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Ferienwohnung

Romands planen den Kauf einer Ferienimmobilie mit Freunden und Familie

Für die Romands steht der Kauf einer Ferienimmobilie höher im Kurs als bei den Deutschschweizern. Diese Erkenntnis konnte aus der Wohntraumstudie 2018/19 gezogen werden.

Die Grafik zeigt, dass die Mehrheit der Deutschschweizer sich nicht lokal binden möchten.

Dreimal mehr Westschweizer (21 Prozent) als Deutschschweizer (7 Prozent) wollen in den nächsten Jahren eine Ferienimmobilie erwerben. In der Romandie plant dies jeder Zehnte gemeinsam mit der Familie oder Freunden. Immerhin ziehen rund 20 Prozent der Deutschschweizer und 14 Prozent der Westschweizer eine solche Investition eventuell in Betracht.
Dass die Idee einer Ferienimmobilie vergleichsweise wenige anspricht, ist neben dem dafür fehlenden „Kleingeld“ wohl auch dem Zeitgeist geschuldet. So geben mehr als ein Drittel der Deutschschweizer und 20 Prozent der Romands an, sich für eine Ferienimmobilie nicht lokal binden zu wollen.

Die Grafik zeigt, dass die Mehrheit der Befragten ein Ferienhaus an der Sonne, in Graubünden oder in den Bergen kaufen möchten.

Gefragt nach den Lieblingsregionen für eine Ferienimmobilie ergibt sich ein wenig überraschendes Bild: Von Deutschschweizern wird primär das Bündnerland und das Tessin, von Westschweizern das Wallis bevorzugt. Unabhängig vom Ort spielt ein Platz an der Sonne eine dominierende Rolle beim Gedanken an ein Feriendomizil: Ein knappes Drittel wünscht sich dies.

Haben Sie ein Ferienhaus gesehen, das Ihnen gefällt und fragen sich nun, ob der Preis gerechtfertigt ist und Sie es sich leisten können? Unsere Rechner helfen Ihnen weiter.

Hier können Sie sich in weniger als 5 Minuten personalisierte Zinsen berechnen lassen.

Weitere Informationen finden Sie in der vollständige Studie. 


Pragmatismus und Tradition dominieren im Alter

Viele Schweizerinnen und Schweizer setzen auf ihre Immobilien als Altersvorsorge. Diese Erkenntnis zog die Wohntraumstudie 2018/19. Jeder vierte beschliesst nach der Pensionierung, sein Eigenheim zu verlassen, um in eine kleinere und passendere Immobilie zu ziehen.

Schweizer haben klare Pläne für die Zeit nach der Pensionierung

Mehr als jeder vierte Schweizer möchte auf die Pensionierung hin seine Liegenschaft abgeben, um entweder in eine altersgerechte Immobilie oder allenfalls eine Mietwohnung zu ziehen und flexibler zu sein. Knapp die Hälfte aller Immobilienbesitzer hingegen will ihrem Eigenheim auch nach
der Pensionierung treu bleiben – gegenüber der letztjährigen Befragung eine deutliche Steigerung (+13 Prozent). Es zeigt sich, dass Eigentümer noch stärker auf ihre Immobilie als Altersvorsorge setzen.

Weitere Informationen finden Sie in der vollständige Studie. 


Unfreundlichkeit stört die Harmonie

Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben wir Schweizerinnen und Schweizer zum Thema Nachbarn befragt und wollten wissen, was sie genau an ihren Nachbarn stört. Dabei stellte sich heraus, dass besonders Unfreundlichkeit und mangelnde Kommunikation von grosser Relevanz sind. Weiterlesen

Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Um die Risiken im Markt für Renditeobjekte zu reduzieren, überarbeitete die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen wurden heute von der Schweizer Finanzmarktaufsicht Finma anerkannt und treten somit per 1. Januar 2020 in Kraft. Da einzelne, von Privaten vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser (buy-to-let-Objekte) nicht explizit von den Massnahmen betroffen sind, rechnet MoneyPark mit lediglich bescheidenen Auswirkungen.Weiterlesen

Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein

Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat daher im Juli 2019 bei der Finma Selbstregulierungsmassnahmen eingereicht, um die drohende Verschärfung der Eigenmittelverordnung zu verhindern.Weiterlesen

Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer

Am Freitag, 12. Juli 2019 endete die Frist zur Einreichung der Stellungnahmen zur parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» (Abschaffung Eigenmietwert). Verschiedenste Parteien, Verbände, Interessensgruppen und Kantonsregierungen übermittelten der ständerätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-S) ihre Einschätzungen. MoneyPark hat diese Wortmeldungen zusammengestellt und äussert sich zu den nächsten Schritten sowie den Erfolgsaussichten bei der Abschaffung des Eigenmietwertes. Weiterlesen

Wohnumgebung

Kanton Zürich 2019: Wohntraum trifft auf Wohnrealität

Der Trend zur Urbanisierung ist ungebrochen: Städte sind attraktiv, denn hier entstehen die meisten Arbeitsplätze. Die Metropolregionen reagieren mit Verdichtung und bauen entsprechend in die Höhe, um zeitgemässen Wohnraum zu schaffen. Am Beispiel des Kanton Zürich zeigt sich, dass Herr und Frau Schweizer selbst als Gutverdiener weiter in die Agglomeration ausweichen müssen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Weiterlesen

Die perfekte Werkzeugkiste für den Umzug

Ein Umzug wirbelt den Alltag kräftig durcheinander. Fängt man an zu packen und zu räumen wird schnell klar: Nichts ist mehr wo es einmal hingehörte. Um nicht im Chaos zu versinken, ist eine gute Planung nötig. Ein essenzieller Bestandteil dabei ist eine gut sortierte Werkzeugkiste. Spätestens am Umzugstag selbst tauchen nämlich häufig ungeahnte Hindernisse auf, die es aus dem Weg zu schaffen gilt. Entweder muss der Schrank nun doch auseinander gebaut oder ein Umzugskarton mit Klebeband verstärkt werden – irgendwo klemmt immer etwas. Damit Sie für Ihren Umzug bestens gerüstet sind, legen Sie am besten folgende Werkzeuge bereit. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen

Wohntraum

Wohntraum Nr. 1: das freistehende Einfamilienhaus

Nach wie vor führt das Einfamilienhaus die Skala der Wohnträume an. Doch gewinnt das Reihen-Einfamilienhaus an Attraktivität. Das zeigt die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19. Die Attraktivität von Wohneigentum ist insgesamt ungebrochen, über 40 Prozent der Befragten sparen für ihren Wohntraum. Denn es zeigt sich erneut: Wohnen im Eigenheim lohnt mehr denn je. Weiterlesen

Abschaffung Einenmietwert

Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden

Letzte Woche erlitt die Euphorie in Bezug auf die Abschaffung des Eigenmietwertes einen herben Dämpfer. Die kantonalen Finanzdirektorinnen und -direktoren sehen keinen Reformbedarf bei der geltenden Wohneigentumsbesteuerung. In ihren Augen wiegen die mutmasslichen finanziellen Einbussen zu schwer: Die Komplexität der Abzüge erhöhe sich und die Reform widerspreche der angestrebten Steuer-Harmonisierung. Weiterlesen

Wohnungskündigung: Wie es funktioniert und was Sie beachten müssen

Ist bei Ihnen die Entscheidung für einen Umzug gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt direkt um die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kümmern. Zum einen spart Ihnen das doppelte Mietzahlungen und zum anderen können Sie sich dann ganz entspannt Ihren Umzug planen und terminieren. Bei der Kündigung Ihrer Wohnung gibt es einiges zu beachten, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen

geerbt

So kann das geerbte Haus gehalten werden

Nachdem der Vater verstorben ist, erben die Mutter und ihre vier Kinder das Elternhaus. Die Witwe kann die darauf lastende Hypothek allein nicht tragen. Die Kinder möchten allerdings, dass sie das Haus behalten und darin wohnen bleiben kann. Wie geht man vor, um das Erbe im Familienbesitz zu halten?

Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle: Der Familienstand des Verstorbenen, ein allfälliger Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen wie ein Testament oder Erbvertrag. In diesem Falle wird, um die Erbmasse zu definieren, in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse, der hinterbliebene Ehegatte die andere Hälfte.

Auch Hypotheken werden vererbt

Haben die Eltern keine spezifischen Vereinbarungen getroffen, sind in die Geschwister gemeinsam mit ihrer Mutter Gesamteigentümer der Liegenschaft. Sie haften dann aber auch gemeinsam für die bestehende Hypothek. Im idealen Falle reichen die liquiden Mittel der Mutter aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall kann die Immobilie im alleinigen Besitz der Mutter verbleiben. Voraussetzung dafür: Die Tragbarkeit der Hypothek ist auch weiterhin gewährleistet. Leider kann es im Alter jedoch vorkommen, dass die Kosten für die Hypothek durch das meist reduzierte Einkommen nicht mehr gedeckt sind.

Immobilie an Kinder übergeben

Ist die Tragbarkeit durch die Mutter allein nicht mehr gegeben oder kann die Mutter ihre Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls haben alle Geschwister gemeinsam oder eines allein die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen. Dann können sie der Mutter anschliessend ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung am Haus einräumen. So stellen sie sicher, dass die Mutter weiterhin in der Liegenschaft wohnen kann. Andernfalls können die Geschwister auch einen Erbverzicht vereinbaren: Damit verzichten sie auf den ihnen zustehenden Anteil am Erbe, damit ihre Mutter das Haus allein übernehmen kann.

Fazit

Um nach einem Erbfall den Zwangsverkauf zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits frühzeitig um die nötigen Vorkehrungen zu kümmern. Darunter fällt die Erstellung eines Ehevertrags, das Verfassen eines Testaments oder sogar der Abschluss eines Erbvertrages. Allenfalls können die Eltern die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an die Erben übergeben. Das vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Jedoch kann dieser Entscheid auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Zu einer guten Planung gehört auch, die optimale Hypothekarstrategie festzulegen – abgestimmt auf die finanziellen und familiären Verhältnisse.

Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.


Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?

Wer eine Wohnung kauft, nimmt automatisch Einsitz in die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Hauses. Darin werden alle Entscheide über die gemeinschaftlich genutzten Zonen gefällt. Doch was passiert, wenn sich die Parteien nicht einig sind? Kann eine Partei einen Anbau, z.B. den eines Velounterstandes, verhindern?

Um das Zusammenleben unter einem Dach zu regeln, schliessen sich Wohnungseigentümer normalerweise in so genannten Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) zusammen. In diesen werden alle Fragen zu Unterhalt, Benutzung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile besprochen und geregelt.

Regeln festlegen

Die Rechte und Pflichten der STWEG sind üblicherweise in einem Reglement festgelegt. Das Gesetz selbst schreibt wenig dazu vor und lässt den Eigentümern bezüglich ihrer Vereinbarungen individuellen Gestaltungsraum.

Formen der Beschlussfassung

Die Frage, ob ein Velounterstand gebaut wird oder nicht, beantwortet die STWEG im Rahmen einer Beschlussfassung. Es gibt grundsätzlich zwei Formen: Beschlüsse an der Stockwerkeigentümerversammlung sowie den schriftlichen Zirkularbeschluss.

Einstimmigkeit oder Mehrheitsbeschluss

Beim Zirkularbeschluss gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Alle Parteien müssten dem Antrag zustimmen. Wird der Antrag jedoch an der Eigentümerversammlung traktandiert, gilt oft der Mehrheitsbeschluss, d.h. ein Mehr der anwesenden Eigentümer muss sich dafür aussprechen. Wichtig: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, haben diese nur eine Stimme, dasselbe gilt umgekehrt für Personen, die mehrere Wohnungen besitzen, falls im Reglement nichts Anderes festgelegt ist.

Beschlussfähigkeit

Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend resp. vertreten und repräsentieren diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten, so ist die Versammlung beschlussfähig und kann über die vorliegenden Anträge abstimmen. Mit Wertquote bezeichnet man den Anteil der Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft. Normalerweise sind sie in Tausendern angegeben und im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 125/1000).

Formen von Mehrheitsbeschlüssen

Je nach Antrag reicht das einfache Mehr nicht, um rechtsgültig zu entscheiden. Bauliche Massnahmen beispielsweise fordern je nach Art verschiedene Mehrheiten. Sie werden unterschieden in notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen. Während für die notwendigen Massnahmen das einfache Mehr reicht, benötigen nützliche bauliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Dabei muss die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Eigentümer und gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten zustimmen. Für luxuriöse Massnahmen ist sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden, erforderlich. Die STWE kann jedoch Änderungen zu den gesetzlichen Vorgaben von Mehrheiten im Reglement beschliessen.

Fazit

Relevant für den Entscheid ist die Definition des Velounterstandes als nützliche oder luxuriöse Baumassnahme sowie evtl. im Reglement beschlossene Abweichungen der Mehrheitsanteile. Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung. 

Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Angenommen, der geplante Velounterstand wird als nützliche bauliche Massnahme taxiert, reicht eine Stimme allein nicht aus, um ihn zu verhindern. Dafür müsste mindestens die Mehrheit der Wertquoten gegen den Bau stimmen.


RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.

  • Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
  • Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
  • Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
  • Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
  • Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.

Das Wichtigste in Kürze

Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.

Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste

Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.

Zinswende in weiter Ferne

Die meisten Experten gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.

Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent

Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10'000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100'000 Franken!

Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil

Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.  

Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen

Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.

Konjunktur- und Zinsumfeld

Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz

In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.

Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich

Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt

Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

Bandbreite der Zinsangebote

Enorm grosse Bandbreite

Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).

Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

  Teuerster Anbieter Günstigster Anbieter
Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr 18'400 8’700
Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit 184’000 87’000
Ersparnis in CHF pro Jahr 0 9’700
Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit 0 97’000

Kreditabsicherungskosten

Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang

Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.

Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen

Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).

Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.

Preisindizes

Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht

Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23'000, bei den ETW ungefähr 38'000 Angebote pro Monat gemacht.

Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.

Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.

Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.

Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief

Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112'341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.

Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

Abschwung schreitet fort

Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.

Fazit

Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.

Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.

Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.


Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019


Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?

Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?


28. August 2019: Update nach Einschätzung durch Finma: Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

23. Juli 2019: Update nach Einreichung der Selbstregulierungsmassnahmen durch die SBVg im Juli 2019: Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein


Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.

Auch die Finma macht Druck

Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.

Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapitalforderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaften besser zu regulieren.

Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?

Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.

Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkommensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Fazit

Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld

Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preissteigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.

Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je

Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.

Unabhängige Beratung bringt Mehrwert

Bei der Suche nach der geeigneten Liegenschaft und deren optimalen Finanzierung kann ein unabhängiger Hypothekarspezialist helfen: MoneyPark arbeitet nicht nur mit über 100 Partner zusammen, sondern setzt auch alle führenden Objekt-Bewertungssysteme ein und bietet so in Kombination mit seinem schweizweiten Filial- und Expertenpool beste Gewähr, auch in anspruchsvolleren Zeiten der optimale Finanzierungspartner für Renditeobjekte zu sein.

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Renditeobjekte erwerben und finanzieren


Wenn Fensterputzen nicht mehr reicht – mit neuen Fenstern Energie und Geld sparen

Die Heizung ist voll aufgedreht aber das Wohnzimmer trotzdem kalt? Gebäude mit veralteten Fenstern und Aussentüren verschlingen viel Energie und lassen die ungewollte Kälte trotzdem ins Haus. Gerade in den frostigen Wintermonaten machen sich alte Fenster bemerkbar – sowohl an der Kälte im Haus als auch auf der Stromrechnung. Ein Gastbeitrag von HausHeld.

Mit diesem Problem sind Sie nicht allein: Mehr als eine Million Gebäude in der Schweiz sind energetisch sanierungsbedürftig, das Energie- und CO2-Einsparpotenzial ist enorm. Für jeden Hausbesitzer stellen sich dabei individuelle Fragen: Lohnt sich eine Sanierung in meinem Fall? Welche Fenster eignen sich für mein Haus? Welche Betriebe sind für diese Umbautätigkeiten geeignet? Sind sie seriös und bieten sie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis? Unzählige Anrufe und Beratungsgespräche möchte man sich auch ersparen – sie sind aber meist unumgänglich, möchte man sich doch umfassend und seriös informieren.

Fenstersanierung kann sich finanziell lohnen

Die Preise für neue Fenster liegen oft weit auseinander. Die Kosten setzen sich aus der Art der Verglasung und den Materialien der Rahmen zusammen, nicht jedes Material ist gleich teuer. Es ist deshalb wichtig, die passenden Fenster für das eigene Projekt zu finden. Eine pauschale Kostenangabe ist meist schwierig, da die Preise stark von den individuellen Wünschen abhängen. Ein Vergleich verschiedener Offerten lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen zu verschiedenen Fenstertypen und Materialien finden Sie im Ratgeber zur Fenstersanierung.

Obwohl eine Fenstersanierung meist ein kostspieliges Unterfangen ist, spart man in der Regel auf lange Sicht sogar Geld. Durch die bessere Dämmung neuer Fenster geht weniger Wärme verloren und Energiekosten können reduziert werden. In vielen Fällen sind die Einsparungen durch geringere Energiekosten über den gesamten Lebenszyklus der Fenster höher als die Investitionskosten für die Sanierung. Besonders lohnenswert ist ein Austausch der alten Fenster im Rahmen einer Gesamtsanierung. In diesem Fall können in den meisten Kantonen sogar Fördergelder für energetische Sanierungsmassnahmen beantragt werden.

Vergleichen und den passenden Handwerker für Ihr Fensterprojekt finden

Bei einer geplanten Sanierung oder Renovation ist man auf die Erfahrung einer Fachperson angewiesen. Als Laie ist es jedoch meist schwierig, die verschiedenen Angebote zu beurteilen. Laut Umfragen ist die Unzufriedenheit bei Renovationen insbesondere aufgrund schleppender oder gar ausbleibender Beseitigung von Mängeln, nicht eingehaltener mündlicher Zusagen oder schlechter Qualität der Leistungen sehr hoch. Fachliche Einschätzungen von 2-3 alternativen Experten sind hilfreich, um den geeigneten Handwerker mit entsprechenden Qualitätsstandards für die geplante Bautätigkeit zu finden und um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Massnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind.

Wer nicht vergleicht, bezahlt am Ende zu viel für unzufriedenstellende Qualität oder bezahlt Geld für unnötige Arbeiten.

HausHeld nimmt Ihnen Arbeit ab und bietet weitere Vorteile

Mit dem auf Umbau und Sanierungen spezialisierten Offertenportal HausHeld.ch sparen Immobilieneigentümer Aufwand, Zeit und Geld. Es deckt Handwerker für fast alle Branchen rund um das Thema Haus ab. HausHeld verfügt über einen umfangreichen Pool von geprüften Anbietern aus der ganzen Schweiz und empfiehlt Ihnen bis zu drei geeignete Anbieter aus Ihrer Region. Sie profitieren von einem optimalen Preis-Leistungsverhältnis, denn über die Plattform stehen mehrere Handwerksbetriebe in Konkurrenz. Das fördert den Wettbewerb und motiviert die Firmen, Ihnen ein faires Angebot zu machen. So sparen Sie bis zu 30%. Sie erhalten kostenlose und unverbindliche Beratung und Offertenstellung.

So funktioniert’s

  1. Renovationsbedürfnisse mitteilen: Auf der Webseite www.hausheld.ch geben Sie die relevanten Daten zu Ihrem Projekt ein.
  2. Passende Vorschläge erhalten: Aus dem grossen Pool von geprüften Fachbetrieben für Ihr Projekt werden bis zu drei passende Betriebe für Sie ausgewählt.
  3. Beratungen und drei Offerten erhalten: Die Beratungen und Offertenstellungen durch diese Fachbetriebe erfolgen kostenlos und unverbindlich. Sie können Ihren Wunsch-Anbieter frei wählen und bei Interesse buchen.

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Renovationen

Renovationen optimal finanzieren

Der Frühling ist da und Sie verspüren Tatendrang, einige Renovationen und Verschönerungsmassnahmen an Ihrem Eigenheim vorzunehmen: Das Bad ist in die Jahre gekommen, Sie wollen endlich einen Carport anbauen oder sich Ihre Traumküche leisten. Welche Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage?

Eine kleine Renovation oder ein grösserer Umbau kommen früher oder später auf jeden Eigenheimbesitzer zu – auch um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern. Im besten Fall haben Sie die anfallenden Kosten bereits frühzeitig grob berechnet und nötige Reserven gebildet. Fallen jedoch unvorhergesehene oder das Budget überschreitende Kosten an, bestehen verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationspläne zu verwirklichen. 

Hypothek aufnehmen oder aufstocken

Haben Sie Ihre Hypothek bereits vollständig amortisiert, besteht die Möglichkeit, sie wieder neu aufzunehmen. Läuft die Amortisation noch, können Sie die bisherige Hypothek aufstocken, um Ihr Renovationsvorhaben zu finanzieren. Das ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Immobilie nicht ausgereizt und gleichzeitig die Tragbarkeit der Hypothek weiterhin gegeben ist. 

Tragbarkeit muss gewährleistet bleiben

Mit Tragbarkeit bezeichnet man das Verhältnis zwischen Ihrem Haushalts-Einkommen und den fortlaufenden Kosten Ihres Eigenheims. Die jährlichen Aufwendungen sollten demnach nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.Wichtig: Es handelt sich nicht um regulatorische Vorgaben, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen deshalb dennoch gut, dass Ihnen ein Finanzinstitut die Finanzierung gewährt. 

Vorsorgegelder einsetzen

Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder (vor-)beziehen und für Renovationen Ihres selbstgenutzten Eigenheimes einsetzen. Der Vorbezug unterliegt allerdings – zu einem reduzierten Satz und separiert vom übrigen Einkommen – einer Kapitalauszahlungssteuer. Um diese Besteuerung zu vermeiden und gleichzeitig in der Steuererklärung höhere Hypothekarzinsaufwände geltend zu machen, sollten Sie eine Hypothekarerhöhung mit gleichzeitiger Verpfändung der Pensionskassengelder prüfen. So kann, abhängig davon, ob Ihre Pensionskasse das Leistungs- oder Beitragsprimat anwendet, der Vorsorgeschutz aufrechterhalten werden. Zudem verbleibt Ihr Vorsorgeguthaben in der Pensionskasse und wird dort weiterhin (notabene steuerfrei) zu einem attraktiven Zinssatz verzinst.

Für Hypothekarnehmer, die älter als 50 sind, bestehen allerdings gewisse Einschränkungen. Auch hier empfiehlt sich der Einbezug eines Vorsorgespezialisten.  

Überbrückungskredit – für kleinere Beträge

Bei kleineren Renovationen und Beträgen, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich die Aufnahme eines Überbrückungskredites. Die Abwicklung des Kreditantrags ist unkompliziert, Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden Bescheid. Diese Möglichkeit bietet sich auch an, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Hypothek ausgeschöpft ist und keine Hypothekarerhöhung zulässt.

Steuerliche Vorteile nutzen

Umbauarbeiten können als sogenannte werterhaltende Massnahmen umgekehrt auch steuerlich attraktiv sein. So kann eine gesamthafte Küchenerneuerung, abhängig von der Qualität der Küche, nach 20 bis 25 Jahren als notwendige, werterhaltende Massnahme angesehen und steuerlich geltend gemacht werden. 

Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre aufteilen

Es könnte sich steuertechnisch zudem lohnen, die Renovationsarbeiten über zwei Kalenderjahre zu verteilen. So profitieren Sie auch im Folgejahr vom resultierenden Steuerabzug. 

Fazit

Wie auch immer Ihre individuelle Situation aussieht: Sie sollten Ihr Vorhaben unbedingt frühzeitig mit einem unabhängigen Hypothekarspezialisten besprechen. Wir finden mit unserem Netzwerk von über 100 Finanzierungspartnern Lösungen für die optimale Hypothekarstrategie zu Ihrem Renovationsvorhaben.


Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz

Wohneigentum zu erwerben bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?

Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1'000 Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund neun Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote, alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?

Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen

Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibend (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.

Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum

Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.

Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch

Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken.

Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 bei 1 Prozent Nebenkosten   bei 0.5 Prozent Nebenkosten
Zinskosten (kalkulatorisch 5%) CHF 40’000   CHF 40’000
Nebenkosten CHF 10’000   CHF 5’000
Amortisation CHF 10’000   CHF 10’000
Total CHF 60’000   CHF 55’000
Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen CHF 182’000   CHF 167’000

Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote

In der NZZ vom 6. März 2019 argumentiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanz-stabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr mit Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.

Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekar-ausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0.10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.

Zudem stellt sich die Frage, ob es für die Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren «blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.

Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant

Eine kürzlich erschiene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.

 Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:

  • Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
  • Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
  • Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will.
  • Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
  • Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
  • Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
  • Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
  • Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind» Effekt).

Fazit

Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.

Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.


Immobilie

Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.

Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.

Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt

Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.

Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen

Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.

Tipp 3: Nichts für Ungeduldige

Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.

Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.

Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!

Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.

Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.

Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten

Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.

Fazit

Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio - vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.

Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

Unsere Top-Hypothekarzinsen finden Sie hier.

Tragbarkeit und Belehnung online berechnen.



Steuern

Steuern sparen als Immobilieneigentümer

Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.

Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich

Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.

Steuern sparen über die indirekte Amortisation

Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein - entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Beispiel

Wer eine Festhypothek über 600'000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6'600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1'980 Franken Steuern.

Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder

Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100'000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.

Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen

Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.

Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.

Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum

Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.

Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.

Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen

Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.

Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen

Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.

Kosten auf mehrere Jahre verteilen

Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.

Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.

Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?


Unterhalt

Unterhalt und Renovationen

Ein ständiger Unterhalt Ihrer Immobilie ist notwendig. Von Zeit zu Zeit fallen auch grössere Renovationen an. Planen Sie die Kosten frühzeitig ein und bilden Sie regelmässig Rückstellungen. Überschreiten die Kosten Ihr Budget jedoch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationsvorhaben zu finanzieren. MoneyPark stellt sie Ihnen vor.

Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für Ihre Sanierungen anzusparen? Oder sind schlicht Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten? Dann gibt es weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Renovationsvorhaben:

Prüfen Sie ein Aufstockung der Hypothek

Haben Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht (oder dank Amortisation nicht mehr) ausgereizt und ist die Tragbarkeit gegeben? In diesen Fällen kann die Aufstockung einer laufenden Hypothek angesichts der attraktiven Konditionen lohnenswert sein. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekarberater, um die Vor- und Nachteile auszuloten.

Bezug von Vorsorgegeldern

Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder vorbeziehen, um so auch Umbauten und Sanierungen an Ihrem Eigenheim zu finanzieren. Allerdings müssen Sie das vorbezogene Geld, wenn auch zu einem reduzierten Satz, versteuern. Für eine Summe von 100‘000 Franken sind vier bis sieben Prozent Steuern fällig – abhängig von Wohnort und Betrag. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorbezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie als Immobilienkäufer zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.

Informieren Sie sich über Förderprogramme

Werterhaltende Massnahmen an Ihrem Eigenheim, wie beispielsweise das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage, sind steuerabzugsfähig. Wertvermehrende Sanierungen, wie etwa der Einbau einer Sauna, jedoch nicht. Eine Ausnahme bilden hier energetische Sanierungen. Diese sind steuerabzugsfähig, unabhängig davon, ob sie als wertvermehrend oder werterhaltend angesehen werden. Energiesparende Investitionen an Ihrem Eigenheim werden zudem sowohl auf Bundes-, Kantons- als auch auf Gemeindeebene häufig finanziell gefördert.

Wichtig: Den Antrag für eine energiesparende Investition müssen Sie einreichen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.

Überbrückungskredit

Sie können den Umbau auch über einen Überbrückungskredit finanzieren. Dies bietet sich an, falls Sie Ihre Hypothek nicht aufstocken können und auch ein Vorbezug von Pensionskassen-Geldern nicht in Frage kommt. Überbrückungskredite haben einen geringeren Umfang als Hypotheken. Zudem gestalten sich die Kreditaufnahme und -rückzahlung unkompliziert.

Ihr MoneyPark-Berater steht Ihnen für Fragen rund um den immobilienbezogenen Überbrückungskredit gerne zur Verfügung.

Lebensdauertabelle Gebäude

Die Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von der Lebensdauer verschiedenster Gebäudebestandteile und Ausbaukomponenten.

Fazit

Ihre Immobilie macht wahrscheinlich den grössten Teil Ihrer Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie zu steigern oder zumindest zu erhalten. Neben den regelmässigen Unterhaltsaufwendungen gehören dazu auch grössere Renovationen und Sanierungen. Planen Sie diese unbedingt frühzeitig in Ihr Budget ein.

Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekenzinsen.

Erfahren Sie mehr rund um das Thema "Unterhalt und Renovationen"




Haus im Baurecht – darauf müssen Sie achten

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden: ein schmuckes Einfamilienhaus zu einem wirklich günstigen Preis. Erst bei genauerer Betrachtung der Unterlagen bemerken Sie, dass das Haus im Baurecht erstellt wurde. Doch was bedeutet dies für Sie? Und ist es möglich, auf eine Liegenschaft im Baurecht eine Hypothek aufzunehmen? MoneyPark gibt Antworten.

Ja, Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.

Die Eigenschaften des Baurechts

Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.

Die Tücken des Baurechts

Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:

  1. Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den so genannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.
  2. Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.

Fazit

Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.

Lassen Sie sich daher von einem Notar und einem unabhängigen Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen und können Ihr Eigenheim im besten Falle die nächsten 100 Jahre geniessen.


geerbtes Haus

Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz

Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen. 

Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken. 

Erbengemeinschaft auszahlen

Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken. 

Hypothekarerhöhung vornehmen

Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt. 

Tragbarkeit: Faustregel 33%

Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.

Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt. 

Tragbarkeitsberechnung

geerbtes Haus

Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten. 

* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.

Alternative Vereinbarung 

Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen. 

Fazit

Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.

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Anlageklasse Hypotheken und Immobilien: Die Unterschiede

Eine kürzlich von MoneyPark publizierte Studie rät Pensionskassen, ihr Vermögen vermehrt in die Anlageklasse Hypotheken zu investieren. Eine Anlageklasse, in die Pensionskassen bisher nur mit kleinem Volumen investiert sind. Und die zwar mit Immobilienanlagen nicht viel zu tun hat, aber gerne damit verwechselt wird. Weshalb aber können Investitionen in Hypotheken und Immobilien nicht direkt miteinander verglichen werden? Und wo liegen für den Anleger die Unterschiede?

Pensionskassen legen das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten an, um über die Jahre eine ansprechende Rendite zu erzielen und die spätere Rente sichern zu können. Grob einen Drittel der Gelder wird dabei in die Anlageklasse Aktien investiert, also in Aktien von Unternehmen im In- und Ausland. Rund ein weiterer Drittel ist in der Anlageklasse Obligationen angelegt, eine risikoärmere Kategorie, die aber im aktuell tiefen Zinsumfeld keine Rendite oder sogar eine negative abwirft. Nochmals rund 20% investieren Schweizer Pensionskassen in Immobilien. Das restliche Kapital ist in Rohstoffe, alternative Anlagen, Bargeld oder eben Hypotheken investiert.

Anlageklasse Hypotheken – Investor wird zum Hypothekargeber

Wenn eine Pensionskasse in Hypotheken investiert, wird sie zum Hypothekargläubiger. Sie nimmt also die Position des Hypothekargebers ein und stellt das Fremdkapital für den Liegenschaftseigentümer zur Verfügung. Die PK definiert im Anlagereglement, nach welchen Kriterien sie Hypotheken vergeben möchte. Ein Beispiel: Das Anlagereglement sieht vor, dass die Pensionskasse nur Hypotheken auf selbstgenutztes Wohneigentum vergibt, dass nur langfristige Hypothekarverträge abgeschlossen werden, und nur Kunden, die mindestens 30% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen können und deren Tragbarkeit unter 30% liegt, eine Hypothek erhalten. Die Portfoliostruktur und damit insbesondere die Risiken der PK sind damit äusserst individuell steuerbar: Erst wenn der Kreditnehmer nicht mehr fähig ist, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, ist die ansonsten über die ganze Laufzeit planbare Rendite in Gefahr.

Diese sogenannten Ausfallrisiken sind aber enorm klein: UBS und Credit Suisse kalkulieren mit weniger als 0.01 Prozent Ausfällen auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Und auch bei Eintreten des äusserst unwahrscheinlichen Falles haftet die Liegenschaft für den Kredit. Die Pensionskasse kann die Liegenschaft veräussern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek und die noch nicht beglichenen Hypothekarzinsen decken. Bei einer ursprünglichen Belehnung von 70%, die durch die bisher geleisteten Amortisationen noch gesunken ist, sind normalerweise alle Kosten gedeckt. Dass Eigenheimpreise in der Schweiz um über 30% korrigieren, auch in einer Immobilienkrise, ist äussert unwahrscheinlich.

Einen direkten Einstieg in die Vergabe von Hypotheken macht nur für grössere Pensionskassen, resp. ab einem Hypothekarvolumen von rund 50 Millionen Franken Sinn. Bei kleineren Beträgen kann auch indirekt über eine Anlagestiftung in Hypotheken investiert werden.

Anlageklasse Immobilien – Investor wird zum Immobilienbesitzer

Wie erwähnt, sind bereits rund 20% der Vorsorgegelder in Immobilien investiert. Immobilien rentieren oft antizyklisch zum Aktienmarkt und leisten zur Diversifikation gute Dienste. Aber sie unterliegen Wertschwankungen und sind von den Entwicklungen am Immobilienmarkt abhängig. Pensionskassen können direkt oder indirekt in den Immobilienmarkt investieren; entweder kaufen sie sich selbst Liegenschaften, oder sie investieren über einen Fonds in ein Portfolio von Immobilien. Gekauft werden können Mehrfamilienhäuser, also Renditeobjekte, deren einzelne Wohnungen vermietet werden, aber auch Gewerbe- und Büroliegenschaften. Gerade diese Segmente des Immobilienmarktes weisen in letzter Zeit, im Vergleich zum Eigenheimmarkt, grössere Risiken aus; der Markt für Renditeobjekte scheint etwas überhitzt zu sein. Aufgrund der Negativzinsen flüchten immer mehr Anleger in Immobilien, wo Renditen von rund zwei Prozent realistisch sind. Die Preise für Renditeobjekte steigen, während die Leerstandsquote je nach Lage der Liegenschaft immer grösser wird. Die Risiken, die eigene Liegenschaft nicht vollständig vermieten zu können und somit nicht den gewünschten und kalkulierten Ertrag zu generieren, nehmen zu. All diese Punkte haben direkten Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Korrigiert der Markt, sinkt das Vermögen der Pensionskasse in dieser Anlageklasse.

Unterschied zwischen Hypotheken und Immobilien

Um die Unterschiede zwischen der Anlageklasse Hypotheken und Immobilien zu erläutern, werden in untenstehender Tabelle die wichtigsten Charaktereigenschaften der Anlageklassen aufgelistet.

Anlageklasse HypothekenAnlageklasse Immobilien
LiegenschaftskategorieIm Anlagereglement kann definiert werden, auf welche Art von Liegenschaften Hypotheken vergeben werden (z.B. nur Schweizer Eigenheime)Oft Renditeobjekte, Gewerbe und Büroräumlichkeiten
Risiko Marginal; der Schweizer Eigenheim-Hypothekarmarkt kennt praktisch keine AusfälleModerat, jede Korrektur am Immobilienmarkt schlägt sich 1:1 auf den Wert der Investition nieder
Abhängigkeit vom ImmobilienmarktMarginal; dieses Risiko trägt der HypothekarnehmerGross, Wert der Investition schwankt mit dem Immobilienmarkt
VolatilitätKeine; Hypotheken werden zum Nominalwert bilanziert, unterliegen während der Laufzeit der Hypothek also keinen WertschwankungenModerat, Immobilieninvestitionen sind von den Schwankungen am Immobilienmarkt abhängig
HandelbarkeitIlliquider Markt: Hypothekarportfolio lässt sich nicht so einfach abstossenIlliquider Markt: Immobilien lassen sich nicht so einfach abstossen
RenditeZwischen 0.5 und 1.5 Prozent, in der Regel ca. 1 Prozent höher als Schweizer Bundesobligationen Zwischen 3 und 7 Prozent, knapp 6 Prozent pro Jahr während der letzten 10 Jahre

Exkurs: Weshalb Pensionskassen vermehrt in Hypotheken investieren sollten

Im Tiefzinsumfeld ist es für Pensionskassen schwierig, die geforderte Rendite für ihre Versicherten zu erreichen. Rufe nach alternativen Investitionsmodellen und Anlagemöglichkeiten werden laut. Eine Studie von MoneyPark hat kürzlich dargelegt, dass die Anlageklasse Hypotheken diesen Rufen gerecht werden könnte: Die Rendite von Hypotheken übersteigt nämlich diejenige von Obligationen durchschnittlich um über ein Prozent. Die Studie kommt zum Schluss, dass Schweizer Pensionskassen rund eine halbe Milliarde Franken Rendite pro Jahr entgeht, wenn sie die Investition in die Anlageklasse Hypotheken zu Lasten der Anlageklasse Obligationen nicht erhöhen. Durchschnittlich nur 1.3 Prozent des Anlagevermögens ist momentan in Hypotheken investiert. Die Studie empfiehlt, einen Teil der unrentablen erstklassigen Schweizer Obligationen abzustossen, um dafür mehr in Schweizer Eigenheim-Hypotheken zu investieren.

Hypotheken als Substitution von Obligationen

Wendet man die Ausfallrisiken auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken auf die Raster der Ratingagenturen an, sind sie mit einem AAA-Rating vergleichbar. Eigenheim-Hypotheken können risikotechnisch also gut mit erstklassigen Schweizer Obligationen mithalten. Nur bei der Rendite divergieren die beiden Anlageklassen: Hypotheken rentieren rund ein Prozent besser als Obligationen. Und dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei einem mittleren oder hohen Zinsniveau. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Obligationen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.

Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter Durchschnitt aller Laufzeiten

MoneyPark empfiehlt Pensionskassen daher eine Überprüfung ihrer individuellen Situation in Bezug auf eine mögliche Umschichtung von Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Die Versicherten werden es ihr danken: Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht. Ein teurer Verzicht, der auf dem Rücken der Versicherten ausgetragen wird.

Weitere Informationen

Finden Sie hier die Links zu weiterführenden Informationen:

Anlageklasse Hypotheken:

  • Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten? Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Anlageklasse Immobilien:

Beratung:

Abschaffung Einenmietwert

Eigenmietwert: Die Abschaffung hat gute Chancen

Vergangenen Freitag hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats konkrete Vorschläge präsentiert, wie die Abschaffung des Eigenmietwertes ausgestaltet werden könnte. Fünf nicht priorisierte Vorschläge zum Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» gehen nächstens in die Vernehmlassung und werden im Dezember 2019 das erste Mal im Ständerat diskutiert. Die Vorlage hat gute Chancen, angenommen zu werden.


Update nach Vernehmlassungsfrist (23.07.19): Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer

Update vor Vernehmlassungsfrist (18.06.19): Abschaffung Eigenmietwert: Warum die Chancen schwinden


Die Vorlage «Abschaffung Eigenmietwert» im Überblick

Es ist nicht der erste Versuch, das Konstrukt «Eigenmietwert» abzuschaffen. Eigenheimbesitzer versteuern zurzeit den Eigenmietwert wie eine fiktive Mietzinseinnahme, die sie im Falle der Vermietung ihrer Liegenschaft hätten. Dies soll die Gleichbehandlung mit den Mietern sicherstellen. Es provoziert aber auch den Anreiz, sich aus steuerlichen Gründen zu verschulden. Ausserdem sind ältere Personen, die ihre Schulden weitgehend getilgt haben, durch die Versteuerung des Eigenmietwertes im Nachteil. Trotzdem sind bisher alle Vorstösse entweder im Parlament, oder spätestens an der Urne, gescheitert.

Doch dieses Mal scheint es, als könnten die Vorschläge der WAK mehrheitsfähig werden. Noch hat sich keine Opposition gebildet, und die Vorschläge scheinen auf den ersten Blick alle Anspruchsgruppen zufrieden zu stellen. Zu Diskussionen Anlass geben könnte allerdings, dass die Berechnungen zu den Steuereinnahmen auf einem Zinsniveau von 3.5 Prozent erfolgten. Wird vom aktuellen Tiefzinsniveau ausgegangen, fallen die Mehreinnahmen von mehreren Hundert Millionen (v.a. auf Bundesebene) plötzlich weg. Im Gegenteil, es resultieren je nach Variante, Mindereinnahmen.

Die Vorlage sieht folgende Eckpunkte vor:

  • Abschaffung Eigenmietwert für selbst bewohntes Eigentum, ausser für Zweitwohnungen.
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit für Unterhaltskosten.
  • Abschaffung Abzugsfähigkeit auf Bundesebene für Denkmalpflege, Energieersparnis (energetische Sanierung), Umweltschutz und Rückbau. Auf kantonaler Ebene weiterhin erlaubt.
  • Grundsätzliche Abschaffung Abzugsfähigkeit für Schuldzinsen (fünf Varianten, siehe nächstes Kapitel)
  • Ausnahme Ersterwerber-Abzug: Für Familien im ersten Jahr 10'000 Franken, für Einzelpersonen 5’000 Franken. Abzug sinkt jährlich über zehn Jahre bis auf null.

Fünf Vorschläge zur Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen

Wie erwähnt, ist der Knackpunkt der Vorlage die Abschaffung der Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen. Die WAK hat fünf Vorschläge dafür ausgearbeitet, die alle in die Vernehmlassung geschickt werden. Bei Variante 1 dürften Hauseigentümer Schuldzinsen von 100 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge abziehen, bei Variante 2 maximal 80 Prozent. Das begünstigt vor allem diejenigen, die Mieten, Dividenden oder Zinsen einnehmen. Bei den Varianten 3 und 4 wären Abzüge nur noch im Umfang von Mieterträgen möglich. Variante 3 sieht zusätzlich Erleichterungen für Firmenbesitzer vor und gilt deshalb als «KMU-Variante». Variante 5 wird vermutlich kaum mehrheitsfähig sein: Dabei sind keinerlei Abzüge für Schuldzinsen möglich.

Wie geht es nun weiter?

Dieser jetzt vorliegende Entwurf geht im März in die Vernehmlassung und wird voraussichtlich im Dezember im Ständerat diskutiert. Findet die Vorlage eine Mehrheit und gibt es keine Verzögerungen, könnte der Eigenmietwert 2021 abgeschafft werden.

Finden Sie hier verschiedene Rechenbeispiele für unterschiedliche Personengruppen: Abschaffung Eigenmietwert: Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele


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Immobilienpreise

Zersiedelungsinitiative fällt beim Stimmvolk durch

Die Zersiedelungsinitiative, die am 10. Februar zur Abstimmung kam, wurde klar abgelehnt. Nur 36 Prozent nahmen sie an, eine klare Mehrheit von 64 Prozent hingegen sagte Nein. Zu starr wirkte der Kern der Initiative. Danach wären neue Bauzonen in der Schweiz nur noch zulässig gewesen, wenn anderswo mindestens gleich grosse Bauzonen aufgehoben würden. Zu unklar erschienen die Auswirkungen auf die Immobilienpreise sowie die wirtschaftliche Entwicklung – besonders in den Boomregionen. 

Alle Kantone haben die Vorlage abgelehnt. Jedoch zeigte sich der bereits prognostizierte Stadt-Land-Graben klar: In Zürich sagten knapp 49 Prozent Ja zur Initiative. Ähnlich sind die Ergebnisse in weiteren grossen Städten. In ländlichen Regionen – insbesondere im Wallis, Nid- und Obwalden, Schwyz und Graubünden – haben die Stimmbürger die Initiative hingegen mit 70 oder mehr Prozent wuchtig verworfen.

2. Revision des Raumplanungsgesetzes

So oder so: das verdichtete Bauen wird künftig noch stärker in den Fokus rücken. Denn auch das Raumplanungsgesetz, das bereits 2013 vom Volk angenommen wurde, drängt auf den Erhalt von Kulturland und will mässigend auf die Zersiedelung wirken. Im Zentrum der Diskussion zur 2. Revision des Raumplanungsgesetzes stehen nun Regelungen für das Bauen ausserhalb der Bauzonen und den Spielraum, den Gemeinden für entsprechende Kompensationen erhalten sollen.  

Pragmatische Lösungen gefragt

Mit der Ablehnung der Initiative hat sich die Bevölkerung deutlich gegen weitere Unsicherheitsfaktoren beim Erwerb von Bauland oder Wohneigentum ausgesprochen. Pragmatische Lösungen werden klar bevorzugt – auch mit Blick auf das Portemonnaie. Denn die Immobilienpreise sind in den Top-Regionen auch im vergangenen Jahr nochmals zwischen 2 und 4.8 Prozent gestiegen. 

Erwerb von Wohneigentum bleibt attraktiv

Im laufenden Jahr sind keine Zinserhöhungen zu erwarten und die aktuellen Hypothekarzinsen sind historisch tief. Die Aussichten bleiben damit insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Was kann ich mir leisten?

Der Vergleich der aktuellen Hypothekarzinsen bietet enormes Sparpotenzial über sämtliche Laufzeiten hinweg. 

Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob und wie Sie sich den Erwerb eines Eigenheims erfüllen können, sollten Sie sich zwingend umfassend und unabhängig beraten lassen. 

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