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Swap-Hypothek: Die günstige Alternative zur Festhypothek mit dem Risiko-Faktor

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Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen will, braucht in den meisten Fällen eine Fremdfinanzierung mittels Hypothek. Im aktuellen Zinsumfeld sind langfristige Festhypotheken für Haus- und Wohnungsbesitzer besonders interessant. Um Hypothekardarlehen mit kurzer Laufzeit und variablem Zinssatz gegen steigende Zinssätze abzusichern, bieten Banken aber auch die Option an, eine Swap-Hypothek abzuschliessen. Doch dieses anspruchsvolle Modell ist nicht für jeden Hypothekarnehmer geeignet. Vereinbaren Sie mit MoneyPark einen Beratungstermin. Wir prüfen, ob diese Form der Geldmarkt-Hypothek überhaupt für Sie infrage kommt.

Swap Hypotheken

Wie funktioniert eine Swap-Hypothek?

Im Prinzip handelt es sich bei einer Swap-Hypothek um eine LIBOR-Hypothek. Ihre Verzinsung orientiert sich am Basiszinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate), zu dem sich Grossbanken untereinander Geld leihen. Die Laufzeit ist auf 2 bis 5 Jahre begrenzt, alle 3 bis 6 Monate erfolgt eine Anpassung des Zinssatzes an den aktuellen LIBOR-Zins. Hinzu kommt noch eine Marge für die Bank. Im Vergleich mit langfristigen Festhypotheken sind die kurzfristigen Geldmarkt-Hypotheken oft günstiger, unterliegen aber dem Risiko, dass die Kosten bei steigenden Zinssätzen in die Höhe schnellen.

Dagegen soll die Swap-Hypothek absichern: Dabei handelt es sich um ein rechtlich eigenständiges Geschäft. Der Swap – vom englischen swap für Tausch oder Wechsel – bedeutet, dass Hypothekarnehmer und Bank – gegen Aufpreis – für den vereinbarten Zeitraum die Verzinsung tauschen. Der Hypothekarnehmer zahlt einen festen Zinssatz, erhält aber den aktuellen LIBOR-Zins im Gegenzug vergütet. Liegt der LIBOR unterhalb des vereinbarten Zinssatzes, zahlt der Hypothekarnehmer die Differenz, liegt der LIBOR darüber, bekommt der Hypothekarnehmer die Differenz.

Vorteile und Nachteile einer Swap-Hypothek

Entsprechend dieser Funktionsweise bestehen bei einer Swap-Hypothek mehrere Vorteile gegenüber einer regulären Festhypothek: Das Gesamtpaket ist um einige Basispunkte günstiger, da die Berechnungsgrundlage der Zinssätze abhängig vom Geldmarkt ist und nicht auf Refinanzierungssätzen der Banken beruht. Zum anderen ist diese Hypothekarform flexibler. Denn da der Zins-Swap unabhängig von der grundlegenden LIBOR-Hypothek abgeschlossen wurde, kann er auch jederzeit gekündigt, verkürzt oder verlängert werden. Zudem werden Swap-Hypotheken im Vergleich zu Festhypotheken mit deutlich längeren Laufzeiten angeboten: 30 bis 40 Jahre sind durchaus möglich.

Interessant sind solche Finanzierungsformen vor allem bei grösseren Objekten. Daher liegt das Mindestvolumen einer Swap-Hypothek bei etwa 2 bis 3 Millionen Franken und damit deutlich über den derzeit üblichen Durchschnittspreisen für Wohnliegenschaften auf dem Markt. Zudem muss der Hypothekarnehmer einige Risiken in Kauf nehmen: So gewährt die Bank die Zins-Gutschrift nur bei einem positiven LIBOR-Basissatz. Fällt er in den Minus-Bereich, muss der Hypothekarnehmer einen entsprechenden Zins-Aufschlag an die Bank zahlen. Dies verteuert das Hypothekardarlehen. Ein Aufpreis droht ebenfalls, wenn die zugrundeliegende LIBOR-Hypothek angepasst werden muss und die Bank die Marge erhöht. Weiterhin besteht ein sogenanntes Gegenpartei-Risiko: Wird die Bank insolvent, entfällt die Zinsabsicherung.

Auch steuerlich bringt die Swap-Hypothek keine Vorteile. Absetzbar ist nur der Aufwand für die eigentlichen Zinsen der LIBOR-Hypothek.

Swap-Hypothek ist ein anspruchsvolles Finanzinstrument – MoneyPark berät

Eine Swap-Hypothek ist ein relativ kompliziertes Finanzinstrument. Neben der grundständigen LIBOR-Hypothek enthält sie mit dem Zins-Swap eine zusätzliche Absicherung, die vom Grundgeschäft losgelöst ist und einen eigenen Geschäftsvorgang darstellt. Durch den Zinstausch funktioniert dieses Hypothekarmodell auf den ersten Blick wie eine günstige Festhypothek, birgt aber auch einige Risiken. Über diese sollte man sich vor Abschluss genau im Klaren sein. Ansonsten könnte die Swap-Hypothek schlussendlich mehr kosten als eine Festhypothek. Mit einer Beratung von MoneyPark vermeiden Sie unliebsame Überraschungen bei der Finanzierung Ihrer Liegenschaft. Wir ermitteln zusammen mit Ihnen die optimale Hypothekarstrategie und stellen fest, ob eine Swap-Hypothek Ihren Bedürfnissen entspricht.

Die angezeigten Zinssätze sind aktuelle Topkonditionen. Ihr persönlicher Zinssatz kann aufgrund von Belehnung, Tragbarkeit, Hypovolumen und Objektstandort abweichen.

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