Objektbewertung:
So schätzen Banken und Versicherungen
den Wert von Immobilien

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Wie viel ist meine Liegenschaft auf dem Markt eigentlich wert? Wenn es um die Beantwortung dieser Frage geht, weichen die Meinungen von Verkäufer und Käufer sowie Makler und Hypothekargeber oft voneinander ab. Eine neutrale Liegenschaftsschätzung verhindert überzogene Erwartungen und berücksichtigt die Marktentwicklung im Umfeld der Liegenschaft. Für Hypothekarnehmer ist der Wert einer Immobilie besonders wichtig: Er entscheidet darüber, welche Hypothekarhöhe für den Erwerb der Immobilie nötig ist. Computerschätzung und Expertenschätzung kommen in der häufig zu ähnlichen Resultaten, können aber auch einmal stark voneinander abweichen. MoneyPark erklärt die Unterschiede zwischen beiden Schätzmethoden und zeigt die Konsequenzen für Hypothekarnehmer auf.

Immobilienbewertung

Die Computerschätzung: Mit Datenbank-Tools schnell und günstig Preise vergleichen

Die Liegenschaftsschätzung mithilfe von Online-Tools wird auch als „hedonische Methode“ bezeichnet. Am gebräuchlichsten sind die Programme von Wüest & Partner, Immotec und dem Informations- und Ausbildungszentrum in Zürich (IAZI). Die Vorteile der Online-Schätzung: Sie ist günstig und erfordert wenig Aufwand. Privatanwender geben die vom Programm verlangten Angaben sowie die Lage des Einfamilienhauses bzw. der Eigentumswohnung ein. Das Online-Tool vergleicht dann die Eingaben mit der internen Datenbank, in der entsprechende Angaben zu Tausenden anderen Objekten vorhanden sind. Ein statistisches Verfahren setzt die eingegebenen Werte in Relation zu den Daten in der Datenbank und ermittelt unter Verwendung von Algorithmen den Objektwert der eigenen Liegenschaft. Die Kosten: ab 65 Franken aufwärts, für die meisten Objekte zwischen 200 und 300 Franken.

Wenn der Verkäufer den Liegenschaftswert anhand der zur Verfügung stehenden Online-Tools selbst schätzt, kommt er meist auf einen zu hohen Betrag. Denn er ist kein Experte – und in der Regel der Liegenschaft emotional verbunden. Viele Fragen wird er nur subjektiv beantworten können. In den meisten Fällen bedeutet das, dass er den Zustand der Immobilie positiver einschätzt, als dies ein unvoreingenommener Immobilienfachmann tun würde. Aus diesem Grund kann die hedonistische Methode den Liegenschaftswert verzerren. Während die Methode bei Standardobjekten mittlerweile sehr gut funktioniert – und entsprechende Tools daher auch von Banken und Versicherungen zur Ermittlung der Hypothekarhöhe eingesetzt werden – können spezielle Objekte nur schwer mit der hedonistischen Methode bewertet werden. Dies betrifft beispielsweise sehr alte Liegenschaften, Liegenschaften mit sehr grossem Grundstück oder Landanteil, aber auch Liebhaberobjekte oder luxuriöse Liegenschaften.

Im folgenden Video-Beitrag erklärt Michael Hartmann, Leiter Beratung bei MoneyPark, wie Banken ein Objekt bewerten:


Die Expertenschätzung: Mit Augenmass und Blick fürs Detail zum Liegenschaftswert

Soll die Liegenschaftsschätzung individuelle Eigenarten von Haus oder Wohnung stärker berücksichtigen, wird in der Regel die Expertenschätzung bevorzugt. Ein Immobilienfachmann besichtigt dann das Objekt. Er schätzt nicht nur den Wert von Lage und Ausstattung der Liegenschaft, sondern untersucht auch die Bausubstanz und lässt sich eine Übersicht über die in den letzten Jahren getätigten Investitionen in das Gebäude , einen genauen Grundriss, einen Grundbuchauszug und den Katasterplan geben. Anhand verschiedener Daten, die der Experte erhebt, sowie mithilfe finanzmathematischer Formeln berechnet er dann den Objektwert der Liegenschaft. In einem mehrseitigen Gutachten begründet der Fachmann seine Liegenschaftsschätzung und geht sowohl auf wertsteigende als auch auf wertmindernde Faktoren ein – zum Beispiel auf eine fällige Sanierung oder getätigte Um- und Ausbauten.

Dieser Aufwand hat jedoch seinen Preis. Die Kosten einer Expertenschätzung beginnen für eine Eigentumswohnung bei etwa 500 Franken, für ein Einfamilienhaus bei rund 700 Franken. Für besondere Immobilien und komplexe Schätzungen sind rund 1'000 bis 2'500 Franken fällig. Absolute Objektivität kann aber auch ein Fachmann nicht versprechen, ein Ermessensspielraum bleibt immer. Bei einem Immobilien-Experten, der mit der lokalen Marktlage vertraut ist, beträgt der Spielraum für Abweichungen aber selten mehr als 5 Prozent des Schätzwerts. Wie exakt eine Liegenschaftsschätzung ist, kann man an der Anzahl der beteiligten Experten erkennen. Verlässlich sind Gutachten vor allem dann, wenn sie mindestens nach dem Vier-Augen-Prinzip erfolgen. Das bedeutet, dass nicht nur der beauftragte Fachmann das Gutachten erstellt, sondern die Immobilie zusätzlich vom Vorgesetzten oder einem Experten für den Immobilienmarkt vor Ort geprüft wird. Dies erhöht die Genauigkeit der Schätzung, allerdings auch die Kosten.

Liegenschaftsschätzung ist Voraussetzung für die Vergabe einer Hypothek durch Banken und Versicherungen

Banken und Versicherungen schätzen den Wert einer Liegenschaft, bevor sie eine Hypothek an einen Käufer vergeben. Eine Untersuchung von MoneyPark ergab, dass Banken häufiger eine Expertenschätzung vor Ort durchführen lassen als Versicherungen. Insgesamt setzen aber beide Hypothekargeber-Gruppen aber stärker auf die toolbasierte Computerschätzung. Aktuell liegen die Schätzungen von Banken und Versicherungen oft unterhalb des geforderten Kaufpreises. Zahlen von MoneyPark belegen: Je höher der geforderte Kaufpreis, desto niedriger ist im Verhältnis der Schätzwert der Immobilie. Hypothekar-Anbieter sind also vorsichtiger geworden. Sie orientieren sich im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben zudem am Niederstwertprinzip. Dabei wird für die Hypothekarberechnung der minimale Schätzwert für das Objekt herangezogen. Die Konsequenz für Hypothekarnehmer: Da der tatsächliche Kaufpreis höher ist – mitunter mehrere zehntausend Franken –, müssen sie mehr Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufwenden, denn die Höhe der Belehnung wird begrenzt.

Auf das Thema Niederstwertprinzip ist MoneyPark als unabhängiger Hypothekar-Berater besonders sensibilisiert. Wir zeigen unsere Kunden, was sie bei für sie nachteiligen Schätzergebnissen tun können und vergleichen die Offerten verschiedener Hypothekar-Anbieter. Erst der Hypothekenvergleich von Banken, Versicherungen und Pensionskassen ermöglicht optimale Konditionen.