Belehnung: So hoch darf die Hypothek maximal sein

Maximal 80 Prozent Belehnung: Für jede Hypothek müssen Eigenmittel aufgewendet werden

Um eine Finanzierung für den Erwerb einer Immobilie aufnehmen zu können, müssen zwei Anforderungen erfüllt sein: Sie müssen mindestens 20 Prozent des Objektwertes als Eigenkapital beisteuern und die monatlichen Belastungen durch Zinszahlungen und Amortisation aus Sicht der Bank auch tragen können. Die bis dato bestehenden Regeln wurden mittels einer Selbstregulierung der Banken im Jahr 2012 verschärft, um zu verhindern, dass sich Hypothekarnehmer finanziell überfordern. Schliesslich sollen die eigenen Mittel ausreichen, die Hypothek auch wieder gänzlich zurückzahlen zu können. Zudem richtet sich der Objektwert seit 2014 nach dem niedrigeren Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis. Für den Hypothekarnehmer bedeutet dies, dass allenfalls mehr Eigenmittel eingesetzt werden müssen, wenn bspw. die Bank die Immobilie signifikant tiefer bewertet als der Kaufpreis.

Als Belehnung wird das Verhältnis von Fremdkapital zum Objektwert der Immobilie bezeichnet. Sie beträgt höchstens 80 Prozent. Das bedeutet, dass bei diesem Grad der Belehnung die Hypothek maximal 80 Prozent des Objektwerts ausmacht. Der Rest muss aus eigenen Mitteln beigesteuert werden. Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent, also die Hälfte des Eigenkapitals, müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei handelt es sich sowohl um Barvermögen, Erbschaftsvorzug oder anderweitiges Kapital, das kurzfristig in Bargeld umgewandelt werden kann, als auch um angespartes Guthaben aus der Säule 3a. Die andere Hälfte kann dann aus der 2. Säule, also aus der Pensionskasse stammen.

Tragbarkeit: Zweite Voraussetzung, um eine Hypothek zu bekommen

Neben der Belehnung spielt bei jeder Hypothek die Tragbarkeit die zweite entscheidende Rolle. Mit Tragbarkeit ist die Belastung gemeint, die Ihrem Brutto-Einkommen durch die Ausgaben für Zinsen und Amortisation, aber auch für den Unterhalt der neuen Immobilie entstehen. Bei der Tragbarkeit gibt es ebenfalls einen Grenzwert: Maximal 33 Prozent Ihres Einkommens sollten Sie für Ihre Liegenschaft insgesamt pro Jahr aufwenden. Grundlage der Berechnung bildet nicht der aktuelle Zinssatz, sondern ein „kalkulatorischer“ Zins von 5 Prozent. Dieser liegt über den marktüblichen Hypozinsen, um auch die Finanzierung bei steigenden Zinssätzen zu gewährleisten.

Die Amortisation ist die Bezeichnung für die eigentliche Rückzahlung der aufgenommenen Hypothek. Unterschieden wird dabei zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation. Während die erste Form eine effektive Rückzahlung darstellt, wodurch auch der Hypothekarbetrag entsprechend reduziert wird, meint die zweite Form den Aufbau von verpfändetem Vermögen mittels Säule 3a. Bei der Amortisation bestehen ebenfalls verschärfte Regelungen. Dies betrifft insbesondere die zweite Hypothek, die für die Finanzierung zwischen 65 und 80 Prozent Belehnung gewährt wird. Diese Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis spätestens bis zum 65. Lebensjahr amortisiert sein.

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