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Eigenmietwert einfach erklärt
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein Schweizer Steuermechanismus, der steuerliche Nachteile der Mieterschaft gegenüber Immobilienbesitzenden ausgleichen soll. Denn Eigentümerinnen und Eigentümer können Ihre Unterhaltskosten für die Immobilie sowie ihre Schuldzinszahlungen bei den Steuern abziehen. Im Gegenzug müssen sie fiktive Mieteinnahmen versteuern. Im europäischen Umfeld ist eine solche Steuer die absolute Ausnahme und bot in der Schweiz immer wieder Anlass zu politischen Diskussionen. 1999, 2004 und 2012 wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts an der Urne abgelehnt. Am 28. September 2025 gelang den bürgerlichen Parteien zusammen mit dem Eigentümer- und dem Gewerbeverband schliesslich der Erfolg. Der Eigenmietwert wird abgeschafft und an seine Stelle tritt eine neue kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Bis es so weit ist, dürfte es mindestens Anfang 2028 werden.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und orientiert sich am Marktmietwert ähnlicher Immobilien. Meist liegt er bei 60-70% der ortsüblichen Miete. Faktoren wie Lage, Grösse, Ausstattung und Baujahr beeinflussen die Höhe. Jeder Kanton hat eigene Berechnungsmodelle – teils mit Pauschalen, teils mit detaillierten Bewertungsverfahren. Eine individuelle Schätzung durch das Steueramt ist möglich, vor allem bei Änderungen wie Umbauten
Beispiel Eigenmietwert berechnen
Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Immobilienbesitzende?
Bei der jährlichen Steuererhebung fallen Eigenmietwert, Hypothekarzins- und Unterhaltskostenabzug fürs Eigenheim weg – dies sowohl auf bundes- als auch auf kantonaler Ebene. Kantone können weiterhin Abzüge für energiesparende und umweltschonende Massnahmen gewähren und für Besitzerinnen und Besitzer von Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer erheben.
Ausnahmen:
- Ersterwerberinnen und Ersterwerber können Schuldzinsen bis max. CHF 10'000 für Ehepaare bzw. CHF 5'000 für Alleinstehende steuerlich in Abzug bringen. Dies linear abnehmend über zehn Jahre nach Kauf von selbstbewohntem Wohneigentum.
- Besitzerinnen und Besitzer von Renditeimmobilien dürfen einen Teil der Schuldzinsen für die Renditeimmobilie weiterhin abziehen. Die Höhe des zulässigen Abzugs entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen.
Wer profitiert und für wen könnte es teurer werden?
Aktuell ist der Eigenmietwert in vielen Kantonen sehr tief angesetzt, so dass er sich mit dem Hypothekarzinsabzug und jährlichen Unterhaltskosten in vielen Fällen aufwiegen lässt. «Schmerzen» verursacht er insbesondere dort, wo nicht in die Immobilie investiert wird und deshalb kaum Steuerabzüge möglich sind. Generell lässt sich deshalb sagen, dass Haushalte mit kleinen Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen sowie geringen Investitionsabzügen zukünftig weniger Steuern bezahlen dürften. Sie können aktuell den Eigenmietwert nicht vollständig kompensieren. Tendenziell teurer wird es für Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen, hohen Hypothekarzinsen und vielen anstehenden Renovationen. Sie können heute den Eigenmietwert "überkompensieren", was nach der Abschaffung nicht mehr möglich ist.
Haushalte mit kleinem Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen
Haushalte mit geringen Investitionsabzügen
Neukäuferinnen und -käufer, für welche ein Ersterwerberabzug vorgesehen ist
Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen und hohen Hypothekarzinsen
Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften mit viel Renovationsbedarf
Immobilienbesitzende mit mehreren Wohneinheiten, welche vermietet werden
Welche negativen Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird je nach Zinsniveau zu erheblichen Steuerausfällen bei Bund und Kantonen führen. Zudem entfällt der Unterhaltsabzug, was Sanierungen unattraktiver macht. Auch am Hypothekarmarkt dürfte der Systemwechsel nicht spurlos vorbeigehen. Aufgrund der vorliegenden Daten geht MoneyPark davon aus, dass innert fünf Jahren nach Abschaffung des Eigenmietwerts Gelder in der Grössenordnung von 50 bis 150 Mia. zurückfliessen dürften. Das obere Ende dieser Spannbreite würde bedeuten, dass der Schweizer Hypothekarmarkt, welcher in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich rund CHF 30 Mia. pro Jahr von rund CHF 900 Mrd. auf mittlerweile über CHF 1’200 Mrd. angestiegen ist, nicht mehr weiterwachsen würde. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte ziemlich genau diese Summe pro Jahr an Amortisationen zurückfliessen.
Was andere Interessierte wissen wollten.
Unsere Immobilienexpertinnen und -experten geben Einblick in eine Auswahl häufig diskutierter Fragen. Stellen auch Sie uns Ihre Frage. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Rebecca B. (33), Liestal
Wie versteuert man den Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz als fiktives Einkommen versteuert und muss in der jährlichen Steuererklärung deklariert werden – sowohl bei der Bundes- als auch bei der Kantonssteuer.
So funktioniert die Versteuerung:
- Einkommenssteuer: Der Eigenmietwert wird zum übrigen Einkommen hinzugerechnet und erhöht das steuerbare Einkommen.
- Deklaration: Der Betrag wird vom kantonalen Steueramt bekanntgegeben. Bei Unstimmigkeiten oder Änderungen (z. B. Umbau) kann eine Korrektur beantragt werden.
- Abzüge: Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (z. B. Renovationen) und Versicherungen vom Einkommen abgezogen werden, was die Steuerlast reduziert.
Christoph L. (48), Olten
Soll ich im Hinblick auf die Abschaffung des Eigenmietwerts meine Hypothek amortisieren?
Bei einer Amortisation der Hypothek sollten immer mehrere Aspekte geprüft werden. Denn neben den Auswirkungen auf die Steuerrechnung ist es genauso wichtig, sich gut zu überlegen, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit welchem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Genügend grosse Reserven sind nötig, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und Unvorhergesehenes stemmen zu können. Eine Aufstockung der verbleibenden Hypothek oder sogar eine Neuaufnahme im Pensionsalter stellt sich oft als nicht ganz einfach heraus. Schliesslich stellt sich die Frage, wie das zur Amortisation bereitstehende Vermögen heute angelegt ist. Das Zinsniveau ist immer noch historisch tief und damit besteht eine reelle Chance, mit dem Ersparten eine Rendite zu erwirtschaften, welche die effektiven Zinskosten übersteigt. Falls dies nicht so ist, kann es durchaus sinnvoll sein, Sparvermögen zu Amortisationszwecken zu nutzen und damit Zinskosten zu reduzieren. Gerne unterstützen wir Sie mit einer umfassenden Finanz- und Vorsorgeplanung, um eine gute Entscheidung zu treffen.
Manuel B. (38), Wil
Lohnt sich eine grössere Renovation vor der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Wenn Sie eine grössere, werterhaltende Renovation planen, macht es steuertechnisch Sinn, diese vor der Abschaffung des Eigenmietwerts vorzunehmen. Solche Kosten dürfen Sie aktuell steuerlich abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Nach der Abschaffung entfällt dieser Vorteil, wobei Kantone für energetische Massnahmen weiterhin Steuerabzüge gewähren können.
Rebecca B. (33), Liestal
Wie versteuert man den Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert wird in der Schweiz als fiktives Einkommen versteuert und muss in der jährlichen Steuererklärung deklariert werden – sowohl bei der Bundes- als auch bei der Kantonssteuer.
So funktioniert die Versteuerung:
- Einkommenssteuer: Der Eigenmietwert wird zum übrigen Einkommen hinzugerechnet und erhöht das steuerbare Einkommen.
- Deklaration: Der Betrag wird vom kantonalen Steueramt bekanntgegeben. Bei Unstimmigkeiten oder Änderungen (z. B. Umbau) kann eine Korrektur beantragt werden.
- Abzüge: Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten (z. B. Renovationen) und Versicherungen vom Einkommen abgezogen werden, was die Steuerlast reduziert.
Christoph L. (48), Olten
Soll ich im Hinblick auf die Abschaffung des Eigenmietwerts meine Hypothek amortisieren?
Bei einer Amortisation der Hypothek sollten immer mehrere Aspekte geprüft werden. Denn neben den Auswirkungen auf die Steuerrechnung ist es genauso wichtig, sich gut zu überlegen, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit welchem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Genügend grosse Reserven sind nötig, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und Unvorhergesehenes stemmen zu können. Eine Aufstockung der verbleibenden Hypothek oder sogar eine Neuaufnahme im Pensionsalter stellt sich oft als nicht ganz einfach heraus. Schliesslich stellt sich die Frage, wie das zur Amortisation bereitstehende Vermögen heute angelegt ist. Das Zinsniveau ist immer noch historisch tief und damit besteht eine reelle Chance, mit dem Ersparten eine Rendite zu erwirtschaften, welche die effektiven Zinskosten übersteigt. Falls dies nicht so ist, kann es durchaus sinnvoll sein, Sparvermögen zu Amortisationszwecken zu nutzen und damit Zinskosten zu reduzieren. Gerne unterstützen wir Sie mit einer umfassenden Finanz- und Vorsorgeplanung, um eine gute Entscheidung zu treffen.
Manuel B. (38), Wil
Lohnt sich eine grössere Renovation vor der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Wenn Sie eine grössere, werterhaltende Renovation planen, macht es steuertechnisch Sinn, diese vor der Abschaffung des Eigenmietwerts vorzunehmen. Solche Kosten dürfen Sie aktuell steuerlich abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Nach der Abschaffung entfällt dieser Vorteil, wobei Kantone für energetische Massnahmen weiterhin Steuerabzüge gewähren können.
