Der Swap-Satz

Im Zusammenhang mit Hypotheken, vornehmlich Festhypotheken, wird der Begriff Swap bzw. Swap-Satz verwendet. Es handelt sich dabei um den Interest Rate Swap (IRS) in Schweizer Franken für verschiedene Laufzeiten (üblicherweise 1 bis 30 Jahre). Der Swap-Satz widerspiegelt den Refinanzierungssatz für Banken an den internationalen Kapitalmärkten.

Klassischerweise finanziert ein Finanzinstitut eine Hypothek aus den Kontoguthaben seiner Sparer. Es kann dies aber auch über den internationalen Kapitalmarkt tun und wird sich in diesem Fall bei einer Gegenpartei refinanzieren.

Spricht ein Hypothekarspezialist vom Swap-Satz, bezieht er sich somit auf die Zinskosten, welche einer Hypothek anbieterseitig zugrunde liegen. Zum Swap-Satz wird die individuelle Marge des Finanzinstituts addiert, und so ergibt sich der Hypothekarsatz für den Immobilienkäufer.

Um die individuelle Preisgestaltungspolitik der kreditgebenden Institute auszublenden und die reine Entwicklung des Zinsniveaus zu beobachten, eignet sich der Swap-Satz somit ausgezeichnet.

Der Swap – vom englischen swap für Tausch oder Wechsel – bedeutet, dass die Vertragsparteien A und B – gegen Aufpreis – für den vereinbarten Zeitraum die Verzinsung tauschen. Vertragspartei A zahlt einen festen Zinssatz an Vertragspartei B, erhält aber den aktuellen Geldmarktzins (Saron, früher Libor) im Gegenzug vergütet. Liegt der Geldmarktzinssatz unterhalb des vereinbarten Zinssatzes, zahlt Vertragspartei A die Differenz, liegt er hingegen darüber, erhält Vertragspartei A die Differenz von Vertragspartei B.