Definizione: cos’è un’ipoteca?

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Chi costruisce o compra una casa di proprietà, spesso col proprio capitale può coprire solo una parte dei costi. Il capitale restante viene quindi finanziato da terzi – di norma con un’ipoteca. Secondo la definizione, non si tratta del credito stesso, bensì dapprima del diritto di pegno correlato all’immobile. Con quest’ultimo, il prestito impiegato per la costruzione o l’acquisto di un immobile viene garantito tramite l’immobile stesso. Per tutto questo si ricorre a un pegno immobiliare. Colloquialmente la definizione di «ipoteca» è comunque importante. Per chiarire: essa corrisponde al relativo credito in conto corrente. La definizione ufficiale è quindi quella di prestito ipotecario. Se vi state chiedendo «Come funziona un’ipoteca?», troverete la risposta in quest’articolo.

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Spiegazione: cos’è esattamente un’ipoteca?

Se il concetto non significa prestito, cos’è quindi un’ipoteca? La definizione della parola deriva dal lemma greco hypothéke, l’equivalente di pegno. Ciò significa che chi beneficia dell’ipoteca – quindi colui che assume un credito per la costruzione o l’acquisto di un immobile – riceve il versamento di tale credito dal creditore solo se alla base esiste un pegno a titolo di garanzia. I creditori sono soprattutto gli istituti di credito o le casse di risparmio edilizie, ma anche le compagnie d’assicurazione sulla vita possono concedere un’ipoteca. Questi creditori, in caso di mancati pagamenti, godono del diritto di utilizzare il pegno – ad esempio tramite un pignoramento – e di impiegare il ricavo per coprire il credito di capitale.

Come garanzia vale contemporaneamente, nella maggior parte dei casi, la cartella ipotecaria. Stiamo parlando di un titolo che garantisce il diritto di pegno. L’assegnazione del pegno fondiario difficilmente viene utilizzata nel caso di un’ipoteca. La spiegazione è relativamente semplice: l’assegnazione del pegno fondiario ha puramente una funzione di garanzia e dimostra solamente che un credito viene garantito tramite un pegno fondiario. La cartella ipotecaria esiste in due forme: come cartella ipotecaria cartacea tradizionale con obblighi di conservazione e salvaguardia e come cartella ipotecaria registrale non cartacea, per cui il diritto di pegno viene iscritto solo nel registro fondiario. Non viene emesso un titolo nel senso stretto della parola.

Come funziona un’ipoteca?

Al fine di ottenere un’ipoteca, secondo la definizione delle banche devono essere rispettati due requisiti minimi: l’aggravio e la sostenibilità. L’aggravio, quindi il rapporto tra ipoteca e valore di mercato, non può superare un valore dell’80 per cento. Ciò significa, viceversa, che almeno il 20 per cento del valore di mercato dev’essere impiegato come capitale proprio. In questo caso non si devono impiegare necessariamente solo patrimoni liquidi, anticipazioni ereditarie o prestiti privati. Anche i patrimoni pensionistici derivanti dal secondo e terzo pilastro possono essere oggetto di un prelievo anticipato o di un pegno per accrescere la quota propria. Il secondo requisito è la sostenibilità di un’ipoteca. Con ciò s’intende l’onere che grava sul reddito lordo per via di tutte le spese legate a interessi e ammortamenti, oltre che per la manutenzione dell’immobile. Non dovrebbe superare un terzo del reddito.

Laddove i requisiti venissero rispettati, è possibile determinare in modo più preciso l’importo dell’ipoteca. Si tratta della somma che dev’essere assunta, oltre ai mezzi propri, per il finanziamento della propria abitazione o dell’appartamento di proprietà. Fondamentalmente esistono tre modelli ipotecari che hanno un ruolo nel caso del finanziamento: ipoteche fisse, ipoteche variabili e ipoteche LIBOR. In particolare gli ultimi due modelli menzionati fanno riferimento all’andamento dei tassi. E tutti e i tre modelli dispongono di vantaggi e svantaggi specifici. Solo una volta chiarite le premesse si dovrebbero richiedere delle offerte concrete da banche e assicurazioni. Tuttavia è difficile stabilire in prima battuta se esse siano confacenti o meno anche per la situazione di vita individuale di chi beneficia dell’ipoteca o la qualità delle condizioni offerte.

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