Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen
Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.
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Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden
Letzte Woche erlitt die Euphorie in Bezug auf die Abschaffung des Eigenmietwertes einen herben Dämpfer. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren sehen keinen Reformbedarf bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung. In ihren Augen wiegen die mutmasslichen finanziellen Einbussen zu schwer: Die Komplexität der Abzüge erhöhe sich und die Reform widerspreche der angestrebten Steuer-Harmonisierung.
Noch nicht einmal vier Monate ist es her, da herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. (Siehe auch unser Blogbeitrag: Eigenmietwert – Die Abschaffung hat gute Chancen)
Finanzdirektoren der Kantone ist das mutmassliche Steuerloch zu gross
Dieser Aspekt tritt nun mit der in der letzten Woche an der Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren (FDK) präsentierten Einschätzung unvermittelt, aber absolut nachvollziehbar in den Vordergrund. Neue Berechnungen auf Basis des derzeitigen Zinsniveaus machen sichtbar, dass die Reform des Eigenmietwertes in der vorliegenden Form ein Loch von jährlich rund einer Milliarde in die Staatskasse reissen würde. Die ursprünglichen Berechnungen der ständerätlichen Kommission basierten auf einem Hypothekarzinsniveau von 3.5 Prozent – also rund 2 Prozent höher als aktuell. Sie zeigten daher Zusatzeinnahmen sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene.
Komplexität und indifferente Abzüge widersprechen geforderter Harmonisierung
Kritisiert wird auch die Inkonsequenz der Reform: Einerseits soll der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene stringent wegfallen. Andererseits sollen beispielsweise Schuldzinsabzüge für Ersterwerber weiterhin möglich sein. Auch Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau sollen auf Kantonsebene weiterhin zugelassen sein, auf Bundesebene jedoch nicht. Zudem glaubt die FDK, dass die steuerliche Komplexität zunehmen dürfte. Vor allem aufgrund der Unterschiede in der Handhabung der Abzüge zwischen Bund und Kantonen zweifelt das Gremium sogar an der Verfassungskonformität dieser Reform. Denn ein wichtiges Gebot auf Verfassungsebene besagt, dass die direkten Steuern zwischen beiden Steuerbehörden zu harmonisieren sind.
Fazit: Die Abschaffung des Eigenmietwertes muss noch hohe Hürden nehmen
Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch weit. Im derzeitigen Umfeld bringt die Reform in der vorliegenden Form massive finanzielle Einbussen für den Fiskus mit sich. Diese werden von diesem wohl nicht hingenommen werden. Man konnte die FDK nicht davon überzeugen, dass die Reform eine Vereinfachung bzw. eine Vereinheitlichung in der Besteuerung von selbstbewohntem Eigentum mit sich bringt. Auch die Klärung der Frage nach der Konformität mit der Verfassung dürfte in den Räten noch zu Diskussionen Anlass geben.
Gelingt es, diese hohen Hürden zu überwinden, also sowohl Stände- wie auch Nationalrat der (angepassten) Vorlage zustimmen, dürften die Gegner wohl das Referendum ergreifen. Dann hat das Volk das letzte Wort und entscheidet letztendlich, ob die Abschaffung des Eigenmietwertes diesmal gelingt. Eine Prognose ist in der derzeitigen Situation schwieriger denn je, um nicht zu sagen unmöglich. Klar ist jedoch: Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist durch die Einschätzung der FDK noch steiniger und definitiv länger geworden.
Was sind die nächsten Schritte?
Die Vernehmlassung zu den Vorschlägen der WAK dauert noch bis zum 12. Juli 2019. In der Wintersession des Ständerates im Dezember dieses Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.
MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
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Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei.
Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen. Die vorliegende Studie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2018 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile seit 2012.
Der Hypothekarmarkt 2018
Die Banken dominieren noch immer den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt umfasste per Ende 2018 ein Hypothekarvolumen von rund 1’064 Milliarden Franken. Trotz neuer Hypothekaranbieter dominieren die Banken den Markt noch immer: Allein die Bankengruppen «Kantonalbanken», «Grossbanken» und «Raiffeisen» verwalten über 76 Prozent des Hypothekarvolumens, alle Banken zusammen beherrschen über 94 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes.
Aber auch die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen», konnten ihr Hypothekar-Portfolio ausbauen. Geschätzte 41 Milliarden respektive 18 Milliarden Franken Hypotheken verwalten die beiden Gruppen per Ende 2018.
Umwälzungen im Markt dauern Jahre
Auch wenn diese beiden Anbietergruppen über dem Markt gewachsen sind: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potentieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Als relative «Neulinge» im Hypothekarmarkt wird es daher noch Jahre dauern, bis Versicherungen, Pensionskassen und sonstige alternative Kapitalgeber ihr Portfolio signifikant ausbauen können.
Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten
Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2018 um 34.6 Milliarden Franken oder 3.4 Prozent gewachsen. Die Kantonalbanken konnten nominal mit über 15 Milliarden Netto-Wachstum am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.4 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Dasselbe prozentuale Wachstum erreichten die Raiffeisenbanken. Die Versicherungen schlugen mit geschätzten 3.7 Prozent Wachstum ebenfalls den Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2018 um über sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher im hohen Masse insbesondere vom professionellen Vermittlersegment profitiert.
Unter dem Markt entwickelt haben sich hingegen die Grossbanken (1.6 Prozent), die Regionalbanken und Sparkassen (1.4 Prozent) und die restlichen Banken (3.5 Prozent).
Die Hypothekarvermittler – als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment erst seit Ende 2012 in der Schweiz existent – konnten mit einem geschätzten Volumen von rund vier Milliarden Franken bereits einen wesentlichen Teil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.
Der Vermittlermarkt – ein Markt mit enormem Potential
Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant zu. Im Jahr 2018 betrug ihr Anteil am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent.
Dabei etabliert sich MoneyPark mit einem Marktanteil von rund 57 Prozent als klarer Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von 2.3 Milliarden Franken platziert sich MoneyPark somit hinter den beiden Grossbanken und Raiffeisen auf dem vierten Rang im Schweizer Hypothekarmarkt und berät und vermittelt deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Vermittler zusammen.
Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2012 bis 2018
Wachstum um fast einen Viertel
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken (über 21%) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich 3.5 Prozent entspricht. Versicherungen und Pensionskassen konnten zwar knapp über dem Markt wachsen, aufgrund ihres geringen Volumens beläuft sich ihr Marktanteil aber noch immer auf tiefe sechs Prozent.
Kantonalbanken
- Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33% auf 34.9%).
- Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 28% auf knapp CHF 372 Mia. (Markt: +21.2%).
- Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum analog zum Markt (+ knapp 21%). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum vor allem bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte.
Grossbanken
- Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von 4.9% in den letzten 6 Jahren stark unter dem Markt (+21.2%) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3.8% Marktanteil verloren.
- 2018 jedoch wuchsen die Grossbanken wieder um über CHF 4 Mia., was einem Wachstum von 1.6% entspricht. Dies liegt zwar noch immer deutlich unter Markt (+3.4% im 2018), ist jedoch markant höher als in den Vorjahren.
- In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Grossbanken um nur CHF 8.3 Mia. gewachsen, was einem Wachstum von nur 3.3% in 5 Jahren entspricht.
- Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2018 bei 24.9% (2012: 28.7%). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 265 Mia.
Raiffeisen-Banken
- Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 32% (+ CHF 44 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.4% auf knapp 17% aus.
- Mit knapp CHF 180 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.
Regionalbanken und Sparkassen
- Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.5% auf 9.0%), da sie mit einem Wachstum von 14.6% unter dem Markt gewachsen sind.
Versicherungen
- Die Versicherungen konnten ihren Marktanteil um 11.5% steigern, ihr Volumen wuchs gar um über 35% (+10.5 Mia).
- Damit sind sie zwar die am schnellsten wachsende Gruppe von Hypothekaranbietern. Ihr Marktanteil ist aber mit lediglich 3.8% per Ende 2018 weiterhin tief und bleibt aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich perspektivisch limitiert.
Pensionskassen
- 2013 und 2014 wiesen Pensionskassen ein rückläufiges Volumenwachstum auf. Erst ab 2015 begannen Pensionskassen wieder vermehrt, Hypotheken auszugeben. 2017 erreichten sie mit einem Zuwachs von 2.4 Mia sogar ein Wachstum von 16.7%.
- Wir gehen nicht davon aus, dass sich ein so hohes Wachstum auch 2018 erzielen liess. Trotzdem rechnen wir mit einem insgesamten Wachstum von 22.8% über die letzten 6 Jahren. Ende 2018 dürften sich die herausgegebenen Hypotheken von Pensionskassen auf 18 Mia. belaufen, was einem Marktanteil von 1.7% entspricht. Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch sehr signifikant ausbaufähig.
Auswirkungen auf die Hypothekarkunden
Viel Sparpotential, das kaum wahrgenommen wird
Für den Hypothekarkunden bedeutet die breite Anzahl an Hypothekaranbietern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Dennoch: Noch immer schliessen rund 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer ihre Hypothek bei der Hausbank ab, ohne die Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Die Trägheit und Loyalität der Kundschaft werden damit bankseitig gezielt ausgenützt. Eine kürzlich von MoneyPark veröffentlichte Studie errechnete, dass Herr und Frau Schweizer damit massiv zu viel Geld für Hypothekarzinsen ausgeben – bis zu über 40’000 Franken oder dem Wert einer hochwertigen Küche. Umgekehrt ist das Hypothekarprodukt für Banken nach wie vor das Margenparadies schlechthin und in der Kosten-Ertragsbilanz jedem anderen (Retail-)bankenprodukt überlegen.
Kundentrend «Transparenz»
Doch der Trend zu vergleichenden und emanzipiert entscheidenden Käufern, der in allen europäischen Märkten und auch in der Schweiz ausserhalb des Finanzmarkts längst etabliert ist, erobert nun unaufhörlich auch den Schweizer Finanzmarkt. Der heutige Kunde will mehr Transparenz und Information und vergleicht Preise, wie dies bei Konsumgütern schon lange üblich ist. Dieser Trend wurde durch bessere Technologie und einen selbstbewussteren Kunden ermöglicht. Der heutige Hypothekarkunde ist aufgeklärter denn je, bezieht des Öfteren mehr als einen Hypothekargeber in seine Produktentscheidung ein und wünscht volle Transparenz sowie eine gewisse Anbietervielfalt, um den für die individuelle Finanzierung optimalen Hypothekaranbieter zu finden. Doch der Hypothekardschungel ist allein noch immer schwer zugänglich und Beratungen bei einzelnen Instituten oftmals einseitig. Unabhängige Hypothekarintermediäre schaffen da Abhilfe.
Hypothekarintermediäre schaffen die gewünschte Transparenz
Die Popularität von unabhängigen Vermittlern, und somit vom Vergleichen von Angeboten, stieg daher in den letzten Jahren kontinuierlich. Mittlerweile vertrauen rund 26 Prozent der Hypothekarnehmer auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
Mit MoneyPark sprechen unsere Kunden gleichzeitig mit über hundert Finanzierungs-Partnern und erleben Auswahl und Beratungsqualität in nie dagewesener Form. Damit kann sichergestellt werden, dass die Beratung unabhängig erfolgt und optimale Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden können. Und in schweizweit über 25 Filialen werden unsere Kunden vor allem eines: umfassend und persönlich beraten. Trotzdem ist noch viel Luft nach oben: Das Wachstumspotential der Hypothekarintermediäre auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bleibt noch auf Jahrzehnte sehr gross.
Download Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie: „Vermittler erobern mehr und mehr den Schweizer Hypothekarmarkt“ herunter.
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Überraschung bleibt aus: SNB hält an expansiver Geldpolitik fest – Leitzins weiterhin bei -0.75 Prozent
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung bekannt, den Leitzins wie erwartet auf -0.75 Prozent zu belassen. Sie hält auch zukünftig an ihrer expansiven Geldpolitik fest und wird bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv. Ausserdem führt sie den SNB-Leitzins ein.
Mit dem Entscheid hat die SNB nicht überrascht: Sie folgt wie erwartet der Europäischen Zentralbank (EZB), welche vergangene Woche eine mögliche Zinswende auf den Sommer 2020 verschoben hatte (siehe «Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null»). Der neu eingeführte SNB-Leitzins ersetzt das bisherige Zielband für den Dreimonats-Libor und beträgt -0.75 Prozent. Die SNB wird zukünftig die geldpolitischen Entscheide durch die Festlegung der Höhe des SNB-Leitzinses treffen und quartalsweise kommunizieren. Die Einführung begründet die SNB mit der unsicheren Zukunft des Libors.
Trotz stabiler Schweizer Wirtschaft keine Leitzinserhöhung
Weltweite politische Unsicherheiten, Handelskonflikte sowie die verhaltenen Prognosen der Weltkonjunktur verunmöglichten der SNB, ihrerseits einen ersten Zinsschritt vor der EZB vorzunehmen. Denn eine Verkleinerung der Zinsdifferenz hätte einen (noch) stärkeren Schweizer Franken gegenüber dem Euro zur Folge.
Daher sind der SNB, wie in diesem Zusammenhang schon mehrfach erwähnt, für Zinserhöhungen faktisch die Hände gebunden. Und das, obwohl in der Schweiz die Zeichen eigentlich für eine baldige Zinserhöhung sprechen würden: Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten, obwohl die Exportindustrie unter den Handelskonflikten zu leiden hat und auch zukünftig tangiert sein wird. Aber nicht nur das robuste Wachstum, sondern auch die tiefe Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Schweizer Wirtschaft. Im Mai reduzierte sich die Arbeitslosenquote von 2.7 auf 2.4 Prozent und erreichte damit den tiefsten Wert seit zehn Jahren.
Auch die SNB prognostiziert für 2019 ein Wirtschaftswachstum von rund 1.5 Prozent. Ihre Inflationsprognose erhöht sie für 2019 von 0.3 auf 0.6 Prozent und für 2020 von 0.6 auf 0.7 Prozent. Im Jahr 2021 erwartet sie noch eine Inflation von 1.1 Prozent, was 0.1 Prozentpunkte tiefer als im Vorquartal liegt.
Erstarkter Schweizer Franken
Die wirtschaftliche Stabilität in der Schweiz, politischen Unsicherheiten im Euroraum sowie der Handelsstreit zwischen den USA und China verleiteten internationale Anleger in den vergangenen Wochen vermehrt, in den Schweizer Franken als sicherer Hafen zu investieren. In der Folge wertete sich der Franken gegenüber dem Euro stark auf. Anfangs Juni war der Franken mit 1.11 pro Euro so stark wie zuletzt vor zwei Jahren. Auch wenn sich die Situation wieder leicht beruhigt hat: Die SNB wird die Entwicklung des Wechselkurses im Auge behalten müssen.
Intervention am Devisenmarkt zu erwarten
Der starke Franken war sicherlich mit ein Grund, weshalb die SNB heute von einer Leitzinserhöhung abgesehen hat. Vorgängig hatten sich sogar bereits Stimmen am Markt gemehrt, die eine Leitzinssenkung seitens der SNB erwartet oder gar gefordert hatten, um damit dem starken Franken entgegenzutreten.
Es stellt sich bei diesem Szenario jedoch die Frage, ob eine Senkung der Leitzinsen den starken Franken nachhaltig zu schwächen vermocht hätte. Eine Zinssenkung auf minus ein Prozent würde den Franken zwar kurzzeitig schwächen, einen nachhaltigen Effekt versprechen wir uns von einem solchen Entscheid jedoch nicht. Viel eher erwarten wir, dass die Nationalbank zukünftig ihre Interventionsmöglichkeiten auf dem Devisenmarkt ausspielen wird, sollte der Franken weiterhin an Stärke zulegen und die psychologisch wichtige Marke von 1.10 gegenüber dem Euro unterschreiten. Eine Leitzinssenkung würde unserer Meinung nach von der SNB erst in Betracht gezogen werden, wenn die EZB – wider Erwarten – ihrerseits die Zinsen senkt, um dadurch eine weitere Aufwertung des Frankens zu verhindern.
Korrekturgefahr auf dem Markt für Renditeobjekte
Die SNB äusserte sich an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilungen nochmals zum Hypothekar- und Immobilienmarkt. Gemäss ihrer Einschätzung bleiben die Ungleichgewichte bestehen. Die Hypothekarkredite als auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen in den letzten Quartalen leicht an. Trotz Preisreduktionen im Bereich der Renditeobjekte ortet die SNB in diesem Marktsegment aufgrund der Preiszunahmen der vergangenen Jahre und der steigenden Leerstände die grösste Gefahr einer Korrektur. Hierfür prüft sie regelmässig eine Anpassung des antizyklischen Kapitalpuffers.
Unserer Einschätzung nach ist der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin kerngesund. Wie die SNB schätzen wir jedoch auch den Markt für Renditeobjekte als leicht überhitzt ein. Entsprechende Massnahmen zur Entschärfung der Situation werden aktuell seitens der Schweizerischen Bankiervereinigung ausgearbeitet (siehe «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»).
Positive Nachricht für Schweizer Eigenheimbesitzer
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich weiterhin freuen. Aufgrund des heutigen Zinsentscheids bleiben die Hypothekarzinsen noch längere Zeit auf historischem Tiefststand. Im Mai 2019 hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen den USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief und mit -0.12 Prozent klar im negativen Bereich. Folglich bewegen sich auch die Hypothekarzinsen auf einem Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»).
In den letzten Wochen sind die Hypothekarzinsen nochmals leicht gesunken. Aktuell kann bei MoneyPark beispielsweise eine zehnjährige Hypothek bereits ab 0.74% abgeschlossen werden. Und auch wenn eine signifikante Zinserhöhung nicht erwartet wird: Sollten sich wichtige Fragen im Handelskonflikt klären, ist ein schneller Anstieg der Hypothekarzinsen um 10 oder 20 Basispunkte durchaus im Bereich des Möglichen. Nutzen Sie das Allzeittief der Zinsen also für einen taktischen Hypothekarabschluss.
Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.
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Wohntraumstudie 2018/19: Ruhig und grün ist die ideale Wohnumgebung
Die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19 zeigt: Noch ist das Leben auf dem Land für die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer Trumpf. Jeden 5. Mieter zieht es hingegen schon ins Stadtzentrum. Doch auch für sie ist – zumindest in der Deutschschweiz – die Nähe zur Natur mehrheitlich wichtig.
Klar favorisiert wird von der Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer wie bereits in früheren Jahren das Dorf- und Landleben. Doch hat sich die Liebe zum Leben auf dem Land gegenüber dem Vorjahr deutlich abgeschwächt (-5 Prozent); der Trend in Richtung Agglomeration hingegen etabliert sich stärker (+5 Prozent).
Mieter zieht es in die Städte, Käufer bevorzugen das Land
Eigenheimbesitzer bevorzugen mit 42 Prozent nach wie vor eine ländliche Wohnumgebung, gefolgt von der Agglomeration (26 Prozent). Nur jeder zehnte Eigenheimbesitzer möchte im Stadtzentrum leben, was naturgemäss auf die in den Stadtzentren deutlich höheren Kaufpreise sowie die anspruchsvollere und teurere Betreuungslogistik gerade für Familien zurückzuführen ist. Mieter hingegen zieht es nur zu 28 Prozent aufs Land, jeder fünfte Mieter bevorzugt das urbane Leben im Stadtzentrum.
Schnell ins Grüne – aber bitte mit Anbindung an den ÖV
Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon.
Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon.
Pendler mit Distanz zum Arbeitsweg zufrieden
Die grosse Mehrheit der Deutsch- und Westschweizer hat einen kurzen Arbeitsweg. Insgesamt pendeln zwei Drittel der Befragten zwischen 6 und 15 Kilometern pro Arbeitsweg – das entspricht dem durchschnittlichen täglichen Pendlerweg in der Schweiz.
Quelle: Bundesamt für Statistik
In der Deutschschweiz würde kaum einer allein wegen der Entfernung zum Arbeitsplatz zügeln. Unzufrieden oder eher unzufrieden mit ihrem Arbeitsweg sind in der Deutschschweiz rund 15 Prozent. Anders in der Romandie, wo knapp ein Drittel nicht ganz zufrieden ist mit dem täglichen Pendeln zur Arbeit.
Alle Ergebnisse der Wohntraumstudie 2018/19 gibt’s hier zum Download.
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Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber?
MoneyPark zeigt in einer neuen Studie die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber auf. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.
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5 Tipps für den Hypo-Dschungel
Viele Schweizerinnen und Schweizer träumen vom Eigenheim. Damit der Traum nicht zur finanziellen und persönlichen Belastungsprobe wird, helfen diese 5 Tipps durch den Hypo-Dschungel zu Ihrem Eigenheim. Weiterlesen
Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen
Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen
Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden
Letzte Woche erlitt die Euphorie in Bezug auf die Abschaffung des Eigenmietwertes einen herben Dämpfer. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren sehen keinen Reformbedarf bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung. In ihren Augen wiegen die mutmasslichen finanziellen Einbussen zu schwer: Die Komplexität der Abzüge erhöhe sich und die Reform widerspreche der angestrebten Steuer-Harmonisierung.
Noch nicht einmal vier Monate ist es her, da herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. (Siehe auch unser Blogbeitrag: Eigenmietwert - Die Abschaffung hat gute Chancen)
Finanzdirektoren der Kantone ist das mutmassliche Steuerloch zu gross
Dieser Aspekt tritt nun mit der in der letzten Woche an der Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren (FDK) präsentierten Einschätzung unvermittelt, aber absolut nachvollziehbar in den Vordergrund. Neue Berechnungen auf Basis des derzeitigen Zinsniveaus machen sichtbar, dass die Reform des Eigenmietwertes in der vorliegenden Form ein Loch von jährlich rund einer Milliarde in die Staatskasse reissen würde. Die ursprünglichen Berechnungen der ständerätlichen Kommission basierten auf einem Hypothekarzinsniveau von 3.5 Prozent – also rund 2 Prozent höher als aktuell. Sie zeigten daher Zusatzeinnahmen sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene.
Komplexität und indifferente Abzüge widersprechen geforderter Harmonisierung
Kritisiert wird auch die Inkonsequenz der Reform: Einerseits soll der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum sowohl auf Bundes- wie auch auf Kantonsebene stringent wegfallen. Andererseits sollen beispielsweise Schuldzinsabzüge für Ersterwerber weiterhin möglich sein. Auch Abzüge für Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege und Rückbau sollen auf Kantonsebene weiterhin zugelassen sein, auf Bundesebene jedoch nicht. Zudem glaubt die FDK, dass die steuerliche Komplexität zunehmen dürfte. Vor allem aufgrund der Unterschiede in der Handhabung der Abzüge zwischen Bund und Kantonen zweifelt das Gremium sogar an der Verfassungskonformität dieser Reform. Denn ein wichtiges Gebot auf Verfassungsebene besagt, dass die direkten Steuern zwischen beiden Steuerbehörden zu harmonisieren sind.
Fazit: Die Abschaffung des Eigenmietwertes muss noch hohe Hürden nehmen
Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch weit. Im derzeitigen Umfeld bringt die Reform in der vorliegenden Form massive finanzielle Einbussen für den Fiskus mit sich. Diese werden von diesem wohl nicht hingenommen werden. Man konnte die FDK nicht davon überzeugen, dass die Reform eine Vereinfachung bzw. eine Vereinheitlichung in der Besteuerung von selbstbewohntem Eigentum mit sich bringt. Auch die Klärung der Frage nach der Konformität mit der Verfassung dürfte in den Räten noch zu Diskussionen Anlass geben.
Gelingt es, diese hohen Hürden zu überwinden, also sowohl Stände- wie auch Nationalrat der (angepassten) Vorlage zustimmen, dürften die Gegner wohl das Referendum ergreifen. Dann hat das Volk das letzte Wort und entscheidet letztendlich, ob die Abschaffung des Eigenmietwertes diesmal gelingt. Eine Prognose ist in der derzeitigen Situation schwieriger denn je, um nicht zu sagen unmöglich. Klar ist jedoch: Der Weg zur Abschaffung des Eigenmietwertes ist durch die Einschätzung der FDK noch steiniger und definitiv länger geworden.
Was sind die nächsten Schritte?
Die Vernehmlassung zu den Vorschlägen der WAK dauert noch bis zum 12. Juli 2019. In der Wintersession des Ständerates im Dezember dieses Jahres diskutiert der Ständerat das Geschäft und nimmt allfällige Anpassungen an der Vorlage vor. Anschliessend wird die Vorlage, vermutlich in der Frühlingssession, im Nationalrat behandelt. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Sommer 2020 zu erwarten.
Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt
Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?Weiterlesen
Konditionenvergleich der Hypothekaranbieter Banken, Versicherungen und Pensionskassen
Bei einem reinen Konditionenvergleich haben die Banken gegenüber Versicherungen und vor allem Pensionskassen einen schweren Stand: Ihre Hypothekarzinsen sind je nach Laufzeit bedeutend höher. Mittlerweile werden nur noch rund 50 Prozent des Hypothekarvolumens von MoneyPark an Banken vermittelt, 30 Prozent gehen an Pensionskassen, 20 Prozent an Versicherungen.Weiterlesen
Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?
Für Hypothekarnehmer ist es Fluch und Segen zugleich: Immer mehr Hypothekaranbieter drängen auf den Markt. Die Auswahl und die Verhandlungsstärke der Kunden nimmt zu, was die Kunden aber auch vermehrt vor die Qual der Wahl stellt. MoneyPark hat daher die wichtigsten Unterschiede zwischen den Anbietergruppen Bank, Versicherung und Pensionskasse zusammengetragen, die es beim Entscheid zu beachten gilt.Weiterlesen
Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber?
MoneyPark zeigt in einer neuen Studie die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber auf. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.Weiterlesen
Wohntraumstudie 2018/19: Ruhig und grün ist die ideale Wohnumgebung
Die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19 zeigt: Noch ist das Leben auf dem Land für die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer Trumpf. Jeden 5. Mieter zieht es hingegen schon ins Stadtzentrum. Doch auch für sie ist - zumindest in der Deutschschweiz - die Nähe zur Natur mehrheitlich wichtig.
Klar favorisiert wird von der Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer wie bereits in früheren Jahren das Dorf- und Landleben. Doch hat sich die Liebe zum Leben auf dem Land gegenüber dem Vorjahr deutlich abgeschwächt (-5 Prozent); der Trend in Richtung Agglomeration hingegen etabliert sich stärker (+5 Prozent).
Mieter zieht es in die Städte, Käufer bevorzugen das Land
Eigenheimbesitzer bevorzugen mit 42 Prozent nach wie vor eine ländliche Wohnumgebung, gefolgt von der Agglomeration (26 Prozent). Nur jeder zehnte Eigenheimbesitzer möchte im Stadtzentrum leben, was naturgemäss auf die in den Stadtzentren deutlich höheren Kaufpreise sowie die anspruchsvollere und teurere Betreuungslogistik gerade für Familien zurückzuführen ist. Mieter hingegen zieht es nur zu 28 Prozent aufs Land, jeder fünfte Mieter bevorzugt das urbane Leben im Stadtzentrum.
Schnell ins Grüne – aber bitte mit Anbindung an den ÖV
Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon.
Das Gros der Schweizer verbindet mit ihrem Traum vom Wohnen Ruhe und Nähe zur Natur – jedoch sollte auch eine gute Anbindung an den ÖV bestehen. Sehr viel stärker ausgeprägt als in der Romandie (16 Prozent) ist in der Deutschschweiz (49 Prozent) der Wunsch, schnell in einem Naherholungsgebiet zu sein. Auch Einkaufsmöglichkeiten sollten in der näheren Umgebung vorhanden sein – ein Faktor, den 56 Prozent der Deutschschweizer, aber nur 33 Prozent der Romands als ausschlaggebend bezeichnen. Die Mehrheit aller Schweizer teilt den Wunsch nach einer schönen Aussicht sowie nach einem Garten oder mindestens einem Balkon.
Pendler mit Distanz zum Arbeitsweg zufrieden
Die grosse Mehrheit der Deutsch- und Westschweizer hat einen kurzen Arbeitsweg. Insgesamt pendeln zwei Drittel der Befragten zwischen 6 und 15 Kilometern pro Arbeitsweg – das entspricht dem durchschnittlichen täglichen Pendlerweg in der Schweiz.
Quelle: Bundesamt für Statistik
In der Deutschschweiz würde kaum einer allein wegen der Entfernung zum Arbeitsplatz zügeln. Unzufrieden oder eher unzufrieden mit ihrem Arbeitsweg sind in der Deutschschweiz rund 15 Prozent. Anders in der Romandie, wo knapp ein Drittel nicht ganz zufrieden ist mit dem täglichen Pendeln zur Arbeit.
Alle Ergebnisse der Wohntraumstudie 2018/19 gibt's hier zum Download.
Überraschung bleibt aus: SNB hält an expansiver Geldpolitik fest – Leitzins weiterhin bei -0.75 Prozent
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung bekannt, den Leitzins wie erwartet auf -0.75 Prozent zu belassen. Sie hält auch zukünftig an ihrer expansiven Geldpolitik fest und wird bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv. Ausserdem führt sie den SNB-Leitzins ein.
Mit dem Entscheid hat die SNB nicht überrascht: Sie folgt wie erwartet der Europäischen Zentralbank (EZB), welche vergangene Woche eine mögliche Zinswende auf den Sommer 2020 verschoben hatte (siehe «Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null»). Der neu eingeführte SNB-Leitzins ersetzt das bisherige Zielband für den Dreimonats-Libor und beträgt -0.75 Prozent. Die SNB wird zukünftig die geldpolitischen Entscheide durch die Festlegung der Höhe des SNB-Leitzinses treffen und quartalsweise kommunizieren. Die Einführung begründet die SNB mit der unsicheren Zukunft des Libors.
Trotz stabiler Schweizer Wirtschaft keine Leitzinserhöhung
Weltweite politische Unsicherheiten, Handelskonflikte sowie die verhaltenen Prognosen der Weltkonjunktur verunmöglichten der SNB, ihrerseits einen ersten Zinsschritt vor der EZB vorzunehmen. Denn eine Verkleinerung der Zinsdifferenz hätte einen (noch) stärkeren Schweizer Franken gegenüber dem Euro zur Folge.
Daher sind der SNB, wie in diesem Zusammenhang schon mehrfach erwähnt, für Zinserhöhungen faktisch die Hände gebunden. Und das, obwohl in der Schweiz die Zeichen eigentlich für eine baldige Zinserhöhung sprechen würden: Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten, obwohl die Exportindustrie unter den Handelskonflikten zu leiden hat und auch zukünftig tangiert sein wird. Aber nicht nur das robuste Wachstum, sondern auch die tiefe Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Schweizer Wirtschaft. Im Mai reduzierte sich die Arbeitslosenquote von 2.7 auf 2.4 Prozent und erreichte damit den tiefsten Wert seit zehn Jahren.
Auch die SNB prognostiziert für 2019 ein Wirtschaftswachstum von rund 1.5 Prozent. Ihre Inflationsprognose erhöht sie für 2019 von 0.3 auf 0.6 Prozent und für 2020 von 0.6 auf 0.7 Prozent. Im Jahr 2021 erwartet sie noch eine Inflation von 1.1 Prozent, was 0.1 Prozentpunkte tiefer als im Vorquartal liegt.
Erstarkter Schweizer Franken
Die wirtschaftliche Stabilität in der Schweiz, politischen Unsicherheiten im Euroraum sowie der Handelsstreit zwischen den USA und China verleiteten internationale Anleger in den vergangenen Wochen vermehrt, in den Schweizer Franken als sicherer Hafen zu investieren. In der Folge wertete sich der Franken gegenüber dem Euro stark auf. Anfangs Juni war der Franken mit 1.11 pro Euro so stark wie zuletzt vor zwei Jahren. Auch wenn sich die Situation wieder leicht beruhigt hat: Die SNB wird die Entwicklung des Wechselkurses im Auge behalten müssen.
Intervention am Devisenmarkt zu erwarten
Der starke Franken war sicherlich mit ein Grund, weshalb die SNB heute von einer Leitzinserhöhung abgesehen hat. Vorgängig hatten sich sogar bereits Stimmen am Markt gemehrt, die eine Leitzinssenkung seitens der SNB erwartet oder gar gefordert hatten, um damit dem starken Franken entgegenzutreten.
Es stellt sich bei diesem Szenario jedoch die Frage, ob eine Senkung der Leitzinsen den starken Franken nachhaltig zu schwächen vermocht hätte. Eine Zinssenkung auf minus ein Prozent würde den Franken zwar kurzzeitig schwächen, einen nachhaltigen Effekt versprechen wir uns von einem solchen Entscheid jedoch nicht. Viel eher erwarten wir, dass die Nationalbank zukünftig ihre Interventionsmöglichkeiten auf dem Devisenmarkt ausspielen wird, sollte der Franken weiterhin an Stärke zulegen und die psychologisch wichtige Marke von 1.10 gegenüber dem Euro unterschreiten. Eine Leitzinssenkung würde unserer Meinung nach von der SNB erst in Betracht gezogen werden, wenn die EZB – wider Erwarten – ihrerseits die Zinsen senkt, um dadurch eine weitere Aufwertung des Frankens zu verhindern.
Korrekturgefahr auf dem Markt für Renditeobjekte
Die SNB äusserte sich an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilungen nochmals zum Hypothekar- und Immobilienmarkt. Gemäss ihrer Einschätzung bleiben die Ungleichgewichte bestehen. Die Hypothekarkredite als auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen in den letzten Quartalen leicht an. Trotz Preisreduktionen im Bereich der Renditeobjekte ortet die SNB in diesem Marktsegment aufgrund der Preiszunahmen der vergangenen Jahre und der steigenden Leerstände die grösste Gefahr einer Korrektur. Hierfür prüft sie regelmässig eine Anpassung des antizyklischen Kapitalpuffers.
Unserer Einschätzung nach ist der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin kerngesund. Wie die SNB schätzen wir jedoch auch den Markt für Renditeobjekte als leicht überhitzt ein. Entsprechende Massnahmen zur Entschärfung der Situation werden aktuell seitens der Schweizerischen Bankiervereinigung ausgearbeitet (siehe «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»).
Positive Nachricht für Schweizer Eigenheimbesitzer
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich weiterhin freuen. Aufgrund des heutigen Zinsentscheids bleiben die Hypothekarzinsen noch längere Zeit auf historischem Tiefststand. Im Mai 2019 hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen den USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief und mit -0.12 Prozent klar im negativen Bereich. Folglich bewegen sich auch die Hypothekarzinsen auf einem Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»).
In den letzten Wochen sind die Hypothekarzinsen nochmals leicht gesunken. Aktuell kann bei MoneyPark beispielsweise eine zehnjährige Hypothek bereits ab 0.74% abgeschlossen werden. Und auch wenn eine signifikante Zinserhöhung nicht erwartet wird: Sollten sich wichtige Fragen im Handelskonflikt klären, ist ein schneller Anstieg der Hypothekarzinsen um 10 oder 20 Basispunkte durchaus im Bereich des Möglichen. Nutzen Sie das Allzeittief der Zinsen also für einen taktischen Hypothekarabschluss.
Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.
Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null
Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, die Zinswende im Euroraum noch weiter zu verschieben. Der Leitzins bleibt demnach bis mindestens zum Sommer 2020 bei 0.0 Prozent. Bisher fasste EZB-Präsident Mario Draghi einen ersten Zinsschritt zuerst Mitte, dann Ende 2019 ins Auge.
Aufgrund zahlreicher konjunktureller Fragezeichen hat die EZB entschieden, die Zinswende nochmals um mindestens ein halbes Jahr nach hinten zu verschieben. Die expansive Geldpolitik behält die EZB bei: Sie möchte die Kreditvergabe mit speziellen Liquiditätsspritzen weiter anheizen. Mit der Ausgabe von neuen Langfristkrediten ab September 2019 möchte die EZB den Banken unter die Arme greifen. Für die so genannten «TLTRO III»-Kredite, die zwei Jahre laufen, erhalten die Banken bei Erfüllung bestimmter Ziele zur Kreditvergabe eine Prämie sowie attraktive Zinskonditionen. Es ist zu erwarten, dass vor allem die Banken aus den südlichen EU-Ländern von diesem Angebot Gebrauch machen werden.
SNB entscheidet nächste Woche über die nächsten Schritte
Der Zinsentscheid der EZB tangiert auch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) wesentlich: Der entsprechende Leitzins in der Schweiz liegt zurzeit bei minus 0.75 Prozent und kann damit wohl kaum erhöht werden. Die SNB tagt am Donnerstag, 13. Juni und beschliesst dabei die Strategie für das nächste Quartal.
Die Swap-Sätze in Schweizer Franken bewegten sich nach bekannt werden des Entscheides der EZB kaum. Dies zeigt, dass die Marktteilnehmer diesen Entscheid bereits eingepreist hatten.
Negativzinsen – ein Milliardengeschäft
Sowohl die Banken in Europa als auch in der Schweiz zahlten in den letzten Jahren Milliarden an Negativzinsen. Eine Studie des Finanzdienstleisters Deposit Solutions errechnete einen Betrag von 21.4 Milliarden Euro, den europäische Banken in den letzten fünf Jahren an die EZB überwiesen haben. Schweizer Banken mussten in den Jahren 2015 bis 2018 total 6.3 Milliarden Franken an Strafzinsen an die SNB zahlen, Tendenz steigend. Auch wenn die EZB eine erste Zinserhöhung im Sommer 2020 vornehmen würde und die SNB diesem Entscheid folgt: Bis der Leitzins über null steigt und die Negativzinsen somit der Vergangenheit angehören, werden nochmals Monate vergehen.
Schweizer Hypothekarzinsen auf Allzeittief
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Denn im Mai hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen der USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief im negativen Bereich (-0.12%). Folglich reduzierten sich auch die Hypothekarzinsen auf ein Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»). Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
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MoneyPark fördert Talente
Bei MoneyPark erleben Beratungs- und Führungstalente, dass sie rasch Verantwortung übernehmen können – sowohl in der eigenständigen Beratung von Kunden als auch in der Führung von Teams. Die Hypothekarspezialisten Stefania Boffa, Bruno Kindler und Antonio Carella haben in der Filiale Zürich ihren nächsten Karriereschritt gemacht. Sie haben drei neu geschaffene Teamleiter-Positionen übernommen, um ihre Erfahrung mit dem einzigartigen Beratungsmodell von MoneyPark an die neu startenden Mitarbeitenden weiterzugeben.
MoneyPark wuchs im vergangenen Jahr von rund 120 auf heute knapp 180 Mitarbeitende und unterhält über 25 Filialen in der gesamten Schweiz. Das schnelle Wachstum bietet entsprechend Chancen für die berufliche Weiterentwicklung neuer Beratungstalente. Drei Hypothekarexperten haben jetzt die neu geschaffenen Rollen als Teamleiter in Zürich übernommen. Sie berichten direkt an den Filialleiter Zürich, Sasa Vranjes.
Entschlossen hat man sich für die Einführung der neuen Führungsebene aufgrund der starken Zunahme von Kundenanfragen um 70 Prozent. Entsprechend rasch ist das Team in Zürich mit mittlerweile über 20 Beratern gewachsen.
Stefania Boffa (30), Bruno Kindler (36) und Antonio Carella (24) starteten 2018 als Hypothekarspezialisten bei MoneyPark. Kaum ein Jahr später setzen sie ihr Hypothekarwissen und ihre fundierte Beratungserfahrung ein, um neben der täglichen Kundenberatung nun selbst Teams zwischen vier und sechs Mitarbeitenden zu führen.
«Mit der neu geschaffenen Teamführungsebene stellen wir die kontinuierliche Begleitung unserer neuen Hypothekarspezialisten in der täglichen Beratungspraxis sicher. Schliesslich wollen wir Kunden optimal auf dem Weg in ihr Eigenheim unterstützen», erklärt Shahram Shad, Vertriebsleiter MoneyPark. «Der Erfolg gibt uns recht, und wir suchen aufgrund der starken Nachfrage aktuell noch fünf weitere Berater für den Standort Zürich.»
Die Hypothekarfinanzierung erfolgt bei MoneyPark mittels persönlicher Beratung. Unterstützt wird sie durch eine technologisch fortschrittliche Beratungsplattform. Aufgrund des Vergleichs von verschiedenen Anbietern finden die Berater so die optimale Finanzierungslösung für ihre Kunden. Denn Eigenheimkäufer fordern verstärkt Transparenz und Auswahl, wie es für Konsumprodukte schon längst üblich ist. Dank unabhängiger Hypothekarspezialisten müssen sie sich nicht länger in die Abhängigkeit ihrer Hausbank begeben.
Für die Begleitung der Käufer auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim sind entsprechend umfassende Beraterqualitäten Voraussetzung. Um das dafür nötige Vertrauen zu gewinnen, kommt es bei MoneyPark auf die kontinuierliche Begleitung von neuen Mitarbeitenden on-the-job an.
Schliesslich umfasst das Angebot über die Beratung hinsichtlich der optimalen Finanzierungsstrategie mit besten Zinsen hinaus mehr. So gehört auch die Begleitung von Eigenheimkäufern etwa zum Notartermin dazu. Ausserdem die Berücksichtigung von Vorsorgefragen sowie steuerlichen Aspekten und nicht zuletzt die aktive Partnerpflege.
Wir wachsen weiter und sind fortlaufend auf der Suche nach ambitionierten Talenten. Hier geht’s zu den aktuell offenen Stellen.
Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019
Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität 10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.
Makroökonomische Lage
Weltwirtschaft mit tiefsten Wachstums-Prognosen seit 30 Jahren
Die konjunkturellen Aussichten bleiben weiterhin verhalten. Die OECD senkte ihre Prognose für das weltweite Wirtschaftswachstum in diesem Jahr auf unterdurchschnittliche 3.2 Prozent. Für das kommende Jahr werden unverändert 3.4 Prozent vorausgesagt. Sollten diese Prognosen eintreffen, wären das die tiefsten Wachstumsraten der letzten 30 Jahre. Zu den Gründen, die zu diesen tiefen Prognosen führen, zählen längerfristig höhere Handelszölle zwischen den USA und China, zusätzliche Zölle auf den Handel zwischen den USA und der EU sowie eine stärkere Konjunkturabkühlung in China. Ebenfalls das Wachstum dämpfen könnten die weitere Ungewissheit über den Brexit sowie finanzielle Risiken wegen der hohen Verschuldung in Europa.
Die Schweiz im Soge der Weltwirtschaft
Die Schweizer Wirtschaft wuchs dieses Jahr bisher robust. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten. Trotzdem sind auch die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft eingetrübt. Den Einflüssen der weltweiten Unsicherheiten und speziell des Handelsstreites wird sich vor allem auch die Schweizer Exportindustrie nicht entziehen können.
Entwicklung der Kapitalmarkt-Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) sanken stark
Nach dem starken Rückgang der Swap-Sätze im vergangenen März und der darauffolgenden Stabilisierung im April sind die langfristigen Swap-Sätze im Mai nochmals und überraschend markant gefallen. Der zehnjährige Satz verlor innert Monatsfrist 19 Basispunkte und liegt nun bei minus 0.12 Prozent, einem neuen 24-Monate-Tief. Die Ursache dieses Rückgangs mag in den politischen Unsicherheiten liegen, die das Weltwirtschaftsklima belasten: Wider erwarten zieht sich der Handelskonflikt zwischen den USA und China in die Länge und noch immer ist der Ausgang des Brexits völlig unklar. Des Weiteren sind keine Indikatoren in Sicht, die demnächst verstärkte Inflationsängste aufflammen lassen könnten.
10-jähriger Richtsatz so tief wie noch nie
Der Rückgang der Swap-Sätze lässt auch die Richtsätze sinken: Der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken liegt per Ende Mai bei 1.25 Prozent, der tiefste je bei MoneyPark ermittelte Satz. Aber auch die fünfjährigen Festhypotheken sinken um vier Basispunkte und liegen nun bei 1.01 Prozent.
Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten
Die Finanzierungspartner haben im Mai ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht die ganze Reduktion der Swap-Sätze auf die Kundenzinssätze überwälzt haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen sogar überdurchschnittlich gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.78 Prozent abgeschlossen werden (- 7 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.55 Prozent (-8 Basispunkte).
Prognose: Hypothekarzinsen bleiben günstig
Es gibt keinerlei Anzeichen, die eine signifikante Zinssteigerung vor dem Sommer des nächsten Jahres ankündigen. Die Prognosen für die Weltwirtschaft – die USA ausgeschlossen – sind weiterhin schwach. Der Handelskonflikt zwischen den USA und China ist ungelöst und die weltweiten Inflationsprognosen bleiben niedrig. Diese Entwicklungen veranlassen die EZB und demnach auch die SNB, weiterhin an ihrer lockeren Geldpolitik festzuhalten.
Unsere langfristige Prognose passen wir daher nur marginal an: Bis Ende Jahr erwarten wir bei den fünfjährigen Festhypotheken einen Zinssatz zwischen 1.05 und 1.20 Prozent (vorher 1.10% bis 1.25%), bei den zehnjährige Festhypothek einen Zinssatz zwischen 1.30 und 1.60 Prozent (vorher 1.35% bis 1.65%).
Empfehlung
Die Entwicklungen der letzten Monate haben es gezeigt: Die Hypothekarzinsen können trotz dem tiefen Zinsniveau volatil bleiben und innert Kürze um 10 bis 20 Basispunkte sinken respektive steigen. Verändern sich die konjunkturellen Prognosen oder flammen kurzfristig Inflationsängste auf, werden sich die Hypothekarzinsen schnell wieder auf dem Niveau von Februar 2019 einfinden, als die langfristigen Kapitalmarkt-Sätze rund 20 Basispunkte höher lagen. Die aktuellen Ausschläge nach unten sollten daher für taktische Abschlüsse von langjährigen Festhypotheken genutzt werden.
Wohnungskündigung: Wie es funktioniert und was Sie beachten müssen
Ist bei Ihnen die Entscheidung für einen Umzug gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt direkt um die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kümmern. Zum einen spart Ihnen das doppelte Mietzahlungen und zum anderen können Sie sich dann ganz entspannt Ihren Umzug planen und terminieren. Bei der Kündigung Ihrer Wohnung gibt es einiges zu beachten, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen
53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek
Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.
Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird aktuell für zehn Jahre abgeschlossen, weitere 5 Prozent der Hypotheken laufen 11 Jahre und länger. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf Rang 2 der Beliebtheitsskala.
Junge Hypothekarkunden sichern sich ab
Insbesondere junge Hypothekarnehmer finanzieren sich im Gegensatz zu den älteren zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, wie stark die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.
Grössere Risikobereitschaft im Pensionsalter
Im Gegensatz dazu wollen Eigentümer im Pensionsalter bewusst flexibler bleiben und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf nehmen (falls allenfalls der Verkauf oder das Vererben der Liegenschaft geplant ist). Zudem steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Dadurch haben ältere Eigenheimbesitzer eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.
Geringere Zinsdifferenz der Laufzeiten
Dass Hypothekarnehmer vermehrt zum Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken tendieren, hat nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun. Die Entscheidung beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. So ist die Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 noch rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.
Laufzeiten im internationalen Vergleich
Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange überwiegend zehnjährige Festhypotheken ab. In den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu. Noch 2006 hatte sie noch einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Das bestätigen auch Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
Fazit
Für welche Laufzeit Sie sich auch immer entscheiden: Wichtig ist eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die individuelle Familiensituation mitsamt ihren Zukunftsplänen. Dazu gehört schliesslich auch, die besten Konditionen für die definierten Hypothekarprodukte zu finden.
Sie finden hier die gesamte MoneyPark-Studie «Des Schweizers liebste Hypothek»
Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber
MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt.
Der schweizweit grösste unabhängige Hypothekarspezialist MoneyPark erweitert durch die Neukunden sein Partnernetzwerk um drei grosse Schweizer Pensionskassen: Die ALSA Pensionskasse, die Pensionskasse Bühler sowie die Pensionskasse eines bedeutenden Schweizer Finanzdienstleisters erweitern ihre Vertriebsdynamik, respektive steigen ab sofort als Hypothekargeber in den attraktiven Hypothekarmarkt ein. MoneyPark übernimmt hierbei als unabhängiger Spezialist die Beratung des Endkunden, die Auswahl sowie die Platzierung der Finanzierungsangebote in einer der schweizweit über 25 Filialen sowie telefonisch und online. finovo verantwortet für alle drei Pensionskassen die Abwicklung und Bewirtschaftung der Hypotheken. Ausserdem unterstützt es die Pensionskassen im Portfolio Management.
Win-Win-Situation
«Wir freuen uns über das Vertrauen dieser drei Pensionskassen und sind überzeugt, ihnen zusammen mit MoneyPark ein optimales Set-up zur Erreichung ihrer Anlageziele im Bereich Hypotheken bieten zu können», meint Christian Stöckli, Mitgründer und Geschäftsleiter des MoneyPark Tochterunternehmens finovo. Durch diese Zusammenarbeit bietet die MoneyPark-Gruppe alle Dienstleistungen des Hypothekarprozesses aus einer Hand an – wovon die Finanzierungspartner und die Hypothekarnehmer gleichermassen profitieren.
Finanzierungspartner für verschiedene Kundenprofile
«Mit den drei neuen Finanzierungspartnern erhöht sich die Anbieter- und somit die Angebotsvielfalt für die Kunden von MoneyPark noch zusätzlich», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark. Nicht nur werden die Konditionen kompetitiver, je mehr Anbieter am Markt sind. Auch offerieren die drei neuen Pensionskassen Finanzierungen für ganz verschiedene Kundenprofile. Unterschiedliche Finanzierungskriterien, längere Hypothekarlaufzeiten und attraktive Konditionen ermöglichen Hypothekarnehmern eine noch breitere Palette an Finanzierungsmöglichkeiten. «Wir wollen mit den neuen Partnern unserer Vision immer näherkommen, den Hypothekarmarkt transparenter und damit vergleichbarer zu machen. Auf diese Weise werden wir noch viele weitere Familien darin unterstützen können, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen», ist Stefan Heitmann überzeugt.
Wohntraumstudie 2018/19
Noch ist das Leben auf dem Land Trumpf. Jeden fünften Mieter zieht es aber schon in die Städte. Bei der Eigenheimsuche vertrauen die Schweizer verstärkt auf unabhängige Hypothekarspezialisten.
Die Wohntraumstudie 2018/19 hat erneut die Erwartungen und Vorstellungen von Mietern wie Eigentümern hinsichtlich ihrer vier Wände unter die Lupe genommen. Es zeigt sich: Insgesamt sind die Schweizerinnen und Schweizer mit ihrer Wohnsituation zufriedener als in den Vorjahren. Dabei legt die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück, um ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können. Traumobjekt Nummer 1 bleibt das freistehende Einfamilienhaus.
Die auf Basis einer Online-Befragung durchgeführte Untersuchung ist die schweizweit umfassendste Studie, die sich mit den Wohnträumen der Bevölkerung befasst. Befragt wurden Bewohner der Deutsch- und Westschweiz. Davon jeweils rund die Hälfte Eigentümer und Mieter.
«Die Wohntraumstudie ist jedes Jahr ein wertvoller Stimmungsbarometer. Sie ermöglicht uns aktuelle Einblicke in die Wohn(t)räume der Schweizerinnen und Schweizer und spiegelt auch deren Wandel», erklärt Dr. Stefan A. Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.
Eigenheimkäufer zieht's aufs Land,...
Die Wohneigentumsquote stagniert in der Schweiz seit 2017 bei im internationalen Vergleich unerreicht niedrigen 39 Prozent. Entsprechend hat sich die Suchdauer weiter ausgedehnt: Jeder Dritte sucht länger als ein Jahr nach seiner Traumimmobilie. Diese soll nach wie vor auf dem Land oder in der Natur sein. 35 Prozent möchten in einem Dorf wohnen.
...Mieter eher in die Städte
Doch zeichnet sich ein leichter Stadt-Land-Graben zwischen den Mietern und Eigentümern ab. So etabliert sich der Trend zur Urbanisierung: Bereits 21 Prozent der Mieter möchten mittlerweile im Stadtzentrum leben. Diesen Wunsch teilen hingegen nur 10 Prozent der Eigentümer. Dies ist wohl dem Umstand geschuldet, dass Objekte in Zentrumslagen nicht nur rar sind, sondern in den vergangenen Jahren auch die Kaufpreise teilweise stark angestiegen sind.
Immobilienprofis gefragt
Um die Suche nach ihrer Traumimmobilie etwas einfacher zu gestalten, würden sich ein Drittel der Deutschschweizer und ein Viertel der Westschweizer von einem Makler beraten lassen. Auch beim Verkauf der Immobilie ist deren Unterstützung gefragt.
Dr. Roman Bolliger, CEO von alaCasa.ch, erklärt: «Die qualitätsbewussten Schweizer legen Wert auf die professionelle Unterstützung beim Kauf wie auch beim Verkauf. Dabei vertrauen sie primär auf langjährige Erfahrung sowie national stark vernetzte Immobilienmakler.»
Lebensqualität dank guter Nachbarschaft
Insgesamt spiegeln die Ergebnisse eine zum ganz grossen Teil zufriedene Wohnbevölkerung. Für die Mehrheit ist die Wohnsituation angenehm. Auch wenn vor allem Mieter hinsichtlich des Komforts Verbesserungsbedarf nennen. Die Studienergebnisse zeugen auch von meist guter Nachbarschaft: 42 Prozent der Deutschschweizer stört nichts an ihren Nachbarn. Sie schätzen deren allgemeine Hilfsbereitschaft. So giessen 35 Prozent der Deutschschweizer und 20 Prozent der Romands die Blumen der Nachbarn während ihrer Ferien. Beklagen sich Schweizer trotzdem, dann vor allem über Unfreundlichkeit, Geruchsbelästigung und mangelnde Kommunikation seitens ihrer Nachbarn.
Unabhängige Hypothekarberatung gefragt
In der Westschweiz hat sich das Selbstverständnis, für eine Immobilienfinanzierung die Expertise eines unabhängigen Beraters einzuholen, bereits stärker etabliert als im Rest der Schweiz. Doch auch in der Deutschschweiz plant bereits jeder Dritte, sich an einen unabhängigen Hypothekarvermittler zu wenden.
«In meinen Augen spiegelt dies einen berechtigten Anspruch aufgeklärter Eigenheimkäufer», betont Dr. Stefan A. Heitmann: «Hypothekarnehmer wünschen heute beim Vergleich mehr Transparenz und Information, ausserdem eine gewisse Anbietervielfalt, um die optimale individuelle Finanzierung zu finden. Ein Trend, der sich künftig noch stärker im Schweizer Hypothekarmarkt etablieren wird.»
Weitere Erkenntnisse der Wohntraumstudie auf einen Blick
- Ein Traum für fast die Hälfte (49%) ist nach wie vor das freistehende Einfamilienhaus. Am liebsten ruhig und mit Blick ins Grüne. Pragmatische Eigenheimkäufer liebäugeln mit Blick auf die Finanzierbarkeit verstärkt mit dem Erwerb eines Reiheneinfamilienhauses. Es wird dreimal so häufig wie noch im Vorjahr als ideales Eigenheim in Betracht gezogen.
- Bei ihrer Traumimmobilie legen Schweizerinnen und Schweizer einerseits Wert auf den Kaufpreis und die Grösse der Immobilie inklusive Garten oder Balkon. Andererseits sind ihnen Faktoren wie eine ruhige Lage, Nähe zum ÖV, Schulen und Kindergärten wichtig. In der Deutschschweiz sehr viel stärker ausgeprägt als in der Westschweiz ist der Wunsch nach Einkaufsmöglichkeiten (D-CH 56%, W-CH 33%) sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten (D-CH 49%, W-CH 16%).
- Mieter tragen höhere Kosten fürs Wohnen als Eigenheimbesitzer. Auch wegen der tiefen Hypothekarzinsen geben 22 Prozent der Eigentümer nur bis zu einem Zehntel ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Während jeder zweite Mieter zwischen 20 und 35 Prozent ausgibt.
- Den Westschweizern (87%) ist der ökologische Fussabdruck ihrer Immobilie wichtiger als den Deutschschweizern (68%). Eigenheimbesitzer haben auch vor, die neue Technologien wie Staubsaugerroboter oder die Licht- und Temperaturregelung durch eine App in zwei Jahren häufiger zu nutzen, als sie es aktuell tun.
- Schweizer sind mit Blick auf ihre Pension hin pragmatisch. Die Hälfte möchte in ihrer jetzigen Liegenschaft wohnen bleiben. Eine Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die anderen zeigen sich flexibel. Oder wollen sich eine altersgerechte Immobilie zulegen bzw. auch im Ausland leben.
- Nur 21 Prozent der Westschweizer und 7 Prozent der Deutschschweizer möchten in naher Zukunft eine Ferienimmobilie erwerben. Dagegen spricht häufig das fehlende Kleingeld und die lokale Bindung, die man durch einen Kauf einginge.
- Ein in der Deutschschweiz weitgehend unbekanntes Ärgernis plagt in der Westschweiz knapp ein Viertel der Befragten: das auf dem falschen Parkplatz abgestellte Auto.
Fazit
Die Wohntraumstudie 2018/19 zeigt insgesamt: Wohnen im Eigenheim lohnt sich mehr denn je. Umso wichtiger wird die Begleitung von Käufern auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim.
«Es zeigt sich klar, dass der Immobilien- und Hypothekarmarkt in Zukunft mit noch stärkerer Vernetzung auf die insbesondere in den Metropolräumen steigende Nachfrage bei knappem Angebot am Markt reagieren muss. Damit aus dem Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.», betont S. Heitmann.
Weitere Informationen finden Sie in der vollständigen Studie.
Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei.
Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen. Die vorliegende Studie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2018 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile seit 2012.
Der Hypothekarmarkt 2018
Die Banken dominieren noch immer den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt umfasste per Ende 2018 ein Hypothekarvolumen von rund 1’064 Milliarden Franken. Trotz neuer Hypothekaranbieter dominieren die Banken den Markt noch immer: Allein die Bankengruppen «Kantonalbanken», «Grossbanken» und «Raiffeisen» verwalten über 76 Prozent des Hypothekarvolumens, alle Banken zusammen beherrschen über 94 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes.
Aber auch die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen», konnten ihr Hypothekar-Portfolio ausbauen. Geschätzte 41 Milliarden respektive 18 Milliarden Franken Hypotheken verwalten die beiden Gruppen per Ende 2018.
Umwälzungen im Markt dauern Jahre
Auch wenn diese beiden Anbietergruppen über dem Markt gewachsen sind: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potentieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Als relative «Neulinge» im Hypothekarmarkt wird es daher noch Jahre dauern, bis Versicherungen, Pensionskassen und sonstige alternative Kapitalgeber ihr Portfolio signifikant ausbauen können.
Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten
Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2018 um 34.6 Milliarden Franken oder 3.4 Prozent gewachsen. Die Kantonalbanken konnten nominal mit über 15 Milliarden Netto-Wachstum am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.4 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Dasselbe prozentuale Wachstum erreichten die Raiffeisenbanken. Die Versicherungen schlugen mit geschätzten 3.7 Prozent Wachstum ebenfalls den Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2018 um über sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher im hohen Masse insbesondere vom professionellen Vermittlersegment profitiert.
Unter dem Markt entwickelt haben sich hingegen die Grossbanken (1.6 Prozent), die Regionalbanken und Sparkassen (1.4 Prozent) und die restlichen Banken (3.5 Prozent).
Die Hypothekarvermittler – als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment erst seit Ende 2012 in der Schweiz existent – konnten mit einem geschätzten Volumen von rund vier Milliarden Franken bereits einen wesentlichen Teil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.
Der Vermittlermarkt – ein Markt mit enormem Potential
Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant zu. Im Jahr 2018 betrug ihr Anteil am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent.
Dabei etabliert sich MoneyPark mit einem Marktanteil von rund 57 Prozent als klarer Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von 2.3 Milliarden Franken platziert sich MoneyPark somit hinter den beiden Grossbanken und Raiffeisen auf dem vierten Rang im Schweizer Hypothekarmarkt und berät und vermittelt deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Vermittler zusammen.
Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2012 bis 2018
Wachstum um fast einen Viertel
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken (über 21%) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich 3.5 Prozent entspricht. Versicherungen und Pensionskassen konnten zwar knapp über dem Markt wachsen, aufgrund ihres geringen Volumens beläuft sich ihr Marktanteil aber noch immer auf tiefe sechs Prozent.
Kantonalbanken
- Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33% auf 34.9%).
- Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 28% auf knapp CHF 372 Mia. (Markt: +21.2%).
- Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum analog zum Markt (+ knapp 21%). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum vor allem bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte.
Grossbanken
- Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von 4.9% in den letzten 6 Jahren stark unter dem Markt (+21.2%) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3.8% Marktanteil verloren.
- 2018 jedoch wuchsen die Grossbanken wieder um über CHF 4 Mia., was einem Wachstum von 1.6% entspricht. Dies liegt zwar noch immer deutlich unter Markt (+3.4% im 2018), ist jedoch markant höher als in den Vorjahren.
- In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Grossbanken um nur CHF 8.3 Mia. gewachsen, was einem Wachstum von nur 3.3% in 5 Jahren entspricht.
- Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2018 bei 24.9% (2012: 28.7%). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 265 Mia.
Raiffeisen-Banken
- Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 32% (+ CHF 44 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.4% auf knapp 17% aus.
- Mit knapp CHF 180 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.
Regionalbanken und Sparkassen
- Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.5% auf 9.0%), da sie mit einem Wachstum von 14.6% unter dem Markt gewachsen sind.
Versicherungen
- Die Versicherungen konnten ihren Marktanteil um 11.5% steigern, ihr Volumen wuchs gar um über 35% (+10.5 Mia).
- Damit sind sie zwar die am schnellsten wachsende Gruppe von Hypothekaranbietern. Ihr Marktanteil ist aber mit lediglich 3.8% per Ende 2018 weiterhin tief und bleibt aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich perspektivisch limitiert.
Pensionskassen
- 2013 und 2014 wiesen Pensionskassen ein rückläufiges Volumenwachstum auf. Erst ab 2015 begannen Pensionskassen wieder vermehrt, Hypotheken auszugeben. 2017 erreichten sie mit einem Zuwachs von 2.4 Mia sogar ein Wachstum von 16.7%.
- Wir gehen nicht davon aus, dass sich ein so hohes Wachstum auch 2018 erzielen liess. Trotzdem rechnen wir mit einem insgesamten Wachstum von 22.8% über die letzten 6 Jahren. Ende 2018 dürften sich die herausgegebenen Hypotheken von Pensionskassen auf 18 Mia. belaufen, was einem Marktanteil von 1.7% entspricht. Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch sehr signifikant ausbaufähig.
Auswirkungen auf die Hypothekarkunden
Viel Sparpotential, das kaum wahrgenommen wird
Für den Hypothekarkunden bedeutet die breite Anzahl an Hypothekaranbietern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Dennoch: Noch immer schliessen rund 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer ihre Hypothek bei der Hausbank ab, ohne die Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Die Trägheit und Loyalität der Kundschaft werden damit bankseitig gezielt ausgenützt. Eine kürzlich von MoneyPark veröffentlichte Studie errechnete, dass Herr und Frau Schweizer damit massiv zu viel Geld für Hypothekarzinsen ausgeben – bis zu über 40'000 Franken oder dem Wert einer hochwertigen Küche. Umgekehrt ist das Hypothekarprodukt für Banken nach wie vor das Margenparadies schlechthin und in der Kosten-Ertragsbilanz jedem anderen (Retail-)bankenprodukt überlegen.
Kundentrend «Transparenz»
Doch der Trend zu vergleichenden und emanzipiert entscheidenden Käufern, der in allen europäischen Märkten und auch in der Schweiz ausserhalb des Finanzmarkts längst etabliert ist, erobert nun unaufhörlich auch den Schweizer Finanzmarkt. Der heutige Kunde will mehr Transparenz und Information und vergleicht Preise, wie dies bei Konsumgütern schon lange üblich ist. Dieser Trend wurde durch bessere Technologie und einen selbstbewussteren Kunden ermöglicht. Der heutige Hypothekarkunde ist aufgeklärter denn je, bezieht des Öfteren mehr als einen Hypothekargeber in seine Produktentscheidung ein und wünscht volle Transparenz sowie eine gewisse Anbietervielfalt, um den für die individuelle Finanzierung optimalen Hypothekaranbieter zu finden. Doch der Hypothekardschungel ist allein noch immer schwer zugänglich und Beratungen bei einzelnen Instituten oftmals einseitig. Unabhängige Hypothekarintermediäre schaffen da Abhilfe.
Hypothekarintermediäre schaffen die gewünschte Transparenz
Die Popularität von unabhängigen Vermittlern, und somit vom Vergleichen von Angeboten, stieg daher in den letzten Jahren kontinuierlich. Mittlerweile vertrauen rund 26 Prozent der Hypothekarnehmer auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
Mit MoneyPark sprechen unsere Kunden gleichzeitig mit über hundert Finanzierungs-Partnern und erleben Auswahl und Beratungsqualität in nie dagewesener Form. Damit kann sichergestellt werden, dass die Beratung unabhängig erfolgt und optimale Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden können. Und in schweizweit über 25 Filialen werden unsere Kunden vor allem eines: umfassend und persönlich beraten. Trotzdem ist noch viel Luft nach oben: Das Wachstumspotential der Hypothekarintermediäre auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bleibt noch auf Jahrzehnte sehr gross.
Download Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie: "Vermittler erobern mehr und mehr den Schweizer Hypothekarmarkt" herunter.
Dashnim Sopi zum MoneyPark-Filialleiter in Baden ernannt
Beim schweizweit grössten unabhängigen Hypothekenspezialist MoneyPark übernimmt Dashnim Sopi ab sofort die Leitung der Filiale in Baden. Sopi ist seit 2018 als Hypothekarexperte für MoneyPark tätig. Er wird mit seinem Team die Filiale in Baden weiter ausbauen, um noch mehr Kunden umfassend auf dem Weg ins Eigenheim zu begleiten.
Der Hypothekarexperte Dashnim Sopi verfügt über zehn Jahre Erfahrung als Finanzberater für Hypothekar- und Anlagefragen sowie als Privatkundenberater bei verschiedenen Finanzdienstleistern. Er ist dipl. Finanzberater IAF und absolviert aktuell einen Master of Advanced Studies in Banking & Finance.
«Ich freue mich, unseren Standort Baden weiter auszubauen und bin überzeugt vom einzigartigen Beratungsmodell von MoneyPark, das maximale Transparenz bietet. Dank der Auswahl aus über 100 Finanzierungspartnern finden wir für unsere Kunden die optimale Hypothekarstrategie – auch mit Blick auf Steuer- und Vorsorgeaspekte», erklärt D. Sopi.
Die Badener Filiale an der Mellingerstrasse 6 wurde im Mai 2015 gegründet. Über 2'500 Kundenanfragen rund um die Finanzierung des Eigenheims hat MoneyPark seither dort betreut. In der Region ist MoneyPark mit weiteren Filialen in Aarau, Wohlen und Sursee präsent und unterhält Schweizweit ein Netzwerk von über 25 Niederlassungen. MoneyPark verbindet modernste digitale Technologien mit persönlicher Beratung. Damit Kunden bei ihrer sowohl finanziell wie auch emotional weitreichenden Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben, optimal begleitet werden zu können.
Sopi steht aktuell der Hypothekarexperte Fabian Bochsler zur Seite. Künftig will man das Berater-Team in Baden verstärken. «Das Marktpotenzial in der Region ist äusserst vielversprechend. Daher bauen wir unsere Beratungskapazitäten für Hypothekarnehmer in Baden weiter aus. Wir möchten dort aktuell einen weiteren Hypothekar- sowie einen Vorsorgespezialisten anstellen», erklärt Leo Spichiger, MoneyPark-Regionalleiter Zentral.
Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019
Erste Aufhellungsanzeichen für die weltweite Konjunkturentwicklung nehmen die Angst vor einer Weltrezession. Dennoch bleiben die Aussichten im EU-Raum verhalten pessimistisch. Die Hypothekarzinsen verharren daher voraussichtlich bis ins Jahr 2021 auf tiefem Niveau: Vorher sind keine starken Zinssteigerungen zu erwarten.
Experten sprachen von einer «Riesenüberraschung»: Die US-Wirtschaft hat im ersten Quartal 2019 wider Erwarten ein BIP-Wachstum von hochgerechnet 3.2 Prozent erreicht. Dies trotz aller negativen Stimmen, die teilweise sogar vor einer kommenden Rezession gewarnt hatten.
Und auch das chinesische Wirtschaftswachstum beeinflusst die Weltkonjunktur derzeit positiv. Die sich bessernden Konjunkturdaten aus China werden sich in den kommenden Monaten vermutlich auch in den Daten der wesentlichen Handelspartner spiegeln. Die Vorlaufindikatoren westlicher Länder haben sich bereits mindestens stabilisiert. Von einigen Experten wird sogar erwartet, dass eine globale Erholung zur Jahresmitte hin möglich sein wird. Entsprechend hat das Fed den Leitzins am 1. Mai wie erwartet und auch bereits zu Beginn des Jahres angekündigt in der Spanne von 2.25 bis 2.5 Prozent belassen.
Leitzinsen bleiben unverändert
Die Wachstums- und damit auch die Inflationsaussichten im EU-Raum bleiben jedoch generell verhalten. Die wirtschaftlichen und politischen Probleme im EU-Raum können auch zukünftig dafür sorgen, dass Rezessionsängste die Runde machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) haben ausserdem bereits mehrfach ausgeführt, ihre expansive Geldpolitik bis auf Weiteres, mindestens bis 2021, weiterzuführen. Und so lange die Inflationsrate in der Schweiz nicht markant ansteigt, ist auch weiterhin keine plötzliche Zinswende zu erwarten.
Kreditabsicherungskosten (Swap) stabilisieren sich auf tiefem Niveau
Nachdem die Swap-Sätze im März markant gefallen sind, haben sie sich im April auf tiefem Niveau stabilisiert. Der zehnjährige Satz stieg zwar bis Mitte Monat um elf Basispunkte auf 0.13 Prozent, ist mittlerweile aber wieder auf 0.077 Prozent, also nur knapp über null, gesunken. Die kürzeren Laufzeiten hingegen sind innert Monatsfrist praktisch unverändert geblieben.
Langfristige Richtsätze
steigen leicht an
Die durchschnittlichen Richtsätze unserer Hypothekaranbieter sind im vergangenen Monat nach einem munteren Auf und Ab in gleicher Höhe wie der zugrunde liegende Swap-Satz gestiegen. Eine zehnjährige Festhypothek konnte per Ende April zu durchschnittlich 1.35 Prozent abgeschlossen werden, also rund sechs Basispunkte höher als im Vormonat. Während die fünfjährige Festhypothek noch um zwei Basispunkte gestiegen ist, blieben die kurzfristigen Laufzeiten unverändert.
Markante Verengung
der Bandbreiten
Die in den Vormonaten günstigsten Hypothekaranbieter haben ihr Hypothekarkapital mit ausserordentlich attraktiven Konditionen entweder vollständig platziert oder ihr Pricing angepasst. Noch immer offerieren die günstigsten Anbieter sehr kompetitiv – sie verrechnen jedoch eine teils klar höhere Marge.
Aus diesem Grund sind die günstigsten Zinssätze der zehn- und fünfjährigen Festhypotheken stärker gestiegen als deren zugrunde liegender Swap-Satz und die durchschnittlichen Richtsätze aller Anbieter. Eine zehnjährige Festhypothek kann per Ende April zu 0.85 Prozent abgeschlossen werden, eine fünfjährige zu 0.63 Prozent. Da die jeweils teuersten Anbieter ihr Angebot auf Vormonats-Niveau beliessen, haben sich die Bandbreiten um 19 respektive 30 Basispunkte verringert. Die Bandbreite von 91 Basispunkte bei der zehnjährigen Festhypothek ist jedoch historisch betrachtet noch immer sehr gross.
Vergleichen und verhandeln
führt zu besseren Konditionen
Der bisher günstigste Anbieter hat sein Offering jüngst angepasst und
seine Marge bei den fünf- sowie den zehnjährigen Festhypotheken markant
ausgedehnt. Die durchschnittlichen Richtsätze sowie die entsprechenden
Swap-Sätze haben sich hingegen vergangenen Monat kaum verändert und notieren
nach dem Zinsrückgang im März noch immer auf tiefem Niveau.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 30. April 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Durch geschicktes Verhandeln und Vergleichen können somit für eine durchschnittliche Hypothekarsumme von 650'000 Franken mehrere Tausend Franken pro Jahr eingespart werden.
Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!
Prognose: Status
quo bei Schweizer Hypothekarzinsen
An der letztwöchigen Generalversammlung der Schweizerischen Nationalbank verteidigte SNB-Präsident Thomas Jordan die Schweizer Negativzinspolitik als ein für die Preisstabilität und die positive Entwicklung der Konjunktur notwendiges Übel. Wie lange sie noch bestehen bleibt, vermag heute keiner genau zu sagen, die SNB wird sich jedoch hüten, einen ersten Zinsschritt vor der Europäischen Zentralbank vorzunehmen. Ansonsten würde der Druck auf den Schweizer Franken zunehmen und dadurch die Wirtschaft abschwächen, was zu einer noch tieferen Inflation, wenn nicht sogar zu Deflation, führen würde. Aller Kritik zum Trotz wird die SNB deshalb von ihrer seit vier Jahren bestehenden expansiven Geldpolitik nicht abweichen.
Unsere langfristige Prognose bleibt daher wie bisher bestehen: Für die zehnjährige Festhypothek erwarten wir bis Ende Jahr einen Zinssatz zwischen 1.35 und 1.65 Prozent.
Empfehlung
Die Hypothekarzinsen sind nach den letzten Korrekturen im März auf einem Rekordtief angekommen. Die langfristigen Zinsen verhielten sich im April jedoch sehr volatil. Sollten die positiven Signale über das weltweite Wirtschaftswachstum anhalten und an den Kapitalmärkten etwas Ruhe einkehren, könnten die Hypothekarzinsen innert weniger Wochen durchaus wieder um 10 bis 20 Basispunkte ansteigen. Dennoch wird die nachlassende Dynamik im Wirtschaftswachstum weltweit auf absehbare Zeit kaum Raum für signifikante Zinserhöhungen lassen. Trotzdem lohnt es sich, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.
Sonderthema
Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
So kann das geerbte Haus gehalten werden
Nachdem der Vater verstorben ist, erben die Mutter und ihre vier Kinder das Elternhaus. Die Witwe kann die darauf lastende Hypothek allein nicht tragen. Die Kinder möchten allerdings, dass sie das Haus behalten und darin wohnen bleiben kann. Wie geht man vor, um das Erbe im Familienbesitz zu halten?
Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle: Der Familienstand des Verstorbenen, ein allfälliger Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen wie ein Testament oder Erbvertrag. In diesem Falle wird, um die Erbmasse zu definieren, in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse, der hinterbliebene Ehegatte die andere Hälfte.
Auch Hypotheken werden vererbt
Haben die Eltern keine spezifischen Vereinbarungen getroffen, sind in die Geschwister gemeinsam mit ihrer Mutter Gesamteigentümer der Liegenschaft. Sie haften dann aber auch gemeinsam für die bestehende Hypothek. Im idealen Falle reichen die liquiden Mittel der Mutter aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall kann die Immobilie im alleinigen Besitz der Mutter verbleiben. Voraussetzung dafür: Die Tragbarkeit der Hypothek ist auch weiterhin gewährleistet. Leider kann es im Alter jedoch vorkommen, dass die Kosten für die Hypothek durch das meist reduzierte Einkommen nicht mehr gedeckt sind.
Immobilie an Kinder übergeben
Ist die Tragbarkeit durch die Mutter allein nicht mehr gegeben oder kann die Mutter ihre Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls haben alle Geschwister gemeinsam oder eines allein die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen. Dann können sie der Mutter anschliessend ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung am Haus einräumen. So stellen sie sicher, dass die Mutter weiterhin in der Liegenschaft wohnen kann. Andernfalls können die Geschwister auch einen Erbverzicht vereinbaren: Damit verzichten sie auf den ihnen zustehenden Anteil am Erbe, damit ihre Mutter das Haus allein übernehmen kann.
Fazit
Um nach einem Erbfall den Zwangsverkauf zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits frühzeitig um die nötigen Vorkehrungen zu kümmern. Darunter fällt die Erstellung eines Ehevertrags, das Verfassen eines Testaments oder sogar der Abschluss eines Erbvertrages. Allenfalls können die Eltern die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an die Erben übergeben. Das vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Jedoch kann dieser Entscheid auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Zu einer guten Planung gehört auch, die optimale Hypothekarstrategie festzulegen – abgestimmt auf die finanziellen und familiären Verhältnisse.
Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.
Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?
Wer eine Wohnung kauft, nimmt automatisch Einsitz in die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Hauses. Darin werden alle Entscheide über die gemeinschaftlich genutzten Zonen gefällt. Doch was passiert, wenn sich die Parteien nicht einig sind? Kann eine Partei einen Anbau, z.B. den eines Velounterstandes, verhindern?
Um das Zusammenleben unter einem Dach zu regeln, schliessen sich Wohnungseigentümer normalerweise in so genannten Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) zusammen. In diesen werden alle Fragen zu Unterhalt, Benutzung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile besprochen und geregelt.
Regeln festlegen
Die Rechte und Pflichten der STWEG sind üblicherweise in einem Reglement festgelegt. Das Gesetz selbst schreibt wenig dazu vor und lässt den Eigentümern bezüglich ihrer Vereinbarungen individuellen Gestaltungsraum.
Formen der Beschlussfassung
Die Frage, ob ein Velounterstand gebaut wird oder nicht, beantwortet die STWEG im Rahmen einer Beschlussfassung. Es gibt grundsätzlich zwei Formen: Beschlüsse an der Stockwerkeigentümerversammlung sowie den schriftlichen Zirkularbeschluss.
Einstimmigkeit oder Mehrheitsbeschluss
Beim Zirkularbeschluss gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Alle Parteien müssten dem Antrag zustimmen. Wird der Antrag jedoch an der Eigentümerversammlung traktandiert, gilt oft der Mehrheitsbeschluss, d.h. ein Mehr der anwesenden Eigentümer muss sich dafür aussprechen. Wichtig: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, haben diese nur eine Stimme, dasselbe gilt umgekehrt für Personen, die mehrere Wohnungen besitzen, falls im Reglement nichts Anderes festgelegt ist.
Beschlussfähigkeit
Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend resp. vertreten und repräsentieren diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten, so ist die Versammlung beschlussfähig und kann über die vorliegenden Anträge abstimmen. Mit Wertquote bezeichnet man den Anteil der Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft. Normalerweise sind sie in Tausendern angegeben und im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 125/1000).
Formen von Mehrheitsbeschlüssen
Je nach Antrag reicht das einfache Mehr nicht, um rechtsgültig zu entscheiden. Bauliche Massnahmen beispielsweise fordern je nach Art verschiedene Mehrheiten. Sie werden unterschieden in notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen. Während für die notwendigen Massnahmen das einfache Mehr reicht, benötigen nützliche bauliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Dabei muss die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Eigentümer und gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten zustimmen. Für luxuriöse Massnahmen ist sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden, erforderlich. Die STWE kann jedoch Änderungen zu den gesetzlichen Vorgaben von Mehrheiten im Reglement beschliessen.
Fazit
Relevant für den Entscheid ist die Definition des Velounterstandes als nützliche oder luxuriöse Baumassnahme sowie evtl. im Reglement beschlossene Abweichungen der Mehrheitsanteile. Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung.
Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Angenommen, der geplante Velounterstand wird als nützliche bauliche Massnahme taxiert, reicht eine Stimme allein nicht aus, um ihn zu verhindern. Dafür müsste mindestens die Mehrheit der Wertquoten gegen den Bau stimmen.
RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.
- Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
- Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
- Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
- Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
- Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.
Das Wichtigste in Kürze
Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.
Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste
Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.
Zinswende in weiter Ferne
Die meisten Experten
gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis
mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach
Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.
Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent
Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10'000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100'000 Franken!
Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil
Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.
Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen
Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.
Konjunktur- und Zinsumfeld
Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz
In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.
Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich
Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.
Subindizes des RERI
Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt
Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
Bandbreite der Zinsangebote
Enorm grosse Bandbreite
Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).
Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
| Teuerster Anbieter | Günstigster Anbieter | |
| Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr | 18'400 | 8’700 |
| Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit | 184’000 | 87’000 |
| Ersparnis in CHF pro Jahr | 0 | 9’700 |
| Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit | 0 | 97’000 |
Kreditabsicherungskosten
Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang
Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.
Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen
Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).
Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.
Preisindizes
Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht
Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23'000, bei den ETW ungefähr 38'000 Angebote pro Monat gemacht.
Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.
Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.
Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.
Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief
Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112'341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.
Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.
Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
Abschwung schreitet fort
Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.
Fazit
Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.
Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.
Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019
Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?
Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.
Auch die Finma macht Druck
Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.
Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapital-forderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaf-ten besser zu regulieren.
Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?
Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.
Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil
Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.
Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkom-mensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.
Fazit
Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld
Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preis-steigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.
Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je
Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.
Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die
Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund
unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend
unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall
identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind
bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar
gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und
Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf
die Finger geschaut.
Unabhängige Beratung bringt Mehrwert
Bei der Suche nach der geeigneten Liegenschaft und deren optimalen Finanzierung kann ein unabhängiger Hypothekarspezialist helfen: MoneyPark arbeitet nicht nur mit über 100 Partner zusammen, sondern setzt auch alle führenden Objekt-Bewertungssysteme ein und bietet so in Kombination mit seinem schweizweiten Filial- und Expertenpool beste Gewähr, auch in anspruchsvolleren Zeiten der optimale Finanzierungspartner für Renditeobjekte zu sein.
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Wenn Fensterputzen nicht mehr reicht – mit neuen Fenstern Energie und Geld sparen
Die Heizung ist voll aufgedreht aber das Wohnzimmer trotzdem kalt? Gebäude mit veralteten Fenstern und Aussentüren verschlingen viel Energie und lassen die ungewollte Kälte trotzdem ins Haus. Gerade in den frostigen Wintermonaten machen sich alte Fenster bemerkbar – sowohl an der Kälte im Haus als auch auf der Stromrechnung. Ein Gastbeitrag von HausHeld.
Mit diesem Problem sind Sie nicht allein: Mehr als eine Million Gebäude in der Schweiz sind energetisch sanierungsbedürftig, das Energie- und CO2-Einsparpotenzial ist enorm. Für jeden Hausbesitzer stellen sich dabei individuelle Fragen: Lohnt sich eine Sanierung in meinem Fall? Welche Fenster eignen sich für mein Haus? Welche Betriebe sind für diese Umbautätigkeiten geeignet? Sind sie seriös und bieten sie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis? Unzählige Anrufe und Beratungsgespräche möchte man sich auch ersparen – sie sind aber meist unumgänglich, möchte man sich doch umfassend und seriös informieren.
Fenstersanierung kann sich finanziell lohnen
Die Preise für neue Fenster liegen oft weit auseinander. Die Kosten setzen sich aus der Art der Verglasung und den Materialien der Rahmen zusammen, nicht jedes Material ist gleich teuer. Es ist deshalb wichtig, die passenden Fenster für das eigene Projekt zu finden. Eine pauschale Kostenangabe ist meist schwierig, da die Preise stark von den individuellen Wünschen abhängen. Ein Vergleich verschiedener Offerten lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen zu verschiedenen Fenstertypen und Materialien finden Sie im Ratgeber zur Fenstersanierung.
Obwohl eine Fenstersanierung meist ein kostspieliges Unterfangen ist, spart man in der Regel auf lange Sicht sogar Geld. Durch die bessere Dämmung neuer Fenster geht weniger Wärme verloren und Energiekosten können reduziert werden. In vielen Fällen sind die Einsparungen durch geringere Energiekosten über den gesamten Lebenszyklus der Fenster höher als die Investitionskosten für die Sanierung. Besonders lohnenswert ist ein Austausch der alten Fenster im Rahmen einer Gesamtsanierung. In diesem Fall können in den meisten Kantonen sogar Fördergelder für energetische Sanierungsmassnahmen beantragt werden.
Vergleichen und den passenden Handwerker für Ihr Fensterprojekt finden
Bei einer geplanten Sanierung oder Renovation ist man auf die Erfahrung einer Fachperson angewiesen. Als Laie ist es jedoch meist schwierig, die verschiedenen Angebote zu beurteilen. Laut Umfragen ist die Unzufriedenheit bei Renovationen insbesondere aufgrund schleppender oder gar ausbleibender Beseitigung von Mängeln, nicht eingehaltener mündlicher Zusagen oder schlechter Qualität der Leistungen sehr hoch. Fachliche Einschätzungen von 2-3 alternativen Experten sind hilfreich, um den geeigneten Handwerker mit entsprechenden Qualitätsstandards für die geplante Bautätigkeit zu finden und um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Massnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind.
Wer nicht vergleicht, bezahlt am Ende zu viel für unzufriedenstellende Qualität oder bezahlt Geld für unnötige Arbeiten.
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Mit dem auf Umbau und Sanierungen spezialisierten Offertenportal HausHeld.ch sparen Immobilieneigentümer Aufwand, Zeit und Geld. Es deckt Handwerker für fast alle Branchen rund um das Thema Haus ab. HausHeld verfügt über einen umfangreichen Pool von geprüften Anbietern aus der ganzen Schweiz und empfiehlt Ihnen bis zu drei geeignete Anbieter aus Ihrer Region. Sie profitieren von einem optimalen Preis-Leistungsverhältnis, denn über die Plattform stehen mehrere Handwerksbetriebe in Konkurrenz. Das fördert den Wettbewerb und motiviert die Firmen, Ihnen ein faires Angebot zu machen. So sparen Sie bis zu 30%. Sie erhalten kostenlose und unverbindliche Beratung und Offertenstellung.
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Renovationen optimal finanzieren
Der Frühling ist da und Sie verspüren Tatendrang, einige Renovationen und Verschönerungsmassnahmen an Ihrem Eigenheim vorzunehmen: Das Bad ist in die Jahre gekommen, Sie wollen endlich einen Carport anbauen oder sich Ihre Traumküche leisten. Welche Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage?
Eine kleine Renovation oder ein grösserer Umbau kommen früher oder später auf jeden Eigenheimbesitzer zu – auch um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern. Im besten Fall haben Sie die anfallenden Kosten bereits frühzeitig grob berechnet und nötige Reserven gebildet. Fallen jedoch unvorhergesehene oder das Budget überschreitende Kosten an, bestehen verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationspläne zu verwirklichen.
Hypothek aufnehmen oder aufstocken
Haben Sie Ihre Hypothek bereits vollständig amortisiert, besteht die Möglichkeit, sie wieder neu aufzunehmen. Läuft die Amortisation noch, können Sie die bisherige Hypothek aufstocken, um Ihr Renovationsvorhaben zu finanzieren. Das ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Immobilie nicht ausgereizt und gleichzeitig die Tragbarkeit der Hypothek weiterhin gegeben ist.
Tragbarkeit muss gewährleistet bleiben
Mit Tragbarkeit bezeichnet man das Verhältnis zwischen Ihrem Haushalts-Einkommen und den fortlaufenden Kosten Ihres Eigenheims. Die jährlichen Aufwendungen sollten demnach nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.Wichtig: Es handelt sich nicht um regulatorische Vorgaben, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen deshalb dennoch gut, dass Ihnen ein Finanzinstitut die Finanzierung gewährt.
Vorsorgegelder einsetzen
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder (vor-)beziehen und für Renovationen Ihres selbstgenutzten Eigenheimes einsetzen. Der Vorbezug unterliegt allerdings – zu einem reduzierten Satz und separiert vom übrigen Einkommen – einer Kapitalauszahlungssteuer. Um diese Besteuerung zu vermeiden und gleichzeitig in der Steuererklärung höhere Hypothekarzinsaufwände geltend zu machen, sollten Sie eine Hypothekarerhöhung mit gleichzeitiger Verpfändung der Pensionskassengelder prüfen. So kann, abhängig davon, ob Ihre Pensionskasse das Leistungs- oder Beitragsprimat anwendet, der Vorsorgeschutz aufrechterhalten werden. Zudem verbleibt Ihr Vorsorgeguthaben in der Pensionskasse und wird dort weiterhin (notabene steuerfrei) zu einem attraktiven Zinssatz verzinst.
Für Hypothekarnehmer, die älter als 50 sind, bestehen allerdings gewisse Einschränkungen. Auch hier empfiehlt sich der Einbezug eines Vorsorgespezialisten.
Überbrückungskredit – für kleinere Beträge
Bei kleineren Renovationen und Beträgen, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich die Aufnahme eines Überbrückungskredites. Die Abwicklung des Kreditantrags ist unkompliziert, Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden Bescheid. Diese Möglichkeit bietet sich auch an, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Hypothek ausgeschöpft ist und keine Hypothekarerhöhung zulässt.
Steuerliche Vorteile nutzen
Umbauarbeiten können als sogenannte werterhaltende Massnahmen umgekehrt auch steuerlich attraktiv sein. So kann eine gesamthafte Küchenerneuerung, abhängig von der Qualität der Küche, nach 20 bis 25 Jahren als notwendige, werterhaltende Massnahme angesehen und steuerlich geltend gemacht werden.
Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre aufteilen
Es könnte sich steuertechnisch zudem lohnen, die Renovationsarbeiten über zwei Kalenderjahre zu verteilen. So profitieren Sie auch im Folgejahr vom resultierenden Steuerabzug.
Fazit
Wie auch immer Ihre individuelle Situation aussieht: Sie sollten Ihr Vorhaben unbedingt frühzeitig mit einem unabhängigen Hypothekarspezialisten besprechen. Wir finden mit unserem Netzwerk von über 100 Finanzierungspartnern Lösungen für die optimale Hypothekarstrategie zu Ihrem Renovationsvorhaben.
Des Schweizers liebste Hypothek
Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.
In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.
1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer
1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018
Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.
Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.
| Hypothek | 2016 | 2017 | Delta | 2018 | Delta |
| Libor-Hypothek | 18.08% | 12.06% | -33.31% | 17.93% | 48.63% |
| 2 – 4 Jahre | 4.13% | 5.10% | 23.45% | 5.76% | 12.99% |
| 5 – 9 Jahre | 23.48% | 21.11% | -10.06% | 18.98% | -10.13% |
| 10 Jahre | 48.58% | 53.05% | 9.20% | 52.59% | -0.87% |
| 11 Jahre + | 5.01% | 8.39% | 67.32% | 4.55% | -45.71% |
Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).
1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018
Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.
Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.
Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.
1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp
Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.
Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.
1.4 Produkteauswahl nach Alter
Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.
Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.
1.5 Produkteauswahl nach Einkommen
Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.
Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer
MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.
2. Produktauswahl in den Regionen
2.1 Regionale Unterschiede
In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:
- Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
- Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
- In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
- Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.
2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp
Finanzierung Einfamilienhaus
In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.
Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.
Finanzierung Eigentumswohnung
Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.
2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter
Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:
- Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
- Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
- Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
- Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
- Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
- Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).
3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes
Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.
Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.
Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.
4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich
4.1 Fazit
Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.
Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.
4.2 Ausblick und Empfehlungen
Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.
Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.
Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.
Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.
Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz
Wohneigentum zu erwerben bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1'000 Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund neun Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote, alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?
Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen
Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibend (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.
Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum
Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.
Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch
Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken.
| Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 | bei 1 Prozent Nebenkosten | bei 0.5 Prozent Nebenkosten |
| Zinskosten (kalkulatorisch 5%) | CHF 40’000 | CHF 40’000 |
| Nebenkosten | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| Amortisation | CHF 10’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 | CHF 55’000 |
| Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen | CHF 182’000 | CHF 167’000 |
Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote
In der NZZ vom 6. März 2019 argumentiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanz-stabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr mit Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.
Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekar-ausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0.10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.
Zudem stellt sich die Frage, ob es für die
Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren
«blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu
klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte
deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten
bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.
Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant
Eine kürzlich erschiene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.
Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:
- Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
- Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
- Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will.
- Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
- Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
- Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
- Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
- Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind» Effekt).
Fazit
Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.
Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.
Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019
Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen
Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.
Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.
In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.
Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.
Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen
Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch.
Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv
Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.
Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.
Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten
Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.
Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken
Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.
Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen
Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent.
Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.
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Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen
Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.
Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben.
Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.
Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.
Empfehlung
Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
5 Tipps zur optimalen Verlängerung Ihrer Hypothek
Das Wichtigste zuerst: Bei der Ablösung oder Verlängerung können Sie durch einen Anbieterwechsel in der Regel tausende Franken sparen! Eine auslaufende Hypothek bei einem neuen, günstigeren Anbieter zu erneuern, ist zudem viel einfacher als gemeinhin vermutet. Aufpassen sollten Sie aber bei den Kündigungsfristen.
Auch wenn Ihre Hypothek eine feste Laufzeit hat, müssen Sie den Hypothekarvertrag dennoch offiziell kündigen. Lassen Sie die Kündigungsfrist verstreichen, legt Ihnen Ihre jetzige Bank wahrscheinlich alle Steine in den Weg, die sie finden kann − und Sie bleiben an den bisherigen Anbieter gebunden. Einige Anbieter wandeln bei Auslaufen des Kreditvertrags die Hypothekarschuld auch automatisch in eine teure variable Hypothek um.
Deshalb: Notieren Sie sich die Kündigungstermine im Kalender. Und kümmern Sie sich frühzeitig, am besten 12 bis 24 Monate im Voraus, um eine Ablösung oder Verlängerung der Hypothek.
Tipp 1: 24 Monate vor Ablauf der Hypothek Konditionen beobachten
Über eine sogenannte Forward- oder Terminhypothek ist es möglich, sich die aktuellen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus für die Verlängerung zu sichern. Erwarten Sie in den nächsten Monaten einen starken Zinsanstieg, können Sie sich die Zinsen fixieren lassen. Damit sichern Sie sich gegen den erwarteten Zinsanstieg ab. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis: Sie zahlen einen gleichwohl moderaten „Forward“-Aufschlag gegenüber den regulären Zinsen für eine Festhypothek.
"Forward"-Aufschlag nicht zwingend
In unserem Netzwerk mit über 100 Finanzierungspartnern befinden sich auch Anbieter, die Ihnen zwölf Monate vor Ablauf der Hypothek den Forward-Aufschlag erlassen. Das bedeutet konkret, dass Sie sich die aktuellen Zinsen ohne Zusatzkosten sichern können. Melden Sie sich auf der MoneyPark-Website für unseren Newsletter an. Damit erhalten Sie regelmässig eine Übersicht über die aktuellen Zinsen.
Tipp 2: Angebote vergleichen und verhandeln
Auch wenn Ihre Hausbank Ihnen bei Abschluss der Neufinanzierung attraktive Konditionen angeboten hatte: Es ist fast ausgeschlossen, dass sie auch bei der Verlängerung die günstigsten Zinsen offeriert. Holen Sie deshalb mindestens drei Vergleichsofferten für denselben Stichtag bei unterschiedlichen Anbietern ein. Wollen Sie sich den mühsamen Weg von Bank zu Bank sparen? Dann beauftragen Sie am besten einen unabhängigen Hypothekarvermittler mit Ihrem Dossier und lassen Sie diesen für sich verhandeln!
Tipp 3: Hypothekarstrategie anpassen und Amortisation prüfen
Die Ablösung einer Hypothek ist immer ein idealer Zeitpunkt, sich nochmals Gedanken zur optimalen Hypothekarstrategie zu machen und diese an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ebenfalls prüfen sollten Sie eine teilweise Amortisation der Hypothek. Sie können dabei zwischen einer direkten oder einer indirekten Amortisation (Steueroptimierung über Einzahlung auf ein Säule 3a Konto) wählen. Können Sie Ihr Geld jedoch mit einer attraktiven Rendite anderweitig investieren, lohnt sich dies unter Umständen mehr als eine Amortisation. Ob es sich lohnt, die Hypothek zu amortisieren, oder ob Sie das freie Kapital lieber investieren sollten, hängt von vielen Faktoren ab – nicht zuletzt von Ihrem Grenzsteuersatz.
Einen ersten Eindruck, ob Sie besser amortisieren oder investieren sollten, gibt Ihnen unser Amortisations-Rechner.
Tipp 4: Kündigungsfristen unbedingt im Auge behalten
Die Kündigungsfristen sind in Ihrem Kreditvertrag vermerkt. Üblich ist eine Frist von drei Monaten. Einige Anbieter wenden aber auch eine Frist von sechs Monaten an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie idealerweise bereits eine neue Hypothek abgeschlossen haben. Denn die administrative Abwicklung des neuen Kreditvertrags benötigt etwas Zeit. Es lohnt sich deshalb, rechtzeitig die Ablösung der Hypothek einzuleiten, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen. Zudem kommt bei Festhypotheken, die ja eine feste Laufzeit haben, oftmals ein Rahmenvertrag zur Anwendung. Das bedeutet für Sie, dass Sie trotz der festen Laufzeit auch hier unbedingt die Kündigungsfrist beachten müssen.
Tipp 5: Hypothek in nur 15 Minuten online ablösen
Mit MoneyPark können Sie Ihre aktuelle Hypothek komplett online und kostenlos ablösen. Der gesamte Prozess dauert lediglich 15 Minuten. Aus den Angeboten von über 100 Partnern erhalten Sie die beste Offerte und können direkt online abschliessen. Im Anschluss kümmern wir uns um die gesamte Abwicklung mit dem Finanzierungspartner, sodass sich Ihr Aufwand auf ein absolutes Minimum beschränkt.
Der Prozess zur Online-Ablösung Ihrer Hypothek ist leicht verständlich und übersichtlich strukturiert. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen, können Sie jederzeit Unterstützung durch einen unserer Experten anfordern. Dieser führt Sie daraufhin persönlich durch die verschiedenen Schritte.
Fazit
Die Ablösung einer Hypothek ist die optimale Gelegenheit, um die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen und so jedes Jahr viel Geld zu sparen. Stellen Sie vorher aber unbedingt sicher, dass Sie Ihre auslaufende Hypothek rechtzeitig kündigen. Über eine Forward-Hypothek können Sie sich zudem die aktuellen Zinsen schon bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Passen Sie falls nötig die Hypothekarstrategie an Ihre Lebensumstände an und prüfen Sie, ob sich eine Amortisation für Sie lohnt.
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Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.
Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.
Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt
Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.
Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen
Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.
Tipp 3: Nichts für Ungeduldige
Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.
Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.
Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!
Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.
Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.
Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten
Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.
Fazit
Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio - vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.
Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.
Unsere Top-Hypothekarzinsen finden Sie hier.
Tragbarkeit und Belehnung online berechnen.
Steuern sparen als Immobilieneigentümer
Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.
Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich
Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.
Steuern sparen über die indirekte Amortisation
Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein - entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Beispiel
Wer eine Festhypothek über 600'000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6'600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1'980 Franken Steuern.
Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder
Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100'000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen
Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.
Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.
Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum
Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.
Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.
Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen
Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.
Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen
Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.
Kosten auf mehrere Jahre verteilen
Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.
Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.
Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?
65% : 15% – 1. & 2. Hypothek
Üblicherweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek über 80 Prozent des Kaufpreises auf. Die Hypothek muss jedoch nicht vollständig zurückgezahlt werden, denn eine Amortisationspflicht besteht nur bis 65 Prozent des Kaufpreises. Daher bezeichnet man den Betrag bis 65 Prozent Belehnung als 1. Hypothek, alles, was darüber liegt, als 2. Hypothek. Diese 2. Hypothek muss im Gegensatz zur ersten vollständig amortisiert, also zurückgezahlt werden.
Wer über genügend Eigenkapital verfügt und eine Hypothek von weniger als 65 Prozent benötigt, dem genügt zur Finanzierung seines Eigenheims eine Hypothek. Übersteigt die Belehnung 65 Prozent, benötigen Eigenheimkäufer hingegen zwei Hypotheken. Die erste und zweite Hypothek darf zusammen maximal 80 Prozent der Kaufsumme ausmachen, die übrigen 20 Prozent sind mit Eigenkapital zu decken.
65% – 1. Hypothek
- Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil, nämlich bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt. Die Grenze liegt bei 65 Prozent Belehnung.
- Die erste Hypothek muss nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes amortisiert bzw. zurückgezahlt werden.
15% –2. Hypothek
- Die zweite Hypothek deckt die fehlenden 15 Prozent der Belehnung. Grundsätzlich bestehen dieselben Optionen bei der Wahl des Hypothekarmodells wie bei der 1. Hypothek.
- Vereinzelte Institute verrechnen einen leicht höheren Zinssatz als für die 1. Hypothek.
- Amortisationspflicht: Im Gegensatz zur 1. Hypothek muss die 2. Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisiert werden.
Lesen Sie in unserer monatlichen Serie „Zahl des Monats“, was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten:
20% Eigenkapital - 80% Belehnung
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins
Mit MoneyPark finden Sie die optimale 1. und 2. Hypothek
MoneyPark unterstützt Sie bei der Suche nach der optimalen Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände. In unseren Filialen beraten wir Sie umfassend zu allen Fragen rund um das Thema Hypotheken und begleiten Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess.
Unsere Spezialisten bestimmen dabei auch die passgenaue Finanzierungsstrategie: Welche Hypothekarform kommt für Sie in Frage? Ist eine 2. Hypothek notwendig?
Durch unser grosses Partnernetzwerk haben Sie Zugang zu mehr als 100 Finanzierungspartnern in der gesamten Schweiz und profitieren von den jeweils bestmöglichen Offerten.
Mit uns schliessen Sie sowohl die 1. Hypothek als auch die 2. Hypothek zu optimalen Konditionen ab und können den Traum vom Eigenheim unbeschwert geniessen.
Unterhalt und Renovationen
Ein ständiger Unterhalt Ihrer Immobilie ist notwendig. Von Zeit zu Zeit fallen auch grössere Renovationen an. Planen Sie die Kosten frühzeitig ein und bilden Sie regelmässig Rückstellungen. Überschreiten die Kosten Ihr Budget jedoch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationsvorhaben zu finanzieren. MoneyPark stellt sie Ihnen vor.
Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für Ihre Sanierungen anzusparen? Oder sind schlicht Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten? Dann gibt es weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Renovationsvorhaben:
Prüfen Sie ein Aufstockung der Hypothek
Haben Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht (oder dank Amortisation nicht mehr) ausgereizt und ist die Tragbarkeit gegeben? In diesen Fällen kann die Aufstockung einer laufenden Hypothek angesichts der attraktiven Konditionen lohnenswert sein. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekarberater, um die Vor- und Nachteile auszuloten.
Bezug von Vorsorgegeldern
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder vorbeziehen, um so auch Umbauten und Sanierungen an Ihrem Eigenheim zu finanzieren. Allerdings müssen Sie das vorbezogene Geld, wenn auch zu einem reduzierten Satz, versteuern. Für eine Summe von 100‘000 Franken sind vier bis sieben Prozent Steuern fällig – abhängig von Wohnort und Betrag. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorbezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie als Immobilienkäufer zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Informieren Sie sich über Förderprogramme
Werterhaltende Massnahmen an Ihrem Eigenheim, wie beispielsweise das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage, sind steuerabzugsfähig. Wertvermehrende Sanierungen, wie etwa der Einbau einer Sauna, jedoch nicht. Eine Ausnahme bilden hier energetische Sanierungen. Diese sind steuerabzugsfähig, unabhängig davon, ob sie als wertvermehrend oder werterhaltend angesehen werden. Energiesparende Investitionen an Ihrem Eigenheim werden zudem sowohl auf Bundes-, Kantons- als auch auf Gemeindeebene häufig finanziell gefördert.
Wichtig: Den Antrag für eine energiesparende Investition müssen Sie einreichen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.
Überbrückungskredit
Sie können den Umbau auch über einen Überbrückungskredit finanzieren. Dies bietet sich an, falls Sie Ihre Hypothek nicht aufstocken können und auch ein Vorbezug von Pensionskassen-Geldern nicht in Frage kommt. Überbrückungskredite haben einen geringeren Umfang als Hypotheken. Zudem gestalten sich die Kreditaufnahme und -rückzahlung unkompliziert.
Ihr MoneyPark-Berater steht Ihnen für Fragen rund um den immobilienbezogenen Überbrückungskredit gerne zur Verfügung.
Lebensdauertabelle Gebäude
Die Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von der Lebensdauer verschiedenster Gebäudebestandteile und Ausbaukomponenten.
Fazit
Ihre Immobilie macht wahrscheinlich den grössten Teil Ihrer Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie zu steigern oder zumindest zu erhalten. Neben den regelmässigen Unterhaltsaufwendungen gehören dazu auch grössere Renovationen und Sanierungen. Planen Sie diese unbedingt frühzeitig in Ihr Budget ein.
Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekenzinsen.
Erfahren Sie mehr rund um das Thema "Unterhalt und Renovationen"
So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie
MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.
Belehnung
Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.
Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.
Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie
Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.
Tragbarkeit
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.
Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.
Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.
Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?
Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.
Festhypothek
Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.
+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
- Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten
Geldmarkthypothek
Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.
+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
- Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit
Flexibilität
Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.
+ Keine feste Laufzeit
- Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken
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Haus im Baurecht – darauf müssen Sie achten
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden: ein schmuckes Einfamilienhaus zu einem wirklich günstigen Preis. Erst bei genauerer Betrachtung der Unterlagen bemerken Sie, dass das Haus im Baurecht erstellt wurde. Doch was bedeutet dies für Sie? Und ist es möglich, auf eine Liegenschaft im Baurecht eine Hypothek aufzunehmen? MoneyPark gibt Antworten.
Ja, Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.
Die Eigenschaften des Baurechts
Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.
Die Tücken des Baurechts
Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:
- Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den so genannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.
- Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.
Fazit
Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.
Lassen Sie sich daher von einem Notar und einem unabhängigen Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen und können Ihr Eigenheim im besten Falle die nächsten 100 Jahre geniessen.
Keine weiteren Zinserhöhungen in den USA – SNB behält expansive Geldpolitik bei
Die US-Notenbank Fed hat am gestrigen Mittwoch die Märkte einigermassen überrascht und entschieden, im laufenden Jahr keine weiteren Erhöhungen der Leitzinsen vorzunehmen. Nach neun Erhöhungen in den letzten drei Jahren legt das Fed also einen Marschhalt ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hingegen hält an ihrer Strategie fest und belässt die Geldpolitik weiterhin expansiv.
Mit dem Entscheid der US-Währungshüter bleibt der Leitzins in der Spanne von 2.25 bis 2.50 Prozent. Dies, obwohl im Dezember des vergangenen Jahres für das Jahr 2019 zwei Erhöhungen in Aussicht gestellt wurden. Daraus wird nun nichts. Die Hauptgründe sind im anhaltenden Handelskonflikt zwischen den USA und China, dem unklaren Ausgang des Brexits sowie in der schwächelnden Weltkonjunktur zu suchen.
Korrigierte Wachstumsprognosen
Vor zwei Wochen hatte bereits die Europäische Zentralbank (EZB) die Wachstumsprognosen nach unten korrigiert und Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 kommuniziert. Die SNB folgte der EZB an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung mit einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für die Schweiz (0.3 statt 0.5 Prozent für das laufende Jahr). Die SNB hält an der eingeschlagenen Strategie der expansiven Geldpolitik fest und belässt den Leitzins bei - 0.75 Prozent. Ausserdem behält sich SNB das Recht vor, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu werden, um den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu dämpfen.
Schweizer Hypothekarzinsen sinken
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Wie bereits nach dem EZB-Entscheid reagierte der CHF-Swap auch nach der gestrigen Fed-Kommunikation mit Abschlägen auf breiter Front. Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben folglich günstig. Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
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Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz
Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen.
Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken.
Erbengemeinschaft auszahlen
Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken.
Hypothekarerhöhung vornehmen
Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt.
Tragbarkeit: Faustregel 33%
Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt.
Tragbarkeitsberechnung
Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten.
* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.
Alternative Vereinbarung
Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen.
Fazit
Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.
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