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Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat im ersten Halbjahr 2019 stark an Dynamik eingebüsst. Die Prognosen gehen insgesamt von einem deutlichen Wachstumsrückgang aus. In der Eurozone mehren sich die Anzeichen gar, dass die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten in Richtung einer sich anbahnenden Rezession entgleiten.

Diese Situation dürfte weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.

Entwicklung Zinsen

Im Juli 2019 senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an. Die SNB würde bei einem solchen Schritt unter Zugzwang geraten: Es wäre zwar möglich, dass die SNB in einem solchen Fall trotzdem den SNB-Leitzins bei -0.75 Prozent belässt. Dies wäre aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins trotz niedrigem Inflationsdruck bis Ende 2019 ebenfalls um 0.25 Prozent senken muss.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Eine allfällige Leitzinssenkung hätte zum aktuellen Zeitpunkt nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen, da weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich sind. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Ein Ende des Niedrigzinsumfeldes ist derzeit nicht abzusehen. Eine Normalisierung des Zinsniveaus innert der nächsten zwei bis drei Jahre ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken Mitte 2021 lediglich rund 0.3 bis 0.4 Prozent höher notieren als heute.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass sich das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.

Hypothekarprodukt

Durchschnittl. Richtsatz

Zinsband bis Ende 2019

Zinsband bis Juni 2020

Zinsband bis Juni 2021

Libor-Hypothek 3 Mte

0.97%

0.95% – 1.00%

0.95% – 1.00%

0.95% – 1.00%

Festhypothek 2 Jahre

0.92%

0.83% – 0.98%

0.88% – 1.03%

1.00% – 1.15%

Festhypothek 5 Jahre

0.94%

0.85% – 1.00%

0.90% – 1.05%

1.05% – 1.20%

Festhypothek 10 Jahre

1.04%

0.97% – 1.17%

1.10% – 1.30%

1.30% – 1.50%

Treiber des Hypothekarzinses

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

  • Geldpolitik des Fed, der EZB und der SNB
  • Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
  • Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
  • Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Auch die EZB wird voraussichtlich im September 2019 eine weitere Zinssenkung kommunizieren, was die SNB in Zugzwang bringt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden. 

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst bzw. basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz. Dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.


Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021


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Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent

An ihrer heutigen Sitzung hat die US-Notenbank Fed erstmals seit über 10 Jahren eine Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozentpunkte beschlossen. Damit liegt das Zinsband neu bei 2.00 bis 2.25 Prozent.

Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings ab.

Nachdem dieser Entscheid den Erwartungen entspricht, gehen wir am Schweizer Kapitalmarkt nicht von grösseren Bewegungen der Swap-Sätze aus.

Als weitere Folge dieses Entscheides dürfte der Schweizer Franken gegenüber dem US-Dollar und dem Euro wieder stärker werden. Weitere Interventionen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens dürften unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt.

Eine Analyse des EZB-Entscheids vom 25. Juli 2019 und der Auswirkungen auf die SNB sowie die Schweizer Hypothekarzinsen finden Sie hier: EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht.


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Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?

Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark. 

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz in den nächsten Monaten weiter in den negativen Bereich bewegen werden. Und dieses Niveau könnte nicht nur für die nächsten Quartale, sondern sogar für die nächsten Jahre anhalten. Grund dafür ist, dass sich das Wachstum der Weltkonjunktur stark abgeschwächt hat, der Handelskonflikt zwischen den USA und China ungelöst ist, geopolitische Spannungen zunehmen und zudem kaum Inflationsdruck herrscht. Bereits heute sind die Kapitalmarktzinssätze für die Laufzeit von 15 Jahren nur wenige Basispunkte von null entfernt (Stand 18. Juli 19 bei +0.07%).

Negative Hypothekarzinsen unwahrscheinlich

Die Zinsen sind auf dem Sinkflug – aber was bedeutet das genau? Hierbei gilt es zwischen den Kapitalmarktsätzen, also den Sätzen, zu denen sich die Banken refinanzieren (Swap-Sätze), sowie den Hypothekarzinssätzen zu unterscheiden. Erstere richten sich nach dem Markt und reflektieren somit die Einschätzung und Prognosen der Marktteilnehmer. Die Hypothekarzinsen jedoch werden von den Anbietern individuell und strategisch nach eigenem Ermessen festgelegt. Die Hypothekarnehmer können daher leider nicht davon ausgehen, dass die Hypothekarzinsen in gleichem Masse wie die Kapitalmarktsätze sinken. Entgegen anderer Einschätzungen und ersten Beispielen in ausländischen Märkten (Dänemark) gehen wir daher nicht von negativen Hypothekarzinssätzen für Schweizer Hypothekarnehmer aus – völlig unabhängig davon, wie tief die Swap-Sätze sinken. Eine wichtige Rolle dafür dürfte die unterschiedliche Ausgangslage der Hypothekargeber spielen.

Hypothekarstrategie divergiert pro Anbietergruppe

Banken: Verzicht auf Negativzinsen für Spargelder dezimiert den Ertrag

Die Margen der Banken geraten immer stärker unter Druck. Für Banken, die für die Hypothekarvergabe klassischerweise Spargelder verwenden, ist jede Reduktion der Hypothekarzinsen mit weiteren Margeneinbussen verbunden. Denn die einfache «Milchbüechli»-Rechnung des Zinsdifferenzgeschäfts geht bei einem zu tiefen Zinsniveau nicht mehr auf: So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken. Wir gehen aktuell allerdings nicht davon aus, dass Bankinstitute es wagen, flächendeckend Negativzinsen auf Sparguthaben einzuführen. Die Banken finden jedoch andere Wege zur stärkeren «Bestrafung» des Kleinsparers: Vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken verrechnen Banken vermehrt die vereinbarten Strafzinsen für den vorzeitigen Bezug von Termin- und Spargeldern. Dieser Trend wird sich fortsetzen.

Pensionskassen und Versicherungen: Eine Frage der Anlagealternativen

Pensionskassen und Versicherungen haben einen etwas anderen Blickwinkel (siehe «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»). Für sie geht es darum, ihr langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in möglichst optimalem Rendite-Risiko-Verhältnis anzulegen. Wie eine unserer Studien (siehe «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen») belegt, schneidet dabei eine Anlage in Schweizer Eigenheim Hypotheken gegenüber erstklassigen Schweizer Anleihen deutlich besser ab. Allerdings ist, angesichts der weiter steigenden Börsenkurse, die Verlockung wohl gross, (noch) stärker in die boomenden Aktienmärkte oder direkt in Immobilien zu investieren.

Alternativ könnten die Vorsorgeeinrichtungen im Rahmen der Asset Allokation auch in Anleihen mit schlechteren Ratings ausweichen. Da dies allerdings eine Verschiebung des Risiko-Rendite-Profils bedeuten würde, gehen wir davon aus, dass viele Pensionskassen stattdessen den Aufbau eines Hypothekarportfolios weiter vorantreiben werden. Dies auch vor dem Hintergrund der Zunahme warnender Stimmen zur Überhitzung am Markt für Renditeliegenschaften (siehe: Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»). Beim Aufbau eines Hypothekarportfolios werden diese Hypotheken-Anbieter ebenfalls keine unnötigen Rendite-Eingeständnisse machen.

Einfluss sinkender Swap-Sätze auf die Hypothekarzinsen

Kein Anbieter wird negative Hypothekarzinsen verrechnen

Was würden die Hypothekaranbieter also tun, wenn sich die langfristigen Swap-Sätze gegen minus ein Prozent entwickeln würden? Wir haben mit diversen Marktteilnehmern über dieses – zum jetzigen Zeitpunkt eher unrealistische – Szenario gesprochen. Die meisten Institute haben sich eine Untergrenze gesetzt, wie weit sie die Hypothekarzinsen im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen reduzieren. Diese Untergrenze ist bei allen befragten Instituten momentan über null, auch wenn alle Anbieter den Markt und ihre Konkurrenz genau beobachten. Die Hypothekarzinsen werden also bei der breiten Masse der Hypothekaranbieter im positiven Bereich bleiben, unabhängig davon, wie sich die Swap-Sätze entwickeln. Ausgenommen davon sind Spezialfälle oder Einzelgeschäfte, welche zwischen zwei Grossparteien individuell vereinbart und abgewickelt werden.

Der Entscheid von positiven Hypozinsen ist auch dahingehend nachvollziehbar, als die Banken 2015 die Verträge der Libor-Hypotheken zu ihren Gunsten angepasst haben. In den neuen Verträgen wird für den Libor-Satz, der als Basis und Berechnungsgrundlage für den Hypothekarzins dient, eine Untergrenze von null eingeführt. So lange der Libor-Satz im negativen Bereich liegt, zahlt der Kunde als Hypothekarzins nur die vereinbarte Marge. Ein Hypothekarzins, der gegen null tendiert oder sogar negativ wird, ist so vertraglich nicht mehr möglich. Die Hypothekaranbieter werden bei Festhypotheken kaum von dieser Praxis abweichen.

Tiefere Hypothekarzinsen bei langen Laufzeiten

Gerade bei kurzen bis mittleren Laufzeiten dürften daher die Konditionen demnächst den Boden gefunden haben. Die Schmerzgrenze einer kostendeckenden Mindestmarge dürfte mittlerweile sichtbar oder schon erreicht sein. Ein gewisses Potential besteht aber noch am langen Ende: Hier könnte durch eine Ausweitung des Angebotes auf Laufzeiten über zehn Jahre dem Margenschwund, zumindest kurzfristig, Einhalt geboten werden. Angenehmer Nebeneffekt ist die Erzielung einer langen Kundenbindung. Erste Tendenzen in diese Richtung sind denn auch bereits im Produktangebot von mehreren Kantonalbanken ersichtlich. Seit Kurzem bieten diese Institute vielfach nun auch Laufzeiten von 11 bis 15 oder gar 20 Jahre an. Aber auch die zehnjährigen Festhypotheken, die es heute bereits ab 0.73 Prozent gibt, würden wohl spätestens bei 0.30 bis 0.40 Prozent ihre Tiefstwerte finden..

Empfehlungen für Hypothekarnehmer

Wie sollen sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten? Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die Sie als Hypothekarnehmer wissen sollten:

  • Bei Abschlüssen in den nächsten Monaten sind die Konditionen für Festhypotheken ab zehn Jahren sehr attraktiv, gerade im Vergleich zu kurzen bis mittleren Laufzeiten.
  • Die Ausstiegsbedingungen sind bei Laufzeiten ab zehn Jahren besonders wichtig und sollten daher überprüft werden. Mittlerweile gibt es Anbieter, die «zahlbare» Bedingungen offerieren. Beispielsweise ermöglichen gewisse Anbieter einen Ausstieg ohne Kostenfolge bei einem Verkauf der Liegenschaft. Gewisse Pensionskassen offerieren ausserdem eine Switch-Möglichkeit von Festhypotheken in längerfristigere Festhypotheken, was eine flexiblere Finanzierungsplanung ermöglicht.
  • Für Hypothekarnehmer, welche mit dem Abschluss der Hypothek noch einige Monate abwarten können und an weiter sinkende Kapitalmarktsätze glauben, ist es eine valable Option, zuzuwarten. Voraussetzung dazu ist allerdings eine enge Überwachung des Konditionenverlaufs.
  • Der Vergleich der Anbieter bleibt auch in Niedrigzinsphasen ein absolutes Muss: Der Preisunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist seit einigen Monaten extrem hoch und kann bis zu 100 Basispunkte auf derselben Laufzeit betragen.
  • Welches Produkt mit welcher Laufzeit gewählt wird, sollte aber immer individuell bestimmt werden. Idealerweise erfolgt dazu eine Beratung durch einen unabhängigen Hypothekarspezialisten.
  • Eine Hilfe zur Wahl der Laufzeit kann folgende Berechnung sein: Sie bestimmen eine Gesamtperiode für die Budgetierung der Zinskosten (z.B. 15 Jahre / Szenario 1). Danach berechnen Sie die aktuellen Zinskosten einer Festhypothek über diese gesamte definierte Periode. Anschliessend werden die Kosten von zwei kürzeren Festhypotheken (z.B. 5 und 10 Jahre / Szenario 2) gegenübergestellt und berechnet, was eine anschliessende Festhypothek über die Restperiode maximal kosten darf, um noch eine Zinsersparnis zu erzielen.

Einer unserer Hypothekarspezialisten wird Ihnen gerne im persönlichen Gespräch und mit Hilfe unseres Zinsschwellenrechners berechnen, welches Hypothekarmodell Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zinserwartungen am besten entspricht.

Fazit

Für weiter sinkende Hypothekarzinsen bei kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken sehen wir kaum Potential. Bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten wird im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen die Konkurrenzsituation spürbar zunehmen. Daraus dürften seitens der Anbieter durchaus weitere Preiszugeständnisse hervorgehen.

Durch weitere Zinssenkungen könnte die ungewohnte Situation entstehen, dass eine fünfjährige Festhypothek kaum weniger als eine 15-jährige kostet. Das heisst, dass die Zuschläge für eine längere Laufzeit extrem klein bzw. sogar ganz wegfallen würden. Bereits jetzt ist die Zinskurve sehr flach: Der Zuschlag pro Laufzeitenjahr zwischen einer fünf- und einer 15-jährigen Laufzeit betrug im Jahr 2009 noch zwölf Basispunkte. Heute liegt dieser Zuschlag nur noch leicht über sieben Basispunkte. Die 15-jährige Festhypothek ist im Vergleich zur fünfjährigen also rund 40 Prozent günstiger als noch vor zehn Jahren. Diese Differenz dürfte sich in Zukunft noch weiter verkleinern, v.a. wenn die Rückgänge der Swap-Sätze nicht mehr vollständig auf die Hypothekarzinsen übertragen werden. Des Weiteren steigen die langfristigen Zinsen gegenüber den kurzfristigen nur bei erwarteter Inflation, wovon wir jedoch weit entfernt sind.

Für Hypothekarnehmer ist dies eine komfortable Situation: Die Hypothekarzinsen werden noch mehrere Jahre tief bleiben. Nichtsdestotrotz ist ein Anbietervergleich sowie eine persönliche und unabhängige Beratung unabdinglich, um das immer breiter werdende Angebot am Markt zu überblicken und somit das individuell richtige Finanzierungsmodell zu finden.

 


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Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer

Am Freitag, 12. Juli 2019 endete die Frist zur Einreichung der Stellungnahmen zur parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» (Abschaffung Eigenmietwert). Verschiedenste Parteien, Verbände, Interessensgruppen und Kantonsregierungen übermittelten der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) ihre Einschätzungen. MoneyPark hat diese Wortmeldungen zusammengestellt und äussert sich zu den nächsten Schritten sowie den Erfolgsaussichten bei der Abschaffung des Eigenmietwertes.

Ausgangslage

Die WAK-S hatte Anfang April einen Vorentwurf zum Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung publiziert und diesen in die Vernehmlassung gegeben. Der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Immobilien soll aufgehoben werden. Gleichzeitig soll eine Anpassung bei der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten und Schuldzinsen vorgenommen werden. Bei Letzterem präsentiert die WAK-S fünf verschiedene Varianten:

Variante 1:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 2:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang von 80 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 3:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen und von 50 000 Franken bei Halten einer oder mehrerer qualifizierter Beteiligungen

Variante 4:  Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen

Variante 5:   Genereller Wegfall der Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen

Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau soll auf Bundesebene abgeschafft werden. Auf kantonaler Ebene könnte die Abzugsfähigkeit weiterhin erlaubt bleiben, denn der Vorschlag sieht vor, den Kantonen die Entscheidung darüber zu belassen. Angesichts der zu erwartenden Steuerausfälle ist es allerdings nur schwer vorstellbar, dass die Kantone von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Eine Abschaffung auf Bundes- und Kantonsebene scheint realistischer. Unsere detaillierte Erläuterung zu der Ausgestaltung der Vorschläge der WAK-S finden Sie hier.

Die Stellungnahmen und Einschätzungen einiger wichtiger Wortführer sind, wie zu erwarten war, mannigfaltig.

Eher positive Statements kamen von:

Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz

Die Vorlage findet die grundsätzliche Unterstützung des HEV Schweiz. Hinsichtlich einer Anpassung der Schuldzinsabzüge favorisiert der HEV die Variante 1, gemäss welcher private Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge abzugsfähig bleiben sollen. Der HEV knüpft diese Unterstützung allerdings an die Auflage, dass es für Ersterwerber einen ergänzenden, begrenzten Schuldzinsabzug geben wird. Gleichzeitig ist für den HEV Schweiz elementar wichtig, dass die Gewinnungskosten weiterhin abzugsfähig bleiben, bei selbstgenutzten Zweitwohnungen ebenso wie bei vermieteten Renditeliegenschaften. Dies gilt insbesondere für die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen (bzw. Vermögensertrag).

Bei der zeitlichen Beschränkung des Schuldzinsabzuges für Ersterwerber auf 10 Jahre attestiert der HEV der WAK-S gar Praxisferne. Im Gleichschritt mit dem Amortisationsregeln für die zweite Hypothek sei diese Frist auf 15 Jahre zu verlängern.

Kanton Luzern

Der Luzerner Regierungsrat unterstützt den Systemwechsel. Bezüglich des Steuerabzugs favorisiert er Variante 4, sie biete am wenigsten Steueroptimierungsmöglichkeiten und am wenigsten Steuerausfälle für den Kanton Luzern.

Grünliberale Partei Schweiz

Mit wenigen Einschränkungen zeigten sich die Grünliberalen einverstanden mit der Vorlage. Abgelehnte oder zu überarbeitende Aspekte der Vorlage sind aus ihrer Sicht primär:

  1. Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau muss zwingend auf Bundes- und auf Kantonsebene beibehalten werden.
  2. Für Eigenheimbesitzer, die in den vergangenen Jahren massiv amortisiert haben, soll eine Übergangsfrist geprüft werden.
  3. Der Ersterwerberabzug soll für eingetragene Partnerschaften gleich hoch sein wie für Ehepaare.

Casafair – Verband der umweltbewussten und verantwortungsvollen EigentümerInnen

Casafair unterstützt den vollständigen Systemwechsel, sprich die Abschaffung des Eigenmietwertes unter gleichzeitiger Aufhebung der Steuerabzüge. Es wird somit Variante 5 bevorzugt. Falls keine Mehrheit für den vollständigen Systemwechsel gefunden wird, wird sich Casafair für die derzeitige Handhabung einsetzen.

Ablehnende Haltung zeigen:

Finanzdirektorenkonferenz (FDK)

Nach Ansicht der FDK, dem Zusammenschluss der 26 kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren, schneidet die gegenwärtige Praxis insgesamt besser ab als die Vernehmlassungsvorlage. Handlungsbedarf bestehe deshalb nicht, handle es sich bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung doch um ein verfassungsrechtlich, ökonomisch und steuersystematisch gerechtfertigtes und ausgewogenes System. Weitere Ausführungen zur Stellungnahme der FDK publizierten wir bereits vor Monatsfrist

Kanton Graubünden

Die Regierung des Kantons Graubünden, ein Kanton mit einem hohen Anteil von Zweitwohnungen, erachtet die gegenwärtige Praxis als sachgerecht und gut. Sie erwartet deshalb einen Verzicht auf den Systemwechsel. Für den Abzug der Schuldzinsen habe die WAK-S keine sachgerechte Lösung gefunden. Der Vorschlag würde zu erheblichen Steuerausfällen auf kantonaler und kommunaler Ebene führen. Dies weil die Schuldzinsen auf dem selbstgenutzten Eigenheim (ohne Eigenmietwert in einem anderen Kanton) neu vom Eigenmietwert der Zweitliegenschaft (im Kanton Graubünden) in Abzug gebracht würden.

Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz

Der Mieterinnen- und Mieterverband lehnt die von der WAK-S in die Vernehmlassung gegebenen Vorschläge rundum ab. Diese würden zu einer weiteren und massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mieterinnen und Mieter gegenüber Wohneigentümerhaushalten führen. Im Weiteren kritisiert der Mieterinnen- und Mieterverband, dass einerseits die zugrundeliegenden Daten hinsichtlich künftiger Steuerausfälle nicht aktuell seien und andererseits auf veralteten Daten von gerade einmal zwei Kantonen beruhen. Auf dieser Basis sei eine Meinungsbildung problematisch.

SP Schweiz

Die SP Schweiz lehnt sämtliche Varianten des vorgeschlagenen Systemwechsels ab. Er führe

  1. zu grossen Steuerausfällen
  2. zu einer massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mietenden gegenüber den Wohneigentümerhaushalten
  3. zur Schaffung von neuen Möglichkeiten der Steueroptimierung für wohlhabende Hausbesitzer

Die SP Schweiz zieht das aktuelle System (Eigenmietwertbesteuerung und Abzüge) einem Systemwechsel vor. Kompromissvorschläge oder Änderungsideen zur Vorlage wurden hingegen keine ins Feld geführt.

Fazit

Trotz Unterstützung aus verschiedensten Lagern schlägt der WAK-S auch klarer Gegenwind entgegen. In der jetzt präsentierten Form wird der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung nicht durchkommen, zu stark ist der Widerstand der Kantone, SP und Mieterinnen- und Mieterverband. Will die WAK-S der Vorlage zur Mehrheit verhelfen, muss sie Anpassungen vornehmen, um primär die befürchteten Steuerausfälle zu reduzieren oder im besten Fall gar zu verhindern. Es bleibt abzuwarten, ob die Unterstützung durch das bisherige Pro-Lager nicht abreisst, wenn an den Steuerthemen Arrondierungen vorgenommen werden. Zudem steht aus unserer Sicht die Zustimmung des HEV auf etwas wackligen Beinen, verbindet er doch die Unterstützung mit weitgehenden Forderungen bei der Abzugsfähigkeit der Gewinnungskosten. Just der Bereich, in dem das bisherige Kontra-Lager Anpassungen fordert – den Steuerausfällen. Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist also alles andere als ein Selbstläufer. Nichtsdestotrotz erscheint uns ein Erfolg nach wie vor möglich und durchaus realistisch.

Was sind die nächsten Schritte?

Die WAK-S wird nun die eingereichten Stellungnahmen sichten und wo nötig Anpassungen an der Vorlage vornehmen. In der Wintersession im Dezember diesen Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession 2020, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.

Ergänzend hierzu auch unser Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz sowie die Wohntraumstudie 2018/2019 von MoneyPark und alaCasa.ch.

Das könnte Sie auch noch interessieren: Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

 


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Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber?

MoneyPark zeigt in einer neuen Studie die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber auf. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.

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Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat im ersten Halbjahr 2019 stark an Dynamik eingebüsst. Die Prognosen gehen insgesamt von einem deutlichen Wachstumsrückgang aus. In der Eurozone mehren sich die Anzeichen gar, dass die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten in Richtung einer sich anbahnenden Rezession entgleiten.

Diese Situation dürfte weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.

Entwicklung Zinsen

Im Juli 2019 senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an. Die SNB würde bei einem solchen Schritt unter Zugzwang geraten: Es wäre zwar möglich, dass die SNB in einem solchen Fall trotzdem den SNB-Leitzins bei -0.75 Prozent belässt. Dies wäre aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins trotz niedrigem Inflationsdruck bis Ende 2019 ebenfalls um 0.25 Prozent senken muss.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Eine allfällige Leitzinssenkung hätte zum aktuellen Zeitpunkt nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen, da weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich sind. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Ein Ende des Niedrigzinsumfeldes ist derzeit nicht abzusehen. Eine Normalisierung des Zinsniveaus innert der nächsten zwei bis drei Jahre ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken Mitte 2021 lediglich rund 0.3 bis 0.4 Prozent höher notieren als heute.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass sich das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.

Hypothekarprodukt

Durchschnittl. Richtsatz

Zinsband bis Ende 2019

Zinsband bis Juni 2020

Zinsband bis Juni 2021

Libor-Hypothek 3 Mte

0.97%

0.95% – 1.00%

0.95% – 1.00%

0.95% – 1.00%

Festhypothek 2 Jahre

0.92%

0.83% – 0.98%

0.88% – 1.03%

1.00% – 1.15%

Festhypothek 5 Jahre

0.94%

0.85% – 1.00%

0.90% – 1.05%

1.05% – 1.20%

Festhypothek 10 Jahre

1.04%

0.97% – 1.17%

1.10% – 1.30%

1.30% – 1.50%

Treiber des Hypothekarzinses

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

  • Geldpolitik des Fed, der EZB und der SNB
  • Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
  • Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
  • Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Auch die EZB wird voraussichtlich im September 2019 eine weitere Zinssenkung kommunizieren, was die SNB in Zugzwang bringt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden. 

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst bzw. basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz. Dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.


Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021


Zusammenziehen – ohne Probleme in die gemeinsame Wohnung

Wohnt der Partner in einer eigenen Wohnung, kann dies sehr hilfreich für die Beziehung sein. Denn so ein Rückzugsort bietet die Möglichkeit, zu zweit vollständig abzutauchen, ohne nervige Mitbewohner oder Familienmitglieder. Doch irgendwann vergeht meistens einem der beiden Partner die Lust auf das ständige Tasche ein- und auspacken und das Fahren von A nach B. An dieser Stelle tritt häufig der Wunsch auf, zusammenzuziehen. Damit dabei von vorneherein nichts schiefläuft, gilt es ein paar Dinge zu beachten. Ein Gastbeitrag von MOVU.ch.

Nicht nur praktisch denken

Sie sollten nicht nur aus praktischen Gründen zusammenziehen. Sicherlich ist es aus logistischer Sicht angenehmer, eine gemeinsame Wohnung zu haben. Die Gefühle sollten allerdings auch stimmen. Haben Sie wirklich den Wunsch, mit ihrem Partner oder Ihrer Partnerin zusammenzuziehen? Hinterfragen Sie im Vorhinein beide Ihre Motivation.

Die gemeinsamen Vorstellungen ausloten

Bevor es mit der Wohnungssuche losgeht, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um sich darüber klar zu werden, was sie eigentlich suchen. Legen Sie gemeinsam Prioritäten und Wünsche fest. Welche Anforderungen müssen Wohnung oder Haus unbedingt erfüllen und was ist lediglich ein Nice-to-have Kommunizieren Sie hier ganz offen und spielen Sie unterschiedliche Szenarien durch.

Das Budget

Kein romantisches Thema – muss aber auf den Tisch. Rechnen Sie durch, was sie sich gemeinsam leisten können und möchten. Vielleicht verdienen Sie unterschiedlich viel – statt die Miete durch zwei zu teilen, bietet es sich eher an, dass einer 40 und der andere 60 Prozent der Kosten übernimmt. Überlegen Sie sich ausserdem, was Ihnen wichtiger ist: Ein Zimmer mehr oder lieber mehr Geld für Urlaub? Denken Sie daran, dass sich höhere Fixkosten über das Jahr summieren.

Die Lieblingsmöbel

Ein beliebtes Streitthema beim Zusammenziehen. Jeder hat seine Lieblingsmöbelstücke, die einem ans Herz gewachsen sind. Das bedeutet aber nicht, dass der Partner diese Möbel unbedingt gut finden muss. Hier muss man sich wohl oder übel auf Kompromisse einlassen. Bestimmen Sie gemeinsam, welche Lieblingsteile bleiben dürfen und welche aussortiert werden. Achten Sie darauf, dass jeder zu seinem Recht kommt.

Der Alltag lässt grüssen

Sobald man zusammengezogen ist, lernt man sich gegenseitig noch mal von einer anderen Seite kennen. Themen wie Hausarbeit und Kostenteilung wollen besprochen werden. Auch hier heisst es, die Arbeit gerecht zu verteilen und festzulegen, wer welche Aufgaben übernimmt. Oftmals stellt sich heraus, dass der eine gerne die Wäsche erledigt und der andere am liebsten staubsaugt. Nutzen Sie solche Vorteile und wechseln Sie sich bei ungeliebten Arbeiten ab.

Rückzugsort und -zeit

Ja, Sie leben jetzt zusammen. Nein, Sie müssen nicht 24 Stunden am Tag zusammen sein. Achten Sie darauf, dass jeder seinen Hobbies nachgeht und auch mal Zeit für sich hat. Es ist wichtig, dass man nicht miteinander verschmilzt, sondern auch eigene Interessen hat.

Rituale schaffen und bewusst Zeit zu zweit verbringen

Damit Sie nach dem Zusammenzug nicht Gefahr laufen, jeden Abend tatenlos auf der Couch zu verbringen, schaffen Sie sich Rituale. Legen Sie beispielsweise einen Abend pro Woche fest, an dem Sie ganz bewusst etwas zu zweit unternehmen. Sie können gemeinsam kochen, Sport treiben oder einfach ausgehen und darauf anstossen, wie schön es einfach ist, endlich zusammenzuleben.

Über MOVU

MOVU.ch ist die grösste Plattform für Umzüge und Reinigungen in der Schweiz. Auf MOVU.ch erhalten die Kunden fünf Offerten von qualitätsgeprüften Umzugs- und Reinigungsfirmen zum Vergleich. Beim Umzug steht den Kunden ein kostenloser und unabhängiger Umzugsberater zur Seite und ist bei Fragen jederzeit da. Transparentes, sicheres und einfaches umziehen per Knopfdruck – von überall aus bequem online buchbar.

Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich

Steht der Verkauf Ihrer eigenen vier Wände an, sind diese oft noch mit einer Hypothek belehnt. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ist aber mit teilweise hohen Kosten verbunden. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch Ihre Hypothek – dieser Entscheid ist jedoch abhängig von der Länge der Laufzeit, der Höhe der Zinsen sowie von steuerlichen Faktoren. Je nachdem profitieren beide Parteien.

Als Eigenheimbesitzer denkt man normalerweise kaum daran, sich von seiner Liegenschaft zu trennen. Doch gibt es Gründe für den Verkauf: Sie reichen von veränderten Bedürfnissen aufgrund Ihres Alters über den Jobwechsel-bedingten Umzug bis zu finanziellen Engpässen, welche die Tragbarkeit der Immobilie schlicht überschreiten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Beim vorzeitigen Ausstieg aus einer Festhypothek verlangen Banken von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese richtet sich nach den entgangenen Zinseinnahmen. Hinzu kommen Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer lang laufenden Festhypothek kostet Sie als Verkäufer daher schnell mehrere zehntausend Franken.

Hypothek übertragen

Die einfachste Lösung, diese Kosten zu vermeiden: Verkaufen Sie Ihr Eigenheim und erwerben zugleich eine neue Immobilie, dann können Sie die Hypothek einfach auf das neue Objekt übertragen, ohne eine Vorfälligkeitsprämie zu zahlen.

Übernahme durch den Käufer

Eine Alternative besteht darin, dass der Käufer Ihre Immobilie mitsamt Hypothek übernimmt. Davon können beide Parteien profitieren. Jedoch hängt es sehr stark von den Konditionen und dem geltenden Zinssatz Ihrer bestehenden Hypothek ab, ob der Käufer auf dieses Angebot eingeht.

Entgegenkommen beim Verkaufspreis

Soll der Käufer Ihre Hypothek übernehmen, werden Sie ihm bezüglich des Kaufpreises entgegenkommen müssen. Denn damit sich die Übernahme für ihn lohnt, sollte der Abschlag auf den Kaufpreis klar über den zusätzlichen Zinskosten liegen. Auch wird er die bestehende Laufzeit Ihrer Hypothek wohl nur dann übernehmen, wenn sie seiner eigenen Hypothekarstrategie entspricht. Ist die Zinsfestschreibung nur kurz, der Käufer aber möchte bei den derzeit tiefen Hypothekarzinsen eine längere Festhypothek abschliessen, wird er sich kaum zu diesem Schritt entschliessen.

Steuerliche Aspekte

Falls der Käufer auf das Angebot eingeht, hat der niedrigere Verkaufspreis einen weiteren positiven Effekt, da Sie von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren. Diese erhöht sich jedoch perspektivisch für den Käufer, will er später die Immobilie wieder verkaufen. Denn massgeblich für die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer ist die Differenz zwischen Verkaufs- und ehemaligem Kaufpreis der Immobilie.

Zustimmung des Finanzierungsinstituts

Einigen Sie sich mit dem Käufer, muss schliesslich das bisherige Finanzierungsinstitut mit der Übernahme der Hypothek einverstanden sein. Gegebenenfalls benötigt der Käufer eine Nachfinanzierung, falls die bisherige Hypothekarhöhe nicht ausreicht.

Fazit

Die Übernahme der Hypothek kann für beide Parteien vorteilhaft sein, ist aber nicht ganz unkompliziert. Für den Käufer ist es in der Regel einfacher, eine auf seine individuelle Situation abgestimmte Hypothek zu finden. Deshalb bedarf es einer genauen Analyse sowie eines gewissen Verhandlungsgeschicks bezüglich des Verkaufspreises. Lassen Sie sich daher transparent und unabhängig beraten, um die beste Strategie festzulegen.


In 5 Schritten eine Wohnung kaufen

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist meist der erschwinglichste Weg, Wohneigentum zu erwerben. Nachfolgend zeigen wir Ihnen, was die wichtigsten Schritte auf dem Weg in Ihre neue Wohnung sind und wie Sie diese am besten meistern. Für weitere Informationen empfehlen wir Ihnen unsere Übersichtsseite zum Thema Wohnung kaufen in der Schweiz.

1. Anforderungen definieren

Welche Anforderungen stellen Sie an die neue Wohnung? Bei der Beantwortung dieser Frage ist es wichtig, Ihre Lebenssituation umfassend zu analysieren. Gründen Sie womöglich schon bald eine Familie und benötigen deshalb zusätzliche Räume in der Wohnung? Oder befinden Sie sich in fortgeschrittenem Alter und legen Wert darauf, dass die Wohnung gut zugänglich ist? Wenn Sie sich über Ihre Bedürfnisse im Klaren sind, hilft Ihnen das, die Wohnungssuche effizient zu gestalten.

2. Finanzielle Situation abklären

In welchem Rahmen bewegen sich Ihre finanziellen Möglichkeiten? Bevor Sie mit der konkreten Wohnungssuche beginnen, sollten Sie wissen, wie hoch der Kaufpreis Ihrer Wohnung maximal sein darf. Der maximale Kaufpreis hängt von Ihren Eigenmitteln sowie Ihrem Einkommen ab, da anhand dieser beiden Faktoren Ihre Werte für Belehnung und Tragbarkeit bestimmt werden. Die Belehnung gibt Auskunft über das Verhältnis der Eigenmittel zum Kaufpreis der Immobilie und die Tragbarkeit zeigt an, welcher Anteil des Brutto-Einkommens für die fortlaufenden Finanzierungskosten aufgewendet werden muss. Mit unserem Hypothekenrechner können Sie diese Werte schnell und einfach berechnen.

3. Wohnung suchen

Nachdem Sie Ihre Anforderungen definiert haben und sich Ihrer finanziellen Möglichkeiten bewusst sind, können Sie mit der eigentlichen Wohnungssuche loslegen. Hierbei lohnt es sich, verschiedene Kanäle wie Online-Portale oder Zeitungsinserate zu berücksichtigen. Auch Ihre Bank kann Ihnen womöglich weiterhelfen, da Banken üblicherweise gute Beziehungen zu lokalen Maklern pflegen. Als MoneyPark-Kunde profitieren Sie bei der Immobiliensuche von exklusiven Objekten, welche wir von unseren Partnern erhalten, bevor diese öffentlich zugänglich gemacht werden.

4. Hypothek: Verschiedene Angebote vergleichen

Wer eine Wohnung kaufen möchte, der benötigt dazu in den meisten Fällen eine Hypothek. Aufgrund der relativ hohen Beträge können Sie hier bereits bei kleinen Unterschieden beim Zinssatz ein enormes Sparpotential von mehreren tausend Franken pro Jahr realisieren. Geben Sie sich deshalb nicht gleich mit dem erstbesten Angebot Ihrer Hausbank zufrieden, sondern holen Sie auch Offerten von anderen Banken, Versicherungen und Pensionskassen ein. MoneyPark findet aus den Angeboten von über 100 Anbietern die beste Hypothek für Sie. Jetzt Beratung anfordern.

5. Umzug frühzeitig planen

Haben Sie Ihre Traumwohnung gefunden und gekauft, geht es in einem nächsten Schritt darum, den Umzug sauber zu planen. Entscheiden Sie sich frühzeitig für einen Termin und fragen Sie Freunde und Familie, ob sie Ihnen beim Umzug helfen können. So haben Sie im Notfall genügend Zeit, um ein Zügel-Unternehmen zu engagieren. Überlegen Sie sich auch, welche Möbel Sie von Ihrem alten Zuhause übernehmen möchten und lassen Sie allfällige neue Möbel direkt in die neue Wohnung liefern.


Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019

Aufgrund der schwächelnden Weltwirtschaft hat das Fed im Juli die Leitzinsen um 0.25 Prozent gesenkt. Die EZB dürfte im September mit einer Zinssenkung folgen. Die Entwicklungen auf dem Markt liessen die Swap-Sätze und somit die Hypothekarsätze auch im Juli weiter sinken. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken liegt auf einem Rekordtief von 1.13 Prozent. Auffällig ist, dass kaum noch ein Aufpreis für lange gegenüber kurzen Laufzeiten in Kauf genommen werden muss. So liegen die Preisdifferenzen zwischen 2 und 15-jährigen Festhypotheken aktuell vielfach unter 0.50 Prozent.

Makroökonomische Lage

Weiter schwächelnde Weltwirtschaft

In seiner Lageanalyse letzte Woche hat Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), betont, dass der Wirtschaftsmotor in Europa zwar stottert, aber noch immer mit hoher Geschwindigkeit dreht. Aber er führte auch aus, dass sich der Ausblick von Woche zu Woche zusehends verdüstere. Gerade der Industriesektor leide besonders und die Vernetzung der Zulieferketten verbreite das Problem in der ganzen Euro-Zone. Gemeint sind damit v.a. die Autohersteller, die unter der Nachfrageflaute aus China leiden. Dementsprechend sank auch die Inflationsrate im EU-Raum im Juli auf 1.1 Prozent, den tiefsten Wert seit Februar 2018.

Auch die Schweizer Exportindustrie ist von den weltweiten Entwicklungen stark betroffen. Dagegen glänzt die Pharmaindustrie mit ausgezeichneten Halbjahresresultaten. Und auch der Frühindikator des KOF, der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich, ist zwar im Juli das erste Mal seit März wieder gestiegen. Zum Aufatmen ist es allerdings noch zu früh. Das Barometer zeigt nach wie vor eine unterdurchschnittliche Dynamik an, was auf eine weiterhin schwächelnde Schweizer Konjunktur hindeutet. 

Nationalbanken beginnen mit Leitzinssenkungen

Was Mario Draghi Ende Juli mit seinen Ausführungen implizit für September ankündigte, hat die US-Notenbank Fed am 31. Juli bereits umgesetzt: eine Leitzinssenkung. Das Fed reduzierte ihr Zinsband um 0.25 Prozent auf neu 2 bis 2.25 Prozent. Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist daher nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings (vorerst) ab (siehe «Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent»).

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) erneut gesunken

Die Ankündigung einer Leitzinssenkung durch die EZB und die entsprechende Umsetzung des Fed kam nicht überraschend und wurde daher von den Marktteilnehmern zum Teil bereits in den Kapitalmarktzinsen antizipiert. Vor allem die langfristigen Swap-Sätze sanken im Juli nochmals stark. Der zehnjährige Swap-Satz reduzierte sich um weitere zehn Basispunkte und liegt per Ende Juli auf -0.35 Prozent. Der 15-jährige Swap-Satz rutschte sogar das erste Mal seit knapp drei Jahren in den negativen Bereich. Aber auch die kurzfristigeren Laufzeiten verloren an Terrain: Der fünfjährige Swap liegt im Monatsvergleich zehn Basispunkte tiefer bei -0.73 Prozent, der zweijährige Swap bei -0.84 Prozent (- 5 Basispunkte).

Richtsätze sinken weiter

Die Richtsätze, also die durchschnittlich publizierten Sätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind gegenüber den Swap-Sätzen im Juli leicht weniger gesunken. Trotzdem erreichten sie neue Tiefstwerte: Der zehnjährige Richtsatz lag letzten Monat bereits bei tiefen 1.18 Prozent, sank im Juli jedoch um weitere fünf Basispunkte. Auch die kurzfristigen Richtsätze sind gegenüber dem Vormonat gesunken.

Weitere Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten

Die Finanzierungspartner haben im Juli ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht den ganzen Rückgang der Swap-Sätze an die Kunden weitergegeben haben. Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem durch MoneyPark nachverhandelten Top-Satz hat sich bei den längeren Laufzeiten einige wenige Basispunkte verengt, während der günstigste Anbieter bei der zweijährigen Festhypothek überdurchschnittlich günstiger wurde.

Eine zehnjährige Festhypothek mit guter Bonität kann beispielsweise aktuell bei MoneyPark zu einem Top-Satz von 0.68 Prozent abgeschlossen werden, ganze 0.45 Prozent pro Jahr tiefer als bei einem Hypothekarabschluss zum Richtsatz.    

Prognose: Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Die SNB wird auf Zinssenkungen reagieren müssen

Indirekt hat die EZB eine Zinssenkung angekündigt, als Mario Draghi mitteilte, den Leitzins noch länger auf aktuellem Niveau «oder tiefer» zu halten. Die jüngsten Inflationsraten der EU sowie die Reduktion des Leitzinses durch die Fed setzen die EZB nun noch mehr unter Druck, nebst anderen geldpolitischen Massnahmen auch eine Leitzinssenkung ernsthaft in Betracht zu ziehen. Experten sind sich einig, dass die EZB im September die Zinsen senken wird.

Dies wiederum wird auch die SNB nicht einfach ignorieren können: Unlängst hat sich der Franken gegenüber dem Euro weiter aufgewertet und im Juli sogar kurzzeitig die psychologisch wichtige Marke von 1.10 Franken pro Euro unterschritten. Sollte die EZB ihren Leitzins senken, dürften weitere Interventionen der SNB am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt. Aber nicht nur der Druck auf den Schweizer Franken erhöht sich im Falle einer Leitzinssenkung durch die EZB: Die verkleinerte Zinsdifferenz zwischen dem Euro und dem Schweizer Franken könnte die SNB dazu bringen, ihrerseits den bereits tiefen Leitzins von -0.75 Prozent um einen weiteren Viertel zu senken.

Einfluss auf die Hypothekarzinsen bleibt verhalten

Eine allfällige Leitzinssenkung hätte jedoch nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen. Zum einen sind gewisse Erwartungen der Marktteilnehmer bereits in den heutigen Swap-Sätzen antizipiert. Zum anderen sind weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Wie in unserem Fachbeitrag «Negative Hypothekarzinsen – Utopie oder bald Realität?» dargelegt, gehen wir aber auch in einem Extremszenario nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen für Privatpersonen unter einen Mindestzins von rund 0.30 Prozent fallen würden.

Sparpotenzial

Empfehlung

  • Wer jetzt eine Hypothek abschliessen möchte oder eine bald fällige Hypothekartranche hat, erwischt einen guten Zeitpunkt zum Abschluss. Nie waren die Zinsen tiefer und die Zinskurve flacher. Das bedeutet, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nur marginal über den kurzfristigen Sätzen liegen.
  • Festhypotheken mit kurzen und mittleren Lauzeiten sind gerade im Vergleich mit Geldmarkt-Hypotheken klar zu favorisieren. Hier empfehlen wir kein weiteres Zuwarten mit dem Abschluss, da nur wenig Senkungspotential vorhanden ist.
  • Aber die Entwicklungen im Juli zeigen es: Die Zinsen reagieren sehr affin auf Veränderungen am Markt und können kurzfristig problemlos 10 bis 20 Basispunkte nach oben oder unten ausschlagen.
  • Wer taktische Hypothekarabschlüsse vornehmen will, ist daher gut beraten, die Hypothekarzinsen täglich zu beobachten, um den optimalen Abschlusszeitpunkt zu finden.

 

Hier unsere Einschätzung als PDF herunterladen.


Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent

An ihrer heutigen Sitzung hat die US-Notenbank Fed erstmals seit über 10 Jahren eine Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozentpunkte beschlossen. Damit liegt das Zinsband neu bei 2.00 bis 2.25 Prozent.

Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings ab.

Nachdem dieser Entscheid den Erwartungen entspricht, gehen wir am Schweizer Kapitalmarkt nicht von grösseren Bewegungen der Swap-Sätze aus.

Als weitere Folge dieses Entscheides dürfte der Schweizer Franken gegenüber dem US-Dollar und dem Euro wieder stärker werden. Weitere Interventionen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens dürften unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt.

Eine Analyse des EZB-Entscheids vom 25. Juli 2019 und der Auswirkungen auf die SNB sowie die Schweizer Hypothekarzinsen finden Sie hier: EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht.


Wie kann ich den Wert einer Immobilie schätzen?

Sie möchten ein Haus kaufen, sind aber nicht sicher, ob der verlangte Preis nicht etwa zu hoch ist? Können Sie die Immobilie auch schätzen lassen, obwohl Sie (noch) nicht der Eigentümer sind? Welche Bewertungsverfahren gibt es und wie gehen Sie dabei am besten vor? MoneyPark gibt Antworten.

Gerade für Laien ist es kaum möglich, den Wert einer Immobilie objektiv einzuschätzen. Um ein Gefühl für den Markt zu erhalten, lohnt es sich in einem ersten Schritt, Inserate von ähnlichen Liegenschaften sowie deren Preise zu vergleichen. Unabhängige Hypothekarberater und Finanzierungsinstitute prüfen so oder so den Wert der Liegenschaft im Rahmen der Hypothekaranfrage. Klafft der Schätzwert Ihres Beraters mit dem Kaufpreis, den Sie dafür zu zahlen bereit sind, auseinander, dann kann eine externe Immobilienschätzung zur Einordnung sinnvoll sein.

Hedonische Schätzung

Grundsätzlich gibt es drei Schätzmethoden. Eigentümer müssen Sie zwar nicht sein, je nach Methode ist aber eine Besichtigung vor Ort notwendig, was zumindest das Einverständnis des jetzigen Bewohners voraussetzt. Das verbreitetste Schätzverfahren ist die hedonische Methode, welche zu den Vergleichswertverfahren gehört. Dabei wird die Liegenschaft anhand einer grossen Anzahl Faktoren wie Lage oder Ausbaustandard mit Verkaufspreisen von ähnlichen Immobilien verglichen. Die meisten Finanzierungspartner greifen auf hedonische Schätzmethoden zurück, wenn sie Ihre Hypothekaranfrage prüfen, und nehmen diese kostenlos für Sie vor. Diese Methode eignet sich insbesondere für Standardimmobilien.

Realwertschätzung

Ist die Immobilie besonders teuer oder ungewöhnlich, kann eine Realwertschätzung sinnvoll sein. Diese gehört zu den Sachwertverfahren und wird oft als Expertenschätzung durchgeführt. Dabei nimmt ein Fachmann die Schätzung vor, nachdem er die Immobilie persönlich besichtigt hat. Daher wird zumindest die Zustimmung des Immobilieneigentümers vorausgesetzt. Je nach Objekt und Schätzer liegt der Preis einer Expertenschätzung zwischen 800 und 1500 Franken. Häufig werden die Kosten nachträglich vom hypothekargebenden Institut übernommen, wenn dies während den Verhandlungen vereinbart wurde.

Ertragswertschätzung

Das dritte Verfahren der Immobilienbewertung ist die Ertragswertschätzung, die jedoch nur bei Renditeobjekten wie Geschäftsliegenschaften und Mehrfamilienhäusern zum Einsatz kommt. Auch für dieses Verfahren ist Fachwissen eines Experten Voraussetzung. Basis für die Schätzung ist im Wesentlichen der Ertrag bzw. das Ertragspotenzial der Liegenschaft, welcher entsprechend der Marktsituation und spezifischer Parameter kapitalisiert wird.

Experten beiziehen

Bei älteren Objekten oder bei grosser Unsicherheit können auch Bauexperten des Vertrauens beigezogen werden. Eine professionell erstellte Mängelliste hilft Ihnen zudem, den Kaufpreis zu verhandeln. Wichtig ist, dass diese Abklärungen vor Eigentumsübertragung erfolgen. Nach diesem Termin gehen sämtliche Nutzen und Gefahren der Immobilie auf Sie über. Allfällige Mängel müssen Sie dann selbst beheben, es sei denn, der Verkäufer hat die Mängel «arglistig» verschwiegen.

Fazit

Der Immobilienkauf ist ein anspruchsvolles Finanzgeschäft, und Sie sollten nicht zögern, Experten beizuziehen – sei es in Form einer professionellen Immobilienschätzung oder eines unabhängigen Hypothekarspezialisten, der die Schätzung Ihrer Wunschimmobilie für Sie übernimmt.


EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, den Leitzins vorerst unverändert bei null Prozent zu belassen. Angekündigt wurde jedoch die Prüfung weiterer geldpolitischer Lockerungen, die eine Erhöhung der Inflation ermöglichen. Deshalb gehen die meisten Experten von einer Zinssenkung per September 2019 aus.


Update nach Fed-Zinsentscheid vom 31. Juli 2019: Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25%


Mario Draghi, Präsident der EZB, informierte heute über die Entscheide der EZB-Ratssitzung, welche wenig überraschend ausfielen. Längst waren sich Ökonomen und Analysten einig, dass die EZB aufgrund der schlechten Weltwirtschaftslage die Geldschleusen weiter öffnen wird. Nun ist klar: Der Leitzins von derzeit null Prozent wird vorerst nicht gesenkt, die Prognose jedoch um ein gewichtiges Wort ergänzt. Wurde bisher von einem unveränderten Zinssatz bis Frühling 2020 gesprochen, geht die EZB nun davon aus, dass die Leitzinsen mindestens bis zur ersten Jahreshälfte 2020 auf ihrem gegenwärtigen oder niedrigeren Niveau bleiben. Damit deutet der EZB-Rat eine Zinssenkung diesen September an, sollte sich die Situation weiter verschärfen.

Auch den sogenannten Einlagensatz beliess die EZB auf dem bisherigen Niveau von minus 0.4 Prozent. Damit müssen Banken weiterhin Strafzinsen zahlen, wenn sie bei der EZB überschüssige Gelder parken.

Die EZB hat ausserdem ihre Ausschüsse beauftragt, Optionen zu prüfen, die für eine weitere Expansion der Geldpolitik sorgen, darunter Staffelzinsen sowie die Wiederaufnahme des Anleihenkaufprogramms. Eine Abkehr von der ultra-lockeren Geldpolitik rückt damit in immer weitere Ferne.

Fed steht vor Zinssenkung

Die US-Notenbank Fed tagt ebenfalls nächsten Mittwoch, 31. Juli. Es scheint beschlossene Sache, dass das Fed dabei die erste Leitzinssenkung seit mehr als zehn Jahren vollziehen wird. Uneinig sind sich die Experten lediglich über die Höhe der Reduktion: Erwartet wird eine Senkung um 0.25 oder sogar 0.50 Prozent. Momentan liegt das Zinsband bei 2.25 bis 2.50 Prozent.

SNB unter Zugzwang

Obwohl die EZB die Leitzinsen vorläufig unverändert belässt: Die SNB gerät weiter unter Druck. Der Schweizer Franken wurde in den vergangenen Wochen immer stärker – mittlerweile wurde die psychologisch wichtige Grenze von 1.10 Franken pro Euro durchbrochen. Spekulationen, nach denen US-Präsident Trump aktive Massnahmen ergreifen könnte, um den Dollar zu schwächen, da er sich an dessen hohem Wert stört, setzen den Franken ebenfalls unter Druck.

Die SNB hat mittels zweier Instrumente die Möglichkeit, den Franken zu schwächen: Sie kann taktisch am Devisenmarkt intervenieren und im grossen Stil Euro einkaufen, oder die Leitzinsen senken. Dass sie aktiv in den Devisenmarkt eingreift, sollte es die Situation erfordern, hat die SNB bereits durchblicken lassen. Aber auch eine Leitzinssenkung im September auf minus ein Prozent scheint angesichts der Umstände nicht mehr ganz so abwegig. Aus Terminkontrakten lässt sich ablesen, dass die Erwartungen für den SNB-Leitzins bereits in Richtung –0.97 Prozent gesunken sind.

Noch lässt sich schwer abschätzen, ob die SNB im Herbst zu einer erneuten Zinssenkung greifen muss. Bereits jetzt hat die Schweiz die weltweit tiefsten Zinsen, und das wirtschaftliche Umfeld benötigt derzeit eigentlich keine geldpolitische Stütze. Denn die makroökonomische Lage in der Schweiz ist, verglichen mit anderen Ländern, ziemlich gut: Die Schweizer Exporte sind im vergangenen Quartal angezogen und sind nahe am Höchststand.

Negative Hypothekarzinsen – bald Realität?

Die Schweizer Hypothekarzinsen kennen seit Monaten nur eine Richtung: nach unten. Die schwachen Weltwirtschaftsprognosen, der ungelöste Handelsstreit zwischen den USA und China sowie die bereits angekündigte und erwartete noch expansivere Geldpolitik der EZB haben dazu beigetragen, dass die Swap-Sätze auch in der Schweiz stark gesunken sind. MoneyPark erwartet bis Ende Jahr noch leicht tiefere Zinsen (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2019»), bis sie sich dann jedoch stabilisieren dürften. Negative Hypothekarzinsen, wie sie zurzeit diskutiert werden, sind vorerst keine zu erwarten: So lange Banken keine breitflächigen Negativzinsen auf Spargeldern verlangen, werden die Hypothekarzinsen nicht unter null rutschen. Mehr dazu finden Sie in unserer detaillierten Analyse: «Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?».

 

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.


Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein

Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat daher im Juli 2019 bei der Finma Selbstregulierungsmassnahmen eingereicht, um die drohende Verschärfung der Eigenmittelverordnung zu verhindern.Weiterlesen

Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer

Am Freitag, 12. Juli 2019 endete die Frist zur Einreichung der Stellungnahmen zur parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» (Abschaffung Eigenmietwert). Verschiedenste Parteien, Verbände, Interessensgruppen und Kantonsregierungen übermittelten der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) ihre Einschätzungen. MoneyPark hat diese Wortmeldungen zusammengestellt und äussert sich zu den nächsten Schritten sowie den Erfolgsaussichten bei der Abschaffung des Eigenmietwertes.

Ausgangslage

Die WAK-S hatte Anfang April einen Vorentwurf zum Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung publiziert und diesen in die Vernehmlassung gegeben. Der Eigenmietwert auf selbstbewohnten Immobilien soll aufgehoben werden. Gleichzeitig soll eine Anpassung bei der Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten und Schuldzinsen vorgenommen werden. Bei Letzterem präsentiert die WAK-S fünf verschiedene Varianten:

Variante 1:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 2:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang von 80 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge

Variante 3:   Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen und von 50 000 Franken bei Halten einer oder mehrerer qualifizierter Beteiligungen

Variante 4:  Abzugsfähigkeit der privaten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Erträge aus unbeweglichem Vermögen

Variante 5:   Genereller Wegfall der Abzugsfähigkeit privater Schuldzinsen

Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau soll auf Bundesebene abgeschafft werden. Auf kantonaler Ebene könnte die Abzugsfähigkeit weiterhin erlaubt bleiben, denn der Vorschlag sieht vor, den Kantonen die Entscheidung darüber zu belassen. Angesichts der zu erwartenden Steuerausfälle ist es allerdings nur schwer vorstellbar, dass die Kantone von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden. Eine Abschaffung auf Bundes- und Kantonsebene scheint realistischer. Unsere detaillierte Erläuterung zu der Ausgestaltung der Vorschläge der WAK-S finden Sie hier.

Die Stellungnahmen und Einschätzungen einiger wichtiger Wortführer sind, wie zu erwarten war, mannigfaltig.

Eher positive Statements kamen von:

Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz

Die Vorlage findet die grundsätzliche Unterstützung des HEV Schweiz. Hinsichtlich einer Anpassung der Schuldzinsabzüge favorisiert der HEV die Variante 1, gemäss welcher private Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge abzugsfähig bleiben sollen. Der HEV knüpft diese Unterstützung allerdings an die Auflage, dass es für Ersterwerber einen ergänzenden, begrenzten Schuldzinsabzug geben wird. Gleichzeitig ist für den HEV Schweiz elementar wichtig, dass die Gewinnungskosten weiterhin abzugsfähig bleiben, bei selbstgenutzten Zweitwohnungen ebenso wie bei vermieteten Renditeliegenschaften. Dies gilt insbesondere für die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen (bzw. Vermögensertrag).

Bei der zeitlichen Beschränkung des Schuldzinsabzuges für Ersterwerber auf 10 Jahre attestiert der HEV der WAK-S gar Praxisferne. Im Gleichschritt mit dem Amortisationsregeln für die zweite Hypothek sei diese Frist auf 15 Jahre zu verlängern.

Kanton Luzern

Der Luzerner Regierungsrat unterstützt den Systemwechsel. Bezüglich des Steuerabzugs favorisiert er Variante 4, sie biete am wenigsten Steueroptimierungsmöglichkeiten und am wenigsten Steuerausfälle für den Kanton Luzern.

Grünliberale Partei Schweiz

Mit wenigen Einschränkungen zeigten sich die Grünliberalen einverstanden mit der Vorlage. Abgelehnte oder zu überarbeitende Aspekte der Vorlage sind aus ihrer Sicht primär:

  1. Die Abzugsfähigkeit von Kosten für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau muss zwingend auf Bundes- und auf Kantonsebene beibehalten werden.
  2. Für Eigenheimbesitzer, die in den vergangenen Jahren massiv amortisiert haben, soll eine Übergangsfrist geprüft werden.
  3. Der Ersterwerberabzug soll für eingetragene Partnerschaften gleich hoch sein wie für Ehepaare.

Casafair – Verband der umweltbewussten und verantwortungsvollen EigentümerInnen

Casafair unterstützt den vollständigen Systemwechsel, sprich die Abschaffung des Eigenmietwertes unter gleichzeitiger Aufhebung der Steuerabzüge. Es wird somit Variante 5 bevorzugt. Falls keine Mehrheit für den vollständigen Systemwechsel gefunden wird, wird sich Casafair für die derzeitige Handhabung einsetzen.

Ablehnende Haltung zeigen:

Finanzdirektorenkonferenz (FDK)

Nach Ansicht der FDK, dem Zusammenschluss der 26 kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren, schneidet die gegenwärtige Praxis insgesamt besser ab als die Vernehmlassungsvorlage. Handlungsbedarf bestehe deshalb nicht, handle es sich bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung doch um ein verfassungsrechtlich, ökonomisch und steuersystematisch gerechtfertigtes und ausgewogenes System. Weitere Ausführungen zur Stellungnahme der FDK publizierten wir bereits vor Monatsfrist

Kanton Graubünden

Die Regierung des Kantons Graubünden, ein Kanton mit einem hohen Anteil von Zweitwohnungen, erachtet die gegenwärtige Praxis als sachgerecht und gut. Sie erwartet deshalb einen Verzicht auf den Systemwechsel. Für den Abzug der Schuldzinsen habe die WAK-S keine sachgerechte Lösung gefunden. Der Vorschlag würde zu erheblichen Steuerausfällen auf kantonaler und kommunaler Ebene führen. Dies weil die Schuldzinsen auf dem selbstgenutzten Eigenheim (ohne Eigenmietwert in einem anderen Kanton) neu vom Eigenmietwert der Zweitliegenschaft (im Kanton Graubünden) in Abzug gebracht würden.

Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz

Der Mieterinnen- und Mieterverband lehnt die von der WAK-S in die Vernehmlassung gegebenen Vorschläge rundum ab. Diese würden zu einer weiteren und massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mieterinnen und Mieter gegenüber Wohneigentümerhaushalten führen. Im Weiteren kritisiert der Mieterinnen- und Mieterverband, dass einerseits die zugrundeliegenden Daten hinsichtlich künftiger Steuerausfälle nicht aktuell seien und andererseits auf veralteten Daten von gerade einmal zwei Kantonen beruhen. Auf dieser Basis sei eine Meinungsbildung problematisch.

SP Schweiz

Die SP Schweiz lehnt sämtliche Varianten des vorgeschlagenen Systemwechsels ab. Er führe

  1. zu grossen Steuerausfällen
  2. zu einer massiven Schlechterstellung und noch stärkeren Ungleichbehandlung der Mietenden gegenüber den Wohneigentümerhaushalten
  3. zur Schaffung von neuen Möglichkeiten der Steueroptimierung für wohlhabende Hausbesitzer

Die SP Schweiz zieht das aktuelle System (Eigenmietwertbesteuerung und Abzüge) einem Systemwechsel vor. Kompromissvorschläge oder Änderungsideen zur Vorlage wurden hingegen keine ins Feld geführt.

Fazit

Trotz Unterstützung aus verschiedensten Lagern schlägt der WAK-S auch klarer Gegenwind entgegen. In der jetzt präsentierten Form wird der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung nicht durchkommen, zu stark ist der Widerstand der Kantone, SP und Mieterinnen- und Mieterverband. Will die WAK-S der Vorlage zur Mehrheit verhelfen, muss sie Anpassungen vornehmen, um primär die befürchteten Steuerausfälle zu reduzieren oder im besten Fall gar zu verhindern. Es bleibt abzuwarten, ob die Unterstützung durch das bisherige Pro-Lager nicht abreisst, wenn an den Steuerthemen Arrondierungen vorgenommen werden. Zudem steht aus unserer Sicht die Zustimmung des HEV auf etwas wackligen Beinen, verbindet er doch die Unterstützung mit weitgehenden Forderungen bei der Abzugsfähigkeit der Gewinnungskosten. Just der Bereich, in dem das bisherige Kontra-Lager Anpassungen fordert – den Steuerausfällen. Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist also alles andere als ein Selbstläufer. Nichtsdestotrotz erscheint uns ein Erfolg nach wie vor möglich und durchaus realistisch.

Was sind die nächsten Schritte?

Die WAK-S wird nun die eingereichten Stellungnahmen sichten und wo nötig Anpassungen an der Vorlage vornehmen. In der Wintersession im Dezember diesen Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession 2020, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.

Ergänzend hierzu auch unser Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz sowie die Wohntraumstudie 2018/2019 von MoneyPark und alaCasa.ch.

Das könnte Sie auch noch interessieren: Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

 


Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?

Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark. 

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz in den nächsten Monaten weiter in den negativen Bereich bewegen werden. Und dieses Niveau könnte nicht nur für die nächsten Quartale, sondern sogar für die nächsten Jahre anhalten. Grund dafür ist, dass sich das Wachstum der Weltkonjunktur stark abgeschwächt hat, der Handelskonflikt zwischen den USA und China ungelöst ist, geopolitische Spannungen zunehmen und zudem kaum Inflationsdruck herrscht. Bereits heute sind die Kapitalmarktzinssätze für die Laufzeit von 15 Jahren nur wenige Basispunkte von null entfernt (Stand 18. Juli 19 bei +0.07%).

Negative Hypothekarzinsen unwahrscheinlich

Die Zinsen sind auf dem Sinkflug – aber was bedeutet das genau? Hierbei gilt es zwischen den Kapitalmarktsätzen, also den Sätzen, zu denen sich die Banken refinanzieren (Swap-Sätze), sowie den Hypothekarzinssätzen zu unterscheiden. Erstere richten sich nach dem Markt und reflektieren somit die Einschätzung und Prognosen der Marktteilnehmer. Die Hypothekarzinsen jedoch werden von den Anbietern individuell und strategisch nach eigenem Ermessen festgelegt. Die Hypothekarnehmer können daher leider nicht davon ausgehen, dass die Hypothekarzinsen in gleichem Masse wie die Kapitalmarktsätze sinken. Entgegen anderer Einschätzungen und ersten Beispielen in ausländischen Märkten (Dänemark) gehen wir daher nicht von negativen Hypothekarzinssätzen für Schweizer Hypothekarnehmer aus – völlig unabhängig davon, wie tief die Swap-Sätze sinken. Eine wichtige Rolle dafür dürfte die unterschiedliche Ausgangslage der Hypothekargeber spielen.

Hypothekarstrategie divergiert pro Anbietergruppe

Banken: Verzicht auf Negativzinsen für Spargelder dezimiert den Ertrag

Die Margen der Banken geraten immer stärker unter Druck. Für Banken, die für die Hypothekarvergabe klassischerweise Spargelder verwenden, ist jede Reduktion der Hypothekarzinsen mit weiteren Margeneinbussen verbunden. Denn die einfache «Milchbüechli»-Rechnung des Zinsdifferenzgeschäfts geht bei einem zu tiefen Zinsniveau nicht mehr auf: So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken. Wir gehen aktuell allerdings nicht davon aus, dass Bankinstitute es wagen, flächendeckend Negativzinsen auf Sparguthaben einzuführen. Die Banken finden jedoch andere Wege zur stärkeren «Bestrafung» des Kleinsparers: Vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken verrechnen Banken vermehrt die vereinbarten Strafzinsen für den vorzeitigen Bezug von Termin- und Spargeldern. Dieser Trend wird sich fortsetzen.

Pensionskassen und Versicherungen: Eine Frage der Anlagealternativen

Pensionskassen und Versicherungen haben einen etwas anderen Blickwinkel (siehe «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»). Für sie geht es darum, ihr langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in möglichst optimalem Rendite-Risiko-Verhältnis anzulegen. Wie eine unserer Studien (siehe «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen») belegt, schneidet dabei eine Anlage in Schweizer Eigenheim Hypotheken gegenüber erstklassigen Schweizer Anleihen deutlich besser ab. Allerdings ist, angesichts der weiter steigenden Börsenkurse, die Verlockung wohl gross, (noch) stärker in die boomenden Aktienmärkte oder direkt in Immobilien zu investieren.

Alternativ könnten die Vorsorgeeinrichtungen im Rahmen der Asset Allokation auch in Anleihen mit schlechteren Ratings ausweichen. Da dies allerdings eine Verschiebung des Risiko-Rendite-Profils bedeuten würde, gehen wir davon aus, dass viele Pensionskassen stattdessen den Aufbau eines Hypothekarportfolios weiter vorantreiben werden. Dies auch vor dem Hintergrund der Zunahme warnender Stimmen zur Überhitzung am Markt für Renditeliegenschaften (siehe: Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»). Beim Aufbau eines Hypothekarportfolios werden diese Hypotheken-Anbieter ebenfalls keine unnötigen Rendite-Eingeständnisse machen.

Einfluss sinkender Swap-Sätze auf die Hypothekarzinsen

Kein Anbieter wird negative Hypothekarzinsen verrechnen

Was würden die Hypothekaranbieter also tun, wenn sich die langfristigen Swap-Sätze gegen minus ein Prozent entwickeln würden? Wir haben mit diversen Marktteilnehmern über dieses – zum jetzigen Zeitpunkt eher unrealistische – Szenario gesprochen. Die meisten Institute haben sich eine Untergrenze gesetzt, wie weit sie die Hypothekarzinsen im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen reduzieren. Diese Untergrenze ist bei allen befragten Instituten momentan über null, auch wenn alle Anbieter den Markt und ihre Konkurrenz genau beobachten. Die Hypothekarzinsen werden also bei der breiten Masse der Hypothekaranbieter im positiven Bereich bleiben, unabhängig davon, wie sich die Swap-Sätze entwickeln. Ausgenommen davon sind Spezialfälle oder Einzelgeschäfte, welche zwischen zwei Grossparteien individuell vereinbart und abgewickelt werden.

Der Entscheid von positiven Hypozinsen ist auch dahingehend nachvollziehbar, als die Banken 2015 die Verträge der Libor-Hypotheken zu ihren Gunsten angepasst haben. In den neuen Verträgen wird für den Libor-Satz, der als Basis und Berechnungsgrundlage für den Hypothekarzins dient, eine Untergrenze von null eingeführt. So lange der Libor-Satz im negativen Bereich liegt, zahlt der Kunde als Hypothekarzins nur die vereinbarte Marge. Ein Hypothekarzins, der gegen null tendiert oder sogar negativ wird, ist so vertraglich nicht mehr möglich. Die Hypothekaranbieter werden bei Festhypotheken kaum von dieser Praxis abweichen.

Tiefere Hypothekarzinsen bei langen Laufzeiten

Gerade bei kurzen bis mittleren Laufzeiten dürften daher die Konditionen demnächst den Boden gefunden haben. Die Schmerzgrenze einer kostendeckenden Mindestmarge dürfte mittlerweile sichtbar oder schon erreicht sein. Ein gewisses Potential besteht aber noch am langen Ende: Hier könnte durch eine Ausweitung des Angebotes auf Laufzeiten über zehn Jahre dem Margenschwund, zumindest kurzfristig, Einhalt geboten werden. Angenehmer Nebeneffekt ist die Erzielung einer langen Kundenbindung. Erste Tendenzen in diese Richtung sind denn auch bereits im Produktangebot von mehreren Kantonalbanken ersichtlich. Seit Kurzem bieten diese Institute vielfach nun auch Laufzeiten von 11 bis 15 oder gar 20 Jahre an. Aber auch die zehnjährigen Festhypotheken, die es heute bereits ab 0.73 Prozent gibt, würden wohl spätestens bei 0.30 bis 0.40 Prozent ihre Tiefstwerte finden..

Empfehlungen für Hypothekarnehmer

Wie sollen sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten? Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die Sie als Hypothekarnehmer wissen sollten:

  • Bei Abschlüssen in den nächsten Monaten sind die Konditionen für Festhypotheken ab zehn Jahren sehr attraktiv, gerade im Vergleich zu kurzen bis mittleren Laufzeiten.
  • Die Ausstiegsbedingungen sind bei Laufzeiten ab zehn Jahren besonders wichtig und sollten daher überprüft werden. Mittlerweile gibt es Anbieter, die «zahlbare» Bedingungen offerieren. Beispielsweise ermöglichen gewisse Anbieter einen Ausstieg ohne Kostenfolge bei einem Verkauf der Liegenschaft. Gewisse Pensionskassen offerieren ausserdem eine Switch-Möglichkeit von Festhypotheken in längerfristigere Festhypotheken, was eine flexiblere Finanzierungsplanung ermöglicht.
  • Für Hypothekarnehmer, welche mit dem Abschluss der Hypothek noch einige Monate abwarten können und an weiter sinkende Kapitalmarktsätze glauben, ist es eine valable Option, zuzuwarten. Voraussetzung dazu ist allerdings eine enge Überwachung des Konditionenverlaufs.
  • Der Vergleich der Anbieter bleibt auch in Niedrigzinsphasen ein absolutes Muss: Der Preisunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist seit einigen Monaten extrem hoch und kann bis zu 100 Basispunkte auf derselben Laufzeit betragen.
  • Welches Produkt mit welcher Laufzeit gewählt wird, sollte aber immer individuell bestimmt werden. Idealerweise erfolgt dazu eine Beratung durch einen unabhängigen Hypothekarspezialisten.
  • Eine Hilfe zur Wahl der Laufzeit kann folgende Berechnung sein: Sie bestimmen eine Gesamtperiode für die Budgetierung der Zinskosten (z.B. 15 Jahre / Szenario 1). Danach berechnen Sie die aktuellen Zinskosten einer Festhypothek über diese gesamte definierte Periode. Anschliessend werden die Kosten von zwei kürzeren Festhypotheken (z.B. 5 und 10 Jahre / Szenario 2) gegenübergestellt und berechnet, was eine anschliessende Festhypothek über die Restperiode maximal kosten darf, um noch eine Zinsersparnis zu erzielen.

Einer unserer Hypothekarspezialisten wird Ihnen gerne im persönlichen Gespräch und mit Hilfe unseres Zinsschwellenrechners berechnen, welches Hypothekarmodell Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zinserwartungen am besten entspricht.

Fazit

Für weiter sinkende Hypothekarzinsen bei kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken sehen wir kaum Potential. Bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten wird im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen die Konkurrenzsituation spürbar zunehmen. Daraus dürften seitens der Anbieter durchaus weitere Preiszugeständnisse hervorgehen.

Durch weitere Zinssenkungen könnte die ungewohnte Situation entstehen, dass eine fünfjährige Festhypothek kaum weniger als eine 15-jährige kostet. Das heisst, dass die Zuschläge für eine längere Laufzeit extrem klein bzw. sogar ganz wegfallen würden. Bereits jetzt ist die Zinskurve sehr flach: Der Zuschlag pro Laufzeitenjahr zwischen einer fünf- und einer 15-jährigen Laufzeit betrug im Jahr 2009 noch zwölf Basispunkte. Heute liegt dieser Zuschlag nur noch leicht über sieben Basispunkte. Die 15-jährige Festhypothek ist im Vergleich zur fünfjährigen also rund 40 Prozent günstiger als noch vor zehn Jahren. Diese Differenz dürfte sich in Zukunft noch weiter verkleinern, v.a. wenn die Rückgänge der Swap-Sätze nicht mehr vollständig auf die Hypothekarzinsen übertragen werden. Des Weiteren steigen die langfristigen Zinsen gegenüber den kurzfristigen nur bei erwarteter Inflation, wovon wir jedoch weit entfernt sind.

Für Hypothekarnehmer ist dies eine komfortable Situation: Die Hypothekarzinsen werden noch mehrere Jahre tief bleiben. Nichtsdestotrotz ist ein Anbietervergleich sowie eine persönliche und unabhängige Beratung unabdinglich, um das immer breiter werdende Angebot am Markt zu überblicken und somit das individuell richtige Finanzierungsmodell zu finden.

 


AHV 21 – Stabilisierung der AHV

Im Rahmen der Volksabstimmung vom 19. Mai 2019 nahm das Schweizer Stimmvolk die Vorlage «Steuerreform und AHV-Finanzierung» klar mit 66.4 Prozent Ja-Stimmen an. Der AHV fliessen so jährlich über zwei Milliarden Franken an zusätzlichen Einnahmen zu. An einer strukturellen Reform der AHV (AHV 21) führt allerdings kein Weg vorbei. Anfang Juli hat der Bundesrat nun bestimmt, welche Massnahmen die AHV 21 enthalten soll.

Die Reformvorlage AHV 21 hat zum Ziel, das AHV-Rentenniveau zu halten, die Finanzen der AHV bis 2030 zu sichern und das Rentenalter zu flexibilisieren bzw. Anreize für eine längere Erwerbstätigkeit zu schaffen. Der Bundesrat sieht hierzu folgende Massnahmen vor:

  1. Das Rentenalter der Frauen wird in der AHV von 64 auf 65 erhöht. Dies geschieht schrittweise um drei Monate pro Jahr und beginnt im Folgejahr nach Inkrafttreten der Vorlage.
  2. Die Erhöhung des Rentenalters für Frauen wird während neun Jahren von zwei Ausgleichsmassnahmen begleitet:
    a) Bei einem vorzeitigen Rentenbezug werden tiefere Kürzungssätze angewendet (aktuell 6.8% für ein Jahr bzw. 13.6% Prozent für zwei Jahre).
    b) Die Rente wird erhöht für Frauen mit tiefem bis mittlerem Einkommen.
  3. Der Zeitpunkt des AHV-Rentenbezuges kann zwischen 62 und 70 Jahren frei gewählt werden.
  4. Die AHV-Rente kann teilweise vorbezogen oder teilweise aufgeschoben werden.
  5. Die Punkte 1, 3 und 4 gelten auch in der beruflichen Vorsorge.
  6. Die Anreize für eine längere Erwerbstätigkeit sind die folgenden:
    a) AHV Beiträge, die nach dem ordentlichen Rentenalter einbezahlt wurden, führen zu einer höheren AHV-Rente.
    b) In der beruflichen Vorsorge kann die gesamte Altersleistung bis 70 aufgeschoben werden, dies auch nach einer Lohnreduktion.
    c) Der Freibetrag für erwerbstätige Rentnerinnen und Rentner verbleibt bei monatlich 1400 Franken.
  7. Die Mehrwertsteuer wird für die AHV um maximal 0.7 Prozentpunkte erhöht.

Die 1. Säule bleibt ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge und des 3-Säulen-Prinzips der Schweiz. Um den gewohnten Lebensstandard im Alter zu sichern, ist neben der AHV und der Pensionskasse aber auch privates Sparen im Rahmen der 3. Säule sehr zu empfehlen.

MoneyPark bietet eine kompetente und unabhängige Beratung. Wir erörtern mit Ihnen, welche Vorsorgeform der Säule 3a für Ihre Situation sinnvoll ist, und helfen Ihnen dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.

Sprechen Sie mit uns.


Wohnumgebung

Kanton Zürich 2019: Wohntraum trifft auf Wohnrealität

Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen: Städte sind attraktiv, denn hier entstehen die meisten Arbeitsplätze. Die Metropolregionen reagieren mit Verdichtung und bauen entsprechend in die Höhe, um zeitgemässen Wohnraum zu schaffen. Am Beispiel des Kanton Zürich zeigt sich, dass Herr und Frau Schweizer selbst als Gutverdiener weiter in die Agglomeration ausweichen müssen, um sich Wohneigentum leisten zu können.

MoneyPark hat die in der Wohntraumstudie 2018/19 ermittelten Wohnträume der Schweizer Bevölkerung mit der aktuellen Marktsituation und -entwicklung am Beispiel des Kantons Zürich verglichen und neue, wichtige Erkenntnisse herausgearbeitet.

Jobwachstum in den Metropolräumen

Die mittleren Verkaufspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind im Kanton Zürich im vergangenen Jahr um rund 3.5 Prozent angestiegen. Hintergrund ist ein seit Jahren anhaltender Trend: Die wirtschaftliche Dynamik verlagert sich zunehmend in die urbanen Zentren – das Jobwachstum in der Schweiz geht seit 1995 fast ausschliesslich auf das Konto der Kernstädte und Agglomerationen. Doch obwohl Zürich seit Jahren wächst, sind die Flächenressourcen naturgemäss knapp. Dennoch werden die Bauzonen auch künftig nicht erweitert. Das verfügbare Angebot an Wohnimmobilien ist entsprechend gering. Die Stadt Zürich wird von 409'000 Einwohnern (2017) in zwanzig Jahren auf rund 520'000 Einwohner wachsen. Denn knapp zwanzig Prozent aller Zuwanderer aus dem Ausland lassen sich im Kanton Zürich nieder, das entspricht jährlich rund 20'000 Personen. Das starke Bevölkerungswachstum hat unmittel-baren Einfluss auf die Preisentwicklung von Wohneigentum.

Zentral gelegen: Luxus-Eigentumswohnungen

Wer im Stadtzentrum selbst eine moderne Wohnung kaufen möchte, muss dafür exklusive Preise zahlen. So kostete 2018 eine 4-Zimmer-Wohnung (120-180 m2) in der Zürcher Innenstadt durchschnittlich 1.43 Mio. Franken. Im Vergleich zu 2017 (1.31 Mio.) und 2016 (1.05 Mio.) sind damit die Preise um 9 resp. um ganze 36 Prozent seit 2016 gestiegen. Auch die Miet- und Kaufpreise in den neuen Wohntürmen klettern gemeinsam mit den Stockwerken in die Höhe, da diese über so genannte Stockwerkaufschläge gestaffelt sind. So kostet etwa eine 5.5-Zimmer-Eigentumswohnung (170 m2) in einem der Three Point Towers in Dübendorf im 21. Stockwerk 1.64 Mio. Franken, im 30. schon 1.79 Mio. (+9%), auf der 33. Etage schliesslich zahlt man dafür stolze 1.85 Mio. (+13%). (Quelle: ADT Innova Verkaufs AG)

2018 sind in der Stadt Zürich 480 neue Eigentumswohnungen entstanden. Doch übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot an Wohneigentum – fast unabhängig vom Kaufpreisniveau. So sind etwa die in den letzten Jahren entstandenen 115 Luxus-Eigentumswohnungen an der Europaallee allesamt verkauft worden – vorwiegend an vermögende Ältere oder Singles und berufstätige Paare, die sich den Luxus des urbanen Lebens mit Rundumblick leisten können und in unmittelbarer Nähe zum Arbeitsplatz leben möchten. (Quelle: Statistisches Amt, Kt. Zürich)

Finanzierbares Wohneigentum entsteht in den Agglomerationen

Weniger vermögensstarken Familien bleibt nur das Ausweichen in die Agglomerationen, doch auch hier kann sich ein Kauf gegenüber Mieten stark auszahlen: Denn die effektiven Kosten für Eigentümer liegen 50 Prozent unter denen der Mieter.

Zudem werden die Agglomerationen dem mehrheitlichen Wunsch nach einer ruhigen Lage, Nähe zum ÖV, Schulen und Kindergärten sowie guten Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsgebieten gerecht. Die ruhige Lage ist ein Faktor, der bei der Wahl der Wohnumgebung genauso stark ins Gewicht fällt wie der Kaufpreis resp. die Miete. «Agglomerationen bieten gerade jungen Familien bezahlbaren Wohnraum inkl. eigenen oder einfach nutzbaren Grünflächen sowie eine weniger kostspielige Betreuungslogistik als im Stadtzentrum», sagt Stefan A. Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.

Auch alternative Tragbarkeitsmodelle helfen, die Eigentumsquote zu steigern

Wohneigentum bleibt der Traum vieler Schweizer – mit weiter steigender Tendenz auch in den jungen Generationen.  Um jedoch einer breiteren Käuferschicht Wohneigentum überhaupt zugänglich zu machen, gilt es, neben der Schaffung von Wohnraum in den Agglomerationsräumen auch die Diskussion über alternative Tragbarkeitsmodelle zu forcieren. Die geltenden Kriterien auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von fünf Prozent stellen eine zunehmend unüberwindliche Hürde für Durchschnittsverdiener dar. Dabei sind die Tragbarkeitskosten real stark gesunken. «Angesichts der andauernden Tiefzinsphase, in der 10-jährige Festhypotheken zu einem Zinssatz von unter einem Prozent abgeschlossen werden können, sind die geltenden Vergabekriterien sehr restriktiv. Sie erschweren Normalverdienern, jungen Familien und älteren Kreditnehmern den Weg ins Eigenheim massiv», erklärt S. Heitmann.

Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so werden sich einerseits der Wohntraum vieler und andererseits das gesellschaftspolitische Interesse an einer höheren Wohneigentumsquote realisieren lassen. Denn eigentlich sind die Voraussetzungen für den Erwerb von Wohneigentum dank des stabilen Arbeitsmarkts, intakter Verkehrsinfrastruktur sowie den derzeit extrem niedrigen Hypothekarzinsen grundsätzlich positiv.

Wohntraumstudie 2018/19

Die auf Basis einer Online-Befragung jährlich durchgeführte Wohntraumstudie ist die schweizweit umfassendste Studie, die sich mit den Wohnträumen der Bevölkerung befasst. Befragt wurden Bewohner der Deutsch- und Westschweiz, davon jeweils rund die Hälfte Eigentümer und Mieter. Weitere Informationen finden Sie hier. Sämtliche Ergebnisse entnehmen Sie direkt der Wohntraumstudie 2018/19.


Selber bauen oder fertig kaufen?

Beim Kauf eines Eigenheims werden Neubauten oft bevorzugt. Dabei stellt sich die Frage, ob man selber baut oder doch besser ein bestehendes Haus kauft. Welche Optionen gibt es denn und worin unterschieden sich die Finanzierungsvarianten?

In erster Linie ist dieser Entscheid abhängig davon, wieviel es jedem persönlich bedeutet, ein eigenes Haus zu bauen. Zwar besteht beim Bau ein viel grösserer Gestaltungsfreiraum, aber andererseits sollte man den eigenen Aufwand bei einem Bau nicht unterschätzen. Denn bei diesem Vorhaben gilt es, jedes «Plättli», jede Armatur selbst auszusuchen, sowie sich mit der Art der Energiegewinnung, der Heizungsart oder der Wärmedämmung auseinanderzusetzen.

Bau mit Architekten

Wird ein Architekt für den Bau beauftragt, so muss vor Baubeginn das entsprechende Grundstück erworben werden, um Eigentümer des Landes zu werden. Ab diesem Zeitpunkt gewährt das Finanzierungsinstitut einen so genannten Baukredit, mit welchem die einzelnen Baurechnungen bezahlt werden. Der Architekt muss zwar bei der Auftragsvergabe ein definiertes Kostendach einhalten, jedoch übernimmt der Eigentümer von Anfang an die gesamten finanziellen Risiken. Bereits während oder spätestens zum Ende des Baus wird der Baukredit in eine oder mehrere Hypothekartranchen überführt. Beachten Sie dabei, dass bei einem Bau während der gesamten Bauphase eine finanzielle Doppelbelastung getragen werden muss: Es fallen bereits Baukreditzinsen an, während dem Sie noch zur Miete in einer anderen Liegenschaft wohnen.

Bau mit Generalunternehmer (GU)

Wenn mit einem GU gebaut wird, nimmt Ihnen dieser einen Teil der Planungsarbeit ab. Die Form und Grösse des Hauses und der einzelnen Wohnungen bestimmt dabei der GU. Es besteht aber ein Mitspracherecht, was den Innenausbau der Wohnung betrifft. GU bieten verschiedene Vertragsmöglichkeiten mit unterschiedlicher Risikoübernahme an. Oftmals wird jedoch vereinbart, dass dem GU die Bausumme in mehreren Tranchen und je nach Baufortschritt überwiesen wird.

Wichtig ist zu definieren, per wann die Eigentumsübertragung des Grundstücks respektive der Liegenschaft stattfindet. Denn erst wenn man Eigentümer ist, kann das Finanzinstitut eine Hypothek darauf auszahlen. Für alle Tranchen, die vorher fliessen, müssen Sie mit eigenen Mitteln aufkommen. In der Praxis findet die Eigentumsübertragung daher während der Bauphase statt – oft, nachdem der Rohbau steht. Die Hypotheken werden nach Eigentumsübertragung jeweils per weiterer fälliger Zahlung an den GU ausbezahlt. Auch bei dieser Variante muss mit einer kurzfristigen finanziellen Doppelbelastung gerechnet werden.

Kauf eines Neubaus

Wird hingegen ein bereits fertiger Neubau gekauft, können keine individuellen Gestaltungswünsche mehr eingebracht werden. Der Prozess läuft aber einfacher: Ist man sich mit dem Verkäufer einig, wird ein Datum für die öffentliche Beurkundung des Vertrages sowie die

Eigentumsübertragung festgelegt. Die Hypothek wird an diesem Tag ausbezahlt und die Liegenschaft wechselt den Besitzer. Sollen gewisse Umbauten vorgenommen werden, können Sie das nun als neuer Besitzer im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten tun.

Fazit

Der Entscheid, ob eine Liegenschaft selbst gebaut oder bereits erstellt gekauft werden soll, soll gut überlegt sein. Am besten lassen Sie sich von einer unabhängigen Stelle beraten, welche die Optionen aufzeigt und die beste Finanzierungslösung für Sie persönlich finden kann.


Die perfekte Werkzeugkiste für den Umzug

Ein Umzug wirbelt den Alltag kräftig durcheinander. Fängt man an zu packen und zu räumen wird schnell klar: Nichts ist mehr wo es einmal hingehörte. Um nicht im Chaos zu versinken, ist eine gute Planung nötig. Ein essenzieller Bestandteil dabei ist eine gut sortierte Werkzeugkiste. Spätestens am Umzugstag selbst tauchen nämlich häufig ungeahnte Hindernisse auf, die es aus dem Weg zu schaffen gilt. Entweder muss der Schrank nun doch auseinander gebaut oder ein Umzugskarton mit Klebeband verstärkt werden – irgendwo klemmt immer etwas. Damit Sie für Ihren Umzug bestens gerüstet sind, legen Sie am besten folgende Werkzeuge bereit. Ein Gastbeitrag von MOVU.ch

Die Profigeräte

Die Bohrmaschine brauchen Sie insbesondere für Ihre Ankunft in der neuen Wohnung. Sollen Küchenschränke und Regale direkt an die Wand gebracht werden, kommen Sie ohne jedenfalls nicht aus. Denken Sie hier auch an ein gut sortiertes Bohrset und ein Verlängerungskabel bzw. eine Kabeltrommel. Akkuschrauber sind Genies – schneller als man gucken kann sind Schrauben reinoder herausgedreht und erleichtern somit diverse Arbeitsschritte, z. B. beim Auseinanderbauen von Möbelstücken. Mit einem Ersatzakku und einer Auswahl an unterschiedlichen Bits sind Sie hier gut dabei.

Die Basics

Schlitz- und Kreuzschraubenzieher in unterschiedlichen Grössen sollten Sie auf jeden Fall parat haben. Die kommen auch mal an Stellen zum Einsatz, die für einen Akkuschrauber nicht zu erreichen sind. Der Name verrät es bereits: Die Kombizange ist ein Universalwerkzeug erster Güte und darf in keinem Werkzeugkasten fehlen. Sie ist besonders hilfreich, wenn zum
Beispiel Nägel aus der Wand gezogen werden müssen.
Die Rohrzange ist insbesondere bei Geräten mit Wasseranschlüssen vonnöten. Zügeln Sie inklusive Waschmaschine und Küchengeräten, halten Sie unbedingt eine bereit. Ein Hammer, am besten mit Hartgummikopf, kommt beim Umzug in vielen Bereichen zum Einsatz. Nicht nur Nägel werden damit in die Wand geschlagen, auch zum Verlegen von Laminat oder Parkett benötigen Sie diesen. Auch eine gute Idee sind Inbusschlüssel in verschiedenen Grössen, da viele Möbel durch Innensechskantschrauben zusammengehalten werden.

Das Zubehör

Neben den grösseren Werkzeugen gibt es einiges an Zubehör, was Ihnen den Umzug erleichtern kann. Im Werkzeugkasten sollte sich eine gut sortierte Auswahl an Schrauben, Dübeln und Nägeln befinden, in der Sie die jeweils die für Sie passenden Grössen finden können. Mit der Wasserwaage finden Sie heraus, ob die Regale in der neuen Wohnung
waagerecht montiert sind, die Waschmaschine korrekt steht und das Bild an der Wand gerade hängt. Schere, Massband, Universalmesser und Klebeband runden Ihren Werkzeugkasten für den Umzug perfekt ab. Und nicht vergessen: Ein Bleistift für diverse Markierungen sollte auch nicht fehlen!

Den Überblick nicht verlieren

Damit Sie den Überblick nicht verlieren, können Sie sich unsere praktische
Werkzeugliste für den Umzug herunterladen. Dort können Sie Punkt für Punkt abhaken und somit bereits vor dem Packen der Umzugskartons das wichtigste Werkzeug vorbereiten.

Über MOVU

MOVU.ch ist die grösste Plattform für Umzüge und Reinigungen in der Schweiz. Auf MOVU.ch erhalten die Kunden fünf Offerten von qualitätsgeprüften Umzugs- und Reinigungsfirmen zum Vergleich. Beim Umzug steht den Kunden ein kostenloser und unabhängiger Umzugsberater zur Seite und ist bei Fragen jederzeit da. Transparentes, sicheres und einfaches umziehen per Knopfdruck – von überall aus bequem online buchbar.

Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2019 – Hypothekarzinsen weiter im Sinkflug

Der Handelsstreit zwischen den USA und China belastet die Weltwirtschaft und hat auch Einfluss auf die Schweizer Konjunkturentwicklung. Sowohl die US-Notenbank (Fed) als auch die Europäische Zentralbank (EZB) könnten im Juli bereits eine Zinssenkung vornehmen. Allein durch die Ankündigung dieser Möglichkeit verloren die Swap-Sätze im vergangenen Monat bis zu zehn Basispunkte.

Makroökonomische Lage

Waffenstillstand zwischen den USA und China

Die Entwicklung der Weltwirtschaft ist fortschreitend Besorgnis erregend. Vor allem die negativen Auswirkungen des Handelskonfliktes zwischen den USA und China zeigen sich nun in rückläufigen Handelsvolumen. Viele US-Firmen, die Produktionsteile aus China beziehen, glauben nicht mehr an eine nachhaltig verbesserte Situation. Exemplarisch zeigt sich dies daran, dass laut einer Umfrage bereits über ein Viertel eine Verlagerung der Lieferkette in andere Länder entschieden hat oder zumindest ein solches Vorgehen prüft. Das bilaterale Gespräch zwischen US-Präsident Donald Trump und dem chinesischen Staatsoberhaupt Xi Jinping am Rande des G-20-Treffen von Ende Juni bedeutet zwar ein Schritt in die richtige Richtung und bildet Boden für weitere Verhandlungen, eine finale Einigung im Handelsstreit ist jedoch weit entfernt.

Nationalbanken kündigen Zinssenkungen an

Aufgrund der fortschreitenden Eintrübung der Weltkonjunktur und des internationalen Handelsstreits hat nicht nur der Fed-Chef Jerome Powell, sondern auch der EZB-Präsident Mario Draghi im Juni die Bereitschaft signalisiert, jede geldpolitische Möglichkeit auszuschöpfen, um die aufkommenden Rezessionsängste einzudämmen. Damit entflammten Spekulationen über eine mögliche Leitzinssenkung in den USA und in Europa. Das Fed behielt im Juni den Leitzins zwar noch in der Spanne von 2.25 bis 2.5 Prozent. An den Märkten wird jedoch bereits für Ende Juli mit einer Zinssenkung gerechnet. Und auch in Europa könnte es in den nächsten Monaten zu einem Zinsschritt nach unten kommen: Mario Draghi kündigte an, Massnahmen umzusetzen, sollte sich die Situation für die Eurozone nicht verbessern.

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) erneut gesunken

Die Ankündigung einer möglichen Leitzinssenkung in Europa reichte, um die Erwartungen der Marktteilnehmer auch in der Schweiz entsprechend zu beeinflussen. Die Swap-Sätze in Schweizer Franken sind in der Folge stark gesunken. Der zehnjährige Swap-Satz erreichte am 25. Juni einen neuen Dreijahres-Tiefpunkt und lag bei - 0.22 Prozent, was einem Rückgang gegenüber Ende Mai von zehn Basispunkten entspricht. Aber auch die kurzfristigeren Laufzeiten verloren an Terrain: Der fünfjährige Swap liegt im Monatsvergleich acht Basispunkte tiefer bei -0.63 Prozent, der zweijährige Swap bei -0.79 Prozent (- 8 Basispunkte).

Durchschnittliche Richtsätze brechen jeden Monat Negativrekorde

Die Richtsätze, also die durchschnittlich publizierten Sätze unserer über 100 Partner, sind gegenüber den Swap-Sätzen im Juni leicht weniger gesunken. Trotzdem brechen sie Monat für Monat Rekorde: Lagen die zehnjährigen Richtsätze letzten Monat mit 1.25 Prozent auf einem Allzeittief, wurde dieser Wert im Juni mit 1.18 Prozent (- 7 Basispunkte) nochmals klar unterboten. Auch die kurzfristigen Richtsätze sind gegenüber dem Vormonat gesunken.

Weitere Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten

Die Finanzierungspartner haben im Juni ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht den ganzen Rückgang der Swap-Sätze an die Kunden weitergegeben haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.72 Prozent abgeschlossen werden (- 6 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.48 Prozent (- 7 Basispunkte).

Prognose: Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Weitere Zinssenkungen zu erwarten

Sollten das Fed und die EZB ihre Leitzinsen tatsächlich senken, setzt dies auch die SNB stark unter Druck. Am Gängelband der EZB wird die SNB vermutlich kaum eine Möglichkeit haben, sich diesem Strudel zu entziehen. Ansonsten drohte eine weitere Aufwertung des Schweizer Frankens, der gegenüber dem Euro bereits teuer bewertet ist. Aber auch wenn keine weitere Zinssenkung in der Schweiz bevorsteht: Die Swap-Sätze, allen voran die langfristigen, können aufgrund der weltweit rückläufigen Konjunkturprognosen gut und gerne noch 20 bis 30 Basispunkte sinken. Ob das die Richtsätze, also die durchschnittlichen Hypothekarzinsen der MoneyPark-Partner, im gleichen Masse betrifft, bleibt jedoch zu bezweifeln. Viel eher erwarten wir eine Verengung der Bandbreiten: Während die günstigsten Anbieter auf ihrem bereits tiefen Niveau verbleiben (und somit ihre Marge ausdehnen), könnten die teuersten Anbieter Zinssenkungen vornehmen. Dadurch verschiebt sich der durchschnittliche Richtsatz nach unten und die Bandbreite wird enger. Dies gilt für langfristige Hypothekarzinsen mehr als für kurzfristige, bei denen mit den heute bereits sehr tiefen Sätzen bald der Boden erreicht sein dürfte. Durch diese Entwicklung flacht die Zinskurve noch mehr ab. Bereits heute offerieren Institute zehnjährige Hypothekarzinsen, die nur unwesentlich über den zweijährigen Sätzen liegen.

Grössere anbieterspezifische Unterschiede

Die aussergewöhnliche Negativzinssituation wird sich daher in den nächsten Monaten noch akzentuieren. Mehr denn je ist die Entwicklung der Hypothekarzinssätze abhängig von der Konditionsgestaltung der einzelnen Finanzierungsinstitute. Dabei werden sich die Unterschiede zwischen den Anbietergruppen, vor allem aufgrund ihrer unterschiedlichen Voraussetzungen in Bezug auf Kosten und Rendite, verstärkt zeigen (siehe auch unser Blog-Beitrag «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»).

Unsere Prognose per Ende 2019 passen wir aufgrund der aktuellen Entwicklungen wie folgt an: Senkung des Zinsbandes für zehn Jahre um 45 Basispunkte auf 1.02 bis 1.22 Prozent, für fünf Jahre um 25 Basispunkte auf 0.85 bis ein Prozent und für zwei Jahre um 17 Basispunkte auf 0.83 bis 0.98 Prozent.

Empfehlung

Wer jetzt eine Hypothek abschliessen möchte oder eine bald fällige Hypothekartranche hat, erwischt einen guten Zeitpunkt zum Abschluss. Nie waren die Zinsen tiefer und die Zinskurve flacher. Das bedeutet, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nur marginal über den kurzfristigen Sätzen liegen. Der Abschluss einer langjährigen Festhypothek lohnt sich daher gleich doppelt. Die Hypothekarzinsen können zwar, getrieben von weltwirtschaftlichen Entwicklungen, kurzfristig 10 bis 20 Basispunkte nach oben oder unten ausschlagen. Wer taktische Hypothekarabschlüsse vornehmen will, ist daher gut beraten, die Hypothekarzinsen zurzeit täglich zu beobachten.

Sparpotenzial

Hier unsere Einschätzung als pdf herunterladen.


Nebenkosten

1 Prozent Nebenkosten

Wer ein Eigenheim erwerben möchte, muss einige Hürden bei der Finanzierung nehmen. 1 Prozent Nebenkosten werden jeder Tragbarkeitsberechnung zugrunde gelegt. Doch ist eine Diskrepanz entstanden zwischen kalkulatorischen und effektiven Nebenkosten. Um auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten, sollten Sie daher zwingend Anbieter vergleichen und sich umfassend beraten lassen.

Die Tragbarkeitsberechnung für eine Hypothek fusst auf drei Kostenfaktoren. Diese dürfen in Summe nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen, damit ein Finanzierungsinstitut den Zuschlag für eine Hypothek gibt. Neben den langfristigen Zinszahlungen für die Hypothek (auf Basis des kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent) und den Pflichtamortisationszahlungen für eine allfällige 2. Hypothek sind dies die Unterhalts- und Nebenkosten für das Eigenheim.

1 Prozent Nebenkosten

  • Zur Berechnung der Unterhalts- und Nebenkosten für das Eigenheim berechnet ma pro Jahr pauschal 1 Prozent. Darin enthalten sind Versicherungsprämien, Heizungs- und Stromkosten sowie Kosten für Renovationen und Unterhalt.
  • Wichtig zu wissen: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe – weder von der FINMA noch von der Schweizerischen Bankiervereinigung, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst.

1 Prozent als Berechnungsgrundlage vielfach zu hoch

Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen:

  • Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein.
  • Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.


Bei einem Neubau oder einer energieoptimierten Immobilie dürften die Nebenkosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent.

Lesen Sie hierzu auch unser Plädoyer für die Steigerung der Eigentumsquote in der Schweiz.

Berechnungsbeispiel

Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale  ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Zugrunde gelegt wurde eine 80-prozentige Finanzierung und eine Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre. Würde man mit einem halben Prozent rechnen, würde sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken reduzieren.

Individuelle Beratung wahrnehmen

Unsere erfahrenen Berater kennen den Hypo-Markt und die Anforderungen der einzelnen Anbieter. So finden Sie die beste Lösung für Ihre individuelle Situation. Wir vergleichen über 100 Anbieter und definieren die optimale Finanzierungsstrategie.

Der MoneyPark-Tragbarkeitsrechner gibt Ihnen eine erste Idee davon, wie es um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie steht. Für genauere Werte empfiehlt sich jedoch ein persönliches Beratungsgespräch.

Wenn auch Sie mit unabhängiger, persönlicher Beratung die optimale Hypothek finden möchten, freuen wir uns auf Ihre Beratungs-Anfrage.


Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um knapp 20 Basispunkte. Aktuell notiert er bei 1.43 Prozent. Immobilienbesitzer profitieren also weiterhin massiv vom Tiefzinsumfeld. Anders sieht die Lage für Mieter aus, denn der Referenzzinssatz verharrt seit zwei Jahren auf 1.50 Prozent. Die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück.

Der Durchschnittssatz für Hypotheken ist ein volumengewichteter Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Es handelt sich daher um einen Mischsatz zwischen Bestandes- und Neuhypotheken. Folglich sinkt dieser Durchschnittssatz im aktuellen Zinsumfeld laufend, getrieben vom seit Jahren anhaltenden Tiefzinsniveau. Auf diesen Durchschnittssatz stützt sich das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bei seiner vierteljährlichen Berechnung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen. Dieser Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten festgelegt und kaufmännisch gerundet. Somit reicht der Rückgang beim Durchschnittssatz für Hypotheken vom letzten Quartal von zwei Basispunkten auf 1.43 Prozent knapp nicht aus, um den Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen um ein Viertelprozent nach unten zu drücken.

«Erst wenn der Durchschnittssatz für Hypotheken unter die Marke von 1.38 Prozent sinkt, wird das BWO den Referenzzinssatz für Mietverhältnisse anpassen», erläutert Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Situation. «Selbst beim anhaltend tiefen Hypothekarzinsniveau wird es noch einige Zeit dauern, bis das BWO die nächste Reduktion vornimmt.» Tritt diese Anpassung nach unten ein, ergibt sich für Mieter im Grundsatz ein Anspruch auf Senkung des Mietzinses.

Mietpreisindex steigt, während Hypothekarzinsen sinken

Der Mietpreisindex ist Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise und wird vom Bundesamt für Statistik erstellt. Er zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten in der Schweiz bezogen auf ein Basisjahr (2000 in nachstehender Grafik). «Eigentümer profitieren vom nun schon seit vielen Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeld ungleich mehr als Mieter», gibt S. Heitmann zu bedenken. Ein Blick auf den Mietpreisindex bestätigt diese Einschätzung. Verglichen mit dem Durchschnittssatz für Hypotheken, welcher sich seit rund zehn Jahren im Sinkflug befindet, steigt der Mietpreisindex kontinuierlich an.

Die Mehrheit der Mieter verlangt gar keine Mietzinsreduktion beim Vermieter

Die MoneyPark Wohntraumstudie 2018/19 zeigt einmal mehr die Bequemlichkeit von Herrn und Frau Schweizer auf. Die Ende 2018 erhobenen Zahlen belegen, dass nur gerade 41 Prozent der Befragten bei ihrem Vermieter in den letzten drei Jahren eine Mietzinsreduktion eingefordert haben.

Der Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen notiert zwar seit knapp zwei Jahren seitwärts, sank im Vergleichszeitraum allerdings auch einmal (Mitte 2017). Hier wird mieterseitig weiteres Sparpotenzial kampflos vergeben.

Ein wichtiger Faktor ist sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt wird. Und auch dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig weiterzugeben. Denn Veränderungen der Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer allfälligen Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.

Enormes Sparpotenzial von bis zu 50 Prozent

Gemäss Bundesamt für Statistik zahlt ein Mieter in der Schweiz für eine 4-Zimmerwohnung aktuell im Durchschnitt leicht mehr als 1‘500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dient hier ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie den von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.

 

Auf Basis einer 4-Zimmerwohnung können Eigentümer gegenüber Mietern somit pro Monat 783 Franken oder jährlich knapp 9'400 Franken sparen.

Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer jedoch keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Grundsätzlich soll eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes zurückgeführt werden. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten für Eigentümer im Vergleich zu Mietern ist aber auch nicht notwendig. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Üblicherweise finanziert ein Eigentümer seine Amortisation mittels Kontoguthaben und immobilisiert somit quasi einen Teil seines Vermögens.

Während der Mieter bestenfalls freiwillig Geld für seine Altersvorsorge anspart, wird der Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, seine Spargelder in seiner eigenen Immobilie anzulegen. Aber dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer: Es verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1'600 Franken. «Mit einem Eigenheim wohnt man nicht nur günstiger, sondern investiert durch die Amortisation auch in die Altersvorsorge», präzisiert S. Heitmann.


Wohntraum

Wohntraum Nr. 1: das freistehende Einfamilienhaus

Nach wie vor führt das Einfamilienhaus die Skala der Wohnträume an. Doch gewinnt das Reihen-Einfamilienhaus an Attraktivität. Das zeigt die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19. Die Attraktivität von Wohneigentum ist insgesamt ungebrochen, über 40 Prozent der Befragten sparen für ihren Wohntraum. Denn es zeigt sich erneut: Wohnen im Eigenheim lohnt mehr denn je.

Gefragt nach ihrer Traumimmobilie, wünschen sich 49 Prozent der Schweizer ein freistehendes Einfamilienhaus – immer noch mit grossem Abstand der Top-Favorit auf der Wohntraumskala, wenn auch mit leicht abnehmender Tendenz. Ein Grund dafür dürfte die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern sein. Insbesondere in den Städten sind die Kaufpreise zwischen drei und vier Prozent gestiegen.

Für jeden Fünften bedeutet ein Penthouse oder eine Attikawohnung die ideale Art zu leben. Das Reihen-Einfamilienhaus gewinnt im Vergleich zu 2017 an Sympathie: Es wird dreimal so häufig genannt.

Schweizer sind kostenbewusst

Gefragt nach den Faktoren, die für sie beim Kauf bzw. der Mieter einer Immobilie ausschlaggebend sind, zeigt sich: Schweizer sind kostenbewusst.

Schweizer sind pragmatisch und kostenbewusst. Gut zwei Drittel haben daher bei der Suche nicht nur den Kaufpreis im Auge; auch die laufenden Kosten für die Immobilie werden von einem Drittel der Deutschschweizer und einem Viertel der Westschweizer mit berücksichtigt.

Sparen wird wichtiger

Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, legt nahezu die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer regelmässig Geld zurück. 14 Prozent geben an, monatlich mehr als tausend Franken für ihr künftiges Eigenheim zur Seite zu legen — ein weiteres Indiz für die ungebrochene Beliebtheit der eigenen Immobilie.

Zwar geben 42 Prozent an, bewusst kein Geld für eine eigene Immobilie zurückzulegen, doch sind dies vier Prozentpunkte weniger als 2017. Auf knapp 15 Prozent hat sich der Anteil derer verdoppelt, die angeben, dass ihnen kein Geld zur Verfügung stünde, um nennenswerte Rücklagen für ein Eigenheim zu bilden. 

Ambitioniert sind die 31- bis 40-Jährigen

Die ambitioniertesten Sparer sind ihrem Lebenszyklus entsprechend die 31- bis 40-Jährigen. Von ihnen legen 25 Prozent mehr als 1‘000 Franken monatlich für ihren Wohntraum zur Seite, 32 Prozent sparen bis zu 1‘000 Franken. Zentral ist für sie der Wunsch nach einem Eigenheim für die Familie. Ein Drittel von ihnen denkt dabei auch an die Absicherung im Alter. Doch spielen für die meisten Unabhängigkeit, Hobbys und die Verwirklichung des Lebenstraumes spielen ebenso eine Rolle.

Wohnen im Eigenheim lohnt sich mehr denn je

Mieter tragen höhere Kosten fürs Wohnen als Eigenheimbesitzer. Daran hat sich gegenüber den Vorjahren nichts geändert, auch wenn in manchen Regionen mit Mietpreisrückgängen aufgrund des Leerstandes gerechnet werden kann. Nicht zuletzt auch wegen der tiefen Hypothekarzinsen bleibt Wohneigentum attraktiv: Drei Viertel der Eigentümer geben für ihre Immobilie inklusive Nebenkosten und Amortisationen bis zu einem Fünftel ihres Einkommens aus, 22 Prozent von ihnen sogar nur bis zu einem Zehntel. Das Gros der Mieter (46 Prozent) hingegen zahlt zwischen 20 und 35 Prozent des Einkommens fürs Wohnen.

Markante Kostenreduktion dank Wohneigentum


Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung bezahlten 2018 durchschnittlich 1‘527 Franken, während sich die Zinskosten für Eigentümer gerade einmal auf 736 Franken beliefen. Das Budget von Eigentümern wird auch in Hinblick auf das Rentenalter entlastet, werden doch die Hypothekarschulden bis dahin abgebaut. Zieht man in Betracht, dass Mietwohnungen meist einen niedrigeren Ausbaustandard haben, so zahlt sich Wohneigentum nicht nur im Portemonnaie, sondern auch durch die höhere Wertigkeit auf emotionaler Ebene positiv aus.

Alle Ergebnisse der Wohntraumstudie 2018/19 finden sich hier.

Sie möchten erfahren, in welchem Umfang Sie sich Wohneigentum leisten können: Der MoneyPark-Tragbarkeitsrechner gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt. 


Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen

Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen

Abschaffung Einenmietwert

Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden

Letzte Woche erlitt die Euphorie in Bezug auf die Abschaffung des Eigenmietwertes einen herben Dämpfer. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren sehen keinen Reformbedarf bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung. In ihren Augen wiegen die mutmasslichen finanziellen Einbussen zu schwer: Die Komplexität der Abzüge erhöhe sich und die Reform widerspreche der angestrebten Steuer-Harmonisierung.


Update nach Ablauf der Vernehmlassungsfrist (23.07.19): Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer


Noch nicht einmal vier Monate ist es her, da herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. (Siehe auch unser Blogbeitrag: Eigenmietwert - Die Abschaffung hat gute Chancen)

Finanzdirektoren der Kantone ist das mutmassliche Steuerloch zu gross

Dieser Aspekt tritt nun mit der in der letzten Woche an der Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren (FDK) präsentierten Einschätzung unvermittelt, aber absolut nachvollziehbar in den Vordergrund. Neue Berechnungen auf Basis des derzeitigen Zinsniveaus machen sichtbar, dass die Reform des Eigenmietwertes in der vorliegenden Form ein Loch von jährlich rund einer Milliarde in die Staatskasse reissen würde. Die ursprünglichen Berechnungen der ständerätlichen Kommission basierten auf einem Hypothekarzinsniveau von 3.5 Prozent – also rund 2 Prozent höher als aktuell. Sie zeigten daher Zusatzeinnahmen sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene.

Komplexität und indifferente Abzüge widersprechen geforderter Harmonisierung

Kritisiert wird auch die Inkonsequenz der Reform: Einerseits soll der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene stringent wegfallen. Andererseits sollen beispielsweise Schuldzinsabzüge für Ersterwerber weiterhin möglich sein. Auch Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau sollen auf Kantonsebene weiterhin zugelassen sein, auf Bundesebene jedoch nicht. Zudem glaubt die FDK, dass die steuerliche Komplexität zunehmen dürfte. Vor allem aufgrund der Unterschiede in der Handhabung der Abzüge zwischen Bund und Kantonen zweifelt das Gremium sogar an der Verfassungskonformität dieser Reform. Denn ein wichtiges Gebot auf Verfassungsebene besagt, dass die direkten Steuern zwischen beiden Steuerbehörden zu harmonisieren sind.

Fazit: Die Abschaffung des Eigenmietwertes muss noch hohe Hürden nehmen

Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch weit. Im derzeitigen Umfeld bringt die Reform in der vorliegenden Form massive finanzielle Einbussen für den Fiskus mit sich. Diese werden von diesem wohl nicht hingenommen werden. Man konnte die FDK nicht davon überzeugen, dass die Reform eine Vereinfachung bzw. eine Vereinheitlichung in der Besteuerung von selbstbewohntem Eigentum mit sich bringt. Auch die Klärung der Frage nach der Konformität mit der Verfassung dürfte in den Räten noch zu Diskussionen Anlass geben.

Gelingt es, diese hohen Hürden zu überwinden, also sowohl Stände- wie auch Nationalrat der (angepassten) Vorlage zustimmen, dürften die Gegner wohl das Referendum ergreifen. Dann hat das Volk das letzte Wort und entscheidet letztendlich, ob die Abschaffung des Eigenmietwertes diesmal gelingt. Eine Prognose ist in der derzeitigen Situation schwieriger denn je, um nicht zu sagen unmöglich. Klar ist jedoch: Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist durch die Einschätzung der FDK noch steiniger und definitiv länger geworden.

Was sind die nächsten Schritte?

Die Vernehmlassung zu den Vorschlägen der WAK dauert noch bis zum 12. Juli 2019. In der Wintersession des Ständerates im Dezember dieses Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.

Rechenbeispiele

In einem Beitrag vom 12. November 2018 haben wir - anhand der damals bekannten Eckdaten - Fallbeispiele von drei Szenarien durchgerechnet: Abschaffung Eigenmietwert: Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele


Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt

Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?Weiterlesen

Konditionenvergleich der Hypothekaranbieter Banken, Versicherungen und Pensionskassen

Bei einem reinen Konditionenvergleich haben die Banken gegenüber Versicherungen und vor allem Pensionskassen einen schweren Stand: Ihre Hypothekarzinsen sind je nach Laufzeit bedeutend höher. Mittlerweile werden nur noch rund 50 Prozent des Hypothekarvolumens von MoneyPark an Banken vermittelt, 30 Prozent gehen an Pensionskassen, 20 Prozent an Versicherungen.Weiterlesen

Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?

Für Hypothekarnehmer ist es Fluch und Segen zugleich: Immer mehr Hypothekaranbieter drängen auf den Markt. Die Auswahl und die Verhandlungsstärke der Kunden nimmt zu, was die Kunden aber auch vermehrt vor die Qual der Wahl stellt. MoneyPark hat daher die wichtigsten Unterschiede zwischen den Anbietergruppen Bank, Versicherung und Pensionskasse zusammengetragen, die es beim Entscheid zu beachten gilt.Weiterlesen

Wohnumgebung

Wohntraumstudie 2018/19: Ruhig und grün ist die ideale Wohnumgebung

Die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19 zeigt: Noch ist das Leben auf dem Land für die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer Trumpf. Jeden 5. Mieter zieht es hingegen schon ins Stadtzentrum. Doch auch für sie ist - zumindest in der Deutschschweiz - die Nähe zur Natur mehrheitlich wichtig.

Klar favorisiert wird von der Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer wie bereits in früheren Jahren das Dorf- und Landleben. Doch hat sich die Liebe zum Leben auf dem Land gegenüber dem Vorjahr deutlich abgeschwächt (-5 Prozent); der Trend in Richtung Agglomeration hingegen etabliert sich stärker (+5 Prozent).

Mieter zieht es in die Städte, Käufer bevorzugen das Land

Eigenheimbesitzer bevorzugen mit 42 Prozent nach wie vor eine ländliche Wohnumgebung, gefolgt von der Agglomeration (26 Prozent). Nur jeder zehnte Eigenheimbesitzer möchte im Stadtzentrum leben, was naturgemäss auf die in den Stadtzentren deutlich höheren Kaufpreise sowie die anspruchsvollere und teurere Betreuungslogistik gerade für Familien zurückzuführen ist. Mieter hingegen zieht es nur zu 28 Prozent aufs Land, jeder fünfte Mieter bevorzugt das urbane Leben im Stadtzentrum.

Schnell ins Grüne – aber bitte mit Anbindung an den ÖV

Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon. 

Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon. 

Pendler mit Distanz zum Arbeitsweg zufrieden

Die grosse Mehrheit der Deutsch- und Westschweizer hat einen kurzen Arbeitsweg. Insgesamt pendeln zwei Drittel der Befragten zwischen 6 und 15 Kilometern pro Arbeitsweg – das entspricht dem durchschnittlichen täglichen Pendlerweg in der Schweiz. 
Quelle: Bundesamt für Statistik


In der Deutschschweiz würde kaum einer allein wegen der Entfernung zum Arbeitsplatz zügeln. Unzufrieden oder eher unzufrieden mit ihrem Arbeitsweg sind in der Deutschschweiz rund 15 Prozent. Anders in der Romandie, wo knapp ein Drittel nicht ganz zufrieden ist mit dem täglichen Pendeln zur Arbeit.

Alle Ergebnisse der Wohntraumstudie 2018/19 gibt's hier zum Download.


Überraschung bleibt aus: SNB hält an expansiver Geldpolitik fest – Leitzins weiterhin bei -0.75 Prozent

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung bekannt, den Leitzins wie erwartet auf -0.75 Prozent zu belassen. Sie hält auch zukünftig an ihrer expansiven Geldpolitik fest und wird bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv. Ausserdem führt sie den SNB-Leitzins ein.

Mit dem Entscheid hat die SNB nicht überrascht: Sie folgt wie erwartet der Europäischen Zentralbank (EZB), welche vergangene Woche eine mögliche Zinswende auf den Sommer 2020 verschoben hatte (siehe «Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null»). Der neu eingeführte SNB-Leitzins ersetzt das bisherige Zielband für den Dreimonats-Libor und beträgt -0.75 Prozent. Die SNB wird zukünftig die geldpolitischen Entscheide durch die Festlegung der Höhe des SNB-Leitzinses treffen und quartalsweise kommunizieren. Die Einführung begründet die SNB mit der unsicheren Zukunft des Libors.

Trotz stabiler Schweizer Wirtschaft keine Leitzinserhöhung

Weltweite politische Unsicherheiten, Handelskonflikte sowie die verhaltenen Prognosen der Weltkonjunktur verunmöglichten der SNB, ihrerseits einen ersten Zinsschritt vor der EZB vorzunehmen. Denn eine Verkleinerung der Zinsdifferenz hätte einen (noch) stärkeren Schweizer Franken gegenüber dem Euro zur Folge.

Daher sind der SNB, wie in diesem Zusammenhang schon mehrfach erwähnt, für Zinserhöhungen faktisch die Hände gebunden. Und das, obwohl in der Schweiz die Zeichen eigentlich für eine baldige Zinserhöhung sprechen würden: Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten, obwohl die Exportindustrie unter den Handelskonflikten zu leiden hat und auch zukünftig tangiert sein wird. Aber nicht nur das robuste Wachstum, sondern auch die tiefe Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Schweizer Wirtschaft. Im Mai reduzierte sich die Arbeitslosenquote von 2.7 auf 2.4 Prozent und erreichte damit den tiefsten Wert seit zehn Jahren.

Auch die SNB prognostiziert für 2019 ein Wirtschaftswachstum von rund 1.5 Prozent. Ihre Inflationsprognose erhöht sie für 2019 von 0.3 auf 0.6 Prozent und für 2020 von 0.6 auf 0.7 Prozent. Im Jahr 2021 erwartet sie noch eine Inflation von 1.1 Prozent, was 0.1 Prozentpunkte tiefer als im Vorquartal liegt.

Erstarkter Schweizer Franken

Die wirtschaftliche Stabilität in der Schweiz, politischen Unsicherheiten im Euroraum sowie der Handelsstreit zwischen den USA und China verleiteten internationale Anleger in den vergangenen Wochen vermehrt, in den Schweizer Franken als sicherer Hafen zu investieren. In der Folge wertete sich der Franken gegenüber dem Euro stark auf. Anfangs Juni war der Franken mit 1.11 pro Euro so stark wie zuletzt vor zwei Jahren. Auch wenn sich die Situation wieder leicht beruhigt hat: Die SNB wird die Entwicklung des Wechselkurses im Auge behalten müssen.

Intervention am Devisenmarkt zu erwarten

Der starke Franken war sicherlich mit ein Grund, weshalb die SNB heute von einer Leitzinserhöhung abgesehen hat. Vorgängig hatten sich sogar bereits Stimmen am Markt gemehrt, die eine Leitzinssenkung seitens der SNB erwartet oder gar gefordert hatten, um damit dem starken Franken entgegenzutreten.

Es stellt sich bei diesem Szenario jedoch die Frage, ob eine Senkung der Leitzinsen den starken Franken nachhaltig zu schwächen vermocht hätte. Eine Zinssenkung auf minus ein Prozent würde den Franken zwar kurzzeitig schwächen, einen nachhaltigen Effekt versprechen wir uns von einem solchen Entscheid jedoch nicht. Viel eher erwarten wir, dass die Nationalbank zukünftig ihre Interventionsmöglichkeiten auf dem Devisenmarkt ausspielen wird, sollte der Franken weiterhin an Stärke zulegen und die psychologisch wichtige Marke von 1.10 gegenüber dem Euro unterschreiten. Eine Leitzinssenkung würde unserer Meinung nach von der SNB erst in Betracht gezogen werden, wenn die EZB – wider Erwarten – ihrerseits die Zinsen senkt, um dadurch eine weitere Aufwertung des Frankens zu verhindern.

Korrekturgefahr auf dem Markt für Renditeobjekte

Die SNB äusserte sich an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilungen nochmals zum Hypothekar- und Immobilienmarkt. Gemäss ihrer Einschätzung bleiben die Ungleichgewichte bestehen. Die Hypothekarkredite als auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen in den letzten Quartalen leicht an. Trotz Preisreduktionen im Bereich der Renditeobjekte ortet die SNB in diesem Marktsegment aufgrund der Preiszunahmen der vergangenen Jahre und der steigenden Leerstände die grösste Gefahr einer Korrektur. Hierfür prüft sie regelmässig eine Anpassung des antizyklischen Kapitalpuffers.

Unserer Einschätzung nach ist der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin kerngesund. Wie die SNB schätzen wir jedoch auch den Markt für Renditeobjekte als leicht überhitzt ein. Entsprechende Massnahmen zur Entschärfung der Situation werden aktuell seitens der Schweizerischen Bankiervereinigung ausgearbeitet (siehe «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»).

Positive Nachricht für Schweizer Eigenheimbesitzer

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich weiterhin freuen. Aufgrund des heutigen Zinsentscheids bleiben die Hypothekarzinsen noch längere Zeit auf historischem Tiefststand. Im Mai 2019 hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen den USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief und mit -0.12 Prozent klar im negativen Bereich. Folglich bewegen sich auch die Hypothekarzinsen auf einem Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»).

In den letzten Wochen sind die Hypothekarzinsen nochmals leicht gesunken. Aktuell kann bei MoneyPark beispielsweise eine zehnjährige Hypothek bereits ab 0.74% abgeschlossen werden. Und auch wenn eine signifikante Zinserhöhung nicht erwartet wird: Sollten sich wichtige Fragen im Handelskonflikt klären, ist ein schneller Anstieg der Hypothekarzinsen um 10 oder 20 Basispunkte durchaus im Bereich des Möglichen. Nutzen Sie das Allzeittief der Zinsen also für einen taktischen Hypothekarabschluss.

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.


EZB

Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, die Zinswende im Euroraum noch weiter zu verschieben. Der Leitzins bleibt demnach bis mindestens zum Sommer 2020 bei 0.0 Prozent. Bisher fasste EZB-Präsident Mario Draghi einen ersten Zinsschritt zuerst Mitte, dann Ende 2019 ins Auge. 

Aufgrund zahlreicher konjunktureller Fragezeichen hat die EZB entschieden, die Zinswende nochmals um mindestens ein halbes Jahr nach hinten zu verschieben. Die expansive Geldpolitik behält die EZB bei: Sie möchte die Kreditvergabe mit speziellen Liquiditätsspritzen weiter anheizen. Mit der Ausgabe von neuen Langfristkrediten ab September 2019 möchte die EZB den Banken unter die Arme greifen. Für die so genannten «TLTRO III»-Kredite, die zwei Jahre laufen, erhalten die Banken bei Erfüllung bestimmter Ziele zur Kreditvergabe eine Prämie sowie attraktive Zinskonditionen. Es ist zu erwarten, dass vor allem die Banken aus den südlichen EU-Ländern von diesem Angebot Gebrauch machen werden.

SNB entscheidet nächste Woche über die nächsten Schritte

Der Zinsentscheid der EZB tangiert auch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) wesentlich: Der entsprechende Leitzins in der Schweiz liegt zurzeit bei minus 0.75 Prozent und kann damit wohl kaum erhöht werden. Die SNB tagt am Donnerstag, 13. Juni und beschliesst dabei die Strategie für das nächste Quartal.

Die Swap-Sätze in Schweizer Franken bewegten sich nach bekannt werden des Entscheides der EZB kaum. Dies zeigt, dass die Marktteilnehmer diesen Entscheid bereits eingepreist hatten.

Negativzinsen – ein Milliardengeschäft

Sowohl die Banken in Europa als auch in der Schweiz zahlten in den letzten Jahren Milliarden an Negativzinsen. Eine Studie des Finanzdienstleisters Deposit Solutions errechnete einen Betrag von 21.4 Milliarden Euro, den europäische Banken in den letzten fünf Jahren an die EZB überwiesen haben. Schweizer Banken mussten in den Jahren 2015 bis 2018 total 6.3 Milliarden Franken an Strafzinsen an die SNB zahlen, Tendenz steigend. Auch wenn die EZB eine erste Zinserhöhung im Sommer 2020 vornehmen würde und die SNB diesem Entscheid folgt: Bis der Leitzins über null steigt und die Negativzinsen somit der Vergangenheit angehören, werden nochmals Monate vergehen.

Schweizer Hypothekarzinsen auf Allzeittief

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Denn im Mai hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen der USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief im negativen Bereich (-0.12%). Folglich reduzierten sich auch die Hypothekarzinsen auf ein Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»). Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.


Talente

MoneyPark fördert Talente

Bei MoneyPark erleben Beratungs- und Führungstalente, dass sie rasch Verantwortung übernehmen können – sowohl in der eigenständigen Beratung von Kunden als auch in der Führung von Teams. Die Hypothekarspezialisten Stefania Boffa, Bruno Kindler und Antonio Carella haben in der Filiale Zürich ihren nächsten Karriereschritt gemacht. Sie haben drei neu geschaffene Teamleiter-Positionen übernommen, um ihre Erfahrung mit dem einzigartigen Beratungsmodell von MoneyPark an die neu startenden Mitarbeitenden weiterzugeben.

MoneyPark wuchs im vergangenen Jahr von rund 120 auf heute knapp 180 Mitarbeitende und unterhält über 25 Filialen in der gesamten Schweiz. Das schnelle Wachstum bietet entsprechend Chancen für die berufliche Weiterentwicklung neuer Beratungstalente. Drei Hypothekarexperten haben jetzt die neu geschaffenen Rollen als Teamleiter in Zürich übernommen. Sie berichten direkt an den Filialleiter Zürich, Sasa Vranjes.

Entschlossen hat man sich für die Einführung der neuen Führungsebene aufgrund der starken Zunahme von Kundenanfragen um 70 Prozent. Entsprechend rasch ist das Team in Zürich mit mittlerweile über 20 Beratern gewachsen.

Stefania Boffa (30), Bruno Kindler (36) und Antonio Carella (24) starteten 2018 als Hypothekarspezialisten bei MoneyPark. Kaum ein Jahr später setzen sie ihr Hypothekarwissen und ihre fundierte Beratungserfahrung ein, um neben der täglichen Kundenberatung nun selbst Teams zwischen vier und sechs Mitarbeitenden zu führen.

«Mit der neu geschaffenen Teamführungsebene stellen wir die kontinuierliche Begleitung unserer neuen Hypothekarspezialisten in der täglichen Beratungspraxis sicher. Schliesslich wollen wir Kunden optimal auf dem Weg in ihr Eigenheim unterstützen», erklärt Shahram Shad, Vertriebsleiter MoneyPark. «Der Erfolg gibt uns recht, und wir suchen aufgrund der starken Nachfrage aktuell noch fünf weitere Berater für den Standort Zürich.»

Die Hypothekarfinanzierung erfolgt bei MoneyPark mittels persönlicher Beratung. Unterstützt wird sie durch eine technologisch fortschrittliche Beratungsplattform. Aufgrund des Vergleichs von verschiedenen Anbietern finden die Berater so die optimale Finanzierungslösung für ihre Kunden. Denn Eigenheimkäufer fordern verstärkt Transparenz und Auswahl, wie es für Konsumprodukte schon längst üblich ist. Dank unabhängiger Hypothekarspezialisten müssen sie sich nicht länger in die Abhängigkeit ihrer Hausbank begeben.

Für die Begleitung der Käufer auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim sind entsprechend umfassende Beraterqualitäten Voraussetzung. Um das dafür nötige Vertrauen zu gewinnen, kommt es bei MoneyPark auf die kontinuierliche Begleitung von neuen Mitarbeitenden on-the-job an.

Schliesslich umfasst das Angebot über die Beratung hinsichtlich der optimalen Finanzierungsstrategie mit besten Zinsen hinaus mehr. So gehört auch die Begleitung von Eigenheimkäufern etwa zum Notartermin dazu. Ausserdem die Berücksichtigung von Vorsorgefragen sowie steuerlichen Aspekten und nicht zuletzt die aktive Partnerpflege.

Wir wachsen weiter und sind fortlaufend auf der Suche nach ambitionierten Talenten. Hier geht’s zu den aktuell offenen Stellen.


Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019

Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität  10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.

Makroökonomische Lage

Weltwirtschaft mit tiefsten Wachstums-Prognosen seit 30 Jahren

Die konjunkturellen Aussichten bleiben weiterhin verhalten. Die OECD senkte ihre Prognose für das weltweite Wirtschaftswachstum in diesem Jahr auf unterdurchschnittliche 3.2 Prozent. Für das kommende Jahr werden unverändert 3.4 Prozent vorausgesagt. Sollten diese Prognosen eintreffen, wären das die tiefsten Wachstumsraten der letzten 30 Jahre. Zu den Gründen, die zu diesen tiefen Prognosen führen, zählen längerfristig höhere Handelszölle zwischen den USA und China, zusätzliche Zölle auf den Handel zwischen den USA und der EU sowie eine stärkere Konjunkturabkühlung in China. Ebenfalls das Wachstum dämpfen könnten die weitere Ungewissheit über den Brexit sowie finanzielle Risiken wegen der hohen Verschuldung in Europa.

Die Schweiz im Soge der Weltwirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft wuchs dieses Jahr bisher robust. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten. Trotzdem sind auch die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft eingetrübt. Den Einflüssen der weltweiten Unsicherheiten und speziell des Handelsstreites wird sich vor allem auch die Schweizer Exportindustrie nicht entziehen können.

Entwicklung der Kapitalmarkt-Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) sanken stark

Nach dem starken Rückgang der Swap-Sätze im vergangenen März und der darauffolgenden Stabilisierung im April sind die langfristigen Swap-Sätze im Mai nochmals und überraschend markant gefallen. Der zehnjährige Satz verlor innert Monatsfrist 19 Basispunkte und liegt nun bei minus 0.12 Prozent, einem neuen 24-Monate-Tief. Die Ursache dieses Rückgangs mag in den politischen Unsicherheiten liegen, die das Weltwirtschaftsklima belasten: Wider erwarten zieht sich der Handelskonflikt zwischen den USA und China in die Länge und noch immer ist der Ausgang des Brexits völlig unklar. Des Weiteren sind keine Indikatoren in Sicht, die demnächst verstärkte Inflationsängste aufflammen lassen könnten.

10-jähriger Richtsatz so tief wie noch nie

Der Rückgang der Swap-Sätze lässt auch die Richtsätze sinken: Der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken liegt per Ende Mai bei 1.25 Prozent, der tiefste je bei MoneyPark ermittelte Satz. Aber auch die fünfjährigen Festhypotheken sinken um vier Basispunkte und liegen nun bei 1.01 Prozent.

Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten

Die Finanzierungspartner haben im Mai ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht die ganze Reduktion der Swap-Sätze auf die Kundenzinssätze überwälzt haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen sogar überdurchschnittlich gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.78 Prozent abgeschlossen werden (- 7 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.55 Prozent (-8 Basispunkte).

Prognose: Hypothekarzinsen bleiben günstig

Es gibt keinerlei Anzeichen, die eine signifikante Zinssteigerung vor dem Sommer des nächsten Jahres ankündigen. Die Prognosen für die Weltwirtschaft – die USA ausgeschlossen – sind weiterhin schwach. Der Handelskonflikt zwischen den USA und China ist ungelöst und die weltweiten Inflationsprognosen bleiben niedrig. Diese Entwicklungen veranlassen die EZB und demnach auch die SNB, weiterhin an ihrer lockeren Geldpolitik festzuhalten.

Unsere langfristige Prognose passen wir daher nur marginal an: Bis Ende Jahr erwarten wir bei den fünfjährigen Festhypotheken einen Zinssatz zwischen 1.05 und 1.20 Prozent (vorher 1.10% bis 1.25%), bei den zehnjährige Festhypothek einen Zinssatz zwischen 1.30 und 1.60 Prozent (vorher 1.35% bis 1.65%).

Empfehlung

Die Entwicklungen der letzten Monate haben es gezeigt: Die Hypothekarzinsen können trotz dem tiefen Zinsniveau volatil bleiben und innert Kürze um 10 bis 20 Basispunkte sinken respektive steigen. Verändern sich die konjunkturellen Prognosen oder flammen kurzfristig Inflationsängste auf, werden sich die Hypothekarzinsen schnell wieder auf dem Niveau von Februar 2019 einfinden, als die langfristigen Kapitalmarkt-Sätze rund 20 Basispunkte höher lagen. Die aktuellen Ausschläge nach unten sollten daher für taktische Abschlüsse von langjährigen Festhypotheken genutzt werden.

 


Wohnungskündigung: Wie es funktioniert und was Sie beachten müssen

Ist bei Ihnen die Entscheidung für einen Umzug gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt direkt um die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kümmern. Zum einen spart Ihnen das doppelte Mietzahlungen und zum anderen können Sie sich dann ganz entspannt Ihren Umzug planen und terminieren. Bei der Kündigung Ihrer Wohnung gibt es einiges zu beachten, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen

53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek

Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird aktuell für zehn Jahre abgeschlossen, weitere 5 Prozent der Hypotheken laufen 11 Jahre und länger. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf Rang 2 der Beliebtheitsskala. 

MoneyPark Hypothekarabschlüsse 2018

Junge Hypothekarkunden sichern sich ab

Insbesondere junge Hypothekarnehmer finanzieren sich im Gegensatz zu den älteren zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, wie stark die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

Grössere Risikobereitschaft im Pensionsalter

Im Gegensatz dazu wollen Eigentümer im Pensionsalter bewusst flexibler bleiben und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf nehmen (falls allenfalls der Verkauf oder das Vererben der Liegenschaft geplant ist). Zudem steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Dadurch haben ältere Eigenheimbesitzer eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Geringere Zinsdifferenz der Laufzeiten

Dass Hypothekarnehmer vermehrt zum Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken tendieren, hat nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun. Die Entscheidung beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. So ist die Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 noch rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Laufzeiten im internationalen Vergleich

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange überwiegend zehnjährige Festhypotheken ab. In den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu. Noch 2006 hatte sie noch einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Das bestätigen auch Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB). 

Fazit

Für welche Laufzeit Sie sich auch immer entscheiden: Wichtig ist eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die individuelle Familiensituation mitsamt ihren Zukunftsplänen. Dazu gehört schliesslich auch, die besten Konditionen für die definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Sie finden hier die gesamte MoneyPark-Studie «Des Schweizers liebste Hypothek»


Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber

MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt.

Der schweizweit grösste unabhängige Hypothekarspezialist MoneyPark erweitert durch die Neukunden sein Partnernetzwerk um drei grosse Schweizer Pensionskassen: Die ALSA Pensionskasse, die Pensionskasse Bühler sowie die Pensionskasse eines bedeutenden Schweizer Finanzdienstleisters erweitern ihre Vertriebsdynamik, respektive steigen ab sofort als Hypothekargeber in den attraktiven Hypothekarmarkt ein. MoneyPark übernimmt hierbei als unabhängiger Spezialist die Beratung des Endkunden, die Auswahl sowie die Platzierung der Finanzierungsangebote in einer der schweizweit über 25 Filialen sowie telefonisch und online. finovo verantwortet für alle drei Pensionskassen die Abwicklung und Bewirtschaftung der Hypotheken. Ausserdem unterstützt es die Pensionskassen im Portfolio Management.

Win-Win-Situation

«Wir freuen uns über das Vertrauen dieser drei Pensionskassen und sind überzeugt, ihnen zusammen mit MoneyPark ein optimales Set-up zur Erreichung ihrer Anlageziele im Bereich Hypotheken bieten zu können», meint Christian Stöckli, Mitgründer und Geschäftsleiter des MoneyPark Tochterunternehmens finovo. Durch diese Zusammenarbeit bietet die MoneyPark-Gruppe alle Dienstleistungen des Hypothekarprozesses aus einer Hand an – wovon die Finanzierungspartner und die Hypothekarnehmer gleichermassen profitieren.

Finanzierungspartner für verschiedene Kundenprofile

«Mit den drei neuen Finanzierungspartnern erhöht sich die Anbieter- und somit die Angebotsvielfalt für die Kunden von MoneyPark noch zusätzlich», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark. Nicht nur werden die Konditionen kompetitiver, je mehr Anbieter am Markt sind. Auch offerieren die drei neuen Pensionskassen Finanzierungen für ganz verschiedene Kundenprofile. Unterschiedliche Finanzierungskriterien, längere Hypothekarlaufzeiten und attraktive Konditionen ermöglichen Hypothekarnehmern eine noch breitere Palette an Finanzierungsmöglichkeiten. «Wir wollen mit den neuen Partnern unserer Vision immer näherkommen, den Hypothekarmarkt transparenter und damit vergleichbarer zu machen. Auf diese Weise werden wir noch viele weitere Familien darin unterstützen können, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen», ist Stefan Heitmann überzeugt.


Wohntraum

Wohntraumstudie 2018/19

Noch ist das Leben auf dem Land Trumpf. Jeden fünften Mieter zieht es aber schon in die Städte. Bei der Suche nach Eigenheim und Finanzierung vertrauen die Schweizer verstärkt auf unabhängige Hypothekarspezialisten.

Die Wohntraumstudie 2018/19 hat erneut die Erwartungen und Vorstellungen von Mietern wie Eigentümern hinsichtlich ihrer vier Wände unter die Lupe genommen. Es zeigt sich: Insgesamt sind die Schweizerinnen und Schweizer mit ihrer Wohnsituation zufriedener als in den Vorjahren. Dabei legt die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück, um ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können. Traumobjekt Nummer 1 bleibt das freistehende Einfamilienhaus.

Die auf Basis einer Online-Befragung durchgeführte Untersuchung ist die schweizweit umfassendste Studie, die sich mit den Wohnträumen der Bevölkerung befasst. Befragt wurden Bewohner der Deutsch- und Westschweiz. Davon jeweils rund die Hälfte Eigentümer und Mieter.

«Die Wohntraumstudie ist jedes Jahr ein wertvoller Stimmungsbarometer. Sie ermöglicht uns aktuelle Einblicke in die Wohn(t)räume der Schweizerinnen und Schweizer und spiegelt auch deren Wandel», erklärt Dr. Stefan A. Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.

Eigenheimkäufer zieht's aufs Land,...

Die Wohneigentumsquote stagniert in der Schweiz seit 2017 bei im internationalen Vergleich unerreicht niedrigen 39 Prozent. Entsprechend hat sich die Suchdauer weiter ausgedehnt: Jeder Dritte sucht länger als ein Jahr nach seiner Traumimmobilie. Diese soll nach wie vor auf dem Land oder in der Natur sein. 42 Prozent möchten in einem Dorf wohnen. 

...Mieter eher in die Städte

Doch zeichnet sich ein leichter Stadt-Land-Graben zwischen den Mietern und Eigentümern ab. So etabliert sich der Trend zur Urbanisierung: Bereits 21 Prozent der Mieter möchten mittlerweile im Stadtzentrum leben. Diesen Wunsch teilen hingegen nur 10 Prozent der Eigentümer. Dies ist wohl dem Umstand geschuldet, dass Objekte in Zentrumslagen nicht nur rar sind, sondern in den vergangenen Jahren auch die Kaufpreise teilweise stark angestiegen sind.

Immobilienprofis gefragt

Um die Suche nach ihrer Traumimmobilie etwas einfacher zu gestalten, würden sich ein Drittel der Deutschschweizer und ein Viertel der Westschweizer von einem Makler beraten lassen. Auch beim Verkauf der Immobilie ist deren Unterstützung gefragt. 
Dr. Roman Bolliger, CEO von alaCasa.ch, erklärt: «Die qualitätsbewussten Schweizer legen Wert auf die professionelle Unterstützung beim Kauf wie auch beim Verkauf. Dabei vertrauen sie primär auf langjährige Erfahrung sowie national stark vernetzte Immobilienmakler.»

Lebensqualität dank guter Nachbarschaft

Insgesamt spiegeln die Ergebnisse eine zum ganz grossen Teil zufriedene Wohnbevölkerung. Für die Mehrheit ist die Wohnsituation angenehm. Auch wenn vor allem Mieter hinsichtlich des Komforts Verbesserungsbedarf nennen. Die Studienergebnisse zeugen auch von meist guter Nachbarschaft: 42 Prozent der Deutschschweizer stört nichts an ihren Nachbarn. Sie schätzen deren allgemeine Hilfsbereitschaft. So giessen 35 Prozent der Deutschschweizer und 20 Prozent der Romands die Blumen der Nachbarn während ihrer Ferien. Beklagen sich Schweizer trotzdem, dann vor allem über Unfreundlichkeit, Geruchsbelästigung und mangelnde Kommunikation seitens ihrer Nachbarn.

Unabhängige Hypothekarberatung gefragt

In der Westschweiz hat sich das Selbstverständnis, für eine Immobilienfinanzierung die Expertise eines unabhängigen Beraters einzuholen, bereits stärker etabliert als im Rest der Schweiz. Doch auch in der Deutschschweiz plant bereits jeder Dritte, sich an einen unabhängigen Hypothekarvermittler zu wenden.

«In meinen Augen spiegelt dies einen berechtigten Anspruch aufgeklärter Eigenheimkäufer», betont Dr. Stefan A. Heitmann: «Hypothekarnehmer wünschen heute beim Vergleich mehr Transparenz und Information, ausserdem eine gewisse Anbietervielfalt, um die optimale individuelle Finanzierung zu finden. Ein Trend, der sich künftig noch stärker im Schweizer Hypothekarmarkt etablieren wird.»

Weitere Erkenntnisse der Wohntraumstudie auf einen Blick 

  • Ein Traum für fast die Hälfte (49%) ist nach wie vor das freistehende Einfamilienhaus. Am liebsten ruhig und mit Blick ins Grüne. Pragmatische Eigenheimkäufer liebäugeln mit Blick auf die Finanzierbarkeit verstärkt mit dem Erwerb eines Reiheneinfamilienhauses. Es wird dreimal so häufig wie noch im Vorjahr als ideales Eigenheim in Betracht gezogen.
  • Bei ihrer Traumimmobilie legen Schweizerinnen und Schweizer einerseits Wert auf den Kaufpreis und die Grösse der Immobilie inklusive Garten oder Balkon. Andererseits sind ihnen Faktoren wie eine ruhige Lage, Nähe zum ÖV, Schulen und Kindergärten wichtig. In der Deutschschweiz sehr viel stärker ausgeprägt als in der Westschweiz ist der Wunsch nach Einkaufsmöglichkeiten (D-CH 56%, W-CH 33%) sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten (D-CH 49%, W-CH 16%). 
  • Mieter tragen höhere Kosten fürs Wohnen als Eigenheimbesitzer. Auch wegen der tiefen Hypothekarzinsen geben 22 Prozent der Eigentümer nur bis zu einem Zehntel ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Während jeder zweite Mieter zwischen 20 und 35 Prozent ausgibt.
  • Den Westschweizern (87%) ist der ökologische Fussabdruck ihrer Immobilie wichtiger als den Deutschschweizern (68%). Eigenheimbesitzer haben auch vor, die neue Technologien wie Staubsaugerroboter oder die Licht- und Temperaturregelung durch eine App in zwei Jahren häufiger zu nutzen, als sie es aktuell tun.
  • Schweizer sind mit Blick auf ihre Pension hin pragmatisch. Die Hälfte möchte in ihrer jetzigen Liegenschaft wohnen bleiben. Eine Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die anderen zeigen sich flexibel. Oder wollen sich eine altersgerechte Immobilie zulegen bzw. auch im Ausland leben.
  • Nur 21 Prozent der Westschweizer und 7 Prozent der Deutschschweizer möchten in naher Zukunft eine Ferienimmobilie erwerben. Dagegen spricht häufig das fehlende Kleingeld und die lokale Bindung, die man durch einen Kauf einginge.
  • Ein in der Deutschschweiz weitgehend unbekanntes Ärgernis plagt in der Westschweiz knapp ein Viertel der Befragten: das auf dem falschen Parkplatz abgestellte Auto. 

Fazit

Die Wohntraumstudie 2018/19 zeigt insgesamt: Wohnen im Eigenheim lohnt sich mehr denn je. Umso wichtiger wird die Begleitung von Käufern auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim.

«Es zeigt sich klar, dass der Immobilien- und Hypothekarmarkt in Zukunft mit noch stärkerer Vernetzung auf die insbesondere in den Metropolräumen steigende Nachfrage bei knappem Angebot am Markt reagieren muss. Damit aus dem Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.», betont S. Heitmann. 

Weitere Informationen finden Sie in der vollständigen Studie.


Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei.

Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen. Die vorliegende Studie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2018 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile seit 2012.

Der Hypothekarmarkt 2018

Die Banken dominieren noch immer den Hypothekarmarkt

Der Schweizer Hypothekarmarkt umfasste per Ende 2018 ein Hypothekarvolumen von rund 1’064 Milliarden Franken. Trotz neuer Hypothekaranbieter dominieren die Banken den Markt noch immer: Allein die Bankengruppen «Kantonalbanken», «Grossbanken» und «Raiffeisen» verwalten über 76 Prozent des Hypothekarvolumens, alle Banken zusammen beherrschen über 94 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes.

Aber auch die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen», konnten ihr Hypothekar-Portfolio ausbauen. Geschätzte 41 Milliarden respektive 18 Milliarden Franken Hypotheken verwalten die beiden Gruppen per Ende 2018.

Umwälzungen im Markt dauern Jahre

Auch wenn diese beiden Anbietergruppen über dem Markt gewachsen sind: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potentieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Als relative «Neulinge» im Hypothekarmarkt wird es daher noch Jahre dauern, bis Versicherungen, Pensionskassen und sonstige alternative Kapitalgeber ihr Portfolio signifikant ausbauen können.

Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten

Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2018 um 34.6 Milliarden Franken oder 3.4 Prozent gewachsen. Die Kantonalbanken konnten nominal mit über 15 Milliarden Netto-Wachstum am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.4 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Dasselbe prozentuale Wachstum erreichten die Raiffeisenbanken. Die Versicherungen schlugen mit geschätzten 3.7 Prozent Wachstum ebenfalls den Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2018 um über sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher im hohen Masse insbesondere vom professionellen Vermittlersegment profitiert.

Unter dem Markt entwickelt haben sich hingegen die Grossbanken (1.6 Prozent), die Regionalbanken und Sparkassen (1.4 Prozent) und die restlichen Banken (3.5 Prozent).

Die Hypothekarvermittler – als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment erst seit Ende 2012 in der Schweiz existent – konnten mit einem geschätzten Volumen von rund vier Milliarden Franken bereits einen wesentlichen Teil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.

Der Vermittlermarkt – ein Markt mit enormem Potential

Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant zu. Im Jahr 2018 betrug ihr Anteil am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent.

Dabei etabliert sich MoneyPark mit einem Marktanteil von rund 57 Prozent als klarer Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von 2.3 Milliarden Franken platziert sich MoneyPark somit hinter den beiden Grossbanken und Raiffeisen auf dem vierten Rang im Schweizer Hypothekarmarkt und berät und vermittelt deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Vermittler zusammen.

Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2012 bis 2018

Wachstum um fast einen Viertel

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken (über 21%) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich 3.5 Prozent entspricht. Versicherungen und Pensionskassen konnten zwar knapp über dem Markt wachsen, aufgrund ihres geringen Volumens beläuft sich ihr Marktanteil aber noch immer auf tiefe sechs Prozent.

Kantonalbanken

  • Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33% auf 34.9%).
  • Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 28% auf knapp CHF 372 Mia. (Markt: +21.2%).
  • Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum analog zum Markt (+ knapp 21%). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum vor allem bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte.

Grossbanken

  • Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von 4.9% in den letzten 6 Jahren stark unter dem Markt (+21.2%) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3.8% Marktanteil verloren.
  • 2018 jedoch wuchsen die Grossbanken wieder um über CHF 4 Mia., was einem Wachstum von 1.6% entspricht. Dies liegt zwar noch immer deutlich unter Markt (+3.4% im 2018), ist jedoch markant höher als in den Vorjahren.
  • In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Grossbanken um nur CHF 8.3 Mia. gewachsen, was einem Wachstum von nur 3.3% in 5 Jahren entspricht.
  • Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2018 bei 24.9% (2012: 28.7%). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 265 Mia.

Raiffeisen-Banken

  • Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 32% (+ CHF 44 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.4% auf knapp 17% aus.
  • Mit knapp CHF 180 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.

Regionalbanken und Sparkassen

  • Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.5% auf 9.0%), da sie mit einem Wachstum von 14.6% unter dem Markt gewachsen sind.

Versicherungen

  • Die Versicherungen konnten ihren Marktanteil um 11.5% steigern, ihr Volumen wuchs gar um über 35% (+10.5 Mia).
  • Damit sind sie zwar die am schnellsten wachsende Gruppe von Hypothekaranbietern. Ihr Marktanteil ist aber mit lediglich 3.8% per Ende 2018 weiterhin tief und bleibt aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich perspektivisch limitiert.

Pensionskassen

  • 2013 und 2014 wiesen Pensionskassen ein rückläufiges Volumenwachstum auf. Erst ab 2015 begannen Pensionskassen wieder vermehrt, Hypotheken auszugeben. 2017 erreichten sie mit einem Zuwachs von 2.4 Mia sogar ein Wachstum von 16.7%.
  • Wir gehen nicht davon aus, dass sich ein so hohes Wachstum auch 2018 erzielen liess. Trotzdem rechnen wir mit einem insgesamten Wachstum von 22.8% über die letzten 6 Jahren. Ende 2018 dürften sich die herausgegebenen Hypotheken von Pensionskassen auf 18 Mia. belaufen, was einem Marktanteil von 1.7% entspricht. Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch sehr signifikant ausbaufähig.

Auswirkungen auf die Hypothekarkunden

Viel Sparpotential, das kaum wahrgenommen wird

Für den Hypothekarkunden bedeutet die breite Anzahl an Hypothekaranbietern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Dennoch: Noch immer schliessen rund 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer ihre Hypothek bei der Hausbank ab, ohne die Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Die Trägheit und Loyalität der Kundschaft werden damit bankseitig gezielt ausgenützt. Eine kürzlich von MoneyPark veröffentlichte Studie errechnete, dass Herr und Frau Schweizer damit massiv zu viel Geld für Hypothekarzinsen ausgeben – bis zu über 40'000 Franken oder dem Wert einer hochwertigen Küche. Umgekehrt ist das Hypothekarprodukt für Banken nach wie vor das Margenparadies schlechthin und in der Kosten-Ertragsbilanz jedem anderen (Retail-)bankenprodukt überlegen.

Kundentrend «Transparenz»

Doch der Trend zu vergleichenden und emanzipiert entscheidenden Käufern, der in allen europäischen Märkten und auch in der Schweiz ausserhalb des Finanzmarkts längst etabliert ist, erobert nun unaufhörlich auch den Schweizer Finanzmarkt. Der heutige Kunde will mehr Transparenz und Information und vergleicht Preise, wie dies bei Konsumgütern schon lange üblich ist. Dieser Trend wurde durch bessere Technologie und einen selbstbewussteren Kunden ermöglicht. Der heutige Hypothekarkunde ist aufgeklärter denn je, bezieht des Öfteren mehr als einen Hypothekargeber in seine Produktentscheidung ein und wünscht volle Transparenz sowie eine gewisse Anbietervielfalt, um den für die individuelle Finanzierung optimalen Hypothekaranbieter zu finden. Doch der Hypothekardschungel ist allein noch immer schwer zugänglich und Beratungen bei einzelnen Instituten oftmals einseitig. Unabhängige Hypothekarintermediäre schaffen da Abhilfe.

Hypothekarintermediäre schaffen die gewünschte Transparenz

Die Popularität von unabhängigen Vermittlern, und somit vom Vergleichen von Angeboten, stieg daher in den letzten Jahren kontinuierlich. Mittlerweile vertrauen rund 26 Prozent der Hypothekarnehmer auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.

Mit MoneyPark sprechen unsere Kunden gleichzeitig mit über hundert Finanzierungs-Partnern und erleben Auswahl und Beratungsqualität in nie dagewesener Form. Damit kann sichergestellt werden, dass die Beratung unabhängig erfolgt und optimale Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden können. Und in schweizweit über 25 Filialen werden unsere Kunden vor allem eines: umfassend und persönlich beraten. Trotzdem ist noch viel Luft nach oben: Das Wachstumspotential der Hypothekarintermediäre auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bleibt noch auf Jahrzehnte sehr gross.

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