Was muss man bei einer Neuhypothek beachten?

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Der Abschluss einer Neuhypothek erscheint auf den ersten Blick komplexer, als er eigentlich ist. Da es beim Kauf von Wohneigentum aber oftmals um viel Geld geht, ist eine vorschnelle Entscheidung nicht ratsam. Wenn Sie vorab genügend Informationen sammeln und sich beraten lassen, können Sie viel Geld sparen und von einer langfristig sinnvollen Hypothek profitieren. Nachfolgend erfahren Sie, was es zu beachten gilt.

Neuhypothek

Grundlegende Anforderungen für jede Finanzierung

Alle Finanzinstitute haben aufgrund gesetzlicher Anforderungen und freiwilliger Selbstverpflichtungen Mindestanforderungen an potenzielle Hypothekarnehmer in Form von Belehnung und Tragbarkeit. In der Schweiz darf die Belehnung maximal 80% des niedrigeren Werts von Kaufpreis und dem vom Finanzinstitut geschätzten Wert der Immobilie betragen (Niederstwertprinzip), weshalb mindestens 20% aus Eigenkapital des Hypothekarnehmers erbracht werden müssen. Die höchstmögliche Belehnung wird allerdings nur durch zusätzliche Sicherheiten gewährt (Erbvorbezüge oder Vorsorgekapital aus der Säule 3a).

Die Berechnung der Tragbarkeit soll sicherstellen, dass das monatliche Brutto-Einkommen mit maximal 33% durch über die Hypothek entstehende Kosten belastet wird. Darunter fallen Zinsen, Amortisation, laufende Kosten für Unterhalt sowie Rückstellungen für grössere Modernisierungsmassnahmen.

Der richtige Anbieter

Bevor Sie sich für einen Finanzierungspartner entscheiden, sollten Sie Vergleichsofferten einholen und sich unabhängig beraten lassen. MoneyPark berät Sie persönlich und unabhängig in einer der schweizweit über 25 MoneyPark-Filialen und findet so die beste Finanzierungslösung aus den Angeboten von mehr als 100 Anbietern für Sie, sowohl bei Neuhypotheken als auch bei Refinanzierungen.

Zusätzliche Kosten

Beim Abschluss einer Neuhypothek sind folgende zusätzliche Kosten zu berücksichtigen:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Gebühren für Gutachten zur Gebäudewertermittlung
  • Notarkosten für die Beurkundung und Beglaubigung des Vertrages
  • Kosten für die zur Aufnahme der Hypothek nötige Eintragung der Grundschuld (abhängig von der Höhe der Grundschuld)

So können Sie die Risiken bei der Neuhypothek mindern:

  • Lange Zinsbindung eingehen wenn der Zins am Kapitalmarkt niedrig ist (um den attraktiven Zinssatz für möglichst lange Zeit festzuschreiben)
  • Bei einem höheren Zinsniveau kann es sich lohnen, auf variable Zinsbindungen zu setzen
  • Höhe der Amortisationsraten gemäss den persönlichen finanziellen Möglichkeiten festlegen

Welches Hypotheken-Modell passt zu mir?

Die Festhypothek

Die Festhypothek bietet die grösste Planungssicherheit, da hier der Hypothekarzins für die gesamte Laufzeit (normalerweise zwischen 2 und 20 Jahren) fixiert wird. Beim Abschluss des Darlehensvertrags sind die Konditionen in erster Linie abhängig von der aktuellen Lage des Zinsmarktes, wobei die Laufzeit der Hypothek sowie Einkommens- und Vermögensverhältnisse wichtige zusätzliche Faktoren bilden. Die Amortisationszeit wird bestimmt durch Beitragshöhe und Laufzeit. Manche Banken erlauben zum Teil Anpassungen der Amortisation, um auf eine Änderung der Einkommenssituation reagieren zu können. Festhypotheken eignen sich vor allem für Kunden, die Planungssicherheit und Schutz vor steigenden Zinssätzen bevorzugen. Der feste Zinssatz kann allerdings auch zum Nachteil werden, falls sich die persönlichen finanziellen Umstände ändern.

LIBOR-Hypothek

Die LIBOR-Hypothek hat normalerweise eine feste Laufzeit zwischen 2 und 6 Jahren. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich am LIBOR – dem Geldmarkt-Zins für Grossbanken am Finanzstandort London. Die Anpassung erfolgt automatisch und in vorher festgelegten Abständen: Zu wählen ist eine LIBOR-Basis von 1, 3, 6 oder 12 Monaten, somit kommt es während der Laufzeit zu einem mehrmals veränderten Gesamtzinssatz. Zudem erhebt das jeweilige Finanzinstitut noch eine Marge, die auf den LIBOR-Satz aufgeschlagen wird. Die LIBOR-Hypothek bietet zudem zwei zusätzliche Optionen: die Switch-Option und die CAP-Option. Bei der Switch-Option haben Sie die Möglichkeit, gegen eine Gebühr zum nächsten Zinstermin hin in eine Festhypothek zu wechseln. Bei der CAP-Option dient ein Zinsdach als Absicherung gegen steigende LIBOR-Zinssätze. Die Höhe des Maximalzinssatzes ist dabei frei wählbar, es bedarf allerdings der Zahlung einer Prämie zur Absicherung. Je tiefer das Zinsdach, desto höher die Prämie. Diese Finanzierungsform gilt als günstigste Variante mit transparenter Zinssatzzusammensetzung, zudem bietet sie Möglichkeiten der Absicherung. Dennoch gilt sie als risikoreiche Variante, da ein plötzlicher Anstieg des Zinssatzes schnell sehr teuer werden kann. Bei der Entscheidung für eine LIBOR-Hypothek ist es daher sinnvoll, über Marktkenntnisse und ein finanzielles Polster zu verfügen.

Variable Hypothek

Variable Hypotheken weisen meist hohe Zinssätze auf und haben im Vergleich zum LIBOR Zinssatz eine intransparente Zusammensetzung. Bei dieser Hypothekenform gibt es keine feste Laufzeit, sondern Kündigungsfristen zwischen 3 und 6 Monaten. Die variable Hypothek zeichnet sich so vor allem durch hohe Flexibilität aus und eignet sich bei sinkendem Zinsniveau, da ein schnelles Wechseln in andere Hypotheken möglich ist. Problematisch sind dabei der intransparente Zinssatz und das Zinsänderungsrisiko. Im niedrigen Zinsumfeld ist sie oft teuer im Vergleich zur LIBOR- oder Festhypothek. Sie bietet eine ideale Zwischenlösung aufgrund grosser Flexibilität und dem Wegfallen einer festen Laufzeit.

Aktuelle Hypotheken-Zinssätze

Libor-Hypothek ab 0.55%
Festhypothek 10 Jahre ab 0.63%
Festhypothek 5 Jahre ab 0.48%

Die angezeigten Zinssätze sind aktuelle Topkonditionen. Ihr persönlicher Zinssatz kann aufgrund von Belehnung, Tragbarkeit, Hypovolumen und Objektstandort abweichen.