie die Verantwortlichen auf ihrer Webseite schreiben a) mindestens 10 Prozent bezahlbare Wohnungen beim Neubau (= Gemeinnützige Wohnungen, Genossenschaftswohnungen), b) faire Kaufbedingungen für Kantone und Gemeinden für geeignete Grundstücke (= Vorkaufsrecht) und c) energetische Sanierungen ohne Verluste von bezahlbaren Mietwohnungen.
Wir respektieren das Argumentarium der Initianten, erachten weitere Regulierungen, Gesetze und Vorgaben allerdings als völlig kontraproduktiv im Bestreben, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Wir votieren vielmehr für eine Überprüfung der starren Tragbarkeitskriterien fürs Eigenheim, um mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen. Wir haben hierzu Anfang Januar 2020 unter dem Titel «Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé» eine Analyse veröffentlicht.
Vom Libor zum Saron
Trends und Themen 2020 heisst der Titel. Nun, der Libor sieht zwar erst auf Dezember 2021 sein Ende kommen, dann wird definitiv Schluss sein. Aber bereits im Jahr 2020 sind weitere Neuigkeiten zu erwarten. Denn bis 2021 muss für Schweizer Geldmarkthypotheken die Ablösung durch den Saron in trockenen Tüchern sein. Dr. Andréa M. Maechler, Mitglied des Direktoriums der SNB, machte im Dezember klar, dass sie von den Marktteilnehmern eine höhere Kadenz in der Umsetzung erwartet und mit der bisherigen Entwicklung noch nicht zufrieden ist. Ihren Unmut kann man zwischen den Zeilen der einleitenden Bemerkungen zum Mediengespräch vom 12. Dezember 2019 entnehmen. Vom Libor zum Saron - wir haben die 10 wichtigsten Fragen und Antworten in einem Blogbeitrag zusammengefasst. Am 19. März 2020 findet gemäss Terminkalender der SNB deren nächste geldpolitische Lagebeurteilung statt. Bestimmt wird sich der Ton von Frau Dr. Maechler nochmals verschärfen, sollten die Marktteilnehmer, allen voran die Banken, bis dann nicht geliefert haben. Unsere Empfehlung für Immobilienbesitzer mit einer Libor Hypothek: Auch Geldmarkt-Hypotheken weisen eine Rahmenlaufzeit auf. Diese liegt oft bei zwei bis drei Jahren. Zudem bestehen konditionenseitige Unsicherheiten hinsichtlich des Wechsels von Libor zur Saron. Daher sollte als Alternative unbedingt eine kurzfristige Festhypothek geprüft werden. Beispiel: Zweijährige Festhypotheken notieren mit 0.50 Prozent sogar tiefer als Geldmarkt-(Libor)-Hypotheken, die aktuell ab 0.55 Prozent abschliessbar sind. Selbst sehr langfristige Hypotheken wie beispielsweise die 10-jährige Festhypothek sind mit aktuell 0.36 Prozent günstiger. Vergleichen lohnt sich.
Trends und Themen 2020 - sicherlich keine abschliessende Aufzählung - more to come, stay tuned.
MoneyPark erleben
MoneyPark erleben ist ganz einfach, denn auch in diesem Jahr werden wir wiederum schweizweit an verschiedenen Messen teilnehmen und Ihnen die Themen Eigenheimfinanzierung und Vorsorge näher bringen.
Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé
Für Käufer in der Schweiz ist ein Eigenheim zunehmend untragbar. Doch es zeigt sich: Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, Anbieter sind flexibel und auch attraktive Konditionen sind möglich. Über 40 Prozent der Eigenheimkäufer überschreiten gemäss unserer jüngsten Analyse die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33 Prozent. Die Anbieter zeigen sich jedoch vermehrt flexibel und finanzieren auch Tragbarkeiten von über 40 Prozent, wobei sich das Angebot mit zunehmender Tragbarkeit deutlich reduziert. Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten sind jedoch keine finanzschwachen Schuldner. Vielmehr handelt es sich dabei häufig um Familien mit temporären Einkommenseinbussen und um gut Verdienende, welche sich ein teures Eigenheim leisten wollen. Ferner bemerkenswert: Sie können aber trotz erhöhter Tragbarkeit mit attraktiven Konditionen rechnen.
Die Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr als die Einkommen. Nicht zuletzt deshalb müssen immer mehr Hypothekaranbieter grössere Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien anwenden, um weiterhin Neukunden zu gewinnen. Unsere Analysen zeigen: 40 Prozent überschreiten Standard-Tragbarkeitskriterien von 33 Prozent überschreiten. Dies gilt über alle Landesteile hinweg. An der Spitze steht die Nordwestschweiz, welche schon 2015 mit 23 Prozent den höchsten Anteil an Fällen mit erhöhter Tragbarkeit hatte und 2019 als einzige Region der Schweiz mehr als die Hälfte (53%) aufweist.
Flexible Anbieter: Erhöhte Tragbarkeiten bei Familien und gut Verdienenden
Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, denn ein Blick auf die Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten zeigt, dass es sich nicht um schlechte Schuldner handelt, sondern um einkommens- und finanzstarke Käufer, die sich ein teureres und grösseres Eigenheim leisten möchten. Insbesondere Banken sind sehr gerne bereit, solche Finanzierungen im Rahmen einer Ausnahme zum Reglement (Exception to Policy) abzuwickeln, da sie oftmals zusätzliche Dienstleistungen verkaufen können, das Ausfallrisiko aufgrund des höheren Einkommens geringer ist und gerade gutverdienende Jungeigentümer schnell in eine Standard-Tragbarkeit zurückfinden.
Bei nur leicht erhöhten Tragbarkeiten von bis zu 40 Prozent finden sich vor allem Familien, die im Vergleich zu den Standard-Tragbarkeiten nicht höhere Kaufpreise finanzieren möchten, aber beispielsweise einen erhöhten Platzbedarf haben und gleichzeitig aufgrund von Teilzeit-Einkommen temporär ein niedrigeres Einkommen erzielen.
Je höher die Tragbarkeit, desto weniger Finanzierungspartner
Während Versicherungen in ihren Vergabekriterien sehr strikt sind und kaum über die Standard-Tragbarkeit hinaus finanzieren, zeigen Pensionskassen und Anlagestiftungen sowie vereinzelte Banken eine grössere Flexibilität bei der Festlegung ihrer Kriterien. Nur wenige Banken finanzieren gemäss ihrem Reglement Kunden mit einer kalkulatorischen Tragbarkeit über 40 Prozent. Entsprechend ist es für Erstkäufer mit erhöhter Tragbarkeit schwierig, selbstständig einen Anbieter zu finden. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Markt fehlt oft der Zugang und auch das Wissen, dass es am Markt Partner gäbe, die trotz erhöhter Tragbarkeit eine Finanzierung ermöglichen würden. Die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle dürfte beträchtlich sein.
Attraktive Konditionen auch für erhöhte Tragbarkeiten
Die nähere Betrachtung der effektiv abgeschlossenen Konditionen zeigt, dass eine erhöhte Tragbarkeit nur einen marginalen Einfluss auf den Zinssatz hat. Der Aufschlag für eine Tragbarkeit zwischen 33 und 40 Prozent im Vergleich zu einer Standard-Tragbarkeit beläuft sich auf lediglich vier Basispunkte. Bei einer Hypothekarsumme von 750'000 Franken entspricht dies einem zusätzlichen Zinsaufwand von nur 25 Franken im Monat. Erst ab einer Tragbarkeit von über 40 Prozent erhöhen die Anbieter ihre Risikoaufschläge, was sich auf die Zinskosten der Hyponehmer niederschlägt (+11 Basispunkte / 69 Franken pro Monat).
Berechnen Sie hier Ihre individuelle Tragbarkeit, direkt, einfach und online.
Nicht zu schnell aufgeben - Anbieter sind flexibel
Betroffene Eigenheimkäufer sollten etwas mehr Zeit einplanen, um einen Finanzierungspartner zu finden. Dabei ist wichtig, dass sie einen möglichst breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) prüfen. Denn eine Absage bei einem Finanzierungsinstitut bedeutet noch keineswegs, dass sich nirgends eine Finanzierung finden lässt. Es gibt Einzelanbieter, die in ihren Berechnungsmodellen von den typischen Marktstandards abweichen und eine individuellere Sicht auf die finanzielle Situation des Käufers ermöglichen. Eigenheimkäufer, welche dennoch keinen Finanzierungspartner finden, sollten in Betracht ziehen, ein preiswerteres Einstiegsobjekt zu erwerben und von den tiefen Hypothekarzinsen profitieren, um zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Ersparten das Traumobjekt zu finanzieren.
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