Hypothek: Eigenkapital ist bei jeder Finanzierung unverzichtbar

Bei jeder Hypothek betragen die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Objektwerts

Wie viel Geld Sie selbst aufbringen müssen, wird anhand des Objektwerts des fraglichen Objekts berechnet. Er bildet die Grundlage der Hypothek. Das notwendige Eigenkapital in einer Höhe von mindestens 20 Prozent des Objektwertes müssen Sie selbst beisteuern. Folgende Quellen können Sie dafür nutzen:

• Eigenes Vermögen: Erspartes auf Ihren Konten
• Erlös aus Verkäufen: Miteigentum an Immobilien, Wertpapieren, Kunstobjekten, Antiquitäten oder andere Wertgegenständen
• Unterstützung durch die Familie: Schenkungen, Erbvorzüge, Privatdarlehen

Wenn das Eigenkapital nicht reicht: Für die Hypothek lässt sich das Altersguthaben berücksichtigen

Auch Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule können bei der Berechnung der Hypothek miteinbezogen werden und gelten als Eigenmittel. Doch bei der vorzeitigen Verwendung von Altersleistungen gilt es einige Bestimmungen einzuhalten. Beispielsweise müssen seit dem 1. Juli 2012 mindestens 10 Prozent der Gesamtsumme aus anderen Quellen als der 2. Säule stammen. Sie haben zwei Möglichkeiten, Altersguthaben vorzeitig in Anspruch zu nehmen:

• Vorbezug von Altersguthaben
• Verpfändung von Altersguthaben

Vorbezug von Altersguthaben

Wie Sie bereits angespartes Altersguthaben vorzeitig beziehen, ist gesetzlich geregelt. Der Vorbezug ist dabei sowohl anteilig als auch im vollen Umfang möglich. Der Mindestbetrag liegt bei 20‘000 Franken. Bedingung für die Inanspruchnahme: Der Vorbezug dient der Finanzierung selbstbewohnten Wohneigentums – der Kauf einer Zweit- oder zur Vermietung gedachten Ferienwohnung ist nicht möglich. Zudem muss die schriftliche Zustimmung des Ehepartners oder eingetragenen Lebenspartners vorliegen.

Dabei greifen mehrere Einschränkungen: Haben Sie das 50. Altersjahr noch nicht überschritten, können Sie den gesamten angesparten Betrag vorzeitig beziehen. Sind Sie älter, können Sie nur über das Guthaben im Alter 50 oder die Hälfte des aktuellen Guthabens verfügen. In diesem Fall wird dann der höhere Betrag ausgezahlt.

Verpfändung von Altersguthaben

Die zweite Möglichkeit ist, dass Sie Ihren Anspruch auf Vorsorgeleistungen verpfänden. Auch auf diese Weise lässt sich für die Hypothek das Eigenkapital erhöhen. Bei der Verpfändung gelten im Prinzip dieselben Kriterien wie beim Vorbezug, beispielsweise die Begrenzung nach Alter 50.

Das verpfändete Altersguthaben unterliegt bei der Bewertung als Eigenmittel anderen Massstäben als vorgezogenes Guthaben. Da die verpfändeten Leistungen nicht tatsächlich eingebracht werden, bleibt die Hypothekarsumme gleich hoch. Dadurch ist die Zinsbelastung bei der Verpfändung höher. Allerdings kann man steuerliche Vorteile ausnutzen, die beim Vorzug nicht möglich sind. Auf der anderen Seite können Sie mit einer Verpfändung möglicherweise eine Finanzierung über mehr als 80 Prozent der Kaufsumme erreichen. Oder Sie bekommen bei Abschluss einer Hypothek im 2. Rang eine Zinsvergünstigung, da Sie eine zusätzliche Sicherheit hinterlegt haben.

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Der grosse Vorteil eines Vorbezugs: Da der Betrag ausgezahlt wird und tatsächlich eingesetzt werden kann, sinkt die Gesamtsumme der Hypothek. Dadurch reduziert sich auch die Zinsbelastung. Das ist bei der Verpfändung nicht der Fall, allerdings ist ein Vorbezug steuerpflichtig. Bei der Verpfändung bleiben anders als beim Vorbezug ihr Altersguthaben und Versicherungsschutz der 2. Säule bestehen. Muss die Immobilie später aus triftigen Gründen zu einem niedrigeren Preis verkauft werden, kann sich bei einem Vorbezug schnell eine finanzielle Notsituation einstellen. Bei einer Verpfändung ist dies nicht unbedingt gegeben.

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