RERI Q3 2020 – Wohneigentumsmarkt unbeeindruckt von erster COVID-19-Welle
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark sinkt im 3. Quartal 2020 um 0.3 auf 3.8 Indexpunkte. Dies impliziert ein reduziertes, aber immer noch erhöhtes Risiko. Damit hat sich der Index wieder auf das Niveau von vor der Corona-Pandemie Ende 2019 zurück entwickelt. Die Abschwächung ist vor allem der im dritten Quartal erstaunlich schnell fortschreitenden wirtschaftlichen Erholung geschuldet.
Insbesondere die stark verbesserte Kapazitätsauslastung in der Industrie führte dazu, dass sich eine rasche Stimmungsaufhellung unter den Einkaufsmanagern einstellte und der Purchase Manager Index (PMI) nun gar wieder in die Wachstumszone zurückkehrte. Allerdings ist die Nachhaltigkeit der wirtschaftlichen Erholung sehr unsicher. Es ist derzeit schwierig abschätzbar, welche wirtschaftlichen Einschränkungen eine zweite COVID-19-Welle schlussendlich verursachen wird, die die Schweiz, wie auch praktisch alle Länder um uns herum, jüngst erfasst hat. Im Wohneigentumsmarkt sind aufgrund der Pandemie kaum erhöhte Risiken auszumachen. Im Gegenteil, der bereits vorher existierende Nachfrageüberhang hat eher noch zugenommen. Die Preise von Wohneigentum zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Krise. Einfamilienhäuser sind noch gefragter als vor Corona und verzeichnen daher einen Anstieg, welcher im Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt, während bei den Eigentumswohnungen ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen ist, der insbesondere auf das Luxussegment zurückzuführen ist.
Indikatoren zeigen mittlere bis hohe Risiken im Schweizer Immobilienmarkt
Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) reduziert sich der RERI im dritten Quartal 2020 um 0.3 auf 3.8 Punkte. Damit hat der Index den Corona bedingten Anstieg in den ersten beiden Quartalen 2020 fast wieder rückgängig gemacht. Der derzeitige Stand impliziert ein mittleres bis hohes Risiko im Schweizer Immobilienmarkt.
Abflachendes Preiswachstum und mehr Nachfrage nach Einfamilienhäusern aufgrund von COVID-19
Im dritten Quartal 2020 setzte sich die Erholung des konsolidierten
Angebots-Preisindexes für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) nicht nur fort, sondern erreichte mit 163.5 Indexpunkten sogleich den höchsten Stand der letzten drei Jahre. Diese Entwicklung ist auf eine höhere Nachfrage und damit höhere Angebotspreise bei den Einfamilienhäusern zurückzuführen, welche im laufenden Jahr um zwei Prozent angestiegen sind. Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen gaben im laufenden Jahr um durchschnittlich 0.7 Prozent nach und auch im Luxussegment beider Immobilienklassen sind leichte Preisrückgänge auszumachen.
Transaktionsdynamik erholt sich auf Vorjahresniveau trotz zweiter Corona-Welle
Die sich bereits im Juni abgezeichnete Tendenz der wieder anziehenden Transaktionsdynamik hat sich im abgelaufenen Quartal fortgesetzt. Insbesondere die Nachfrage hat wieder deutlich angezogen, während das Angebot im dritten Quartal rund 10 Prozent unter dem Vorjahresquartal lag. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die angestauten Nachholeffekte aufgrund der sich anbahnenden zweiten Corona-Welle derzeit noch auf sich warten lassen.
Trotz anrollender zweiter Corona-Welle erholt sich der Konsum
Die ansteigenden Coronavirus-Infektionen beunruhigen die Staaten rund um den Globus. In vielen Ländern Europas inklusive der Schweiz sind neue Einschränkungen in Diskussion oder wurden sogar schon (wieder) eingeführt, um sich gegen die zweite Welle zu stemmen.
Unabhängig davon zeigen Echtzeitdaten in Europa, dass die Menschen zwar branchenabhängig ihr Konsumverhalten schnell adjustiert haben, sich die Menschen aber trotzdem in ihren Wirtschaftsaktivitäten kaum zurückhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zu einer schnelleren Wirtschaftserholung leisten. Dadurch konnte die entstandene BIP-Lücke in den letzten Wochen verkleinert werden. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Andererseits kann diese Sorglosigkeit auch dazu führen, dass sich durch den vermehrten wirtschaftlichen Austausch die Pandemie wieder stärker ausbreitet. Die Gefahr einer «zweiten Welle» erhöht sich.
Schweiz: Kräftige Konjunkturerholung in den letzten Wochen, aber unsichere künftige Entwicklung
Der für die Schweizer Wirtschaft sehr bedeutende Privatkonsum (macht mehr als die Hälfte des Bruttoinlandproduktes aus) entwickelte sich in den letzten Wochen besonders erfreulich: Nicht nur im Dienstleistungssektor fällt die Erholung stark aus. Dass viele Schweizer ihre Ferien im Land verbrachten, wirkte sich in den Sommermonaten per Saldo positiv auf den Konsum aus. Im Detailhandel zeigte sich sogar, dass der Branchenumsatz im Juli vier Prozent über dem Wert des Vorjahres lag. Erklärt wird das mit Nachholkäufen, welche Privathaushalte aufgrund ihrer Einsparungen im Lockdown (gemäss einer Schätzung im Umfang von über acht Milliarden Franken) nun teilweise tätigten. Bis jetzt gibt es also kaum Anzeichen, dass die Schweizer beim Geldausgeben zurückhaltender geworden wären. Auch das steigende Infektionsrisiko scheint sich nicht negativ auszuwirken. Trotz diesem stärker als erwartet ausgefallenen wirtschaftlichen Aufschwung bleibt die Situation sehr fragil. Auf die kalte Jahreszeit hin dürfte die wirtschaftliche Lage wieder ungemütlicher werden. Womöglich werden sich die Menschen wieder stärker zurückhalten, wenn die Fallzahlen hochschnellen. Zudem könnte die Politik wieder einschneidende Beschränkungen des Alltags- und Wirtschaftslebens ins Auge fassen. Dabei dürfte feststehen, dass die wirtschaftlichen Kosten eines zweiten totalen Lockdowns kaum verkraftbar wären. Eine solche Situation muss mit allen Mitteln vermieden werden. Der zweite Teil des Aufschwungs wird daher weit mehr Kraft und auch Geduld in Anspruch nehmen und ist von vielen Unsicherheiten geprägt.
Zinsen dürften über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten verbleiben
In allen grossen Währungsräumen verfolgen die Notenbanken eine Politik des extrem billigen Geldes. Damit hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine andere Wahl, als ebenfalls eine ultraexpansive Geldpolitik beizubehalten. Tut sie das nicht, würde sich der Franken stark aufwerten, die exportorientierte Wirtschaft würde abgewürgt und die Preise der Einfuhren würden massiv sinken. Dies würde die Preisstabilität stark gefährden.
Aufgrund der neusten Signale aus den USA und der EU muss damit gerechnet werden, dass das Zinsniveau über Jahre auf dem derzeitigen Extremtief verharren wird. Die gegenwärtige Geldpolitik reicht deshalb möglicherweise nicht aus, um die finanziellen und politischen Risiken abzuwehren, die der nachhaltigen Erholung der Weltwirtschaft entgegenstehen. Die Verschlechterung der Infektionslage in Europa, politische Ereignisse wie der Brexit und die Wahlen in den USA oder auch die Spannungen zwischen China und den USA deuten auf eine eher düstere Entwicklung hin.
Weiterhin tiefe Hypothekarzinskonditionen erwartet
Die Bandbreite der offerierten Konditionen ist weiterhin sehr gross. Bei den günstigsten Anbietern im Hypothekarmarkt sind die Konditionen vielfach an die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen gekoppelt. Damit und in Kombination mit dem verstärkten Konkurrenzdruck können vergleichende Kunden auch künftig mit sehr attraktiven Hypothekarzinssätzen rechnen.
Verschuldungsgrad von Eigentümerinnen und Eigentümer kaum verändert
Der Anteil an Hypotheken am Gesamtvermögen liegt im dritten Quartal durchschnittlich bei tiefen 46 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.
Details zur Zusammenstellung des MoneyPark Real Estate Risk Indexes und seinen Sub-Indizes finden Sie in der ausführlichen PDF-Publikation.
MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist
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Irrglaube beim Hauskauf: «Tiefster Zinssatz gleich beste Beratung.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Sasa Vranjes, Filialleiter bei MoneyPark in Zürich: Ist wirklich nur der Zinssatz ausschlaggebend? MoneyPark bietet doch deutlich mehr?
Der Preis ist wichtig. Mit unseren mehr als 100 Partnern – darunter Banken, Versicherungen und Pensionskassen – ist die Suche nach den besten Konditionen ein essenzieller Mehrwert für unsere Kundinnen und Kunden. Aber insgesamt betrachtet, ist das nur ein Teil unserer gesamten Dienstleistung. Denn zur besten Lösung gehört deutlich mehr.
Nehmen wir das Beispiel eines Ehepaares: Frau und Herr Hüsli möchten eine Immobilie kaufen. Im ersten Gespräch mit MoneyPark ermitteln wir das Kaufpotential und besprechen Optimierungsmöglichkeiten.
MoneyPark kennt den Hypothekarmarkt mit all seinen verschiedenen Interessensgruppen. Deshalb können wir die Angebote objektiv vergleichen und finden so den am besten passenden Partner für jeden individuellen Fall. Und wir wissen, wo wir in den Verhandlungen den Hebel ansetzen, damit unsere Kunden die bestmöglichen Konditionen bekommen.
Im zweiten Treffen geht es um die steuerlichen Auswirkungen des Liegenschaftserwerbs, die Auswirkungen auf die Vorsorge, sowie um die Budget- und Liquiditätsplanung. Denn: Wer in der Schweiz eine selbstbewohnte Immobilie erwirbt, hat den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Demzufolge führt der Kauf oft zu einer deutlichen Erhöhung der Steuerrechnung.
Zum Beispiel: Familie Hüsli hat ein gesamtes Bruttoeinkommen von 180’000 Schweizerfranken und kauft im Kanton Zürich eine Liegenschaft für eine Million Franken. Die Steuerverwaltung ermittelt einen Eigenmietwert von 31’500 Franken. Familie Hüsli nimmt für die Finanzierung eine Hypothek von 800’000 Franken auf, zu einem Zinssatz von einem Prozent. Die daraus resultierenden Zinskosten lassen sich vom Eigenmietwert abziehen. Unterhaltskosten, in unserem Beispiel der Pauschalbetrag von 20 Prozent des Eigenmietwerts, ebenfalls. Unterm Strich ist das eine Erhöhung des steuerbaren Einkommens um über 17’000 Franken. Das wiederum führt zu einer Erhöhung der Steuerrechnung um rund 5’000 Franken.
Was tun? Wir erarbeiten gemeinsam eine steueroptimierte und budgetschonende Finanzierungsstrategie. Beispielsweise lässt sich die Erhöhung der Steuerrechnung mit Beiträgen in die Säule 3a sowie mit Pensionskasseneinkäufen mildern.
Wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden im gesamten Prozess: Wir übernehmen die administrativen Aufgaben beim Bezug oder der Verpfändung von Vorsorgegeldern, koordinieren die Transaktion mit dem Notar und legen mit dem Hypothekargeber die einzelnen Schritte fest. Unser Kunde spart viel Zeit, muss sich nicht in die administrativen Themen einarbeiten und kann sich so auf das Wesentliche konzentrieren.
Sasa Vranjes
Filialleiter Zürich
sasa.vranjes@moneypark.ch
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MoneyPark schafft mehr Transparenz im Schweizer Immobilienmarkt und revolutioniert das Kundenerlebnis Eigenheim
Neues aus dem Hause MoneyPark: Wir erweitern unsere Geschäftstätigkeit und beraten Kundinnen und Kunden ab sofort auch in allen Fragen rund um den Immobilienkauf, -besitz sowie -verkauf und wie bis anhin bei der Eigenheimfinanzierung und der Vorsorge. In Kürze haben Kunden über eine neue Plattform Zugang auf umfassende Daten rund um das gesuchte oder ihr bereits erworbenes Eigenheim. In Kombination mit persönlicher Beratung durch Immobilienexperten vor Ort schafft die Plattform für Suchende, Käufer, Eigentümer sowie Verkäufer ein einzigartiges digital-hybrides Kundenerlebnis. Dank mehr Transparenz und einfacherem Zugang zu Immobiliendienstleistungen soll mehr Bewegung in den seit Jahrzehnten statischen und noch wenig innovativen Schweizer Immobilienmarkt gebracht und dadurch mehr Kundinnen und Kunden der Traum vom Eigenheim erfüllt werden.
Als FinTech haben wir bereits die Eigenheimfinanzierung mit der Kombination aus persönlicher Beratung und innovativer Technologie auf ein neues Transparenzniveau gehoben. Die Ausweitung des Dienstleistungsangebotes entlang der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette ist Resultat der konsequenten Verfolgung unserer Vision. «Wir haben MoneyPark 2012 mit dem Ziel gegründet, den Hypothekarmarkt für jedermann zugänglicher und transparenter zu gestalten. Hier möchten wir nicht stehenbleiben. Unsere Kunden verlangen zurecht auch mehr Transparenz im Immobilienmarkt Schweiz», sagt Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark. Denn täglich werden Wohnträume zerstört, weil zu wenig Kaufobjekte am Markt sind oder Eigentümer Geld und Zeit verschenken, weil das Finden qualifizierter Käufer und der Verkauf einer Immobilie anspruchsvoll sind. «Als führender unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist der Schweiz können und wollen wir dabei nicht einfach zuschauen. Durch Technologie und persönliche Beratung möchten wir den Kauf- und Verkaufsprozess vereinfachen und so mehr Bewegung in den Immobilienmarkt bringen», so Stefan Heitmann.
Einzigartiges Kundenerlebnis für Immobilien aus einer Hand
Bei MoneyPark bieten wir dafür neu datengetriebene Technologie und persönliche Beratung nicht nur für die Finanzierung einer Immobilie an, sondern helfen bereits bei der Suche nach dem passenden Objekt, ermöglichen Eigentümern den Zugang zu mehr Informationen während der gesamten Eigentumsphase und unterstützen bei einem konkreten Verkaufswunsch sowie allfälliger Neuobjekte im Anschluss. Ein neues, schweizweites Team von Immobilienexperten arbeitet dabei Hand in Hand mit den MoneyPark Hypothekarprofis in den Filialen unseres Unternehmens. Dieses Team berät Kundinnen und Kunden in allen Immobilien-Belangen ergänzend zum individuellen technologischen Angebot persönlich. Im Kern des Angebots stehen innovative, datenbasierte Immobilienanalyse- und Bewertungstools, welche unsere Kundinnen und Kunden auf einer neuen, personalisierten Immobilienplattform aufrufen können. «Die Kombination von Daten-Technologie und unabhängigen Hypothekar- und Immobilienexperten, die unsere Kunden bei jedem Schritt unterstützen, ist einmalig am Schweizer Markt. Die auf der Plattform zugänglichen Daten schaffen ein transparentes Kundenerlebnis mit nie dagewesener Informationsdichte und helfen, Kauf- und Verkaufsentscheide leichter zu fällen und einfacher umzusetzen», erklärt Stefan Heitmann.
Innovative digitale Plattform bringt Käufer und Verkäufer zusammen
Die neu entwickelte Plattform gleicht die Suchkriterien von tausenden von Kundinnen und Kunden mit am Markt und im eigenen Kundenbestand verfügbaren Immobilien ab. Sind die Kunden bereits im Besitz eines Eigenheims, erhalten sie u.a. neu die Möglichkeit, auf der Plattform die Wertentwicklung ihrer Immobilie mitzuverfolgen. Ausserdem können sie diverse Finanzierungs-, Immobilien- und Mikrolokationsdaten, wie z.B. geplante oder laufende Bautätigkeiten in der Umgebung, einsehen. Potenziellen Verkäufern zeigt die Plattform beispielsweise auf, wie viele finanziell qualifizierte Käufer sich für ihre Immobilie aktuell interessieren. In einer ersten Phase steht die Plattform exklusiv nur Kundinnen und Kunden von MoneyPark zur Verfügung, bevor attraktive digitalen Services und Dienstleistungen perspektivisch auch für die breite Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.
Sind Sie bereits MoneyPark-Kunde und wünschen Zugang zur Plattform? In Kürze stehen Ihnen die neuen Dienstleistungen im Kundenbereich zur Verfügung. Nutzen Sie dazu Ihr bisheriges Login oder kontaktieren Sie Ihren Kundenberater oder Ihre Kundenberaterin.
Möchten Sie mehr über die Dienstleistungen von MoneyPark erfahren? Dann setzen Sie sich via E-Mail an Immobilienberatung@moneypark.ch mit uns in Verbindung – wir freuen uns auf Sie!
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Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, Bandbreite bleibt aber riesig – Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020
Die Fallzahlen der Coronavirus-Infektionen steigen weiter. Trotzdem erholt sich der Konsum und die Lücke im BIP schrumpft. Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, die Bandbreite bleibt aber riesig und die Zinsen auf Rekordtief. Die Signale aus allen grossen Währungsräumen deuten darauf hin, dass das für die nächsten Jahre so bleiben wird.
Makroökonomische Lage
Trotz steigender Fallzahlen erholt sich Konsum weiter
Die ansteigenden Coronavirus-Infektionen beunruhigen die Staaten rund um den Globus. In vielen Ländern Europas sind neue Einschränkungen in Diskussion oder wurden sogar schon (wieder) eingeführt, um sich gegen die zweite Welle zu stemmen. Unabhängig davon zeigen Echtzeitdaten in Europa, dass sich die Menschen trotzdem in ihren Wirtschaftsaktivitäten kaum zurückhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zu einer schnelleren Wirtschaftserholung leisten. Dadurch konnte die entstandene BIP-Lücke in den letzten Wochen verkleinert werden. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Andererseits kann diese Sorglosigkeit auch dazu führen, dass sich durch den vermehrten wirtschaftlichen Austausch die Pandemie wieder stärker ausbreitet. Die Gefahr einer «zweiten Welle» erhöht sich.
Kräftige Konjunkturerholung in der Schweiz
Der für die Schweizer Wirtschaft sehr bedeutende Privatkonsum (macht mehr als die Hälfte des Bruttoinlandproduktes aus) entwickelt sich in den letzten Wochen besonders erfreulich: Nicht nur im Dienstleistungssektor fällt die Erholung stark aus. Dass viele Schweizer ihre Ferien im Land verbrachten, wirkte sich in den Sommermonaten per Saldo positiv auf den Konsum aus.
Im Detailhandel zeigt sich sogar, dass der Branchenumsatz im Juli vier Prozent über dem Wert des Vorjahres liegt. Erklärt wird das mit Nachholkäufen, welche Privathaushalte aufgrund ihrer Einsparungen im Lockdown (gemäss einer Schätzung im Umfang von über acht Milliarden Franken) nun teilweise tätigen.
Bis jetzt gibt es also kaum Anzeichen, dass die Schweizer beim Geldausgeben zurückhaltender geworden wären. Auch das steigende Infektionsrisiko scheint sich nicht negativ auszuwirken. Selbst die Einführung der Maskenpflicht in den Läden, wie z.B. im Kanton Zürich, zeigt (bisher) keine Eindämmung der Konsumlust.
…aber es wird ein harter und unsicherer Weg zurück
Trotz diesem stärker als erwartet ausgefallenen wirtschaftlichen Aufschwung bleibt die Situation sehr fragil. Auf die kalte Jahreszeit hin dürfte die wirtschaftliche Lage wieder ungemütlicher werden. Womöglich werden sich die Menschen wieder stärker zurückhalten, wenn die Fallzahlen hochschnellen. Zudem könnte die Politik wieder einschneidende Beschränkungen des Alltags- und Wirtschaftslebens ins Auge fassen. Dabei dürfte feststehen, dass die wirtschaftlichen Kosten eines zweiten totalen Lockdowns kaum verkraftbar wären. Eine solche Situation muss mit allen Mitteln vermieden werden.
Der zweite Teil des Aufschwungs wird daher weit mehr Kraft und auch Geduld in Anspruch nehmen und ist von vielen Unsicherheiten geprägt.
Zinsen verbleiben über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten
In allen grossen Währungsräumen verfolgen die Notenbanken eine Politik des extrem billigen Geldes. Damit hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine andere Wahl, als ebenfalls eine ultraexpansive Geldpolitik beizubehalten. Tut sie das nicht, würde sich der Franken stark aufwerten, die exportorientierte Wirtschaft würde abgewürgt und die Preise der Einfuhren würden massiv sinken. Dies würde die Preisstabilität stark gefährden.
Aufgrund der neusten Signale aus den USA und der EU muss damit gerechnet werden, dass das Zinsniveau über Jahre auf dem derzeitigen Extremtief verharren wird.
Hohe wirtschaftliche Risiken
Die gegenwärtige Geldpolitik reicht deshalb möglicherweise nicht aus, um die finanziellen und politischen Risiken abzuwehren, die der nachhaltigen Erholung der Weltwirtschaft entgegenstehen. Die Verschlechterung der Infektionslage in Europa, politische Ereignisse wie der Brexit und die Wahlen in den USA oder auch die Spannungen zwischen China und den USA deuten auf eine eher düstere Entwicklung hin.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen sinken im September
Die Kapitalmarktzinsen sind seit Ende August über alle Laufzeiten hinweg gesunken. Der Swap-Satz für 10 Jahre steht per 29. September 2020 bei -0.33 Prozent, ganze 10 Basispunkte niedriger als im Vormonat. Die fünfjährige Laufzeit ist ebenfalls um acht Basispunkte auf -0.59 Prozent gesunken.
Auch Richtsätze für Festhypotheken sinken
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im September analog zur Entwicklung der Kapitalmarktzinsen, beziehungsweise leicht geringer. Die Anbieter haben also ihre günstigeren Refinanzierungskosten an die Hypothekarnehmer weitergegeben.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.67 Prozent
Insgesamt sinken sowohl die Swap-Sätze wie auch die Schaufensterpreise. Die Bandbreite zwischen den verschiedenen Anbietern hat sich ebenfalls bei allen Laufzeiten verringert. Das bedeutet, dass die Richtpreise enger zusammengerückt sind. Allerdings ist der Range mit immer noch rund 50 Basispunkten weiterhin riesig und auch deutlich grösser als beispielsweise im Juni dieses Jahres.
Zinsprognose
Tiefe Hypothekarzinsen scheinen über Jahre gesichert
Vor allem zwei sehr starke Argumente sprechen über die nächsten Monate bzw. gar Jahre für ein Hypothekarzinsniveau auf dem derzeitigen ultratiefen Niveau: Erstens ist die Attraktivität der Anlageklasse Hypotheken für neue institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Anlagestiftungen als Substitut zu Anlagen in erstklassige Anleihen aufgrund der besseren Rendite weiterhin sehr hoch. Diese Situation dürfte den Konkurrenzkampf verstärken und das Zinsniveau, insbesondere für stark nachgefragte Laufzeiten ab zehn Jahren, drücken. Zweitens sind die grossen Notenbanken in den nächsten Jahren gezwungen, bei ihrer ultraexpansiven Geldpolitik zu bleiben und werden deshalb kaum Leitzinserhöhungen entscheiden.
Das Zinsniveau am Kapitalmarkt kann allerdings aufgrund der zweiten Corona-Welle in den nächsten Wochen volatil sein. Solange die wirtschaftlichen Einschränkungen nicht zu gross werden, ist es aber auch möglich, dass die Schwankungen nur minim ausfallen. Wir gehen in den nächsten Wochen von einem weiterhin seitwärts tendierenden Hypothekar-Zinsniveau mit leicht tieferen Durchschnittszinssätzen aus.
Vergleichen und verhandeln bleiben wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlung
- Weiterhin deuten alle Anzeichen auf niedrige Hypothekarzinsen in den nächsten Wochen hin. Trotzdem kann eine gewisse Volatilität aufgrund der Unsicherheit über den weiteren Verkauf der Corona-Krise erwartet werden. Es empfiehlt sich daher, die Entwicklung der Hypothekarzinsen eng zu beobachten, um Sonderangebote oder Opportunitäten zu erkennen.
- Wer seine Hypothek verlängern muss, kann dies bis zu zwei Jahre vor Ablauf tun. Beginnen Sie also frühzeitig mit dem Vergleichen von Offerten – das Marktangebot ist da.
- Berücksichtigen Sie bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020 als PDF downloaden.
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MoneyPark bleibt auf Wachstumskurs und zählt erstmals über 300 Mitarbeitende
Wir befinden uns trotz Corona-Krise weiterhin auf starkem Wachstumskurs: 300 Mitarbeitende schweizweit zählen wir per 1. August 2020 bereits! Auch während des Lockdowns war die Kundennachfrage nach unabhängiger Hypothekarberatung beinahe unverändert hoch, wodurch wir an der Schaffung von 100 neuen Arbeitsplätzen im laufenden Jahr festhalten.
Keine acht Jahre nach der Gründung sind schweizweit über 300 Mitarbeitende für uns tätig. Während der Corona-Lockdown für viele Firmen das Einstellen aller Wachstums- und insbesondere auch Rekrutierungspläne bedeutete, verfolgen wir weiterhin die für das Jahr 2020 gesetzten Ziele. Wir rekrutierten auch während der Corona-Krise und insbesondere der anspruchsvollen Lockdown-Phase mit Vollgas weiter. Damit bleiben wir auf gutem Weg, unser Ziel von 100 neuen Arbeitsstellen für das Jahr 2020 zu erreichen.
MoneyPark ist trotz Corona auf Zielkurs
Die Realisierung von unserer Vision, einen transparenteren und einfacher zugänglichen Hypothekar- und Immobilienmarkt für Kundinnen und Kunden zu schaffen, beschäftigt uns jeden Tag und lässt unsere Firma operativ und personell stetig wachsen. Wir durften in den ersten sieben Monaten trotz Corona Tausende Kundinnen und Kunden beraten, was uns sehr freut.
Ausbau der bestehenden Filialen
Die personelle Expansion bedingt auch den Ausbau unserer über 25 MoneyPark-Filialen schweizweit. Im ersten Halbjahr 2020 sind bereits die Filialen in St. Gallen, Lausanne, Genf, Chur und Baden in grössere Standorte mit zusätzlichen Beratungsräumen und Platz für mehr Kundenberaterinnen und -berater sowie Kreditspezialisten im Servicing-Geschäft umgezogen oder haben ihre bisherigen Flächen vergrössert. Die Filialen in Basel, Zug und Winterthur werden noch dieses Jahr folgen und ebenfalls an grössere und zentralere Standorte verlegt. Denn: Die Kundennachfrage nach unabhängiger Beratung rund um das Thema Immobilie ist unverändert hoch. Entsprechend suchen wir in diesem Bereich weiterhin Talente.
MoneyPark als attraktiver Arbeitgeber
Um diese Talente von MoneyPark zu überzeugen, investieren wir noch mehr in die technische und vertriebliche Aus- und Weiterbildung. Die MoneyPark Academy schult neue Mitarbeitende in einer auf dem schweizerischen Markt einzigartig vielfältigen Kombination aus digitalen Plattform- und Toolkenntnissen, Kundendialog und Fachkompetenz und bietet gleichzeitig eine strukturierte Ausbildung für junge Talente aus der Finanzbranche. Wir investieren zudem stetig in attraktive Arbeitsbedingungen.
Hier geht’s zu den offenen Stellen: aktuelle Stellenausschreibungen
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Finanzierungs- und Immobilien Update: 80% der Hypotheken laufen mindestens 10 Jahre
Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Schweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.20 Prozent gestiegen. In der gleichen Zeitperiode haben sich 58 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben 80 Prozent eine Hypothek mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU.
Das Proptech-Unternehmen PriceHubble und der Hypothekar- und Immobilienspezialist MoneyPark ermöglichen mit dem Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU eine regelmässige und effiziente Markteinschätzung. Dabei werden halbjährlich aktuelle Immobilienindizes nach Objekttyp und Regionen verschiedenen Marktdaten zum Finanzierungsmarkt gegenübergestellt.
Wahl des Hypothekarprodukts
Westschweizer mögen lange Laufzeiten
01. Januar 2020 – 30. Juni 2020
Im ersten Halbjahr 2020 wurden bei MoneyPark bereits 80 Prozent der Hypothekarvolumen als Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger abgeschlossen. Vor allem die Westschweizer mögen langfristige Laufzeiten: Gut ein Drittel schloss eine Laufzeit von 11 oder mehr Jahren ab. Dies ist zwar eine Reduktion im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 (42 %), die aber zu einer Erhöhung der Quote der 10-jährigen Festhypothek führte (2.HJ 2019: 45 %).
Langfristige Hypotheken immer beliebter
Der Trend zu immer länger laufenden Festhypotheken verstärkt sich: Im ersten Halbjahr 2020 nahm der Anteil an Laufzeiten von 10 Jahren und länger weiter zu, während mittelfristige Laufzeiten unattraktiver wurden. Auch die Libor-Hypothek nimmt an Beliebtheit stetig ab – dies kann aber auch mit der baldigen Einstellung des Libors und der Umstellung auf die Saron-Hypothek zu tun haben.
Wahl des Hypothekaranbieters
Banken nach wie vor beliebteste Anbietergruppe
01. Januar 2020 – 30. Juni 2020
In der Schweiz werden noch immer 58 Prozent der von MoneyPark abgeschlossenen Hypotheken an eine Bank vermittelt. Der Anteil an Pensionskassen stieg – zumindest in der Deutschschweiz – von 19 Prozent (2. HJ 2019) auf 24 Prozent im 1. Halbjahr 2020. In der Westschweiz hingegen wurde im 1. Halbjahr 2020 noch vermehrt auf eine Versicherung oder eine Bank gesetzt.
Anteil alternativer Kreditgeber steigt
Die temporäre Schliessung einiger Pensionskassen aufgrund von Corona im 2. Quartal 2020 tat der steigenden Beliebtheit von Versicherungen und Pensionskassen über das gesamte 1. Halbjahr 2020 betrachtet keinen Abbruch. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 nahm der Anteil der Banken als Hypothekargeber gar um zwei Prozentpunkte ab.
Massives Einsparpotenzial
Für Hypothekarnehmende lohnt es sich in jedem Fall, verschiedene Hypothekaranbieter miteinander zu vergleichen und mehrere Offerten einzuholen. Der durchschnittliche Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek lag im ersten Halbjahr 2020 bei 1.17 Prozent. Die effektiv abgeschlossenen Zinssätze nach Verhandlung ermöglichten unseren Kundinnen und Kunden in der Deutschschweiz eine Einsparung von bis zu 54 Basispunkten pro Jahr beim Abschluss einer Hypothek bei einer Pensionskasse. In der Westschweiz konnten beim Abschluss bei einer Pensionskasse bis zu 37 Basispunkte eingespart werden. Der regionale Unterschied resultiert daraus, dass nicht alle Hypothekargeber Finanzierungen für die gesamte Schweiz anbieten und teilweise regional konzentriert sind.
PriceHubble Immobilienpreisindizes
Preisanstieg trotz Corona
Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019
Nach einem Preisrückgang für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Jahr 2019 sind die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2020 schweizweit um 0.90 Prozentpunkte, die Einfamilienhäuser gar um 1.20 Prozentpunkte gestiegen. Auch während dem Corona-betroffenen 2. Quartal erhöhten sich die Preise – jedoch wurde das Wachstum, v.a. bei den Einfamilienhäusern, etwas gebremst.
Preise für Einfamilienhäuser steigen schweizweit
Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019
Die Preise für Einfamilienhäuser sind im 1. Halbjahr 2020 in der Deutschschweiz um 1.30 Prozentpunkte, in der Westschweiz um 1.10 Prozentpunkte angestiegen. Diese Entwicklung ist vor allem auf das erste Quartal zurückzuführen (D-CH: +1 Prozentpunkt, W-CH: +0.80 Prozentpunkte), denn das Wachstum hat im 2. Quartal 2020 aufgrund von Corona wieder etwas nachgelassen.
Preise für Wohnungen entwickeln sich in der Deutsch- und Westschweiz unterschiedlich
Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in der Deutschschweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.10 Prozentpunkte gestiegen – dies nach einem rückläufigen Trend in der letzten Betrachtungsperiode. Corona hatte auf den Wachstumskurs keinen grossen Einfluss, denn die Preise erhöhten sich im 1. und 2. Quartal gleichmässig. Die Eigentumswohnungen in der Westschweiz hingegen sind günstiger geworden und verzeichneten einen Rückgang von 0.10 Prozentpunkten.
Rendite und Amortisationsdauer für Wohnungen
Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 2.13% und 4.27% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 23 und 47 Jahren entspricht, wobei der Spitzenwert bei 4.82% (Gemeinde St. Niklaus) und der niedrigste Wert bei 1.60% (Gemeinde Rougemont) liegt.
Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 3.22%, ist also im ersten Halbjahr 2020 etwas gesunken (H2 2019: 3.36%). Auf Ebene der Kantone beobachten wir mit unter 2.72% die geringsten Renditen in Zug, Basel-Stadt und Nidwalden. Die höchsten Renditen sehen wir mit über 3.51% in den Kantonen Jura, Solothurn und Glarus.
Hier können Sie die Analyse als PDF downloaden: Finanzierungs- und Immobilien Update.
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RERI Q3 2020 – Wohneigentumsmarkt unbeeindruckt von erster COVID-19-Welle
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark sinkt im 3. Quartal 2020 um 0.3 auf 3.8 Indexpunkte. Dies impliziert ein reduziertes, aber immer noch erhöhtes Risiko. Damit hat sich der Index wieder auf das Niveau von vor der Corona-Pandemie Ende 2019 zurück entwickelt. Die Abschwächung ist vor allem der im dritten Quartal erstaunlich schnell fortschreitenden wirtschaftlichen Erholung geschuldet.
Insbesondere die stark verbesserte Kapazitätsauslastung in der Industrie führte dazu, dass sich eine rasche Stimmungsaufhellung unter den Einkaufsmanagern einstellte und der Purchase Manager Index (PMI) nun gar wieder in die Wachstumszone zurückkehrte. Allerdings ist die Nachhaltigkeit der wirtschaftlichen Erholung sehr unsicher. Es ist derzeit schwierig abschätzbar, welche wirtschaftlichen Einschränkungen eine zweite COVID-19-Welle schlussendlich verursachen wird, die die Schweiz, wie auch praktisch alle Länder um uns herum, jüngst erfasst hat. Im Wohneigentumsmarkt sind aufgrund der Pandemie kaum erhöhte Risiken auszumachen. Im Gegenteil, der bereits vorher existierende Nachfrageüberhang hat eher noch zugenommen. Die Preise von Wohneigentum zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Krise. Einfamilienhäuser sind noch gefragter als vor Corona und verzeichnen daher einen Anstieg, welcher im Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt, während bei den Eigentumswohnungen ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen ist, der insbesondere auf das Luxussegment zurückzuführen ist.
Indikatoren zeigen mittlere bis hohe Risiken im Schweizer Immobilienmarkt
Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) reduziert sich der RERI im dritten Quartal 2020 um 0.3 auf 3.8 Punkte. Damit hat der Index den Corona bedingten Anstieg in den ersten beiden Quartalen 2020 fast wieder rückgängig gemacht. Der derzeitige Stand impliziert ein mittleres bis hohes Risiko im Schweizer Immobilienmarkt.
Abflachendes Preiswachstum und mehr Nachfrage nach Einfamilienhäusern aufgrund von COVID-19
Im dritten Quartal 2020 setzte sich die Erholung des konsolidierten
Angebots-Preisindexes für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) nicht nur fort, sondern erreichte mit 163.5 Indexpunkten sogleich den höchsten Stand der letzten drei Jahre. Diese Entwicklung ist auf eine höhere Nachfrage und damit höhere Angebotspreise bei den Einfamilienhäusern zurückzuführen, welche im laufenden Jahr um zwei Prozent angestiegen sind. Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen gaben im laufenden Jahr um durchschnittlich 0.7 Prozent nach und auch im Luxussegment beider Immobilienklassen sind leichte Preisrückgänge auszumachen.
Transaktionsdynamik erholt sich auf Vorjahresniveau trotz zweiter Corona-Welle
Die sich bereits im Juni abgezeichnete Tendenz der wieder anziehenden Transaktionsdynamik hat sich im abgelaufenen Quartal fortgesetzt. Insbesondere die Nachfrage hat wieder deutlich angezogen, während das Angebot im dritten Quartal rund 10 Prozent unter dem Vorjahresquartal lag. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die angestauten Nachholeffekte aufgrund der sich anbahnenden zweiten Corona-Welle derzeit noch auf sich warten lassen.
Trotz anrollender zweiter Corona-Welle erholt sich der Konsum
Die ansteigenden Coronavirus-Infektionen beunruhigen die Staaten rund um den Globus. In vielen Ländern Europas inklusive der Schweiz sind neue Einschränkungen in Diskussion oder wurden sogar schon (wieder) eingeführt, um sich gegen die zweite Welle zu stemmen.
Unabhängig davon zeigen Echtzeitdaten in Europa, dass die Menschen zwar branchenabhängig ihr Konsumverhalten schnell adjustiert haben, sich die Menschen aber trotzdem in ihren Wirtschaftsaktivitäten kaum zurückhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zu einer schnelleren Wirtschaftserholung leisten. Dadurch konnte die entstandene BIP-Lücke in den letzten Wochen verkleinert werden. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Andererseits kann diese Sorglosigkeit auch dazu führen, dass sich durch den vermehrten wirtschaftlichen Austausch die Pandemie wieder stärker ausbreitet. Die Gefahr einer «zweiten Welle» erhöht sich.
Schweiz: Kräftige Konjunkturerholung in den letzten Wochen, aber unsichere künftige Entwicklung
Der für die Schweizer Wirtschaft sehr bedeutende Privatkonsum (macht mehr als die Hälfte des Bruttoinlandproduktes aus) entwickelte sich in den letzten Wochen besonders erfreulich: Nicht nur im Dienstleistungssektor fällt die Erholung stark aus. Dass viele Schweizer ihre Ferien im Land verbrachten, wirkte sich in den Sommermonaten per Saldo positiv auf den Konsum aus. Im Detailhandel zeigte sich sogar, dass der Branchenumsatz im Juli vier Prozent über dem Wert des Vorjahres lag. Erklärt wird das mit Nachholkäufen, welche Privathaushalte aufgrund ihrer Einsparungen im Lockdown (gemäss einer Schätzung im Umfang von über acht Milliarden Franken) nun teilweise tätigten. Bis jetzt gibt es also kaum Anzeichen, dass die Schweizer beim Geldausgeben zurückhaltender geworden wären. Auch das steigende Infektionsrisiko scheint sich nicht negativ auszuwirken. Trotz diesem stärker als erwartet ausgefallenen wirtschaftlichen Aufschwung bleibt die Situation sehr fragil. Auf die kalte Jahreszeit hin dürfte die wirtschaftliche Lage wieder ungemütlicher werden. Womöglich werden sich die Menschen wieder stärker zurückhalten, wenn die Fallzahlen hochschnellen. Zudem könnte die Politik wieder einschneidende Beschränkungen des Alltags- und Wirtschaftslebens ins Auge fassen. Dabei dürfte feststehen, dass die wirtschaftlichen Kosten eines zweiten totalen Lockdowns kaum verkraftbar wären. Eine solche Situation muss mit allen Mitteln vermieden werden. Der zweite Teil des Aufschwungs wird daher weit mehr Kraft und auch Geduld in Anspruch nehmen und ist von vielen Unsicherheiten geprägt.
Zinsen dürften über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten verbleiben
In allen grossen Währungsräumen verfolgen die Notenbanken eine Politik des extrem billigen Geldes. Damit hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine andere Wahl, als ebenfalls eine ultraexpansive Geldpolitik beizubehalten. Tut sie das nicht, würde sich der Franken stark aufwerten, die exportorientierte Wirtschaft würde abgewürgt und die Preise der Einfuhren würden massiv sinken. Dies würde die Preisstabilität stark gefährden.
Aufgrund der neusten Signale aus den USA und der EU muss damit gerechnet werden, dass das Zinsniveau über Jahre auf dem derzeitigen Extremtief verharren wird. Die gegenwärtige Geldpolitik reicht deshalb möglicherweise nicht aus, um die finanziellen und politischen Risiken abzuwehren, die der nachhaltigen Erholung der Weltwirtschaft entgegenstehen. Die Verschlechterung der Infektionslage in Europa, politische Ereignisse wie der Brexit und die Wahlen in den USA oder auch die Spannungen zwischen China und den USA deuten auf eine eher düstere Entwicklung hin.
Weiterhin tiefe Hypothekarzinskonditionen erwartet
Die Bandbreite der offerierten Konditionen ist weiterhin sehr gross. Bei den günstigsten Anbietern im Hypothekarmarkt sind die Konditionen vielfach an die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen gekoppelt. Damit und in Kombination mit dem verstärkten Konkurrenzdruck können vergleichende Kunden auch künftig mit sehr attraktiven Hypothekarzinssätzen rechnen.
Verschuldungsgrad von Eigentümerinnen und Eigentümer kaum verändert
Der Anteil an Hypotheken am Gesamtvermögen liegt im dritten Quartal durchschnittlich bei tiefen 46 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.
Details zur Zusammenstellung des MoneyPark Real Estate Risk Indexes und seinen Sub-Indizes finden Sie in der ausführlichen PDF-Publikation.
Irrglaube beim Hauskauf: «Tiefster Zinssatz gleich beste Beratung.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Sasa Vranjes, Filialleiter bei MoneyPark in Zürich: Ist wirklich nur der Zinssatz ausschlaggebend? MoneyPark bietet doch deutlich mehr?
Der Preis ist wichtig. Mit unseren mehr als 100 Partnern – darunter Banken, Versicherungen und Pensionskassen – ist die Suche nach den besten Konditionen ein essenzieller Mehrwert für unsere Kundinnen und Kunden. Aber insgesamt betrachtet, ist das nur ein Teil unserer gesamten Dienstleistung. Denn zur besten Lösung gehört deutlich mehr.
Nehmen wir das Beispiel eines Ehepaares: Frau und Herr Hüsli möchten eine Immobilie kaufen. Im ersten Gespräch mit MoneyPark ermitteln wir das Kaufpotential und besprechen Optimierungsmöglichkeiten.
MoneyPark kennt den Hypothekarmarkt mit all seinen verschiedenen Interessensgruppen. Deshalb können wir die Angebote objektiv vergleichen und finden so den am besten passenden Partner für jeden individuellen Fall. Und wir wissen, wo wir in den Verhandlungen den Hebel ansetzen, damit unsere Kunden die bestmöglichen Konditionen bekommen.
Im zweiten Treffen geht es um die steuerlichen Auswirkungen des Liegenschaftserwerbs, die Auswirkungen auf die Vorsorge, sowie um die Budget- und Liquiditätsplanung. Denn: Wer in der Schweiz eine selbstbewohnte Immobilie erwirbt, hat den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Demzufolge führt der Kauf oft zu einer deutlichen Erhöhung der Steuerrechnung.
Zum Beispiel: Familie Hüsli hat ein gesamtes Bruttoeinkommen von 180'000 Schweizerfranken und kauft im Kanton Zürich eine Liegenschaft für eine Million Franken. Die Steuerverwaltung ermittelt einen Eigenmietwert von 31'500 Franken. Familie Hüsli nimmt für die Finanzierung eine Hypothek von 800'000 Franken auf, zu einem Zinssatz von einem Prozent. Die daraus resultierenden Zinskosten lassen sich vom Eigenmietwert abziehen. Unterhaltskosten, in unserem Beispiel der Pauschalbetrag von 20 Prozent des Eigenmietwerts, ebenfalls. Unterm Strich ist das eine Erhöhung des steuerbaren Einkommens um über 17'000 Franken. Das wiederum führt zu einer Erhöhung der Steuerrechnung um rund 5'000 Franken.
Was tun? Wir erarbeiten gemeinsam eine steueroptimierte und budgetschonende Finanzierungsstrategie. Beispielsweise lässt sich die Erhöhung der Steuerrechnung mit Beiträgen in die Säule 3a sowie mit Pensionskasseneinkäufen mildern.
Wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden im gesamten Prozess: Wir übernehmen die administrativen Aufgaben beim Bezug oder der Verpfändung von Vorsorgegeldern, koordinieren die Transaktion mit dem Notar und legen mit dem Hypothekargeber die einzelnen Schritte fest. Unser Kunde spart viel Zeit, muss sich nicht in die administrativen Themen einarbeiten und kann sich so auf das Wesentliche konzentrieren.
Sasa Vranjes
Filialleiter Zürich
sasa.vranjes@moneypark.ch
Irrglaube beim Hauskauf: «Ich muss mein Haus erst verkaufen, um ein anderes zu kaufen.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefassten Meinungen. Unsere Beraterinnen und Berater hören das täglich. Aber was ist dran? Heute fragen wir unsere Beraterin Cynthia Bakels, Filialleiterin in Pfäffikon SZ: Muss ich mein Eigenheim verkaufen, wenn ich ein neues kaufen will?
Sie sind Hausbesitzer oder Hausbesitzerin und möchten umziehen. Vielleicht aus beruflichen Gründen, weil die Familie wächst oder einfach, um eine neue Immobilienchance zu ergreifen. Was ist zu tun und in welcher Reihenfolge?
Eine Vielzahl von Fragen steht jetzt im Raum: Muss ich verkaufen, um kaufen zu können? Wie kann ich eine neue Finanzierung erhalten und gleichzeitig die laufende Hypothek bis zum Verkauf weiter zurückzahlen? Was ist, wenn ich mein aktuelles Eigentum nicht verkaufen kann?
Bei MoneyPark ziehen wir nicht in erster Linie einen Verkauf zum Kauf in Betracht. Wir prüfen zunächst die Möglichkeit, die erste Immobilie zu behalten, um Mieteinnahmen zu erzielen, und die zweite als Hauptwohnsitz zu kaufen.
Im ersten Moment sind unsere Kundinnen und Kunden oft erstaunt: Nur die wenigsten hatten sich vorgestellt, ein Renditeobjekt zu besitzen, mit dem sie dann die finanzielle Belastung des neuen, gemütlichen Nestes finanzieren.
Nehmen wir an, dass Ihr Eigentum vor einigen Jahren gekauft wurde, als die Immobilienpreise tiefer waren. Häufig kann durch eine einfache Wertaktualisierung Ihres Objekts eine zusätzliche Finanzierung von bis zu 80 Prozent der Schulden erreicht werden. Diese Mittel werden als Eigenkapital für Ihr neues Projekt verwendet. Dazu können Sie Ihre Eigenmittel addieren, die Sie in den Neukauf investieren wollten. Falls Sie Ihre Pensionskasse noch nicht in Anspruch genommen haben, kann dies ebenfalls entweder durch einen Vorbezug oder idealerweise durch eine Verpfändung erfolgen. Dasselbe gilt für die Vermögenswerte der 3. Säule. Falls noch Geldmittel fehlen, könnte – je nach persönlicher Situation – eine Schenkung oder ein Familiendarlehen helfen.
Im nächsten Schritt geht es darum, die neue Tragbarkeit zu ermitteln: In welchem Verhältnis stehen die neuen Finanzierungskosten zum Einkommen. Dabei berechnen wir auch die steuerlichen Auswirkungen, welche die neue Situation mit sich brächte.
Häufig passen alle Elemente perfekt zusammen und die anfangs verrückt scheinende Idee – ich verkaufe nicht, ich vermiete stattdessen – wird plausibel. Es lohnt sich immer, alle Möglichkeiten zu prüfen, bevor man loslegt und die scheinbar einzige Lösung umsetzt.
Cynthia Bakels
Filialleiterin Pfäffikon SZ
cynthia.bakels@moneypark.ch
«Uns verbinden der Faktor Mensch, unser Hunger nach Erfolg und deepl»
MoneyPark wächst in allen Landesteilen. Vorsorgefragen sind in der Romandie ebenso aktuell, wie in der Deutschschweiz. Im Interview berichten Metti Badawi, Leiter Vorsorge Deutschschweiz, und Arthur Petit, Leiter Vorsorge Westschweiz, von regionalen Besonderheiten und wie sie die sprachlichen Unterschiede meistern.
Ihr beide habt bei MoneyPark als Berater zusammengearbeitet, bevor ihr jeweils die Leitung übernommen habt. Was hieltet ihr damals voneinander?
Arthur: «Für mich war Metti der Mann, den es zu schlagen galt (lacht). Als junger Berater, der aus der Versicherungsbranche kam, hatte ich immer gern Ziele, und er war ein ziemlich guter Gegner. Ich erinnere mich noch an den einzigen Monat, in dem ich mehr Kundinnen und Kunden bedienen konnte als Metti. Mein damaliger Chef lachte mich aus und meinte: «Aber auch nur, weil Metti Ferien hat.»
Metti: «Arthur hat eine starke Persönlichkeit und von Anfang an reichlich Sales-Know-how. Er hat sich in der Romandie schnell etabliert und er fordert mich: Genau das spornt mich ebenfalls zu Höchstleistungen an.»
Wie wirkt sich die Corona-Krise auf euren Tätigkeitsbereich aus?
Metti: «Corona kam zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Wir hatten einen super Drive und konnten an unsere sehr guten Q1-Ergebnisse vom Vorjahr anknüpfen. Corona hat uns dann ein wenig ausgebremst. Wir haben schnell reagiert und unsere Prozesse sowie unseren Beratungsdialog an die neuen Herausforderungen angepasst. Wir konnten viele Vertriebs- und Schulungsprozesse intern ebenso wie extern digitalisieren, was uns hilft, die weiteren Herausforderungen in der digitalen Welt zu meistern.»
Arthur: «Positiv ist, dass Corona das Bewusstsein für gewisse Risiken geschärft hat. Unabhängig davon, ob es sich um Tod oder Invalidität handelt, sind die Kunden aktuell sensibilisiert auf Themen wie beispielsweise den Schutz ihrer Angehörigen.»
Welche Herausforderungen liegen vor euch?
Metti: «Wir sind mit wachsender Konkurrenz im Markt konfrontiert. Und wir haben sehr informierte und fordernde Kunden, die uns stets zu Höchstleistungen anspornen. Das erhöht langfristig unsere Beratungsqualität und unser Know-how, was sehr gut ist.»
Arthur: «Ich habe mit Metti gewettet, dass wir in der Romandie dieses Jahr mehr Kunden erreichen als in der Deutschschweiz. Es geht um ein Dinner. Ich bin schon auf der Suche nach dem besten Restaurant von Zürich.»
Arthur beginnt seine Karriere als Judoka und geht dann in den Sicherheitsbereich. 2011 will er etwas völlig Neues und startet bei den Zürich Versicherungen seine Ausbildung in Versicherung und Vorsorge. 2016 stösst er als spezialisierter Finanzberater zu MoneyPark. Seit 2019 leitet er die Vorsorgeabteilung für die Westschweiz.
Ihr sprecht verschiedene Sprachen und, wie ihr selbst zugebt, nicht ganz fliessend Englisch. Wie schafft ihr es, euch täglich auszutauschen?
Arthur: «Wir sprechen einen sehr eigenen, persönlichen Dialekt; ein Mix aus Deutsch, Englisch und Französisch. Wenn wir gefilmt würden, könnten wir damit einen Preis gewinnen. Aber am Ende sind wir am Ziel, und das ist das Wichtigste.»
Metti: «Die Sprachbarriere ist bei uns beiden gar nicht so stark spürbar, denn wir sprechen eigentlich dieselbe Sprache: die Sprache des Sales (lacht). Und schreiben tun wir mit deepl.» (AdR: deepl.com, ein Online-Übersetzungstool)
Spürt ihr den Röstigraben?
Metti: «Auf dem Weg nach Lausanne verändert sich die Landschaft und ich vermisse nach einigen Minuten bereits Zürich. Nein, Spass beiseite: Die grossen Unterschiede liegen in den Kundenbedürfnissen und in den Gesetzen. Zum Beispiel können in einigen Westschweizer Kantonen Säule-3b-Einzahlungen steuerlich geltend gemacht werden, was in der Deutschschweiz bis anhin nicht möglich ist. Auch die Eigenmietwerte werden unterschiedlich berechnet.»
Arthur: «In der Romandie haben wir zu 100 Prozent Berater, die beides machen: sowohl Hypothekar- als auch Vorsorgeberatungen. In der Deutschschweiz haben wir Berater, die beides tun, aber auch welche, die reine Vorsorge- oder reine Hypothekarberatungen machen. Auch die Produkte sind verschieden: Auf der Vorsorgeseite beispielsweise bieten wir in der Romandie fast nur Sicherheitsprodukte an, also Produkte mit konservativen Anlagen im Hintergrund. In der Deutschschweiz hingegen wächst die Nachfrage nach hybriden Lösungen, also Anlagen die Risiko- und Sicherheitsanlagen kombinieren.»
Was macht es aus, dass ihr so gut miteinander arbeiten könnt?
Metti: «Der Faktor Mensch. Wir verstehen uns sehr gut und verfolgen beide ähnliche Ziele. Der Rest kommt von allein.»
Arthur: «Unser Wunsch, erfolgreich zu sein, und, da wir beide aus dem Vorsorgebereich kommen, unsere Vertriebsseite.»
Metti Badawi, Zürich
Metti kommt 2016 als Vorsorgeexperte von der SwissLife zu MoneyPark. Seit 2018 leitet er die Vorsorgeabteilung für die Deutschschweiz. Aktuell erlebt er MoneyPark nicht nur als Mitarbeiter, sondern auch als Kunde: Mit Unterstützung seiner Hypo-Kollegen verwirklicht er sich seinen Traum vom eigenen Haus.
Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, Bandbreite bleibt aber riesig – Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020
Die Fallzahlen der Coronavirus-Infektionen steigen weiter. Trotzdem erholt sich der Konsum und die Lücke im BIP schrumpft. Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, die Bandbreite bleibt aber riesig und die Zinsen auf Rekordtief. Die Signale aus allen grossen Währungsräumen deuten darauf hin, dass das für die nächsten Jahre so bleiben wird.
Makroökonomische Lage
Trotz steigender Fallzahlen erholt sich Konsum weiter
Die ansteigenden Coronavirus-Infektionen beunruhigen die Staaten rund um den Globus. In vielen Ländern Europas sind neue Einschränkungen in Diskussion oder wurden sogar schon (wieder) eingeführt, um sich gegen die zweite Welle zu stemmen. Unabhängig davon zeigen Echtzeitdaten in Europa, dass sich die Menschen trotzdem in ihren Wirtschaftsaktivitäten kaum zurückhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zu einer schnelleren Wirtschaftserholung leisten. Dadurch konnte die entstandene BIP-Lücke in den letzten Wochen verkleinert werden. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Andererseits kann diese Sorglosigkeit auch dazu führen, dass sich durch den vermehrten wirtschaftlichen Austausch die Pandemie wieder stärker ausbreitet. Die Gefahr einer «zweiten Welle» erhöht sich.
Kräftige Konjunkturerholung in der Schweiz
Der für die Schweizer Wirtschaft sehr bedeutende Privatkonsum (macht mehr als die Hälfte des Bruttoinlandproduktes aus) entwickelt sich in den letzten Wochen besonders erfreulich: Nicht nur im Dienstleistungssektor fällt die Erholung stark aus. Dass viele Schweizer ihre Ferien im Land verbrachten, wirkte sich in den Sommermonaten per Saldo positiv auf den Konsum aus.
Im Detailhandel zeigt sich sogar, dass der Branchenumsatz im Juli vier Prozent über dem Wert des Vorjahres liegt. Erklärt wird das mit Nachholkäufen, welche Privathaushalte aufgrund ihrer Einsparungen im Lockdown (gemäss einer Schätzung im Umfang von über acht Milliarden Franken) nun teilweise tätigen.
Bis jetzt gibt es also kaum Anzeichen, dass die Schweizer beim Geldausgeben zurückhaltender geworden wären. Auch das steigende Infektionsrisiko scheint sich nicht negativ auszuwirken. Selbst die Einführung der Maskenpflicht in den Läden, wie z.B. im Kanton Zürich, zeigt (bisher) keine Eindämmung der Konsumlust.
…aber es wird ein harter und unsicherer Weg zurück
Trotz diesem stärker als erwartet ausgefallenen wirtschaftlichen Aufschwung bleibt die Situation sehr fragil. Auf die kalte Jahreszeit hin dürfte die wirtschaftliche Lage wieder ungemütlicher werden. Womöglich werden sich die Menschen wieder stärker zurückhalten, wenn die Fallzahlen hochschnellen. Zudem könnte die Politik wieder einschneidende Beschränkungen des Alltags- und Wirtschaftslebens ins Auge fassen. Dabei dürfte feststehen, dass die wirtschaftlichen Kosten eines zweiten totalen Lockdowns kaum verkraftbar wären. Eine solche Situation muss mit allen Mitteln vermieden werden.
Der zweite Teil des Aufschwungs wird daher weit mehr Kraft und auch Geduld in Anspruch nehmen und ist von vielen Unsicherheiten geprägt.
Zinsen verbleiben über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten
In allen grossen Währungsräumen verfolgen die Notenbanken eine Politik des extrem billigen Geldes. Damit hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine andere Wahl, als ebenfalls eine ultraexpansive Geldpolitik beizubehalten. Tut sie das nicht, würde sich der Franken stark aufwerten, die exportorientierte Wirtschaft würde abgewürgt und die Preise der Einfuhren würden massiv sinken. Dies würde die Preisstabilität stark gefährden.
Aufgrund der neusten Signale aus den USA und der EU muss damit gerechnet werden, dass das Zinsniveau über Jahre auf dem derzeitigen Extremtief verharren wird.
Hohe wirtschaftliche Risiken
Die gegenwärtige Geldpolitik reicht deshalb möglicherweise nicht aus, um die finanziellen und politischen Risiken abzuwehren, die der nachhaltigen Erholung der Weltwirtschaft entgegenstehen. Die Verschlechterung der Infektionslage in Europa, politische Ereignisse wie der Brexit und die Wahlen in den USA oder auch die Spannungen zwischen China und den USA deuten auf eine eher düstere Entwicklung hin.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen sinken im September
Die Kapitalmarktzinsen sind seit Ende August über alle Laufzeiten hinweg gesunken. Der Swap-Satz für 10 Jahre steht per 29. September 2020 bei -0.33 Prozent, ganze 10 Basispunkte niedriger als im Vormonat. Die fünfjährige Laufzeit ist ebenfalls um acht Basispunkte auf -0.59 Prozent gesunken.
Auch Richtsätze für Festhypotheken sinken
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im September analog zur Entwicklung der Kapitalmarktzinsen, beziehungsweise leicht geringer. Die Anbieter haben also ihre günstigeren Refinanzierungskosten an die Hypothekarnehmer weitergegeben.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.67 Prozent
Insgesamt sinken sowohl die Swap-Sätze wie auch die Schaufensterpreise. Die Bandbreite zwischen den verschiedenen Anbietern hat sich ebenfalls bei allen Laufzeiten verringert. Das bedeutet, dass die Richtpreise enger zusammengerückt sind. Allerdings ist der Range mit immer noch rund 50 Basispunkten weiterhin riesig und auch deutlich grösser als beispielsweise im Juni dieses Jahres.
Zinsprognose
Tiefe Hypothekarzinsen scheinen über Jahre gesichert
Vor allem zwei sehr starke Argumente sprechen über die nächsten Monate bzw. gar Jahre für ein Hypothekarzinsniveau auf dem derzeitigen ultratiefen Niveau: Erstens ist die Attraktivität der Anlageklasse Hypotheken für neue institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Anlagestiftungen als Substitut zu Anlagen in erstklassige Anleihen aufgrund der besseren Rendite weiterhin sehr hoch. Diese Situation dürfte den Konkurrenzkampf verstärken und das Zinsniveau, insbesondere für stark nachgefragte Laufzeiten ab zehn Jahren, drücken. Zweitens sind die grossen Notenbanken in den nächsten Jahren gezwungen, bei ihrer ultraexpansiven Geldpolitik zu bleiben und werden deshalb kaum Leitzinserhöhungen entscheiden.
Das Zinsniveau am Kapitalmarkt kann allerdings aufgrund der zweiten Corona-Welle in den nächsten Wochen volatil sein. Solange die wirtschaftlichen Einschränkungen nicht zu gross werden, ist es aber auch möglich, dass die Schwankungen nur minim ausfallen. Wir gehen in den nächsten Wochen von einem weiterhin seitwärts tendierenden Hypothekar-Zinsniveau mit leicht tieferen Durchschnittszinssätzen aus.
Vergleichen und verhandeln bleiben wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlung
- Weiterhin deuten alle Anzeichen auf niedrige Hypothekarzinsen in den nächsten Wochen hin. Trotzdem kann eine gewisse Volatilität aufgrund der Unsicherheit über den weiteren Verkauf der Corona-Krise erwartet werden. Es empfiehlt sich daher, die Entwicklung der Hypothekarzinsen eng zu beobachten, um Sonderangebote oder Opportunitäten zu erkennen.
- Wer seine Hypothek verlängern muss, kann dies bis zu zwei Jahre vor Ablauf tun. Beginnen Sie also frühzeitig mit dem Vergleichen von Offerten – das Marktangebot ist da.
- Berücksichtigen Sie bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020 als PDF downloaden.
«Wir möchten die Zusammenarbeit mit unseren Partnern verstärken»
MoneyPark hat soeben bekannt gegeben, sein Geschäftsfeld zu erweitern und neu auch Kundinnen und Kunden in allen Fragen rund um den Immobilienkauf, -besitz und -verkauf sowie wie anhin bei der Eigenheimfinanzierung und der Vorsorge zu beraten (für mehr Informationen: News). Was bedeutet das in strategischer Hinsicht – wird MoneyPark jetzt ein Makler? Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, gibt Auskunft.
Stefan Heitmann, erklären Sie doch in drei Sätzen, weshalb Sie neue Dienstleistungen im Immobilienbereich anbieten.
MoneyPark möchte ein völlig neues, datenbasiertes Kundenerlebnis im Immobilienbereich schaffen und dadurch den Kauf und Verkauf von Immobilien vereinfachen. Täglich werden viele Wohnträume zerstört, weil zu wenig Kaufobjekte am Markt sind. Wir wollen mit dem neuen Angebot mehr Transparenz und dadurch mehr Bewegung in den Markt bringen, um noch mehr Wohnträume zu erfüllen.
Um diese Dienstleistungen zu erbringen, lancieren Sie unter anderem auch eine Immobilienplattform. Wie unterscheidet sich die Plattform von MoneyPark von bestehenden Plattformen?
Unsere Plattform bringt zwar Käufer und Verkäufer miteinander in Kontakt, aber sie liefert vor allem Informationen. Wir wollen, dass Käufer, Eigentümer und Verkäufer maximale Transparenz über ihre (Wunsch-)Immobilie erhalten. Eigentümer werden beispielsweise über die Wertentwicklung oder die Finanzierung ihres Eigentums informiert, und sie können diverse Finanzierungs-, Immobilien- und Mikrolokationsdaten, wie z.B. geplante oder laufende Bautätigkeiten in der Umgebung, einsehen. Indem wir modernste Technologie und unser Kerngeschäft, die Immobilienfinanzierung, miteinander verbinden, schaffen wir ein völlig neues Kundenerlebnis «Immobilie & Finanzierung», das den Markt transparenter und dadurch dynamischer macht. Es ist auch wichtig zu betonen, dass die Plattform zwar Kernstück unserer neuen Dienstleistung ist, aber eng mit der persönlichen Beratung durch unsere Hypothekar- und Immobilienexperten verbunden ist. Denn wir sind nach wie vor davon überzeugt, dass der menschliche Faktor im Immobilienprozess eine wichtige Rolle spielt und immer spielen wird.
Steht MoneyPark beim Einstieg ins Immobiliengeschäft nicht in Konkurrenz zu seinen langjährigen Partnern, den Immobilienmaklern?
Die Entscheidung, unser Dienstleistungsangebot zu erweitern, entspringt der Nachfrage unserer eigenen Kunden und unserer festen Überzeugung, dass der Immobilienmarkt mehr Transparenz braucht. Wir möchten für Käufer, Eigentümer und Verkäufer gleichermassen der Partner sein, der maximale Transparenz mit maximaler Beratungskompetenz verbindet. Wir kopieren nicht die Tätigkeit eines klassischen Immobilienmaklers, sondern nutzen unser Know-how und unsere Daten, um den gesamten Kauf- und Verkaufsprozess transparenter und einfacher zu gestalten. Wir möchten damit den Markt nicht nur verändern, sondern auch vergrössern, in dem sich das Angebot an zum Verkauf stehenden Eigenheimen erhöht.
Wir laden unsere Immobilienpartner ein, die Zusammenarbeit mit uns weiterhin zu suchen und sogar noch zu verstärken. Denn wir werden innerhalb unserer eigenen Datenbank nicht immer die perfekten Käufer für unsere Verkäufer zur Verfügung haben. Und die Traum-Immobilie für einen unserer Käufer ist allenfalls ausserhalb unserer Verkäuferschaft zu finden. Wir werden also sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf weiter auch auf externe Partner setzen.
Wie wird MoneyPark seine Kunden finden, ohne direkt mit Immobilienmaklern zu konkurrieren?
In erster Linie werden wir unsere bei uns finanzierten Eigentümer begleiten, noch bevor sie aktiv den Verkauf planen und unterstützen sie dabei, wenn der Verkaufsentscheid gefallen ist. In einem ersten Schritt konzentrieren wir uns dabei auf unsere eigenen Kunden, und in Zukunft – natürlich einvernehmlich - auch auf Kunden unserer Partnerunternehmen.
Was wird sich in der Zusammenarbeit mit den Partnern ändern?
Wir wollen die Zusammenarbeit mit unseren Partnern nicht nur fortsetzen, sondern auch weiter ausbauen. Wir sind und bleiben offen für vertrauenswürdige und langfristig orientierte Partnerschaften. Der neue Geschäftsbereich bietet neue Möglichkeiten zur Zusammenarbeit mit unseren langjährigen Partnern – sowohl durch technische Anbindungen und Mitnutzung von uns entwickelter digitaler Kundenservices, als auch durch vertriebliche Kooperation, wie z.B. der Käuferbegleitung und -beratung für Immobilien unserer Partner. Was bereits vorhanden ist, ändert sich nicht: Unsere Datenbank mit qualifizierten Käufern bleibt weiterhin für unsere Partner zugänglich, ebenso wie unsere anderen Möglichkeiten zur Beschleunigung von Verkaufsprozessen, wie z.B. die Finanzsimulationen, die dem Käufer bei der Vorausplanung helfen.
Plant MoneyPark, den Markt auch mit aggressiven Preisen zu revolutionieren?
Nein, wir sind sicherlich flexibler als klassische Makler, aber unsere Provisionen für die Begleitung eines Verkaufs liegen in der Grössenordnung der auf dem Markt üblichen Provisionen, d.h. der Provisionen für eine «traditionelle» Maklertätigkeit. Wir bleiben damit auch unserem im Hypothekargeschäft erfolgreich etablierten honorarbasierten Beratungsangebot treu. Kompetenz hat ihren Preis und das MoneyPark Angebot ist an Kompetenz und Transparenz sicherlich marktführend und standardsetzend. Tatsächlich ist es der Umfang unseres Dienstleistungsangebots, das den Unterschied ausmacht: Wir machen unseren Kunden ein umfassendes, kompetenz- und qualitätsgestütztes Beratungs- und Servicesangebot rund um die Immobilie, von der Suche, über die Finanzierung inklusive Vorsorge und Steuern, das Eigentum bis zum Verkauf.
MoneyPark schafft mehr Transparenz im Schweizer Immobilienmarkt und revolutioniert das Kundenerlebnis Eigenheim
Neues aus dem Hause MoneyPark: Wir erweitern unsere Geschäftstätigkeit und beraten Kundinnen und Kunden ab sofort auch in allen Fragen rund um den Immobilienkauf, -besitz sowie -verkauf und wie bis anhin bei der Eigenheimfinanzierung und der Vorsorge. In Kürze haben Kunden über eine neue Plattform Zugang auf umfassende Daten rund um das gesuchte oder ihr bereits erworbenes Eigenheim. In Kombination mit persönlicher Beratung durch Immobilienexperten vor Ort schafft die Plattform für Suchende, Käufer, Eigentümer sowie Verkäufer ein einzigartiges digital-hybrides Kundenerlebnis. Dank mehr Transparenz und einfacherem Zugang zu Immobiliendienstleistungen soll mehr Bewegung in den seit Jahrzehnten statischen und noch wenig innovativen Schweizer Immobilienmarkt gebracht und dadurch mehr Kundinnen und Kunden der Traum vom Eigenheim erfüllt werden.
Als FinTech haben wir bereits die Eigenheimfinanzierung mit der Kombination aus persönlicher Beratung und innovativer Technologie auf ein neues Transparenzniveau gehoben. Die Ausweitung des Dienstleistungsangebotes entlang der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette ist Resultat der konsequenten Verfolgung unserer Vision. «Wir haben MoneyPark 2012 mit dem Ziel gegründet, den Hypothekarmarkt für jedermann zugänglicher und transparenter zu gestalten. Hier möchten wir nicht stehenbleiben. Unsere Kunden verlangen zurecht auch mehr Transparenz im Immobilienmarkt Schweiz», sagt Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark. Denn täglich werden Wohnträume zerstört, weil zu wenig Kaufobjekte am Markt sind oder Eigentümer Geld und Zeit verschenken, weil das Finden qualifizierter Käufer und der Verkauf einer Immobilie anspruchsvoll sind. «Als führender unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist der Schweiz können und wollen wir dabei nicht einfach zuschauen. Durch Technologie und persönliche Beratung möchten wir den Kauf- und Verkaufsprozess vereinfachen und so mehr Bewegung in den Immobilienmarkt bringen», so Stefan Heitmann.
Einzigartiges Kundenerlebnis für Immobilien aus einer Hand
Bei MoneyPark bieten wir dafür neu datengetriebene Technologie und persönliche Beratung nicht nur für die Finanzierung einer Immobilie an, sondern helfen bereits bei der Suche nach dem passenden Objekt, ermöglichen Eigentümern den Zugang zu mehr Informationen während der gesamten Eigentumsphase und unterstützen bei einem konkreten Verkaufswunsch sowie allfälliger Neuobjekte im Anschluss. Ein neues, schweizweites Team von Immobilienexperten arbeitet dabei Hand in Hand mit den MoneyPark Hypothekarprofis in den Filialen unseres Unternehmens. Dieses Team berät Kundinnen und Kunden in allen Immobilien-Belangen ergänzend zum individuellen technologischen Angebot persönlich. Im Kern des Angebots stehen innovative, datenbasierte Immobilienanalyse- und Bewertungstools, welche unsere Kundinnen und Kunden auf einer neuen, personalisierten Immobilienplattform aufrufen können. «Die Kombination von Daten-Technologie und unabhängigen Hypothekar- und Immobilienexperten, die unsere Kunden bei jedem Schritt unterstützen, ist einmalig am Schweizer Markt. Die auf der Plattform zugänglichen Daten schaffen ein transparentes Kundenerlebnis mit nie dagewesener Informationsdichte und helfen, Kauf- und Verkaufsentscheide leichter zu fällen und einfacher umzusetzen», erklärt Stefan Heitmann.
Innovative digitale Plattform bringt Käufer und Verkäufer zusammen
Die neu entwickelte Plattform gleicht die Suchkriterien von tausenden von Kundinnen und Kunden mit am Markt und im eigenen Kundenbestand verfügbaren Immobilien ab. Sind die Kunden bereits im Besitz eines Eigenheims, erhalten sie u.a. neu die Möglichkeit, auf der Plattform die Wertentwicklung ihrer Immobilie mitzuverfolgen. Ausserdem können sie diverse Finanzierungs-, Immobilien- und Mikrolokationsdaten, wie z.B. geplante oder laufende Bautätigkeiten in der Umgebung, einsehen. Potenziellen Verkäufern zeigt die Plattform beispielsweise auf, wie viele finanziell qualifizierte Käufer sich für ihre Immobilie aktuell interessieren. In einer ersten Phase steht die Plattform exklusiv nur Kundinnen und Kunden von MoneyPark zur Verfügung, bevor attraktive digitalen Services und Dienstleistungen perspektivisch auch für die breite Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.
Sind Sie bereits MoneyPark-Kunde und wünschen Zugang zur Plattform? In Kürze stehen Ihnen die neuen Dienstleistungen im Kundenbereich zur Verfügung. Nutzen Sie dazu Ihr bisheriges Login oder kontaktieren Sie Ihren Kundenberater oder Ihre Kundenberaterin.
Möchten Sie mehr über die Dienstleistungen von MoneyPark erfahren? Dann setzen Sie sich via E-Mail an Immobilienberatung@moneypark.ch mit uns in Verbindung – wir freuen uns auf Sie!
Verstärkte Wettbewerbssituation bringt Hyponehmern günstigere Konditionen – Einschätzung Hypothekarzinsen September 2020
Die zweite Welle der Corona-Pandemie rollt über den gesamten Globus. Dies führt zu einer Verschärfung der Welthandelskrise und belastet die Weltwirtschaft schwerwiegend. Die Schweiz steht mit einem Rückgang des BIPs im 2. Quartal 2020 von 8.2 Prozent zwar besser da als die umliegenden Länder, aber diese klaffende Lücke dürfte über Jahre kaum aufzuholen sein. Während sich die Swap-Sätze im August über alle Laufzeiten hinweg erhöhten, sind die Richtsätze für Festhypotheken jedoch mehrheitlich stabil geblieben. Dies deutet auf eine Margenverengung aufgrund einer sich verschärfenden Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern hin.
Makroökonomische Lage
Zweite Covid-19-Welle auf dem Vormarsch
Die Spannungen zwischen den beiden Weltmächten USA und China haben sich in den Wirren der Corona-Epidemie massiv erhöht, was die Welthandelskrise in den letzten Wochen weiter verschärft hat.
Derweil breitet sich die Covid-19-Pandemie in Form einer zweiten Welle wieder stark aus. Neue Tageshöchststände an Neuinfektionen sowie verschärfte Massnahmen und Reisebeschränkungen sind das beunruhigende Resultat daraus.
Wirtschaftliche Erholung zwar schneller als erwartet…
Aktuelle Daten zeigen erfreulicherweise, dass die wirtschaftliche Erholung in den umliegenden europäischen Ländern und in der Schweiz stärker als erwartet vorankommt. Dies deutet darauf hin, dass das Jahr 2020 wirtschaftlich womöglich doch nicht so katastrophal wie befürchtet ausfällt. Die neusten Prognosen gehen davon aus, dass die Schrumpfung der Schweizer Wirtschaft im 2020 auf 4 bis 6 Prozent und nicht mehr, wie befürchtet, auf über 8 Prozent zu liegen kommt. Auch wenn die Schweiz mit der Schrumpfung des BIP im zweiten Quartal 2020 besser als die meisten Nachbarländer dasteht, ist diese Einbusse ein noch nie dagewesener Rückschlag.
Die Rücknahmen von Beschränkungen des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens haben sich bisher positiv auf die Wirtschaftsleistung ausgewirkt. Die Frage bleibt jedoch, welche Lockerungen wieder rückgängig gemacht werden müssen, um die zweite Welle zu bekämpfen.
…aber BIP-Lücke ist massiv
Trotz den Erholungstendenzen ist die Wirtschaft noch weit von ihrem vollen Potential entfernt. Die Unterauslastung ist weiterhin beträchtlich. Die prognostizierte BIP-Lücke zum Vorjahr ist ein enormer Gap, der laut Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) wohl noch über viele Monate nicht geschlossen werden kann. Es drohen Stellenabbau, vermehrte Konkurse und in der Folge ansteigende Arbeitslosenzahlen und schmerzhafte Investitionsverzichte.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen steigen im August an
Die Kapitalmarktzinsen haben sich seit Ende Juli über alle Laufzeiten hinweg erhöht – je länger die Laufzeit, desto stärker die Erhöhung. Der Swap-Satz für 10 Jahre steht per 31. August 2020 bei -0.22 Prozent, ganze 15 Basispunkte höher als im Vormonat. Die fünfjährige Laufzeit ist ebenfalls um sieben Basispunkte auf -0.50 Prozent gestiegen.
Richtsätze für Festhypotheken blieben stabil
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) hingegen blieben im August mehrheitlich stabil. Lediglich die zehnjährige Festhypothek liegt mit 1.21 Prozent vier Basispunkte höher als per Ende Juli 2020. Ein Anstieg der Kapitalmarktsätze bei praktisch gleichbleibenden Richtsätzen bedeutet in der Regel eine Einengung der Marge der Hypothekargeber. Dies dürfte das Resultat vergrösserter Konkurrenz auf dem Hypothekarmarkt sein. Einige Anbieter, die aufgrund der Corona-Krise ihre Hypothekarvergabe gestoppt oder temporär reduziert haben, sind nun wieder an den Markt zurückgekehrt.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.08.2020[/caption]
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.59 Prozent
Dieser wieder grössere Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern lässt sich auch gut an der Differenz zwischen dem Richtsatz und dem Top-Satz ablesen: Ende Juli vergrösserte sich diese Bandbreite aufgrund eines Wiedereinstiegs eines Anbieters enorm. Der aktuell günstigste Hypothekaranbieter im MoneyPark-Universum, eine Anlagestiftung, offeriert seine zehnjährige Festhypothek zu 0.59 Prozent – das ist nur knapp die Hälfte des Richtsatzes für dieselbe Laufzeit.
Zinsprognose
Ein Anstieg der Hypothekarzinsen ist in weiter Ferne
Der von uns prognostizierte, verstärkte Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern lässt sich nun beobachten. Viele alternative Kapitalgeber, wie auch Banken und Versicherungen, haben ihre Zinsangebote gesenkt und möchten ihre Marktanteile wieder erhöhen. Dies führt zu (noch) attraktiveren Zinsen für die Hypothekarnehmer.
Wir sind überzeugt, dass sich die Zinssituation in den nächsten Monaten nicht im grossen Stil verändern wird. Ein schnell steigendes Zinsniveau können sich die durch Corona verstärkt verschuldeten Staaten nicht leisten. Ausserdem bleibt die Schweizerische Nationalbank in ihrer Zinspolitik abhängig von der Europäischen Zentralbank. Wir gehen von einem weiterhin seitwärts tendierenden Zinsniveau mit kurzfristigen, krisenbedingten Ausschlägen nach oben und unten aus.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.08.2020[/caption]
Vergleichen und verhandeln bleibt wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlungen
- Nach Rückkehr einiger Hypothekaranbieter, die ihr Angebot während der Corona-Krise temporär eingestellt haben, spielt der Markt nun wieder zugunsten der Hypothekarnehmer.
- Berücksichtigen Sie daher bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen September 2020 als PDF downloaden.
Bis zu 40 Basispunkte Zinsabschlag bei Hypotheken
Die Risikofaktoren sind ein zentrales Element bei der Preisfestlegung einer Hypothek. Ein hoher Eigenfinanzierungsgrad bringt dem Hypothekarnehmer mehr Auswahl und einen Zinsabschlag, während beispielsweise eine hohe Tragbarkeit die Hypothek verteuert. Wichtig ist deshalb, sich mit der eigenen finanziellen Lage auseinanderzusetzen und die angebotenen Schaufensterpreise immer nur als Anhaltspunkte zu verstehen. Denn wer vergleicht, stellt schnell fest, dass es deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen.
Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer haben es schwer, sich bei der Finanzierung des Eigenheims einen Überblick über die verschiedenen Angebote zu verschaffen. Die Bandbreite der in der Werbung angepriesenen Hypothekarzinsen – sogenannte «Schaufensterpreise» – der Schweizer Anbieter ist gross: Bei langen Laufzeiten von beispielsweise 10 Jahren liegt die Differenz zwischen den günstigsten und den teuersten Finanzinstituten bei über einem Prozent (Stand Q2 2020: 1,06 Prozent). Bei einem Kreditvolumen von 800‘000 Franken macht das einen Kostenunterschied von 8’480 Franken pro Jahr! Oder anders gesagt ist der teuerste Anbieter rund zweieinhalbmal so teuer wie der günstigste.
Vergleichen von verschiedenen Anbietern ist ein Muss
Wer die so genannten Schaufensterpreise (auch Richtzinssatz genannt) vergleicht, ist auf dem richtigen Weg. Allerdings gilt es zu beachten, dass diese oft wenig mit den effektiven Preisen zu tun haben, weil sie die sogenannten Risikofaktoren nicht berücksichtigen. In der Deutschschweiz wird eher versucht mit einem tiefen Preis für gute Risiken auf Kundenfang zu gehen, während in der Westschweiz häufig höhere Preise publiziert werden und dann im Gespräch Abschläge angeboten werden. Dieses «Spiel» ohne klare Regeln macht die Verhandlung für den Hypothekarnehmer schwierig. Kommt hinzu, dass einige Institute, insbesondere Banken, Preise nur auf Anfrage bekannt geben und so das Vergleichen zusätzlich erschweren. Wer Offerten für seine Hypothek bei verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen einholt, stellt schnell fest, dass es häufig auf Anhieb deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen. Grund dafür sind die sogenannten Abschläge, welchen eine Reihe sogenannter Risikofaktoren zugrunde liegen, die zu kundenindividuellen Zinssätzen führen. Gegenüber Kundinnen und Kunden werden diese Risikofaktoren von kaum einem Anbieter transparent ausgewiesen. Bei der Anbietergruppe der alternativen Kapitalgeber wie Pensionskassen herrscht die grösste Transparenz. Ihre Schaufensterpreise liegen am nächsten bei den effektiven Preisen und beinhalten nur vereinzelte kundenindividuelle Auf- bzw. Abschläge.
Risikofaktoren und Gewinnmarge können beeinflusst werden
Wer versteht, wie sich der Preis einer Hypothek zusammensetzt und welche Faktoren zu Auf- und Abschlägen führen, kann geschickter verhandeln. Grundsätzlich besteht der Preis einer Hypothek aus den Refinanzierungskosten, den Verwaltungskosten, dem Risikozuschlag und der Gewinnmarge. Die beiden letzteren lassen sich vom Hypothekarnehmer beeinflussen.
Vergibt das Finanzierungsinstitut einem Eigenheimbesitzer eine Hypothek, geht es damit das Risiko ein, dass der Hypothekarnehmer beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit die Zinsen nicht mehr bezahlen kann. Das Finanzierungsinstitut trägt also das Ausfallrisiko des Hypothekarnehmers und verlangt für die gewährte Sicherheit Geld in Form eines Risikozuschlages. Auch kann sich der Wert der Immobilie verändern. Sei es beispielsweise durch Bautätigkeiten im unmittelbaren Umfeld, nicht sichtbare Schäden, eine Umzonung oder einen regionalen Nachfrageeinbruch.
Nebst der Deckung der Kosten und einer Entschädigung für das eingegangene Risiko möchte der Anbieter auch noch etwas verdienen. Der tatsächliche Preis abzüglich der Kosten gibt also die Gewinnmarge. Sie wird beeinflusst von der Anlagestrategie mit entsprechenden Margen- und Volumenzielen. So kann es sein, dass ein Finanzierungsinstitut in einem bestimmten Marktgebiet Marktanteile gewinnen will und entsprechend bereit ist, die Marge zu senken.
Zinsabschlag von bis zu 40 Basispunkten (0,4 Prozent) möglich
Die Höhe der Belehnung und die Tragbarkeit bilden die beiden wichtigsten «Risikofaktoren» zur Preisfestlegung einer Hypothek. Je höher die Belehnung ist, desto grösser wird das Risiko für das Finanzierungsinstitut. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarnehmers oder einem Wertverlust der Immobilie werden immer zuerst die Eigenmittel des Hypothekarnehmers als Sicherheit beigezogen. Je mehr davon vorhanden sind, desto kleiner ist die Belehnung und desto geringer das Risiko, dass das Finanzierungsinstitut einspringen muss. Deshalb kennen praktisch alle Anbieter Abschläge für eine tiefe Belehnung, sprich einem Wert von weniger als 67 Prozent Fremdkapital. Der Zinsabschlag dafür bewegt sich im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten (bps).
Die Tragbarkeit bildet den zweiten zentralen «Risikofaktor» der Preisfestlegung. Je höher die Tragbarkeit eines Kunden ausfällt, desto höher ist seine finanzielle Belastung, was ein höheres Ausfallrisiko mit sich bringt. Als Standardwert gilt, dass maximal ein Drittel des Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgebracht werden darf. In der Praxis gibt es bei der Tragbarkeitsberechnung grosse Unterschiede, weshalb sich die Abschläge der verschiedenen Anbieter kaum miteinander vergleichen lassen. Einige Anbieter bilden auf Basis der Tragbarkeit und weiteren Faktoren wie Belehnung und Objektzustand ein eigenes Rating, das dann zu einem entsprechenden Zinsabschlag führt. Grundsätzlich kann man sagen, dass es bei Tragbarkeiten unter 30 Prozent rund 3 bis 5 bps Abschlag geben kann und bei einer Tragbarkeit unter 25 Prozent sogar in der Grössenordnung von 5 bis 10 bps. Umgekehrt ist bei einer erhöhten Tragbarkeit (>33 Prozent) mit einem Zuschlag zu rechnen.
Gerade Versicherungen aber auch Banken kennen Abschläge, wenn der Kunde neben der Hypothek auch weitere Produkte oder Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Hier lohnt es sich als Kunde nachzufragen. Bei Versicherungen sind Abschläge im Rahmen von 10 bps für Sach- und/oder Lebensversicherungen möglich. Bei Banken wird oft ein Asset-Transfer belohnt. Dieser reicht je nach Summe von 5 bis zu 15 bps, wobei für 15 bps mindestens eine Million Franken transferiert werden muss.
Die Höhe der Hypothek kann bei einem grossen Volumen ebenfalls zu einem Zinsabschlag führen, auch wenn ein Kunde mehrere Hypotheken beim gleichen Anbieter besitzt. Gängige Schwellen sind Volumen über CHF 750'000 oder über CHF 1 Mio. und ein dazugehöriger Abschlag um 5 bps. Das Finanzierungsinstitut profitiert bei höheren Hypothekarvolumen von gleichbleibenden Verwaltungskosten und erzielt damit einen höheren Ertrag.
Aufgepasst auf Aufschläge
Umgekehrt können eine Belehnung über 80 Prozent, eine Tragbarkeit über 33 Prozent oder ein Hypothekarvolumen unter CHF 100'000 zu Aufschlägen führen. Geläufig sind auch Preisaufschläge für weit im Voraus fixierte Zinsen. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann den Zinssatz für eine zukünftige Hypothek bis zu 24 Monate vorab absichern. Man spricht dabei von einer Forward-Hypothek (auch Termin-Hypothek), welche normalerweise einen Aufschlag enthält. Im derzeitigen Negativzinsumfeld sind viele Anbieter bereit, den Zinssatz bis zu 12 Monate oder auch länger im Voraus kostenlos zu fixieren. Darüber hinaus steigt der Aufschlag mit zunehmender Vorlaufszeit.
Tipps für Hypothekarnehmer
- Eigene finanzielle Lage beurteilen und mehrere Offerten einholen
Nutzen Sie im Internet verfügbare Tragbarkeits- und Belehnungsrechner, um sich bereits vor dem ersten Beratungsgespräch über die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen zu informieren. Mit einer Tragbarkeit unter 30 Prozent und/oder einer Belehnung unter 67 Prozent profitieren Sie von einer grossen Auswahl an Anbietern und haben sehr gute Chancen auf günstige Konditionen, sofern Sie Offerten bei verschiedenen Anbietern einholen.
- Belehnung mittels Verpfändung/Bezug von Vorsorgegeldern senken
Wer seine Immobilie über 67 Prozent belehnt hat, sollte prüfen, ob er mit dem Bezug oder besser der Verpfändung von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3A unter 67 Prozent kommt. Damit profitiert man von einer breiten Auswahl an Anbietern und einem niedrigeren Zinssatz. Steigen die Immobilienpreise weiter, kann es gut sein, dass sich die Verpfändung nach ein paar Jahren automatisch erübrigt, weil die Belehnung mit steigendem Preis sinkt.
- Achtung bei Hypo-Splitting
Eine Staffelung der Festhypothekartranchen macht – völlig unabhängig vom Zinsumfeld – kaum je Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in eine denkbar schlechte Verhandlungsposition, wenn die erste Tranche verlängert werden muss. Da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert, sind sie für die Verlängerung an das bisherige Institut gebunden. Kommt hinzu, dass kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt. Also Finger weg von Splitting, es sei denn, Sie erwarten beispielsweise eine (Vor-)Erbschaft und möchten damit die fällige Tranche zurückzahlen.
Die vollständige Analyse können Sie hier nachlesen.
Die SARON-Hypotheken kommen
Eine Analyse der wichtigsten Hypotheken-Anbieter zeigt, dass bisher erst rund zehn Finanzinstitute eine SARON-Hypothek am Markt lanciert haben. Bislang nutzen nur vereinzelte Anbieter die Einführung des SARON für Produktinnovationen, während die meisten die Rahmenbedingungen ihrer auslaufenden LIBOR-Hypotheken übernehmen. In Zeiten von rekordtiefen Zinsen bei Festhypotheken dürfte dies nicht reichen, um den Rückgang der Geldmarkt-Hypotheken zu stoppen.
Nachdem die Glarner Kantonalbank als erste Schweizer Bank anfangs 2020 ihre SARON-Hypothek lanciert hat, folgen nun allmählich weitere Finanzinstitute. Bislang sind es die beiden Grossbanken, die Raiffeisenbanken, fünf Kantonalbanken und eine Bank, welche SARON-Hypotheken anbieten oder demnächst lancieren, während Regionalbanken, Sparkassen, Versicherungen und Pensionskassen noch auf ein entsprechendes Angebot warten lassen. Die Hypothekarinstitute haben aber noch bis Ende 2021 Zeit, die Umstellung zu vollziehen.
Meist alter Wein in neuen Schläuchen
Bei den meisten Anbietern von SARON-Hypotheken sieht man eine Kopie der «alten» LIBOR-Welt. Die Flexibilität des Hypothekarnehmers für einen Anbieterwechsel oder eine Amortisation wird durch einen mehrjährigen Rahmenvertrag von bis zu sechs Jahren eingeschränkt. Was vor über zehn Jahren bei LIBOR-Hypotheken eingeführt wurde, bleibt auch bei SARON-Hypotheken bestehen und nimmt dem neuen Produkt sehr viel Flexibilität. Auch die Preise bewegen sich nicht und so sind heute die günstigsten mittel- und langfristigen Festhypotheken mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit gleich günstig wie Geldmarkt-Hypotheken. Zudem locken Festhypotheken mit weiterem Senkungspotenzial, während Geldmarkt-Hypotheken aufgrund des höheren Aufwandes für den Anbieter preislich den Boden erreicht haben dürften. «In Anbetracht von anhaltend sehr günstigen und immer flexibleren Festhypotheken sehe und erwarte ich keine stark steigende Kundennachfrage nach diesem Hypothekartyp», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.
Vereinzelte Institute verzichten auf Rahmenlaufzeit und erhöhen damit die Flexibilität für den Hypothekarnehmer
Zur Steigerung der Attraktivität werden zwar vereinzelt SARON-Hypotheken ohne feste Vertragslaufzeit angeboten. Mit sechsmonatiger oder gar nur einmonatiger Kündigungsfrist bringen diese Anpassungen die einstige Flexibilität zurück. Diese Flexibilität wird aber in der Regel mit einer etwas höheren Marge bezahlt. «Damit wird womöglich ein erster Schritt in Richtung Ablösung der variablen Hypothek gemacht», schätzt Stefan Heitmann die Produktinnovation ein. Letztere kostet deutlich über zwei Prozent, während man bei einer SARON-Hypothek aktuell nur die Marge bezahlt, welche teilweise deutlich unter einem Prozent liegt. Ebenso wird versucht, mit einem Mindesthypothekarvolumen von CHF 25’000 positiv aufzufallen oder die Kunden mit einer einmonatigen Zinsperiode zu überzeugen. Dies sind aber bislang Einzelfälle, während sich bereits wie beim LIBOR eine dreimonatige Zinsperiode und ein Mindestvolumen von CHF 100'000 als Standard abzeichnen.
Flexibilität kann sich auszahlen – aber nur in Einzelfällen
Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen oder ein Erbe erwartet und seine Hypothek rasch amortisieren möchte, sollte die neuen SARON-Produkte genauer anschauen. Auch für eine Bau- oder Überbrückungsfinanzierung könnte sich eine SARON-Hypothek ohne oder mit einjähriger Vertragslaufzeit eignen. Wer sich aber langfristig einen tiefen Zinssatz sichern möchte, für den eignen sich nach wie vor langfristige Festhypotheken. Denn auch Festhypotheken ermöglichen immer öfters eine gewisse Flexibilität: Mittlerweile gibt es Anbieter (z.B. Pensionskassen), welche insbesondere bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten einen sehr kostengünstigen oder gar einen Gratisausstieg bei Verkauf des Eigenheims bieten. Andere Anbieter bieten bei Abschluss einer Festhypothek eine Switch-Option, welche während der Laufzeit der Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek ermöglicht, sofern der neue Zinssatz höher ist. Ein sorgfältiger Vergleich verschiedenster Angebote auf dem Markt ist empfehlenswert, um die auf die persönliche Situation zugeschnittene, optimale Finanzierung zu finden.
Die vollständige Analyse zu den SARON-Hypotheken finden Sie hier.
Finanzierungs- und Immobilien Update: 80% der Hypotheken laufen mindestens 10 Jahre
Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Schweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.20 Prozent gestiegen. In der gleichen Zeitperiode haben sich 58 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben 80 Prozent eine Hypothek mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU.
Das Proptech-Unternehmen PriceHubble und der Hypothekar- und Immobilienspezialist MoneyPark ermöglichen mit dem Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU eine regelmässige und effiziente Markteinschätzung. Dabei werden halbjährlich aktuelle Immobilienindizes nach Objekttyp und Regionen verschiedenen Marktdaten zum Finanzierungsmarkt gegenübergestellt.
Wahl des Hypothekarprodukts
Westschweizer mögen lange Laufzeiten
[caption id="attachment_18889" align="alignnone" width="733"] 01. Januar 2020 - 30. Juni 2020[/caption]
Im ersten Halbjahr 2020 wurden bei MoneyPark bereits 80 Prozent der Hypothekarvolumen als Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger abgeschlossen. Vor allem die Westschweizer mögen langfristige Laufzeiten: Gut ein Drittel schloss eine Laufzeit von 11 oder mehr Jahren ab. Dies ist zwar eine Reduktion im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 (42 %), die aber zu einer Erhöhung der Quote der 10-jährigen Festhypothek führte (2.HJ 2019: 45 %).
Langfristige Hypotheken immer beliebter
Der Trend zu immer länger laufenden Festhypotheken verstärkt sich: Im ersten Halbjahr 2020 nahm der Anteil an Laufzeiten von 10 Jahren und länger weiter zu, während mittelfristige Laufzeiten unattraktiver wurden. Auch die Libor-Hypothek nimmt an Beliebtheit stetig ab – dies kann aber auch mit der baldigen Einstellung des Libors und der Umstellung auf die Saron-Hypothek zu tun haben.
Wahl des Hypothekaranbieters
Banken nach wie vor beliebteste Anbietergruppe
[caption id="attachment_18885" align="alignnone" width="766"] 01. Januar 2020 – 30. Juni 2020[/caption]
In der Schweiz werden noch immer 58 Prozent der von MoneyPark abgeschlossenen Hypotheken an eine Bank vermittelt. Der Anteil an Pensionskassen stieg – zumindest in der Deutschschweiz – von 19 Prozent (2. HJ 2019) auf 24 Prozent im 1. Halbjahr 2020. In der Westschweiz hingegen wurde im 1. Halbjahr 2020 noch vermehrt auf eine Versicherung oder eine Bank gesetzt.
Anteil alternativer Kreditgeber steigt
Die temporäre Schliessung einiger Pensionskassen aufgrund von Corona im 2. Quartal 2020 tat der steigenden Beliebtheit von Versicherungen und Pensionskassen über das gesamte 1. Halbjahr 2020 betrachtet keinen Abbruch. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 nahm der Anteil der Banken als Hypothekargeber gar um zwei Prozentpunkte ab.
Massives Einsparpotenzial
Für Hypothekarnehmende lohnt es sich in jedem Fall, verschiedene Hypothekaranbieter miteinander zu vergleichen und mehrere Offerten einzuholen. Der durchschnittliche Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek lag im ersten Halbjahr 2020 bei 1.17 Prozent. Die effektiv abgeschlossenen Zinssätze nach Verhandlung ermöglichten unseren Kundinnen und Kunden in der Deutschschweiz eine Einsparung von bis zu 54 Basispunkten pro Jahr beim Abschluss einer Hypothek bei einer Pensionskasse. In der Westschweiz konnten beim Abschluss bei einer Pensionskasse bis zu 37 Basispunkte eingespart werden. Der regionale Unterschied resultiert daraus, dass nicht alle Hypothekargeber Finanzierungen für die gesamte Schweiz anbieten und teilweise regional konzentriert sind.
PriceHubble Immobilienpreisindizes
Preisanstieg trotz Corona
[caption id="attachment_18883" align="alignnone" width="2170"] Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Nach einem Preisrückgang für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Jahr 2019 sind die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2020 schweizweit um 0.90 Prozentpunkte, die Einfamilienhäuser gar um 1.20 Prozentpunkte gestiegen. Auch während dem Corona-betroffenen 2. Quartal erhöhten sich die Preise – jedoch wurde das Wachstum, v.a. bei den Einfamilienhäusern, etwas gebremst.
Preise für Einfamilienhäuser steigen schweizweit
[caption id="attachment_18879" align="alignnone" width="2162"] Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Die Preise für Einfamilienhäuser sind im 1. Halbjahr 2020 in der Deutschschweiz um 1.30 Prozentpunkte, in der Westschweiz um 1.10 Prozentpunkte angestiegen. Diese Entwicklung ist vor allem auf das erste Quartal zurückzuführen (D-CH: +1 Prozentpunkt, W-CH: +0.80 Prozentpunkte), denn das Wachstum hat im 2. Quartal 2020 aufgrund von Corona wieder etwas nachgelassen.
Preise für Wohnungen entwickeln sich in der Deutsch- und Westschweiz unterschiedlich
[caption id="attachment_18881" align="alignnone" width="2174"] Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in der Deutschschweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.10 Prozentpunkte gestiegen – dies nach einem rückläufigen Trend in der letzten Betrachtungsperiode. Corona hatte auf den Wachstumskurs keinen grossen Einfluss, denn die Preise erhöhten sich im 1. und 2. Quartal gleichmässig. Die Eigentumswohnungen in der Westschweiz hingegen sind günstiger geworden und verzeichneten einen Rückgang von 0.10 Prozentpunkten.
Rendite und Amortisationsdauer für Wohnungen
Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 2.13% und 4.27% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 23 und 47 Jahren entspricht, wobei der Spitzenwert bei 4.82% (Gemeinde St. Niklaus) und der niedrigste Wert bei 1.60% (Gemeinde Rougemont) liegt.
Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 3.22%, ist also im ersten Halbjahr 2020 etwas gesunken (H2 2019: 3.36%). Auf Ebene der Kantone beobachten wir mit unter 2.72% die geringsten Renditen in Zug, Basel-Stadt und Nidwalden. Die höchsten Renditen sehen wir mit über 3.51% in den Kantonen Jura, Solothurn und Glarus.
Hier können Sie die Analyse als PDF downloaden: Finanzierungs- und Immobilien Update.
Hypothekarmarkt Schweiz: Stetiges Wachstum um drei Prozent
Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. Die MoneyPark-Hypomarktstudie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2019 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile in den letzten fünf Jahren sowie einen Ausblick auf die erwarteten Entwicklungen im 2020.
Der Hypothekarmarkt 2019
Banken bleiben mit Abstand die grösste Anbietergruppe
Knapp 1'100 Milliarden Franken umfasste der Schweizer Hypothekarmarkt per Ende 2019. Den Löwenanteil daran stemmen noch immer die Banken: Sie beherrschen zusammen knapp 95 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes, wenn auch immer mehr aus nicht nur bankeigenen Vertriebskanälen generiert wird.
Die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen» decken zusammen geschätzt rund fünf Prozent des Marktes ab, verwalten also per Ende 2019 zusammen Hypotheken im Wert von rund 57.5 Milliarden Franken.
Umwälzungen im Markt dauern Jahre
Während das Volumen von Versicherern im Jahr 2019 abgenommen hat, sind Pensionskassen über dem Markt gewachsen. Trotzdem werden noch einige Jahre vergehen, bis der Anteil der Nicht-Banken am Gesamtmarkt signifikant steigt. Denn: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit und ist abhängig von alternativen Vertriebskanälen, vor allem Intermediären. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potenzieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer aus primären Bequemlichkeitserwägungen ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank.
Der Schweizer Hypothekarmarkt – einer der grössten der Welt
Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2019 um 32 Milliarden Franken oder 3.0 Prozent gewachsen. Gegenüber dem Vorjahr ist damit ein kleiner Rückgang zu verzeichnen (2018: + 34.6 Mia. / +3.4 %). Dabei ist das Wachstum vor allem auf steigende Immobilienpreise zurückzuführen, denn die Wohneigentumsquote in der Schweiz stagniert seit Jahren auf tiefen rund 40 Prozent. Damit ist der Schweizer Hypothekarmarkt einer der grössten der Welt. Die ausstehenden Hypothekarkredite in Deutschland sind mit 1'200 Milliarden Euro beispielsweise nominal fast gleich hoch wie in der Schweiz – Deutschland ist jedoch mit 83 Millionen Einwohner rund zehnmal grösser als die Schweiz und hat zudem eine deutlich höhere Eigentumsquote von über 50 Prozent.
Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten
Die Kantonalbanken konnten mit über 15.6 Milliarden Netto-Wachstum nominal am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.2 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Auch die Raiffeisenbanken sowie die Regionalbanken und Sparkassen wuchsen mit je 3.2 Prozent knapp über dem Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2019 um knapp sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher in hohem Masse vom professionellen Vermittlersegment profitiert.
Versicherungen verlieren Volumen
Wie bereits im vergangenen Jahr haben sich die Grossbanken mit einem Wachstum von lediglich 1.5 Prozent unter dem Markt entwickelt. Die Versicherungen haben ihr Engagement in Hypotheken 2019 gar reduziert. Wir schätzen einen Rückgang um knapp vier Prozent auf knapp 39 Milliarden. Dieser Rückgang muss nicht zwingend darauf beruhen, dass das Hypothekargeschäft für Versicherungen nicht interessant wäre. Denn es gibt einige Versicherungen, die in den letzten Jahren ihren Hypothekarbestand stark ausgebaut haben. Der Rückgang ist eher darauf zurückzuführen, dass sich einerseits die Bilanzsummen der Versicherungen generell verkleinerten, weshalb proportional auch eine Reduktion der Hypo-Bestände folgen musste, andererseits Versicherungen überproportional stark im immer noch sehr renditestarken Direktanlagegeschäft Immobilie exponiert sind.
Die Hypothekarvermittler konnten mit einem geschätzten Volumen von 5.8 Milliarden Franken bereits einen wesentlichen und weiterhin stark wachsenden Anteil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.
Der Vermittlermarkt
Ein stark wachsender Sektor
Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant und markant zu. Im Jahr 2018 betrug der Anteil der Vermittler am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent. Dieser Anteil konnte im Jahr 2019 auf 18 Prozent gesteigert werden; insgesamt wurden 2019 geschätzt 5.8 Milliarden Franken durch einen Hypothekarintermediär vermittelt. Hier erwarten wir auch für die künftigen Jahre eine im Vergleich zum Marktwachstum deutlich überproportionale Entwicklung.
Auch Schweizerinnen und Schweizer vergleichen öfters
Trotz des exponentiellen Wachstums der Hypothekarintermediäre ist der Markt der Vermittler in der Schweiz noch immer vergleichsweise klein und bietet enormes Aufhol- und Wachstumspotenzial im internatioalen Vergleich. Gerechnet am jährlichen Marktvolumen, rund 180 Milliarden Franken (150 Mia. zur Verlängerung anstehende Hypotheken pro Jahr plus das Wachstum von gut 30 Mia.), liegt der Anteil der Vermittler am Markt insgesamt in der Schweiz noch bei rund vier Prozent. Dieser Wert ist im internationalen Vergleich noch immer tief. In Deutschland beispielsweise wird jährlich fast die Hälfte aller Hypothekengeschäfte über Vermittler abgewickelt, in Grossbritannien liegt der Anteil gemäss einer Studie von McKinsey schon bei 70 Prozent.
Das Hypothekarvermittlungsgeschäft ist als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment in der Schweiz jedoch erst mit Gründung MoneyPark seit Ende 2012 existent. Dabei etabliert sich MoneyPark als unangefochtener Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von drei Milliarden Franken hat MoneyPark 2019 deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Anbieter zusammen beraten und vermittelt. Und die Anzahl der Vermittler im Markt wächst: Rund 20 grössere und kleinere Hypothekarvermittler wurden in den letzten Jahren gegründet, und auch renommierte grosse Bank-Player steigen immer öfter mit eigenen Hypothekarvermittlungs/-Vergleichsplattformen auf den Zug auf.
Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2014 bis 2019
Regelmässiges Wachstum um drei Prozent pro Jahr
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten fünf Jahren um knapp 146 Milliarden Franken (+15.4 %) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich drei Prozent entspricht. Pensionskassen sind in den letzten fünf Jahren zwar mehr als doppelt so stark wie der Markt gewachsen (+36.2 %), erreichen aber aufgrund ihres noch immer geringen Volumens lediglich einen Marktanteil von zwei Prozent.
Kantonalbanken
- Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33 % auf 35 %).
- Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 22 % auf knapp CHF 386 Mia. (Markt: +15.4 %).
- Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum nur leicht mehr als der Markt (+ 18 %). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum mehrheitlich bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte und der Konkurrenzdruck in den grössten Städten der Schweiz durch professionelle Vermittler und konkurrenzierende Banken (Stichwort «Auflösung des Territorialprinzips») überproportional zugenommen hat.
Grossbanken
- Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von lediglich 2.7 % in den letzten 5 Jahren stark unter dem Markt (+15.4 %) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3 Prozentpunkte Marktanteil verloren. Grossbanken haben im Vergleich zu anderen Bankengruppen mehr Möglichkeiten für andere Ertragsquellen als Hypotheken, bei denen auch weniger Kapitalunterlegung nötig ist.
- Nominal betrachtet ist das Hypothekarvolumen der Grossbanken in den Jahren 2014 bis 2017 jedes Jahr reduziert worden. Erst seit 2018 wachsen die Grossbanken wieder: Mit 1.6 % Wachstum 2018 und 1.5 % Wachstum 2019 sind die Grossbanken zwar noch unter dem Markt gewachsen, haben ihr Hypothekarvolumen aber wieder ausgebaut. Dies ist wohl ein Zeichen dafür, dass dieses Geschäft wieder an Bedeutung gewonnen hat und Grossbanken auch konditionenseitig wieder attackieren.
- Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2019 bei 24.7 % (2014: 27.7 %). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 271 Mia.
Raiffeisenbanken
- Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 23 % (+ CHF 35 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.8 % auf knapp 17 % aus.
- Mit CHF 185 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.
Regionalbanken und Sparkassen
- Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.3 % auf 9.1 %), da sie mit einem Wachstum von 12.8 % unter dem Markt gewachsen sind.
Versicherungen
- Die Versicherungen sind nach einem Rückgang im Jahr 2015 stetig gewachsen, haben nun aber im Jahr 2019 ihr Hypothekarvolumen wieder stark reduziert. Aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort: gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich bleiben die Wachstumsmöglichkeiten für Versicherungen perspektivisch limitiert.
- 2019 lag das von Versicherungen verwaltete Hypothekarvolumen mit 38.9 Mia. wieder auf dem Niveau von 2014, was ein Rückgang des Marktanteils von 4.1 % auf 3.5 % bedeutet.
Pensionskassen
- Die Pensionskassen sind die in den letzten fünf Jahren am stärksten gewachsene Anbietergruppe.
- Mit einem Wachstum von über 36 % bauten Pensionskassen ihr Hypothekarvolumen seit 2014 mehr als doppelt so stark wie der Markt aus und verwalteten Ende 2019 bereits geschätzte 18.6 Mia., was einem Marktanteil von noch lediglich 1.7 % entspricht.
- Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch signifikant ausbaufähig.
Hypothekarmarktentwicklung 2020
Wachstum dürfte nur leicht unter Durchschnitt der letzten Jahre zu liegen kommen
Die Banken erreichten in den ersten vier Monaten 2020 ein Wachstum von rund einem Prozent. Mutmasslich dürfte der Hypothekarmarkt im zweiten Quartal jedoch kaum gewachsen sein. Die Banken waren nebst dem Lockdown stark mit der Gewährung der Corona Notkredite absorbiert und die institutionellen Anbieter hatten ein starkes Liquiditätsbedürfnis, welches Investitionen in Hypotheken weitgehend verunmöglichte.
Das zweite Halbjahr ist allerdings sehr stark angelaufen. Viele Pensionskassen und Anlagestiftungen sind wieder verstärkt in den Hypothekarmarkt zurückgekehrt. Weil mit Anlagen in Hypotheken im Vergleich zu erstklassigen Obligationen wie Staatsanleihen eine bessere Rendite erzielt werden kann, erwarten wir, dass in den nächsten Monaten weitere Pensionskassen/Anlagestiftungen in diese Anlageklasse investieren werden. Bei den Banken und Versicherungen gehen wir davon aus, dass Wachstumsraten anlog des ersten Quartals erreicht werden. Insgesamt dürfte damit ein Wachstum von knapp drei Prozent – und damit lediglich leicht unter den erzielten Wachstumsraten der Vorjahre – erzielt werden.
Fazit
Hypothekarmarkt
Der Hypothekarmarkt bleibt stabil mit einem Wachstum von jährlich rund drei Prozent; dies vor allem aufgrund steigender Immobilienpreise. Da noch immer Kunden ihre Hypothek oft vergleichslos bei ihrer Hausbank verlängern und viele Hypotheken langfristig abgeschlossen werden, sind grundlegende Verschiebungen der Hypothekaranteile erst mittelfristig zu erwarten und nur über mehrere Jahre sichtbar. Aber der Trend ist unumkehrbar: Mittelfristig wird auch der Schweizer Hypothekarmarkt ein von einem breiten Anbietersegment inkl. professionellen Vermittlern dominierten Markt. Von hoher Bedeutung ist hierfür die wachsende Bedeutung der Pensionskassen: Der Einstieg in den Hypothekarmarkt ist für sie aufgrund der Angebote, welche die gesamte Wertschöpfungskette (Akquisition, Vertrieb und Servicing) umfassen, deutlich einfacher und attraktiver geworden.
Auswirkungen auf Hypothekarnehmer
Die breite und wachsende Anzahl an Hypothekaranbietern ermöglicht den Hypothekarnehmern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Eine repräsentative Umfrage von MoneyPark hat ergeben, dass schweizweit nur noch knapp 70 Prozent (68 %) ihre Hausbank für eine Finanzierungsberatung aufsuchen, in der Deutschschweiz ist der Anteil mit 73 Prozent höher als in der Westschweiz (50 %). Einen unabhängigen Hypothekarvermittler kontaktieren mittlerweile deutlich über zehn Prozent (12 %).
Das zeigt: Die Nachfrage nach transparenter und unabhängiger Beratung steigt Jahr für Jahr, was auch den Markteintritt von diversen neuen Vergleichsplattformen zeigt. Die Vision von MoneyPark, den Hypothekarmarkt für Hypothekarnehmer durch Information und Transparenz zu einem einfacher zugänglichen und vergleichbareren Markt zu machen, scheint in immer realisierbarere Nähe zu rücken.
Download Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie: „Schweizer Hypothekarmarkt: Stetiges Wachstum um drei Prozent“ herunter.
MoneyPark bleibt auf Wachstumskurs und zählt erstmals über 300 Mitarbeitende
Wir befinden uns trotz Corona-Krise weiterhin auf starkem Wachstumskurs: 300 Mitarbeitende schweizweit zählen wir per 1. August 2020 bereits! Auch während des Lockdowns war die Kundennachfrage nach unabhängiger Hypothekarberatung beinahe unverändert hoch, wodurch wir an der Schaffung von 100 neuen Arbeitsplätzen im laufenden Jahr festhalten.
Keine acht Jahre nach der Gründung sind schweizweit über 300 Mitarbeitende für uns tätig. Während der Corona-Lockdown für viele Firmen das Einstellen aller Wachstums- und insbesondere auch Rekrutierungspläne bedeutete, verfolgen wir weiterhin die für das Jahr 2020 gesetzten Ziele. Wir rekrutierten auch während der Corona-Krise und insbesondere der anspruchsvollen Lockdown-Phase mit Vollgas weiter. Damit bleiben wir auf gutem Weg, unser Ziel von 100 neuen Arbeitsstellen für das Jahr 2020 zu erreichen.
MoneyPark ist trotz Corona auf Zielkurs
Die Realisierung von unserer Vision, einen transparenteren und einfacher zugänglichen Hypothekar- und Immobilienmarkt für Kundinnen und Kunden zu schaffen, beschäftigt uns jeden Tag und lässt unsere Firma operativ und personell stetig wachsen. Wir durften in den ersten sieben Monaten trotz Corona Tausende Kundinnen und Kunden beraten, was uns sehr freut.
Ausbau der bestehenden Filialen
Die personelle Expansion bedingt auch den Ausbau unserer über 25 MoneyPark-Filialen schweizweit. Im ersten Halbjahr 2020 sind bereits die Filialen in St. Gallen, Lausanne, Genf, Chur und Baden in grössere Standorte mit zusätzlichen Beratungsräumen und Platz für mehr Kundenberaterinnen und -berater sowie Kreditspezialisten im Servicing-Geschäft umgezogen oder haben ihre bisherigen Flächen vergrössert. Die Filialen in Basel, Zug und Winterthur werden noch dieses Jahr folgen und ebenfalls an grössere und zentralere Standorte verlegt. Denn: Die Kundennachfrage nach unabhängiger Beratung rund um das Thema Immobilie ist unverändert hoch. Entsprechend suchen wir in diesem Bereich weiterhin Talente.
MoneyPark als attraktiver Arbeitgeber
Um diese Talente von MoneyPark zu überzeugen, investieren wir noch mehr in die technische und vertriebliche Aus- und Weiterbildung. Die MoneyPark Academy schult neue Mitarbeitende in einer auf dem schweizerischen Markt einzigartig vielfältigen Kombination aus digitalen Plattform- und Toolkenntnissen, Kundendialog und Fachkompetenz und bietet gleichzeitig eine strukturierte Ausbildung für junge Talente aus der Finanzbranche. Wir investieren zudem stetig in attraktive Arbeitsbedingungen.
Hier geht's zu den offenen Stellen: aktuelle Stellenausschreibungen
Zinsprognose bis Ende 2021 – Hypothekarzinsen bleiben tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die auf dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar. Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) zudem gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU zu halten.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Der Ausbruch des Corona-Virus anfangs Jahr und darauffolgende Lockdown-Massnahmen um den gesamten Globus verursachten dramatische Schäden in der Weltwirtschaft. Mittlerweile gehen zwar die meisten Experten davon aus, dass der Tiefpunkt des konjunkturellen Absturzes in der Schweiz durchschritten ist. Die Lage in der Binnenwirtschaft hat sich denn auch rascher als angenommen verbessert. Das heisst aber keineswegs, dass die Krise bereits überstanden ist.
Anlass zur Sorge bereitet insbesondere der für die Schweiz sehr wichtige Exportsektor. Mit Ausnahme der Pharmabranche sind alle Exporte inklusive des Tourismus mit aller Härte vom Einbruch der Weltkonjunktur betroffen. Nebst den Absatzschwierigkeiten im Welthandel drohen sich auch die Handelskonflikte nochmals zu verschärfen. Wie die OECD berichtet, seien in den letzten Wochen als Folge davon viele neue Handels-Restriktionen entstanden. Diese Entwicklung dürfte die Weltkonjunktur zusätzlich belasten.
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Börsencrash anfangs März und der Shutdown liessen die hiesigen Hypothekarzinsen aufgrund des Ausverkaufs bzw. des Liquiditätsbedarfs am Kapitalmarkt kurzzeitig massiv in die Höhe schnellen. Als sich aber die ersten Unsicherheiten gelegt und, nicht zuletzt nach raschen und massiven Eingriffen der Regierungen und Zentralbanken, rasch auch an den Börsen und Kapitalmärkten wieder eine Erholung eingesetzt hat, sind die Hypothekarzinsen wieder auf das Niveau von anfangs Jahr gesunken.
Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir in den nächsten Monaten keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten machen einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die SNB gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem wird der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass Kunden vom Preisdruck profitieren.
- Wir erwarten, dass der Schweizer Arbeitsmarkt stark betroffen wird, sich aber einmal mehr als resistent und relativ rasch erholend präsentiert. Dies wiederum lässt das Risiko für einkommensbedingte Kreditausfälle beherrschbar erscheinen und gibt aktuell keinen Anlass, ausfallbedingt höhere Kreditkosten zu antizipieren.
Entwicklung Eigenheimpreise
Die Corona-Krise hat nur kurzzeitig zu einem tieferen Transaktionsvolumen von Immobilien geführt. Wir gehen derzeit davon aus, dass sowohl das Angebot wie auch die Nachfrage nach Eigenheimen in den nächsten Monaten wieder zunehmen wird. Erste Anzeichen in diese Richtung sind bereits deutlich sichtbar. Zudem rechnen wir damit, dass sich, sobald sich ein Ende der Corona-Krise abzeichnet, auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims nochmals an Bedeutung gewinnen. Insbesondere auch die Aussicht auf tiefere Wohnkosten dürfte den Eigenheim-Wunsch stärken.
Treiber des Hypothekarzinses
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der US-amerikanischen Notenbank (Fed), der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. weltweite Lösungen aus der Corona-Krise, Rahmenabkommen Schweiz/EU etc.)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaft weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab und wird die Corona-Krise vermutlich besser und schneller verkraften. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Die Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog jedoch aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Durch den Ausbruch des Corona-Krise liegt der Leitzins in den USA mittlerweile ebenfalls bei null Prozent. Auch die EZB wird voraussichtlich ihren Leitzins weit über 2020 hinaus bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses weiterhin verwehrt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell auch weiterhin nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko und haben hohe Plan- und Budgetsicherheit, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre mit zum Teil attraktiven Ausstiegsoptionen. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm in den letzten Jahren laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird meist in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Bisher diente der Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken. Da dieser jedoch per Ende 2021 eingestellt wird, wechseln die Hypothekaranbieter nun schrittweise zum Saron (Swiss Average Rate Over Night) als Basis zur Berechnung des Hypothekarzinssatzes. Dabei ändern sie auch oft die sonstigen Vertragsbestimmungen: Bei gewissen Anbietern ist die Grundlaufzeit bei der Saron-Hypothek wesentlich kürzer, als sie bei der Libor-Hypothek war.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis Ende 2021
RERI Q2 2020 –Wohneigentumsmarkt erholt sich, unterliegt aber Corona-bedingt erhöhten Risiken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 2. Quartal 2020 um 0.2 auf 4.1 Indexpunkte an. Dies impliziert ein erhöhtes Risiko mit leicht steigender Tendenz. Damit hat sich der Index seit Ende 2018 um satte 1.3 Punkte erhöht. Das ist zwar ein hoher Wert, welcher Gefahrenpotential signalisiert, dennoch befindet sich der Wohneigentumsmarkt in einem weiterhin sehr stabilen Zustand. Weiterlesen
Corona-Sturm ist noch nicht vorbei und lässt dunkle Wolken am Konjunkturhimmel aufziehen – Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2020
Der Einbruch des Welthandels aufgrund der Corona-Krise geht unvermindert weiter. Die Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist zwar positiv, kann aber die trüben Aussichten des sehr wichtigen Aussenhandels nicht kompensieren. Verglichen mit dem Stand per Ende Mai haben sich die Swap-Sätze leicht erhöht (z.B. 10 Jahre + 5 Bps). Wir gehen davon aus, dass sich die Kapitalmarktzinsen in den nächsten Wochen weiterhin volatil verhalten. Seit ihrer Berg- und Talfahrt aufgrund der Corona-Krise sind die Hypothekarzinsen nun seit einem Monat stabil auf dem Niveau von Anfangs Jahr zu liegen gekommen. Weiterlesen
Eigentümer rücken beim Wohnen näher zusammen
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen und Bauland gilt als einer der grössten Preistreiber. Gemäss unserer aktuellsten Analyse stehen Einfamilienhäuser, welche in den letzten vier Jahren erstellt und über uns finanziert wurden, schweizweit auf weniger Landfläche als bestehende Liegenschaften. Zudem geht die Nettowohnfläche von Neubauten – auch Wohnungen – zurück. Trotzdem erachten Käuferinnen und Käufer die Grösse der Wohnfläche nach wie vor als ein entscheidendes Kriterium bei der Wahl ihrer Traumimmobilie und stellen die viel beworbene Aussicht und den Ausbaustandard dafür hinten an.
Die Nettowohnfläche von Neubauten, die in den letzten vier Jahren erstellt und über uns finanziert wurden, liegt gesamtschweizerisch 3.2 Prozent tiefer als diejenige von bestehenden Bauten. Besonders ausgeprägt ist dies in Zürich (-4.6 %) und der Zentralschweiz (-7.8 %). Die Entwicklung der Nettowohnfläche korreliert nicht zwangsläufig mit der Entwicklung der Immobilienpreise in den entsprechenden Regionen: Während die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahren in Zürich über dem Schweizer Durchschnitt lagen und somit den grösseren Rückgang der Nettowohnfläche erklären, zeichnet sich beispielsweise in der Zentralschweiz ein anderes Bild. Die Preise für Eigentumswohnungen in der Zentralschweiz haben sich lediglich im Rahmen des Schweizer Schnitts verdoppelt und trotzdem verzeichnet diese Region den grössten Rückgang bei der Nettowohnfläche. Die Ostschweiz hingegen ist die einzige Region mit leichter Zunahme der Nettowohnfläche um 1.7 Prozent.
Geburtenrate korreliert mit durchschnittlicher Nettowohnfläche
Unsere Auswertung zeigt, dass die Ostschweiz auch die Statistik der Regionen mit der grössten durchschnittlichen Nettowohnfläche anführt. Wohnen Ostschweizer Familien im Schnitt auf 153 m2, haben Zentralschweizer 149 m2, Mittelländer 147m2 und Zürcher 140 m2 zur Verfügung. Die Grösse der Liegenschaften korreliert dabei mit der Geburtenziffer in der jeweiligen Region: Je grösser die Familien, desto mehr Platz benötigen sie. Durchschnittlich leben Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz auf 145 m2, wobei Besitzer von Einfamilien-häusern eine um 50 Prozent höhere Nettowohnfläche und im Schnitt 1.5 Zimmer mehr zur Verfügung haben als Besitzer von Eigentumswohnungen.
Landflächen: Enger zusammenrücken ist angesagt
Das gleiche Bild zeigt sich bei der Landfläche von Einfamilienhäusern. In den letzten vier Jahren gebaute Einfamilienhäuser stehen gesamtschweizerisch auf 527 m2. Das sind rund 100 m2 weniger Landfläche als bei älteren Einfamilienhäusern und entspricht einem Minus von 16 Prozent. Der Rückgang ist im Mittelland (-18 %) und in Zürich (-22 %) besonders ausgeprägt. Das schweizweite Phänomen verwundert kaum, sind doch die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr gestiegen als die Einkommen und zudem ist verdichtetes Bauen Teil des Raumplanungsgesetzes des Bundes.
Trotz des grossen Rückgangs wohnen Mittelländer im Schnitt noch immer auf der grössten Landfläche (727 m2), dicht gefolgt von den Ostschweizern (723 m2). Zürcher und Nordwestschweizer hingegen müssen sich mit durchschnittlich 555 m2 Landfläche zufriedengeben. Die Grundstücke in Zürich sind somit um rund einen Viertel kleiner als in der Ostschweiz, die Bevölkerungsdichte liegt aber gleichzeitig achtmal höher.
Wunsch und Realität driften häufig auseinander
Spannend ist diese Analyse in Kombination mit den Wünschen der Schweizerinnen und Schweizer: Die diesjährige Wohntraumstudie von MoneyPark in Zusammenarbeit mit Helvetia Versicherungen und alaCasa.ch zeigt nämlich auf, dass die Wohnfläche trotz der preistreibenden Komponente ein entscheidendes Kriterium bei der Wahl einer Immobilie bleibt. Die viel beworbene Aussicht und der Ausbaustandard hingegen sind zweitrangig. Der Wunsch nach einer möglichst grossen Wohnung oder einem Haus mit entsprechendem Umschwung muss leider oftmals der Tatsache weichen, dass die finanziellen Mittel nicht (mehr) für das Wunschobjekt ausreichen. Aufgrund der über die Jahre stark gestiegenen Immobilienpreise und des Raumplanungsgesetzes wird in der Schweiz immer verdichteter gebaut. Die kleineren Flächen ermöglichen jedoch wiederum breiteren Bevölkerungsschichten, Wohneigentum zu erwerben.
Der Beizug eines unabhängigen Partners und eine professionelle Beratung helfen, die persönlichen finanziellen Möglichkeiten auszuloten und eine Immobilie zu finden, die einerseits den Wünschen und Bedürfnissen entspricht, und andererseits finanziell auch tragbar ist.
Zur Studie
Für die vorliegende Studie wurden über MoneyPark finanzierte Neubauten zur Selbstnutzung der Jahre 2016 bis und mit 2019 analysiert und mit dem Schnitt aller älteren, finanzierten Eigenheimen verglichen. Grafiken und weiterführendere Auswertungen können Sie hier downloaden.
Wohnträume kennen regionale Unterschiede
Die Ostschweizerinnen und Ostschweizer können nicht ohne ihr Eigenheim – auch nach der Pensionierung. Zürcherinnen und Zürcher haben den längsten Atem, wenn es ums Suchen geht und Genferinnen und Genfer werden am schnellsten fündig. Diese regionalen Unterschiede gehen aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. In der Nordwestschweiz gibt man gemessen am Brutto-Haushaltseinkommen am wenigsten fürs Wohnen aus und in der Zentralschweiz ist man gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen am aufgeschlossensten. Das Mittelland hingegen polarisiert kaum. Es bewegt sich bei vielen Fragen rund ums Eigenheim im Mittelfeld.
So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Nicht aber in der Ostschweiz: Neun von zehn Ostschweizerinnen und Ostschweizer wollen auch nach der Pensionierung Eigentümerin oder Eigentümer bleiben. 72 Prozent wollen in der aktuellen Liegenschaft bleiben, und 15 Prozent können sich vorstellen, eine kleinere Immobilie zu kaufen. Gegenüber einer Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen ist man in der Zentralschweiz mit 14 Prozent am aufgeschlossensten. In der Ostschweiz spricht sich nur gerade ein Prozent für diese Wohnform aus.
Günstiger wohnen und mehr Gestaltungsfreiraum möchten alle – aber Genf und Zürich möchten auch unabhängig sein vom Vermieter
Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten, gefolgt vom Gestaltungsfreiraum (39%) und der Absicherung im Alter (38%). Das gilt für alle Regionen ausser für Zürich und die Genferseeregion. Dort befindet sich die „Unabhängigkeit vom Vermieter“ in den Top 3 zu Lasten der Absicherung im Alter. In der Genferseeregion ist die Unabhängigkeit vom Vermieter sogar der meistgenannte Grund.
Zürich sucht am längsten, Genf findet am schnellsten
Schweizweit findet nur gerade jede/r Fünfte die passende Immobilie innert drei Monaten. 39 Prozent suchen länger als ein Jahr, davon gar 12 Prozent mehr als drei Jahre. Regional sind die Unterschiede gross. Fast die Hälfte der Käuferinnen und Käufer sucht in Zürich zwischen einem und drei Jahren. In der Genferseeregion (15%) sind es signifikant weniger. Drei Viertel der Genferinnen und Genfer finden Ihr Eigenheim innert Jahresfrist.
Geht es um die Anzahl besichtigter Objekte, schauen sich die Nordwestschweizer/-innen vor dem Kauf am wenigsten Immobilien an. Gut die Hälfte findet ihre Immobilie nach der Besichtigung von maximal drei Objekten, jede/r Vierte kauft sogar die allererste Liegenschaft, die sie/er besichtigt. Ganz anders in der Genferseeregion: Nirgendwo sonst in der Schweiz werden auf der Suche nach der Traumimmobilie so viele Objekte besichtigt. Jede/r Dritte sieht sich über sechs Objekte an, jede/r Fünfte sogar über zehn bevor er/sie eine Immobilie kauft.
Eigenheim entlastet das Haushaltsbudget – besonders in der Nordwestschweiz
Und auch der Blick auf die Wohnkosten offenbart regionale Unterschiede. In der Nordwestschweiz gibt man gemessen am Haushaltseinkommen am wenigsten fürs Wohnen aus. Jede/r Fünfte bezahlt maximal 10% des Haushaltseinkommens. Im Gegensatz zur Genferseeregion oder der Ostschweiz, wo neun Prozent über 35% des Haushaltseinkommens für das Wohnen aufwenden.
Weitere spannende regionale Unterschiede der Wohnträume sind in der Wohntraumstudie zu finden.
Sparen auf dem Weg ins Eigenheim
Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Um sich diesen Traum zu erfüllen wird kräftig gespart. Insbesondere die jüngere Bevölkerung in der Stadt und Agglomeration legt viel Geld zur Seite und verzichtet auf Ausgehen und Hobbies. Dies geht aus der jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Bei den Mietenden ist dieser Wunsch mit zwei Dritteln besonders ausgeprägt. Die Mehrheit wünscht sich ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Land. Für diesen Traum legt jede/r Fünfte über 1'000 Franken pro Monat zur Seite. Spar-Champions sind die 31-40-Jährigen. Ein Drittel von ihnen spart über 1'000 Franken pro Monat, demgegenüber legt gerademal ein Viertel von ihnen überhaupt nichts zur Seite. Die Tatsache, dass die Wohnkosten bei Eigentümerinnen und Eigentümern im Budget wesentlich weniger stark zu Buche schlagen, trägt dazu bei, dass jede vierte Person mit Eigentum über 1’000 Franken sparen kann, während dies nur jeder fünften in Miete gelingt. Erstaunlich ist, dass 41 Prozent der Familien mit Kindern regelmässig sparen, während es bei denen ohne Kinder nur 29 Prozent sind. Den Männern gelingt das regelmässige Sparen mit 40 Prozent besser, als den Frauen, wo nur jede Dritte (30%) regelmässig sparen kann.
Beim Sparen tut sich der Röstigraben auf
In der Deutschschweiz wird deutlich mehr Geld für Wohneigentum zur Seite gelegt als in der Westschweiz. Diesseits des Röstigrabens spart jede/r Vierte über 1’000 Franken pro Monat gegenüber jeder/m Fünften in der Westschweiz. Schaut man noch etwas genauer hin, lässt sich erkennen, dass in Zürich und in der Nordwestschweiz mehr gespart wird als beispielsweise in der Zentralschweiz oder der Genferseeregion. Das Mittelland und die Ostschweiz liegen dazwischen.
Beim Ausgehen und bei den Hobbys wird gespart, nicht aber bei Ferien und Auto
Sparen heisst verzichten: Um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können, gehen Sparerinnen und Sparer weniger aus (38 %), wohnen besonders günstig (36 %) oder verzichten auf kostenintensive Hobbys (35 %). Das Auto (20 %) und die Ferien (16 %) lassen sich nur wenige nehmen. Auch ist nur jede/r Sechste bereit, durch ein grösseres Arbeitspensum zum nötigen Kapital zu kommen. Die Jungen gehen weniger aus und verzichten eher aufs Auto, während die Älteren besser auf Ferien verzichten können. Frauen zeigen ein anderes Sparverhalten als Männer: Sie gehen weniger aus und verzichten eher auf Ferien, während Männer auf teure Hobbies und allenfalls aufs Auto verzichten. Die Steigerung des Haushaltseinkommens ist insbesondere auf dem Land und bei Frauen eine Option, um mehr Geld für die Verwirklichung des Eigenheimtraums auf die Seite legen zu können.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen und zum Thema Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie und hier im Blog.
Die «grüne Welle» hält auch beim Wohnen Einzug
90 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer geben an, dass ihnen das Thema Nachhaltigkeit beim Wohnen wichtig oder sehr wichtig ist. Dies geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zudem bestätigt die Wohntraumstudie, dass energetische Sanierungen im Trend liegen: Über die Hälfte der Eigentümerschaft hat bereits erste energetische Massnahmen umgesetzt oder plant solche. Zurückhaltender ist man gegenüber dem geplanten CO2-Gesetz, über welches schon bald wieder in der Politik debattiert wird. Befürworter und Gegner des neuen Gesetzes halten sich mit je 35% die Waage.
Für 95 Prozent der Westschweizerinnen und Westschweizer ist das Thema Nachhaltigkeit auch beim Wohnen wichtig oder sehr wichtig. In der Deutschschweiz sind es mit 89 Prozent etwas weniger, aber deutlich mehr als im Vorjahr (+21 Prozentpunkte). Sehen wir hier den «Greta-Effekt»? Es sind insbesondere die 61- bis 65-Jährigen (99 %), welche das Thema weit oben auf die Agenda setzen. Dies erstaunt nur auf den ersten Blick, denn die Altersgruppe der 61- bis 65-Jährigen kann sich Investitionen ins Eigenheim wohl am ehesten leisten. Interessant ist es zudem, zu sehen, dass die 25- bis 30-Jährigen das Thema Nachhaltigkeit mit 45 Prozent relativ stark gewichten. Es handelt sich hierbei um eine Altersgruppe, die im Durchschnitt noch keine Liegenschaft erworben hat und eventuell ein etwas idealistischeres Weltbild hat. Dem gegenüber stehen die 31- bis 50-Jährigen, welche statistisch gesehen im klassischen «Eigenheim-Kaufalter» sind und gleichzeitig in der Realität der Schweizer Immobilienpreise angekommen sind. Es scheint dann mit der "grünen Welle" nicht mehr ganz so weit her zu sein. Um die Kaufkosten in Grenzen zu halten, wird die Nachhaltigkeit beispielsweise dem Raumbedürfnis untergeordnet.
Energetische Sanierungen liegen im Trend
Über die Hälfte der Eigentümerschaft hat bereits erste energetische Massnahmen umgesetzt (36 %) oder plant solche (20 %). Ein weiteres Drittel ist interessiert, aber noch nicht genügend informiert, um die Planung anzugehen. Bei den bereits ergriffenen energetischen Massnahmen steht der Ersatz von Haushaltsgeräten der besten Effizienzklasse mit 69 Prozent klar an erster Stelle. Aber auch in die Wärmedämmung, die Heizung und die Warmwasseraufbereitung (je knapp 50 %) wurde investiert. Herr und Frau Schweizer planen insbesondere den Ersatz oder die Optimierung der Heizung (41 %) sowie das Erzeugen von Strom mittels Photovoltaik (39 %).
Befürworter und Gegner von schärferen CO2-Grenzwerten halten sich die Waage
Gefragt nach den seit geraumer Zeit diskutierten politischen Plänen, den Grenzwert für den CO2-Ausstoss von Heizungen zu senken und die CO2-Abgabe auf Heizöl zu erhöhen, halten sich Befürworter und Gegner mit je 35 Prozent die Waage. In der Deutschschweiz gibt es leicht mehr Befürworter (37 % vs. 34 %) für gesetzlich definierte Massnahmen, in der Westschweiz klar mehr Gegner (29 % vs. 38 %) eines weiteren politischen Regelwerks. Ein Viertel der Bevölkerung gibt an, beim Heizen nicht von fossiler Energie abhängig zu sein. Und nur gerade sieben Prozent sind bereit, bei höheren CO2-Abgaben auf Heizöl ihre Heizung zu ersetzen. Auffällig ist auch der Unterschied zwischen Stadt und Land: Während jede/r Dritte auf dem Land nicht von fossiler Energie abhängig ist, sind es in der Stadt nur 12 Prozent. Die Mitte bildet die Agglomeration mit 21 Prozent.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen und zum Thema Sparen für Eigenheim gibt’s in der Wohntraumstudie und hier im Blog.
Hypothekarzinsen zurück auf dem Niveau von Anfang Jahr – Einschätzung für Juni 2020
Die Corona-Krise hat die Weltwirtschaft weiterhin im Würgegriff. Solange die Epidemie weltweit nicht unter Kontrolle ist, dürfte der Niedergang der Weltkonjunktur mit aller Härte weiter voranschreiten. Die Kapitalmärkte haben sich im Mai weiter beruhigt, ebenso die Swap- und Hypothekarsätze, welche sich gegenüber dem Stand Ende April kaum verändert haben. So reduzierte sich beispielsweise der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken nur gerade um 2 Basispunkte auf 1.19 Prozent. Aufgrund der rezessiven Weltwirtschaft ist ein Anstieg des Zinsniveaus in weite Ferne gerückt. Zudem dürfte die Stabilität des (Wohn-)Immobilienmarktes weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken und der Konkurrenzkampf der Anbieter dürfte ebenfalls dazu beitragen, dass die Hypothekarzinsen auf tiefem Niveau verharren.
Makroökonomische Lage
Corona-Krise treibt Weltwirtschaft in tiefe Rezession
Das Corona Virus verursacht dramatische Schäden in der Weltwirtschaft.
Die Umsätze des Welthandels sind stark rückläufig. Zudem dürfte der Einbruch der Nachfrage bei vielen Gütern einen erheblichen Preiszerfall bewirken.
Das Bruttoinlandprodukt der Euro-Länder ist im ersten Quartal 2020 um satte 3.8 Prozent geschrumpft. Das ist der stärkste Rückgang seit Messbeginn im Jahr 1995.
Kommt eine kräftige Erholung 2021?
Gemäss der jüngsten Prognose der EU-Kommission muss im laufenden
Jahr mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung in der EU von fast acht Prozent gerechnet werden. Und dies, obwohl die Höhen der finanziellen Hilfen der Regierungen in neue Sphären gestiegen sind. Immerhin wird derzeit davon ausgegangen, dass die Erholung der Wirtschaft im EU-Raum im Jahr 2021 mit rund fünf Prozent stark ausfallen wird.
Schweiz: Grösster Wirtschaftseinbruch steht noch bevor
Auch wenn noch Daten für März und April fehlen, steht es ausser Frage, dass die Rezession auch in der Schweiz ankommen wird. Der Shutdown hat zu einem abrupten Rückgang der Produktion und der privaten Konsumausgaben geführt. Ähnliche Prognosen hat das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) Ende April für die Schweiz veröffentlicht. Im Basisszenario muss 2020 mit einer Schrumpfung des Schweizer Bruttoinlandproduktes (BIP) von knapp sieben Prozent gerechnet werden. Dagegen wird vorausgesagt, dass 2021 ein Plus von rund fünf Prozent resultieren wird.
Wirtschaftliche Überwindung noch weit weg
Trotz der nun praktisch vollständigen Aufhebung der Restriktionen dürfte eine Erholung noch einige Zeit auf sich warten lassen. Eine wesentliche Aufhellung der Konsumentenstimmung lässt derzeit (noch) auf sich warten. Zudem ist die Schweiz als Exportland stark von der Überwindung der weltweiten Corona-Krise abhängig. Insbesondere der Industrie dürften die stärksten negativen Auswirkungen in den nächsten Monaten erst noch bevorstehen.
Entwicklung der Hypothekarzinsen
Kapitalmärkte im Mai unverändert
Nach den turbulenten Monaten März und April haben sich die Kapitalmärkte beruhigt. Die Swap-Sätze sind über alle Laufzeiten hinweg innert Monatsfrist unverändert geblieben. Der zehnjährige Swap-Satz liegt per 29. Mai 2020 bei -0.35 Prozent, der fünfjährige bei -0.59 Prozent, was nur einem Basispunkt über dem Stand per Ende April entspricht.
Richtsätze für Festhypotheken stabilisieren sich
Auch die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) blieben im Mai praktisch unverändert. Der Richtsatz der fünfjährigen Festhypothek stieg um einen Basispunkt, der zehnjährige sank um zwei Basispunkte. Damit liegt die zehnjährige Festhypothek nun wieder bei 1.19 Prozent – auf dem Niveau von Januar 2020.
Unser Top-Satz für 10 Jahre bei 0.74 Prozent
Mittels vergleichen und verhandeln können noch wesentlich tiefere
Hypothekarzinsen erreicht werden. Unser nachverhandelte Top-Satz für die zehnjährige Festhypothek liegt per 29. Mai 2020 beispielsweise bei 0.74 Prozent.
Prognose
Hypothekarzinsen bleiben tief
Die kurzfristigen Zinsausschläge, welche die Corona-Krise ausgelöst hat, sind längst ausgestanden: Die Hypothekarzinsen bewegen sich wieder auf dem Niveau von anfangs Jahr. Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus in den nächsten Monaten:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht ein Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem dürfte der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass der Kunde vom Preisdruck profitiert.
Vergleichen und verhandeln ist zentral
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Ersparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder
Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Die vollständige Publikation als PDF gibt es hier.
Informationsdefizit hält bis zu 1 Mio. Mietende vom Eigenheim ab
Potenzielle Eigenheimkäuferinnen und -käufer kämpfen nicht nur mit starren Tragbarkeitsregeln und einem intransparenten Anbietermarkt, sondern leiden auch unter einem Informationsdefizit. Letzteres geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zwei Drittel der Mietenden hat Interesse, eine Immobilie zu erwerben, 41% glaubt aber die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen, obwohl die grosse Mehrheit noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert. So sind das über eine Million Mietende, welche den Weg ins Eigenheim weder suchen noch finden.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Bei der Mieterschaft ist dieser Wunsch mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%). Mietende bezahlen für ein vergleichbares Objekt mehr als doppelt so viel, wie Eigentümerinnen und Eigentümer.
Mieterschaft bezahlt mehr als doppelt so viel
Gemäss Bundesamt für Statistik kostet die Miete einer 4-Zimmer-Wohnung in der Schweiz per Ende 2019 im Durchschnitt etwas mehr als 1’500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dienen hier ein Verkehrswert von 775’000 Franken und eine Hypothek von 620’000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Für eine vergleichbare 4-Zimmer-Wohnung bezahlen Eigentümerinnen und Eigentümer somit 800 Franken pro Monat oder jährlich 9’600 Franken weniger. Diese Berechnung bezieht fürs Eigentum keine Amortisationen ein, weil es sich nicht um Ausgaben handelt, sondern um eine Art des «Zwangssparens». Durch die Amortisation wird liquides Vermögen immobilisiert, sprich der Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft erhöht. Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor würde ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken gegenüber den Mietausgaben verbleiben.
Viele trauen sich (zu Unrecht) keine Hypothek zu
Obwohl die Wohnkosten mit einem Eigenheim stark reduziert werden können, traut sich ein beachtlicher Teil von 41% der kaufinteressierten Mietenden keine Hypothek zu. Das sind 1.3 Millionen Mietende, welche glauben, die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen. Dabei hat die grosse Mehrheit davon (85% resp. 1.1 Mio.) noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert und jeder Vierte (26%) kennt das Angebot der kostenlosen Kaufpotenzialanalyse (z.B. Online Tragbarkeits- und Eigenmittel-Rechner) nicht.
Anbieter zeigen sich zunehmend flexibel
Gerade junge Familien glauben aufgrund von temporären Einkommenseinbussen und entsprechend erhöhten Tragbarkeiten keinen Hypothekaranbieter zu finden. Die gute Nachricht ist, dass die Anbieter die Situation erkannt haben und zunehmend mit grösserer Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien auf diese Entwicklung reagieren. Allerdings gilt nach wie vor: Je höher die Tragbarkeit ist, desto weniger Finanzierungspartner gewähren eine Hypothek. Gerade Versicherungen sind bei ihren Vergabekriterien sehr strikt und kaum bereit, über eine Tragbarkeit von einem Drittel hinaus zu finanzieren. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelte Banken zeigen hier mit individuelleren Tragbarkeitsberechnungsmodellen mehr Flexibilität. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Hypothekarmarkt dürfte die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle trotz erhöhter Tragbarkeit beträchtlich sein.
Es lohnt sich, das individuelle Kaufpotenzial zu analysieren. Entweder im persönlichen Gespräch mit dem Hypothekarspezialisten oder online. Zudem hilft ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Bei erhöhter Tragbarkeit (>33 %) nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern auf Angebote von Anbietern achten, die individuellere Tragbarkeitsberechnungsmodelle anwenden.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie.
Beratung bei MoneyPark
Wie die Hypothekar- und Vorsorgeberatung bei MoneyPark im Detail abläuft und was unsere Kundinnen und Kunden von uns erwarten dürfen, erklärt Adrian Wäfler, Filialleiter Bern, im Interview mit einem unserer Partner, Schenk Immobilien Bern:
https://www.youtube.com/watch?v=vIPH1YHTdqk&t=11s
Wohntraumstudie 2020 – Schweizerinnen und Schweizer lieben ihr Zuhause
Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Für die Mehrheit soll es ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem Land sein und Ruhe sowie den Blick ins Grüne ermöglichen. Dies geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Die Zufriedenheit mit den eigenen vier Wänden hat im Vergleich zum letzten Jahr nochmals stark zugenommen und erreicht Spitzenwerte. Dennoch plant jede dritte Person das geliebte Eigenheim nach der Pensionierung zu verkaufen.
Die Landliebe bestätigte sich auch in der diesjährigen Wohntraumstudie wieder deutlich: Rund die Hälfte der Schweizer Bevölkerung (45%) wünscht sich, in einer ländlichen Umgebung zu wohnen. Auf dem Land angekommen würde die grosse Mehrheit am liebsten in einem freistehenden Einfamilienhaus (54%) wohnen, das ruhig gelegen und gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist und zudem mitten in der Natur liegt. Gerade bei den Jungen und den Mietenden ist dieser Wunsch besonders gross. Die Realität zeigt jedoch, dass sich nicht alle diesen Wunsch erfüllen können. Neben finanziellen Gründen (67%) sind auch das fehlende Angebot (24%) oder die aktuelle Familiensituation (14%) die Spielverderber. Als Folge nehmen beträchtliche 40 Prozent nicht ganz freiwillig mit einer Wohnung oder einem Reiheneinfamilienhaus vorlieb.
Zwei Drittel der Mieterschaft träumen vom Eigenheim
Bei der Mieterschaft ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Immerhin jede/r dritte Eigentümerin oder Eigentümer plant, eine weitere Immobilie zu erwerben. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%), gefolgt vom Gestaltungsfreiraum (39%) und der Absicherung im Alter (38%). Es zeigt sich einmal mehr, dass mit Wohneigentum gegenüber der Miete massiv Geld gespart werden kann. Fast drei Viertel aller Eigentümerinnen und Eigentümer wenden weniger als 20 Prozent ihres Brutto-Haushaltseinkommen für die Wohnkosten auf.
Grosse Zufriedenheit der Wohneigentümer
Eigentümerinnen und Eigentümer weisen mit 98 Prozent eine überaus hohe Zufriedenheit aus – 28 Prozent sind zufrieden und 70 Prozent sogar sehr zufrieden mit ihrer aktuellen Wohnsituation. Auch bei der Mieterschaft erreicht die Zufriedenheit mit 90 Prozent einen hohen Wert, wobei 38 Prozent sehr zufrieden sind. Menschen, die auf dem Land leben, sind ausserdem zufriedener mit ihrer Wohnsituation als diejenigen in der Stadt und je älter die befragte Person ist, desto zufriedener ist sie mit der Wahl ihres Zuhauses.
Alter bringt Veränderung beim Wohnen
So sehr Schweizerinnen und Schweizer ihre Immobile lieben, spätestens nach der Pensionierung kommt es häufig zu einer Veränderung beim Wohnen. Mehr als jede dritte Person mit Wohneigentum (36%) plant dann, die Immobilie zu verkaufen. Die Pläne reichen vom Kauf einer kleineren Ersatzliegenschaft, über den Umzug in ein Mietobjekt oder in eine Wohnung mit altersgerechten Dienstleistungen bis hin zum Auswandern.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie 2020 und schon bald auch hier im Blog.
Viel Spass beim Durchstöbern der Wohntraumstudie 2020!
Ein Monat Lockdown: am Immobilienmarkt scheiden sich die Geister
Zwar wollen aktuell noch immer mehr als die Hälfte der Mietenden Wohneigentum kaufen – vor Beginn der Corona-Krise waren es jedoch mehr als zwei Drittel. Von denjenigen Schweizerinnen und Schweizer, die kaufen möchten, lassen sich 30 Prozent in ihren Kaufabsichten von der Corona-Krise beeinflussen. Dies geht aus zwei repräsentativen Umfragen hervor, welche wir vor und nach Corona durchgeführt haben. Während die Anzahl von Inseraten für Immobilienverkäufe gemäss einer Analyse von PriceHubble in den letzten zwei Monaten nur leicht zurückgegangen ist, hat sich diejenige für Mietobjekte um knapp 17 Prozent reduziert.
Die Corona-Krise beeinflusst den Wunsch der Schweizerinnen und Schweizer, Wohneigentum zu erwerben, erheblich. Im April 2020 gaben zwar noch immer mehr als die Hälfte (57 %) der Mieterinnen und Mieter an, Interesse am Kauf eines Eigenheimes zu haben. Im Dezember 2019, also vor Ausbruch der Corona-Krise, lag deren Anteil jedoch noch bei rund 70 Prozent. Dabei zeigt sich, dass insbesondere Mietende mit tieferen Einkommen vorerst von einem Eigenheimkauf absehen. Die Angst vor längerer Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit und finanziellen Einbussen dürfte dafür verantwortlich zeichnen. Eine Investition mit grosser finanzieller Tragweite können sich also v.a. Familien mit einem kleineren Budget aktuell nicht vorstellen. Paradoxerweise wären dies jedoch gerade diejenigen Mieter, welche eine Entlastung der Wohnkosten durch den Eigenheimkauf am dringendsten gebrauchen könnten.
Eigentümer hingegen, die bereits vor Corona einen Kaufwunsch hatten, bleiben häufig bei ihren Kaufplänen. Je höher das Haushaltseinkommen, desto kurzfristiger wollen sie eine neue Liegenschaft kaufen. Eine Rolle dürfte dabei spielen, dass Eigentümer sich sowohl der möglichen Opportunitäten als auch der finanziellen Auswirkungen eines Immobilienkaufes bewusst sind.
Corona beeinflusst den Wunsch nach Wohneigentum divergierend
Von denjenigen Personen, die im April 2020 einen aktiven Kaufwunsch äusserten, lassen sich 30 Prozent von Corona in ihren Kaufabsichten beeinflussen. Die eine Hälfte davon möchte schneller als geplant kaufen. Die Gründe für diesen Entscheid sind vielfältig: Einige möchten in einer besser zu den Bedürfnissen passenden Immobilie wohnen, da die alte Liegenschaft nach der «Erfahrung Lockdown» nicht mehr passt. Andere möchten ihr Vermögen als Wertanlage in Immobilien investieren. Auch die (vermeintliche) Aussicht auf einen tieferen Kaufpreis dürfte mitspielen. Die andere Hälfte schiebt den Kauf derzeit lieber auf.
Spannendes ergibt der Blick auf die Unterschiede zwischen der Deutsch- und Westschweiz: Personen mit Kaufabsichten aus der Romandie lassen sich demnach durch Corona wesentlich stärker beeinflussen als die Deutschschweizer (43 % vs. 26 %). Vor allem der Wunsch, schneller als ursprünglich geplant zu kaufen, um nach dem Lockdown in einer passenderen Immobilie zu wohnen, wurde in der Westschweiz auffällig häufig – von jeder siebten Person – genannt. In der Deutschschweiz wurde dieses Argument nur von prozentual halb so vielen Personen erwähnt.
Die Umfrageergebnisse zeigen deutlich, dass Corona den Wohneigentumsmarkt polarisiert. Die Vergangenheit lehrt uns, dass Menschen gerade in Krisen auf vielfältige Weise reagieren. Der Kauf von Wohneigentum ist eine emotionale Entscheidung, die niemals rein rational gefällt wird. Dabei geraten Fakten, wie beispielsweise die Tatsache, dass die Wohnkosten durch den Erwerb von Wohneigentum massiv gesenkt werden könnten, verständlicherweise oft in den Hintergrund. Umso wichtiger ist es, in diesen Zeiten einen Spezialisten beizuziehen.
Anzahl Mietinserate geht zurück, Verkaufsinserate reagieren mit leichtem Rückgang
In den letzten zwei Monaten ist das Angebot von Wohnimmobilien (Anzahl Inserate) nur leicht zurückgegangen
(-2.3 %). Diese Entwicklung unterstreicht den stabilen Wert von (selbstgenutztem) Wohneigentum in der Krise. Der Eigenheimmarkt zeigt sich dabei viel stabiler und weniger volatil als der Mietermarkt. Denn die Anzahl Inserate für Mietobjekte hat sich demgegenüber um knapp 17 Prozent reduziert. Generell ist die Vermarktung von Immobilien derzeit schwierig, z.B. sind Hausbesichtigungen nur schwer möglich. Damit einhergehend dürfte auch die Zügel-Bereitschaft sinken.
«Fortgeschrittene Vermarktungsprozesse können wohl noch abgeschlossen werden. Aber wer den Plan hatte zu verkaufen, könnte aufgrund der aktuellen Unsicherheit im Markt- und Zinsumfeld nun zögerlich agieren. Das Neuangebot dürfte sich daher in den nächsten Wochen reduzieren. Ein datenbasierter Blick auf den Markt dürfte künftig noch mehr von Bedeutung sein, um Sicherheit zu schaffen. Innovative Ansätze zur digitalen Vermarktung sind daher derzeit besonders relevant. Das sehen wir bei PriceHubble deutlich anhand der Nachfrage nach unseren Lösungen», meint Markus Stadler, Co-Founder und COO von PriceHubble.
Corona-Lockdown hat (noch) keinen Einfluss auf die Angebotspreise
Auf die Immobilienpreise hat Corona bisher keinen nachweisbaren Einfluss ausgeübt. Dafür ist die betrachtete Zeitperiode für dieses Marktsegment noch zu kurz. Zwar hat die Anzahl Immobilien-Transaktionen abgenommen, denn die Prozesse der Vermarktung, Besichtigung und dem Notariat dauern aktuell länger. Auf die Angebotspreise hat sich das bisher jedoch nicht ausgewirkt, eine Marktabschwächung zeichnet sich daher (noch) nicht ab. Ein weiterhin stabiles Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert allerdings den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft, was sich nach einer länger andauernden Phase eines Nachfrage-überhanges positiv auswirken kann.
Sollte die Corona-Krise länger andauern und die Wirtschaft in eine Phase längerer Rezession mit stark erhöhten Arbeitslosenzahlen abrutschen, könnten allerdings grössere Preiskorrekturen ausgelöst werden. Auch in diesem eher unwahrscheinlichen Szenario dürfte selbstgenutztes Wohneigentum das standhafteste Segment im Markt sein.
Empfehlungen für Käufer von Wohneigentum
Gerade die aktuelle Situation eröffnet Käufern von Wohneigentum eine Reihe von Möglichkeiten. Dabei ist wichtig, folgende drei Tipps zu beachten:
- Verhandlungsspielraum nutzen: Ein weiterhin stabiles Immobilien-Angebot in Kombination mit einer sinkenden Nachfrage vergrössert den Verhandlungsspielraum für die Käuferschaft und eröffnet so eine bessere Verhandlungsposition. Während sich der Verkäufer typischerweise durch Makler begleiten lässt, ist der Käufer historisch oft allein unterwegs. Daher kann es Sinn machen, eine Käuferberatung in Anspruch zu nehmen.
- Jetzt nach dem Traumobjekt suchen: Da die Nachfrage nach Immobilien aktuell zurückgeht, die Angebote aber derzeit nur marginal sinken, ist für Käufer jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen. Die Chance, den Zuschlag für das Traumobjekt zu erhalten, ist mit weniger Konkurrenz umso grösser.
- Unabhängige und professionelle Beratung aufsuchen: Um die (finanziellen) Auswirkungen einer Immobilientransaktion abzuschätzen, empfiehlt sich der Beizug eines unabhängigen Spezialisten, der eine persönliche Beratung bei Kauf, Finanzierung und Verkauf ermöglicht.
Zu den Umfragen
Für die Ergebnisse dieser Studie wurden zwei bevölkerungsrepräsentative Umfragen durchgeführt – eine vor der Corona-Krise im Dezember 2019, die andere nach einem Monat Lockdown im April 2020. Befragt wurden 1‘000 Personen der Deutsch- und Westschweiz im Alter von 25 bis 65 Jahren. Grafiken und detailliertere Auswertungen der Umfragen können Sie hier downloaden.
Ein Schritt Richtung Normalität, auch bei den Hypothekarzinsen – Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Nach gut einem Monat (partiellem) Lockdown haben sich die Kapitalmärkte etwas beruhigt. Was das für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und Immobilienkäuferinnen und -käufer heisst, erfahren Sie in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020.
Makroökonomische Lage
Erste Prognosen zum BIP-Wachstum 2020
Nach und nach zeichnen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise ab und die Experten rund um den Globus passen ihre Wachstumsprognosen für die Wirtschaft massiv nach unten an. Verschiedentlich wird auch von einer Rezession gesprochen, ein Szenario, das bis vor rund 6 Wochen, zumindest für die Schweiz, als eher unrealistisch galt.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) schätzt die Lage schlimmer ein als in der Finanzkrise (2008) und erwartet für 2020 ein Rückgang der globalen Wirtschaftsleistung um drei Prozent. Im Januar prognostizierte er noch ein globales Wachstum von 3.3 Prozent, die Reduktion beträgt somit satte 6.3 Prozentpunkte.
Wachstumsdelle, Rezession oder Depression?
Zur Einordnung: Die gängigste Definition sieht eine Rezession als gegeben, wenn die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen nicht wächst oder rückläufig ist. Darin zeigt sich auch gleich die Schwierigkeit dieser Definition: Zum jetzigen Zeitpunkt bereits verlässliche Aussagen über die weitere Entwicklung der Weltwirtschaft zu machen, ist äusserst schwierig. Entscheidend ist und bleibt die Frage, wann und wie zügig die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen gelockert werden. Dies ist insofern ein Balanceakt, als dass keine 2. Welle riskiert werden soll.
Rückgang des Schweizer BIP um gut 6 Prozent
Der IWF prognostiziert der Schweiz für 2020 ein um sechs Prozent rückläufiges Bruttoinlandprodukt (BIP). Die Schweiz selbst, bzw. das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), erwartet gar einen Rückgang um 6.7 Prozent und eine Arbeitslosenquote (sie liegt gegenwärtig bei etwas über zwei Prozent), die sich gegen vier Prozent bewegt.
SECO mit verschiedenen Szenarien
Das SECO stützt obige Prognose auf die bislang wenigen «harten» Daten, die für März und April zur Verfügung stehen. Die Prognoseunsicherheit muss daher als ausserordentlich gross bezeichnet werden. Ein alternatives Szenario sieht das SECO, wenn die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen im In- und Ausland nochmals rund einen Monat bestehen bleiben. Dann wird für 2020 gar ein Rückgang des BIP von über sieben Prozent prognostiziert. Das extremste Szenario zeichnen die Experten des Bundes unter der Annahme, dass die Massnahmen erst ab Juni schrittweise gelockert würden und es zu ökonomischen Zweitrundeneffekten wie Entlassungswellen und Insolvenzen bzw. Kreditausfällen in grosser Zahl käme. Unter diesen Vorzeichen wäre von einem negativen Wirtschaftswachstum für 2020 von mehr als zehn Prozent auszugehen.
Globaler Hoffnungsschimmer für 2021
Jede Krise hat auch ein Ende und so sollte neben all den negativen Einschätzung für dieses Jahr auch eine Prognose für das kommende Jahr gewagt werden. Für 2021 geht der IWF von einem globalen Wirtschaftswachstum von 5.8 Prozent aus. Dies würde die Delle von 2020 (Rückgang um drei Prozent) mehr als ausgleichen und über zwei Jahre gesehen gar ein Zuwachs von gut zwei Prozent bedeuten.
Verlangsamte Erholung für die Schweiz
Für die Schweiz sieht der IWF das BIP-Wachstum im kommenden Jahr mit 3.8 Prozent nicht ganz so rosig wie die globale Erholung. Über zwei Jahre betrachtet läge das negative Wirtschaftswachstum dann bei rund 2.5 Prozent. Auch das SECO erwartet für 2021 eine langsame Erholung der Schweizer Wirtschaft, prognostiziert mit einem Wachstum von 5.2 Prozent allerdings klar zuversichtlichere Zahlen. Auf einer Zweijahres-Basis würde das BIP der Schweiz so noch knapp zwei Prozent tiefer liegen.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.22% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.72% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.50% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 37’500 |
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmärkte beruhigen sich etwas
Die Situation an den Kapitalmärkten scheint sich etwas beruhigt zu haben. In der ersten Märzhälfte wurde so ziemlich jede (vermeintlich) sichere Anlage zu Bargeld gemacht, sprich Staatsanleihen ungeachtet der Qualität und des Preises auf den Markt geworfen und somit das allgemeine Zinsniveau nach oben gedrückt. Seit Anfang April sanken die Rendite nun wieder etwas und es kehrte eine gewisse Vernunft ein, wenn auch die Zinsen noch immer höher notieren als vor der Corona-Krise.
Kapitalmarktzinsen am langen Ende gesunken
Die Swap-Sätze sanken im Zuge der oben genannten Entspannung im Laufe des Monates April ebenfalls. Vor allem die mittleren und langen Laufzeiten gingen spürbar zurück, so notiert der zehnjährige Swap aktuell bei -0.28 Prozent und damit rund 0.10 Prozentpunkte tiefer als noch vor Monatsfrist. Etwas weniger akzentuiert zeigt sich der Rückgang am ultra-langen Ende (25 und 30 Jahre) mit einigen wenigen Prozentpunkten.
Richtsätze für Festhypotheken sinken durchs Band
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im Berichtsmonat über alle Laufzeiten gesehen. Der Rückgang beträgt zwischen drei und acht Basispunkten, je nach Laufzeit der Festhypothek. Dies impliziert eine leichte Margenausweitung durch die Anbieter. Die Hypothekarsätze liegen nun nur noch rund fünf bis zehn Basispunkte über dem Stand von Ende Februar, bevor die Corona-Krise die Konditionenlandschaft durcheinanderwirbelte. Das Zinsumfeld für Hypothekarnehmer zeigt sich somit wieder um einiges freundlicher.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.72 Prozent
Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem MoneyPark Top-Satz (von MoneyPark nachverhandelte Konditionen) ist so hoch wie noch nie. Während der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek aktuell bei 1.22 Prozent liegt, kann mittels vergleichen und verhandeln ein Hypothekarzins von 0.72 Prozent erreicht werden.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020 - Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Prognose: kurzfristige Volatilitäten prägen Hypozinsen
Langfristige Prognose bleibt schwierig
Im Zuge der Entspannung an den Kapitalmärkten sank das allgemeine Zinsniveau um rund 10 Basispunkte, etwa die Hälfte des von uns vor Monatsfrist prognostizierten Rückganges. Weitere Entspannungen an den Kapitalmärkten würden zu zusätzlichen, leichten Zinsrückgängen führen. Die wenigen «harten» Daten, die hinsichtlich des tatsächlichen wirtschaftlichen Schadens bereits verfügbar sind, lassen allerdings kaum eine verlässliche Prognose zu.
Rezession hält die Zinsen tief
Eines scheint aber klar: Die sich abzeichnende Rezession bringt tendenziell tiefere Preise mit sich und das Zinsniveau geht zurück. Wir rechnen daher für die kommenden rund sechs Monate mit unverändert tiefen Zinsen. Dreht die Konjunktur wieder in den positiven Wachstumsbereich, was die Experten für 2021 prognostizieren, werden auch die Kapitalmarktsätze (Swap) wieder leicht anziehen.
Unterschiede verharren auf hohem Niveau
Wir gehen davon aus, dass die Unterschiede zwischen den allgemeinen Richtsätzen und den Top-Sätzen auch über den Sommer hinaus auf historisch hohem Niveau verharren werden. Immer wieder beobachten wir Situationen, in denen besonders Verlängerungskunden von ihrem bisherigen Hypothekarinstitut mit äusserst unattraktiven Zinssätzen «abgefertigt» werden. Wenn dann noch dazu kommt, dass sich der Kunde vor Jahren für ein Splitting der Laufzeiten entschieden hat, kann der offerierte Zinssatz gar noch unattraktiver sein. Ein Splitting der Laufzeiten bringt Hypothekarnehmer unnötig in die Abhängigkeit des finanzierenden Instituts, was dieses teilweise mit geradezu unanständig hohen Margen ausnutzt.
Verlängerung zwei Jahre vor Ablauf möglich
Ein weiteres Märchen, das (primär) Banken gerne ihren Verlängerungskunden auftischen, ist die Aussage, dass erst wenige Wochen bis maximal Monate vor Ablauf der bisherigen Hypothek verlängert oder abgelöst werden kann. Dies trifft keineswegs zu. Je nach Hypothekarinstitut können Zinssätze bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden.
Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse nutzen
Wie in der Berichtsperiode beobachtet, können Hypothekarzinsen innert weniger Tage bis Wochen durchaus signifikant schwanken. Ausschläge nach unten sollten deshalb für taktische Abschlüsse genutzt werden.
Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020
Hier die gesamte Publikation «Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020» als PDF downloaden.
Ob Libor oder Saron: Geldmarkt- gegenüber Festhypotheken zunehmend im Hintertreffen
In der Schweiz werden erste Geldmarkt-Hypotheken angeboten, die auf dem Libor-Nachfolger Saron basieren. Mit Raiffeisen hat kürzlich einer der grossen Akteure im Hypothekargeschäft die Ablösung des Libors verkündet. Lange galt die Geldmarkt-Hypothek als die günstigste Finanzierungsform für ein Eigenheim, insbesondere für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die mit Zinsschwankungen umgehen können. Nicht nur die tiefen Zinsen, auch der Um- oder Ausstieg galt als einfach, kostengünstig und schnell realisierbar. Einige dieser Vorteile haben Bestand – auch beim Saron –, aber längst hat die Geldmarkt-Hypothek ihre Alleinstellungsmerkmale eingebüsst. Insbesondere der Spitzenplatz bei der günstigsten und flexibelsten Finanzierungsform wackelt gewaltig.
Seit längerem bereiten sich die Finanzierungsinstitute auf die Ablösung des Libor vor. Ein grosses Unterfangen, denn Hypotheken für Wohneigentum im Wert von rund 150 Mrd. Fr. basieren in der Schweiz auf dem Libor. Aufgrund des Manipulationsskandals wird dieser aber per Ende 2021 eingestellt. Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) wird in der Schweiz neu als Basis für die Geldmarkthypotheken dienen. Saron und Libor unterscheiden sich vor allem in zwei Aspekten: Während der Saron auf tatsächlichen Transaktionen und Preisen basiert, wird der Libor aus den Abmachungen zwischen Banken errechnet. Ausserdem ist der Saron ein Tagessatz, hat also eine Laufzeit von einem Tag respektive einer Nacht. Der Libor hingegen ist der Zinssatz für die Ausleihung von Geldern für eine gewisse Laufzeit, meistens drei Monate.
Umstellung von Libor auf Saron nimmt Fahrt auf
Aktuell bieten ausser Raiffeisen praktisch alle Hypothekaranbieter noch Libor-Hypotheken an, jedoch mit unterschiedlichen Bedingungen. Einige Anbieter schliessen nur noch Rahmenverträge bis Ende 2021 ab, während andere ihre üblichen Rahmenverträge von drei bis fünf Jahren beibehalten und in den Verträgen darauf hinweisen, dass während der Laufzeit die Basis für die Berechnung des Hypothekarzinses ändern wird. Eine dritte Gruppe wiederum offeriert Libor-Hypotheken ohne Rahmenvertrag, damit sie jederzeit ihre Vertragsbedingungen ändern und auf den Saron wechseln können. Bei einer allfälligen Anpassung des Hypothekarvertrages auf Ende 2021 sollten Betroffene unbedingt darauf achten, dass die Marge unverändert bleibt. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber jedoch vor, dass eine solche Vertragsänderung nicht zum Nachteil der Kundinnen und Kunden gereichen darf.
Kurz- und mittelfristige Festhypotheken günstiger als Geldmarkt-Hypotheken
Die rollierende Festlegung des Zinssatzes auf Basis des Libor oder des Saron gewährleisten den Kreditnehmerinnen und -nehmer einen marktnahen Zinssatz. Bei sinkendem Zinsniveau eine feine Sache, schliesslich sinken damit die Wohnkosten laufend. Aber: Mit der Einführung von Negativzinsen fiel der Libor im Januar 2015 unter Null. Die Negativzinsen wurden nicht an die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer weitergegeben, vielmehr besteht der Hypothekarzinssatz seither ausschliesslich aus der Marge des Finanzierungsinstituts, womit der Boden bei den laufenden Kosten erreicht ist. Ähnlich präsentiert sich die Lage bei den Festhypotheken. Auch sie wurden in den letzten Jahren immer günstiger, doch sie weisen weiteres Zinssenkungspotenzial auf. Aufgrund der flachen Zinskurve waren in der jüngsten Vergangenheit die günstigsten Hypotheken mit bis zu acht Jahren Laufzeit zum gleichen Preis oder günstiger zu haben wie die günstigste Geldmarkt-Hypothek am Markt. Bei Festypotheken ist für den Finanzierungsanbieter der administrative Aufwand während der Laufzeit geringer, ausserdem wird die Marge unterschiedlich berechnet, weshalb aktuell der Preis vieler Laufzeiten unter dem Preis für eine Geldmarkt-Hypothek liegt.
Geldmarkt-Hypotheken erfüllen kaum mehr Kundenbedürfnisse
Einen weiteren Rückschlag erlitt die Libor-Hypothek mit der Einführung von Rahmenkreditverträgen. Praktisch alle Anbieter schränken damit bei dieser Finanzierungsform die von Kundinnen und Kunden gewünschte Flexibilität für einen Anbieterwechsel oder eine Rückzahlung ein. Die Regel sind Rahmenverträge mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Zuvor war eine Anpassung auf das Ende jeder Libor-Periode möglich, also üblicherweise alle drei Monate. Es gibt bei einigen Anbietern zwar weiterhin die Möglichkeit, beim Verkauf der Liegenschaft kostengünstig auszusteigen und mehrheitlich die Option auf das Ende der nächsten Libor-Periode kostenfrei in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter zu wechseln. Dies sind aber keine Alleinstellungsmerkmale mehr.
Festhypotheken bieten immer mehr Optionen
Festhypotheken sind an fixe Laufzeiten gebunden, weshalb bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsprämie anfallen kann. Es gibt aber zunehmend Anbieter, wie beispielsweise Pensionskassen, welche insbesondere bei sehr langen Laufzeiten einen kostengünstigen oder gar kostenlosen Ausstieg ermöglichen. Vermehrt werden auch Switch-Optionen zum kostenfreien Wechsel in neue Festhypotheken angeboten. Diese Option ermöglicht während der Laufzeit einer Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek, sofern der neue Zinssatz höher ist. So kann beispielsweise bei einem erwarteten Zinsanstieg vor Ablauf der bestehenden Hypothek vorzeitig eine neue Festhypothek abgeschlossen werden. Des Weiteren ist das Risiko, bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek – beispielsweise im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft – eine teuere Vorfälligkeitsprämie bezahlen zu müssen, im aktuellen Tiefzinsumfeld gering. Denn die Chance, dass die Käuferschaft eine langjährige Hypothek von häufig unter einem Prozent übernimmt und der Kreditgeber zustimmt, ist hoch.
Interesse an Libor-Hypotheken nimmt stetig ab
Die Flexibilisierung der Festhyotheken und die tiefen Zinsen haben dazu geführt, dass sich die Nachfrage nach Libor-Hypotheken in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert hat. Während die Libor-Hypothek 2015 noch elf Prozent des Abschlussvolumens aller Hypothekarabschlüsse bei MoneyPark ausmachte, hat sich dieser Anteil auf sechs Prozent im Jahr 2019 reduziert. Im ersten Quartal 2020 schlossen MoneyPark-Kunden sogar nur noch drei Prozent der Hypothekarvolumen als Libor-Hypothek ab.
Langfristige Festhypotheken werden begehrter
Vom Nachfragerückgang der Libor-Hypotheken profitierten vorwiegend Festhypotheken mit mittleren bis längeren Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren, nicht jedoch kurzfristige Laufzeiten. Seit 2018 steigt die Beliebtheit von sehr langen Laufzeiten über zehn Jahre stetig und im ersten Quartal 2020 wurde schon ein Viertel des über MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens für elf oder mehr Jahre abgeschlossen. Das hat auch mit der Wahl des Hypothekargebers zu tun: Vor allem Pensionskassen und Versicherungen vergeben langfristige Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen. Während Versicherungen schon seit Jahren ungefähr 20 Prozent des durch MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens finanzieren, sind Pensionskassen in den letzten Jahren anteilsmässig stark gewachsen. Sie vergaben im Jahr 2019 bereits knapp einen Viertel der vermittelten Hypotheken. Der Siegeszug der Festhypotheken wird also im aktuellen Zinsumfeld weiter voranschreiten. Die Saron-Hypothek wird es vorerst ebenfalls schwer haben, gegen diesen Trend anzukommen.
RERI Q1 2020: Wohneigentum – ein Fels in der Corona-Brandung?!
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 1. Quartal 2020 um 0.2 auf 3.9 Indexpunkte an. Dies impliziert ein mittleres Risiko mit steigender Tendenz. Diese Erhöhung steht vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten mit erhöhten Arbeitslosenzahlen. Der RERI bietet zwar Anlass zur engen Beobachtung, reflektiert aber keine Panik am Markt.Weiterlesen
Corona-Krise und Hypothekarzinsen: Anbietervergleich wird noch wichtiger
Die Corona-Krise bringt das Anbieterumfeld für Hypotheken mächtig in Bewegung. Allen voran nutzen Banken die Krise für markante Margenausweitungen, während andere Anbietergruppen wie Versicherungen oder Pensionskassen abwartender agieren. Dies ergibt unsere aktuelle Analyse der Hypothekarzinsen. Seit Ausbruch der Corona-Krise haben sich speziell die Hypotheken bei Banken überdurchschnittlich verteuert. Die Unterschiede zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten auf dem Markt betragen bis zu einem Prozent. Für Hypothekarnehmende bedeutet das vor allem eins: Sie sollten mehr denn je einen breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Offerten von allen Anbietergruppen einholen, um die optimale Finanzierung zu finden.
Die Corona-Krise rüttelte auch den Hypothekarmarkt durch, denn die Hypothekarzinsen sind im Schnitt bei allen Anbietergruppen gestiegen. Die Zinserhöhung hatte verschiedene Ursachen: Erstens sind die der Berechnung des Hypothekarzinses zugrunde liegenden Swap-Sätze, sprich die Refinanzierungskosten der Banken am Kapitalmarkt, stark gestiegen. Zweitens löste der Lockdown Bearbeitungsengpässe aus und verringerte die Produktivität der Anbieter aufgrund der Arbeit im Home-Office. Drittens nutzten die Anbieter, allen voran die Banken, die aktuelle Situation, um ihre Margen auf Hypotheken auszuweiten.
Margenausweitung während ganzem 1. Quartal
Wir haben dafür die Entwicklung des zehnjährigen Richtsatzes, also den durchschnittlichen Schaufensterzinssatz von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen untersucht. Seit dem letzten Allzeittief der Hypothekarzinsen im August 2019 hielten die Hypothekargeber ihre Richtsätze mehrheitlich stabil und reagierten weder auf Abwärts- noch Aufwärtsbewegungen der Swap-Sätze, was einer Entkoppelung der Hypothekarsätze von den Swap-Sätzen gleichkam. Dies änderte sich ab Beginn der Corona-Krise: Sobald die Swap-Sätze stiegen, wurden auch die Hypothekarzinsen stark erhöht.
Hypothekaranbieter haben bereits seit Anfang Jahr exzessive Margenausweitungen betrieben, in dem sie die Hypothekarschuldner nicht von gesunkenen Swap-Sätzen profitieren liessen. Dies ergibt im Schnitt über das gesamte Quartal betrachtet eine um 15 Basispunkte (=0.15%) höhere Marge als per Ende 2019.
Banken bleiben teuerste Anbietergruppe, Pensionskassen offerieren attraktiv
Banken waren im Schnitt schon Ende Februar fast ein halbes Prozent teurer als Pensionskassen und erhöhten mit 18 Basispunkten ihren Richtsatz für 10 Jahre im März im Vergleich zu den anderen Anbietergruppen fast doppelt so stark. Sie sind jetzt im Schnitt 70 Prozent teurer als Pensionskassen.
Die Bandbreite zwischen dem teuersten Anbieter und dem günstigsten ist während der Corona-Krise enger geworden. Banken als teuerste Anbietergruppe offerieren mit fast einem Prozent Zins-Unterschied auch im März die grösste Bandbreite. Daher gibt es aber auch Banken mit höchst kompetitivem Angebot (0.85% für 10 Jahre). Trotzdem ist bemerkenswert, dass dieses Top-Angebot seitens der Banken gleichzeitig auch das teuerste Angebot auf Seiten der Pensionskassen darstellt.
Empfehlungen für Eigenheimkäuferinnen und -käufer
Trotz Verengung der Bandbreiten sind die Unterschiede zwischen und innerhalb der Anbietergruppen gewaltig. Ein turbulentes Marktumfeld, Strategieanpassungen, Home-Office und eine veränderte Konkurrenzsituation führen dazu, dass unter Umständen neue Anbieter die besten Offerten unterbreiten. Wir empfehlen Ihnen daher, folgende Punkte zu beachten:
- Sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Einige Anbieter verzeichnen längere Bearbeitungsfristen aufgrund von Home-Office und verzögerten Prozessen.
- Niemals blind und ohne zu Vergleichen die Offerte der Hausbank annehmen. Unbedingt mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern und Anbietergruppen einholen – Konkurrenzofferten ermöglichen üblicherweise eine solidere Verhandlungsgrundlage.
- Vorsicht bei Online(lock)angeboten und beratungsfreien Abschlüssen. Nur eine qualifizierte und unabhängige Beratung schafft Vertrauen, die individuell optimale Finanzierung zu finden. Erst recht und insbesondere in anspruchsvollen, volatilen Zinsmärkten mit täglich wechselnder Anbieterattraktivität.
Empfehlungen für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer
Eine Prognose, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten entwickeln, ist aufgrund des unsicheren Ausgangs der Corona-Krise schwierig. Da Hypothekaranbieter ihre Strategie aktuell überdenken, ergeben sich immer wieder Opportunitäten für einen günstigen Abschluss.
- Auch bei Verlängerungen gilt: Je frühzeitiger, desto besser. Es ist möglich, eine Hypothek bis zu zwei Jahre vor Fälligkeit zu verlängern. Hausbanken offerieren das üblicherweise nicht proaktiv, sondern setzen auf die Trägheit der Kunden und warten mit der Kontaktaufnahme ab, bis die Zeit häufig nicht mehr reicht, um noch vergleichende Offerten einzuholen.
- Nie das erste Angebot der Hausbank annehmen, sondern unbedingt einen breiten Marktvergleich unter verschiedenen Anbietern aller Anbietergruppen vornehmen.
Hier die Studie als PDF herunterladen.
Die MoneyPark Immobiliensuche
Mit der MoneyPark Immobiliensuche finden Kunden, die während unseres Beratungsprozesses ihr gewünschtes Objekt nicht erhalten haben, schnell und einfach eine neue Immobilie.
Per E-Mail erhalten sie passende Immobilienvorschläge, die genau auf ihre Präferenzen zugeschnitten sind. Mit nur wenigen Klicks können sie daraufhin eine Besichtigung vereinbaren oder weitere Informationen anfordern. Hat der Kunde ein Objekt gefunden, kümmern wir uns um alle wichtigen Schritte bezüglich Kaufabwicklung und Finanzierung.
Wie funktioniert der Prozess aus Kundensicht?
Wer profitiert wie von der MoneyPark Immobiliensuche?
Makler
- MoneyPark stellt die Immobilien-Vorschläge nur denjenigen Kunden zu, die bereits auf ihre finanziellen Möglichkeiten hin geprüft wurden
- Effiziente Abwicklung und keine Leerläufe mit Kunden, die kein ernsthaftes Interesse haben
- Schnellere Verkäufe und höhere Abschlussquoten
Kaufinteressent
- Umfangreiche Informationen zur Umgebung jeder Immobilie (Einkaufsmöglichkeiten, Aussicht, Geräuschkulisse ) und Möglichkeit, einfach und bequem eine Besichtigung zu vereinbaren
- MoneyPark unterstützt den Käufer bei allen wichtigen Schritten und bietet die grösste Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten
- Zugang zu innovativen Finanzierungspartnern, welche höhere Flexibilität bei den Finanzierungskriterien erlauben
Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Immobiliensuche bequem Die MoneyPark Immobiliensuche als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
MoneyPark gibt Ihrer Hypothek ein Zuhause
MoneyPark begleitet Sie auf dem gesamten Weg in die eigenen vier Wände: Von der Immobiliensuche über die Finanzierung der Immobilie bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit persönlicher, unabhängiger und transparenter Beratung findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung mit günstigsten Zinsen und umfassender Absicherung. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie langfristig tragbar bleibt.
Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
MoneyPark verfügt über ein Partnernetzwerk von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und vermittelt jährlich ein Hypothekarvolumen von mehr als 3 Milliarden Franken. MoneyPark beschäftigt aktuell rund 200 Mitarbeiter.
Persönliche Beratung in einer Filiale oder bequem von Zuhause aus
Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Das MoneyPark Empfehlungsschreiben
Zeigen Sie Kaufinteressenten schnell und einfach konkrete Finanzierungsmöglichkeiten für ein Objekt – mit einem Empfehlungsschreiben von MoneyPark. Für jedes Finanzierungsbeispiel werden die monatlichen Kosten detailliert in Zins-, Amortisations- und Unterhaltskosten unterteilt und übersichtlich dargestellt.
Wir verwenden zur Berechnung der verschiedenen Finanzierungsvarianten tagesaktuelle Top-Konditionen unserer über 100 Finanzierungspartner. Die Chancen stehen somit gut, dass der Kaufinteressent dank Ihnen eine bessere Finanzierung erhält als bei seiner Hausbank.
Wie erhalte ich ein Empfehlungsschreiben?
Um das MoneyPark Empfehlungsschreiben zu erhalten, senden Sie einfach die Verkaufsdokumentation des entsprechenden Objekts an Ihren Ansprechpartner bei MoneyPark. Er wird daraufhin die Berechnungen vornehmen und Ihnen das fertige Empfehlungsschreiben schnellstmöglich zurücksenden, damit Sie es bei jeder Besichtigung den Kaufinteressenten mitgeben können.
Wer profitiert wie von einem Empfehlungsschreiben?
Makler
- Kann konkrete Finanzierungsbeispiele aufzeigen und so die Chance für einen Abschluss erhöhen
- Verhältnis zum Kaufinteressenten wird verbindlicher, da er dank Ihnen mit grosser Wahrscheinlichkeit eine günstigere Finanzierung erhält
Kaufinteressent
- Konkrete Finanzierungsbeispiele bieten einen grossen Mehrwert und ersparen viel Aufwand
- Kann dank bester Konditionen im Schnitt mehrere tausend Franken sparen
- Sieht auf einen Blick, was ihn die neue Liegenschaft monatlich kostet und kann so eine genaue Budgetplanung machen
Hier können Sie sich die Übersicht zum MoneyPark Empfehlungsschreiben bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
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Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Die MoneyPark Immobilienbewertung
Sie haben eine Objektschätzung vorgenommen, möchten aber gerne eine professionelle Zweitmeinung einholen? Dann sind Sie bei uns genau richtig. Die MoneyPark Immobilienbewertung stellt sicher, dass unsere Immobilienbewertung von Finanzinstituten akzeptiert wird.
Zudem kennen wir von jedem unserer mehr als 100 Finanzierungspartner die maximale Abweichungskompetenz zur Verkehrswertschätzung. Dadurch können wir Ihren Verkaufsertrag maximieren und stellen zugleich sicher, dass die Finanzierung der Liegenschaft stets gegeben ist.
Wer profitiert wie von einer MoneyPark Immobilienbewertung?
Makler
- Kann einen höheren Verkaufspreis realisieren
- Dank Zweitmeinung zusätzliche Sicherheit beim Schätzwert
Kaufinteressent
- Kann dank eines höheren anrechenbaren Kaufpreises den Eigenmitteleinsatz tiefer halten und geniesst somit grössere finanzielle Flexibilität.
Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Immobilienbewertung bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
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Die MoneyPark Finanzierungseinschätzung
Die Finanzierungseinschätzung von MoneyPark ist ein Dokument, welches potentiellen Eigenheimkäufern die Kaufpreisspanne für die eigenen vier Wände unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten aufzeigt. Ihr geht ein einfacher Online-Prozess voraus, den der Kaufinteressent selbst vornehmen kann. Die Finanzierungseinschätzung sorgt dafür, dass der Traum vom Eigenheim nicht bei der Besichtigung platzt, da der Kaufinteressent im Vorhinein weiss, ob er sich die Immobilie inklusive Nebenkosten leisten kann.
Wie funktioniert der Prozess aus Kundensicht?
Wer profitiert wie von einer Finanzierungseinschätzung?
Makler
- Effizienzsteigerung durch weniger «leere Visiten» dank vorinformierter und finanziell vorbestätigter Kunden
- Keine geplatzten Reservationen mehr
- Schnellere Verkäufe und höhere Abschlussquoten auch bei der Finanzierung
Kaufinteressent
- Gute Kenntnisse der maximalen Kaufpreisspanne, auch für Bieterverfahren
- Zeitersparnis, da nur Immobilien besichtigt werden, die im Budget liegen
- Keine Enttäuschungen, keine geplatzten Träume
Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Finanzierungseinschätzung bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
MoneyPark gibt Ihrer Hypothek ein Zuhause
MoneyPark begleitet Sie auf dem gesamten Weg in die eigenen vier Wände: Von der Immobiliensuche über die Finanzierung der Immobilie bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit persönlicher, unabhängiger und transparenter Beratung findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung mit günstigsten Zinsen und umfassender Absicherung. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie langfristig tragbar bleibt.
Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
MoneyPark verfügt über ein Partnernetzwerk von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und vermittelt jährlich ein Hypothekarvolumen von mehr als 3 Milliarden Franken. MoneyPark beschäftigt aktuell rund 200 Mitarbeiter.
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Corona-Virus lässt Hypozinsen kurzzeitig in die Höhe schnellen – Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020
Wie haben sich die Hypothekarzinssätze im vergangenen Monat verändert? Wie könnte die weitere Entwicklung der Zinsen angesichts der Corona-Krise aussehen? Und welche Ratschläge können wir (zukünftigen) Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern geben? Sie finden die Antworten darauf in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen.Weiterlesen
Beratung mittels Videokonferenz
Mittels einer Videokonferenz können Sie dieselben Vorzüge geniessen, die ein physisches Treffen aufweist. Und das live und sicher von zu Hause aus, denn durch die Unterstützung von sicheren, digitalen Tools bringen wir unsere unabhängige und transparente MoneyPark-Rundum-Beratung zu Ihnen nach Hause ins Wohnzimmer.
So findet beispielsweise die Analyse des Kaufpotenzials, die Berechnung der optimalen und steueroptimierten Hypothekarhöhe oder die Festlegung der passenden Hypothekarstrategie ebenso digital statt, wie die Berechnung der nachhaltigen Tragbarkeit und eine umfassende Vorsorgeanalyse. Und keine Angst, am anderen Ende der Videokonferenz sitzt nicht etwa ein Chatbot oder Roboter, sondern ein/e erfahrene/r Hypothekar- und Vorsorgeexperte/in. Wir unterstützen Sie also weiterhin persönlich, unabhängig und umfassend, denn unsere digitalen Beratungsgespräche laufen identisch ab wie unsere persönlich durchgeführten Gespräche in einer unserer über 25 Filialen schweizweit. Dem Informationsgehalt und der Tiefe der Beratung tut eine digitale Beratung keinen Abbruch.
Der ideale Moment, um die Hypothekarverlängerung anzugehen…
Wir ermutigen insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek verlängern wollen, jetzt nicht nur abzuwarten, sondern die Dynamik des Marktes zu nutzen und frühzeitig Angebote zu vergleichen.
Die Zinssätze sind nach wie vor attraktiv, aber auch extrem volatil (siehe auch: Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020). Aktuell macht es Sinn, den Markt zu beobachten und frühzeitig mehrere Offerten einzuholen, zumal die Bearbeitungszeiten und die Reaktionsfähigkeit unserer Partner unter der aktuellen Krise leiden.
Und hier noch ein wichtiger Hinweis: Sie können Ihre Hypothek, mit dem richtigen Anbieter, bis zu 24 Monate vor Vertragsablauf verlängern bzw. ablösen. Gut möglich, dass Ihnen Ihr Bankberater etwas anderes weiszumachen versucht, um Ihnen dann im letzten Augenblick ein unattraktives Angebot zu unterbreiten, welches Sie angesichts der drängenden Zeit fast nur zähneknirschend annehmen können. Daher: Sprechen Sie frühzeitig mit uns. Unser Erstgespräch ist übrigens kostenlos.
...oder sich über seine Finanzierung Gedanken zu machen
Auch Eigentümer, deren Hypothekarfälligkeiten weiter in der Zukunft liegen, können von einer Überprüfung ihrer aktuellen Situation profitieren.
Die Bedürfnisse von Immobilieneigentümer sind vielfältig: der finanzielle Schutz der Familie, die Absicherung des Erwerbseinkommens, Liquidität schaffen, Renovierungen planen, die Immobilie ihren Kindern vererben oder einfach nur sparen. Häufig interessiert auch der aktuelle Wert der Liegenschaft, vor allem, wenn ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist. Eine Zweitmeinung schadet nie, nutzen Sie unsere unabhängigen Beratungsdienstleistungen, um diese vielfältigen Themen mit unseren Hypothekarexpertinnen und -experten zu diskutieren.
Ihr Kaufpotenzial bewerten
Sie stehen noch am Anfang des Prozesses zum Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie hoch der maximale Kaufpreis eines Eigenheims liegen darf? Oder haben Sie Ihr Traumhaus gesehen und möchten erfahren, ob Sie bereits genügend gespart haben und über das nötige Einkommen verfügen? Alles Fragen, die nicht so einfach zu beurteilen sind, allein schon angesichts der neuen Hypothekargeber, die den Markt bereichern und der unzähligen unterschiedlichen Berechnungsmodellen der Anbieter.
In unserem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie, direkt an den Küchentisch oder auf die Couch, einen ersten Überblick über den Markt und Ihre finanziellen Möglichkeiten, damit Sie bereit sind für den nächsten Schritt auf dem Weg in Ihre Traumimmobilie.
Ob es sich um eine Einschätzung Ihrer Situation als Eigentümer oder eine Analyse für einen potenziellen Kauf handelt: Die ersten Schritte sind kostenlos und unverbindlich. Jetzt können Sie alles ohne jegliche Einschränkungen von zu Hause aus durchführen – und dabei auf die technologisch fortschrittlichste Beratungsplattform der Schweiz zugreifen.
Ein Fintech zu sein, ist in der aktuellen Situation ganz klar von Vorteil: Mit unserer Online-Immobilienschätzung, unserer Finanzierungseinschätzung, den verschiedenen Immobiliensuchtools und der digitalen Rundum-Beratung sind wir in der Lage, so nah wie möglich an unseren Kundinnen und Kunden zu bleiben.
Auch wenn sich unsere Mitarbeitenden schon jetzt darauf freuen, Ihnen bald wieder in Person und physisch zu begegnen, sollten Sie Ihre Projekte in der Zwischenzeit nicht auf Eis legen.
«Bei uns macht jede Person einen Unterschied»
Benjamin Tacquet, unser CTO, ist Diplom-Ingenieur und war Mitbegründer von zwei Start-ups, bevor er sich auf ein drittes unternehmerisches Abenteuer einliess – das von MoneyPark, das ihn nun seit fast zehn Jahren beschäftigt. Im Interview teilt er seine Erinnerungen an die Anfänge von MoneyPark. Ausserdem spricht er über die aktuellen Herausforderungen in der IT, die Wichtigkeit der Datenqualität, Talentmanagement und Katzenbilder.
Ben, wie bist du zu MoneyPark gekommen?
Ben: Stefan (Anm. d. Red. Stefan Heitmann, unser CEO) hat sich damals mit mir in Verbindung gesetzt, als ich in Frankreich lebte. Er war bereit, sich auf das Abenteuer MoneyPark einzulassen. Zu diesem Zeitpunkt war es nur eine Idee. Ich war jedoch davon so überzeugt, dass ich meine Sachen packte und mich auf den Weg in die Schweiz machte. Als wir im November 2011 starteten, hatten wir nur eine Wohnung als Büro. Diese mussten wir zuerst tauglich einrichten und zu dem machen, was für einige Monate unsere Arbeitsfläche sein sollte.
Das Schwierige war, dass Stefan zu dieser Zeit noch arbeitete und seine Zeit zwischen seiner Arbeit und diesem verrückten Projekt, das gerade begann, jonglieren musste. Ich habe teilweise sogar gekocht und Muscheln mit Weinsauce und Pommes Frites vorbereitet; schliesslich mussten wir die Mannschaft ernähren! (lacht)
In den folgenden Monaten stellten wir verschiedene Spezialisten wie Marketing, UX, etc. ein, um unser CRM, unsere Tools und unsere Website zu entwickeln. Am 1. September 2012 haben wir dann offiziell unsere ersten Büros eröffnet und konnten unsere ersten Kunden begrüssen!
Und jetzt hat MoneyPark weit mehr als 250 Mitarbeitende! Was ist nun anders als zu Beginn?
Das Besondere ist, dass man nach und nach merkt, dass man immer weniger Leute kennt, und es wird mit jedem vierteljährlichen Treffen schlimmer. (lacht)
"Wir zögern nicht, neue Mitarbeitende über mehrere Monate oder sogar ein Jahr zu unterstützen, damit sie sich im Team und bei ihren Aufgaben vollkommen wohl fühlen."
Zum Glück noch nicht in deiner Abteilung, obwohl sie auch ziemlich stark gewachsen ist: Du führst Entwickler und Systemadministratoren in der Ukraine (Kiew) in Lausanne und in Zürich. Wie funktioniert die Kommunikation zwischen diesen drei Standorten?
Sehr gut. Die universelle Sprache auf unserem Gebiet ist Englisch, so dass es keine Sprachbarriere gibt. Ich habe das Glück, von einem leidenschaftlichen Team umgeben zu sein, und wir haben eine sehr tiefe Fluktuation.
Wir nehmen uns auch Zeit für die Aufnahme und Integration ins Team: Wir zögern nicht, neue Mitarbeitende über mehrere Monate oder sogar ein Jahr zu unterstützen, damit sie sich im Team und bei ihren Aufgaben vollkommen wohl fühlen. Das Ziel ist, dass sich jeder langfristig entwickeln kann und nicht nur kurzfristig Leistung erwartet wird.
Wie läuft die Zusammenarbeit mit anderen Abteilungen?
Alles ist miteinander verbunden, also arbeiten wir eng mit allen zusammen. Wie funktioniert das? Nun, es gibt keine Mauer zwischen uns. Natürlich haben wir eine besondere Beziehung zu Products, unserer Schwesterabteilung. Tatsächlich sind wir auch als Ergänzung zueinander konzipiert. Eine ihrer Aufgaben ist es, die Entwickler zu schützen, so dass diese keinen Benutzer-Support leisten müssen und sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können. Und das ist auch wichtig für mein Team und sein Wohlergehen.
Unsere Plattform ist einzigartig am Markt. Was macht sie aus deiner Sicht so wertvoll?
Sie ist die Grundlage eines ganzen Ökosystems. Es ist wichtig, seine Produkte zu schätzen – wie Apple. Apple präsentiert seine Produkte immer mit einem sehr positiven Vokabular und als Revolutionen. Letztlich geht es um die Wortwahl und die Wahrnehmung, um Spannung erzeugen zu können und mit Stolz dafür zu arbeiten. Ausserdem ist unsere Plattform lebendig und das ist ein gutes Zeichen. Ein System ohne Unterstützung, das sich nicht weiterentwickelt, ist tot. Der Wandel hat sich in der DNA von MoneyPark seit Anbeginn der Zeit eingeprägt.
Du sprichst auch regelmässig über Daten und die Herausforderung der Aufrechterhaltung der Datenqualität. Warum ist diese so wichtig?
Die Datenqualität ist grundlegend. Das System reagiert und denkt auf Basis unserer Daten: Das Produktteam startet Entwicklungen auf der Grundlage von Daten, das Management trifft Entscheidungen auf der Grundlage von Daten, wir produzieren Studien auf Grundlage von Daten, der Wert eines Unternehmens basiert selbst auf Daten. Nehmen wir das Beispiel von Facebook, das WhatsApp für 16 Milliarden Dollar gekauft hat: Facebook hat nicht den Code eines Messaging-Dienstes gekauft, den es leicht hätte replizieren können, sondern Daten.
"Wir bieten Dienstleistungen an, die als wertvoller Dienst wahrgenom-men werden. Ich denke, das ist ein starkes Argument, um bei uns zu arbeiten."
Nicht weit vom Zürcher Büro entfernt befindet sich das Büro von Google. Warum sollten Entwickler-Talente daran interessiert sein, unserem Team beizutreten?
Wegen unserer Vision. Wir möchten den Hypothekarmarkt transparenter und zugänglicher machen – alles im Sinne des Kunden. Und wir glauben an das, was wir tun. Wir können den Menschen wirklich helfen. Wir stellen keine Coupons her, wir verkaufen keine Waffen, wir haben keine Finanzdienstleistung geschaffen, die nur Banker reicher macht. Wir bieten Dienstleistungen an, die als wertvoller Dienst wahrgenommen werden. Ich denke, das ist ein starkes Argument.
Google ist grossartig, aber nicht in der gleichen Grössenordnung. Bei uns macht jede einzelne Person einen Unterschied, niemand ist eine Nummer, jeder wird dafür geschätzt, wer er oder sie ist. Jeder weiss woran und wofür er arbeitet. Wir verstehen uns gut, wir arbeiten mit schönen, sehr modernen Technologien, und die Herausforderungen sind für die Entwickler interessant.
Letzte Frage – vielleicht die wichtigste: warum all diese Katzen in deinen Präsentationen?
Um die Aufmerksamkeit der Leute zu bekommen und auch zu behalten!
Aber, um mit einer etwas philosophischeren Bemerkung abzuschliessen: Die Arbeit ist ein grosser Teil des Lebens. Entweder man arbeitet auf traurige Weise oder man arbeitet mit einem Lächeln und findet Freude daran, besonders in Momenten des Teilens. Dies trägt dazu bei, dass die Arbeit sinnvoll ist. Nur weil wir ernsthafte Dinge tun, heisst das nicht, dass wir sie nicht mit Freude tun können.
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Hypothekar- und Immobilienmarkt
Das Corona-Virus hält die Welt in Atem. Rezessionsängste lösten den grössten Kurseinbruch an den weltweiten Börsen seit der letzten Finanzkrise aus. Wir rechnen damit, dass in der Schweiz die Nachfrage und mit Verzögerung auch das Angebot am Immobilienmarkt kurzfristig stark zurückgehen werden, um nach dem Abflachen der Krise vorerst wieder moderat und dann stark anzusteigen. Die verschiedenen Marktsegmente werden allerdings unterschiedlich stark betroffen sein. Wir gehen davon aus, dass die Hypothekarzinsen durch die Krise nun noch länger auf tiefem Niveau verharren werden. Beim Hypothekarangebot sehen wir vorerst kaum Auswirkungen, aber es kommt zu längeren Verarbeitungszeiten und wir sehen vereinzelte Preis-Anstiege bei den Top-Zinssätzen.
Weltkonjunktur schlittert auf eine Rezession zu
Land um Land beschliesst den Lockdown, was drastische Einbrüche im privaten Konsum und in der Wirtschaftsleistung bedeutet. Regionale und nationale Konjunkturstützungsprogramme in bis dato nie dagewesener Höhe erreichen aktuell die Märkte, um Marktzusammenbrüche zu verhindern und die Auswirkungen auf die globalen und nationalen Arbeitsmärkte zumindest abzufedern. Um die Unternehmungen, Banken und auch Private vor einem finanziellen Zusammenbruch zu bewahren, schnüren nun praktisch sämtliche Notenbanken bzw. Staaten massive Unterstützungspakete.
Die US-Notenbank Fed senkte am 15. März überraschend und zum zweiten Mal in kurzer Folge den Leitzins um nochmals 100 Basispunkte auf 0.00 bis 0.25 Prozent, was die Märkte weiter in Panik versetzte. Das Fed und die Regierung in den USA kündigten daher am 17. März ein umfassendes Rettungspaket von über 1 000 Milliarden USD an, welches das grösste aller Zeiten sein soll und auch Konsumschecks an amerikanische Haushalte beinhalten soll.
Am 12. März entschied die Europäische Zentralbank (EZB) zwar, (noch) keine Zinssenkung zu vollziehen, aber sie hat diverse Massnahmen eingeleitet, um die Wirtschaft zu stützen. Bereits am 18. März kündigte sie zudem an, ein Notkaufprogramm für Anleihen in der Höhe von 750 Milliarden Euro zu starten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab am 19. März bekannt, dass sie den Leitzins bei -0.75 Prozent belässt, aber den Freibetrag für die Banken reduziert sowie die Lockerung des antizyklischen Kapitalpuffers prüft. Damit würde der Spielraum der Banken bei der Vergabe von Krediten – und von Hypotheken – grösser. Die SNB wird diese Prüfung daher auch vor allem mit Blick auf die Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt ausführen. Mutmasslich wird wohl auch der Schweizer Staat ein Hilfsprogramm, gefordert werden 100 Milliarden Franken, aufsetzen.
Situation und Auswirkungen am Immobilienmarkt
Wir rechnen aufgrund der Corona-Krise kurzfristig mit negativen Auswirkungen auf alle Segmente des Immobilienmarkts, aber die verschiedenen Marktsegmente werden unterschiedlich betroffen sein.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Ein makroökonomischer Stresstest nie dagewesenen Ausmasses in Verbindung mit fortschreitender individueller Verunsicherung wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum einbremsen. In Zeiten grosser Verunsicherung, insbesondere wegen Ängsten um den Verlust des Arbeitsplatzes, sinkt die Bereitschaft der potenziellen Immobilienkäufer, gesparte Eigenmittel einzusetzen und Entscheidungen von grosser finanzieller Tragweite zu treffen. Auch wenn rational gesehen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer mit den laufenden Kosten gegenüber der Mieterschaft erheblich Geld sparen, werden in unsicheren Zeiten grosse Entscheidungen gerne vertragt. Neben finanziellen Aspekten dürften auch Einschränkungen bei grundbuchamtlichen Leistungen und Besichtigungsterminen die Nachfrage verlangsamen und damit tendenziell auch zu Preisrückgängen führen. Das Angebot wird vorerst bestehen bleiben oder unter Umständen sogar kurzzeitig zunehmen, weil weniger Transaktionen stattfinden. Marktweite Preiskorrekturen bei selbstgenutzten Bestandsimmobilien erwarten wir erst im Falle langanhaltender, globaler Verwerfungen. Ansonsten dürfte sich nach der Überwindung der Krise rasch ein Gegeneffekt einstellen, sprich die Transaktionsvolumen dürften massiv ansteigen. Eine Ausnahme könnte allenfalls das Segment der Luxusobjekte bilden. Durch den sehr eingeschränkten Käuferkreis könnte sich auf längere Zeit ein Angebotsüberhang einstellen, welcher die Verkaufspreise entsprechend drückt.
Renditeliegenschaften
Fragiler präsentiert sich die Lage bei Wohnrenditeobjekten. Dieses Segment wird Federn lassen müssen, weil infolge der makroökonomischen Auswirkungen Umzüge zunächst ausbleiben und vor allem Mietzinssteigerungen nicht mehr durchsetzbar sind. Dies in einem Segment, das schon vor der Krise mit sehr tiefer Rendite zu kämpfen hatte. Parallel dazu verschärft die Krise den bestehenden Anlagenotstand, was institutionelle Anleger dazu verführen könnte, weitere Mietkapazitäten aufzubauen, welche zu noch höheren Leerständen führen würden.
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Ein noch düstereres Bild zeichnet sich im Bereich der kommerziell genutzten Büro- und Ladenflächen ab. Geschlossene Läden dürften bereits kurzfristig Auswirkungen auf das Angebot haben und damit einen Preisrückgang einläuten, der sich mit andauernder wirtschaftlicher Krise oder gar einer Rezession verschärfen wird. In diesem Segment erwarten wir die grössten und auch schnellsten Auswirkungen.
Hypothekarzinsen weiterhin auf tiefem Niveau
Auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz hatte das Corona-Virus bisher einen geringeren Einfluss als auf die Kapitalmarktzinsen, die aktuell mit jeder neuen Wirtschaftsmeldung stark schwanken.
Kapitalmarktzinsen
Die Kapitalmarktzinsen sind aktuell starken Volatilitäten unterworfen. Der Börsencrash, Zinssenkungsmassnahmen, Rettungspakete und Hilfsprogramme lassen die Zinsen derzeit täglich nach unten oder oben schnellen. Ein Blick auf die Entwicklung des 10-Jahres Swap in den letzten vier Wochen zeigt zuerst einen Rückgang um über 20 Basispunkte auf -0.61 Prozent (9. März), um bis heute um fast 60 Basispunkte
auf -0.04 Prozent zu steigen.
Quelle: Thomson Reuters, MoneyPark
Hypothekarzinsen
Die Hypothekarzinsen haben sich in den letzten Monaten kaum entlang der Entwicklung der extrem volatilen Kapitalmarktsätze verändert – eine Entkoppelung der Hypozinssätze ist vermehrt erkennbar. Dies hat mehrere Gründe: Erstens verträgt sich die aktuell hohe Volatilität des Kapitalmarktes immer weniger mit der auf Kontinuität ausgerichteten Strategie der meisten Hypothekaranbieter. Zweitens steigt der Konkurrenz- und Margendruck am Hypothekarmarkt laufend. Jeder Anbieter muss sich gut überlegen, was eine Anpassung der Zinssätze auf den Absatz bzw. die Marge für ihn bedeutet.
Quelle: Datenbank MoneyPark
Daher beobachten wir in den vergangenen Wochen vorwiegend eine Volatilität bei den günstigsten Anbietern. Unser Top-Satz, der von uns nachverhandelte beste Hypothekarsatz für eine 10-jährige Festhypothek, liegt per heute wieder auf dem Niveau von Ende 2019, wies über die vergangenen Monate aber hohe Schwankungen auf. Der Richtsatz hingegen, der durchschnittliche Schaufenstersatz von über 100 Banken, Versicherungen und alternativen Kreditgebern, hat sich erst im Laufe dieser Woche um einige Basispunkte erhöht.
Krisensituationen können kurzfristig stärkere Reaktionen auslösen – mit einer vorübergehend grösseren Volatilität muss demnach nicht nur auf dem Kapitalmarkt, sondern zukünftig auch bei den Hypothekarzinsen, v.a. bei den Top-Sätzen der günstigsten Anbieter, gerechnet werden. Trotzdem werden sich die Hypothekarsätze innert Jahresfrist kaum signifikant erhöhen. Im Gegenteil könnten die massiven Eingriffe der Notenbanken und Regierungen Kredite verbilligen. Ein reines Abwarten ist aber nicht zwingend eine gute Strategie: Anbieter verknappen ihr Angebot, Home-Office-Szenarien verlängern die Bearbeitungsdauer. Wer in den nächsten Monaten seine Hypothek verlängern muss oder eine neue Liegenschaft kauft, sollte sich noch frühzeitiger um Offerten bemühen, um gute Aussichten auf attraktive Konditionen zu haben. Es lohnt sich in der aktuellen Zeit umso mehr, die Entwicklung der Zinsen eng zu beobachten und verschiedene Angebote von mehreren Anbietern miteinander zu vergleichen.
Hypothekarangebot bleibt praktisch unverändert
Die Corona-Krise hat bisher erst zu geringen Anpassungen seitens der Hypothekaranbieter geführt:
- Prüfung und Abwicklung der Hypothekargeschäfte können derzeit bei den allermeisten Anbietern sichergestellt werden. Allerdings haben praktisch sämtliche Anbieter teilweise oder komplett auf Home-Office umgestellt, was die Prozesse verlangsamt. Es ist vermehrt mit längeren Antwortzeiten von bis zu einer Woche zu rechnen, bis ein Finanzierungsangebot eintrifft.
- Einzelne Anbieter überarbeiteten aufgrund der flachen Zinskurve ihr Konditionenmodell und glichen die kurzen- und mittelfristigen Zinssätze an. So kann es sein, dass der Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek nun demjenigen für eine Laufzeit von zehn Jahren entspricht.
- Um eine Kapazitätsüberlastung zu verhindern, sehen wir bei einigen wenigen Anbietern temporäre Preis-Erhöhungen. Diese können durch einen breiten Anbietervergleich umgangen werden, wodurch die Bedingungen für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer äusserst attraktiv bleiben.
- Anbieter sind volatiler, sprich sie verändern ihre Angebote, aber auch ihre Bearbeitungsläufe schneller und unberechenbarer. Das wiederum macht einen möglichst breiten Marktvergleich so wichtig.
Beratung verschiebt sich auf digitale Kanäle
Bei der Informationsbeschaffung zum Thema Hypotheken über unsere Webseite registrieren wir in den ersten Tagen des Lockdowns einen Rückgang um rund 30 Prozent. Beratungsgespräche finden seit dem 16. März praktisch ausschliesslich via Videokonferenz oder Telefon statt. Gerade bei Verlängerungen und Ablösungen stehen diese Kanäle dem physischen Beratungsgespräch in der Filiale in nichts nach. Sämtliche Aspekte wie beispielsweise Vorsorge- oder Steuerthemen können ebenso berücksichtigt werden und entsprechend verzeichnen wir auch keinen signifikanten Rückgang der Nachfrage.
Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, welche unter gewissem Zugzwang stehen, weil ihre Hypothek eine Fälligkeit aufweist, sollten in der jetzigen Zeit nicht einfach blind die bestehende Hypothek verlängern, sondern aufgrund der Krise und der damit verbundenen Volatilität der Angebote einen breiten Marktvergleich anstellen. Die entsprechenden digitalen Markt- und Immobilienbewertungstools sind vorhanden und erlauben ein einwandfreies Beratungserlebnis auch in Zeiten von «Social Distancing». Um von einem attraktiven Angebot zu profitieren, bleibt eine frühzeitige Gesprächsaufnahme für eine anstehende Ablösung ein wichtiger Schlüssel zur bestmöglichen Finanzierung. Von den historisch tiefen Zinsen können auch diejenigen profitieren, die erst in 18 bis 24 Monaten eine Fälligkeit haben.
Unsere Einschätzung gibt es auch als PDF.