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Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative fällt beim Stimmvolk durch

Die Zersiedelungsinitiative, die am 10. Februar zur Abstimmung kam, wurde klar abgelehnt. Nur 36 Prozent nahmen sie an, eine klare Mehrheit von 64 Prozent hingegen sagte Nein. Zu starr wirkte der Kern der Initiative. Danach wären neue Bauzonen in der Schweiz nur noch zulässig gewesen, wenn anderswo mindestens gleich grosse Bauzonen aufgehoben würden. Zu unklar erschienen die Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie die wirtschaftliche Entwicklung – besonders in den Boomregionen. 

Alle Kantone haben die Vorlage abgelehnt. Jedoch zeigte sich der bereits prognostizierte Stadt-Land-Graben klar: In Zürich sagten knapp 49 Prozent Ja zur Initiative. Ähnlich sind die Ergebnisse in weiteren grossen Städten. In ländlichen Regionen – insbesondere im Wallis, Nid- und Obwalden, Schwyz und Graubünden – haben die Stimmbürger die Initiative hingegen mit 70 oder mehr Prozent wuchtig verworfen.

2. Revision des Raumplanungsgesetzes

So oder so: das verdichtete Bauen wird künftig noch stärker in den Fokus rücken. Denn auch das Raumplanungsgesetz, das bereits 2013 vom Volk angenommen wurde, drängt auf den Erhalt von Kulturland und will mässigend auf die Zersiedelung wirken. Im Zentrum der Diskussion zur 2. Revision des Raumplanungsgesetzes stehen nun Regelungen für das Bauen ausserhalb der Bauzonen und den Spielraum, den Gemeinden für entsprechende Kompensationen erhalten sollen.  

Pragmatische Lösungen gefragt

Mit der Ablehnung der Initiative hat sich die Bevölkerung deutlich gegen weitere Unsicherheitsfaktoren beim Erwerb von Bauland oder Wohneigentum ausgesprochen. Pragmatische Lösungen werden klar bevorzugt – auch mit Blick auf das Portemonnaie. Denn die Immobilienpreise sind in den Top-Regionen auch im vergangenen Jahr nochmals zwischen 2 und 4.8 Prozent gestiegen. 

Erwerb von Wohneigentum bleibt attraktiv

Im laufenden Jahr sind keine Zinserhöhungen zu erwarten und die aktuellen Hypothekarzinsen sind historisch tief. Die Aussichten bleiben damit insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Was kann ich mir leisten?

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Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob und wie Sie sich den Erwerb eines Eigenheims erfüllen können, sollten Sie sich zwingend umfassend und unabhängig beraten lassen. 

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Hauskauf

Vererben einer Immobilie: Darauf müssen Sie achten

Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Familienstand des Verstorbenen, ein Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen in Testament oder Erbvertrag. Um Ihren Hinterbliebenen Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es ratsam, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen.

Im Todesfall wird bei verheirateten Paaren in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Ohne Ehevertrag kommt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Als Errungenschaft gelten sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen und erwirtschafteten Vermögenswerte. Die Hälfte der Errungenschaft stellt, zusammen mit dem Eigengut des Verstorbenen, die Erbmasse dar.

Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse. Der überlebende Ehegatte erbt die andere Hälfte.

Auch Hypotheken werden vererbt

Besitzen die Ehepartner zusammen eine Immobilie, erben auch die Kinder einen Teil davon, inklusive der auf ihr lastenden Hypotheken. Im besten Falle reichen die liquiden Mittel des Ehepartners aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im alleinigen Besitz des Ehepartners. Vorausgesetzt, die Tragbarkeit der Hypothek ist weiterhin gewährleistet. Dabei wird die bestehende Hypothek auf den Namen des Erben übertragen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung weitergeführt.

Immobilie übergeben oder verkaufen

Ist die Tragbarkeit durch den überlebenden Ehegatten nicht gegeben oder kann er die Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls hat eines oder haben alle Kinder gemeinsam die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen und die restlichen Erben entsprechend auszuzahlen. Falls das nicht der Fall ist, müssen Sie den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Damit es nicht so weit kommt, können Sie bereits zu Lebzeiten einige Massnahmen treffen.

Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament aufsetzen

In einem Ehevertrag könne Sie festlegen, dass dem überlebenden Partner im Todesfalle eines Ehepartners die gesamte Errungenschaft zufällt. Der Anteil der Kinder beschränkt sich dadurch auf die Hälfte des Eigenguts des verstorbenen Elternteils. Diesen Anteil können Sie in einem Testament sogar noch auf den Pflichtteil von 3/8 reduzieren. Noch weiter gehen kann man mit einem Erbvertrag/Erbverzichtsvertrag: Darin können die Kinder freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten. In diesem Falle erhält der überlebende Ehegatte alles – auch ein vorhandenes Haus.

Nutzniessung oder Wohnrecht für Ehepartner

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Ehepartner gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Immobilie einräumen. Damit stellen Sie sicher, dass der Ehegatte weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann.

Fazit

Wer bereits frühzeitig die nötigen Vorkehrungen für das Vererben der Immobilie trifft oder sie sogar noch zu Lebzeiten an die Erben übergibt, vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Dazu gehört auch die Festlegung einer optimalen Hypothekarstrategie, die auf die finanziellen und familiären Verhältnisse abgestimmt ist. Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.

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Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative: Nein-Lager knapp vorn

Die Stimmung zur Zersiedelungsinitiative hat gekehrt: Das zeigt die Umfrage der GfS im Auftrag der SRG. Nur noch 47 Prozent sind demnach für die Annahme der Initiative. Das Nein-Lager ist aktuell knapp in der Mehrheit – vorwiegend auf dem Land. Noch Anfang Dezember hatte sich eine Mehrheit von 63 Prozent für ein Ja ausgesprochen. 

Es zeigt sich – wie häufig vor Abstimmungen zu beobachten – dass sich das Sentiment, je näher ein Abstimmungstermin rückt, verändert. Was zunächst attraktiv scheint – Zersiedelung stoppen, Natur und Kulturland bewahren – erweist sich bei näherem Hinsehen als weniger klar und eindeutig. Die in den letzten Wochen intensiv geführte Diskussion zeigt die vielfältigen Auswirkungen der Initiative auf die gesamte Schweiz und hat die Meinungsbildung beeinflusst.

MoneyPark hat kürzlich die möglichen Auswirkungen der eher statisch anmutenden Plafonierung von Bauzonen beleuchtet und dabei das Fazit gezogen, dass eine Annahme zusätzlichen Preisdruck auf Immobilien, insbesondere in den Boom-Regionen, auslösen würde. 

Interessant wird es sein, wie sich die Lager, auch mit Blick auf den sich vertiefenden Stadt-Land-Graben von Befürwortern und Gegnern, bis zur Abstimmung am 10. Februar entwickelt. 

Lesen Sie hier unsere Einschätzung zu den Auswirkungen der Zersiedelungsinitiative auf die Entwicklung der Immobilienpreise.

Ferienwohnung

Hypothek für ein Ferienhaus – was muss ich beachten?

Sie möchten sich den Traum eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung erfüllen? Sie wissen aber nicht, was Sie finanziell beachten müssen, und ob eine Hypothek dafür aufgenommen werden kann? Wir erklären Ihnen die verschiedenen Optionen, die Ihnen zur Verfügung stehen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Ferienhaus zu finanzieren. Dafür sind jedoch einige Punkte zu berücksichtigen. Insbesondere für die Finanzierung gelten in der Schweiz andere Voraussetzungen und strengere Regeln als beim Kauf des Hauptwohnsitzes.

Schärfere Kriterien bei der Hypothekarvergabe

Um eine Hypothek für ein Ferienhaus aufzunehmen ist es wichtig, dass die Tragbarkeit dafür gegeben ist. Dabei fliessen die Kosten für die Hypothek Ihres Eigenheims oder Ihre Mietausgaben in die Tragbarkeitsberechnung mit ein. Die Faustregel besagt, dass die Kosten für Ihren Hauptwohnsitz und diejenigen des Ferienhauses insgesamt nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Kein Einsatz von Vorsorgegeldern

Die Belehnung kann in einzelnen Fällen auch bei Ferienobjekten bis zu 80% ausgeschöpft werden. Relevant für die Beurteilung ist aber Ihre gesamte finanzielle Situation. Auch finanzieren einige Institute nicht bis 80% oder aber verlangen eine Amortisation bis auf 50% Belehnungswert. Anders als bei Investitionen in Ihren Hauptwohnsitz dürfen Sie für Ihr Ferienhaus dabei keine Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der steuerbegünstigten Säule 3a einsetzen.

Steuerliche Auswirkungen

Egal, ob Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz oder nur als Feriendomizil nutzen: Den Eigenmietwert müssen Sie in jedem Fall versteuern. Die Höhe des Eigenmietwertes ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und richtet sich immer nach dem Ort der Immobilie und nicht nach Ihrem Steuersitz.

Der Eigenmietwert stellt ein „fiktives“ Einkommen dar, welches Sie erzielen könnten, wenn Sie die Immobilie ganzjährig vermieten würden. Für die Berechnung wird die sogenannte Marktmiete angewandt – also eine marktübliche Miete, die von der Steuerbehörde festgelegt wird.

Zurzeit wird die Abschaffung des Eigenmietwerts im Parlament diskutiert. Sollte der Vorstoss angenommen werden, ist mit einer entsprechenden Umsetzung jedoch nicht vor 2021 zu rechnen.

Ferienhaus im Ausland

Im Ausland finanzieren Schweizer Hypothekargeber grundsätzlich keine Liegenschaften. Sie können jedoch bei einem dort ansässigen Hypothekarinstitut eine Hypothek aufnehmen. Beachten sollten Sie dabei, dass für die Finanzierung die Bedingungen des jeweiligen Landes gelten, in dem Sie Ihr Ferienhaus erwerben wollen. Diese können von der schweizerischen Gesetzgebung abweichen.

Fazit

Wichtig für die Auswahl Ihrer Ferienhaus ist es, dass Sie sich mit der Region, der Lage und der Infrastruktur auseinandersetzen – auch mit Blick auf einen späteren Wiederverkauf. Wenn Sie das passende Objekt gefunden haben, lohnt es sich in jedem Fall, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und diese zu vergleichen. Rechnen Sie dabei Ihr Eigenheim in die Finanzierungsstrategie mit ein und lassen Sie sich unabhängig beraten.

RERI Q4 2018 – Eigenheimmarkt stabilisiert sich weiter, neue Ungleichgewichte in Teilsegmenten

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark reduziert sich im 4. Quartal 2018 um 0.2 auf 2.8 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko. Die grössten Risiken ergeben sich in der grossen Bandbreite der Hypothekenpreise. Die Preise für Eigenheime hingegen haben sich im letzten Quartal weiter stabilisiert. Mikroökonomisch zeigen sich in den Teilsegmenten «Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment» und «Wohnrenditeliegenschaften» zunehmend Ungleichgewichte.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schweizer Immobilienmarkt weiter auf Stabilisationskurs ist. 

  • Der RERI reduziert sich im vierten Quartal 2018 um 0.2 Indexpunkte und liegt nun bei 2.8 Punkten (auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr)
  • Es sind zwar konjunkturelle Wolken am Himmel aufgezogen. Dennoch wirkt sich die gute makroökonomische Lage der Schweizer Wirtschaft noch immer positiv auf den Schweizer Immobilienmarkt aus.
  • Die meisten relevanten Parameter zeigen mittlere bis tiefe Risiken. Einzig die grosse Bandbreite der Hypothekarzinsangebote spricht nicht für eine vollkommene Marktsituation und zeigt ein erhöhtes Risiko. Durch die höhere Transparenz aufgrund von Vergleichsmöglichkeiten der Finanzintermediäre lässt sich dies aber minimieren.
  • Die Preise für Einfamilienhäuser (-0.8%), wie auch für Eigentumswohnungen (-0.3%) sanken im 4. Quartal 2018 ganz leicht.
  • Der bereits seit rund 3 Jahren andauernde Trend zu höheren Konsumentenpreisen stoppte im abgelaufenen Quartal.
  • Der Optimismus der Einkaufsmanager hat sich zwar das zweite Quartal in Folge abgeschwächt. Er liegt aber noch immer deutlich über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten.
  • Die historisch tiefen Finanzierungskonditionen wirken sich positiv auf die Nachfrage nach Immobilien aus. Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus ist weiterhin nicht zu erwarten.

Insgesamt präsentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt in einem anhaltend gesunden Zustand. Seit Einführung der Negativzinsen vor vier Jahren haben sich die aggregierten Risiken kaum verändert. Beim Preisniveau für Einfamilienhäuser (leichtes Plus) und Eigentumswohnungen (leichtes Minus) sehen wir seit Anfang 2017 nur marginale Veränderungen.

In zwei Untersegmenten zeichnen sich jedoch erhöhte Risiken ab:

  • Eigentumswohnungen im tiefen Preissegment und an schlechteren Lagen
    Viele Eigenheimerwerber können sich nur ein solches Objekt leisten. Deshalb nahmen die Transaktionen und damit auch die Preiserhöhungen dieser Kategorie in den letzten Jahren deutlich zu. Sinkt die Nachfrage, werden diese Objekte auch schnell wieder an Wert einbüssen.
  • Renditewohnliegenschaften in ländlichen und kleinstädtischen Gebieten
    In einzelnen Gebieten (z.B. Mittelland) hat sich ein Überangebot an Mietwohnungen entwickelt.

In den angesprochenen Teilsegmenten gilt es besonders zu analysieren, ob die Preise gerechtfertigt sind. Bei Renditewohnliegenschaften ist zudem abzuklären, ob ein Nachfrage-Potential nach (weiteren) Mietwohnungen im richtigen Ausbaustandard vorhanden ist. 

Konjunktur- und Zinsentwicklung

Die Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone mehren sich. Sorgen um eine Verschärfung der Staatsschuldenkrise in Italien, Handelskonflikte, die Ungewissheit über den Ausgang des Brexit und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU sorgen für tiefe Kapitalmarktzinsen. In Folge dessen geraten auch die Hypothekarzinsen unter Druck.

Des Weiteren hat die SNB Mitte Dezember erklärt, dass sie die Geldpolitik wie erwartet unverändert expansiv belässt. Zinserhöhungen sind daher auch 2019 nicht zu erwarten. Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins unverändert belässt.

Wir gehen von Seitwärtstendenzen der Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten aus. Somit stehen die Chancen sehr gut, dass Wohneigentum auch im Jahr 2019 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Im vierten Quartal 2018 ging die Verschuldung der Haushalte gegenüber den Vorquartalen leicht zurück. Nachdem die Vermögenswerte in den ersten drei Quartalen des abgelaufenen Jahres ungefähr halb so hoch wie die Hypothek waren, hat sich deren Anteil nun leicht auf 55 Prozent erhöht. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei 33 Prozent und ist damit weit entfernt.

Massive Zinsunterschiede zwischen den Anbietern

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt aktuell wieder auf dem Höchststand des vierten Quartals 2017. Satte 0.78% (Vorquartal 0.67%) beträgt die Differenz. Zum Beispiel beim Core-Produkt, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir enorme Preisunterschiede: Im Mittel offerierte der günstigste Anbieter im 4. Quartal 2018 1.06%, während der teuerste satte 1.90% und damit beinahe doppelt so viel verlangte. Vor allem Versicherungen, Pensionskassen/Anlagestiftungen und insbesondere neue Anbieter im Markt sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Signifikantes Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von CHF 1 Mio. und einer Laufzeit von 10 Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.84% p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

Kreditabsicherungskosten

Die Unterschiede zwischen den 2-jährigen und den 10-jährigen Swap-Sätzen haben sich gegenüber dem Vorquartal nur unwesentlich verändert. Betrachtet man die Entwicklung im Verlaufe des Quartals fällt auf, dass die Zinskurve im Oktober deutlich steiler wurde. Dieser Verlauf stand wohl in Zusammenhang mit dem positiven Konjunkturverlauf. Damit verbunden war die Markterwartung eines baldigen Zinsanstiegs. Im November und Dezember wurden diese Aussichten aber durch ein für viele Experten unerwartet schnell stagnierendes Wirtschaftswachstum eingetrübt. In Konsequenz sanken die Swap-Zinssätze am mittleren und langen Ende deutlich. Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden konjunkturellen Dämpfung des weltweiten Wirtschaftswachstums in den nächsten Monaten hat sich nochmals deutlich erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020). Dem Schweizer Immobilienmarkt kommt diese Situation aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage entgegen.

Immobilienpreisindex sinkt leicht, Konsumgüterpreise verharren

Im vierten Quartal 2018 sinkt der konsolidierte Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 163.2 auf 162.3 leicht und liegt damit wieder auf dem Niveau des Vorjahresstandes per Ende Q4 2017. Gegenüber dem Vorquartal sind moderate Preissenkungen bei den Einfamilienhäusern (-0.8%), wie auch bei den Eigentumswohnungen (-0.3%) zu verzeichnen.

Bei näherer Betrachtung der Immobilienpreisentwicklung von Eigenheimen zeigt sich aber, dass neue Ungleichgewichte in Untersegmenten entstehen. Die grossen Preissteigerungen für Eigenheime in den städtischen Gebieten oder im Umfeld einer Top-Infrastruktur haben zunehmend dazu geführt, dass Eigentumswohnungen an schlechteren Lagen und mit weniger Wohnfläche stärker nachgefragt werden. Sollte die Nachfrage nach Eigenheimen generell sinken, dürften diese Objekte überdurchschnittlichen Werteinbussen ausgesetzt sein.

Unabhängig davon verbleibt der Konsumentenpreisindex nahe am Höchststand von Ende 2010 bei 99.4 Punkten. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote steigt minim an

Seit Mai 2018 verblieb die Arbeitslosenquote bis Oktober auf dem Rekordtief von 2.4%. Im November (2.5%) und Dezember (2.7%) ist nun ein leichter, hauptsächlich saisonbedingter Anstieg zu verzeichnen. Per 31. Dezember 2018 waren 119'661 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von über 18% gegenüber dem Vorjahr. Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Im Jahr 2018 liegt der Durchschnitt bei 2.6% oder 0.3% unter dem vom Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostizierten Jahresdurchschnitt von 2.9%. Sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.7%), wie auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3%) nahmen im Vergleich zum Vorjahr ab.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index): Abschwung schreitet fort

Im vierten Quartal 2018 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum vierten Mal in Folge auf 57.7 Punkte (gegenüber 59.7 Punkten per Ende September 2018). Damit ging der Abschwung zwar weiter, aber in deutlich abgeschwächter Form. Nach wie vor liegt dieser Wert deutlich über der als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Im Jahresverlauf hat der PMI sukzessive an Terrain eingebüsst. Dieser Verlauf zeichnet ein sich langsam abschwächendes Wirtschaftswachstum in der Schweiz.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hat sich im abgelaufenen Quartal weiter stabilisiert. Das Preisniveau veränderte sich nur unwesentlich. Die gute Verfassung der Schweizer Wirtschaft wirkt sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Wir gehen trotzdem davon aus, dass die Nachfrage in den nächsten Monaten leicht rückläufig sein wird. Positiv für den Immobilienmarkt ist aber weiterhin das historisch tiefe Zinsniveau. Diese Situation dürfte den einen oder anderen Kauf einer Immobilie weiterhin begünstigen. Zudem könnte die wieder zunehmende Einwanderung (v.a. Deutsche und Italiener) mithelfen, das Überangebot an Mietwohnungen zu reduzieren.

Die Risiken in den erwähnten Teilmärkten müssen eng verfolgt werden. Sie haben aber bei weitem nicht das Ausmass, den Gesamtmarkt in ein erhöhtes Risiko oder gar eine Überhitzung zu treiben.


Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q4 2018

Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative: ihr Einfluss auf die Immobilienpreise

Am 10. Februar stimmen Schweizerinnen und Schweizer über die so genannte Zersiedelungsinitiative ab. Die Initianten möchten damit erreichen, die Bauzonen auf dem heutigen Stand schweizweit zu plafonieren. Jede künftige Einzonung müsste durch eine gleichwertige Auszonung kompensiert werden. MoneyPark beleuchtet, welche Auswirkungen die Annahme der Initiative auf den Eigenheimmarkt und seine Preisentwicklung hätte.  

Die Jungen Grünen haben im April 2015 die Initiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung» lanciert. Sie kommt nun am 10. Februar zur Abstimmung vors Volk. Damit wollen die Initianten den Schutz von Boden und Landschaft weiter stärken. Die Baufläche in der Schweiz soll nicht weiter vergrössert werden, sondern auf dem heutigen Niveau bleiben. Die Schaffung neuer Bauzonen soll nur noch möglich sein, wenn andernorts eine mindestens gleich grosse Fläche als Bauzone aufgehoben wird.

Darüber stimmt die Schweiz am 10. Februar 2019 ab: 

  • Kern der Zersiedelungsinitiative: Neue Bauzonen sollen nur noch dann geschaffen werden, wenn ein mindestens genau so grosses Stück Land im Gegenzug als Bauzone ausgezont wird. 
  • Welche Bauten ausserhalb der Zonen noch errichtet werden dürfen, soll in der Verfassung festgelegt werden.
  • Bund, Kantone und Gemeinden sollen nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens stärker fördern. Die Siedlungspolitik soll durch Verdichtung nach innen verstärkt werden.

Bereits heute gilt die Massgabe für Kantone und Gemeinden, mit dem knappen Boden sorgfältig umzugehen. Diese würde sich durch die Annahme der neuen Verfassungsbestimmung noch verschärfen.

Laufende Umsetzung der 1. Revision des Raumplanungsgesetzes

Bereits in der vom Volk 2013 angenommenen Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) ist geregelt: Bauzonenreserven dürfen nur so viel Fläche umfassen, wie voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren gebraucht werden. Um das knappe Kulturland der Schweiz zu bewahren, beschäftigen sich Kantone und Gemeinden seit Inkrafttreten am 1. Mai 2014 mit der Umsetzung des Gesetzes.

Parlamentarische Diskussion von RPG2

2019 behandelt das Parlament die 2. Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2). Darin werden neue Regelungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen vorgeschlagen. Die Revision sieht für die Kantone mehr Flexibilität vor. Das Prinzip der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet bleibt dabei unangetastet. Auch sollen Bauten ausserhalb der Bauzonen nicht zunehmen. Mehrnutzungen sollen deshalb kompensiert werden, bspw. durch den Abbruch bestehender Bauten.

Die Abstimmungsparolen zur Zersiedelungsinitiative

Die Befürworter

Die Zersiedelungsinitiative der Jungen Grünen unterstützen weitere linke und Mitte-Parteien wie SP, Grüne und EVP. Auch zahlreiche Organisationen, etwa der VCS, ProNatura, Greenpeace, BioSuisse oder die Alpeninitiative sprechen sich für sie aus.

Die Begründung 

  • In den vergangenen Jahrzehnten habe man tausende Hektaren Kulturland, naturnahe Landschaften und Grünflächen überbaut. Nach wie vor gehe jede Sekunde fast ein Quadratmeter Grünfläche verloren.
  • Die Zersiedelung liesse immer mehr landwirtschaftlich nutzbares Kulturland verschwinden und gefährde die Biodiversität. Auch stiege das Verkehrsaufkommen mit allen negativen Folgen für die Umwelt.
  • Im Kompensationsansatz, den das Parlament in der 2. Revision des Raumplanungsgesetzes diskutiert, sehen die Befürworter eine Umgehung des revidierten Raumplanungsgesetzes. Sie bemängeln insbesondere, dass sich der Flächenverbrauch darin am heutigen Stand orientiert, weshalb die Zersiedelung noch zunehme. 
  • Sie plädieren daher für eine noch schärfere, landesweit geregelte Raumplanung. 

Die Gegner der Zersiedelungsinitiative

Bislang haben sich der Nationalrat wie auch der Ständerat für ein Nein und damit die Ablehnung der Volksinitiative ausgesprochen. Auch Economiesuisse, der Gewerbeverband, der Schweizerische Bauernverband sowie der Hauseigentümerverband lehnen die Initiative klar ab. 

Die Begründung

  • Die Initiative nehme keine Rücksicht auf kantonale und regionale Unterschiede. Sie stelle einen zentralistischen Eingriff in den kantonalen Gestaltungsspielraum dar. 
  • Zudem befürchten die Gegner, dass die Verknappung von Bauland die Grundstückpreise zusätzlich in die Höhe treibt. Dies erschwere Firmenansiedlungen und beeinträchtige die Wettbewerbsfähigkeit. 
  • Insbesondere auf Ablehnung stösst die Forderung, neue Bauzonen nur noch dann schaffen zu dürfen, wenn dafür im Gegenzug eine gleich grosse Fläche ausgezont wird. Ein schweizweit gültiger Bauzonenstopp liesse alle kantonalen und regionalen Unterschiede ausser Acht. Man bestrafe gerade diejenigen Gemeinden, die bisher mit Bedacht eingezont haben. 
  • Die Wirkung der ersten Revision des Raumplanungsgesetztes (RPG 1) wie auch die Diskussion um die 2. Revision müsse man zunächst abwarten. Es zeige sich bereits, dass die Zersiedelung mit den bestehenden Massnahmen eingedämmt werde, erklärt bspw. Economiesuisse ihre ablehnende Haltung.

Flächentausch zwischen Kantonen?

Insbesondere die geplante Umsetzung der Zersiedelungsinitiative lässt Fragen offen und wird an den Gesetzgeber weitergegeben. Die Initianten formulieren zwei Möglichkeiten, Bauzonenreserven raumplanerisch sinnvoll zu verteilen:

  • Bund, Kantone und Gemeinden bestimmen auf Basis des üblichen Instrumentariums von Gesetzen und Richtplänen das Siedlungsgebiet (nach Anzahl Arbeitsplätzen, Verkehrsanbindung und erwarteter Bevölkerungsentwicklung).
  • Eine schweizweite Verteilung der Bauzonenflächen über eine Handelsplattform. Sie soll es ermöglichen, die Bauzonen effektiv dorthin zu verschieben, wo die Nachfrage besteht. 

Ob es jedoch zu einem Flächentausch zwischen einzelnen Kantonen kommt, ist mehr als fraglich. Was innerhalb einer Gemeinde oder auch eines Kantons noch praktikabel erscheint (so das revidierte Raumplanungsgesetz), ist über Kantonsgrenzen hinaus wohl nur schwer vorstellbar.

Welche Auswirkungen hätte die Annahme der Zersiedelungsinitiative auf die Preisentwicklung von Immobilien?

Die Schweiz ist ohnehin im internationalen Vergleich ein Land mit niedriger Eigenheimquote. Nur 42.5% der Schweizer Bevölkerung besitzen Wohneigentum. Denn obwohl der Wunsch nach einer eigenen Immobilie gross ist, beschränken die hohen Anforderungen an Belehnung und Tragbarkeit die Möglichkeiten des Erwerbs eines Eigenheims. Die Plafonierung von Bauzonen hätte voraussichtlich eine zusätzliche Verteuerung von Grundstücken und Immobilien – insbesondere in den Boom-Regionen – zur Folge. Auch mit Blick auf die aktuell in der Diskussion stehende Abschaffung des Eigenmietwertes: Die Immobilienpreise dürften sich mit Annahme der Zersiedelungsinitiative nochmals deutlich verteuern.

Eigenheimerwerb bleibt 2019 attraktiv

Dennoch bleiben die Aussichten insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die guten Wirtschaftsdaten, die sehr niedrige Arbeitslosenquote und die historisch günstigen Hypothekarzinsen sorgen insgesamt dafür, dass der Erwerb von Wohneigentum aktuell sehr attraktiv ist. Denn auch im Jahr 2019 ist kaum mit einer Erhöhung der Hypothekarzinsen zu rechnen. 

Was kann ich mir leisten?

Der Vergleich der aktuellen Hypothekarzinsen bietet enormes Sparpotenzial über sämtliche Laufzeiten hinweg.

Damit Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können, ob und wie Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen können: Vereinbaren Sie einen Beratungstermin, um sich umfassend und unabhängig beraten zu lassen.

Mit dem Tragbarkeitsrechner erfahren Sie rasch, was Sie sich leisten können.

Initiativtext der Zersiedelungsinitiative

Die Bundesverfassung wird wie folgt geändert: Art. 75 Abs. 4–7
4 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten für günstige Rahmenbedingungen für nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens in kleinräumigen Strukturen mit hoher Lebensqualität und kurzen Verkehrswegen (nachhaltige Quartiere).
5 Anzustreben ist eine Siedlungsentwicklung nach innen, die im Einklang steht mit hoher Lebensqualität und besonderen Schutzbestimmungen.
6 Die Ausscheidung neuer Bauzonen ist nur zulässig, wenn eine andere unversiegelte Fläche von mindestens gleicher Grösse und vergleichbarem potenziellem landwirtschaftlichem Ertragswert aus der Bauzone ausgezont wird.
7 Ausserhalb der Bauzone dürfen ausschliesslich standortgebundene Bauten und Anlagen für die bodenabhängige Landwirtschaft oder standortgebundene Bauten von öffentlichem Interesse bewilligt werden. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen. Bestehende Bauten geniessen Bestandsgarantie und können geringfügig erweitert und geringfügig umgenutzt werden.

Mehr Informationen zur Zersiedelungsinitiative finden Sie hier.

Sanieren oder renovieren? Handwerker vergleichen lohnt sich!

Als Schweizer Haus- und Stockwerkeigentümer steht man häufig vor dem Problem: Wie finde ich gute und seriöse Handwerker? Nach einiger Zeit des Wohngenusses müssen die Fenster, das Bad, die Küche, der Garten, die Böden oder der Wandanstrich erneuert werden. In der heutigen Zeit werden zudem eine gute Dämmung, eine effiziente Heizung und Solar- bzw. Photovoltaik immer wichtiger. Ein Gastbeitrag von HausHeld. Weiterlesen
ein Büro zieht um

Ein Büro zieht um. Auf zum neuen Arbeitsplatz

Ein Büroumzug kann aus vielen Gründen stattfinden. Mal ist es ein strategischer Standortwechsel, ein auslaufender Mietvertrag oder schlicht ein Zuwachs an Mitarbeitern – ein neues Büro muss her. Verglichen mit einem Privatumzug ist ein Firmenumzug allerdings um einiges heikler. Schleichen sich Fehler im Ablauf ein, kann es passieren, dass es zu übermässigem Arbeitsausfall kommt. Damit Ihr Tagesgeschäft nicht unter dem Ortswechsel leidet, fangen Sie am besten rechtzeitig mit der Planung an. Ein Gastbeitrag von MOVU. Weiterlesen

RERI Q3 2018: Solider Eigenheimmarkt, unsichere Entwicklung bei den Renditeobjekten

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark liegt im 3. Quartal 2018 unverändert bei 3.0 Indexpunkten und weist damit ein mittleres Risiko aus. Der Schweizer Immobilienmarkt ist folglich weit von einer Blasenbildung entfernt. Die Preise für Eigenheime haben sich im letzten Quartal weiter stabilisiert. Das Preisniveau bei Renditewohnliegenschaften hingegen steigt weiterhin, obwohl sich in diesem Segment ein Überangebot entwickelt hat. Weiterlesen
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Kauf einer Ferienimmobilie. 10 Dinge, die Sie beachten sollten

Sie träumen vom Feriendomizil am See mit eigenem Bootssteg oder einem ruhig gelegenen Chalet mit Blick auf die umliegenden Berggipfel? Beim Erwerb einer Ferienimmobilie sind viele Fragen zu beantworten. Insbesondere für die Finanzierung gelten andere Voraussetzungen und strengere Regeln als beim Kauf des Hauptwohnsitzes. 10 Dinge, die Sie wissen sollten, um Ihre Ferienimmobilie langfristig zu geniessen.  Weiterlesen
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Hypothek für Renovationen aufstocken?

Sie besitzen ein Eigenheim und es stehen einige Renovationen an: Im Bad dominieren grüne und orange Farben, das Dach ist undicht, die Isolation entspricht nicht dem heutigen Standard oder eine neue Küche ist überfällig? Wir gehen in unserem Blog-Beitrag auf die Fragen ein, ob für Renovationen die Hypothek aufgestockt werden kann. Weiterlesen
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Untermiete: Das sollten Sie beachten

Viele Mieter nutzen ihre Wohnung oder ihr Haus nicht komplett: Oft stehen Gästezimmer das ganze Jahr über leer, teilweise sind sogar ganze Einliegerwohnungen im Keller vorhanden. Da liegt es nahe, einen Teil des Wohnbereichs unterzuvermieten. Das lohnt sich natürlich vor allem aus finanzieller Sicht. Doch Vorsicht: Wer selbst Mieter ist, darf seine Wohnung oder ein Zimmer nicht so einfach untervermieten, sondern muss einige Richtlinien beachten. Wir zeigen, worauf Sie achten sollten. Ein Gastbeitrag von MOVU. Weiterlesen
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Ummeldung bei der Gemeinde: So geht’s

Bei einem Umzug stehen immer auch formale Aufgaben an, die obligatorisch zu erledigen sind. Eine dieser Aufgaben ist die Abmeldung in der alten- und die Anmeldung in der neuen Gemeinde. Alles Wichtige Zur Ab- und Anmeldung können Sie in diesem Artikel nachlesen. Ein Gastbeitrag von MOVU. Weiterlesen
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Vor dem Umzug die Einrichtung in das neue Zuhause planen

Der Umzug steht an und die Umzugskartons müssen gepackt und Möbel abgebaut werden. Doch bevor Sie tatkräftig mit dem Packen anfangen, hier ein Tipp: Planen Sie Ihre Inneneinrichtung in das neue Zuhause hinein, bevor Sie mit dem Umzug beginnen. Denn dies erspart Ihnen nerviges Kisten von A nach B schleppen und das Herumschieben und Ausprobieren Ihrer Möbel in Ihrem neuen Zuhause. Weiterlesen
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Hohe Kosten wie ein steigender Eigenmietwert oder teure Renovations- und Unterhaltskosten treiben die Haus- und Wohnungsbesitzer in der Schweiz besonders um. Dies legt das erste schweizweite Sorgenbarometer der Immobilieneigentümer des Bauherrenportals buildster und des Hypothekenvermittlers MoneyPark nahe. Gefragt nach den Sorgen in den kommenden 10 Jahren nennen die Immobilieneigentümer insbesondere die steigenden Zinsen. Weiterlesen
Hauskauf

Die 5 grössten Fehler beim Hauskauf

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele ein lang gehegter Traum. Doch leider stolpert so manch unerfahrener Käufer vor dem Einzug über einen oder gleich mehrere der vielen Fallstricke. Wir finden: Das muss nicht sein. Deshalb klären wir Sie in unserem Podcast über die fünf grössten Fehler beim Hauskauf auf. Weiterlesen
Wohnung

Die ersten Tage in der neuen Wohnung

Wenn der Einzug in ein neues Zuhause ansteht, so sind die ersten Tage häufig die schwierigsten: Überall stehen nicht ausgepackte Kartons und Taschen, die Möbel sind noch nicht aufgebaut oder an ihrem Bestimmungsort und sowieso ist alles neu und ungewohnt. In diesem Artikel lesen Sie, was Sie an den ersten Tagen in Ihrem neuen Zuhause alles beachten müssen, damit diese stressfrei und reibungslos ablaufen. Ein Gastbeitrag von MOVU. Weiterlesen
Mietschaeden

Wer bezahlt Mietschäden in der Wohnung?

Der Umzug in das neue Zuhause hat bereits stattgefunden, die Wohnung wurde professionell geputzt und die nötigen Kleinreparaturen vollzogen. Nun ist es an der Zeit, dass der Vermieter durch die Wohnung geht und alle Räume überprüft. Wonach er sucht? Mietschäden! Und zwar nach solchen, welche die normalen Abnutzungsspuren überschreiten. Doch wer bezahlt diese übermässigen Mietschäden? Ein Gastbeitrag von MOVU. Weiterlesen
Immobilien

MoneyPark begleitet Kunden neu auch bei der Suche nach Immobilien

MoneyPark, gegründet 2012 und bereits jetzt der grösste, unabhängige Hypothekarvermittler der Schweiz, bietet Kunden neu auch Unterstützung bei der Suche nach Immobilien an. Anders als gewöhnliche Suchportale nutzt MoneyPark dafür eine Meta-Suche aller Suchportale, reichert diese zusätzlich mit Mikrolokationsdaten an und matcht passende Objekte mit den Suchkriterien seiner Kunden. So können Kunden einfach und unkompliziert von einer grösstmöglichen Auswahl an Angeboten profitieren und Verkäufer respektive Makler ihre Objekte direkt und kostenfrei dem Kundenstamm von MoneyPark anbieten. Weiterlesen
Bank Cler

Immobilie verkaufen mit professioneller Unterstützung

Sie möchten Ihre Immobilie nicht auf eigene Faust verkaufen, scheuen sich aber vor den hohen Kosten, die ein Makler mit sich bringt? Dann könnte Simplehouse die richtige Lösung für Sie sein: Der Immobiliendienstleister unterstützt Immobilieneigentümer beim Verkauf: Ohne Erfolgsprovision, sondern zum Festpreis. Hat das Unternehmen das Zeug dazu, den Maklermarkt aufzumischen? Weiterlesen