Reiche bekommen selten bessere Zinsen

von / 09 September 2015
Rente Schweiz

Eine MoneyPark Analyse aus über 3000 Kundenofferten seit 2013 zeigt, dass solventere Kunden nicht per se von bessere Zinsen profitieren. Offenbar ist die professionelle Verhandlungsführung weitaus entscheidender als die individuelle Bonität der Kunden. Auch für weniger solvente Kunden ist es somit möglich, einen attraktiven Zinssatz zu realisieren.

Zu erwarten wäre eigentlich, dass solventere Kunden, die sowohl punkto Tragbarkeit und Belehnung gut abschneiden einen attraktiven Zinssatz offeriert bekommen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass es keinen eindeutigen Zusammenhang zwischen Bonität und offerierten Zins gibt.

Tragbarkeit

Anmerkung: Aufgrund der Levelunterschiede zwischen den Jahren 2013-2015 wurden die Zinssätze über die Zeitreihe geglättet. D.h. 2015 lag der Zinssatz im Schnitt 40 Basispunkte unter dem 3-Jahresschnitt. Die Zinssätze der einzelnen Kundensegmente wurden daher jeweils um 40 Basispunkte angehoben.

Überraschend ist insbesondere, dass gerade Kunden, die eine sehr tiefe Tragbarkeit aufweisen – also relativ wenig von Bruttohaushaltseinkommen für die laufenden Kosten der Liegenschaft ausgeben – einen sehr hohen Zinssatz offeriert bekommen.

Auch im Jahresvergleich zeigt sich, dass Kunden mit einer guten Tragbarkeit teilweise die weniger solventen Kunden subventionieren.

Zinssatz

2014 subventionieren die Kundensegmente mit einer guten Tragbarkeit zwischen 10-24 Prozent die Kunden, die die Tragbarkeitslimite überschritten hatten. Einzig 2015 lässt sich ein Trend erahnen, der einen positiven Zusammenhang zwischen der Tragbarkeit und den offerierten Zinsen nahelegt.

Eine verlässliche Aussage, ob es sich dabei wirklich um einen Trendwende handelt, ist jedoch erst Ende Jahr möglich.

Warum führt einen schlechtere Tragbarkeit nicht zwangsläufig zu einem Zinsaufschlag?

Neben der Tragbarkeit gibt es offenbar andere Faktoren, die einen Einfluss auf die offerierten Zinsen haben. Darunter beispielsweise:

  • Alter des Hypothekarnehmers
  • Zusätzliche Sicherheiten
  • Bewertung der Immobilie
  • Verhandlungsführung
  • Anbietervergleich
  • Abschluss weitere Produkte (bspw. Vorsorge, Lebensversicherung)
  • Höhe der Hypothek

Aus Sicht der Banken hat die Tragbarkeit des Hypothekarnehmers keine direkte Auswirkung auf die Kosten der Kreditvergabe. Banken müssen Kunden, welche die Tragbarkeitslimite überschreiten lediglich als „Exception to Policy“ kennzeichnen – eine höhere Eigenmittelanforderung seitens der Bank ist damit jedoch nicht verbunden.

Wie sieht es mit der Belehnung aus?

Die Belehnung – also das Verhältnis zwischen Hypothekarsumme und Objektwert – ist weitaus wichtiger für die Eigenmittelanforderungen. Banken belehnen eine Liegenschaft generell bis zu 80 Prozent des Objektwerts. Allerdings müssen Banken für eine zweitrangige Hypothek zwischen 65 und 80 Prozent mehr Eigenmittel hinterlegen. Die Hypothek ist also für das Bankinstitut teurer.

Belehnung

Aber auch bei der Belehnung gibt es keinen klaren Zusammenhang. Es scheint vielmehr, dass die Banken nicht sofort mit einem Zinsaufschlag reagieren, sondern die höheren Kosten der zweitrangigen Kredite auf verschiedene Kundensegmente überwälzen.

Fazit: Zinsen vergleichen und Verhandeln

Zwischen der Bonität und den offerierten Zinsen lässt sich kein eindeutiger Zusammenhang ausmachen. Teilweise zahlen Kunden mit einer schlechteren Bonität sogar weniger Zinsen. Dies weil, unabhängig von der Tragbarkeit und Belehnung, das Hypothekargeschäft für die Banken praktisch risikolos ist. Daher haben auch Bonitätsunterschiede keinen nachhaltigen Einfluss auf die offerierten Zinsen und der Verhandlungseffekt schlägt voll durch.

Für den Kunden bedeutet das, dass es selbst mit wenig Eigenkapital möglich ist, einen guten Zinssatz zu erhalten, allerdings ist es ohne professionelle Beratung und Begleitung äusserst schwierig, die Kreditvergabepolitik der einzelnen Institute genau zu kennen und kundenspezifisch die passenden Offerten einzuholen.

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