Glossar Immobilien und Hypotheken

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Die wichtigsten Begriffe zur Immobilienfinanzierung von A-Z einfach erklärt

Im Zusammenhang mit Immobilien und deren Finanzierung werden oftmals Begrifflichkeiten verwendet, welche für die meisten angehenden Immobilienkäufer nicht intuitiv verständlich sind. Deshalb finden Sie auf dieser Seite eine hilfreiche Liste mit Definitionen zur Terminologie des Hauskaufs – sozusagen Ihr persönliches Lexikon, in dem Sie immer dann nachschlagen können, wenn Ihnen auf dem Weg in die eigenen vier Wände die Bedeutung eines Fachausdrucks unklar ist.

Mehrfamilienhaus kaufen

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A

AHV
Die AHV ist der bedeutendste Pfeiler der Alters- und Hinterlassenenvorsorge in der Schweiz (1. Säule). Sie soll den Existenzbedarf im Alter oder im Todesfall decken. Als Volksversicherung ist die AHV für alle obligatorisch.


Alleineigentum
Eine mögliche Eigentumsform beim Hauskauf ist das Alleineigentum: ein einziger Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen, kann frei über die Liegenschaft verfügen und trägt im Gegenzug die Verantwortung dafür. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften schützt das Gesetz im Falle einer Trennung auch den Partner und kann ihm z.B. ein befristetes Wohnrecht einräumen.


Amortisation
Die Amortisation ist die vollständige oder teilweise Tilgung der Hypothek. Üblicherweise erfolgt die Amortisation gleichzeitig mit der Zinszahlung. Im Allgemeinen muss die Hypothek innert maximal 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Rentenalter (64. Altersjahr bei Frauen, 65. Altersjahr bei Männern), auf zwei Drittel amortisiert sein. Mehr Informationen finden Sie unter den Punkten direkte/indirekte Amortisation.


Anschlussfinanzierung / Ablösen der Hypothek
Läuft ein Hypothekarvertrag aus, ist eine Anschlussfinanzierung, d. h. die Verlängerung der Hypothek nötig. Rund 18 bis 24 Monate vor dem Ende der Laufzeit des aktuellen Hypothekarvertrages sollte man sich Gedanken über die Ablösung der Hypothek machen. Diese Fragen sollten dafür beantwortet werden:

  • Möchten Sie eine einmalige Amortisation tätigen oder stehen in Bälde Renovationen und Umbauten an?
  • Welchen Kreditbetrag brauchen Sie künftig?
  • Mit welchem Produkt (Fest-, Libor oder variable Hypothek) möchten Sie Ihre Hypothek ablösen?
  • Welche Laufzeiten passen zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer Lebenssituation?


B

Baukredit
Einen Baukredit benötigt man für die Finanzierung eines Bauvorhabens oder die Renovierung einer bestehenden Liegenschaft. Er dient nur der vorübergehenden Finanzierung und wird nach Abschluss der Arbeiten in eine Hypothek umgewandelt. Die Bank setzt dabei eine Maximallimite aus, welche der Höhe der Baukreditlimite entspricht. Wird ein Neubau geplant, darf der Baukredit erst dann in Anspruch genommen werden, wenn die vom Bauherrn eingebrachten Eigenmittel aufgebraucht sind.


Baurecht
Ein Baurecht liegt vor, wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter seinem Boden zu bauen. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.


Bauwesenversicherung
Es handelt sich hierbei um eine Kaskoversicherung, die Schäden in Folge eines Bauunfalles deckt, die an sich im Bau befindlichen Objekten entstehen. Mitversichert ist auch der Diebstahl von Gegenständen, die bereits mit dem im Bau befindlichen Objekt verbunden sind.


Bauherrenhaftpflichtversicherung
Wer ein Gebäude bauen oder renovieren lässt, haftet für durch die Baustelle verursachte Personen- und Sachschäden. Es handelt sich dabei um eine Kausalhaftung. Diese beinhaltet die Haftung des Versicherungsnehmers auch dann, wenn kein eigenes Verschulden vorliegt. (z.B. Riss in der Wand eines Nachbargebäudes, Wasserverschmutzung durch die Arbeiten etc.) Die Haftplichtversicherunge übernimmt die Entschädigung der Geschädigten und die Verteidigung des Eigentümers gegen ungerechtfertigte Ansprüche.


Bauzone
In der Schweiz darf grundsätzlich nur innerhalb von Bauzonen gebaut werden. Bauzonen sind Gebiete, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden dürfen. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt. Ausserhalb der Bauzone sind in der Schweiz nur landwirtschaftliche und standortgebundene Bauten zulässig. Die erste Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 1) ist am 01.05.2014 in Kraft getreten. Seither hat das in den Übergangsbestimmungen des RPG festgehaltene Bauzonenmoratorium dazu beigetragen, dass kaum mehr neue Bauzonen geschaffen wurden. Die Bauzonenstatistik wird alle 5 Jahre neu erhoben.


Belehnung
In der Regel finanzieren Hypothekargeber bis zu 80% einer Immobilie. Es ist jedoch auch eine höhere Belehnung möglich, wenn Zusatzsicherheiten verpfändet werden. Für Ihren Anteil aus eigenen Mitteln können Sie Kontoguthaben, Wertschriften, Vorsorgeguthaben (2. und 3. Säule), den Rückkaufswert von Versicherungspolicen sowie Erbvorbezüge und unverzinsliche und nicht rückzahlungspflichtige Darlehen einsetzen. Mindestens 10% des Immobilienwerts müssen jedoch mit Mitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen.


Belehnungsrechner
Mit dem Belehnungsrechner von MoneyPark berechnen Sie die Belehnung entsprechend Ihrer individuellen Situation. Ihr Hypothekarexperte kann Sie dabei unterstützen und die Höhe der Belehnung optimieren.


Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist eine interessante Alternative für Hausverkäufer. Gerade in Ballungszentren mit hoher Nachfrage kann man so einen höheren Verkaufspreis erzielen, als wenn man die Immobilie mit einem festen Verkaufspreis anbietet. Im Gegensatz zu Zwangsversteigerungen besteht beim Bieterverfahren weder die Pflicht für ein Mindestangebot noch eine Verkaufspflicht.


Bruttogeschossfläche
Die Bruttogeschlossfläche bezeichnet die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.


Bruttowohnfläche
Die Bruttowohnfläche beinhaltet sämtliche, innerhalb der Wohnung liegenden Flächen (Wohnräume, Nebenräume, Gänge, Treppen) zuzüglich der Aussenwandquerschnitte. Nicht umfasst sie jedoch ausserhalb liegende Flächen wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.


Bürgschaft
Die Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (des so genannten Hauptschuldners) verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Der Gläubiger will sich mit der Bürgschaft für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit seines Schuldners absichern. Meistens handelt es sich bei dem Dritten um einen Kreditnehmer und bei dem Gläubiger um ein Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt.


BVG
Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) wurde per 01.01.1985 in Kraft gesetzt. Im BVG werden die Mindestbestimmungen für die Berufliche Vorsorge festgelegt, die jede Pensionskasse in der Schweiz für ihre Versicherten erfüllen muss.


C

Cap
Als Cap wird eine zwischen Schuldner und Gläubiger ausgehandelte Zinsobergrenze für Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung (Libor-Hypothek) bezeichnet. Die Prämie für die Libor-Hypothek mit Zinsabsicherung ist jedoch oftmals relativ teuer und lohnt sich daher meist nur bei umfangreicheren Finanzierungen.


D

Darlehen
Wenn eine Person einer anderen Person Geld verleiht oder zur Verfügung stellt, spricht man von einem Darlehen. In der Regel erhält der Darlehensgeber dafür einen Zins vom Darlehensnehmer, es sei denn, es handelt sich um ein zinsloses Darlehen. Die Begriffe «Kredit» und «Darlehen» werden im Alltag sehr ähnlich verwendet.


Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek in regelmässigen Tranchen ab. Die Hypothekarschuld wird kontinuierlich gemindert, jedoch steigt durch die sinkenden Schulden die Steuerbelastung (siehe indirekte Amortisation.


Dritte Säule
Während jeder Schweizer obligatorisch in Säule 1 und Erwerbstätige automatisch in Säule 2 einzahlen, ist die private Altersvorsorge über die 3. Säule freiwillig. Sie dient als Ergänzung, um  den Lebensstandard im Alter zu erhalten und Vorsorgelücken zu schliessen. Unterschieden wird zwischen der gebundenen Vorsorge in Säule 3a und freier Vorsorge in Säule 3b. Die Säule 3a wird durch Bundesmittel gefördert und kann steuerlich geltend gemacht werden. Sie ist zweckgebunden, ein vorzeitiger Zugriff ist jedoch in Ausnahmefällen, bspw. beim Hauskauf, möglich. Die freie Vorsorge über die Säule 3b bringt im Gegensatz zur Säule 3a keine steuerlichen Vorteile mit sich und dient der flexiblen Bildung von Rücklagen im Alter.


E

Eigenkapital/-mittel
Um eine Immobilie zu erwerben, müssen normalerweise 20 Prozent mit Eigenkapital finanziert werden. Für Ihren Anteil können Sie Kontoguthaben, Wertschriften, Vorsorgeguthaben (2. und 3. Säule), den Rückkaufswert von Versicherungspolicen sowie Erbvorbezüge und unverzinsliche und nicht rückzahlungspflichtige Darlehen einsetzen. Ein Mindestanteil von 10% des Immobilienwerts muss jedoch immer mit Mitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen.


Eigenmietwert
Bewohner einer Immobilie müssen in der Schweiz den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer bei Fremdvermietung erzielen würde bzw. der Mieter als Miete bezahlen müsste. Im Gegenzug können Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden.


Eigentumsformen
Das Schweizer Gesetz kennt drei Eigentumsformen: Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum. Die Eigentumsform wird im Grundbuch eingetragen. Mehr Informationen erhalten Sie bei den entsprechenden Einträgen.


Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)
Regelmässige Rückstellungen in so genannten Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentümer sichern die Finanzierung von umfangreichen Renovationen, die nach einer Nutzungsperiode von 20 bis 30 Jahren fällig werden. Andernfalls müssen sie über eine direkte Kostenbeteiligung finanziert werden.


Erste Hypothek
Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt. Je nach Anbieter liegt die Grenze zwischen 65 und 70 Prozent Belehnung. Die erste Hypothek besitzt im Prinzip keine Laufzeitgrenze und muss im Gegensatz zur zweiten Hypothek nicht nach einer bestimmten Anzahl Jahren zurückgezahlt werden. Mehr Informationen finden Sie unter dem Eintrag "Zweite Hypothek".


Erwerbsausfallversicherung
Die Erwerbsausfallversicherung (auch Erwerbsunfähigkeits- oder Berufsunfähigkeitsversicherung genannt) springt bei einer Arbeitsunfähigkeit aufgrund von Unfall und/oder Krankheit ein. Sie wird in Form einer regelmässigen Rente ausbezahlt und hilft, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten und einer Verschuldung vorzubeugen. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Grad der Erwerbsunfähigkeit und wird ab einer Erwerbsunfähigkeit von 25 Prozent ausbezahlt.


F

Familienhypothek
Manche Finanzierungsinstitute bieten Familien-Hypotheken mit reduzierten Zinssätzen über eine gewisse Zeitdauer, z.B. über 3 Jahre, an. Es handelt sich also um einen Willkommens-Bonus. Der Rabatt wird meist nur auf die erste Hypothek gewährt.


Festhypothek
Bei einer Festhypothek wird ein Zinssatz vereinbart, welcher über die gesamte Laufzeit der Hypothek unverändert bleibt. Sie bietet ein hohes Mass an Planungssicherheit. Die häufigsten am Markt angebotenen Festhypotheken haben Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren, jedoch sind auch längere Laufzeiten möglich. Als Hypothekarnehmer profitiert man zwar nicht von einem sinkenden Zinsniveau, allerdings entstehen bei steigenden Zinsen auch keine zusätzlichen Kosten.


Ferienhaus/Ferienwohnung
Für die Finanzierung von Ferienimmobilien gelten andere Vorgaben als für Hypotheken aufs Eigenheim: Weil Ferienobjekte bei finanziellen Engpässen in der Regel schneller verkauft werden als Hauptwohnsitze, sind hierfür die Regeln der meisten Anbieter von Hypotheken strikter. Die meisten Kreditinstitute verlangen zwischen 30 bis 50 Prozent Eigenkapital. Auch ist der Einsatz von Geldern aus der 2. und 3. Säule von Gesetz wegen explizit nicht erlaubt.


Finanzierungsbestätigung/Finanzierungszusage
In einer Finanzierungsbestätigung sichert ein Kreditinstitut zu, die Finanzierung eines Investitionsvorhabens geprüft zu haben und grundsätzlich zur Kreditvergabe bereit zu sein. Die Prüfung betrifft das vorhandene Eigenkapital, Daten zum Objekt sowie relevante Unterlagen für die Finanzierung. Eine Finanzierungsbestätigung ist nicht rechtsgültig. Sowohl das Kreditinstitut als auch der Kreditnehmer können den Kreditvertrag noch ablehnen.


Floor
Bei einem Zinsfloor erhält der Käufer am Ende jeder Periode, in welcher der vereinbarte Referenz-Zinssatz unter dem vereinbarten Basiswert liegt, eine Zahlung.


Forward-Hypothek
Über eine Forward-Hypothek können Hypothekarnehmer günstige Konditionen für zukünftige Hypothekendarlehen bis zu 24 Monate im Voraus fixieren. Einige Anbieter verlangen hierfür eine Gebühr.


G

Gebäudeversicherung
Die obligatorische Gebäudeversicherung versichert grundsätzlich alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist. Als Faustregel gilt: Wenn Sie ein Haus auf den Kopf stellen, ist das, was herausfällt, über den Hausrat versichert, alles andere bei der Gebäudeversicherung.


Geld anlegen
Beim Anlegen von Geld geht es darum Werte aus seinem Vermögen zu schaffen. Dies kann in Form von Aktien, Obligationen, Anleihen oder Bonds geschehen, aus denen ein Recht auf eine Zinszahlung hervorgeht. Weitere Anlagemöglichkeiten sind Wertschriftendepots, Anlage- und Investmentfonds.


Generalunternehmer
Der Generalunternehmer (GU) verpflichtet sich, ein vertraglich vereinbartes Bauwerk gesamthaft auszuführen. Der Bauherr hat mit dem Generalunternehmer einen Vertragspartner, der für die Erstellung des Baus nach den Plänen des Bauherrn verantwortlich ist. Der Generalunternehmer kann dabei einzelne Leistungen des Vertrages an Dritte (Subunternehmer) delegieren.


Gesamteigentum
In dieser Eigentumsform sind die Eigentümer entweder durch einen Vertrag (z.B. durch den Ehevertrag oder eine einfache Gesellschaft) oder durch eine Gesetzesvorschrift (meistens durch eine Erbgemeinschaft) gemeinsam Eigentümer – und zwar unabhängig davon, wer wie viel Geld in die Immobilie investiert hat. Was zählt, ist das übergeordnete Verhältnis, also beispielsweise der Ehevertrag. Das Verhältnis bestimmt, wer in welchem Umfang an der Immobilie beteiligt ist. Beim Gesamteigentum können die Partner nicht frei über ihre Anteile verfügen: Entscheidungen, beispielsweise bezüglich eines Verkaufs der Immobilie, müssen gemeinsam gefällt werden.


Grenzsteuersatz
Der Grenzsteuersatz gibt an, wie stark sich die Steuerlast verändert, wenn sich das steuerbare Einkommen um einen gewissen Betrag erhöht oder reduziert. In der Schweiz wird ein progressives Steuersystem angewendet. Personen mit einem höheren Einkommen zahlen entsprechend nicht nur nominal, sondern auch prozentual mehr Steuern.


Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register auf Bezirksebene. Im Grundbuch sind alle Grundstücke sowie deren Eigentümer eingetragen.


Grundpfandverhältnis/-sicherheit
Beim direkten Hypothekargeschäft auf der Basis eines Schuldbriefes erhält der Gläubiger bzw. Darlehensgeber den Schuldbrief als Grundpfand und wird vollberechtigter Eigentümer des Titels. Das direkte Hypothekargeschäft besteht somit aus zwei Verträgen: Darlehensvertrag und Schuldbrief.


Grundstückgewinnsteuer
Natürliche und juristische Personen bezahlen bei der Veräusserung von Grundstücken eine Grundstückgewinnsteuer auf den erzielten Reingewinn. Je länger man das Grundstück besitzt, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen die, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen.


Grundstück
Gestützt auf ZGB 655 Abs. 2 und ZGB 943 Abs. 1 sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes:

  • Liegenschaften: räumlich abgegrenzte Teile der Erdoberfläche, die den Boden und Bauten sowie Pflanzen und Quellen umfassen
  • ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, z.B. Baurecht, Benützungsrecht, Quellenrecht und andere Dienstbarkeiten
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken


H

Haftpflichtversicherung
Eine Haftpflichtversicherung schützt die versicherten Personen, wenn diese Schäden an anderen Personen oder Sachen verursachen. Grundlage bildet der Art. 41 des Obligationenrechts: «Wer einem anderen widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.» Jede Person haftet mit ihrem Gesamtvermögen für solche Schäden. Deshalb ist der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung wichtig, auch wenn sie nicht obligatorisch ist.


Handänderungssteuer
Bei der Übertragung einer Immobilie ist neben einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer je nach Kanton auch eine Handänderungssteuer geschuldet. Während die Grundstückgewinnsteuer nur dann anfällt, wenn ein Gewinn erzielt wird, kann die Handänderungssteuer bei allen Übertragungen geschuldet sein. Je nach kantonaler Regelung entsteht die Steuerpflicht schon bei der Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum oder ähnlichen Konstellationen. Die Handänderungssteuer orientiert sich jeweils an der Höhe des Verkaufspreises und ist in der Regel proportional zu diesem.


Hausratversicherung
Die Hausratversicherung schützt bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel sowie bei Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus nach einem Einbruch und kann individuell ergänzt werden. Sie ist in der Schweiz nicht obligatorisch, aber dringend ratsam.


Hypothek
Bei der Hypothek handelt es sich zunächst um das Pfandrecht an der Immobilie. Mit diesem wird das Hypothekardarlehen, das für Bau oder Kauf einer Immobilie verwendet wird, durch die Immobilie selbst abgesichert. Dafür wird ein Grundpfand verwendet.


Hypothek ablösen
Läuft ein Hypothekarvertrag aus, ist eine Ablösung bzw. Verlängerung der Hypothek nötig. Rund 18 bis 24 Monate vor Ablauf des aktuellen Hypothekarvertrages sollte man sich mit der Ablösung der Hypothek beschäftigen. Die Wahl der richtigen Strategie ist abhängig von der allgemein prognostizierten Zinsentwicklung sowie von den individuellen Bedürfnissen.


Hypothekargeber/-anbieter
Hypothekargeber sind Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Der Hypothekargeber leiht dem Hypothekarnehmer Geld zur Finanzierung einer Liegenschaft. Für die zur Verfügung gestellte Hypothek wird im Gegenzug ein Zins entrichtet.


Hypothekarmodell
Man unterscheidet grundsätzlich drei Hypothekarmodelle: die Festhypothek mit festem Zins und fester Laufzeit (2 bis 25 Jahre), die Geldmarkt-Hypothek (aktuell auf Basis des Libors, wird in der Schweiz demnächst durch den Saron ersetzt) und die variable Hypothek mit unbeschränkter Laufzeit und variablem Zins. Für welches Modell man sich entscheidet, hängt stark von der individuellen Situation ab.


Hypothekarzins
Der Hypothekarzins bezeichnet die Kosten, die für das Hypothekardarlehen gegenüber dem Hypothekargeber anfallen. Die Höhe des Hypothekarzinses hängt vom allgemeinen Zinsniveau, den individuellen Vermögensverhältnissen sowie vom Verhandlungsgeschick des Hypothekarnehmers ab.


Hypothekenrechner
Mittels eines Online-Hypothekenrechners erfahren Sie, ob Ihr Immobilientraum gemäss den Vorgaben für Tragbarkeit und Belehnung finanzierbar ist.


I

Immobilienbewertung
Das hypothekargebende Institut führt eine Schätzung des Liegenschaftswertes unabhängig vom Kaufpreis durch. Diese Schätzung dient als Basis für die Berechnung der Belehnung und der Tragbarkeit.


Immobilienmakler
Ein Makler ist ein Dienstleister, der den Verkauf einer Liegenschaft organisiert. Dabei erstellt er eine Schätzung der Immobilie, stellt eine Verkaufsdokumentation zusammen, sucht einen Käufer und begleitet Käufer und Verkäufer durch den gesamten Prozess. Dafür erhält er eine Maklerprovision von normalerweise 2 bis 3% des Verkaufspreises.


Immobilienmarkt
Als Immobilienmarkt wird die Gesamtheit aller zum Kauf und Verkauf stehenden Immobilien bezeichnet. Die Immobilienpreise richten sich nach dem Marktprinzip von Angebot und Nachfrage.


Indirekte Amortisation
Bei dieser Form wird die Rückzahlung über ein Produkt der Säule 3a getätigt, welches gleichzeitig als Zusatzsicherheit verpfändet wird. Die Hypothekarsumme wird daher während der Laufzeit der Hypothek nicht kleiner. Am Ende der Laufzeit wird die 3. Säule bezogen, um die Hypothek zu amortisieren. Diese Amortisationsform hat steuerliche Vorteile, da Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich begünstigt sind.


Inhaberschuldbrief
Der Inhaberschuldbrief wird zugunsten des jeweiligen Inhabers des Schuldbriefes ausgestellt. Er kann – im Gegensatz zum Namensschuldbrief – durch blosse Besitzübergabe übertragen werden.


K

Kalkulatorischer Zinssatz
Für die Berechnung der Tragbarkeit wird ein kalkulatorischer Zinssatz von meist 5% herangezogen. Dieser Zinssatz ist ein historischer Durchschnitt und soll sicherstellen, dass die Kreditnehmer sich die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten können.


Kataster-Nr./-Plan
Der Katasterplan ist die grafische, genau masstäbliche Darstellung der Grundstücke des Katasters. Im Kataster werden alle Grundstücke nach ihrer Lage, Nutzungsart, Grösse usw. verzeichnet und dargestellt. Jedes Grundstück erhält eine Kataster-Nr. zugeteilt.


Kaufpreis
Als Kaufpreis wird der Betrag bezeichnet, bei dem sich Käufer und Verkäufer einigen.


Kaufvertrag
Der Kaufvertrag regelt alle Einzelheiten eines Immobilienverkaufs und dem Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Ein Kaufvertrag für eine Immobilie bedarf einer notariellen Beglaubigung und einer öffentlichen Beurkundung. Die effektive Eigentumsübertragung des Objekts kann gleichzeitig oder nach der öffentlichen Beurkundung stattfinden.


Kredit
Als Kredit oder Darlehen werden Geldsummen bezeichnet, die für eine bestimmte Laufzeit und einem Kreditzins ausgeliehen werden. Kredite können gegen eine Sicherheit oder blanko erteilt werden.


Kubatur
Das Volumen eines Hauses wird in Kubikmeter angegeben. Relevant ist dies v.a. für die Gebäudeversicherung, die den Versicherungswert des Hauses aufgrund der Kubatur festlegt.


L

Laufzeit der Hypothek
Festhypotheken können je nach Anbieter mit Laufzeiten zwischen einem und max. 25 Jahren abgeschlossen werden. Der vereinbarte Zinssatz verändert sich während der Laufzeit nicht.


Lebensversicherung
Das ist eine Versicherung über eine bestimmte Summe, die im Todesfall an die Hinterbliebenen des Versicherten, im Erlebensfall an den Versicherten selbst ausbezahlt wird.


Libor-Hypothek
Der Zinssatz der Libor-Hypothek richtet sich nach dem zugrunde liegenden Libor-Satz (normalerweise 3 Monate). Quartalsweise wird demnach der Hypothekarzinssatz dem aktuellen Libor-Satz angepasst.


M

Mehrfamilienhaus
In einem Mehrfamilienhaus wohnen mehrere Parteien. Die darin befindlichen Wohnungen können vermietet sein oder in Form von Stockwerkeigentum im Einzelbesitz.


Minergie
Als Minergie wird der schweizerische Energiestandard für Niedrigenergiehäuser bezeichnet.


Miteigentum
Das Miteigentum ist eine Eigentumsform bei zwei oder mehreren Besitzern einer Liegenschaft. Wenn die Liegenschaft im Miteigentum ist, werden die Eigentumsquoten jeder Person im Grundbuch eingetragen. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen und ihn auch ohne die Einwilligung der restlichen Miteigentümer verkaufen.


N

Namensschuldbrief
Im Unterschied zum Inhaberschuldbrief wird der Kreditgeber auf dem Schuldbrief namentlich genannt. Für den Besitzerwechsel wird nebst der physischen Übergabe auch noch ein Indossament benötigt. Der Namensschuldbrief wird heutzutage nur noch selten eingesetzt.


Nebenkosten
Als Nebenkosten fliessen in die Tragbarkeitsberechnungen diejenigen Kosten ein, die nebst den Hypothekarzinsen noch anfallen. Dazu zählen etwa Kosten für Wasser, Strom und Heizung. Zusammen mit den Unterhaltskosten werden normalerweise Kosten von 1% des Liegenschaftswertes pro Jahr eingerechnet.


Nettowohnfläche
Die Nettowohnfläche, auch bewohnbare Fläche genannt, bezeichnet die Fläche einer Wohnung oder eines Hauses, die effektiv auch genutzt werden kann (im Gegensatz zur Bruttowohnfläche)


Neuhypothek
Als Neuhypothek wird der Abschluss einer Hypothek beim Kauf einer Immobilie bezeichnet. Dies im Gegenteil zur Anschlussfinanzierung, die bei Ablauf einer bestehenden Hypothek abgeschlossen wird.


Niederstwertprinzip
Das Niederstwertprinzip besagt, dass das finanzierende Institut für die Festlegung des Verkehrswertes den tieferen Preis von Kaufpreis und Marktwert heranzieht.


Notar
Der Notar ist für die Kaufvertragserstellung und spätere Beglaubigung und öffentliche Beurkundung verantwortlich. Er ist neutral und somit Verkäufer und Käufer verpflichtet.


Nutzniessung
Die Nutzniessung ist das Recht an einem Grundstück oder einer Liegenschaft, dieses wie Eigentum zu behandeln, obwohl es kein Eigentum ist. Es kann somit vom Nutzniesser nach seinem Gutdünken genutzt werden, während dem Eigentümer über die Dauer der Nutzniessung nur das Eigentum verbleibt. Nutzniessungen sind im Grundbuch eingetragen.


O

Objektwert
Der Objektwert oder Verkehrswert ist der effektive Wert der Immobilie. Dieser kann vom Kaufpreis abweichen.


Öffentliche Beurkundung
Die Gültigkeit eines Kaufvertrages für Immobilien bedarf einer qualifizierten Schriftlichkeit, der öffentlichen Beurkundung. Damit soll sichergestellt werden, dass beide Vertragsparteien sich den Konsequenzen des Vertrages bewusst sind. Ausserdem geniesst das Grundbuch öffentlichen Glauben – was hier drinsteht, gilt.


Offerte
Eine Offerte ist ein verbindliches Angebot seitens des hypothekargebenden Instituts. Sie beinhaltet die Bestätigung einer bestimmten Hypothekarhöhe für ein spezifisches Objekt, das Hypothekarprodukt sowie den offerierten Zinssatz.


Online-Hypothek
Als Online-Hypothek wird der Abschluss einer Hypothek verstanden, bei dem sich der Kunde und der Berater nicht mehr persönlich treffen, sondern die gesamte Transaktion online oder telefonisch abwickeln.


Online-Hypothekarverlängerung
Als Online-Hypothekarverlängerung wird die Verlängerung einer Hypothek verstanden, bei der sich der Kunde und der Berater nicht mehr persönlich treffen, sondern die gesamte Transaktion online oder telefonisch abwickeln.


P

Pensionierungsplanung
Unter Planung der Pensionierung wird die frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema verstanden. Dabei wird berechnet, welche Rente mit dem bis zur Pensionierung angesparten Vorsorgeguthaben erreicht werden kann und ob Lücken bestehen, die bis zur Pensionierung noch gefüllt werden sollten.


Pensionskasse (2. Säule)
Die Pensionskasse regelt die berufliche Vorsorge in der Schweiz und ist Bestandteil des Drei-Säulen-Systems.


Pensionskassenguthaben
Die Summe aller während der Arbeitstätigkeit eingezahlten Beiträge in die Pensionskasse wird Pensionskassenguthaben genannt. Dieses Guthaben kann bei Pensionierung entweder bezogen oder als Rente ausgezahlt werden.


R

Refinanzierung
Als Refinanzierung wird der Vorgang bezeichnet, bei dem Kreditinstitute Kapital zur Finanzierung des Aktivgeschäfts (Kredite und Hypotheken) beschaffen – sei es bei der Nationalbank oder bei anderen Finanzinstituten. Umgangssprachlich wird manchmal auch die Verlängerung oder Ablösung einer Hypothek als “Refinanzierung” bezeichnet.


Renditeobjekt/-liegenschaft
Unter einem Renditeobjekt werden Immobilien verstanden, welche zu Anlagezwecken erworben werden. Die Investition ermöglicht eine stabile, sichere Kapitalanlange und wirft idealerweise einen regelmässigen Gewinn ab. Oft werden die Räumlichkeiten vermietet.


Renovation
Als Renovationen werden Umbauten an einer Immobilie bezeichnet. Steuerlich wird zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Renovationen unterschieden. Während werterhaltende Investitionen (wie das Streichen einer Wand oder der Ersatz einer ausgedienten Küchenmaschine) steuerlich abgezogen werden können, sind wertvermehrende Investitionen (wie der Anbau eines zusätzlichen Raumes) nicht abzugsfähig.


Rente
Der Begriff Rente bezeichnet das Einkommen nach Pensionierung. Die Rente setzt sich normalerweise zusammen aus den Zahlungen der AHV (1. Säule), der Pensionskasse (2. Säule) und allfälligen Versicherungen.


Richtzins
Der Richtzins – auch “Schaufensterzins” genannt – bezeichnet den kommunizierten Hypothekarzinssatz eines Institutes für eine bestimmte Laufzeit. Oftmals kann der individuelle Hypothekarzins noch verhandelt werden.


Rollover-Hypothek
Als Rollover-Hypothek wird bei einigen hypothekargebenden Instituten die Libor-Hypothek bezeichnet (siehe Eintrag Libor-Hypothek).


S

Schuldbrief
Bei Ausgabe einer Hypothek wird ein Schuldbrief erstellt und im Grundbuch eingetragen. Dieser repräsentiert das Grundpfandrecht, das das Institut durch die Hypothekarvergabe erhält. Der Schuldbrief geht in den Besitz des Institutes über (siehe auch Einträge zu Inhaber- und Namensschuldbrief).


Sperrkonto
Ein Sperrkonto ist ein Konto, über dessen vorhandenes Guthaben erst nach Ablauf einer festgelegten Sperrfrist verfügt werden kann. Kommt es zu Zinserträgen aus dem Guthaben des Kontos, gelten diese als steuerpflichtige Einnahmen aus Kapitalvermögen, auch wenn die Sperrfrist noch nicht abgelaufen ist.


Swap-Satz
Swap bezeichnet den Satz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen und ihre Kredite absichern. Die Marge der Kreditabsicherungskosten ergibt sich aus dem Unterschied von Swap und tatsächlichem Zinssatz.


Saron
Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) wird als Referenzzinssatz den Libor ablösen. Anders als beim Libor wird der Preis des Saron über eine Plattform bei der Schweizer Börse ermittelt. Ausserdem basiert er auf tatsächlichen Transaktionen und nicht auf Abmachungen zwischen den Banken.


Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt der Käufer einen bestimmten Anteil an einem Grundstück bzw. Gebäude. Der Stockwerkeigentümer muss sich auch an den gemeinschaftlichen Kosten beteiligen.


Stockwerkeigentümergemeinschaft
Jeder, der Stockwerkeigentum erwirbt, wird automatisch Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Aufgabe dieser Gemeinschaft ist es, die gemeinschaftlichen Teile zu verwalten. Zu diesem Zweck werden regelmässig Rückstellungen in so genannte Erneuerungsfonds eingezahlt.


T

Tragbarkeit
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Brutto-Haushaltseinkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten der Finanzierung bzw. des Eigenheims. Die meisten Finanzierungsinstitute setzen hier voraus, dass diese Kosten nicht mehr als 33% des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen.


Tragbarkeitsrechner
Mit einem Online-Tragbarkeitsrechner können Sie berechnen, ob Sie die Tragbarkeitskriterien für den Kauf Ihrer Traumimmobilie erfüllen. Berechnen Sie jetzt schnell und einfach Ihre Tragbarkeit mit unserem Tragbarkeitsrechner.


U

Unwiderrufliches Zahlungsversprechen
Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen wird sichergestellt, dass das jeweilige Finanzierungsinstitut den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Spätestens bei der Unterzeichnung – bestenfalls aber schon vorher – muss das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Notar bzw. dem Grundbuchverwalter vorliegen und an den Verkäufer übergeben werden.


Unterhaltskosten
Als Unterhaltskosten werden Kosten bezeichnet, die für die Instandhaltung einer Immobilie aufgewendet werden müssen. Dazu zählen sowohl kleinere Aufwände wie das das Streichen von Wänden als auch grössere Projekte wie die Erneuerung einer Küche.


Überbelehnung
Im Normalfall finanzieren Finanzinstitute bis zu 80% einer Immobilie mit einer Hypothek, allerdings ist auch eine Belehnung von über 80% möglich, wenn dafür zusätzliche Sicherheiten in Form von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule verpfändet werden.


V

Variable Hypothek
Die variable Hypothek ist ein flexibles Hypothekarprodukt, für das normalerweise keine vordefinierte Laufzeit vereinbart wird. Zudem kann eine variable Hypothek unter Einhaltung einer relativ kurzen Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten ohne zusätzliche Kosten jederzeit gekündigt werden.


Vorsorge
Unter Vorsorge wird die finanzielle Absicherung der versicherten Person bzw. deren Familie bei Eintreten bestimmter Ereignisse wie Erwerbsunfähigkeit oder Todesfall verstanden. MoneyPark findet für Sie die optimale Vorsorgelösung, die genau Ihren persönlichen Bedürfnissen entspricht. Profitieren auch Sie von unserer Vorsorgeberatung.


Verkehrswert / Verkehrswertschätzung
Als Verkehrswert wird der Verkaufspreis einer Immobilie bezeichnet, der am Markt voraussichtlich erzielt werden kann. Der Verkehrswert einer Immobilie wird über die sogenannte Verkehrswertschätzung, also eine Immobilienbewertung, ermittelt.


Verpfändung 2. Säule / 3. Säule
Im Zuge einer Immobilienfinanzierung kann Vermögen aus der 2. und 3. Säule verpfändet werden. Dies dient dem Finanzierungsinstitut als zusätzliche Sicherheit und ermöglicht eine höhere Belehnung als die standardmässigen 80 Prozent.


Vorkaufsrecht
Vorkaufsrecht mit Bezug auf eine Immobilie bedeutet, dass eine Person beim Verkauf der Immobilie das Recht hat, diese als erstes, also noch vor anderen Interessenten, zu erstehen.


Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty)
Als Vorfälligkeitsentschädigung (auch Penalty genannt) bezeichnet man die Strafzahlung, die ein Hypothekarnehmer gegenüber seinem Finanzierungsinstitut erbringen muss, wenn er eine Hypothek vor Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit kündigt.


Verlängerung einer Hypothek
Wenn sich eine Hypothek dem Ende ihrer Laufzeit nähert, kann sie entweder bei einem anderen Anbieter abgelöst oder beim bisherigen Anbieter verlängert werden. Hier lohnt es sich, die Konditionen zu vergleichen und mit dem Anbieter zu verhandeln. Starten Sie hiermit rund 18 bis 24 Monate vor dem eigentlichen Ende der Laufzeit.


W

Wohnrecht
Das Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Berechtigten erlaubt, gewisse Räumlichkeiten einer Immobilie oder gar die gesamte Immobilie zu bewohnen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn Eltern ihren Kindern eine Immobilie überlassen, jedoch weiterhin das Recht haben, selbst auch in der Immobilie zu wohnen.


Wertvermehrende Investitionen
Als wertvermehrend werden Investitionen in eine Immobilie bezeichnet, die über die reine Werterhaltung hinausgehen, wie etwa der Anbau eines Wellness-Raums. Wertvermehrende Investitionen sind im Gegensatz zu werterhaltenden Investitionen nicht steuerlich abzugsfähig.


Werterhaltende Investitionen
Als werterhaltende Investitionen bezeichnet man Investitionen, welche den Wert einer Immobilie erhalten, jedoch nicht steigern. Beispiele hierfür sind etwa das Streichen von Wänden oder das Ersetzen einer defekten Geschirrspülmaschine.


Z

Zinssatz
Der Zinssatz ist der in Prozent ausgedrückte Preis, der für geliehenes Kapital gezahlt werden muss. Bei einer Hypothek ist dies der Hypothekarzins. Bei einer Festhypothek bleibt der Hypothekarzins während der gesamten Laufzeit gleich, bei Geldmarkthypotheken passt sich der Zinssatz jedoch fortlaufend der Marktsituation an.


Zinskosten
Die Zinskosten sind im Unterschied zum prozentualen Zinssatz die tatsächlichen Kosten in Schweizer Franken, die für geliehenes Kapital, z.B. eine Hypothek zur Immobilienfinanzierung, bezahlt werden müssen.


Zinsprognose
Eine Zinsprognose ist der Versuch, unter Einbezug aller relevanten Faktoren eine Prognose für den zukünftigen Verlauf von Hypothekarzinsen zu erstellen. MoneyPark publiziert monatlich eine Zinsprognose, die Sie bequem per E-Mail erhalten, wenn Sie sich für unseren Newsletter anmelden.


Zinswende
Eine Zinswende findet dann statt, wenn die Zentralbanken die Zinsen wieder erhöhen, nachdem sie diese über einen längeren Zeitraum gesenkt haben.


Zusatzsicherheiten
Beispiele für Zusatzsicherheiten im Zusammenhang mit einer Hypothek sind Gelder aus der 2. und 3. Säule. Werden diese als zusätzliche Sicherheiten verpfändet, ist eine höhere Belehnung statt der standardmässigen 80 Prozent möglich.


Zweite Hypothek
Bei der Finanzierung einer Immobilie wird eine Belehnung bis und mit 65% als erste Hypothek bezeichnet. Geht die Belehnung über diese 65% hinaus, so wird eine zweite Hypothek benötigt, welche innerhalb von 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pensionierung amortisiert werden muss.


Aktuelle Hypotheken-Zinssätze

Libor-Hypothek ab 0.56%
Festhypothek 10 Jahre ab 0.82%
Festhypothek 5 Jahre ab 0.59%

Die angezeigten Zinssätze sind aktuelle Topkonditionen. Ihr persönlicher Zinssatz kann aufgrund von Belehnung, Tragbarkeit, Hypovolumen und Objektstandort abweichen.