Valeur locative expliquée simplement.

Qu’est-ce que la valeur locative?

La valeur locative est un mécanisme fiscal suisse qui vise à compenser les désavantages fiscaux des locataires par rapport aux propriétaires de biens immobiliers. En effet, les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts les frais d’entretien de leur bien immobilier ainsi que les intérêts débiteurs. En contrepartie, ils doivent payer des impôts sur des revenus locatifs fictifs. À l’échelle de l’Europe, un tel impôt est une exception absolue. C’est pourquoi il donne régulièrement lieu à des discussions politiques en Suisse. En 1999, 2004 et 2012, des projets de suppression de la valeur locative ont échoué dans les urnes. Le 28 septembre 2025, les partis bourgeois, en collaboration avec l’association des propriétaires fonciers et celle des commerçants, ont finalement obtenu cette suppression. La valeur locative sera supprimée et remplacée par un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Ce changement devrait intervenir au début de l’année 2028.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

En Suisse, la valeur locative est fixée par les autorités fiscales cantonales et repose sur la valeur locative du marché de biens immobiliers similaires. En général, elle se situe entre 60% et 70% du loyer usuel pour le lieu. Des facteurs, tels que l’emplacement, la surface, les équipements et l’année de construction, influent sur ce montant. Chaque canton a ses propres modèles de calcul, certains utilisant un régime forfaitaire, d’autres un procédé d’évaluation détaillé. Une estimation individuelle par l’administration fiscale est possible, notamment en cas de modifications, comme des transformations.

Quelles sont les conséquences de la suppression de la valeur locative pour les propriétaires immobiliers?

La valeur locative ainsi que la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien pour une habitation à usage propre seront supprimées lors de la perception annuelle de l’impôt, tant au niveau fédéral que cantonal. Les cantons pourront continuer à accorder des déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement et prélever un nouvel impôt foncier pour les propriétaires de résidences secondaires.

Exceptions:

• Les ménages achetant leur premier bien immobilier pourront déduire les intérêts débiteurs dans la limite de CHF 10’000 pour les couples mariés et de CHF 5’000 pour les célibataires. Le montant de cette déduction diminuera de manière linéaire sur dix ans après l’achat du logement à usage propre.

• Les propriétaires d’immeubles de rendement pourront continuer à déduire une partie des intérêts débiteurs pour l’immeuble de rendement. Le montant de la déduction autorisée correspond à la part du patrimoine immobilier qui n’est pas habité par le propriétaire dans la fortune totale.

À qui cette suppression profitera-t-elle et qui risque de payer plus cher?

Actuellement, dans de nombreux cantons, la valeur locative est très basse, si bien qu’elle est souvent compensée par la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien annuels. Elle grève principalement le budget lorsque peu d’investissements sont réalisés dans le bien immobilier, limitant alors les possibilités de déductions fiscales. De manière générale, les ménages ayant de faibles volumes hypothécaires, de faibles taux d’intérêt hypothécaires et de faibles déductions sur les investissements devraient donc payer moins d’impôts à l’avenir. Ces ménages ne sont actuellement pas en mesure de compenser entièrement la valeur locative. En revanche, la tendance sera à la hausse pour les ménages disposant d’un volume hypothécaire important, d’intérêts hypothécaires élevés et de nombreuses rénovations prévues. Aujourd’hui, ils peuvent surcompenser la valeur locative, ce qui ne sera plus possible après sa suppression.

Quelles seront les conséquences négatives de la suppression de la valeur locative?

Selon le niveau des taux d’intérêt, la suppression de la valeur locative entraînera des pertes de recettes fiscales considérables pour la Confédération et les cantons. De plus, l’absence de déduction pour frais d’entretien rendra les rénovations moins attractives. Le changement de système devrait également laisser des traces sur le marché hypothécaire. Sur la base des données disponibles, MoneyPark estime que des fonds de l’ordre de 50 à 150 milliards devraient être restitués dans les cinq ans suivant la suppression de la valeur locative. L’extrémité supérieure de cette fourchette signifierait que le marché hypothécaire suisse, qui a augmenté en moyenne d’environ CHF 30 milliards par an au cours des dix dernières années, passant d’environ CHF 900 milliards à plus de CHF 1’200 milliards entre-temps, cesserait de croître. En effet, avec la suppression de la valeur locative, c’est à peu près cette somme qui devrait être récupérée sous forme d’amortissements chaque année.