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RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.

  • Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
  • Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
  • Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
  • Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
  • Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.

Das Wichtigste in Kürze

Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.

Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste

Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.

Zinswende in weiter Ferne

Die meisten Experten gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.

Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent

Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10’000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100’000 Franken!

Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil

Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.  

Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen

Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.

Konjunktur- und Zinsumfeld

Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz

In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.

Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich

Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt

Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

Bandbreite der Zinsangebote

Enorm grosse Bandbreite

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).

Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

  Teuerster Anbieter Günstigster Anbieter
Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr 18’400 8’700
Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit 184’000 87’000
Ersparnis in CHF pro Jahr 0 9’700
Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit 0 97’000

Kreditabsicherungskosten

Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang

Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.

Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen

Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).

Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.

Preisindizes

Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht

Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23’000, bei den ETW ungefähr 38’000 Angebote pro Monat gemacht.

Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.

Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.

Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief

Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112’341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.

Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

Abschwung schreitet fort

Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.

Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.


Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019

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Des Schweizers liebste Hypothek

Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.

1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer

1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018

Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.

Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.

Hypothek  2016 2017 Delta 2018 Delta
Libor-Hypothek  18.08% 12.06% -33.31% 17.93% 48.63%
2 – 4 Jahre  4.13% 5.10% 23.45% 5.76% 12.99%
5 – 9 Jahre  23.48% 21.11% -10.06% 18.98% -10.13%
10 Jahre  48.58% 53.05% 9.20% 52.59% -0.87%
11 Jahre +  5.01% 8.39% 67.32% 4.55% -45.71%

Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).

1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.

Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.

Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.

Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.

1.4 Produkteauswahl nach Alter

Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

1.5 Produkteauswahl nach Einkommen

Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.

Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.

2. Produktauswahl in den Regionen

2.1 Regionale Unterschiede

In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:

  • Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
  • Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
  • In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
  • Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.

2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Finanzierung Einfamilienhaus

In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.

Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.

Finanzierung Eigentumswohnung

Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.

2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter

Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:

  • Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
  • Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
  • Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
  • Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
  • Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
  • Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).

3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.

4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich

4.1 Fazit

Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.

Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.

4.2 Ausblick und Empfehlungen

Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.

Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.

Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.

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Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019

Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen  

Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.

Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.

In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.

Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.

Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen

Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv 

Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.  

Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.


Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten

Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.

Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken 

Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.   

Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.  

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:


Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent. 

Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen

Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.

Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben. 

Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.

Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.

Empfehlung

Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden. 

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Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?

Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.

Auch die Finma macht Druck

Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.

Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapital-forderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaf-ten besser zu regulieren.

Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?

Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.

Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkom-mensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Fazit

Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld

Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preis-steigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.

Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je

Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.

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Bei der Suche nach der geeigneten Liegenschaft und deren optimalen Finanzierung kann ein unabhängiger Hypothekarspezialist helfen: MoneyPark arbeitet nicht nur mit über 100 Partner zusammen, sondern setzt auch alle führenden Objekt-Bewertungssysteme ein und bietet so in Kombination mit seinem schweizweiten Filial- und Expertenpool beste Gewähr, auch in anspruchsvolleren Zeiten der optimale Finanzierungspartner für Renditeobjekte zu sein.

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Pensionskassen verschenken jährlich über eine halbe Milliarde Franken Rendite (allein) im Obligationenbereich

Pensionskassen beklagen sich über das Negativzinsumfeld und die konservativen Anlagebestimmungen, ohne deren vorhandene Möglichkeiten auszuschöpfen. Wie eine Studie von MoneyPark zeigt, nehmen die wenigsten Pensionskassen Umschichtungen von erstklassigen Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken vor. Und dies, obwohl Hypotheken bei gleichbleibend tiefem Risiko eine zusätzliche Rendite von jährlich gut einem Prozent erzielen.

MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt.

Verschenktes Renditepotenzial

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1.3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte. Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1.3 Prozent auf sieben Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen.

Weniger Rente für die Versicherten

Der einzelne Versicherte wird so um diese zusätzliche Rendite gebracht. «Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht», kommentiert Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Studienergebnisse. Diese Entscheidung ist deshalb unverständlich, weil die BVG-Reglemente eigentlich eine signifikant höhere Hypothekarquote erlauben würden.

Träge Pensionskassen machen eine Umschichtung schwer

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen», meint Stefan Meyner, Senior Projektmanager Research bei MoneyPark. Das entsprechende Fachwissen und die aufwändige, technische Plattform werden für eine Investition in Hypotheken somit nicht mehr vorausgesetzt.

Trotzdem sind Pensionskassen nach wie vor mit rund 20 Prozent des verwalteten Vermögens in Schweizer Obligationen investiert. Um die Mindestverzinsung zu erreichen, haben sie die Aktienquote trotz des grösseren Risikos und der höheren Volatilität auf rund einen Drittel ausgebaut. Es gilt nun auch im Sinne der Versicherten, dass Pensionskassen ihre Asset-Allokation überdenken und eine grössere Investition in Schweizer Eigenheim-Hypotheken prüfen.

Weiterführende Informationen

Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen:
Studie «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen»

Lesen Sie dazu auch unseren Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?
Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

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Traumimmobilie

So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie

MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.

Belehnung

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.

Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.

Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie

Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.

Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.

Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.

Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?

Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.

Festhypothek

Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.

+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten

Geldmarkthypothek

Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.

+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
– Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit

Flexibilität

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.

+  Keine feste Laufzeit
–  Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken

Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekarzinsen.

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RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.

  • Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
  • Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
  • Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
  • Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
  • Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.

Das Wichtigste in Kürze

Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.

Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste

Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.

Zinswende in weiter Ferne

Die meisten Experten gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.

Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent

Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10'000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100'000 Franken!

Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil

Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.  

Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen

Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.

Konjunktur- und Zinsumfeld

Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz

In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.

Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich

Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt

Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

Bandbreite der Zinsangebote

Enorm grosse Bandbreite

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).

Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

  Teuerster Anbieter Günstigster Anbieter
Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr 18'400 8’700
Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit 184’000 87’000
Ersparnis in CHF pro Jahr 0 9’700
Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit 0 97’000

Kreditabsicherungskosten

Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang

Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.

Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen

Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).

Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.

Preisindizes

Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht

Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23'000, bei den ETW ungefähr 38'000 Angebote pro Monat gemacht.

Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.

Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.

Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief

Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112'341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.

Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

Abschwung schreitet fort

Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.

Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.


Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019


Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?

Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.

Auch die Finma macht Druck

Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.

Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapital-forderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaf-ten besser zu regulieren.

Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?

Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.

Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkom-mensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Fazit

Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld

Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preis-steigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.

Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je

Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.

Unabhängige Beratung bringt Mehrwert

Bei der Suche nach der geeigneten Liegenschaft und deren optimalen Finanzierung kann ein unabhängiger Hypothekarspezialist helfen: MoneyPark arbeitet nicht nur mit über 100 Partner zusammen, sondern setzt auch alle führenden Objekt-Bewertungssysteme ein und bietet so in Kombination mit seinem schweizweiten Filial- und Expertenpool beste Gewähr, auch in anspruchsvolleren Zeiten der optimale Finanzierungspartner für Renditeobjekte zu sein.

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Wenn Fensterputzen nicht mehr reicht – mit neuen Fenstern Energie und Geld sparen

Die Heizung ist voll aufgedreht aber das Wohnzimmer trotzdem kalt? Gebäude mit veralteten Fenstern und Aussentüren verschlingen viel Energie und lassen die ungewollte Kälte trotzdem ins Haus. Gerade in den frostigen Wintermonaten machen sich alte Fenster bemerkbar – sowohl an der Kälte im Haus als auch auf der Stromrechnung. Ein Gastbeitrag von HausHeld.

Mit diesem Problem sind Sie nicht allein: Mehr als eine Million Gebäude in der Schweiz sind energetisch sanierungsbedürftig, das Energie- und CO2-Einsparpotenzial ist enorm. Für jeden Hausbesitzer stellen sich dabei individuelle Fragen: Lohnt sich eine Sanierung in meinem Fall? Welche Fenster eignen sich für mein Haus? Welche Betriebe sind für diese Umbautätigkeiten geeignet? Sind sie seriös und bieten sie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis? Unzählige Anrufe und Beratungsgespräche möchte man sich auch ersparen – sie sind aber meist unumgänglich, möchte man sich doch umfassend und seriös informieren.

Fenstersanierung kann sich finanziell lohnen

Die Preise für neue Fenster liegen oft weit auseinander. Die Kosten setzen sich aus der Art der Verglasung und den Materialien der Rahmen zusammen, nicht jedes Material ist gleich teuer. Es ist deshalb wichtig, die passenden Fenster für das eigene Projekt zu finden. Eine pauschale Kostenangabe ist meist schwierig, da die Preise stark von den individuellen Wünschen abhängen. Ein Vergleich verschiedener Offerten lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen zu verschiedenen Fenstertypen und Materialien finden Sie im Ratgeber zur Fenstersanierung.

Obwohl eine Fenstersanierung meist ein kostspieliges Unterfangen ist, spart man in der Regel auf lange Sicht sogar Geld. Durch die bessere Dämmung neuer Fenster geht weniger Wärme verloren und Energiekosten können reduziert werden. In vielen Fällen sind die Einsparungen durch geringere Energiekosten über den gesamten Lebenszyklus der Fenster höher als die Investitionskosten für die Sanierung. Besonders lohnenswert ist ein Austausch der alten Fenster im Rahmen einer Gesamtsanierung. In diesem Fall können in den meisten Kantonen sogar Fördergelder für energetische Sanierungsmassnahmen beantragt werden.

Vergleichen und den passenden Handwerker für Ihr Fensterprojekt finden

Bei einer geplanten Sanierung oder Renovation ist man auf die Erfahrung einer Fachperson angewiesen. Als Laie ist es jedoch meist schwierig, die verschiedenen Angebote zu beurteilen. Laut Umfragen ist die Unzufriedenheit bei Renovationen insbesondere aufgrund schleppender oder gar ausbleibender Beseitigung von Mängeln, nicht eingehaltener mündlicher Zusagen oder schlechter Qualität der Leistungen sehr hoch. Fachliche Einschätzungen von 2-3 alternativen Experten sind hilfreich, um den geeigneten Handwerker mit entsprechenden Qualitätsstandards für die geplante Bautätigkeit zu finden und um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Massnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind.

Wer nicht vergleicht, bezahlt am Ende zu viel für unzufriedenstellende Qualität oder bezahlt Geld für unnötige Arbeiten.

HausHeld nimmt Ihnen Arbeit ab und bietet weitere Vorteile

Mit dem auf Umbau und Sanierungen spezialisierten Offertenportal HausHeld.ch sparen Immobilieneigentümer Aufwand, Zeit und Geld. Es deckt Handwerker für fast alle Branchen rund um das Thema Haus ab. HausHeld verfügt über einen umfangreichen Pool von geprüften Anbietern aus der ganzen Schweiz und empfiehlt Ihnen bis zu drei geeignete Anbieter aus Ihrer Region. Sie profitieren von einem optimalen Preis-Leistungsverhältnis, denn über die Plattform stehen mehrere Handwerksbetriebe in Konkurrenz. Das fördert den Wettbewerb und motiviert die Firmen, Ihnen ein faires Angebot zu machen. So sparen Sie bis zu 30%. Sie erhalten kostenlose und unverbindliche Beratung und Offertenstellung.

So funktioniert’s

  1. Renovationsbedürfnisse mitteilen: Auf der Webseite www.hausheld.ch geben Sie die relevanten Daten zu Ihrem Projekt ein.
  2. Passende Vorschläge erhalten: Aus dem grossen Pool von geprüften Fachbetrieben für Ihr Projekt werden bis zu drei passende Betriebe für Sie ausgewählt.
  3. Beratungen und drei Offerten erhalten: Die Beratungen und Offertenstellungen durch diese Fachbetriebe erfolgen kostenlos und unverbindlich. Sie können Ihren Wunsch-Anbieter frei wählen und bei Interesse buchen.

Planen Sie den Ersatz Ihrer Fenster oder eine Sanierung?

Aktuell deckt HausHeld über 20 Branchen rund ums Haus ab. Wählen Sie Ihr mögliches Umbauprojekt und holen Sie sich Informationen und Offerten ein:

Renovationen

Renovationen optimal finanzieren

Der Frühling ist da und Sie verspüren Tatendrang, einige Renovationen und Verschönerungsmassnahmen an Ihrem Eigenheim vorzunehmen: Das Bad ist in die Jahre gekommen, Sie wollen endlich einen Carport anbauen oder sich Ihre Traumküche leisten. Welche Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage?

Eine kleine Renovation oder ein grösserer Umbau kommen früher oder später auf jeden Eigenheimbesitzer zu – auch um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern. Im besten Fall haben Sie die anfallenden Kosten bereits frühzeitig grob berechnet und nötige Reserven gebildet. Fallen jedoch unvorhergesehene oder das Budget überschreitende Kosten an, bestehen verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationspläne zu verwirklichen. 

Hypothek aufnehmen oder aufstocken

Haben Sie Ihre Hypothek bereits vollständig amortisiert, besteht die Möglichkeit, sie wieder neu aufzunehmen. Läuft die Amortisation noch, können Sie die bisherige Hypothek aufstocken, um Ihr Renovationsvorhaben zu finanzieren. Das ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Immobilie nicht ausgereizt und gleichzeitig die Tragbarkeit der Hypothek weiterhin gegeben ist. 

Tragbarkeit muss gewährleistet bleiben

Mit Tragbarkeit bezeichnet man das Verhältnis zwischen Ihrem Haushalts-Einkommen und den fortlaufenden Kosten Ihres Eigenheims. Die jährlichen Aufwendungen sollten demnach nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.Wichtig: Es handelt sich nicht um regulatorische Vorgaben, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen deshalb dennoch gut, dass Ihnen ein Finanzinstitut die Finanzierung gewährt. 

Vorsorgegelder einsetzen

Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder (vor-)beziehen und für Renovationen Ihres selbstgenutzten Eigenheimes einsetzen. Der Vorbezug unterliegt allerdings – zu einem reduzierten Satz und separiert vom übrigen Einkommen – einer Kapitalauszahlungssteuer. Um diese Besteuerung zu vermeiden und gleichzeitig in der Steuererklärung höhere Hypothekarzinsaufwände geltend zu machen, sollten Sie eine Hypothekarerhöhung mit gleichzeitiger Verpfändung der Pensionskassengelder prüfen. So kann, abhängig davon, ob Ihre Pensionskasse das Leistungs- oder Beitragsprimat anwendet, der Vorsorgeschutz aufrechterhalten werden. Zudem verbleibt Ihr Vorsorgeguthaben in der Pensionskasse und wird dort weiterhin (notabene steuerfrei) zu einem attraktiven Zinssatz verzinst.

Für Hypothekarnehmer, die älter als 50 sind, bestehen allerdings gewisse Einschränkungen. Auch hier empfiehlt sich der Einbezug eines Vorsorgespezialisten.  

Überbrückungskredit – für kleinere Beträge

Bei kleineren Renovationen und Beträgen, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich die Aufnahme eines Überbrückungskredites. Die Abwicklung des Kreditantrags ist unkompliziert, Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden Bescheid. Diese Möglichkeit bietet sich auch an, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Hypothek ausgeschöpft ist und keine Hypothekarerhöhung zulässt.

Steuerliche Vorteile nutzen

Umbauarbeiten können als sogenannte werterhaltende Massnahmen umgekehrt auch steuerlich attraktiv sein. So kann eine gesamthafte Küchenerneuerung, abhängig von der Qualität der Küche, nach 20 bis 25 Jahren als notwendige, werterhaltende Massnahme angesehen und steuerlich geltend gemacht werden. 

Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre aufteilen

Es könnte sich steuertechnisch zudem lohnen, die Renovationsarbeiten über zwei Kalenderjahre zu verteilen. So profitieren Sie auch im Folgejahr vom resultierenden Steuerabzug. 

Fazit

Wie auch immer Ihre individuelle Situation aussieht: Sie sollten Ihr Vorhaben unbedingt frühzeitig mit einem unabhängigen Hypothekarspezialisten besprechen. Wir finden mit unserem Netzwerk von über 100 Finanzierungspartnern Lösungen für die optimale Hypothekarstrategie zu Ihrem Renovationsvorhaben.


Des Schweizers liebste Hypothek

Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.

1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer

1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018

Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.

Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.

Hypothek  2016 2017 Delta 2018 Delta
Libor-Hypothek  18.08% 12.06% -33.31% 17.93% 48.63%
2 – 4 Jahre  4.13% 5.10% 23.45% 5.76% 12.99%
5 – 9 Jahre  23.48% 21.11% -10.06% 18.98% -10.13%
10 Jahre  48.58% 53.05% 9.20% 52.59% -0.87%
11 Jahre +  5.01% 8.39% 67.32% 4.55% -45.71%

Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).

1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.

Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.

Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.

Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.

1.4 Produkteauswahl nach Alter

Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

1.5 Produkteauswahl nach Einkommen

Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.

Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.

2. Produktauswahl in den Regionen

2.1 Regionale Unterschiede

In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:

  • Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
  • Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
  • In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
  • Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.

2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Finanzierung Einfamilienhaus

In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.

Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.

Finanzierung Eigentumswohnung

Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.

2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter

Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:

  • Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
  • Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
  • Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
  • Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
  • Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
  • Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).

3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.

4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich

4.1 Fazit

Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.

Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.

4.2 Ausblick und Empfehlungen

Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.

Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.

Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.


Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz

Wohneigentum zu erwerben bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1'000 Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund neun Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote, alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?

Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen

Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibend (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.

Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum

Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.

Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch

Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken.

Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 bei 1 Prozent Nebenkosten   bei 0.5 Prozent Nebenkosten
Zinskosten (kalkulatorisch 5%) CHF 40’000   CHF 40’000
Nebenkosten CHF 10’000   CHF 5’000
Amortisation CHF 10’000   CHF 10’000
Total CHF 60’000   CHF 55’000
Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen CHF 182’000   CHF 167’000

Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote

In der NZZ vom 6. März 2019 argumentiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanz-stabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr mit Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.

Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekar-ausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0.10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.

Zudem stellt sich die Frage, ob es für die Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren «blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.

Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant

Eine kürzlich erschiene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.

 Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:

  • Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
  • Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
  • Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will.
  • Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
  • Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
  • Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
  • Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
  • Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind» Effekt).

Fazit

Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.

Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.


Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019

Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen  

Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.

Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.

In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.

Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.

Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen

Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv 

Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.  

Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.


Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten

Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.

Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken 

Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.   

Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.  

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:


Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent. 

Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen

Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.

Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben. 

Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.

Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.

Empfehlung

Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden. 


Verlängerung der Hypothek

5 Tipps zur optimalen Verlängerung Ihrer Hypothek

Das Wichtigste zuerst: Bei der Ablösung oder Verlängerung können Sie durch einen Anbieterwechsel in der Regel tausende Franken sparen! Eine auslaufende Hypothek bei einem neuen, günstigeren Anbieter zu erneuern, ist zudem viel einfacher als gemeinhin vermutet. Aufpassen sollten Sie aber bei den Kündigungsfristen.

Auch wenn Ihre Hypothek eine feste Laufzeit hat, müssen Sie den Hypothekarvertrag dennoch offiziell kündigen. Lassen Sie die Kündigungsfrist verstreichen, legt Ihnen Ihre jetzige Bank wahrscheinlich alle Steine in den Weg, die sie finden kann − und Sie bleiben an den bisherigen Anbieter gebunden. Einige Anbieter wandeln bei Auslaufen des Kreditvertrags die Hypothekarschuld auch automatisch in eine teure variable Hypothek um.

Deshalb: Notieren Sie sich die Kündigungstermine im Kalender. Und kümmern Sie sich frühzeitig, am besten 12 bis 24 Monate im Voraus, um eine Ablösung oder Verlängerung der Hypothek.

Tipp 1: 24 Monate vor Ablauf der Hypothek Konditionen beobachten

Über eine sogenannte Forward- oder Terminhypothek ist es möglich, sich die aktuellen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus für die Verlängerung zu sichern. Erwarten Sie in den nächsten Monaten einen starken Zinsanstieg, können Sie sich die Zinsen fixieren lassen. Damit sichern Sie sich gegen den erwarteten Zinsanstieg ab. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis: Sie zahlen einen gleichwohl moderaten „Forward“-Aufschlag gegenüber den regulären Zinsen für eine Festhypothek.

"Forward"-Aufschlag nicht zwingend

In unserem Netzwerk mit über 100 Finanzierungspartnern befinden sich auch Anbieter, die Ihnen zwölf Monate vor Ablauf der Hypothek den Forward-Aufschlag erlassen. Das bedeutet konkret, dass Sie sich die aktuellen Zinsen ohne Zusatzkosten sichern können. Melden Sie sich auf der MoneyPark-Website für unseren Newsletter an. Damit erhalten Sie regelmässig eine Übersicht über die aktuellen Zinsen.

Tipp 2: Angebote vergleichen und verhandeln

Auch wenn Ihre Hausbank Ihnen bei Abschluss der Neufinanzierung attraktive Konditionen angeboten hatte: Es ist fast ausgeschlossen, dass sie auch bei der Verlängerung die günstigsten Zinsen offeriert. Holen Sie deshalb mindestens drei Vergleichsofferten für denselben Stichtag bei unterschiedlichen Anbietern ein. Wollen Sie sich den mühsamen Weg von Bank zu Bank sparen? Dann beauftragen Sie am besten einen unabhängigen Hypothekarvermittler mit Ihrem Dossier und lassen Sie diesen für sich verhandeln!

Tipp 3: Hypothekarstrategie anpassen und Amortisation prüfen

Die Ablösung einer Hypothek ist immer ein idealer Zeitpunkt, sich nochmals Gedanken zur optimalen Hypothekarstrategie zu machen und diese an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ebenfalls prüfen sollten Sie eine teilweise Amortisation der Hypothek. Sie können dabei zwischen einer direkten oder einer indirekten Amortisation (Steueroptimierung über Einzahlung auf ein Säule 3a Konto) wählen. Können Sie Ihr Geld jedoch mit einer attraktiven Rendite anderweitig investieren, lohnt sich dies unter Umständen mehr als eine Amortisation. Ob es sich lohnt, die Hypothek zu amortisieren, oder ob Sie das freie Kapital lieber investieren sollten, hängt von vielen Faktoren ab – nicht zuletzt von Ihrem Grenzsteuersatz.
Einen ersten Eindruck, ob Sie besser amortisieren oder investieren sollten, gibt Ihnen unser Amortisations-Rechner.

Tipp 4: Kündigungsfristen unbedingt im Auge behalten

Die Kündigungsfristen sind in Ihrem Kreditvertrag vermerkt. Üblich ist eine Frist von drei Monaten. Einige Anbieter wenden aber auch eine Frist von sechs Monaten an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie idealerweise bereits eine neue Hypothek abgeschlossen haben. Denn die administrative Abwicklung des neuen Kreditvertrags benötigt etwas Zeit. Es lohnt sich deshalb, rechtzeitig die Ablösung der Hypothek einzuleiten, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen. Zudem kommt bei Festhypotheken, die ja eine feste Laufzeit haben, oftmals ein Rahmenvertrag zur Anwendung. Das bedeutet für Sie, dass Sie trotz der festen Laufzeit auch hier unbedingt die Kündigungsfrist beachten müssen.

Tipp 5: Hypothek in nur 15 Minuten online ablösen

Mit MoneyPark können Sie Ihre aktuelle Hypothek komplett online und kostenlos ablösen. Der gesamte Prozess dauert lediglich 15 Minuten. Aus den Angeboten von über 100 Partnern erhalten Sie die beste Offerte und können direkt online abschliessen. Im Anschluss kümmern wir uns um die gesamte Abwicklung mit dem Finanzierungspartner, sodass sich Ihr Aufwand auf ein absolutes Minimum beschränkt.

Der Prozess zur Online-Ablösung Ihrer Hypothek ist leicht verständlich und übersichtlich strukturiert. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen, können Sie jederzeit Unterstützung durch einen unserer Experten anfordern. Dieser führt Sie daraufhin persönlich durch die verschiedenen Schritte.

Fazit

Die Ablösung einer Hypothek ist die optimale Gelegenheit, um die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen und so jedes Jahr viel Geld zu sparen. Stellen Sie vorher aber unbedingt sicher, dass Sie Ihre auslaufende Hypothek rechtzeitig kündigen. Über eine Forward-Hypothek können Sie sich zudem die aktuellen Zinsen schon bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Passen Sie falls nötig die Hypothekarstrategie an Ihre Lebensumstände an und prüfen Sie, ob sich eine Amortisation für Sie lohnt.

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Immobilie

Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.

Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.

Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt

Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.

Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen

Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.

Tipp 3: Nichts für Ungeduldige

Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.

Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.

Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!

Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.

Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.

Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten

Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.

Fazit

Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio - vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.

Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

Unsere Top-Hypothekarzinsen finden Sie hier.

Tragbarkeit und Belehnung online berechnen.



Steuern

Steuern sparen als Immobilieneigentümer

Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.

Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich

Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.

Steuern sparen über die indirekte Amortisation

Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein - entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Beispiel

Wer eine Festhypothek über 600'000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6'600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1'980 Franken Steuern.

Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder

Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100'000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.

Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen

Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.

Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.

Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum

Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.

Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.

Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen

Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.

Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen

Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.

Kosten auf mehrere Jahre verteilen

Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.

Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.

Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?


1. Hypothek

65% : 15% – 1. & 2. Hypothek

Üblicherweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek über 80 Prozent des Kaufpreises auf. Die Hypothek muss jedoch nicht vollständig zurückgezahlt werden, denn eine Amortisationspflicht besteht nur bis 65 Prozent des Kaufpreises. Daher bezeichnet man den Betrag bis 65 Prozent Belehnung als 1. Hypothek, alles, was darüber liegt, als 2. Hypothek. Diese 2. Hypothek muss im Gegensatz zur ersten vollständig amortisiert, also zurückgezahlt werden. 

Wer über genügend Eigenkapital verfügt und eine Hypothek von weniger als 65 Prozent benötigt, dem genügt zur Finanzierung seines Eigenheims eine Hypothek. Übersteigt die Belehnung 65 Prozent, benötigen Eigenheimkäufer hingegen zwei Hypotheken. Die erste und zweite Hypothek darf zusammen maximal 80 Prozent der Kaufsumme ausmachen, die übrigen 20 Prozent sind mit Eigenkapital zu decken. 

65% 1. Hypothek 

  • Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil, nämlich bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt. Die Grenze liegt bei 65 Prozent Belehnung. 
  • Die erste Hypothek muss nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes amortisiert bzw. zurückgezahlt werden. 

15% 2. Hypothek

  • Die zweite Hypothek deckt die fehlenden 15 Prozent der Belehnung. Grundsätzlich bestehen dieselben Optionen bei der Wahl des Hypothekarmodells wie bei der 1. Hypothek.
  • Vereinzelte Institute verrechnen einen leicht höheren Zinssatz als für die 1. Hypothek.
  • Amortisationspflicht: Im Gegensatz zur 1. Hypothek muss die 2. Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisiert werden. 

Lesen Sie in unserer monatlichen Serie „Zahl des Monats“, was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten: 

20% Eigenkapital - 80% Belehnung
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins

Mit MoneyPark finden Sie die optimale 1. und 2. Hypothek

MoneyPark unterstützt Sie bei der Suche nach der optimalen Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände. In unseren Filialen beraten wir Sie umfassend zu allen Fragen rund um das Thema Hypotheken und begleiten Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess.

Unsere Spezialisten bestimmen dabei auch die passgenaue Finanzierungsstrategie: Welche Hypothekarform kommt für Sie in Frage? Ist eine 2. Hypothek notwendig? 

Durch unser grosses Partnernetzwerk haben Sie Zugang zu mehr als 100 Finanzierungspartnern in der gesamten Schweiz und profitieren von den jeweils bestmöglichen Offerten

Mit uns schliessen Sie sowohl die 1. Hypothek als auch die 2. Hypothek zu optimalen Konditionen ab und können den Traum vom Eigenheim unbeschwert geniessen.


Unterhalt

Unterhalt und Renovationen

Ein ständiger Unterhalt Ihrer Immobilie ist notwendig. Von Zeit zu Zeit fallen auch grössere Renovationen an. Planen Sie die Kosten frühzeitig ein und bilden Sie regelmässig Rückstellungen. Überschreiten die Kosten Ihr Budget jedoch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationsvorhaben zu finanzieren. MoneyPark stellt sie Ihnen vor.

Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für Ihre Sanierungen anzusparen? Oder sind schlicht Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten? Dann gibt es weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Renovationsvorhaben:

Prüfen Sie ein Aufstockung der Hypothek

Haben Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht (oder dank Amortisation nicht mehr) ausgereizt und ist die Tragbarkeit gegeben? In diesen Fällen kann die Aufstockung einer laufenden Hypothek angesichts der attraktiven Konditionen lohnenswert sein. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekarberater, um die Vor- und Nachteile auszuloten.

Bezug von Vorsorgegeldern

Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder vorbeziehen, um so auch Umbauten und Sanierungen an Ihrem Eigenheim zu finanzieren. Allerdings müssen Sie das vorbezogene Geld, wenn auch zu einem reduzierten Satz, versteuern. Für eine Summe von 100‘000 Franken sind vier bis sieben Prozent Steuern fällig – abhängig von Wohnort und Betrag. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorbezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie als Immobilienkäufer zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.

Informieren Sie sich über Förderprogramme

Werterhaltende Massnahmen an Ihrem Eigenheim, wie beispielsweise das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage, sind steuerabzugsfähig. Wertvermehrende Sanierungen, wie etwa der Einbau einer Sauna, jedoch nicht. Eine Ausnahme bilden hier energetische Sanierungen. Diese sind steuerabzugsfähig, unabhängig davon, ob sie als wertvermehrend oder werterhaltend angesehen werden. Energiesparende Investitionen an Ihrem Eigenheim werden zudem sowohl auf Bundes-, Kantons- als auch auf Gemeindeebene häufig finanziell gefördert.

Wichtig: Den Antrag für eine energiesparende Investition müssen Sie einreichen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.

Überbrückungskredit

Sie können den Umbau auch über einen Überbrückungskredit finanzieren. Dies bietet sich an, falls Sie Ihre Hypothek nicht aufstocken können und auch ein Vorbezug von Pensionskassen-Geldern nicht in Frage kommt. Überbrückungskredite haben einen geringeren Umfang als Hypotheken. Zudem gestalten sich die Kreditaufnahme und -rückzahlung unkompliziert.

Ihr MoneyPark-Berater steht Ihnen für Fragen rund um den immobilienbezogenen Überbrückungskredit gerne zur Verfügung.

Lebensdauertabelle Gebäude

Die Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von der Lebensdauer verschiedenster Gebäudebestandteile und Ausbaukomponenten.

Fazit

Ihre Immobilie macht wahrscheinlich den grössten Teil Ihrer Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie zu steigern oder zumindest zu erhalten. Neben den regelmässigen Unterhaltsaufwendungen gehören dazu auch grössere Renovationen und Sanierungen. Planen Sie diese unbedingt frühzeitig in Ihr Budget ein.

Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekenzinsen.

Erfahren Sie mehr rund um das Thema "Unterhalt und Renovationen"




Traumimmobilie

So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie

MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.

Belehnung

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.

Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.

Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie

Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.

Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.

Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.

Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?

Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.

Festhypothek

Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.

+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
- Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten

Geldmarkthypothek

Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.

+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
- Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit

Flexibilität

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.

+  Keine feste Laufzeit
-  Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken

Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekarzinsen.


Haus im Baurecht – darauf müssen Sie achten

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden: ein schmuckes Einfamilienhaus zu einem wirklich günstigen Preis. Erst bei genauerer Betrachtung der Unterlagen bemerken Sie, dass das Haus im Baurecht erstellt wurde. Doch was bedeutet dies für Sie? Und ist es möglich, auf eine Liegenschaft im Baurecht eine Hypothek aufzunehmen? MoneyPark gibt Antworten.

Ja, Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.

Die Eigenschaften des Baurechts

Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.

Die Tücken des Baurechts

Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:

  1. Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den so genannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.
  2. Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.

Fazit

Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.

Lassen Sie sich daher von einem Notar und einem unabhängigen Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen und können Ihr Eigenheim im besten Falle die nächsten 100 Jahre geniessen.


Zinspause USA

Keine weiteren Zinserhöhungen in den USA – SNB behält expansive Geldpolitik bei

Die US-Notenbank Fed hat am gestrigen Mittwoch die Märkte einigermassen überrascht und entschieden, im laufenden Jahr keine weiteren Erhöhungen der Leitzinsen vorzunehmen. Nach neun Erhöhungen in den letzten drei Jahren legt das Fed also einen Marschhalt ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hingegen hält an ihrer Strategie fest und belässt die Geldpolitik weiterhin expansiv.

Mit dem Entscheid der US-Währungshüter bleibt der Leitzins in der Spanne von 2.25 bis 2.50 Prozent. Dies, obwohl im Dezember des vergangenen Jahres für das Jahr 2019 zwei Erhöhungen in Aussicht gestellt wurden. Daraus wird nun nichts. Die Hauptgründe sind im anhaltenden Handelskonflikt zwischen den USA und China, dem unklaren Ausgang des Brexits sowie in der schwächelnden Weltkonjunktur zu suchen.

Korrigierte Wachstumsprognosen

Vor zwei Wochen hatte bereits die Europäische Zentralbank (EZB) die Wachstumsprognosen nach unten korrigiert und Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 kommuniziert. Die SNB folgte der EZB an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung mit einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für die Schweiz (0.3 statt 0.5 Prozent für das laufende Jahr). Die SNB hält an der eingeschlagenen Strategie der expansiven Geldpolitik fest und belässt den Leitzins bei - 0.75 Prozent. Ausserdem behält sich SNB das Recht vor, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu werden, um den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu dämpfen.

Schweizer Hypothekarzinsen sinken

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Wie bereits nach dem EZB-Entscheid reagierte der CHF-Swap auch nach der gestrigen Fed-Kommunikation mit Abschlägen auf breiter Front. Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben folglich günstig. Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.


geerbtes Haus

Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz

Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen. 

Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken. 

Erbengemeinschaft auszahlen

Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken. 

Hypothekarerhöhung vornehmen

Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt. 

Tragbarkeit: Faustregel 33%

Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.

Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt. 

Tragbarkeitsberechnung

geerbtes Haus

Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten. 

* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.

Alternative Vereinbarung 

Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen. 

Fazit

Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.

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Hypothekarzinsen

Ausblick Hypothekarzins 2020 – weiterhin freundliches Umfeld

Wir sehen bis Ende 2020 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen Wachstumsschwäche in der Eurozone wird die Europäische Zentralbank (EZB) nicht komplett von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat gegen Ende 2018 an Dynamik eingebüsst. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Wachstumszahlen enorm anziehen, ist bescheiden. Ganz im Gegenteil: Die Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone mehren sich. Das Risiko, dass anhaltende geopolitische Unsicherheiten weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen, ist beträchtlich.
Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.

Entwicklung Zinsen

Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB faktisch die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit
beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins von aktuell -0.75 Prozent nicht vor Anfang 2020 erhöhen wird – auch unter Berücksichtigung der niedrigen erwarteten Inflation.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Ein grosser Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen ist nicht zu befürchten, umgekehrt allerdings auch keine weitere
Abwärtsbewegung. Wir gehen von Seitwärtstendenzen mit leichten Verteuerungen am langen Ende aus und sehen das Zinsniveau für zehnjährige Festhypotheken Ende 2020 rund 0.3 bis 0.5 Prozent höher als heute.

Wir schätzen die Chancen als hoch ein, dass Wohneigentum auch im Jahr 2020 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Im langfristigen, historischen Vergleich tiefe Hypothekarzinsen werden weniger positiven Konjunkturdaten und einem moderat ansteigenden Preisniveau gegenüberstehen.

Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.

Hypothekarprodukt Durchschnittl. Richtsatz Zinsband bis Ende Juni 19 Zinsband bis Ende 2019 Zinsband bis Ende 2020
Libor-Hypothek 3 Mte 0.99% 0.95% – 1.10% 0.95% – 1.10% 0.95% – 1.10%
Festhypothek 2 Jahre 1.02% 1.00% – 1.15% 1.00% – 1.15% 1.10% – 1.30%
Festhypothek 5 Jahre 1.06% 1.05% – 1.20% 1.10% – 1.25% 1.20% – 1.40%
Festhypothek 10 Jahre 1.50% 1.50% – 1.70% 1.55% – 1.75% 1.80% – 2.00%
Datengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Stand: 31.12.2018    

Die Treiber des Hypothekarzinses

Konjunkturentwicklung in der Europäischen Union

Die Schweiz ist in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung stark von der Europäischen Union (EU) abhängig. Die EU ist unser wichtigster Handelspartner und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs des Schweizer Frankens und des Euros. Für unsere Prognose beleuchten wir
daher auch die Ausgangslage in der EU, unter Berücksichtigung folgender Indikatoren:

  • Geldpolitik der EZB
  • Entwicklung des Bruttoinlandproduktes
  • Entwicklung der Verbraucherpreise sowie des Einkaufs-
    managerindex
  • Entwicklung der Arbeitslosenquote
  • Offene politische Diskussionen, wie das Rahmenabkommen zwischen der Schweiz und der Europäischen Union, bestehende Handelskonflikte und die noch offene Umsetzung des Brexit

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die Wirtschaftsentwicklung der Schweiz weicht in vielen Punkten von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem ist die Schweiz mit der EU eng verbunden, und was in der EU geschieht, hat direkten Einfluss auf uns. Die SNB passte ihre Zinsentscheide daher bisher mehrheitlich denjenigen der EZB an. Eine Abweichung zur Strategie der EZB hätte zur Folge, dass sich der Franken gegen den Euro aufwertet, was wiederum die hiesige Wirtschaft stark beeinflussen würde.

Wie die Negativzinsen entstanden sind

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken weltweit massiv die Zinsen, um günstiges Geld auf den Markt zu spülen und damit die Wirtschaft anzukurbeln. Die Notenbanken der USA und England haben die Zinsen aber mittlerweile wieder angehoben. Die EZB hingegen belässt die Zinsen vorderhand noch im Minusbereich. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen.

Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen daher einen Negativzins. Dieser wird zum Teil von den Banken auch an grosse Kunden weiterverrechnet. Da die kurzfristigen Zinsen im negativen Bereich liegen, sind auch die langfristigen Zinsen massiv zurückgekommen. Dies schlägt sich insgesamt auf die Hypothekarzinsen nieder.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur von der aktuellen Zinssituation und den Zinsprognosen ab,
sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind zwar günstiger als langfristige; wer aber heute eine fünfjährige
Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängern muss, geht das Risiko ein, dass dies nur zu deutlich höheren Zinsen möglich sein wird.

* Hypothekarzins basierend auf dem 3-Monats-Libor plus einer Marge von 1% (durchschnittliche Marge unserer Partner) / Quelle: SNB  

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise zwischen zwei und zehn Jahren. Einzelne Anbieter offerieren auch Laufzeiten bis 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dabei wird dem Zins zwar einerseits ein so genannter Forward-Zuschlag hinzugerechnet, andererseits kann die Hypothek in der Folge zu den aktuellen Zinssätzen abgeschlossen werden. Eine Forward-
Hypothek macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst und basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei zusammen aus dem aktuellen Referenzzinssatz und einer Marge. Je nach
Modell, aber üblicherweise alle drei Monate, wird ein neuer Zinssatz definiert. Die Geldmarkt-Hypothek wird normalerweise in einem Rahmenkreditvertrag von drei bis fünf Jahren abgeschlossen.

Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz, dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.



Wohnen

60 Minuten Wohnen mit MoneyPark

Nur rund 42 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer besitzen ein Eigenheim. Auch wenn Kaufen in Zeiten historisch niedriger Zinsen günstiger ist als Mieten: Die Hürden für Immobilienkäufer sind hoch. Simon Lumpert, Filialleiter von MoneyPark in Wil (SG), erläutert im Video «60 Minuten Wohnen mit MoneyPark», worauf Sie bei der Finanzierung Ihres Wohntraums achten sollten.

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AHV

AHV-Rente 2019 und ihre Auswirkungen auf die Säule 3a

Per 1. Januar 2019 hat der Bundesrat die AHV- und IV-Renten der aktuellen Preis- und Lohnentwicklung angepasst. Die Anpassung der Minimalrente bei der AHV/IV hat auch Auswirkungen auf weitere Sozialversicherungskennzahlen sowie auf die Höhe der Abzugsfähigkeit für die private Säule 3a. MoneyPark gibt einen Überblick über die Änderungen.

1. Säule – was ist neu?

  • Die AHV-Minimalrente beträgt neu 1‘185 Franken pro Monat, das entspricht einer Erhöhung um 10 Franken – bei voller Beitragsdauer.
  • Die Maximalrente beträgt 2‘370 Franken pro Monat, das sind 20 Franken mehr – ebenfalls bei voller Beitragsdauer. 
  • Die Höchstgrenze für die Renten eines Ehepaares (Plafonierungsgrenze) erhöht sich um 30 Franken von 3‘525 Franken auf 3‘555 Franken. 
  • Die Mindestbeiträge der Selbstständigerwerbenden und der Nichterwerbstätigen für AHV, IV und EO werden von 478 auf neu 482 Franken pro Jahr erhöht. Der Mindestbeitrag für die freiwillige AHV/IV von 914 auf neu 922 Franken.
  • Die Maximalbeiträge der Selbstständigerwerbenden und der Nichterwerbstätigen für AHV, IV und Erwerbsersatzordnung (EO) werden von 23’900 auf neu 24’100 Franken pro Jahr erhöht.

Steuern optimieren mit der Säule 3a

Wichtig für alle, die Steuern optimieren und ihre Altersvorsorge aufbessern möchten, ist die Anpassung der steuerbegünstigten Säule 3a:

  • Der maximal erlaubte Steuerabzug steigt auf neu 6'826 Franken (2018: 6'768) für Personen, die bereits eine 2. Säule haben.
  • Für erwerbstätige Personen ohne 2. Säule steigt der maximal erlaubte Steuerabzug auf neu 34’128 Franken (2018: 33'840 Franken).

Eine Übersicht zu den Sozialversicherungskennzahlen 2019 finden Sie hier.

Warum die Vorsorge für Hypothekarnehmer wichtig ist

Die passende Vorsorge ist insbesondere in Kombination mit einer Hypothek wichtig. Wir projizieren Ihr Einkommen auf den Zeitpunkt der frühzeitigen oder ordentlichen Pensionierung hin und analysieren die Tragbarkeit Ihrer Hypothek. Falls sich Lücken auftun, zeigen wir Ihnen Wege auf, wie diese geschlossen werden können, beispielsweise mittels eines Sparplanes. 

So oder so sollte Ihre Finanzierungsstrategie auch diesen Meilenstein einbeziehen. Beginnen Sie deshalb früh – spätestens ab Mitte 40 bis Anfang 50 – mit der Planung Ihrer Pension. So können Sie in Ruhe verschiedene Optionen vergleichen und sich für die richtige Wahl entscheiden.

Risikoabsicherung und Vorsorgestrategie

Im Rahmen der nachhaltigen Tragbarkeit soll zudem sichergestellt werden, dass Sie mit Ihrer Familie gegen Risiken wie Invalidität und Tod infolge von Krankheit und Unfall abgesichert sind. Die passende Vorsorgestrategie ist daher Bestandteil einer jeden massgeschneiderten Finanzierungslösung.

Sollte das Ereignis dennoch Tatsache werden und ein Vorsorgefall, Erwerbsunfähigkeit oder gar ein Todesfall eintreten, hilft eine weitsichtige Vorsorgestrategie, die finanziellen Auswirkungen systematisch zu minimieren. Damit Sie sich in dieser schwierigen Phase nicht noch mit finanziellen Aspekten beschäftigen müssen. Mit der richtigen Vorsorgestrategie können Sie solche Risiken minimieren. 

Unsere Vorsorgespezialisten beraten Sie gerne zu Ihrer massgeschneiderten Vorsorgelösung. Vereinbaren Sie hier ein Beratungsgespräch.

EZB

EZB verlängert Nullzinspolitik bis Ende 2019

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am Donnerstagnachmittag entschieden, ihre lockere Geldpolitik weiterzuführen. Aufgrund der weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheiten kündigte EZB-Präsident Mario Draghi die Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 an. Mit ersten Zinsschritten ist also nicht vor 2020 zu rechnen. Der Einfluss auf den Schweizer Zinsmarkt zeigt sich unmittelbar: Die Swap-Sätze sanken im Laufe der vergangenen Stunden markant und gaben um fast sechs Basispunkte nach.

Nach der Sitzung am Donnerstag hiess es, die Zinsen würden wohl mindestens bis Ende 2019 – oder sogar noch darüber hinaus - bei Null gehalten. Als Grund für die Anpassung der Politik nannte EZB-Präsident Mario Draghi die eingetrübten Wirtschaftsaussichten aufgrund von geopolitischen Faktoren und protektionistischen Massnahmen. Es herrsche derzeit eine «durchdringende Unsicherheit».

Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit OECD senkte ihre Wachstumsprognose für den Euroraum kürzlich deutlich. Erwartet wird für 2019 nur noch ein Wirtschaftswachstum von 1 Prozent.

Unmittelbare Auswirkung auf Zinsmarkt Schweiz

Die Ankündigung der EZB hat bereits deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung des Zinsmarktes in der Schweiz. Die Swap-Sätze, also die Sätze, zu denen sich die Banken finanzieren, sind markant gefallen. Aktuell liegt der Swap für 10 Jahre bei 0.1475%, also fast 6 Basispunkte unter dem Schlussstand von Mittwochabend.

Hypothekarnehmer sollten taktische Abschlüsse suchen

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften sich in den kommenden Tagen weiter vergünstigen und im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit kleineren Korrekturen nach oben und unten – stabil bleiben. Für Hypothekarkunden ist es daher sehr empfehlenswert, die nächsten Tage für taktische Hypothekarabschlüsse zu nutzen.

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Hypothekarzinsen

Einschätzung Zinsmarkt März 2019

Das weltweite Wirtschaftswachstum verlangsamte sich im Februar weiter. Europa bleibt die schwächste der grossen Wirtschaftsregionen, nicht zuletzt, weil Deutschland sich in Richtung Rezession bewegen könnte. Auch in der Schweiz setzte sich im Februar die Abschwächung der Konjunktur fort. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, auch hinsichtlich des Ausgangs des Brexits, sorgen dafür, dass sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiterhin auf tiefem Niveau befinden und insgesamt am langen Ende nochmals nachgegeben haben.

Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden, da die Schweizerische Nationalbank (SNB) angesichts der Entwicklungen im Euroraum kaum vor der Europäischen Zentralbank (EZB) massgebliche Zinsschritte vornehmen wird, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden. 

Hypothekarzinsen stabilisieren sich auf tiefem Niveau

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften damit im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit seitlichen Ausschlägen – stabil bleiben. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) auf tiefem Niveau stabil

Die sich verlangsamende Konjunktur und die Unsicherheiten bezüglich des Brexits lassen die Kreditabsicherungskosten insgesamt auf tiefem Niveau verharren. 

Leicht tiefere Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken

Die durchschnittlichen Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken notieren praktisch unverändert, während der Satz für 10-jährige Laufzeiten nochmals leicht nachgab. 

Leichte Verengung der Bandbreiten am kurzen und langen Ende 

Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter bei den 2- und 5-jährigen Festhypotheken blieb im vergangenen Monat unverändert. Um elf Basispunkte verkleinert hat sie sich hingegen bei den 10-jährigen Laufzeiten und beträgt nun gegenüber 1.12 Prozent im Vormonat noch 1.01 Prozent. Auch sank die Libor-Hypothek des teuersten Anbieters von 1.30 auf 1.25 Prozent, wodurch sich die Differenz um fünf Basispunkte verringerte. 


Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Nachdem die Anbieter ihre Margen im Vormonat noch ausgedehnt hatten, nahmen sie im Februar leichte Verengungen bei den 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der Swap um 1.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der Richtsatz um 3 Basispunkte, was einer durchschnittlichen Margenverengung von 1.7 Basispunkten entspricht. 

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 28. Februar 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um drei Basispunkte auf 1.44 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um drei Basispunkte nach und notiert bei 0.75 Prozent. Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

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Prognose: Keine markante Veränderung des Zinsniveaus 

Eine baldige Zinserhöhung ist, wie schon in den vergangenen Monaten kommuniziert, weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind dabei nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die EZB vor 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Die SNB wird entsprechende Entscheide abwarten, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden. 

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau der Vormonate. Angesichts der anhaltenden Befürchtungen hinsichtlich einer schwächeren weltwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere im Euro-Raum, erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen wie bereits im Vormonat leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Festhypotheken bleiben weiterhin sehr attraktiv. Wer jetzt eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, profitiert über lange Zeit von den tiefen Zinsen und spart viel Geld. 

Eigenkapital

20% Eigenkapital – 80% Belehnung 

Wer ein Eigenheim erwerben möchte, benötigt dafür neben den vorhandenen Eigenmitteln in den allermeisten Fällen eine Hypothek, um den Kauf zu finanzieren. Grundsätzlich gilt für die Finanzierung eines selbstbewohnten Eigenheims die Regel: 80 Prozent Hypothek und 20 Prozent Eigenkapital. Die ideale Höhe der Belehnung ist jedoch abhängig von der individuellen Situation. und sollte als Teil einer umfassenden Hypothekarstrategie, die auch steuerliche Fragen sowie Vorsorgeaspekte berücksichtigt, betrachtet werden.

Belehnung

Die Belehnung bezeichnet die Hypothekarsumme im Verhältnis zum Objektwert. 

20% Eigenkapital

  • 20 Prozent müssen Sie zum Kauf eines Eigenheims aus eigenen Mitteln beisteuern. 
  • Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei kann es sich um Ersparnisse (Bankkontenguthaben), den Verkauf von Wertschriften, um Erbvorbezug, Privatdarlehen sowie den Bezug von Geldern aus der 3. Säule handeln.
  • Die anderen 10 Prozent der benötigten Eigenmittel dürfen durch eine Verpfändung oder einen Vorbezug von Pensionskassengeldern oder einer Verpfändung von Säule 3a-Geldern finanziert werden.
  • Der Einsatz von Vorsorgegeldern ist nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich, nicht jedoch beim Erwerb von Renditeobjekten oder Ferienimmobilien.

80% Belehnung

  • Die Höhe der Belehnung beträgt normalerweise 80 Prozent des Objektwertes. Im Falle einer zusätzlichen Verpfändung von Vorsorgegeldern kann die Belehnung bis auf 90 Prozent steigen.
  • Beispiel: Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000 und einer Hypothek von CHF 800'000 beträgt die Belehnung 80 Prozent.
  • Bei über 65-Jährigen wird üblicherweise bis zu einer Belehnung von maximal 65 Prozent finanziert.
  • Die ideale Höhe der Belehnung ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht. Denn die steuerlichen Vorteile wiegen die höheren Zinskosten auf. 
  • Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten. 

Lesen Sie in unserer monatlichen Serie "Zahl des Monats", was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten: 

33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins

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MoneyPark mit weiterem Rekordjahr

MoneyPark, der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz, vermittelte 2018 deutlich über zwei Milliarden Franken Hypothekarvolumen, während die Anzahl der Mitarbeitenden um rund 60 auf 180 stieg. Das 2012 gegründete Unternehmen baut somit seine Position als aktuelle Nr. 4 im Schweizer Hypomarkt weiter aus. MoneyPark verhilft mit seinem einzigartigen Geschäftsmodell aus persönlicher Beratung, über 100 Anbietern und besten Konditionen in der ganzen Schweiz Käufern und Besitzern zur optimalen Hypothek, für selbstgenutztes Wohneigentum ebenso wie für Renditeobjekte.

«Es freut uns ausserordentlich, dass das Vertrauen der Schweizer in und der Bedarf nach einer unabhängigen, hochprofessionellen Hypothekarberatung Jahr für Jahr steigt», kommentiert Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, das starke Wachstum. Im Geschäftsjahr 2018 wandten sich weit mehr als 10‘000 Besitzer und Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeobjekten an MoneyPark. «Das so platzierte Hypothekarvolumen beträgt deutlich über zwei Milliarden Franken», ergänzt Stefan Heitmann das Jahresergebnis. Der Anteil von MoneyPark am Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes, notabene einer der weltweit grössten, beträgt nunmehr über fünf Prozent. Insgesamt bewirtschaftet MoneyPark nun schweizweit einen Hypothekarbestand von über zehn Milliarden Franken und begleitete seit Unternehmensgründung rund 80'000 Kunden auf dem Weg ins Eigenheim. «Zudem steigerten wir im abgelaufenen Jahr den Umsatz gegenüber dem Vorjahr nochmals kräftig und der Start ins neue Geschäftsjahr ist äusserst vielversprechend», ergänzt Heitmann.

Attraktiver Arbeitgeber

Auch hinsichtlich Arbeitgeberqualitäten vermag MoneyPark zu überzeugen. Im Laufe des Jahres wurden schweizweit rund 60 neue Mitarbeitende eingestellt, was den Personalbestand per Ende 2018 auf 181 anwachsen liess. Ein weiterer Rekord in der noch jungen Geschichte des Unternehmens. MoneyPark bestätigt damit eindrücklich die eingeschlagene Wachstumsstrategie und zieht diese auch ins laufende Jahr weiter. Aktuell sind über 20 Stellen zu besetzen. «Wir suchen qualifizierte und hochmotivierte Hypothekar- und Vorsorgeexperten an verschiedenen Standorten in der gesamten Schweiz», bestätigt Heitmann. «Für Banker, die endlich anbieterunabhängig und technisch top unterstützt beraten wollen, sind wir eine sehr attraktive Alternative.»

Digitalisierung kombiniert mit starkem Ausbau des Filialnetzes

MoneyPark kombiniert Digitalisierung mit persönlicher Beratung. Für die prozessuale Abwicklung wird auf die technologisch fortschrittlichste Hypothekar-Plattform der Schweiz zugegriffen, die Beratung findet allerdings weiterhin persönlich und vor Ort statt. «Wir sind von dieser Kombination überzeugt. Gerade für den so wichtigen Schritt zum Eigenheimkauf ist eine persönliche, umfassende und unabhängige Beratung unabdingbar», erläutert Heitmann die Strategie. Während das Filialnetz der Banken schrumpft, wächst MoneyPark stetig weiter. Im Geschäftsjahr 2018 wurden fünf weitere Filialen eröffnet. Mit Niederlassungen in Chur, Wil, Olten, Lugano und Fribourg ist MoneyPark nun noch näher beim Kunden und verfügt über schweizweit 29 Standorte. «Weitere Standorte werden folgen. Wir wachsen fokussiert, aber konsequent», gibt sich Heitmann zuversichtlich.

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Anlageklasse Hypotheken und Immobilien: Die Unterschiede

Eine kürzlich von MoneyPark publizierte Studie rät Pensionskassen, ihr Vermögen vermehrt in die Anlageklasse Hypotheken zu investieren. Eine Anlageklasse, in die Pensionskassen bisher nur mit kleinem Volumen investiert sind. Und die zwar mit Immobilienanlagen nicht viel zu tun hat, aber gerne damit verwechselt wird. Weshalb aber können Investitionen in Hypotheken und Immobilien nicht direkt miteinander verglichen werden? Und wo liegen für den Anleger die Unterschiede?

Pensionskassen legen das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten an, um über die Jahre eine ansprechende Rendite zu erzielen und die spätere Rente sichern zu können. Grob einen Drittel der Gelder wird dabei in die Anlageklasse Aktien investiert, also in Aktien von Unternehmen im In- und Ausland. Rund ein weiterer Drittel ist in der Anlageklasse Obligationen angelegt, eine risikoärmere Kategorie, die aber im aktuell tiefen Zinsumfeld keine Rendite oder sogar eine negative abwirft. Nochmals rund 20% investieren Schweizer Pensionskassen in Immobilien. Das restliche Kapital ist in Rohstoffe, alternative Anlagen, Bargeld oder eben Hypotheken investiert.

Anlageklasse Hypotheken – Investor wird zum Hypothekargeber

Wenn eine Pensionskasse in Hypotheken investiert, wird sie zum Hypothekargläubiger. Sie nimmt also die Position des Hypothekargebers ein und stellt das Fremdkapital für den Liegenschaftseigentümer zur Verfügung. Die PK definiert im Anlagereglement, nach welchen Kriterien sie Hypotheken vergeben möchte. Ein Beispiel: Das Anlagereglement sieht vor, dass die Pensionskasse nur Hypotheken auf selbstgenutztes Wohneigentum vergibt, dass nur langfristige Hypothekarverträge abgeschlossen werden, und nur Kunden, die mindestens 30% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen können und deren Tragbarkeit unter 30% liegt, eine Hypothek erhalten. Die Portfoliostruktur und damit insbesondere die Risiken der PK sind damit äusserst individuell steuerbar: Erst wenn der Kreditnehmer nicht mehr fähig ist, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, ist die ansonsten über die ganze Laufzeit planbare Rendite in Gefahr.

Diese sogenannten Ausfallrisiken sind aber enorm klein: UBS und Credit Suisse kalkulieren mit weniger als 0.01 Prozent Ausfällen auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Und auch bei Eintreten des äusserst unwahrscheinlichen Falles haftet die Liegenschaft für den Kredit. Die Pensionskasse kann die Liegenschaft veräussern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek und die noch nicht beglichenen Hypothekarzinsen decken. Bei einer ursprünglichen Belehnung von 70%, die durch die bisher geleisteten Amortisationen noch gesunken ist, sind normalerweise alle Kosten gedeckt. Dass Eigenheimpreise in der Schweiz um über 30% korrigieren, auch in einer Immobilienkrise, ist äussert unwahrscheinlich.

Einen direkten Einstieg in die Vergabe von Hypotheken macht nur für grössere Pensionskassen, resp. ab einem Hypothekarvolumen von rund 50 Millionen Franken Sinn. Bei kleineren Beträgen kann auch indirekt über eine Anlagestiftung in Hypotheken investiert werden.

Anlageklasse Immobilien – Investor wird zum Immobilienbesitzer

Wie erwähnt, sind bereits rund 20% der Vorsorgegelder in Immobilien investiert. Immobilien rentieren oft antizyklisch zum Aktienmarkt und leisten zur Diversifikation gute Dienste. Aber sie unterliegen Wertschwankungen und sind von den Entwicklungen am Immobilienmarkt abhängig. Pensionskassen können direkt oder indirekt in den Immobilienmarkt investieren; entweder kaufen sie sich selbst Liegenschaften, oder sie investieren über einen Fonds in ein Portfolio von Immobilien. Gekauft werden können Mehrfamilienhäuser, also Renditeobjekte, deren einzelne Wohnungen vermietet werden, aber auch Gewerbe- und Büroliegenschaften. Gerade diese Segmente des Immobilienmarktes weisen in letzter Zeit, im Vergleich zum Eigenheimmarkt, grössere Risiken aus; der Markt für Renditeobjekte scheint etwas überhitzt zu sein. Aufgrund der Negativzinsen flüchten immer mehr Anleger in Immobilien, wo Renditen von rund zwei Prozent realistisch sind. Die Preise für Renditeobjekte steigen, während die Leerstandsquote je nach Lage der Liegenschaft immer grösser wird. Die Risiken, die eigene Liegenschaft nicht vollständig vermieten zu können und somit nicht den gewünschten und kalkulierten Ertrag zu generieren, nehmen zu. All diese Punkte haben direkten Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Korrigiert der Markt, sinkt das Vermögen der Pensionskasse in dieser Anlageklasse.

Unterschied zwischen Hypotheken und Immobilien

Um die Unterschiede zwischen der Anlageklasse Hypotheken und Immobilien zu erläutern, werden in untenstehender Tabelle die wichtigsten Charaktereigenschaften der Anlageklassen aufgelistet.

Anlageklasse HypothekenAnlageklasse Immobilien
LiegenschaftskategorieIm Anlagereglement kann definiert werden, auf welche Art von Liegenschaften Hypotheken vergeben werden (z.B. nur Schweizer Eigenheime)Oft Renditeobjekte, Gewerbe und Büroräumlichkeiten
Risiko Marginal; der Schweizer Eigenheim-Hypothekarmarkt kennt praktisch keine AusfälleModerat, jede Korrektur am Immobilienmarkt schlägt sich 1:1 auf den Wert der Investition nieder
Abhängigkeit vom ImmobilienmarktMarginal; dieses Risiko trägt der HypothekarnehmerGross, Wert der Investition schwankt mit dem Immobilienmarkt
VolatilitätKeine; Hypotheken werden zum Nominalwert bilanziert, unterliegen während der Laufzeit der Hypothek also keinen WertschwankungenModerat, Immobilieninvestitionen sind von den Schwankungen am Immobilienmarkt abhängig
HandelbarkeitIlliquider Markt: Hypothekarportfolio lässt sich nicht so einfach abstossenIlliquider Markt: Immobilien lassen sich nicht so einfach abstossen
RenditeZwischen 0.5 und 1.5 Prozent, in der Regel ca. 1 Prozent höher als Schweizer Bundesobligationen Zwischen 3 und 7 Prozent, knapp 6 Prozent pro Jahr während der letzten 10 Jahre

Exkurs: Weshalb Pensionskassen vermehrt in Hypotheken investieren sollten

Im Tiefzinsumfeld ist es für Pensionskassen schwierig, die geforderte Rendite für ihre Versicherten zu erreichen. Rufe nach alternativen Investitionsmodellen und Anlagemöglichkeiten werden laut. Eine Studie von MoneyPark hat kürzlich dargelegt, dass die Anlageklasse Hypotheken diesen Rufen gerecht werden könnte: Die Rendite von Hypotheken übersteigt nämlich diejenige von Obligationen durchschnittlich um über ein Prozent. Die Studie kommt zum Schluss, dass Schweizer Pensionskassen rund eine halbe Milliarde Franken Rendite pro Jahr entgeht, wenn sie die Investition in die Anlageklasse Hypotheken zu Lasten der Anlageklasse Obligationen nicht erhöhen. Durchschnittlich nur 1.3 Prozent des Anlagevermögens ist momentan in Hypotheken investiert. Die Studie empfiehlt, einen Teil der unrentablen erstklassigen Schweizer Obligationen abzustossen, um dafür mehr in Schweizer Eigenheim-Hypotheken zu investieren.

Hypotheken als Substitution von Obligationen

Wendet man die Ausfallrisiken auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken auf die Raster der Ratingagenturen an, sind sie mit einem AAA-Rating vergleichbar. Eigenheim-Hypotheken können risikotechnisch also gut mit erstklassigen Schweizer Obligationen mithalten. Nur bei der Rendite divergieren die beiden Anlageklassen: Hypotheken rentieren rund ein Prozent besser als Obligationen. Und dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei einem mittleren oder hohen Zinsniveau. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Obligationen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.

Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter Durchschnitt aller Laufzeiten

MoneyPark empfiehlt Pensionskassen daher eine Überprüfung ihrer individuellen Situation in Bezug auf eine mögliche Umschichtung von Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Die Versicherten werden es ihr danken: Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht. Ein teurer Verzicht, der auf dem Rücken der Versicherten ausgetragen wird.

Weitere Informationen

Finden Sie hier die Links zu weiterführenden Informationen:

Anlageklasse Hypotheken:

  • Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten? Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Anlageklasse Immobilien:

Beratung:

Kür und Pflicht

Eigenmietwert: Die Abschaffung hat gute Chancen

Vergangenen Freitag hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats konkrete Vorschläge präsentiert, wie die Abschaffung des Eigenmietwertes ausgestaltet werden könnte. Fünf nicht priorisierte Vorschläge zum Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» gehen nächstens in die Vernehmlassung und werden im Dezember 2019 das erste Mal im Ständerat diskutiert. Die Vorlage hat gute Chancen, angenommen zu werden.

Es ist nicht der erste Versuch, das Konstrukt «Eigenmietwert» abzuschaffen. Eigenheimbesitzer versteuern zurzeit den Eigenmietwert wie eine fiktive Mietzinseinnahme, die sie im Falle der Vermietung ihrer Liegenschaft hätten. Dies soll die Gleichbehandlung mit den Mietern sicherstellen. Es provoziert aber auch den Anreiz, sich aus steuerlichen Gründen zu verschulden. Ausserdem sind ältere Personen, die ihre Schulden weitgehend getilgt haben, durch die Versteuerung des Eigenmietwertes im Nachteil. Trotzdem sind bisher alle Vorstösse entweder im Parlament, oder spätestens an der Urne, gescheitert.

Die Vorlage «Abschaffung Eigenmietwert» im Überblick

Doch dieses Mal scheint es, als könnten die Vorschläge der WAK mehrheitsfähig werden. Noch hat sich keine Opposition gebildet, und die Vorschläge scheinen auf den ersten Blick alle Anspruchsgruppen zufrieden zu stellen. Zu Diskussionen Anlass geben könnte allerdings, dass die Berechnungen zu den Steuereinnahmen auf einem Zinsniveau von 3.5 Prozent erfolgten. Wird vom aktuellen Tiefzinsniveau ausgegangen, fallen die Mehreinnahmen von mehreren Hundert Millionen (v.a. auf Bundesebene) plötzlich weg. Im Gegenteil, es resultieren je nach Variante, Mindereinnahmen.

Die Vorlage sieht folgende Eckpunkte vor:

  • Abschaffung Eigenmietwert für selbst bewohntes Eigentum, ausser für Zweitwohnungen.
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit für Unterhaltskosten.
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit auf Bundesebene für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau. Auf kantonaler Ebene weiterhin erlaubt.
  • Grundsätzliche Abschaffung Abzugsfähigkeit für Schuldzinsen (fünf Varianten, siehe nächstes Kapitel)
  • Ausnahme Ersterwerber-Abzug: Für Familien im ersten Jahr 10'000 Franken, für Einzelpersonen 5’000 Franken. Abzug sinkt jährlich über zehn Jahre bis auf null.

Fünf Vorschläge zur Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen

Wie erwähnt, ist der Knackpunkt der Vorlage die Abschaffung der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Die WAK hat fünf Vorschläge dafür ausgearbeitet, die alle in die Vernehmlassung geschickt werden. Bei Variante 1 dürften Hauseigentümer Schuldzinsen von 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge abziehen, bei Variante 2 maximal 80 Prozent. Das begünstigt vor allem diejenigen, die Mieten, Dividenden oder Zinsen einnehmen. Bei den Varianten 3 und 4 wären Abzüge nur noch im Umfang von Mieterträgen möglich. Variante 3 sieht zusätzlich Erleichterungen für Firmenbesitzer vor und gilt deshalb als «KMU-Variante». Variante 5 wird vermutlich kaum mehrheitsfähig sein: Dabei sind keinerlei Abzüge für Schuldzinsen möglich.

Wie geht es nun weiter?

Dieser jetzt vorliegende Entwurf geht im März in die Vernehmlassung und wird voraussichtlich im Dezember im Ständerat diskutiert. Findet die Vorlage eine Mehrheit und gibt es keine Verzögerungen, könnte der Eigenmietwert 2021 abgeschafft werden.

Finden Sie hier verschiedene Rechenbeispiele für unterschiedliche Personengruppen: Abschaffung Eigenmietwert: Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele


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Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative fällt beim Stimmvolk durch

Die Zersiedelungsinitiative, die am 10. Februar zur Abstimmung kam, wurde klar abgelehnt. Nur 36 Prozent nahmen sie an, eine klare Mehrheit von 64 Prozent hingegen sagte Nein. Zu starr wirkte der Kern der Initiative. Danach wären neue Bauzonen in der Schweiz nur noch zulässig gewesen, wenn anderswo mindestens gleich grosse Bauzonen aufgehoben würden. Zu unklar erschienen die Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie die wirtschaftliche Entwicklung – besonders in den Boomregionen. 

Alle Kantone haben die Vorlage abgelehnt. Jedoch zeigte sich der bereits prognostizierte Stadt-Land-Graben klar: In Zürich sagten knapp 49 Prozent Ja zur Initiative. Ähnlich sind die Ergebnisse in weiteren grossen Städten. In ländlichen Regionen – insbesondere im Wallis, Nid- und Obwalden, Schwyz und Graubünden – haben die Stimmbürger die Initiative hingegen mit 70 oder mehr Prozent wuchtig verworfen.

2. Revision des Raumplanungsgesetzes

So oder so: das verdichtete Bauen wird künftig noch stärker in den Fokus rücken. Denn auch das Raumplanungsgesetz, das bereits 2013 vom Volk angenommen wurde, drängt auf den Erhalt von Kulturland und will mässigend auf die Zersiedelung wirken. Im Zentrum der Diskussion zur 2. Revision des Raumplanungsgesetzes stehen nun Regelungen für das Bauen ausserhalb der Bauzonen und den Spielraum, den Gemeinden für entsprechende Kompensationen erhalten sollen.  

Pragmatische Lösungen gefragt

Mit der Ablehnung der Initiative hat sich die Bevölkerung deutlich gegen weitere Unsicherheitsfaktoren beim Erwerb von Bauland oder Wohneigentum ausgesprochen. Pragmatische Lösungen werden klar bevorzugt – auch mit Blick auf das Portemonnaie. Denn die Immobilienpreise sind in den Top-Regionen auch im vergangenen Jahr nochmals zwischen 2 und 4.8 Prozent gestiegen. 

Erwerb von Wohneigentum bleibt attraktiv

Im laufenden Jahr sind keine Zinserhöhungen zu erwarten und die aktuellen Hypothekarzinsen sind historisch tief. Die Aussichten bleiben damit insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Was kann ich mir leisten?

Der Vergleich der aktuellen Hypothekarzinsen bietet enormes Sparpotenzial über sämtliche Laufzeiten hinweg. 

Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob und wie Sie sich den Erwerb eines Eigenheims erfüllen können, sollten Sie sich zwingend umfassend und unabhängig beraten lassen. 

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Geld

Die Kür zu lang, die Pflicht zu kurz. Schweizer verschenken noch immer viel Geld

Immobilienkäufer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen, weil sie auf einen Anbietervergleich verzichten. Eigenheimkäufer investieren viel Zeit in die Suche nach ihrer Traumimmobilie – ein bekannter Umstand. Bei der Suche nach der besten Finanzierung aber lassen sie diese Sorgfalt vermissen. Das Ergebnis einer Studie von MoneyPark zeigt: Hypothekarnehmer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen und verschenken kräftig Geld – häufig bis zum Gegenwert einer hochwertigen Küche im Wert von mehr als 40'000 Franken. 

«Hypothekarkunden machen es den Banken leider nach wie vor viel zu leicht, bequem Geld zu verdienen. Dabei könnten sie mit dem Zinsvergleich und einer auf ihre Situation abgestimmten Hypothekarstrategie sehr viel Geld sparen», erklärt Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, und ergänzt: «Das ist Geld, das in die Einrichtung und Renovation des neuen Eigenheims oder die private Vorsorge deutlich besser investiert wäre.»

Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie auf einen Blick: 

  • Tendenz klar fallend, aber noch immer nehmen 74 Prozent der Schweizer Eigenheimkäufer und -besitzer ohne weiteren Vergleich das Hypothekarangebot ihrer Hausbank an.
  • Die Popularität von unabhängigen Vermittlern steigt kontinuierlich: 26 Prozent der Hypothekarnehmer vertrauen mittlerweile auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
  • Jeder dritte Eigenheimkäufer sucht länger als ein Jahr nach dem Traumobjekt – mit grossen regionalen Unterschieden.
Geld
  • Der umfassende Beratungsprozess bei MoneyPark dauert rund 79 Tage, wovon rund 30 bis 40 Tage die zentrale Phase der Finanzierungssuche bilden.
  • Die Beanspruchung eines unabhängigen Experten bedeutet für den Hypothekarnehmer keinen Mehraufwand. Sie bietet ihm aber im Gegenteil einen maximalen Marktüberblick und die Möglichkeit, (im Falle von MoneyPark) aus über 100 Anbietern das attraktivste Angebot auswählen zu können.
Geld

Finanzierungsphasen
1. Kundenanfrage bis 1. Meeting (Zeitraum ist nur sehr
    eingeschränkt beeinflussbar, da abhängig von terminlicher
    Verfügbarkeit des Kunden wie des Beraters)
2. Kernphase der Beratung: Meeting bis Unterzeichnung der 
    *Beratungsvereinbarung (BV) 
3. Unterzeichnung BV bis zum Abschluss des Hypothekarvertrages

  • Durch den Zinsvergleich ergibt sich für die Hypothekarkunden signifikantes Sparpotenzial, während diejenigen, die nicht vergleichen, massiv zu viel Geld für die Hypozinsen ausgeben.
  • Bei einer 10-jährigen Festhypothek (55 Prozent aller aktuell abgeschlossenen Hypotheken) kumuliert sich die mögliche Ersparnis auf durchschnittlich bis zu 44'850 Franken. Bei einer 5-jährigen Hypothek sind es noch immer 18'200 Franken.
Geld

Parallel nach Eigenheim und Finanzierung suchen

«Immobilienkäufer sollten Eigenheimsuche und die für sie individuell beste Finanzierungsstrategie nicht mehr voneinander trennen und unbedingt verschiedene Angebote miteinander vergleichen», rät Dr. Stefan Heitmann. «Dann müssen sie auch ihr lang gesuchtes Traumobjekt nicht wieder aus der Hand geben oder kommen schneller und günstiger in die eigenen vier Wände.»

Vorsorge- und Steueraspekte berücksichtigen

Die Suche nach der richtigen Finanzierung umfasst jedoch wesentlich mehr als das Ausschauhalten nach dem günstigsten Zins – ebenso wichtig sind Aspekte wie die optimale Hypothekarhöhe, die passende Laufzeiten- und Produktestrategie, eine umfassende Vorsorgeberatung sowie die Optimierung der steuerlichen Situation. «Basierend auf der gesamten individuellen Situation jedes Kunden finden wir dann rasch passende Lösungen – bester Zinsinklusive», erklärt Dr. Stefan Heitmann.

Hier finden Sie alle Ergebnisse der Studie "Die Kür zu lang - die Pflicht zu kurz"

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Bilder

Lieb und teuer: Bilder und Kunstwerke richtig verpacken

Der sichere Transport von wertvollen Bildern, Gemälden und Kunstwerken kann vor dem Umzug für Kopfzerbrechen sorgen. Zu schade wäre es, wenn die guten Stücke Schäden davontragen. Mit einer guten Vorbereitung und ein wenig Bedacht können Sie allerdings dafür sorgen, dass jedes Kunstwerk den Transport unbeschadet übersteht. Ein Gastbeitrag von MOVU.ch.

Die richtige Verpackung ist die halbe Miete

Hier sollten Sie keineswegs improvisieren. Besorgen Sie sich für Ihre Bilder und Skulpturen entsprechendes Verpackungsmaterial. Luftpolsterfolie steht hierbei an oberster Stelle. Hinzu kommen Klebeband und die jeweils passenden Kartonagen. Die Kartons sollten immer ein wenig grösser sein als das Kunstwerk selbst. 

Bilder und Gemälde

Ihre Bilder und Gemälde statten Sie im allerersten Schritt mit sogenannten Bilderecken aus, die Sie im Fachhandel kaufen können. Es gibt sogar Bilderkartons, die exakt auf die Grösse der Rahmen zugeschnitten sind. In einigen Fällen können Sie dann sogar auf Bilderecken und Luftpolsterfolie verzichten.

Alternativ funktioniert aber auch die günstigere Variante mit der guten alten Folie und herkömmlichen Kartons. Wickeln Sie Ihre Bilder mit ausreichend Luftpolsterfolie ein und achten Sie darauf, dass sowohl Rahmen als auch Bild gut verpackt sind. Die Noppen der Folie zeigen hier am besten nach aussen, damit sie keine unschönen Punkte auf dem jeweiligen Bild hinterlassen. Fixieren Sie nun die Folie mit ausreichend Klebeband. Das Bild können Sie dann in einem Karton verstauen. Achten Sie darauf, dass es nicht zu viel Bewegungsspielraum hat. Hohlräume sollten sie mit Füllmaterial wie z. B. Zeitungspapier auffüllen. Für den Transport ist es am besten, die Bilder stehend und in Fahrtrichtung zu transportieren, damit sie so wenig Vibrationen wie möglich ausgesetzt sind.

Tipp: Bei Glasbildern bietet es sich an, den guten alten X-Trick anzuwenden. Kleben Sie vor dem Verpacken Tape in der Form eines X über die Glasplatte. Sollte das Glas wider Erwarten beim Transport zerbrechen, kann es wenigstens dem Bild keinen Schaden zufügen.

Kunstwerke und Co. richtig verpacken

Bei Skulpturen sieht die richtige Verpackungstechnik etwas anders aus. Grundsätzlich gilt aber auch hier: polstern, polstern, polstern. Kleinere Objekte können in ausreichend Folie eingewickelt und in Kartons transportiert werden. Handelt es sich bei Ihren Schätzen um grössere Exemplare, sollten Sie sich überlegen, entsprechende Transportkisten aus Holz zu besorgen. Diese bieten genügend Platz, auch grössere Skulpturen sicher zu transportieren. Die Zwischenräume werden hier mit Holzwolle ausgestopft.

 Vorsicht mit zerbrechlichem Umzugsgut

Nicht vergessen: Kartons, die wertvolles Gut beinhalten, sollten immer mit dem Zusatz „zerbrechlich“ versehen werden. Damit jeder Umzugshelfer weiss, dass hier besondere Vorsicht geboten ist. Wenn Sie wirklich viele wertvolle Objekte zu transportieren haben, sollten Sie eventuell eine Spedition beauftragen, die auf den Transport von Kunstwerken spezialisiert ist. 

Über MOVU

MOVU.ch ist die grösste Plattform für Umzüge und Reinigungen in der Schweiz. Auf MOVU.ch erhalten die Kunden fünf Offerten von qualitätsgeprüften Umzugs- und Reinigungsfirmen zum Vergleich. Beim Umzug steht den Kunden ein kostenloser und unabhängiger Umzugsberater vom Anfang bis zum Ende beratend zur Seite und ist bei Fragen jederzeit da. Transparentes, sicheres und einfaches umziehen per Knopfdruck – von überall aus bequem online buchbar. 

COO

Avaloq Senior Manager Rogenmoser stösst als neuer COO zu MoneyPark

Der schweizweit grösste unabhängige Hypothekenvermittler MoneyPark hat Michael Rogenmoser als COO & Head of Business Development gewonnen. Rogenmoser kommt von Avaloq, dem schweizerischen Pionier für Bankensoftware, wo er mehrere Jahre lang die Länderverantwortung für die Schweiz und Liechtenstein innehatte. Mit dem erfolgreichen Vertriebsmanager und Investmentbanker stärkt MoneyPark per 1. April seine Geschäftsleitung und unterstreicht einmal mehr seine forcierte Wachstumsstrategie.

Michael Rogenmoser ist ein ausgewiesener Finanzspezialist und Top-Vertriebsmanager, der den Ausbau der Marktposition von Avaloq in der Schweiz und Liechtenstein massgeblich vorantrieb. Zuvor war Rogenmoser Junior Partner bei McKinsey und leitete zahlreiche strategische Beratungsprojekte mit starkem Fokus auf der europäischen Finanzdienstleistungsbranche und deren Digitalisierung. Weitere Stationen bildeten die UBS und MilleniumAssociates, wo er als Managing Director im M&A-Team tätig war.

«Mit Michael Rogenmoser engagieren wir einen hervorragenden und breit vernetzten Kenner der Digitalisierung des Bankgeschäftes», erklärt Dr. Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark. «Wir sind überzeugt, mit Michaels Know-how in der technisch unterstützten Vertriebswelt des Bankings einen Kollegen in der Geschäftsleitung willkommen zu heissen, mit dem wir unsere Wachstumsstrategie in den kommenden Jahren noch erfolgreicher vorantreiben werden.»

«Kunden wollen heute echten Mehrwert von ihrem Finanzpartner. Zeitgleich öffnen sich die Finanzsysteme der digitalen Welt, um agiler zu werden und Innovation mehr Raum zu geben. MoneyPark hat beides sehr früh erkannt und in eine beeindruckende Erfolgsstory umgemünzt», erklärt Rogenmoser seinen Schritt. «Ich bin überzeugt, dass das Potenzial des Geschäftsmodells von MoneyPark mit der konsequenten Ausrichtung auf eine hybride Vertriebswelt äusserst vielversprechend ist.» 

Michael Rogenmoser hat einen MBA in Corporate Finance und Information Management der Universität Bern. Ausserdem erwarb er den Titel eines «Chartered Financial Analyst (CFA)».

MoneyPark findet gemeinsam mit Ihnen die beste Hypothek. Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen oder vereinbaren Sie direkt einen Beratungstermin.

Hypothekarzinsen

Einschätzung Zinsmarkt Februar 2019

Nicht ganz unerwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Januar bestätigt, ihren bisher eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. Der Leitzins bleibt somit unverändert bei null Prozent, wo er gemäss Aussage der EZB bis «mindestens über den Sommer» bleiben wird. Alle geldpolitischen Sondermassnahmen bleiben unverändert bestehen.

Den Grund für die Weiterführung der expansiven Geldpolitik ortet die EZB bei der spürbaren Konjunktureintrübung im Euroraum. Die Währungshüter sind sich einig, dass die Gefahren für ein schwächeres Wirtschaftswachstum nun überwiegen. Trotzdem sei die Wahrscheinlichkeit einer Rezession gering.

Im Dezember nahm auch die Inflation im Euroraum ab. Die Verbraucherpreise lagen um 1.6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die EZB strebt jedoch nach wie vor eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent an.

Diese Entwicklungen im Euroraum werden auch Einfluss auf die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben: Sie wird den Negativzins kaum vor einem ersten Zinsschritt der EZB aufheben, um keinen Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken auszuüben. Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden. 

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften somit auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren.

Kreditabsicherungskosten (Swap) sinken weiter

Die tieferen Inflationszahlen der Eurozone führten im Januar zu sinkenden Kreditabsicherungskosten am langen Ende. Der 10-jährige Swap liegt per Ende Januar noch bei 0.21 Prozent und notiert somit 8.5 Basispunkte tiefer als per Ende 2018.

Der 5-jährige Swap kam ebenfalls zurück und notiert vier Basispunkte tiefer, während sich das kurze Ende (zwei Jahre und Libor) praktisch unverändert präsentiert.

Dies reflektiert die weitere Eintrübung der weltweiten Konjunkturaussichten sowie die Unsicherheit aufgrund des weiterhin offenen Ausgang des Brexit. Zudem nimmt die Wahrscheinlichkeit ab, dass in den aktuell laufenden Konsultationen zum Rahmenabkommen der Schweiz mit der EU eine innenpolitische Einigung erzielt wird, trotz des Werbens von Economiesuisse. 

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Richtsätze nur leicht tiefer ¦ Margenausdehnung der Anbieter

Nach dem starken Rückgang im November und Dezember stabilisierten sich die durchschnittlichen Richtsätze auf tiefem Niveau - dies nach leichten Aufwärtsbewegungen zur Monatsmitte. Die Sätze für 10-jährige Festhypotheken liegen nun drei Basispunkte tiefer. Verglichen mit dem um acht Basispunkte tieferen Swap lässt dies eine mittlere Margenausdehnung der Anbieter um fünf Basispunkte erkennen.

Zinsmarkt Februar

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Stabilisierung der Bandbreiten bei allen Laufzeiten

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist im vergangenen Monat nahezu über alle Laufzeiten hinweg unverändert geblieben. Allein bei den 10-jährigen Festhypotheken blieb der teuerste Anbieter trotz rückläufigen Swap-Sätzen (-8.5 Basispunkte) bei seinen offerierten 1.90 Prozent und dehnte somit die Marge um 8.5 Basispunkte aus. Demgegenüber steht der günstigste Anbieter mit -1 Basispunkt und einer Margenausdehnung von 7.5 Basispunkten. Die Differenz beträgt nun satte 1.12 Prozent. 

Zinsmarkt Februar

Vergleichen und verhandeln führt zu verbesserten Konditionen

Wie bereits erwähnt brachte der Januar eine durchschnittliche Margenausdehnung von fünf Basispunkten. Der günstigste Anbieter nutzte die Marktentwicklung und dehnte die Marge leicht aus (7.5 Basispunkte). Nichts desto trotz reduzierten sich die Top-Konditionen nochmals leicht um -1 Basispunkt.

Zinsmarkt Februar

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 31. Januar 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die massiv unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Zinsmarkt Februar

Die 10-jährige Festhypothek zu 0.78% wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: keine markanten Zinsveränderungen zum Jahresauftakt

Die sich insgesamt abschwächende Konjunktur im Euroraum, gepaart mit der unklaren Umsetzung des Brexits sowie der Handelsstreit der USA mit China führen dazu, dass der Druck auf die hiesigen Zinsen bestehen bleibt. Eine baldige Zinserhöhung ist daher weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind jedoch nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Wir gehen unverändert davon aus, dass die EZB im Jahr 2019 keine Zinserhöhungen ankündigen und frühestens im Frühjahr 2020 diesbezügliche Schritte unternehmen wird. Die SNB wird die Entscheide der EZB abwarten, um keinen Druck auf den Schweizer Franken auszuüben.

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau zum Ende des Jahres. Angesichts der Sorgen um das weltweite Wirtschaftswachstum erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Weiterhin sehr attraktiv bleiben Festhypotheken. Es lohnt sich daher, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.

Hauskauf

Vererben einer Immobilie: Darauf müssen Sie achten

Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Familienstand des Verstorbenen, ein Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen in Testament oder Erbvertrag. Um Ihren Hinterbliebenen Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es ratsam, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen.

Im Todesfall wird bei verheirateten Paaren in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Ohne Ehevertrag kommt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Als Errungenschaft gelten sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen und erwirtschafteten Vermögenswerte. Die Hälfte der Errungenschaft stellt, zusammen mit dem Eigengut des Verstorbenen, die Erbmasse dar.

Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse. Der überlebende Ehegatte erbt die andere Hälfte.

Auch Hypotheken werden vererbt

Besitzen die Ehepartner zusammen eine Immobilie, erben auch die Kinder einen Teil davon, inklusive der auf ihr lastenden Hypotheken. Im besten Falle reichen die liquiden Mittel des Ehepartners aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im alleinigen Besitz des Ehepartners. Vorausgesetzt, die Tragbarkeit der Hypothek ist weiterhin gewährleistet. Dabei wird die bestehende Hypothek auf den Namen des Erben übertragen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung weitergeführt.

Immobilie übergeben oder verkaufen

Ist die Tragbarkeit durch den überlebenden Ehegatten nicht gegeben oder kann er die Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls hat eines oder haben alle Kinder gemeinsam die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen und die restlichen Erben entsprechend auszuzahlen. Falls das nicht der Fall ist, müssen Sie den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Damit es nicht so weit kommt, können Sie bereits zu Lebzeiten einige Massnahmen treffen.

Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament aufsetzen

In einem Ehevertrag könne Sie festlegen, dass dem überlebenden Partner im Todesfalle eines Ehepartners die gesamte Errungenschaft zufällt. Der Anteil der Kinder beschränkt sich dadurch auf die Hälfte des Eigenguts des verstorbenen Elternteils. Diesen Anteil können Sie in einem Testament sogar noch auf den Pflichtteil von 3/8 reduzieren. Noch weiter gehen kann man mit einem Erbvertrag/Erbverzichtsvertrag: Darin können die Kinder freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten. In diesem Falle erhält der überlebende Ehegatte alles – auch ein vorhandenes Haus.

Nutzniessung oder Wohnrecht für Ehepartner

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Ehepartner gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Immobilie einräumen. Damit stellen Sie sicher, dass der Ehegatte weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann.

Fazit

Wer bereits frühzeitig die nötigen Vorkehrungen für das Vererben der Immobilie trifft oder sie sogar noch zu Lebzeiten an die Erben übergibt, vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Dazu gehört auch die Festlegung einer optimalen Hypothekarstrategie, die auf die finanziellen und familiären Verhältnisse abgestimmt ist. Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.

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Pensionskassen verschenken jährlich über eine halbe Milliarde Franken Rendite (allein) im Obligationenbereich

Pensionskassen beklagen sich über das Negativzinsumfeld und die konservativen Anlagebestimmungen, ohne deren vorhandene Möglichkeiten auszuschöpfen. Wie eine Studie von MoneyPark zeigt, nehmen die wenigsten Pensionskassen Umschichtungen von erstklassigen Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken vor. Und dies, obwohl Hypotheken bei gleichbleibend tiefem Risiko eine zusätzliche Rendite von jährlich gut einem Prozent erzielen.

MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt.

Verschenktes Renditepotenzial

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1.3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte. Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1.3 Prozent auf sieben Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen.

Weniger Rente für die Versicherten

Der einzelne Versicherte wird so um diese zusätzliche Rendite gebracht. «Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1'350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht», kommentiert Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Studienergebnisse. Diese Entscheidung ist deshalb unverständlich, weil die BVG-Reglemente eigentlich eine signifikant höhere Hypothekarquote erlauben würden.

Träge Pensionskassen machen eine Umschichtung schwer

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen», meint Stefan Meyner, Senior Projektmanager Research bei MoneyPark. Das entsprechende Fachwissen und die aufwändige, technische Plattform werden für eine Investition in Hypotheken somit nicht mehr vorausgesetzt.

Trotzdem sind Pensionskassen nach wie vor mit rund 20 Prozent des verwalteten Vermögens in Schweizer Obligationen investiert. Um die Mindestverzinsung zu erreichen, haben sie die Aktienquote trotz des grösseren Risikos und der höheren Volatilität auf rund einen Drittel ausgebaut. Es gilt nun auch im Sinne der Versicherten, dass Pensionskassen ihre Asset-Allokation überdenken und eine grössere Investition in Schweizer Eigenheim-Hypotheken prüfen.

Weiterführende Informationen

Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen:
Studie «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen»

Lesen Sie dazu auch unseren Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?
Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Kalkulatorischer Zins

5 Prozent: der kalkulatorische Zinssatz

Häufig scheitert der Traum vom Eigenheim aufgrund der hohen Hürden, die sich Schweizer Finanzinstitute selbst auferlegt haben. Dazu gehört unter anderem der kalkulatorische Zinssatz von durchschnittlich fünf Prozent, welcher der Berechnung der Tragbarkeit zugrunde gelegt wird.

Doch stehen die Chancen gut, auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten. Dafür sollten Sie zwingend mehrere Anbieter vergleichen und sich persönlich beraten lassen.

Kalkulatorischer Zinssatz

Der Begriff «kalkulatorischer Hypothekarzinssatz» bezeichnet den Zinssatz, mit dem die Tragbarkeitbei der Hypothekarvergabe berechnet wird. 

Gründe für den kalkulatorischen Zinssatz 

  • Wichtig zu wissen: Es handelt sich beim kalkulatorischen Zinssatz weder um eine regulatorische Vorgabe der FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) noch um eine Regelung der Schweizerischen Bankiervereinigung. 
  • Seit 2012 haben die Finanzierungsinstitute mittels dieser Selbstregulierung die Anforderungen an die Hypothekarvergabe verschärft. Sie wollen damit sicherstellen, dass sich Immobilienkäufer finanziell nicht überfordern. 
  • Damit Hypothekarnehmer ihre Zahlungen auch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen, setzen die Finanzierungsinstitute aus Risikogründen den kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent für die Berechnung der Tragbarkeit an. 

Folgen für die Hypothekarvergabe

  • Finanzierungsinstitute weisen Hypothekargesuche am häufigsten aufgrund der fehlenden Tragbarkeit zurück. Das fehlende Eigenkapital ist hingegen nur in zehn Prozent aller Fälle der Grund für die Ablehnung.
  • Da wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden, ist der kalkulatorische Zins eher pessimistisch angesetzt.

Chancen dank Anbietervergleich

  • Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher dennoch gut, dass Ihnen ein anderes Finanzinstitut eine Finanzierung gewährt. 
  • Da der kalkulatorische Zinssatz von fünf Prozent nur eine Faustregel ist und keinem Reglement zugrunde liegt, kann ihn jedes Institut selbstständig festlegen. Einige Institute rechnen mit einem etwas tieferen kalkulatorischen Satz und finanzieren so auch Grenzfälle.
  • Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert, einen Vergleich verschiedener Anbieter vorzunehmen.

Mit Hilfe des MoneyPark-Tragbarkeitsrechners können Sie sich selbst rasch ein Bild machen, wie es um die Tragbarkeit Ihrer Traumimmobilie steht. Für genauere Werte empfehlen wir Ihnen ein persönliches Beratungsgespräch.

Individuelle Beratung wahrnehmen

Unsere erfahrenen Berater kennen den Hypothekar-Markt und die Anforderungen der einzelnen Anbieter und finden so die beste Lösung für Ihre individuelle Situation. Wir vergleichen über 100 Anbieter und definieren die optimale Finanzierungsstrategie.

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Hier finden Sie die aktuellen Hypothekarzinsen im Überblick.

Weitere Informationen zu den Tragbarkeitsanforderungen an Ihre Immobilienfinanzierung finden Sie hier.

Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative: Nein-Lager knapp vorn

Die Stimmung zur Zersiedelungsinitiative hat gekehrt: Das zeigt die Umfrage der GfS im Auftrag der SRG. Nur noch 47 Prozent sind demnach für die Annahme der Initiative. Das Nein-Lager ist aktuell knapp in der Mehrheit – vorwiegend auf dem Land. Noch Anfang Dezember hatte sich eine Mehrheit von 63 Prozent für ein Ja ausgesprochen. 

Es zeigt sich – wie häufig vor Abstimmungen zu beobachten – dass sich das Sentiment, je näher ein Abstimmungstermin rückt, verändert. Was zunächst attraktiv scheint – Zersiedelung stoppen, Natur und Kulturland bewahren – erweist sich bei näherem Hinsehen als weniger klar und eindeutig. Die in den letzten Wochen intensiv geführte Diskussion zeigt die vielfältigen Auswirkungen der Initiative auf die gesamte Schweiz und hat die Meinungsbildung beeinflusst.

MoneyPark hat kürzlich die möglichen Auswirkungen der eher statisch anmutenden Plafonierung von Bauzonen beleuchtet und dabei das Fazit gezogen, dass eine Annahme zusätzlichen Preisdruck auf Immobilien, insbesondere in den Boom-Regionen, auslösen würde. 

Interessant wird es sein, wie sich die Lager, auch mit Blick auf den sich vertiefenden Stadt-Land-Graben von Befürwortern und Gegnern, bis zur Abstimmung am 10. Februar entwickelt. 

Lesen Sie hier unsere Einschätzung zu den Auswirkungen der Zersiedelungsinitiative auf die Entwicklung der Immobilienpreise.

Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Überraschend hat der Bundesrat letzten November die Empfehlung seiner Eidgenössischen Kommission für die berufliche Vorsorge ignoriert und den BVG-Mindestzins bei einem Prozent belassen. Auf Ende Jahr brachen die Aktienmärkte weltweit ein und brachten die Pensionskassen in die Bredouille. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten?

Der Mindestzins bei der zweiten Säule der Altersvorsorge bestimmt, zu wie viel Prozent das Vorsorgeguthaben der Versicherten im BVG-Obligatorium mindestens verzinst werden soll. Dieser Satz liegt seit 2017 bei einem Prozent und wird jedes Jahr fürs nächste Jahr vom Bundesrat festgelegt.

Die Überraschung war gross, als der Bundesrat vergangenen November beschloss, den Mindestzinssatz der zweiten Säule bei einem Prozent zu belassen und somit dem Vorschlag seiner eigens eingesetzten Kommission das erste Mal seit 13 Jahren nicht zu folgen. Die Kommission hatte im Vorfeld eine Reduktion auf 0.75 Prozent empfohlen. Der Bundesrat berücksichtige bei der Festlegung des Mindestzinssatzes nicht nur die Entwicklung der Anleihenmärkte, sondern auch die Immobilien- und Aktienmärkte. Und begründete seinen Entscheid unter anderem mit der guten Entwicklung des Aktienmarktes im Jahr 2017, in dem der Swiss Performance Index (SPI) 19.9% zugelegt hatte. Die Pensionskassen konnten in diesem Jahr ein Polster aufbauen, das sie durch das Jahr 2018 bringen sollte. Die neue Formel der BVG-Kommission zur Festsetzung des Mindestzinssatzes kam in ihrer Berechnung per Ende September 2018 auf einen Zinssatz von 1.03 Prozent.

Mindestzins bringt schwache Pensionskassen in die Bredouille

Diese Begründung mag stimmen, haben die Pensionskassen 2017 eine gute Performance erzielen können (rund sieben Prozent). Und per Ende September 2018 – zum Zeitpunkt, an dem die Kommission und der Bundesrat ihre Entscheide fielen – lag der SPI noch bei einem Plus von einem halben Prozent.

Ende Jahr jedoch brachen weltweit die Aktienmärkte ein. Der SPI beendete das Jahr mit einem Minus von 8.57 Prozent, der SMI lag sogar 10.15 Prozent tiefer als zu Beginn des Jahres. Des Weiteren sind Pensionskassen verpflichtet, die Vorsorgeguthaben sicher anzulegen. Sie sind also gezwungen, nebst dem Aktienmarkt auch in den Anleihenmarkt und weitere Anlageklassen zu investieren. Aufgrund des Negativzinsumfelds rentieren zehnjährige Bundesobligationen jedoch seit geraumer Zeit überhaupt nicht mehr oder sogar knapp negativ. Mit Anleihen, die nicht rentieren, und Aktien, die per Jahresende knapp zehn Prozent verloren haben, ist es beinahe unmöglich, den vorgegebenen Mindestzins von einem Prozent zu erreichen. Noch nicht einmal eingerechnet ist da die gesetzliche Pflicht einer jeden Vorsorgestiftung, Wertschwankungsreserven zu bilden und Rückstellungen vorzunehmen, um ihr Leistungsziel zu erreichen. Die UBS errechnete in ihrem PK-Performance Index ein Minus von durchschnittlich 3.45 Prozent für das Jahr 2018 und nennt es das für die Pensionskassen im Sample schlechteste Jahr seit der globalen Finanzkrise. 

Versicherte kurz vor dem Pensionierungsalter dürfen sich freuen

Aus Sicht der Versicherten ist der Entscheid des Bundesrates, den Mindestzins bei einem Prozent zu belassen, sicherlich zu begrüssen. Ein höherer Zins ergibt im Pensionsalter eine höhere Rente. In diesem Fall hätte die Reduktion auf 0.75 Prozent bedeutet, dass bei einem Alterskapital von 300'000 Franken rund 750 Franken an Zins pro Jahr verloren gegangen wäre.

Trotzdem ist eine Revision der zweiten Säule dringend notwendig. Pensionskassen, die wenig Substanz und eine ungünstige Altersstruktur aufweisen, werden Probleme bekommen, den Mindestzins zu erreichen. Ein weiterer Faktor, der die Gesundheit der Pensionskassen beeinflusst, ist der Umwandlungssatz. Dieser liegt bei, rein rechnerisch betrachtet, viel zu hohen 6.8 Prozent für das BVG-Obligatorium. Der überobligatorische Teil wird daher bereits jetzt zu einem wesentlich tieferen Umwandlungssatz verrentet. Die Substanz von Kassen wird trotzdem noch zulasten der Jungen ausgehöhlt.

Alternative Investitionsmodelle sind gefragt

Die von Pensionskassen erzielte Rendite muss also nicht nur den Mindestzins, sondern auch die durch den zu hohen Umwandlungssatz generierten Verluste sowie zu bildende Reserven und Rückstellungen decken.

Wie die Pensionskassenstudie 2018 von Swisscanto zeigt, sind hiesige Pensionskassen noch immer hauptsächlich in klassische Anlagekategorien wie Aktien, Obligationen und Immobilien investiert.

Anlageklassen 2008-2017

Quelle: Pensionskassenstudie 2018 von Swisscanto

Hypotheken als Anlageklasse

Eine alternative Investitionsmöglichkeit, die von Pensionskassen noch viel zu wenig und nur zögerlich wahrgenommen wird, sind Hypotheken. Erst rund 1.3 Prozent der Pensionskassenvermögen in der Schweiz sind in Hypotheken investiert. Obwohl die Kategorie theoretisch einen Anteil von 50 Prozent einnehmen dürfte. Einerseits scheuen sich Pensionskassen vor dem administrativen Aufwand, andererseits dauert die Anpassung der Anlagestrategie seine Zeit. Und das, obwohl Hypotheken als Anlageinstrument eine deutliche Mehrrendite gegenüber risikotechnisch vergleichbaren festverzinslichen Anlagen erreichen. Dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei hohen Zinsen. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Anleihen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.

Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter Durchschnitt aller Laufzeiten

Der Langzeitvergleich zeigt klar, dass Hypotheken bei gleichbleibenden Risiken besser rentieren als Staatsanleihen. Wie eine langjährige historische Betrachtung zeigt, war auch in der Hochzinsphase der 90er-Jahre mit Hypotheken eine Mehrrendite von durchschnittlich einem Prozent erzielbar.

Der Druck auf die Pensionskassen steigt

Pensionskassen sind aufgrund der Marktentwicklungen angehalten, breiter zu diversifizieren und auch vermehrt alternative Anlageklassen zu prüfen, die gegenüber den klassischen Anlagen eine tiefe Korrelation aufweisen. Denn das höhere Risiko zahlt sich nicht selten in einer besseren Rendite aus, die wiederum den Versicherten zugutekommt. Es wäre ein kleiner Beitrag zur Rentensicherung der heutigen Beitragszahler.

Ferienwohnung

Hypothek für ein Ferienhaus – was muss ich beachten?

Sie möchten sich den Traum eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung erfüllen? Sie wissen aber nicht, was Sie finanziell beachten müssen, und ob eine Hypothek dafür aufgenommen werden kann? Wir erklären Ihnen die verschiedenen Optionen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Ferienhaus zu finanzieren. Dafür sind jedoch einige Punkte zu berücksichtigen. Insbesondere für die Finanzierung gelten in der Schweiz andere Voraussetzungen und strengere Regeln als beim Kauf des Hauptwohnsitzes.

Schärfere Kriterien bei der Hypothekarvergabe

Um eine Hypothek für ein Ferienhaus aufzunehmen ist es wichtig, dass die Tragbarkeit dafür gegeben ist. Dabei fliessen die Kosten für die Hypothek Ihres Eigenheims oder Ihre Mietausgaben in die Tragbarkeitsberechnung mit ein. Die Faustregel besagt, dass die Kosten für Ihren Hauptwohnsitz und diejenigen des Ferienhauses insgesamt nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Kein Einsatz von Vorsorgegeldern

Die Belehnung kann in einzelnen Fällen auch bei Ferienobjekten bis zu 80% ausgeschöpft werden. Relevant für die Beurteilung ist aber Ihre gesamte finanzielle Situation. Auch finanzieren einige Institute nicht bis 80% oder aber verlangen eine Amortisation bis auf 50% Belehnungswert. Anders als bei Investitionen in Ihren Hauptwohnsitz dürfen Sie für Ihr Ferienhaus dabei keine Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der steuerbegünstigten Säule 3a einsetzen.

Steuerliche Auswirkungen

Egal, ob Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz oder nur als Feriendomizil nutzen: Den Eigenmietwert müssen Sie in jedem Fall versteuern. Die Höhe des Eigenmietwertes ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und richtet sich immer nach dem Ort der Immobilie und nicht nach Ihrem Steuersitz.

Der Eigenmietwert stellt ein „fiktives“ Einkommen dar, welches Sie erzielen könnten, wenn Sie die Immobilie ganzjährig vermieten würden. Für die Berechnung wird die sogenannte Marktmiete angewandt – also eine marktübliche Miete, die von der Steuerbehörde festgelegt wird.

Zurzeit wird die Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament diskutiert. Sollte der Vorstoss angenommen werden, ist mit einer entsprechenden Umsetzung jedoch nicht vor 2021 zu rechnen.

Ferienhaus im Ausland

Im Ausland finanzieren Schweizer Hypothekargeber grundsätzlich keine Liegenschaften. Sie können jedoch bei einem dort ansässigen Hypothekarinstitut eine Hypothek aufnehmen. Beachten sollten Sie dabei, dass für die Finanzierung die Bedingungen des jeweiligen Landes gelten, in dem Sie Ihr Ferienhaus erwerben wollen. Diese können von der schweizerischen Gesetzgebung abweichen.

Fazit

Wichtig für die Auswahl Ihrer Ferienhaus ist es, dass Sie sich mit der Region, der Lage und der Infrastruktur auseinandersetzen – auch mit Blick auf einen späteren Wiederverkauf. Wenn Sie das passende Objekt gefunden haben, lohnt es sich in jedem Fall, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und diese zu vergleichen. Rechnen Sie dabei Ihr Eigenheim in die Finanzierungsstrategie mit ein und lassen Sie sich unabhängig beraten.