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Valore locativo spiegato con semplicità
Cos’è il valore locativo?
Il valore locativo è un meccanismo tributario svizzero volto a controbilanciare i privilegi di cui beneficiano i proprietari di immobili rispetto ai locatari. Chi possiede un’abitazione di proprietà, infatti, può detrarre dalle imposte le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari. In cambio, deve pagare le imposte su un reddito locativo fittizio. Nel contesto europeo, questa imposizione è un’eccezione assoluta e in Svizzera ha sempre dato adito a dibattiti politici. Nel 1999, 2004 e 2012 l’abolizione del valore locativo era stata respinta alle urne. Il 28 settembre 2025 i partiti borghesi, insieme all’associazione dei proprietari fondiari e all’Unione delle arti e mestieri, sono riusciti a far prevalere il loro punto di vista. Il valore locativo verrà abolito e al suo posto sarà introdotta una nuova imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie. Ciò avverrà non prima dell’inizio del 2028.
Come si calcola il valore locativo?
In Svizzera, il valore locativo viene definito dalle autorità fiscali cantonali e si basa sul valore di locazione di mercato per immobili simili: nella maggior parte dei casi si aggira intorno al 60-70% dell’ammontare di una pigione nella medesima zona. Sull’importo incidono anche fattori quali la posizione, le dimensioni, le dotazioni e l’anno di costruzione. Ogni Cantone ha i propri modelli di calcolo: alcuni applicano un forfait, altri procedure di valutazione dettagliate. L’ufficio delle imposte può effettuare stime individuali, soprattutto in caso di modifiche come le ristrutturazioni.
Esempio di calcolo del valore locativo
Cosa comporta l’abolizione del valore locativo per i proprietari di immobili?
Con la riscossione annuale delle imposte, il valore locativo, la deduzione degli interessi ipotecari e quella delle spese di manutenzione per l’abitazione di proprietà vengono soppressi, sia a livello federale che cantonale. I cantoni possono continuare a concedere detrazioni per misure di risparmio energetico e di protezione ambientale e possono introdurre una nuova imposta sugli immobili per i proprietari di abitazioni secondarie.
Eccezioni:
- Chi acquista una prima abitazione può dedurre dalle imposte gli interessi passivi fino a un massimo di CHF 10’000.– per i coniugi e CHF 5000.– per le persone non coniugate. Questa deduzione decresce in modo lineare nei dieci anni successivi all’acquisto di una proprietà a uso proprio.
- I proprietari di immobili da reddito possono continuare a dedurre una parte degli interessi passivi relativi all’immobile. L’ammontare della deduzione ammissibile corrisponde alla quota del patrimonio immobiliare non a uso proprio rispetto al patrimonio complessivo.
Chi ne beneficia e chi invece potrebbe dover pagare di più?
Attualmente il valore locativo è fissato a un livello estremamente basso in molti cantoni, per cui in molti casi può essere compensato dalla deduzione degli interessi ipotecari e dalle spese annuali per la manutenzione. L’impatto maggiore si ha soprattutto nei casi in cui non si investe nell’immobile e quindi le deduzioni fiscali sono praticamente inesistenti. In generale si può quindi affermare che le economie domestiche con piccoli volumi ipotecari, bassi tassi ipotecari e pochi investimenti da dedurre pagheranno probabilmente meno imposte in futuro. Attualmente non sono in grado di compensare del tutto il valore locativo. A pagare di più saranno tendenzialmente le economie domestiche con grandi volumi ipotecari, interessi ipotecari elevati e grandi opere di ristrutturazione da effettuare. Oggi infatti riescono a «sovracompensare» il valore locativo, cosa che non sarà più possibile dopo l’abolizione.
Economie domestiche con piccoli volumi ipotecari e bassi interessi ipotecari
Economie domestiche con pochi investimenti da dedurre
Nuove/i acquirenti per cui è prevista una deduzione di prima acquisizione
Economie domestiche con grandi volumi ipotecari e interessi ipotecari elevati
Proprietarie e proprietari di immobili meno recenti che necessitano di grandi interventi di ristrutturazione
Proprietarie e proprietari di immobili con più unità abitative in locazione
Quali sono gli effetti negativi dell’abolizione del valore locativo?
A seconda del livello degli interessi, l’abolizione del valore locativo comporterà notevoli perdite fiscali per la Confederazione e i Cantoni. Inoltre, viene meno la deduzione per la manutenzione, il che rende i risanamenti meno interessanti. E il cambio di sistema non mancherà di farsi sentire anche sul mercato ipotecario. Sulla base dei dati disponibili, MoneyPark stima che entro cinque anni dall’abolizione del valore locativo potrebbero essere restituiti fondi nell’ordine di 50-150 miliardi. L’estremità superiore di questo intervallo significherebbe che il mercato ipotecario svizzero, che negli ultimi dieci anni si è espanso in media di circa CHF 30 miliardi all’anno, passando da circa CHF 900 miliardi agli oltre CHF 1200 miliardi di oggi, smetterebbe di crescere. Con l’abolizione del valore locativo, infatti, sarebbe all’incirca proprio questa la somma che dovrebbe essere restituita ogni anno in ammortamenti.
Cosa hanno voluto sapere altre persone interessate.
I nostri esperti immobiliari rispondono ai dubbi più frequenti. Fateci anche voi una domanda. Saremo lieti di aiutarvi.
Rebecca B. (33), Liestal
Come viene tassato il valore locativo?
In Svizzera il valore locativo viene tassato come un reddito fittizio e deve essere iscritto nella dichiarazione d’imposta annuale – sia ai fini dell’imposta federale che ai fini dell’imposta cantonale.
Ecco come funziona la tassazione:
- Imposta sul reddito: Il valore locativo viene aggiunto agli altri redditi e va ad accrescere il reddito imponibile.
- Valore da dichiarare: L’importo viene comunicato dall’ufficio delle imposte cantonale. In caso di incoerenze o modifiche (ad es. ristrutturazioni), è possibile richiedere una correzione.
- Deduzioni: In cambio è consentito dedurre dal reddito interessi ipotecari, spese di manutenzione (ad es. ristrutturazioni) e assicurazioni, in modo da ridurre il carico fiscale.
Christoph L. (48), Olten
Dovrei ammortizzare la mia ipoteca in vista dell’abolizione del valore locativo?
Per un ammortamento dell’ipoteca è necessario verificare sempre più aspetti. Oltre agli effetti sul conteggio delle imposte, infatti, è altrettanto importante riflettere attentamente per capire se in futuro si potrà rinunciare al patrimonio risparmiato con cui si intende rimborsare l’ipoteca. Sono necessarie riserve sufficienti per far fronte ai lavori di ristrutturazione imminenti, ma anche per mantenere il tenore di vita e affrontare gli imprevisti. Un aumento dell’ipoteca residua o addirittura una nuova accensione in età di pensionamento si rivelano spesso tutt’altro che facili. Infine, bisogna considerare come è investito oggi il patrimonio disponibile per l’ammortamento. Il livello dei tassi d’interesse è ancora storicamente basso e quindi c’è una reale possibilità di ottenere con i risparmi un rendimento che supera l’effettivo onere da interessi. In caso contrario, destinare il patrimonio risparmiato all’ammortamento, riducendo così l’onere da interessi, può essere decisamente vantaggioso. Saremo lieti di sostenervi con una pianificazione finanziaria e previdenziale completa affinché possiate prendere la decisione giusta.
Manuel B. (38), Wil
Conviene effettuare una ristrutturazione di grande entità prima dell’abolizione del valore locativo?
Se avete in programma una ristrutturazione di grande entità finalizzata a preservare il valore, dal punto di vista fiscale è opportuno eseguirla prima dell’abolizione del valore locativo. Al momento potete dedurre tali costi dalle imposte e ridurre così l’onere fiscale. Dopo l’abolizione, questo vantaggio non sussisterà più, ma i Cantoni possono continuare a concedere deduzioni fiscali per le misure energetiche.
Rebecca B. (33), Liestal
Come viene tassato il valore locativo?
In Svizzera il valore locativo viene tassato come un reddito fittizio e deve essere iscritto nella dichiarazione d’imposta annuale – sia ai fini dell’imposta federale che ai fini dell’imposta cantonale.
Ecco come funziona la tassazione:
- Imposta sul reddito: Il valore locativo viene aggiunto agli altri redditi e va ad accrescere il reddito imponibile.
- Valore da dichiarare: L’importo viene comunicato dall’ufficio delle imposte cantonale. In caso di incoerenze o modifiche (ad es. ristrutturazioni), è possibile richiedere una correzione.
- Deduzioni: In cambio è consentito dedurre dal reddito interessi ipotecari, spese di manutenzione (ad es. ristrutturazioni) e assicurazioni, in modo da ridurre il carico fiscale.
Christoph L. (48), Olten
Dovrei ammortizzare la mia ipoteca in vista dell’abolizione del valore locativo?
Per un ammortamento dell’ipoteca è necessario verificare sempre più aspetti. Oltre agli effetti sul conteggio delle imposte, infatti, è altrettanto importante riflettere attentamente per capire se in futuro si potrà rinunciare al patrimonio risparmiato con cui si intende rimborsare l’ipoteca. Sono necessarie riserve sufficienti per far fronte ai lavori di ristrutturazione imminenti, ma anche per mantenere il tenore di vita e affrontare gli imprevisti. Un aumento dell’ipoteca residua o addirittura una nuova accensione in età di pensionamento si rivelano spesso tutt’altro che facili. Infine, bisogna considerare come è investito oggi il patrimonio disponibile per l’ammortamento. Il livello dei tassi d’interesse è ancora storicamente basso e quindi c’è una reale possibilità di ottenere con i risparmi un rendimento che supera l’effettivo onere da interessi. In caso contrario, destinare il patrimonio risparmiato all’ammortamento, riducendo così l’onere da interessi, può essere decisamente vantaggioso. Saremo lieti di sostenervi con una pianificazione finanziaria e previdenziale completa affinché possiate prendere la decisione giusta.
Manuel B. (38), Wil
Conviene effettuare una ristrutturazione di grande entità prima dell’abolizione del valore locativo?
Se avete in programma una ristrutturazione di grande entità finalizzata a preservare il valore, dal punto di vista fiscale è opportuno eseguirla prima dell’abolizione del valore locativo. Al momento potete dedurre tali costi dalle imposte e ridurre così l’onere fiscale. Dopo l’abolizione, questo vantaggio non sussisterà più, ma i Cantoni possono continuare a concedere deduzioni fiscali per le misure energetiche.
