Irrglaube beim Hauskauf: «Umbau ist Umbau – es macht keinen Unterschied ob werterhaltend oder wertvermehrend.»

18.05.2021 9:53
Irrglaube beim Hauskauf: «Umbau ist Umbau – es macht keinen Unterschied ob werterhaltend oder wertvermehrend.»

Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Silvio Benkert, MoneyPark Filialleiter in Chur: Was für Unterschiede gibt es bei der Finanzierung von Umbauten und Renovationen? Worauf muss ich achten?

Sie bewohnen Ihr Eigenheim schon seit einigen Jahren oder sind vielleicht kurz davor, eines zu kaufen. Ein Teil der Liegenschaft ist jedoch veraltet und muss renoviert werden. Die Frage ist nun, aus welchen Mitteln soll der Umbau finanziert werden und welchen Einfluss hat das eine oder andere?

Grundsätzlich gilt, dass flüssige Eigenmittel sowohl für werterhaltende sowie auch wertvermehrende Renovationen verwendet werden können. Diese Investitionen können auch teilweise durch die Hypothek gedeckt werden.

Werterhaltende Renovationen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Als werterhaltende Renovationen gelten unter anderem die Sanierung einer Fassade oder das Ersetzen einer alten Waschmaschine. Ob Sie nun die geplanten Renovationen auf mehrere Jahre verteilen oder alles gesammelt in einem Jahr erledigen, kommt auf Ihre individuelle Situation an. Das Steuergesetz ermöglicht Ihnen einen pauschalen Unterhaltsabzug von zehn Prozent auf den Eigenmietwert. Wenn Ihr Objekt älter als zehn Jahre ist, sind sogar 20 Prozent Abzug möglich. Deshalb ist es nicht die optimale Vorgehensweise, wenn die effektiven jährlichen Kosten deckungsgleich mit der Pauschale sind.

Gebundene Gelder, wie jene der zweiten und dritten Säule, dürfen grundsätzlich auch für eine wertvermehrende Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Durch wertvermehrende Investitionen findet eine erkennbare Aufwertung der Liegenschaft statt. Um einige Beispiele zu nennen: der Einbau einer komplett neuen Küche oder der Ausbau des Dachstocks. Wertvermehrende Investitionen können Einflüsse auf die Steuer haben, wenn beispielsweise Anlagen mit Erneuerbarer Energie eingebaut werden. Auch beim späteren Verkauf der Liegenschaft können wertvermehrende Investitionen für die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.

Pensionskassen, also die zweite Säule, sind in der Handhabung von Immobilienfinanzierungen für Renovationen etwas genauer und haben verschiedene Auflagen. Beispielsweise ist ein Mindestvorbezug von 20‘000 Schweizerfranken vorgegeben und ist auch nur alle fünf Jahre möglich. Hier ist ratsam, eine Vorabklärung mit der jeweiligen Vorsorgestiftung zu treffen.

Ob es sinnvoll ist Vorsorgegelder zu beziehen, kommt immer auf die jeweilige Situation an. Für den Vorbezug spricht der auf diese Weise gestaffelte Bezug der Pensionskassengelder. Zwar verursacht der Vorbezug eine Kapitalleistungssteuer, jedoch brechen Sie damit die Progression beim Bezug für die ordentliche Pension. Falls Sie Pensionskasseneinkäufe planen, sind Sie leider eingeschränkt. Den die Vorbezüge müssen erst zurückgeführt werden, bevor überhaupt Einkäufe in die Pensionskasse getätigt werden können.

Sie sehen, dass Sie bei einem Umbau nicht nur die Qual der Wahl haben beim Auslesen der Materialien, sondern auch bei der finanziellen Strategie. Da Sie gleichzeitig nicht an alles denken können und müssen, stehen wir Ihnen in Sache Hypothek, Vorsorge und Steuer mit Rat und Tat zur Seite.

Silvio Benkert
Filialleiter Chur
silvio.benkert@moneypark.ch

 

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