MoneyPark erleben
MoneyPark erleben ist ganz einfach, denn auch in diesem Jahr werden wir wiederum schweizweit an verschiedenen Messen teilnehmen und Ihnen die Themen Eigenheimfinanzierung und Vorsorge näher bringen.
An folgenden Messen sind wir präsent:
Swissbau, 14. – 18. Januar 2020, Messe Basel
Die Swissbau ist eine Messe der Bauwirtschaft in der Schweiz. Sie findet alle zwei Jahre statt. Während den fünf Messetagen in Basel sind rund 1'100 Aussteller aus den Bereichen Planung, Rohbau + Gebäudehülle, Gebäudetechnik und Innenausbau präsent.
IMMO'20, 21. und 22. Januar 2020, StageOne Oerlikon
Auch in Zürich können Sie MoneyPark erleben. Die Schweizer Immobilienmesse für Investoren findet alljährlich während zweier Messetagen, im Rahmen der grössten Schweizer Finanzmesse statt. Die Veranstaltung hat sich als erfolgreiche und stark wachsende Fachmesse etabliert und gilt als der jährliche Treffpunkt für institutionelle, inländische und ausländische Immobilieninvestoren.
Bauen+Wohnen Aargau, 02. - 05. April 2020, Tägerhard Wettingen
Die Messe Bauen + Wohnen Aargau ist eine Messe für Bauen, Wohnen, Garten und Lifestyle. Rund 330 Aussteller präsentieren auf der Bauen + Wohnen Messe Aargau Tipps und Trends zu Lifestyle im Bau-, Wohn-, Garten- und Wellnessbereich sowie Mittel und Wege zum ökologischen Bauen, Erneuern und Einrichten.
SINE, 29. April – 3. Mai 2020, Patinoires du Littoral, Neuchâtel
Auch in der Romandie können Sie MoneyPark erleben. Auf einer Fläche von 4'400m² vereint der «Salon de l'Immobilier NEuchâtelois (SINE) rund 100 Aussteller, welche dem Publikum eine Vielzahl von Dienstleistungen rund um die Immobilie präsentieren.
Wir freuen uns auf Ihren Besuch.
Falls Sie zeit- und ortsunabhängig eine erste Berechnung durchführen möchten, haben wir beispielsweise eine Hypothekenrechner für Sie kreiert.
Liegenschaft kaufen als Paar: welche Wohneigentumsformen passen
Mein Partner und ich und möchten zusammen ein Einfamilienhaus kaufen. Wir bringen aber unterschiedlich hohe Eigenmittel ein und verdienen auch unterschiedlich viel. Wie können wir unsere Eigentumsverhältnisse regeln?
Wenn Sie in der Schweiz eine Liegenschaft kaufen, kommen verschiedene Wohneigentumsformen in Frage: Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum. Wie der Name es schon sagt, kauft im Alleineigentum eine Person alleine die Immobilie, bringt also die eigenen Mittel ein, ist aber auch alleine für zukünftige Kosten und die Hypothekarfinanzierung verantwortlich.
Wohneigentumsformen: Gesamt- vs. Miteigentum
Beim Miteigentum wird das Eigentum meist nach dem Wertanteil geteilt, der beim Kauf eingebracht wurde. Der Eigentumsanteil wird entsprechend im Grundbuch festgehalten – zum Beispiel je 50%. Bei Miteigentum kann jede Partei frei über ihren Anteil an der Liegenschaft verfügen; ihn also auch verkaufen, wobei der Miteigentümer hierbei ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat.
Im Vergleich dazu gründet sich Gesamteigentum meist durch einen Vertrag (z.B. Ehevertrag) oder durch ein Gesetz (z.B. Erbengemeinschaft). Dabei werden im Grundbuch alle als gleichberechtigte Eigentümer eingetragen. Irrelevant ist dabei, wer welchen Betrag in die Liegenschaft eingebracht hat. Relevant ist der übergeordnete Vertrag, wie beispielsweise der Ehevertrag, worin die Eigentumsverhältnisse wertmässig geregelt sind. Als Gesamteigentümer haben Sie nur gemeinsam Entscheidungsbefugnis über die Liegenschaft, können also über Ihren jeweiligen Anteil nicht alleine verfügen oder ihn verkaufen.
Wahl von Güterstand abhängig
Die meisten Ehepaare kaufen ihre Immobilie im Miteigentum je zur Hälfte – unabhängig von der Höhe der eingebrachten Eigenmittel. Weitere Details werden dabei in einem Ehevertrag geregelt. Entscheiden sie sich jedoch für den Güterstand der Gütergemeinschaft, entsteht automatisch Gesamteigentum.
Konkubinatspaare sollten ausserdem in einem Konkubinatsvertrag alle Details regeln, da sie im Todesfalle rechtlich nicht gleich abgesichert sind wie Ehepartner. Denn von Gesetzes wegen sind ausschliesslich Ehepaare oder eingetragene Partnerschaften erbberechtigt. Für diesen Fall sollten im Konkubinat lebende Paare eine Risikoversicherung abschliessen, damit Sie die Erben im Todesfall auszahlen können und die Immobilie nicht verkaufen müssen.
Eigentumsverhältnis ist nicht gleich Schuldnerverhältnis
Losgelöst von der gewählten Eigentumsform ist die Aufnahme der Hypothekarschuld. Wird die Hypothek gemeinsam aufgenommen, haften beide solidarisch und unbeschränkt, unabhängig vom Eigentumsverhältnis. Es lohnt sich daher, sich frühzeitig über die Wohneigentumsform und die Hypothek Gedanken zu machen und einen unabhängigen Spezialisten für die Entscheidung beizuziehen.
Die zehn beliebtesten Blogbeiträge 2019
Während der vergangenen 365 Tage haben wir gut 100 Blogbeiträge veröffentlicht. Die Themen reichen von Eigenmietwert über Hypothekarzinsprognosen und Saron bis zu negativ verzinsten Hypotheken. Die folgenden Beiträge haben unseren Lesern am besten gefallen und sind somit die zehn beliebtesten Blogbeiträge 2019. Auffallend: Es handelt sich fast ausnahmslos um Themen, welche uns auch 2020 wieder bzw. weiterhin beschäftigen werden. Es lohnt sich also, sich für unseren monatlichen Newsletter zu registrieren.
1) Abschaffungs Eigenmietwert: Warum die Chance schwinden
Ein Thema das uns und unsere Leser das ganze Jahr über beschäftigte, siehe hierzu auch unser Folgeartikel, und ganz bestimmt auch im 2020 für Aufsehen sorgen wird. Die Wirtschaftskommission des Ständerats konnte sich im November nicht zu einem Entscheid durchringen und fragt, zu einem ungewöhnlich frühen Zeitpunkt, den Bundesrat an. Dieser soll entscheiden, ob er überhaupt an einem Systemwechsel interessiert ist. Wir bleiben dran.
2) Ausblick Hypothekarzins 2020 - weiterhin freundliches Umfeld
Im Frühjahr 2019 wagten wir einen Blick in die Kristallkugel und prognostizierten die Hypothekarzinsen bis Ende 2020. Zum Prognosezeitpunkt lag der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken bei 1.50 Prozent und wir sahen das Zinsniveau Ende 2020 rund 0.30 bis 0.50 Prozent höher, also in einem Zinsband zwischen 1.80 und 2.00 Prozent. Im August folgte dann ein Update, der es auf Platz drei geschafft hat. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 0.66 Prozent.
3) Zinsprognose bis 2021 - Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Im Sommer senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an (was sie dann auch tat). In der Folge sank der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken und notierte per August 2019 bei 1.04 Prozent. Grund genug, unsere Langfristprognose anzupassen. Wir gehen über die kommenden 24 Monate nach wie vor von leicht höheren Zinsen aus, plus 0.30 bis 0.40 Prozent. Nun aber ausgehend von einer rund ein halbes Prozent tieferen Basis als noch im Frühling 2019 womit sich das Zinsband für die zehnjährige Festhypotheken auf 1.30 bis 1.50 Prozent verschiebt. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 0.60 Prozent.
4) Vom Libor zum Saron - die zehn wichtigsten Fragen
Ein weiterer Dauerbrenner – die geplante Abschaffung des Libor und die Einführung des Saron als Basis für Geldmarkt-Hypotheken. Dieser Beitrag beantwortet die zehn drängendsten Fragen. Achtung Spoiler – hierzu werden wir in Bälde einen Update publizieren. Stay tuned.
5) Negative Hypozinsen - Utopie oder bald Realität?
Negativzinsen sind in aller Munde. Wir untersuchen die Wahrscheinlichkeit, dass es in der Schweiz auf absehbare Zeit negative Hypothekarzinsen geben wird. Zudem zeigen wir sechs Tipps, wie sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten sollten.
6) Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019
Ein wiederkehrendes Thema, unsere monatliche Einschätzung zu den Hypothekarzinsen. Wir veröffentlichen diese Publikation jeweils in den ersten Arbeitstagen eines jeden Monats, auch über unseren Newsletter. Spannend im Mai war die markante Verengung der Bandbreiten. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag bei 0.85 Prozent.
7) Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2019
Nochmals unsere monatliche Publikation. Während die Kapitalmarktzinssätze auf Monatsfrist um gut 20 Basispunkte gestiegen, verzeichneten die Hypothekarzinsen nur einen geringen Anstieg. Die Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen hielt somit an. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag bei 0.63 Prozent.
8) Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?Welche Anbietergruppe offeriert die attraktivsten Zinssätze? Die Antwort gibt’s im Blogbeitrag, der ein Auszug aus der Studie Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber? darstellt.
9) Hypothek für ein Ferienhaus - was muss ich beachten?
Sind Sie gerade aus den Skiferien zurück und überlegen sich, nun doch eine Ferienwohnung im Wintersportgebiet Ihrer Wahl zu kaufen? Was Sie finanziell beachten müssen, und ob eine Hypothek dafür aufgenommen werden kann, erklärt Ihnen dieser Blogbeitrag.
10) Einschätzung Zinsmarkt Januar 2019
Konjunkturelle Eintrübungen führten zu Jahresbeginn gleich zu tieferen Hypothekarzinsen. Der Durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken sank von 1.61 auf 1.50 Prozent, während der günstigste Anbieter bei 0.79 Prozent lag. Zum Vergleich: Ein Jahr später liegen wir bei 0.64 Prozent.
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Romands planen den Kauf einer Ferienimmobilie mit Freunden und Familie
Für die Romands steht der Kauf einer Ferienimmobilie höher im Kurs als bei den Deutschschweizern. Diese Erkenntnis konnte aus der Wohntraumstudie 2018/19 gezogen werden.
Dreimal mehr Westschweizer (21 Prozent) als Deutschschweizer (7 Prozent) wollen in den nächsten Jahren eine Ferienimmobilie erwerben. In der Romandie plant dies jeder Zehnte gemeinsam mit der Familie oder Freunden. Immerhin ziehen rund 20 Prozent der Deutschschweizer und 14 Prozent der Westschweizer eine solche Investition eventuell in Betracht.
Dass die Idee einer Ferienimmobilie vergleichsweise wenige anspricht, ist neben dem dafür fehlenden „Kleingeld“ wohl auch dem Zeitgeist geschuldet. So geben mehr als ein Drittel der Deutschschweizer und 20 Prozent der Romands an, sich für eine Ferienimmobilie nicht lokal binden zu wollen.
Gefragt nach den Lieblingsregionen für eine Ferienimmobilie ergibt sich ein wenig überraschendes Bild: Von Deutschschweizern wird primär das Bündnerland und das Tessin, von Westschweizern das Wallis bevorzugt. Unabhängig vom Ort spielt ein Platz an der Sonne eine dominierende Rolle beim Gedanken an ein Feriendomizil: Ein knappes Drittel wünscht sich dies.
Haben Sie ein Ferienhaus gesehen, das Ihnen gefällt und fragen sich nun, ob der Preis gerechtfertigt ist und Sie es sich leisten können? Unsere Rechner helfen Ihnen weiter.
Hier können Sie sich in weniger als 5 Minuten personalisierte Zinsen berechnen lassen.
Weitere Informationen finden Sie in der vollständige Studie.
Pragmatismus und Tradition dominieren im Alter
Viele Schweizerinnen und Schweizer setzen auf ihre Immobilien als Altersvorsorge. Diese Erkenntnis zog die Wohntraumstudie 2018/19. Jeder vierte beschliesst nach der Pensionierung, sein Eigenheim zu verlassen, um in eine kleinere und passendere Immobilie zu ziehen.
Schweizer haben klare Pläne für die Zeit nach der Pensionierung
Mehr als jeder vierte Schweizer möchte auf die Pensionierung hin seine Liegenschaft abgeben, um entweder in eine altersgerechte Immobilie oder allenfalls eine Mietwohnung zu ziehen und flexibler zu sein. Knapp die Hälfte aller Immobilienbesitzer hingegen will ihrem Eigenheim auch nach
der Pensionierung treu bleiben – gegenüber der letztjährigen Befragung eine deutliche Steigerung (+13 Prozent). Es zeigt sich, dass Eigentümer noch stärker auf ihre Immobilie als Altersvorsorge setzen.
Weitere Informationen finden Sie in der vollständige Studie.
Finanzierungsberatung durch Hypothekarspezialisten
Die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19 zeigt: Schweizerinnen und Schweizer vergleichen immer mehr auch die Hypothek. Zwar ist die Hausbank immer noch die erste Ansprechperson, der unabhängige Berater rückt jedoch vor. Besonders wichtig für den Eigenheimkauf ist gemäss Studie die Transparenz und Auswahl. Weiterlesen
Sparen wird wichtiger
Viele Schweizerinnen und Schweizer machen sich schon früh Gedanken, sich eine Immobilie zu kaufen. Beinahe die Hälfte spart monatlich auf ihr Eigenheim hin. Diese Erkenntnis wurde aus der Wohntraumstudie 2018/19 gewonnen. Weiterlesen
Unfreundlichkeit stört die Harmonie
Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben wir Schweizerinnen und Schweizer zum Thema Nachbarn befragt und wollten wissen, was sie genau an ihren Nachbarn stört. Dabei stellte sich heraus, dass besonders Unfreundlichkeit und mangelnde Kommunikation von grosser Relevanz sind. Weiterlesen
RERI Q3 2019 – Trotz ansteigender Risiken zeigt sich der Immobilienmarkt grundsolide
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 3. Quartal 2019 um 0.2 auf 3.7 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko. In den letzten drei Quartalen ist ein stetiger Anstieg von insgesamt 0.9 Indexpunkten zu verzeichnen. Trotz ansteigender Risiken aber ein grundsolider Immobilienmarkt.Weiterlesen
Traumimmobilie: Genferseeregion sucht am längsten
Die Dauer der Suche nach der Traumimmobilie wird immer zeitintensiver und schwieriger. Mittlerweilen suchen über 30 Prozent der Befragten mehr als ein Jahr nach ihrer Traumimmobilie. Am schnellsten geht es in der Zentralschweiz, während sich Eigenheimkäufer in der Genferseeregion am längsten gedulden müssen. Weiterlesen
Zufriedenheit nimmt massiv zu
Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben wir Schweizerinnen und Schweizer gefragt, wie zufrieden sie mit ihrer Wohnsituation sind. Das Resultat lässt auf eine glückliche Wohnbevölkerung schliessen. Weiterlesen
Das Smart Home kommt – Ökologie, Sicherheit und Convenience
Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben wir Schweizerinnen und Schweizer zum Thema Smart Home befragt und wollten wissen, wie wichtig ihnen der ökologische Fussabdruck ihrer Traumimmobilie ist. Es stellte sich heraus, dass dieser Aspekt für die Schweizer Bevölkerung von grosser Relevanz ist.
Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung
Um die Risiken im Markt für Renditeobjekte zu reduzieren, überarbeitete die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen wurden heute von der Schweizer Finanzmarktaufsicht Finma anerkannt und treten somit per 1. Januar 2020 in Kraft. Da einzelne, von Privaten vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser (buy-to-let-Objekte) nicht explizit von den Massnahmen betroffen sind, rechnet MoneyPark mit lediglich bescheidenen Auswirkungen.Weiterlesen
In 5 Schritten eine Wohnung kaufen
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist meist der erschwinglichste Weg, Wohneigentum zu erwerben. Nachfolgend zeigen wir Ihnen, was die wichtigsten Schritte auf dem Weg in Ihre neue Wohnung sind und wie Sie diese am besten meistern. Für weitere Informationen empfehlen wir Ihnen unsere Übersichtsseite zum Thema Wohnung kaufen in der Schweiz. Weiterlesen
Wie kann ich den Wert einer Immobilie schätzen?
Sie möchten ein Haus kaufen, sind aber nicht sicher, ob der verlangte Preis nicht etwa zu hoch ist? Können Sie die Immobilie auch schätzen lassen, obwohl Sie (noch) nicht der Eigentümer sind? Welche Bewertungsverfahren gibt es und wie gehen Sie dabei am besten vor? MoneyPark gibt Antworten. Weiterlesen
Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein
Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat daher im Juli 2019 bei der Finma Selbstregulierungsmassnahmen eingereicht, um die drohende Verschärfung der Eigenmittelverordnung zu verhindern.Weiterlesen
Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer
Am Freitag, 12. Juli 2019 endete die Frist zur Einreichung der Stellungnahmen zur parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» (Abschaffung Eigenmietwert). Verschiedenste Parteien, Verbände, Interessensgruppen und Kantonsregierungen übermittelten der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) ihre Einschätzungen. MoneyPark hat diese Wortmeldungen zusammengestellt und äussert sich zu den nächsten Schritten sowie den Erfolgsaussichten bei der Abschaffung des Eigenmietwertes. Weiterlesen
RERI Q2 2019 – Ultratiefe Zinsen stützen Immobilienmarkt
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 2. Quartal 2019 um 0.2 auf 3.5 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.Weiterlesen
Kanton Zürich 2019: Wohntraum trifft auf Wohnrealität
Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen: Städte sind attraktiv, denn hier entstehen die meisten Arbeitsplätze. Die Metropolregionen reagieren mit Verdichtung und bauen entsprechend in die Höhe, um zeitgemässen Wohnraum zu schaffen. Am Beispiel des Kanton Zürich zeigt sich, dass Herr und Frau Schweizer selbst als Gutverdiener weiter in die Agglomeration ausweichen müssen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Weiterlesen
Selber bauen oder fertig kaufen?
Beim Kauf eines Eigenheims werden Neubauten oft bevorzugt. Dabei stellt sich die Frage, ob man selber baut oder doch besser ein bestehendes Haus kauft. Welche Optionen gibt es denn und worin unterschieden sich die Finanzierungsvarianten? Weiterlesen
Die perfekte Werkzeugkiste für den Umzug
Ein Umzug wirbelt den Alltag kräftig durcheinander. Fängt man an zu packen und zu räumen wird schnell klar: Nichts ist mehr wo es einmal hingehörte. Um nicht im Chaos zu versinken, ist eine gute Planung nötig. Ein essenzieller Bestandteil dabei ist eine gut sortierte Werkzeugkiste. Spätestens am Umzugstag selbst tauchen nämlich häufig ungeahnte Hindernisse auf, die es aus dem Weg zu schaffen gilt. Entweder muss der Schrank nun doch auseinander gebaut oder ein Umzugskarton mit Klebeband verstärkt werden – irgendwo klemmt immer etwas. Damit Sie für Ihren Umzug bestens gerüstet sind, legen Sie am besten folgende Werkzeuge bereit. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen
Wohntraum Nr. 1: das freistehende Einfamilienhaus
Nach wie vor führt das Einfamilienhaus die Skala der Wohnträume an. Doch gewinnt das Reihen-Einfamilienhaus an Attraktivität. Das zeigt die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19. Die Attraktivität von Wohneigentum ist insgesamt ungebrochen, über 40 Prozent der Befragten sparen für ihren Wohntraum. Denn es zeigt sich erneut: Wohnen im Eigenheim lohnt mehr denn je. Weiterlesen
Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden
Letzte Woche erlitt die Euphorie in Bezug auf die Abschaffung des Eigenmietwertes einen herben Dämpfer. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren sehen keinen Reformbedarf bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung. In ihren Augen wiegen die mutmasslichen finanziellen Einbussen zu schwer: Die Komplexität der Abzüge erhöhe sich und die Reform widerspreche der angestrebten Steuer-Harmonisierung. Weiterlesen
Wohnungskündigung: Wie es funktioniert und was Sie beachten müssen
Ist bei Ihnen die Entscheidung für einen Umzug gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt direkt um die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kümmern. Zum einen spart Ihnen das doppelte Mietzahlungen und zum anderen können Sie sich dann ganz entspannt Ihren Umzug planen und terminieren. Bei der Kündigung Ihrer Wohnung gibt es einiges zu beachten, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen
So kann das geerbte Haus gehalten werden
Nachdem der Vater verstorben ist, erben die Mutter und ihre vier Kinder das Elternhaus. Die Witwe kann die darauf lastende Hypothek allein nicht tragen. Die Kinder möchten allerdings, dass sie das Haus behalten und darin wohnen bleiben kann. Wie geht man vor, um das Erbe im Familienbesitz zu halten?
Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle: Der Familienstand des Verstorbenen, ein allfälliger Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen wie ein Testament oder Erbvertrag. In diesem Falle wird, um die Erbmasse zu definieren, in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse, der hinterbliebene Ehegatte die andere Hälfte.
Auch Hypotheken werden vererbt
Haben die Eltern keine spezifischen Vereinbarungen getroffen, sind in die Geschwister gemeinsam mit ihrer Mutter Gesamteigentümer der Liegenschaft. Sie haften dann aber auch gemeinsam für die bestehende Hypothek. Im idealen Falle reichen die liquiden Mittel der Mutter aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall kann die Immobilie im alleinigen Besitz der Mutter verbleiben. Voraussetzung dafür: Die Tragbarkeit der Hypothek ist auch weiterhin gewährleistet. Leider kann es im Alter jedoch vorkommen, dass die Kosten für die Hypothek durch das meist reduzierte Einkommen nicht mehr gedeckt sind.
Immobilie an Kinder übergeben
Ist die Tragbarkeit durch die Mutter allein nicht mehr gegeben oder kann die Mutter ihre Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls haben alle Geschwister gemeinsam oder eines allein die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen. Dann können sie der Mutter anschliessend ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung am Haus einräumen. So stellen sie sicher, dass die Mutter weiterhin in der Liegenschaft wohnen kann. Andernfalls können die Geschwister auch einen Erbverzicht vereinbaren: Damit verzichten sie auf den ihnen zustehenden Anteil am Erbe, damit ihre Mutter das Haus allein übernehmen kann.
Fazit
Um nach einem Erbfall den Zwangsverkauf zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits frühzeitig um die nötigen Vorkehrungen zu kümmern. Darunter fällt die Erstellung eines Ehevertrags, das Verfassen eines Testaments oder sogar der Abschluss eines Erbvertrages. Allenfalls können die Eltern die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an die Erben übergeben. Das vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Jedoch kann dieser Entscheid auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Zu einer guten Planung gehört auch, die optimale Hypothekarstrategie festzulegen – abgestimmt auf die finanziellen und familiären Verhältnisse.
Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.
Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?
Wer eine Wohnung kauft, nimmt automatisch Einsitz in die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Hauses. Darin werden alle Entscheide über die gemeinschaftlich genutzten Zonen gefällt. Doch was passiert, wenn sich die Parteien nicht einig sind? Kann eine Partei einen Anbau, z.B. den eines Velounterstandes, verhindern?
Um das Zusammenleben unter einem Dach zu regeln, schliessen sich Wohnungseigentümer normalerweise in so genannten Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) zusammen. In diesen werden alle Fragen zu Unterhalt, Benutzung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile besprochen und geregelt.
Regeln festlegen
Die Rechte und Pflichten der STWEG sind üblicherweise in einem Reglement festgelegt. Das Gesetz selbst schreibt wenig dazu vor und lässt den Eigentümern bezüglich ihrer Vereinbarungen individuellen Gestaltungsraum.
Formen der Beschlussfassung
Die Frage, ob ein Velounterstand gebaut wird oder nicht, beantwortet die STWEG im Rahmen einer Beschlussfassung. Es gibt grundsätzlich zwei Formen: Beschlüsse an der Stockwerkeigentümerversammlung sowie den schriftlichen Zirkularbeschluss.
Einstimmigkeit oder Mehrheitsbeschluss
Beim Zirkularbeschluss gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Alle Parteien müssten dem Antrag zustimmen. Wird der Antrag jedoch an der Eigentümerversammlung traktandiert, gilt oft der Mehrheitsbeschluss, d.h. ein Mehr der anwesenden Eigentümer muss sich dafür aussprechen. Wichtig: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, haben diese nur eine Stimme, dasselbe gilt umgekehrt für Personen, die mehrere Wohnungen besitzen, falls im Reglement nichts Anderes festgelegt ist.
Beschlussfähigkeit
Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend resp. vertreten und repräsentieren diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten, so ist die Versammlung beschlussfähig und kann über die vorliegenden Anträge abstimmen. Mit Wertquote bezeichnet man den Anteil der Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft. Normalerweise sind sie in Tausendern angegeben und im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 125/1000).
Formen von Mehrheitsbeschlüssen
Je nach Antrag reicht das einfache Mehr nicht, um rechtsgültig zu entscheiden. Bauliche Massnahmen beispielsweise fordern je nach Art verschiedene Mehrheiten. Sie werden unterschieden in notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen. Während für die notwendigen Massnahmen das einfache Mehr reicht, benötigen nützliche bauliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Dabei muss die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Eigentümer und gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten zustimmen. Für luxuriöse Massnahmen ist sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden, erforderlich. Die STWE kann jedoch Änderungen zu den gesetzlichen Vorgaben von Mehrheiten im Reglement beschliessen.
Fazit
Relevant für den Entscheid ist die Definition des Velounterstandes als nützliche oder luxuriöse Baumassnahme sowie evtl. im Reglement beschlossene Abweichungen der Mehrheitsanteile. Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung.
Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Angenommen, der geplante Velounterstand wird als nützliche bauliche Massnahme taxiert, reicht eine Stimme allein nicht aus, um ihn zu verhindern. Dafür müsste mindestens die Mehrheit der Wertquoten gegen den Bau stimmen.
RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.
- Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
- Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
- Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
- Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
- Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.
Das Wichtigste in Kürze
Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.
Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste
Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.
Zinswende in weiter Ferne
Die meisten Experten
gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis
mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach
Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.
Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent
Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10'000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100'000 Franken!
Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil
Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.
Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen
Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.
Konjunktur- und Zinsumfeld
Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz
In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.
Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich
Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.
Subindizes des RERI
Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt
Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
Bandbreite der Zinsangebote
Enorm grosse Bandbreite
Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).
Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
| Teuerster Anbieter | Günstigster Anbieter | |
| Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr | 18'400 | 8’700 |
| Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit | 184’000 | 87’000 |
| Ersparnis in CHF pro Jahr | 0 | 9’700 |
| Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit | 0 | 97’000 |
Kreditabsicherungskosten
Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang
Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.
Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen
Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).
Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.
Preisindizes
Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht
Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23'000, bei den ETW ungefähr 38'000 Angebote pro Monat gemacht.
Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.
Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.
Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.
Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief
Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112'341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.
Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.
Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
Abschwung schreitet fort
Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.
Fazit
Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.
Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.
Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019
Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?
28. August 2019: Update nach Einschätzung durch Finma: Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung
23. Juli 2019: Update nach Einreichung der Selbstregulierungsmassnahmen durch die SBVg im Juli 2019: Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein
Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.
Auch die Finma macht Druck
Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.
Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapitalforderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaften besser zu regulieren.
Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?
Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.
Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil
Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.
Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkommensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.
Fazit
Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld
Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preissteigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.
Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je
Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.
Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.
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Wenn Fensterputzen nicht mehr reicht – mit neuen Fenstern Energie und Geld sparen
Die Heizung ist voll aufgedreht aber das Wohnzimmer trotzdem kalt? Gebäude mit veralteten Fenstern und Aussentüren verschlingen viel Energie und lassen die ungewollte Kälte trotzdem ins Haus. Gerade in den frostigen Wintermonaten machen sich alte Fenster bemerkbar – sowohl an der Kälte im Haus als auch auf der Stromrechnung. Ein Gastbeitrag von HausHeld.
Mit diesem Problem sind Sie nicht allein: Mehr als eine Million Gebäude in der Schweiz sind energetisch sanierungsbedürftig, das Energie- und CO2-Einsparpotenzial ist enorm. Für jeden Hausbesitzer stellen sich dabei individuelle Fragen: Lohnt sich eine Sanierung in meinem Fall? Welche Fenster eignen sich für mein Haus? Welche Betriebe sind für diese Umbautätigkeiten geeignet? Sind sie seriös und bieten sie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis? Unzählige Anrufe und Beratungsgespräche möchte man sich auch ersparen – sie sind aber meist unumgänglich, möchte man sich doch umfassend und seriös informieren.
Fenstersanierung kann sich finanziell lohnen
Die Preise für neue Fenster liegen oft weit auseinander. Die Kosten setzen sich aus der Art der Verglasung und den Materialien der Rahmen zusammen, nicht jedes Material ist gleich teuer. Es ist deshalb wichtig, die passenden Fenster für das eigene Projekt zu finden. Eine pauschale Kostenangabe ist meist schwierig, da die Preise stark von den individuellen Wünschen abhängen. Ein Vergleich verschiedener Offerten lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen zu verschiedenen Fenstertypen und Materialien finden Sie im Ratgeber zur Fenstersanierung.
Obwohl eine Fenstersanierung meist ein kostspieliges Unterfangen ist, spart man in der Regel auf lange Sicht sogar Geld. Durch die bessere Dämmung neuer Fenster geht weniger Wärme verloren und Energiekosten können reduziert werden. In vielen Fällen sind die Einsparungen durch geringere Energiekosten über den gesamten Lebenszyklus der Fenster höher als die Investitionskosten für die Sanierung. Besonders lohnenswert ist ein Austausch der alten Fenster im Rahmen einer Gesamtsanierung. In diesem Fall können in den meisten Kantonen sogar Fördergelder für energetische Sanierungsmassnahmen beantragt werden.
Vergleichen und den passenden Handwerker für Ihr Fensterprojekt finden
Bei einer geplanten Sanierung oder Renovation ist man auf die Erfahrung einer Fachperson angewiesen. Als Laie ist es jedoch meist schwierig, die verschiedenen Angebote zu beurteilen. Laut Umfragen ist die Unzufriedenheit bei Renovationen insbesondere aufgrund schleppender oder gar ausbleibender Beseitigung von Mängeln, nicht eingehaltener mündlicher Zusagen oder schlechter Qualität der Leistungen sehr hoch. Fachliche Einschätzungen von 2-3 alternativen Experten sind hilfreich, um den geeigneten Handwerker mit entsprechenden Qualitätsstandards für die geplante Bautätigkeit zu finden und um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Massnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind.
Wer nicht vergleicht, bezahlt am Ende zu viel für unzufriedenstellende Qualität oder bezahlt Geld für unnötige Arbeiten.
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Mit dem auf Umbau und Sanierungen spezialisierten Offertenportal HausHeld.ch sparen Immobilieneigentümer Aufwand, Zeit und Geld. Es deckt Handwerker für fast alle Branchen rund um das Thema Haus ab. HausHeld verfügt über einen umfangreichen Pool von geprüften Anbietern aus der ganzen Schweiz und empfiehlt Ihnen bis zu drei geeignete Anbieter aus Ihrer Region. Sie profitieren von einem optimalen Preis-Leistungsverhältnis, denn über die Plattform stehen mehrere Handwerksbetriebe in Konkurrenz. Das fördert den Wettbewerb und motiviert die Firmen, Ihnen ein faires Angebot zu machen. So sparen Sie bis zu 30%. Sie erhalten kostenlose und unverbindliche Beratung und Offertenstellung.
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Renovationen optimal finanzieren
Der Frühling ist da und Sie verspüren Tatendrang, einige Renovationen und Verschönerungsmassnahmen an Ihrem Eigenheim vorzunehmen: Das Bad ist in die Jahre gekommen, Sie wollen endlich einen Carport anbauen oder sich Ihre Traumküche leisten. Welche Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage?
Eine kleine Renovation oder ein grösserer Umbau kommen früher oder später auf jeden Eigenheimbesitzer zu – auch um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern. Im besten Fall haben Sie die anfallenden Kosten bereits frühzeitig grob berechnet und nötige Reserven gebildet. Fallen jedoch unvorhergesehene oder das Budget überschreitende Kosten an, bestehen verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationspläne zu verwirklichen.
Hypothek aufnehmen oder aufstocken
Haben Sie Ihre Hypothek bereits vollständig amortisiert, besteht die Möglichkeit, sie wieder neu aufzunehmen. Läuft die Amortisation noch, können Sie die bisherige Hypothek aufstocken, um Ihr Renovationsvorhaben zu finanzieren. Das ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Immobilie nicht ausgereizt und gleichzeitig die Tragbarkeit der Hypothek weiterhin gegeben ist.
Tragbarkeit muss gewährleistet bleiben
Mit Tragbarkeit bezeichnet man das Verhältnis zwischen Ihrem Haushalts-Einkommen und den fortlaufenden Kosten Ihres Eigenheims. Die jährlichen Aufwendungen sollten demnach nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.Wichtig: Es handelt sich nicht um regulatorische Vorgaben, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen deshalb dennoch gut, dass Ihnen ein Finanzinstitut die Finanzierung gewährt.
Vorsorgegelder einsetzen
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder (vor-)beziehen und für Renovationen Ihres selbstgenutzten Eigenheimes einsetzen. Der Vorbezug unterliegt allerdings – zu einem reduzierten Satz und separiert vom übrigen Einkommen – einer Kapitalauszahlungssteuer. Um diese Besteuerung zu vermeiden und gleichzeitig in der Steuererklärung höhere Hypothekarzinsaufwände geltend zu machen, sollten Sie eine Hypothekarerhöhung mit gleichzeitiger Verpfändung der Pensionskassengelder prüfen. So kann, abhängig davon, ob Ihre Pensionskasse das Leistungs- oder Beitragsprimat anwendet, der Vorsorgeschutz aufrechterhalten werden. Zudem verbleibt Ihr Vorsorgeguthaben in der Pensionskasse und wird dort weiterhin (notabene steuerfrei) zu einem attraktiven Zinssatz verzinst.
Für Hypothekarnehmer, die älter als 50 sind, bestehen allerdings gewisse Einschränkungen. Auch hier empfiehlt sich der Einbezug eines Vorsorgespezialisten.
Überbrückungskredit – für kleinere Beträge
Bei kleineren Renovationen und Beträgen, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich die Aufnahme eines Überbrückungskredites. Die Abwicklung des Kreditantrags ist unkompliziert, Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden Bescheid. Diese Möglichkeit bietet sich auch an, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Hypothek ausgeschöpft ist und keine Hypothekarerhöhung zulässt.
Steuerliche Vorteile nutzen
Umbauarbeiten können als sogenannte werterhaltende Massnahmen umgekehrt auch steuerlich attraktiv sein. So kann eine gesamthafte Küchenerneuerung, abhängig von der Qualität der Küche, nach 20 bis 25 Jahren als notwendige, werterhaltende Massnahme angesehen und steuerlich geltend gemacht werden.
Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre aufteilen
Es könnte sich steuertechnisch zudem lohnen, die Renovationsarbeiten über zwei Kalenderjahre zu verteilen. So profitieren Sie auch im Folgejahr vom resultierenden Steuerabzug.
Fazit
Wie auch immer Ihre individuelle Situation aussieht: Sie sollten Ihr Vorhaben unbedingt frühzeitig mit einem unabhängigen Hypothekarspezialisten besprechen. Wir finden mit unserem Netzwerk von über 100 Finanzierungspartnern Lösungen für die optimale Hypothekarstrategie zu Ihrem Renovationsvorhaben.
Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz
Wohneigentum zu erwerben bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1'000 Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund neun Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote, alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?
Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen
Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibend (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.
Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum
Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.
Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch
Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken.
| Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 | bei 1 Prozent Nebenkosten | bei 0.5 Prozent Nebenkosten |
| Zinskosten (kalkulatorisch 5%) | CHF 40’000 | CHF 40’000 |
| Nebenkosten | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| Amortisation | CHF 10’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 | CHF 55’000 |
| Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen | CHF 182’000 | CHF 167’000 |
Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote
In der NZZ vom 6. März 2019 argumentiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanz-stabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr mit Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.
Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekar-ausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0.10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.
Zudem stellt sich die Frage, ob es für die
Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren
«blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu
klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte
deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten
bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.
Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant
Eine kürzlich erschiene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.
Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:
- Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
- Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
- Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will.
- Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
- Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
- Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
- Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
- Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind» Effekt).
Fazit
Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.
Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.
Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.
Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.
Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt
Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.
Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen
Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.
Tipp 3: Nichts für Ungeduldige
Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.
Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.
Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!
Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.
Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.
Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten
Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.
Fazit
Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio - vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.
Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.
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Steuern sparen als Immobilieneigentümer
Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.
Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich
Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.
Steuern sparen über die indirekte Amortisation
Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein - entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Beispiel
Wer eine Festhypothek über 600'000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6'600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1'980 Franken Steuern.
Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder
Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100'000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen
Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.
Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.
Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum
Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.
Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.
Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen
Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.
Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen
Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.
Kosten auf mehrere Jahre verteilen
Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.
Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.
Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?
Unterhalt und Renovationen
Ein ständiger Unterhalt Ihrer Immobilie ist notwendig. Von Zeit zu Zeit fallen auch grössere Renovationen an. Planen Sie die Kosten frühzeitig ein und bilden Sie regelmässig Rückstellungen. Überschreiten die Kosten Ihr Budget jedoch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationsvorhaben zu finanzieren. MoneyPark stellt sie Ihnen vor.
Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für Ihre Sanierungen anzusparen? Oder sind schlicht Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten? Dann gibt es weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Renovationsvorhaben:
Prüfen Sie ein Aufstockung der Hypothek
Haben Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht (oder dank Amortisation nicht mehr) ausgereizt und ist die Tragbarkeit gegeben? In diesen Fällen kann die Aufstockung einer laufenden Hypothek angesichts der attraktiven Konditionen lohnenswert sein. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekarberater, um die Vor- und Nachteile auszuloten.
Bezug von Vorsorgegeldern
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder vorbeziehen, um so auch Umbauten und Sanierungen an Ihrem Eigenheim zu finanzieren. Allerdings müssen Sie das vorbezogene Geld, wenn auch zu einem reduzierten Satz, versteuern. Für eine Summe von 100‘000 Franken sind vier bis sieben Prozent Steuern fällig – abhängig von Wohnort und Betrag. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorbezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie als Immobilienkäufer zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Informieren Sie sich über Förderprogramme
Werterhaltende Massnahmen an Ihrem Eigenheim, wie beispielsweise das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage, sind steuerabzugsfähig. Wertvermehrende Sanierungen, wie etwa der Einbau einer Sauna, jedoch nicht. Eine Ausnahme bilden hier energetische Sanierungen. Diese sind steuerabzugsfähig, unabhängig davon, ob sie als wertvermehrend oder werterhaltend angesehen werden. Energiesparende Investitionen an Ihrem Eigenheim werden zudem sowohl auf Bundes-, Kantons- als auch auf Gemeindeebene häufig finanziell gefördert.
Wichtig: Den Antrag für eine energiesparende Investition müssen Sie einreichen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.
Überbrückungskredit
Sie können den Umbau auch über einen Überbrückungskredit finanzieren. Dies bietet sich an, falls Sie Ihre Hypothek nicht aufstocken können und auch ein Vorbezug von Pensionskassen-Geldern nicht in Frage kommt. Überbrückungskredite haben einen geringeren Umfang als Hypotheken. Zudem gestalten sich die Kreditaufnahme und -rückzahlung unkompliziert.
Ihr MoneyPark-Berater steht Ihnen für Fragen rund um den immobilienbezogenen Überbrückungskredit gerne zur Verfügung.
Lebensdauertabelle Gebäude
Die Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von der Lebensdauer verschiedenster Gebäudebestandteile und Ausbaukomponenten.
Fazit
Ihre Immobilie macht wahrscheinlich den grössten Teil Ihrer Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie zu steigern oder zumindest zu erhalten. Neben den regelmässigen Unterhaltsaufwendungen gehören dazu auch grössere Renovationen und Sanierungen. Planen Sie diese unbedingt frühzeitig in Ihr Budget ein.
Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekenzinsen.
Erfahren Sie mehr rund um das Thema "Unterhalt und Renovationen"
Haus im Baurecht – darauf müssen Sie achten
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden: ein schmuckes Einfamilienhaus zu einem wirklich günstigen Preis. Erst bei genauerer Betrachtung der Unterlagen bemerken Sie, dass das Haus im Baurecht erstellt wurde. Doch was bedeutet dies für Sie? Und ist es möglich, auf eine Liegenschaft im Baurecht eine Hypothek aufzunehmen? MoneyPark gibt Antworten.
Ja, Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.
Die Eigenschaften des Baurechts
Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.
Die Tücken des Baurechts
Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:
- Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den so genannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.
- Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.
Fazit
Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.
Lassen Sie sich daher von einem Notar und einem unabhängigen Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen und können Ihr Eigenheim im besten Falle die nächsten 100 Jahre geniessen.
Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz
Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen.
Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken.
Erbengemeinschaft auszahlen
Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken.
Hypothekarerhöhung vornehmen
Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt.
Tragbarkeit: Faustregel 33%
Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt.
Tragbarkeitsberechnung
Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten.
* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.
Alternative Vereinbarung
Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen.
Fazit
Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.
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