Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null
Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, die Zinswende im Euroraum noch weiter zu verschieben. Der Leitzins bleibt demnach bis mindestens zum Sommer 2020 bei 0.0 Prozent. Bisher fasste EZB-Präsident Mario Draghi einen ersten Zinsschritt zuerst Mitte, dann Ende 2019 ins Auge. Weiterlesen
MoneyPark fördert Talente
Bei MoneyPark erleben Beratungs- und Führungstalente, dass sie rasch Verantwortung übernehmen können – sowohl in der eigenständigen Beratung von Kunden als auch in der Führung von Teams. Die Hypothekarspezialisten Stefania Boffa, Bruno Kindler und Antonio Carella haben in der Filiale Zürich ihren nächsten Karriereschritt gemacht. Sie haben drei neu geschaffene Teamleiter-Positionen übernommen, um ihre Erfahrung mit dem einzigartigen Beratungsmodell von MoneyPark an die neu startenden Mitarbeitenden weiterzugeben.
MoneyPark wuchs im vergangenen Jahr von rund 120 auf heute knapp 180 Mitarbeitende und unterhält über 25 Filialen in der gesamten Schweiz. Das schnelle Wachstum bietet entsprechend Chancen für die berufliche Weiterentwicklung neuer Beratungstalente. Drei Hypothekarexperten haben jetzt die neu geschaffenen Rollen als Teamleiter in Zürich übernommen. Sie berichten direkt an den Filialleiter Zürich, Sasa Vranjes.
Entschlossen hat man sich für die Einführung der neuen Führungsebene aufgrund der starken Zunahme von Kundenanfragen um 70 Prozent. Entsprechend rasch ist das Team in Zürich mit mittlerweile über 20 Beratern gewachsen.
Stefania Boffa (30), Bruno Kindler (36) und Antonio Carella (24) starteten 2018 als Hypothekarspezialisten bei MoneyPark. Kaum ein Jahr später setzen sie ihr Hypothekarwissen und ihre fundierte Beratungserfahrung ein, um neben der täglichen Kundenberatung nun selbst Teams zwischen vier und sechs Mitarbeitenden zu führen.
«Mit der neu geschaffenen Teamführungsebene stellen wir die kontinuierliche Begleitung unserer neuen Hypothekarspezialisten in der täglichen Beratungspraxis sicher. Schliesslich wollen wir Kunden optimal auf dem Weg in ihr Eigenheim unterstützen», erklärt Shahram Shad, Vertriebsleiter MoneyPark. «Der Erfolg gibt uns recht, und wir suchen aufgrund der starken Nachfrage aktuell noch fünf weitere Berater für den Standort Zürich.»
Die Hypothekarfinanzierung erfolgt bei MoneyPark mittels persönlicher Beratung. Unterstützt wird sie durch eine technologisch fortschrittliche Beratungsplattform. Aufgrund des Vergleichs von verschiedenen Anbietern finden die Berater so die optimale Finanzierungslösung für ihre Kunden. Denn Eigenheimkäufer fordern verstärkt Transparenz und Auswahl, wie es für Konsumprodukte schon längst üblich ist. Dank unabhängiger Hypothekarspezialisten müssen sie sich nicht länger in die Abhängigkeit ihrer Hausbank begeben.
Für die Begleitung der Käufer auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim sind entsprechend umfassende Beraterqualitäten Voraussetzung. Um das dafür nötige Vertrauen zu gewinnen, kommt es bei MoneyPark auf die kontinuierliche Begleitung von neuen Mitarbeitenden on-the-job an.
Schliesslich umfasst das Angebot über die Beratung hinsichtlich der optimalen Finanzierungsstrategie mit besten Zinsen hinaus mehr. So gehört auch die Begleitung von Eigenheimkäufern etwa zum Notartermin dazu. Ausserdem die Berücksichtigung von Vorsorgefragen sowie steuerlichen Aspekten und nicht zuletzt die aktive Partnerpflege.
Wir wachsen weiter und sind fortlaufend auf der Suche nach ambitionierten Talenten. Hier geht’s zu den aktuell offenen Stellen.
Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019
Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität 10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.Weiterlesen
Wohnungskündigung: Wie es funktioniert und was Sie beachten müssen
Ist bei Ihnen die Entscheidung für einen Umzug gefallen, sollten Sie sich im nächsten Schritt direkt um die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung kümmern. Zum einen spart Ihnen das doppelte Mietzahlungen und zum anderen können Sie sich dann ganz entspannt Ihren Umzug planen und terminieren. Bei der Kündigung Ihrer Wohnung gibt es einiges zu beachten, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Ein Gastbeitrag von MOVU.chWeiterlesen
53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek
Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.Weiterlesen
Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber
MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt. Weiterlesen
Wohntraumstudie 2018/19
Noch ist das Leben auf dem Land Trumpf. Jeden fünften Mieter zieht es aber schon in die Städte. Bei der Suche nach Eigenheim und Finanzierung vertrauen die Schweizer verstärkt auf unabhängige Hypothekarspezialisten.
Die Wohntraumstudie 2018/19 hat erneut die Erwartungen und Vorstellungen von Mietern wie Eigentümern hinsichtlich ihrer vier Wände unter die Lupe genommen. Es zeigt sich: Insgesamt sind die Schweizerinnen und Schweizer mit ihrer Wohnsituation zufriedener als in den Vorjahren. Dabei legt die Hälfte der Befragten regelmässig Geld zurück, um ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können. Traumobjekt Nummer 1 bleibt das freistehende Einfamilienhaus.
Die auf Basis einer Online-Befragung durchgeführte Untersuchung ist die schweizweit umfassendste Studie, die sich mit den Wohnträumen der Bevölkerung befasst. Befragt wurden Bewohner der Deutsch- und Westschweiz. Davon jeweils rund die Hälfte Eigentümer und Mieter.
«Die Wohntraumstudie ist jedes Jahr ein wertvoller Stimmungsbarometer. Sie ermöglicht uns aktuelle Einblicke in die Wohn(t)räume der Schweizerinnen und Schweizer und spiegelt auch deren Wandel», erklärt Dr. Stefan A. Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.
Eigenheimkäufer zieht's aufs Land,...
Die Wohneigentumsquote stagniert in der Schweiz seit 2017 bei im internationalen Vergleich unerreicht niedrigen 39 Prozent. Entsprechend hat sich die Suchdauer weiter ausgedehnt: Jeder Dritte sucht länger als ein Jahr nach seiner Traumimmobilie. Diese soll nach wie vor auf dem Land oder in der Natur sein. 42 Prozent möchten in einem Dorf wohnen.
...Mieter eher in die Städte
Doch zeichnet sich ein leichter Stadt-Land-Graben zwischen den Mietern und Eigentümern ab. So etabliert sich der Trend zur Urbanisierung: Bereits 21 Prozent der Mieter möchten mittlerweile im Stadtzentrum leben. Diesen Wunsch teilen hingegen nur 10 Prozent der Eigentümer. Dies ist wohl dem Umstand geschuldet, dass Objekte in Zentrumslagen nicht nur rar sind, sondern in den vergangenen Jahren auch die Kaufpreise teilweise stark angestiegen sind.
Immobilienprofis gefragt
Um die Suche nach ihrer Traumimmobilie etwas einfacher zu gestalten, würden sich ein Drittel der Deutschschweizer und ein Viertel der Westschweizer von einem Makler beraten lassen. Auch beim Verkauf der Immobilie ist deren Unterstützung gefragt.
Dr. Roman Bolliger, CEO von alaCasa.ch, erklärt: «Die qualitätsbewussten Schweizer legen Wert auf die professionelle Unterstützung beim Kauf wie auch beim Verkauf. Dabei vertrauen sie primär auf langjährige Erfahrung sowie national stark vernetzte Immobilienmakler.»
Lebensqualität dank guter Nachbarschaft
Insgesamt spiegeln die Ergebnisse eine zum ganz grossen Teil zufriedene Wohnbevölkerung. Für die Mehrheit ist die Wohnsituation angenehm. Auch wenn vor allem Mieter hinsichtlich des Komforts Verbesserungsbedarf nennen. Die Studienergebnisse zeugen auch von meist guter Nachbarschaft: 42 Prozent der Deutschschweizer stört nichts an ihren Nachbarn. Sie schätzen deren allgemeine Hilfsbereitschaft. So giessen 35 Prozent der Deutschschweizer und 20 Prozent der Romands die Blumen der Nachbarn während ihrer Ferien. Beklagen sich Schweizer trotzdem, dann vor allem über Unfreundlichkeit, Geruchsbelästigung und mangelnde Kommunikation seitens ihrer Nachbarn.
Unabhängige Hypothekarberatung gefragt
In der Westschweiz hat sich das Selbstverständnis, für eine Immobilienfinanzierung die Expertise eines unabhängigen Beraters einzuholen, bereits stärker etabliert als im Rest der Schweiz. Doch auch in der Deutschschweiz plant bereits jeder Dritte, sich an einen unabhängigen Hypothekarvermittler zu wenden.
«In meinen Augen spiegelt dies einen berechtigten Anspruch aufgeklärter Eigenheimkäufer», betont Dr. Stefan A. Heitmann: «Hypothekarnehmer wünschen heute beim Vergleich mehr Transparenz und Information, ausserdem eine gewisse Anbietervielfalt, um die optimale individuelle Finanzierung zu finden. Ein Trend, der sich künftig noch stärker im Schweizer Hypothekarmarkt etablieren wird.»
Weitere Erkenntnisse der Wohntraumstudie auf einen Blick
- Ein Traum für fast die Hälfte (49%) ist nach wie vor das freistehende Einfamilienhaus. Am liebsten ruhig und mit Blick ins Grüne. Pragmatische Eigenheimkäufer liebäugeln mit Blick auf die Finanzierbarkeit verstärkt mit dem Erwerb eines Reiheneinfamilienhauses. Es wird dreimal so häufig wie noch im Vorjahr als ideales Eigenheim in Betracht gezogen.
- Bei ihrer Traumimmobilie legen Schweizerinnen und Schweizer einerseits Wert auf den Kaufpreis und die Grösse der Immobilie inklusive Garten oder Balkon. Andererseits sind ihnen Faktoren wie eine ruhige Lage, Nähe zum ÖV, Schulen und Kindergärten wichtig. In der Deutschschweiz sehr viel stärker ausgeprägt als in der Westschweiz ist der Wunsch nach Einkaufsmöglichkeiten (D-CH 56%, W-CH 33%) sowie die Nähe zu Naherholungsgebieten (D-CH 49%, W-CH 16%).
- Mieter tragen höhere Kosten fürs Wohnen als Eigenheimbesitzer. Auch wegen der tiefen Hypothekarzinsen geben 22 Prozent der Eigentümer nur bis zu einem Zehntel ihres Einkommens fürs Wohnen aus. Während jeder zweite Mieter zwischen 20 und 35 Prozent ausgibt.
- Den Westschweizern (87%) ist der ökologische Fussabdruck ihrer Immobilie wichtiger als den Deutschschweizern (68%). Eigenheimbesitzer haben auch vor, die neue Technologien wie Staubsaugerroboter oder die Licht- und Temperaturregelung durch eine App in zwei Jahren häufiger zu nutzen, als sie es aktuell tun.
- Schweizer sind mit Blick auf ihre Pension hin pragmatisch. Die Hälfte möchte in ihrer jetzigen Liegenschaft wohnen bleiben. Eine Steigerung von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die anderen zeigen sich flexibel. Oder wollen sich eine altersgerechte Immobilie zulegen bzw. auch im Ausland leben.
- Nur 21 Prozent der Westschweizer und 7 Prozent der Deutschschweizer möchten in naher Zukunft eine Ferienimmobilie erwerben. Dagegen spricht häufig das fehlende Kleingeld und die lokale Bindung, die man durch einen Kauf einginge.
- Ein in der Deutschschweiz weitgehend unbekanntes Ärgernis plagt in der Westschweiz knapp ein Viertel der Befragten: das auf dem falschen Parkplatz abgestellte Auto.
Fazit
Die Wohntraumstudie 2018/19 zeigt insgesamt: Wohnen im Eigenheim lohnt sich mehr denn je. Umso wichtiger wird die Begleitung von Käufern auf dem gesamten Weg in ihr Eigenheim.
«Es zeigt sich klar, dass der Immobilien- und Hypothekarmarkt in Zukunft mit noch stärkerer Vernetzung auf die insbesondere in den Metropolräumen steigende Nachfrage bei knappem Angebot am Markt reagieren muss. Damit aus dem Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird.», betont S. Heitmann.
Weitere Informationen finden Sie in der vollständigen Studie.
Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei. Weiterlesen
Dashnim Sopi zum MoneyPark-Filialleiter in Baden ernannt
Beim schweizweit grössten unabhängigen Hypothekenspezialist MoneyPark übernimmt Dashnim Sopi ab sofort die Leitung der Filiale in Baden. Sopi ist seit 2018 als Hypothekarexperte für MoneyPark tätig. Er wird mit seinem Team die Filiale in Baden weiter ausbauen, um noch mehr Kunden umfassend auf dem Weg ins Eigenheim zu begleiten.
Der Hypothekarexperte Dashnim Sopi verfügt über zehn Jahre Erfahrung als Finanzberater für Hypothekar- und Anlagefragen sowie als Privatkundenberater bei verschiedenen Finanzdienstleistern. Er ist dipl. Finanzberater IAF und absolviert aktuell einen Master of Advanced Studies in Banking & Finance.
«Ich freue mich, unseren Standort Baden weiter auszubauen und bin überzeugt vom einzigartigen Beratungsmodell von MoneyPark, das maximale Transparenz bietet. Dank der Auswahl aus über 100 Finanzierungspartnern finden wir für unsere Kunden die optimale Hypothekarstrategie – auch mit Blick auf Steuer- und Vorsorgeaspekte», erklärt D. Sopi.
Die Badener Filiale an der Mellingerstrasse 6 wurde im Mai 2015 gegründet. Über 2'500 Kundenanfragen rund um die Finanzierung des Eigenheims hat MoneyPark seither dort betreut. In der Region ist MoneyPark mit weiteren Filialen in Aarau, Wohlen und Sursee präsent und unterhält Schweizweit ein Netzwerk von über 25 Niederlassungen. MoneyPark verbindet modernste digitale Technologien mit persönlicher Beratung. Damit Kunden bei ihrer sowohl finanziell wie auch emotional weitreichenden Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben, optimal begleitet werden zu können.
Sopi steht aktuell der Hypothekarexperte Fabian Bochsler zur Seite. Künftig will man das Berater-Team in Baden verstärken. «Das Marktpotenzial in der Region ist äusserst vielversprechend. Daher bauen wir unsere Beratungskapazitäten für Hypothekarnehmer in Baden weiter aus. Wir möchten dort aktuell einen weiteren Hypothekar- sowie einen Vorsorgespezialisten anstellen», erklärt Leo Spichiger, MoneyPark-Regionalleiter Zentral.
Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019
Erste Aufhellungsanzeichen für die weltweite Konjunkturentwicklung nehmen die Angst vor einer Weltrezession. Dennoch bleiben die Aussichten im EU-Raum verhalten pessimistisch. Die Hypothekarzinsen verharren daher voraussichtlich bis ins Jahr 2021 auf tiefem Niveau: Vorher sind keine starken Zinssteigerungen zu erwarten. Weiterlesen
So kann das geerbte Haus gehalten werden
Nachdem der Vater verstorben ist, erben die Mutter und ihre vier Kinder das Elternhaus. Die Witwe kann die darauf lastende Hypothek allein nicht tragen. Die Kinder möchten allerdings, dass sie das Haus behalten und darin wohnen bleiben kann. Wie geht man vor, um das Erbe im Familienbesitz zu halten?
Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle: Der Familienstand des Verstorbenen, ein allfälliger Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen wie ein Testament oder Erbvertrag. In diesem Falle wird, um die Erbmasse zu definieren, in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse, der hinterbliebene Ehegatte die andere Hälfte.
Auch Hypotheken werden vererbt
Haben die Eltern keine spezifischen Vereinbarungen getroffen, sind in die Geschwister gemeinsam mit ihrer Mutter Gesamteigentümer der Liegenschaft. Sie haften dann aber auch gemeinsam für die bestehende Hypothek. Im idealen Falle reichen die liquiden Mittel der Mutter aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall kann die Immobilie im alleinigen Besitz der Mutter verbleiben. Voraussetzung dafür: Die Tragbarkeit der Hypothek ist auch weiterhin gewährleistet. Leider kann es im Alter jedoch vorkommen, dass die Kosten für die Hypothek durch das meist reduzierte Einkommen nicht mehr gedeckt sind.
Immobilie an Kinder übergeben
Ist die Tragbarkeit durch die Mutter allein nicht mehr gegeben oder kann die Mutter ihre Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls haben alle Geschwister gemeinsam oder eines allein die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen. Dann können sie der Mutter anschliessend ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung am Haus einräumen. So stellen sie sicher, dass die Mutter weiterhin in der Liegenschaft wohnen kann. Andernfalls können die Geschwister auch einen Erbverzicht vereinbaren: Damit verzichten sie auf den ihnen zustehenden Anteil am Erbe, damit ihre Mutter das Haus allein übernehmen kann.
Fazit
Um nach einem Erbfall den Zwangsverkauf zu vermeiden, ist es ratsam, sich bereits frühzeitig um die nötigen Vorkehrungen zu kümmern. Darunter fällt die Erstellung eines Ehevertrags, das Verfassen eines Testaments oder sogar der Abschluss eines Erbvertrages. Allenfalls können die Eltern die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an die Erben übergeben. Das vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Jedoch kann dieser Entscheid auch nicht mehr rückgängig gemacht werden. Zu einer guten Planung gehört auch, die optimale Hypothekarstrategie festzulegen – abgestimmt auf die finanziellen und familiären Verhältnisse.
Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.
Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?
Wer eine Wohnung kauft, nimmt automatisch Einsitz in die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Hauses. Darin werden alle Entscheide über die gemeinschaftlich genutzten Zonen gefällt. Doch was passiert, wenn sich die Parteien nicht einig sind? Kann eine Partei einen Anbau, z.B. den eines Velounterstandes, verhindern?
Um das Zusammenleben unter einem Dach zu regeln, schliessen sich Wohnungseigentümer normalerweise in so genannten Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) zusammen. In diesen werden alle Fragen zu Unterhalt, Benutzung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile besprochen und geregelt.
Regeln festlegen
Die Rechte und Pflichten der STWEG sind üblicherweise in einem Reglement festgelegt. Das Gesetz selbst schreibt wenig dazu vor und lässt den Eigentümern bezüglich ihrer Vereinbarungen individuellen Gestaltungsraum.
Formen der Beschlussfassung
Die Frage, ob ein Velounterstand gebaut wird oder nicht, beantwortet die STWEG im Rahmen einer Beschlussfassung. Es gibt grundsätzlich zwei Formen: Beschlüsse an der Stockwerkeigentümerversammlung sowie den schriftlichen Zirkularbeschluss.
Einstimmigkeit oder Mehrheitsbeschluss
Beim Zirkularbeschluss gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Alle Parteien müssten dem Antrag zustimmen. Wird der Antrag jedoch an der Eigentümerversammlung traktandiert, gilt oft der Mehrheitsbeschluss, d.h. ein Mehr der anwesenden Eigentümer muss sich dafür aussprechen. Wichtig: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, haben diese nur eine Stimme, dasselbe gilt umgekehrt für Personen, die mehrere Wohnungen besitzen, falls im Reglement nichts Anderes festgelegt ist.
Beschlussfähigkeit
Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend resp. vertreten und repräsentieren diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten, so ist die Versammlung beschlussfähig und kann über die vorliegenden Anträge abstimmen. Mit Wertquote bezeichnet man den Anteil der Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft. Normalerweise sind sie in Tausendern angegeben und im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 125/1000).
Formen von Mehrheitsbeschlüssen
Je nach Antrag reicht das einfache Mehr nicht, um rechtsgültig zu entscheiden. Bauliche Massnahmen beispielsweise fordern je nach Art verschiedene Mehrheiten. Sie werden unterschieden in notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen. Während für die notwendigen Massnahmen das einfache Mehr reicht, benötigen nützliche bauliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Dabei muss die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Eigentümer und gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten zustimmen. Für luxuriöse Massnahmen ist sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden, erforderlich. Die STWE kann jedoch Änderungen zu den gesetzlichen Vorgaben von Mehrheiten im Reglement beschliessen.
Fazit
Relevant für den Entscheid ist die Definition des Velounterstandes als nützliche oder luxuriöse Baumassnahme sowie evtl. im Reglement beschlossene Abweichungen der Mehrheitsanteile. Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung.
Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Angenommen, der geplante Velounterstand wird als nützliche bauliche Massnahme taxiert, reicht eine Stimme allein nicht aus, um ihn zu verhindern. Dafür müsste mindestens die Mehrheit der Wertquoten gegen den Bau stimmen.
RERI Q1 2019 – Eigenheimmarkt stabil, massive Konditionen-Unterschiede für Hypotheken
Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark erhöht sich im 1. Quartal 2019 um 0.5 auf 3.3 Indexpunkte. Dieser Stand impliziert ein mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz.
- Der Anstieg ist grösstenteils der Markterwartung eines starken wirtschaftlichen Abschwunges geschuldet.
- Der Eigenheimmarkt ist solid. Angebot und Nachfrage befinden sich insgesamt in einem gesunden Gleichgewicht und die Preise haben sich nur unwesentlich erhöht.
- Allerdings haben sich die Warnsignale (stark steigende Preise in Kombination mit zunehmenden Leerständen) im Teilmarkt der Renditeobjekte regional verstärkt.
- Derzeit wirkt sich die Konjunkturabschwächung nicht negativ auf die Nachfrage von Immobilien aus.
- Die Bandbreite der angebotenen Hypothekarkonditionen hat exorbitant hohe Ausmasse angenommen. Differenzen von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit.
Das Wichtigste in Kürze
Mittleres Risiko mit ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 = kein Risiko bis 6 = akute Blasengefahr erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2019 um 0.5 Indexpunkte und liegt neu bei 3.3 Punkten.
Starke Konjunkturabschwächungen weltweit schüren Rezessionsängste
Die Aussichten der Weltkonjunktur in den nächsten zwei Jahren sind schlecht. Treffen diese Prognosen ein, hätte dies auch negative Folgen für die Schweizer Wirtschaft.
Zinswende in weiter Ferne
Die meisten Experten
gehen mittlerweile davon aus, dass das Negativzinsniveau in der Schweiz bis
mindestens ins Jahr 2021 bestehen bleibt. Damit wird die Nachfrage nach
Immobilien aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen gestützt.
Hypothekarkonditionen differieren von Anbieter zu Anbieter teilweise um mehr als ein Prozent
Die offerierten Konditionen für Hypotheken driften immer stärker auseinander. Vor allem Nicht-Banken offerieren mittlerweile Zinssätze, die teilweise über ein Prozent günstiger sind. Da wird ein Zins- und Anbietervergleich essenziell! Denn Hypothekarnehmer können bei einer Hypothek von einer Million Franken über 10'000 Franken Zinskosten pro Jahr sparen. Das sind bei einer 10-jährigen Festhypothek über 100'000 Franken!
Nachfrage und Preise für Eigenheime bleiben stabil
Der Eigenheimmarkt hat sich weiter stabilisiert. Insgesamt stehen Nachfrage und Angebot in einem gesunden Verhältnis und die Preise sind nur unwesentlich angestiegen.
Warnsignale im Teilmarkt Renditeobjekte werden ernst genommen
Die starken Preissteigerungen verbunden mit ansteigenden Leerständen sind untrügliche Alarmzeichen für eine Überhitzung. Diese Situation hat nun die Schweizerische Bankiervereinigung veranlasst, verschärfte Finanzierungsbedingungen für diese Objekte auszuarbeiten. Parallel dazu definiert der Bund Massnahmen zu erhöhten Eigenmittelunterlegungsvorschriften, sollten die Selbstregulierungsmassnahmen nicht ausreichen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Stellungnahme zum Thema.
Konjunktur- und Zinsumfeld
Massive Eintrübung der Weltkonjunktur und negative Auswirkungen auch auf die Schweiz
In den letzten Wochen haben die schlechten Nachrichten stark zugenommen: Es zeichnet sich eine sich stark abschwächende Weltkonjunktur ab. So ist auch in der Schweiz eine spürbare Wachstumsabkühlung der Wirtschaft eingetreten. Sorgen um die Ungewissheit über den Ausgang des Brexits, den Handelskonflikt USA/China, die Staatsschuldenkrise in Italien und das ungeklärte Verhältnis der Schweiz zur EU haben zudem zu den tiefen Kapitalmarktzinsen beigetragen. Des Weiteren hat die US-Notenbank (Fed) bekannt gegeben, von weiteren Zinserhöhungen bis Ende dieses Jahres abzusehen. Und die Europäische Zentralbank (EZB) doppelte nach und erklärte, ihren Leitzins ebenfalls bis dahin nicht anzuheben. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bleibt damit weiterhin nichts anderes übrig, als ihren Leitzins unverändert zu belassen.
Prognose: Weitere konjunkturelle Dämpfung sehr wahrscheinlich
Nach einigen Jahren mit hohem Wachstum sind die jüngsten Prognosen für die Entwicklung der Weltkonjunktur ernüchternd. Inzwischen gehen die Wirtschaftsprognostiker in der Eurozone von einer deutlichen Abschwächung in den nächsten Monaten und Jahren aus. Mehr noch, einige Ökonomen rechnen gar mit einer von China und/oder den USA ausgehenden Rezession bis Ende 2021. Auch die Schweiz wäre wirtschaftlich negativ davon betroffen. Zudem wären weitere Leitzinssenkungen wohl unumgänglich, um einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens begegnen zu können.
Subindizes des RERI
Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Verschuldung erhöht sich nicht, keine Zusatzrisiken für Immobilienmarkt
Nachdem die Verschuldung im 4. Quartal 2018 leicht zurückging, verbleibt sie im 1. Quartal 2019 auf dem Vorquartalsstand. Weiterhin macht der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis im Durchschnitt rund 55 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
Bandbreite der Zinsangebote
Enorm grosse Bandbreite
Der Zinsunterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern liegt wie bereits im Vorquartal auf einem Höchststand. Satte 0.79 Prozent (Vorquartal 0.78 Prozent) beträgt die Differenz. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der 10-jährigen Festhypothek, sehen wir eine historisch grosse Preisspanne: Der günstigste Anbieter offerierte im 1. Quartal 2019 im Mittel einen Zinssatz von 0.75 Prozent. Dagegen verlangte der teuerste Anbieter 1.84 Prozent. Das ergibt eine Differenz von sehr hohen 1.09 Prozent (Vorquartal 0.84 Prozent).
Vor allem Versicherungen und Pensionskassen/Anlagestiftungen sind in der Lage, sehr günstige Konditionen anzubieten. Dagegen sind verschiedene Banken aufgrund ihrer hohen Eigenmittelunterlegungskosten zunehmend nicht mehr bereit, den Kunden die gesunkenen Refinanzierungskosten in Form von tieferen Hypothekarzinsen weiterzugeben.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von einer Million Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.87 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
| Teuerster Anbieter | Günstigster Anbieter | |
| Zinsaufwendungen in CHF pro Jahr | 18'400 | 8’700 |
| Zinsaufwendungen in CHF für die gesamte Laufzeit | 184’000 | 87’000 |
| Ersparnis in CHF pro Jahr | 0 | 9’700 |
| Ersparnis in CHF für die gesamte Laufzeit | 0 | 97’000 |
Kreditabsicherungskosten
Weitere Verflachung der Zinskurve aufgrund Zinsrückgang
Aufgrund der schlechten Kennzahlen der Weltwirtschaft in den letzten Wochen, den trüben Aussichten und insbesondere den letzten Kommunikationen seitens Fed, EZB und SNB haben sich die mittel- und vor allem die langfristigen Swap-Sätze im 1. Quartal 2019 und insbesondere im März deutlich reduziert. Im Verlauf des Quartals hat sich die Zinskurve deswegen extrem verflacht. Damit verbunden ist die Markterwartung einer sich stark abschwächenden Schweizer Konjunktur bis hin zu Rezessionsängsten.
Schlechte Konjunkturaussichten sprechen weiterhin für tiefe Zinsen
Die Wahrscheinlichkeit einer fortschreitenden und substanziellen konjunkturellen Eintrübung des weltweiten Wirtschaftswachstums hat sich in den nächsten Monaten weiter erhöht. Wir sind deshalb weiterhin der Überzeugung, dass ein markanter Zinsanstieg in den nächsten Monaten und Jahren ausbleiben wird (lesen Sie dazu auch unsere Zinsprognose bis Ende 2020).
Aktuell kommt diese Situation dem Schweizer Immobilienmarkt einerseits aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen im Sinne einer spürbar gestärkten Nachfrage zugute. Andererseits könnten die schlechten wirtschaftlichen Aussichten die Nachfrage nach Immobilien mittelfristig negativ beeinflussen.
Preisindizes
Immobilienpreisindex sinkt minim, Konsumgüterpreise erhöhen sich leicht
Im 1. Quartal 2019 sinkt der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 162.3 auf 161.9 ganz leicht. Gegenüber dem Vorquartal resultierte keine Preisveränderung bei den Einfamilienhäusern (EFH). Bei den Eigentumswohnungen (ETW) ergab sich eine leichte Senkung (-0.3%). Die Anzahl der Angebote nahm bei beiden Objektarten im Laufe des Quartals leicht zu. Bei EFH wurden rund 23'000, bei den ETW ungefähr 38'000 Angebote pro Monat gemacht.
Aufgrund des knappen Angebotes und weil die Preise an zentralen Lagen nicht für eine breite Schicht der Käuferschaft erschwinglich sind, werden Einfamilienhäuser zunehmend auch an peripheren Lagen nachgefragt, auch wenn Agglomerationsgemeinden weiterhin am beliebtesten sind.
Bei den Eigentumswohnungen hat das Angebot im Tiefpreissegment weiter zugenommen und dazu geführt, dass das Preisniveau insgesamt gesunken ist und damit der Käuferkreis erweitert werden konnte. Diese Situation dürfte auch im laufenden Jahr die Nachfrage stützen. Die abnehmende Bautätigkeit schränkt zudem das Angebot ein. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in Ballungszentren höher als in ländlichen Gebieten und Agglomerationen.
Unabhängig davon hat sich der Konsumentenpreisindex leicht erhöht. Er liegt mit 99.4 Punkten nahe am Höchststand von Ende 2010 (100.0 Punkte). Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen schreitet damit weiter fort.
Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote verbleibt auf Rekordtief
Nachdem sich die Arbeitslosenquote 2018 lange auf dem Rekordtief von 2.4 Prozent hielt, stieg sie, vor allem saisonbedingt, gegen Ende Jahr wieder leicht an. Im 1. Quartal 2019 pendelte sie sich nun bei tiefen 2.6 Prozent ein. Per Ende März 2019 waren 112'341 Personen arbeitslos. Das ist ein Rückgang von fast 14 Prozent gegenüber dem Stand vor Jahresfrist (Ende März 2018). Damit bleibt die Arbeitslosigkeit in der Schweiz auf einem so tiefen Niveau wie seit über sieben Jahren nicht mehr. Positiv ist auch, dass sowohl die Jugendarbeitslosenquote (-0.4 Prozent) als auch die Alters-Arbeitslosenquote ab 50 (-0.3 Prozent) unter den Werten des Vorjahres liegen.
Das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) prognostiziert für 2019 einen Jahresdurchschnitt der Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent.
Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
Abschwung schreitet fort
Im 1. Quartal 2019 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum fünften Mal in Folge von 57.7 auf 53.4 Punkte. Damit setzt sich der Abschwung seit Ende 2017 unvermindert fort. Der Wert liegt aber noch immer leicht über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Damit sehen die Einkaufsmanager zwar ebenfalls eine konjunkturelle Abschwächung in der Schweiz. Mit einer sich anbahnenden Rezession rechnen sie aber derzeit nicht.
Fazit
Die Makrolage des Schweizer Immobilienmarktes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr solid. Die immer noch gute Lage der Schweizer Wirtschaft kombiniert mit den sehr günstigen Finanzierungskonditionen und den insgesamt nicht mehr angestiegenen Preisen wirken sich weiterhin positiv auf die Nachfrage aus.
Im Teilmarkt der Renditeobjekte dürfte es entscheidend sein, dass sich die Neubautätigkeit wieder an die effektive Nachfrage angleicht. Dabei ist gerade auch der Trend hin zu Mietwohnungen in Städten zu berücksichtigen. Insgesamt werden die Warnsignale ernst genommen. Es werden Massnahmen und Strategien zur Bekämpfung der Symptome entwickelt. Zudem ist davon auszugehen, dass die Zinskonditionen auf Jahre hinaus sehr tief bleiben und damit langfristige Investitionen in Liegenschaften begünstigen.
Der Schweizer Immobilienmarkt steht weiterhin auf einem soliden Fundament.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI Q1 2019
Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Der Markt der Renditeobjekte sei überhitzt, sind sich die Schweizer Finanzaufsicht Finma, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und zuletzt auch der Internationale Währungsfonds (IWF) einig. Sie fordern von den Banken Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten, sprich restriktivere Hypothekarvergabekriterien, um die steigenden Risiken einzudämmen. Welche Massnahmen wären dafür vorgesehen und wie wirken diese auf den Markt? Und welche Finanzierungen wären davon betroffen?
28. August 2019: Update nach Einschätzung durch Finma: Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung
23. Juli 2019: Update nach Einreichung der Selbstregulierungsmassnahmen durch die SBVg im Juli 2019: Massnahmen zur Selbstregulierung bei Renditeobjekten: SBVg reicht Antrag bei Finma ein
Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) gab Ende März bekannt, eine Anpassung der Selbstregulierungsmassnahmen auf dem Markt für Renditeobjekte, auch Wohnrenditeliegenschaften genannt, zu prüfen. Diese Ankündigung kam aufgrund des steigenden Drucks der Behörden zustande, die nicht zuletzt wegen eines Stresstests Handlungsbedarf in diesem Teilmarkt sehen. Eine Arbeitsgruppe der SBVg prüft nun die Analyse der Behörden und wird bis Mitte Jahr Restriktionen in den Finanzierungsmodalitäten ausarbeiten. Als geeignete Instrumente werden derzeit eine Verkürzung der Amortisationsdauer sowie eine Senkung der Belehnungsquote angesehen. Diese Massnahmen betreffen nur Neugeschäfte mit einem hohen Belehnungsgrad. Damit soll ein preisdämpfender Effekt erzielt werden.
Auch die Finma macht Druck
Die Finma betonte an ihrer Jahresmedienkonferenz letzte Woche, dass das Kreditvolumen auf dem Hypothekarmarkt ungebremst weiterwächst. Ausserdem stehen momentan über 70‘000 Wohnungen leer – ein neuer Rekord. Wir beobachten überdies gerade ausserhalb der grossen Ballungszentren steigende Leerstandsquoten einerseits und höhere Mieterfluktuationsraten andererseits – eine anspruchsvolle Kombination für Eigentümer und Käufer. Die Finma fordert daher noch dieses Jahr klare Aktionen der Hypothekargeber, andernfalls würde sie die Eigenmittelanforderungen für alle Banken verschärfen. Das Finanzdepartement arbeitet bereits parallel an einer entsprechenden Vorlage, um den Druck auf die Bankbranche hoch zu halten.
Die Finma bezeichnete den Hypothekarmarkt an ihrer Jahresmedienkonferenz gar als „too big to fail“. Ein Stresstest zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institute bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren vor allem bei der Finanzierung von Renditeobjekten unter die Schwelle der geltenden Kapitalforderungen fallen würden und sich rekapitalisieren müssten. Strengere Belehnungsgrenzen im Markt der Renditeobjekte, bei welchen die Hypothekarforderungen immerhin rund 30 Prozent ausmachen, würden daher helfen, die Kreditnachfrage zu begrenzen. Die Finma argumentiert weiter, dass die letzten Massnahmen zur Selbstregulierung ihr Ziel erreicht hätten; das Wachstum im Bereich der selbstbewohnten Liegenschaften habe sich verlangsamt. Nun sei es an der Zeit, auch den Markt der Wohnrenditeliegenschaften besser zu regulieren.
Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?
Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Der Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte sehen wir in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.
Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil
Die geplanten Selbstregulierungsmassnahmen würden vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Dabei handelt es sich wohl schwergewichtig um private Anleger (buy to let). Für diese Käufer würde es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern.
Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkommensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.
Fazit
Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld
Die geplanten Massnahmen sind ein erster Schritt in die richtige Richtung. Nicht-professionelle Kleininvestoren mit hohem Fremdkapitalanteil werden so vermehrt aus dem Markt gedrängt. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und den Hauptteil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preissteigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.
Differenzierte Prüfung beim Kauf von Renditeobjekten wichtiger denn je
Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.
Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.
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Wenn Fensterputzen nicht mehr reicht – mit neuen Fenstern Energie und Geld sparen
Die Heizung ist voll aufgedreht aber das Wohnzimmer trotzdem kalt? Gebäude mit veralteten Fenstern und Aussentüren verschlingen viel Energie und lassen die ungewollte Kälte trotzdem ins Haus. Gerade in den frostigen Wintermonaten machen sich alte Fenster bemerkbar – sowohl an der Kälte im Haus als auch auf der Stromrechnung. Ein Gastbeitrag von HausHeld.
Mit diesem Problem sind Sie nicht allein: Mehr als eine Million Gebäude in der Schweiz sind energetisch sanierungsbedürftig, das Energie- und CO2-Einsparpotenzial ist enorm. Für jeden Hausbesitzer stellen sich dabei individuelle Fragen: Lohnt sich eine Sanierung in meinem Fall? Welche Fenster eignen sich für mein Haus? Welche Betriebe sind für diese Umbautätigkeiten geeignet? Sind sie seriös und bieten sie ein gutes Preis-Leistungsverhältnis? Unzählige Anrufe und Beratungsgespräche möchte man sich auch ersparen – sie sind aber meist unumgänglich, möchte man sich doch umfassend und seriös informieren.
Fenstersanierung kann sich finanziell lohnen
Die Preise für neue Fenster liegen oft weit auseinander. Die Kosten setzen sich aus der Art der Verglasung und den Materialien der Rahmen zusammen, nicht jedes Material ist gleich teuer. Es ist deshalb wichtig, die passenden Fenster für das eigene Projekt zu finden. Eine pauschale Kostenangabe ist meist schwierig, da die Preise stark von den individuellen Wünschen abhängen. Ein Vergleich verschiedener Offerten lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen zu verschiedenen Fenstertypen und Materialien finden Sie im Ratgeber zur Fenstersanierung.
Obwohl eine Fenstersanierung meist ein kostspieliges Unterfangen ist, spart man in der Regel auf lange Sicht sogar Geld. Durch die bessere Dämmung neuer Fenster geht weniger Wärme verloren und Energiekosten können reduziert werden. In vielen Fällen sind die Einsparungen durch geringere Energiekosten über den gesamten Lebenszyklus der Fenster höher als die Investitionskosten für die Sanierung. Besonders lohnenswert ist ein Austausch der alten Fenster im Rahmen einer Gesamtsanierung. In diesem Fall können in den meisten Kantonen sogar Fördergelder für energetische Sanierungsmassnahmen beantragt werden.
Vergleichen und den passenden Handwerker für Ihr Fensterprojekt finden
Bei einer geplanten Sanierung oder Renovation ist man auf die Erfahrung einer Fachperson angewiesen. Als Laie ist es jedoch meist schwierig, die verschiedenen Angebote zu beurteilen. Laut Umfragen ist die Unzufriedenheit bei Renovationen insbesondere aufgrund schleppender oder gar ausbleibender Beseitigung von Mängeln, nicht eingehaltener mündlicher Zusagen oder schlechter Qualität der Leistungen sehr hoch. Fachliche Einschätzungen von 2-3 alternativen Experten sind hilfreich, um den geeigneten Handwerker mit entsprechenden Qualitätsstandards für die geplante Bautätigkeit zu finden und um ein Gefühl dafür zu entwickeln, welche Massnahmen wirklich nötig und sinnvoll sind.
Wer nicht vergleicht, bezahlt am Ende zu viel für unzufriedenstellende Qualität oder bezahlt Geld für unnötige Arbeiten.
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Renovationen optimal finanzieren
Der Frühling ist da und Sie verspüren Tatendrang, einige Renovationen und Verschönerungsmassnahmen an Ihrem Eigenheim vorzunehmen: Das Bad ist in die Jahre gekommen, Sie wollen endlich einen Carport anbauen oder sich Ihre Traumküche leisten. Welche Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage?
Eine kleine Renovation oder ein grösserer Umbau kommen früher oder später auf jeden Eigenheimbesitzer zu – auch um den Wert der Immobilie zu erhalten oder gar zu steigern. Im besten Fall haben Sie die anfallenden Kosten bereits frühzeitig grob berechnet und nötige Reserven gebildet. Fallen jedoch unvorhergesehene oder das Budget überschreitende Kosten an, bestehen verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationspläne zu verwirklichen.
Hypothek aufnehmen oder aufstocken
Haben Sie Ihre Hypothek bereits vollständig amortisiert, besteht die Möglichkeit, sie wieder neu aufzunehmen. Läuft die Amortisation noch, können Sie die bisherige Hypothek aufstocken, um Ihr Renovationsvorhaben zu finanzieren. Das ist grundsätzlich immer dann möglich, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Immobilie nicht ausgereizt und gleichzeitig die Tragbarkeit der Hypothek weiterhin gegeben ist.
Tragbarkeit muss gewährleistet bleiben
Mit Tragbarkeit bezeichnet man das Verhältnis zwischen Ihrem Haushalts-Einkommen und den fortlaufenden Kosten Ihres Eigenheims. Die jährlichen Aufwendungen sollten demnach nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.Wichtig: Es handelt sich nicht um regulatorische Vorgaben, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen deshalb dennoch gut, dass Ihnen ein Finanzinstitut die Finanzierung gewährt.
Vorsorgegelder einsetzen
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder (vor-)beziehen und für Renovationen Ihres selbstgenutzten Eigenheimes einsetzen. Der Vorbezug unterliegt allerdings – zu einem reduzierten Satz und separiert vom übrigen Einkommen – einer Kapitalauszahlungssteuer. Um diese Besteuerung zu vermeiden und gleichzeitig in der Steuererklärung höhere Hypothekarzinsaufwände geltend zu machen, sollten Sie eine Hypothekarerhöhung mit gleichzeitiger Verpfändung der Pensionskassengelder prüfen. So kann, abhängig davon, ob Ihre Pensionskasse das Leistungs- oder Beitragsprimat anwendet, der Vorsorgeschutz aufrechterhalten werden. Zudem verbleibt Ihr Vorsorgeguthaben in der Pensionskasse und wird dort weiterhin (notabene steuerfrei) zu einem attraktiven Zinssatz verzinst.
Für Hypothekarnehmer, die älter als 50 sind, bestehen allerdings gewisse Einschränkungen. Auch hier empfiehlt sich der Einbezug eines Vorsorgespezialisten.
Überbrückungskredit – für kleinere Beträge
Bei kleineren Renovationen und Beträgen, die Sie bald wieder zurückzahlen möchten, eignet sich die Aufnahme eines Überbrückungskredites. Die Abwicklung des Kreditantrags ist unkompliziert, Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden Bescheid. Diese Möglichkeit bietet sich auch an, wenn die Belehnungsgrenze Ihrer Hypothek ausgeschöpft ist und keine Hypothekarerhöhung zulässt.
Steuerliche Vorteile nutzen
Umbauarbeiten können als sogenannte werterhaltende Massnahmen umgekehrt auch steuerlich attraktiv sein. So kann eine gesamthafte Küchenerneuerung, abhängig von der Qualität der Küche, nach 20 bis 25 Jahren als notwendige, werterhaltende Massnahme angesehen und steuerlich geltend gemacht werden.
Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre aufteilen
Es könnte sich steuertechnisch zudem lohnen, die Renovationsarbeiten über zwei Kalenderjahre zu verteilen. So profitieren Sie auch im Folgejahr vom resultierenden Steuerabzug.
Fazit
Wie auch immer Ihre individuelle Situation aussieht: Sie sollten Ihr Vorhaben unbedingt frühzeitig mit einem unabhängigen Hypothekarspezialisten besprechen. Wir finden mit unserem Netzwerk von über 100 Finanzierungspartnern Lösungen für die optimale Hypothekarstrategie zu Ihrem Renovationsvorhaben.
Des Schweizers liebste Hypothek
Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.
In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.Weiterlesen
Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz
Wohneigentum zu erwerben bietet viele Vorteile und ist unverändert ein Lebenstraum unzähliger Menschen. Doch obwohl sich das Zinsniveau auf einem historischen Tiefpunkt befindet, stagniert die Wohneigentumsquote in der Schweiz. Woran liegt das? Und was braucht es für eine erneute Ankurbelung?
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst stark. In den letzten sechs Jahren resultierte eine Zunahme von über 21 Prozent. Bereits Ende 2017 wurde die 1'000 Milliarden-Grenze überschritten. Davon abgeleitet müsste eigentlich auch die Quote der Eigenheimbesitzer stetig zugenommen haben. Nun zeigt aber eine offizielle Erhebung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO), dass bereits seit 2016 kein Anstieg der Wohneigentumsquote (derzeit rund 39 Prozent) zu verzeichnen ist. Und dies, obwohl das Hypothekarvolumen im selben Zeitraum um rund neun Prozent anstieg. Zum Vergleich: Kein entwickeltes Wohlstandsland hat eine derart niedrige Wohneigentumsquote, alle europäischen Nachbarländer haben Quoten von zum Teil deutlich über 50 oder 60 Prozent. Experten gehen für das Jahr 2019 sogar davon aus, dass die Wohneigentumsquote erstmals seit langem sinken wird. Wie gehen diese Entwicklungen zusammen?
Hypothekarwachstum der privaten Haushalte aufgrund Preissteigerungen
Das Wachstum des Hypothekarvolumens ist wohl vorwiegend durch die höhere Verschuldung der privaten Haushalte zu erklären. Hauptgrund dafür dürften die in den letzten zehn Jahren gestiegenen Objektpreise sein, bei zugleich gleichbleibend (niedriger) Amortisationsquote von durchschnittlich einem Prozent pro Jahr. Die wenigen zusätzlichen Wohneigentümer dürften durch das Bevölkerungswachstum (zugewanderte Personen aus dem Ausland etc.) kompensiert worden sein. Bei Ausländern liegt die Wohneigentumsquote charakteristisch unter 20 Prozent.
Realität entfernt sich immer weiter von der Modellberechnung und verhindert Wohneigentum
Aus unserer Sicht ist folgende Situation wesentlich für die Stagnierung der Wohneigentumsquote: Während die regulatorischen Bedingungen unverändert streng geblieben sind, haben sich die realen Zinsen immer weiter reduziert. Das aktuelle – im historischen Vergleich betrachtet äusserst tiefe – Zinsniveau verhilft der Wohneigentumsquote jedoch nicht zu einer Aufwärtsbewegung. Denn in Bezug auf die Tragbarkeit der Hypothek spielt das heutige Zinsniveau keine Rolle: Das Eigenheim muss gemäss allgemein gängiger Tragbarkeitskriterien auch bei einem Zinsniveau von 4.5 bis 5 Prozent finanzierbar sein. Ein weiterer in unseren Augen äusserst relevanter Aspekt wird kaum beachtet: Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen: Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein. Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.
Berechnungsgrundlage für Nebenkosten vielfach zu hoch
Bei einem Neubau oder einem energieoptimierten bestehenden Objekt dürften diese Kosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent. Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese Differenz kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale bei einer 80-prozentigen Finanzierung und einer Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Würde mit einem halben Prozent gerechnet, reduziert sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken.
| Kaufpreis 1 Mio. / Hypothek CHF 800’000 | bei 1 Prozent Nebenkosten | bei 0.5 Prozent Nebenkosten |
| Zinskosten (kalkulatorisch 5%) | CHF 40’000 | CHF 40’000 |
| Nebenkosten | CHF 10’000 | CHF 5’000 |
| Amortisation | CHF 10’000 | CHF 10’000 |
| Total | CHF 60’000 | CHF 55’000 |
| Notwendiges Einkommen, um Tragbarkeit <33% sicherzustellen | CHF 182’000 | CHF 167’000 |
Keine zusätzlichen Risiken bei Erhöhung der Wohneigentumsquote
In der NZZ vom 6. März 2019 argumentiert Andrea Martel, warum eine Erhöhung der Wohneigentumsquote in ihren Augen gar nicht erstrebenswert sei. Unter anderem wird aufgezeigt, dass in Ländern mit höheren Wohneigentumsquoten eine ausgeprägtere Anfälligkeit auf Immobilienpreisblasen auftritt. Die Finanz-stabilität sei stärker gefährdet, weil Eigenheime mit mehr mit Fremdkapital finanziert seien. Vorteilhaft sei, dass in den letzten Jahren institutionelle Investoren hauptsächlich mit Eigenkapital in Mehrfamilienhäuser investiert hätten.
Fakt ist jedoch, dass sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht haben. Zudem ist der Schweizer Hypothekarmarkt der am stärksten reglementierte Hypothekarmarkt weltweit. Darauf zurückzuführen ist folglich auch, dass kaum Verluste durch Hypothekar-ausfälle entstehen. Die Banken rechnen aktuell mit Ausfallrisiken von 0.01 bis 0.03 Prozent. Das sind wesentlich geringere Werte als die tiefste Ausfallwahrscheinlichkeit (AAA-Rating) der Anleihe-Emittenten im Modell von Standard & Poor’s. Diese liegt für eine Laufzeit von vier Jahren bei 0.10 Prozent. Von einem derart risikolosen Kreditmarkt profitieren am Ende nur Banken und Vermieter, aber keine Kunden.
Zudem stellt sich die Frage, ob es für die
Finanzstabilität nicht gefährlicher ist, wenn institutionelle Investoren
«blind» in Neubauprojekte investieren, ohne die Nachfrage des Marktes zu
klären. Dies erhöht die Risiken für Blasen im Markt der Renditeobjekte
deutlich. Die Aktualität zeigt, dass es in einigen Gemeinden und Städten
bereits zu einer deutlichen Zunahme von Leerständen gekommen ist.
Wohneigentum reduziert die Kosten im Vergleich zur Miete markant
Eine kürzlich erschiene Studie der Credit Suisse zeigt auf, dass die Kosten einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung derzeit um rund 18 Prozent tiefer ausfallen. Erst bei einem Zinsniveau von über 2.2 Prozent würde dieser Vergleich zugunsten der Miete ausgehen.
Zusätzlich sprechen folgende Argumente für den Erwerb eines Eigenheims:
- Selbstverwirklichung: Der Eigentümer hat grosse Gestaltungsmöglichkeiten.
- Höherer Ausbaustandard: Mietwohnungen haben meist einen tieferen Ausbaustandard.
- Keine Kündigung: Der Eigentümer bleibt im Eigenheim, solange er will.
- Steuervorteile: Zwar muss ein Eigenmietwert versteuert werden, die Hypothekarzinsen und werterhaltender Unterhalt sind dafür voll abzugsfähig.
- Altersvorsorge: Bei einem Eigenheim werden die Hypothekarschulden bis zum Erreichen des Rentenalters in der Regel stark abgebaut. Dadurch reduzieren sich die Wohnkosten im Alter deutlich.
- Budgetentlastung durch die Einsparung von Wohnkosten gegenüber der Miete
- Fehlen renditestarker und im Risiko auch nur annähernd vergleichbarer Anlagealternativen
- Unvergleichbar höhere emotionale Zufriedenheit im Vergleich zur Miete (sog. «peace of mind» Effekt).
Fazit
Der Erwerb eines Eigenheims ist nach wie vor attraktiv und die Stagnierung der Wohneigentumsquote bedeutet keineswegs, dass der Wunsch von Schweizer Familien nach einem Eigenheim abgenommen hat. Die real stark gesunkenen Tragbarkeitskosten fliessen in keiner Form in die Prüfungskriterien für eine Finanzierung ein. Die Hürde wird vielfach noch erhöht, indem dem Hypothekargesuchsteller noch unrealistisch hohe Nebenkosten aufgebrummt werden. So werden gesellschaftliche Spannungen kreiert, indem es «Normalverdienern», jungen Familien und älteren Kreditnehmern de facto verunmöglicht wird, von der Miete ins Eigentum zu wechseln.
Damit die Realisierung des Traums vom Eigenheim nicht nur wenigen gut situierten Personen vorbehalten bleibt, ist die starre Modellberechnung dringend zu individualisieren und damit näher an die realen Kosten heranzuführen. Dazu gehören neue Finanzierungsmodelle und -produkte, aber auch die Berücksichtigung des individuellen energetischen Zustandes des Objektes zur Berechnung realitätsnaher Nebenkosten. Nur so kann die Wohneigentumsquote in der Schweiz weiter erhöht werden.
Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019
Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen
5 Tipps zur optimalen Verlängerung Ihrer Hypothek
Das Wichtigste zuerst: Bei der Ablösung oder Verlängerung können Sie durch einen Anbieterwechsel in der Regel tausende Franken sparen! Eine auslaufende Hypothek bei einem neuen, günstigeren Anbieter zu erneuern, ist zudem viel einfacher als gemeinhin vermutet. Aufpassen sollten Sie aber bei den Kündigungsfristen. Weiterlesen
Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.
Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.
Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt
Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.
Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen
Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.
Tipp 3: Nichts für Ungeduldige
Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.
Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.
Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!
Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.
Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.
Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten
Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.
Fazit
Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio - vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.
Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.
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Steuern sparen als Immobilieneigentümer
Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.
Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich
Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.
Steuern sparen über die indirekte Amortisation
Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein - entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Beispiel
Wer eine Festhypothek über 600'000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6'600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1'980 Franken Steuern.
Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder
Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100'000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen
Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.
Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.
Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum
Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.
Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.
Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen
Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.
Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen
Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.
Kosten auf mehrere Jahre verteilen
Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.
Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.
Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?
65% : 15% – 1. & 2. Hypothek
Üblicherweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek über 80 Prozent des Kaufpreises auf. Die Hypothek muss jedoch nicht vollständig zurückgezahlt werden, denn eine Amortisationspflicht besteht nur bis 65 Prozent des Kaufpreises. Daher bezeichnet man den Betrag bis 65 Prozent Belehnung als 1. Hypothek, alles, was darüber liegt, als 2. Hypothek. Diese 2. Hypothek muss im Gegensatz zur ersten vollständig amortisiert, also zurückgezahlt werden. Weiterlesen
Unterhalt und Renovationen
Ein ständiger Unterhalt Ihrer Immobilie ist notwendig. Von Zeit zu Zeit fallen auch grössere Renovationen an. Planen Sie die Kosten frühzeitig ein und bilden Sie regelmässig Rückstellungen. Überschreiten die Kosten Ihr Budget jedoch, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Renovationsvorhaben zu finanzieren. MoneyPark stellt sie Ihnen vor.
Haben Sie es versäumt, frühzeitig genügend Kapital für Ihre Sanierungen anzusparen? Oder sind schlicht Aufwendungen fällig, die das vorhandene Budget überschreiten? Dann gibt es weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Renovationsvorhaben:
Prüfen Sie ein Aufstockung der Hypothek
Haben Sie die Belehnungsgrenze von 80 Prozent noch nicht (oder dank Amortisation nicht mehr) ausgereizt und ist die Tragbarkeit gegeben? In diesen Fällen kann die Aufstockung einer laufenden Hypothek angesichts der attraktiven Konditionen lohnenswert sein. Kontaktieren Sie Ihren Hypothekarberater, um die Vor- und Nachteile auszuloten.
Bezug von Vorsorgegeldern
Alle fünf Jahre können Sie Pensionskassengelder vorbeziehen, um so auch Umbauten und Sanierungen an Ihrem Eigenheim zu finanzieren. Allerdings müssen Sie das vorbezogene Geld, wenn auch zu einem reduzierten Satz, versteuern. Für eine Summe von 100‘000 Franken sind vier bis sieben Prozent Steuern fällig – abhängig von Wohnort und Betrag. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorbezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie als Immobilienkäufer zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.
Informieren Sie sich über Förderprogramme
Werterhaltende Massnahmen an Ihrem Eigenheim, wie beispielsweise das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage, sind steuerabzugsfähig. Wertvermehrende Sanierungen, wie etwa der Einbau einer Sauna, jedoch nicht. Eine Ausnahme bilden hier energetische Sanierungen. Diese sind steuerabzugsfähig, unabhängig davon, ob sie als wertvermehrend oder werterhaltend angesehen werden. Energiesparende Investitionen an Ihrem Eigenheim werden zudem sowohl auf Bundes-, Kantons- als auch auf Gemeindeebene häufig finanziell gefördert.
Wichtig: Den Antrag für eine energiesparende Investition müssen Sie einreichen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen.
Überbrückungskredit
Sie können den Umbau auch über einen Überbrückungskredit finanzieren. Dies bietet sich an, falls Sie Ihre Hypothek nicht aufstocken können und auch ein Vorbezug von Pensionskassen-Geldern nicht in Frage kommt. Überbrückungskredite haben einen geringeren Umfang als Hypotheken. Zudem gestalten sich die Kreditaufnahme und -rückzahlung unkompliziert.
Ihr MoneyPark-Berater steht Ihnen für Fragen rund um den immobilienbezogenen Überbrückungskredit gerne zur Verfügung.
Lebensdauertabelle Gebäude
Die Tabelle gibt Ihnen einen Eindruck von der Lebensdauer verschiedenster Gebäudebestandteile und Ausbaukomponenten.
Fazit
Ihre Immobilie macht wahrscheinlich den grössten Teil Ihrer Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist es, den Wert der Immobilie zu steigern oder zumindest zu erhalten. Neben den regelmässigen Unterhaltsaufwendungen gehören dazu auch grössere Renovationen und Sanierungen. Planen Sie diese unbedingt frühzeitig in Ihr Budget ein.
Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekenzinsen.
Erfahren Sie mehr rund um das Thema "Unterhalt und Renovationen"
So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie
MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.
Belehnung
Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.
Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.
Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie
Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.
Tragbarkeit
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.
Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.
Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.
Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?
Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.
Festhypothek
Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.
+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
- Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten
Geldmarkthypothek
Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.
+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
- Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit
Flexibilität
Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.
+ Keine feste Laufzeit
- Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken
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Haus im Baurecht – darauf müssen Sie achten
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden: ein schmuckes Einfamilienhaus zu einem wirklich günstigen Preis. Erst bei genauerer Betrachtung der Unterlagen bemerken Sie, dass das Haus im Baurecht erstellt wurde. Doch was bedeutet dies für Sie? Und ist es möglich, auf eine Liegenschaft im Baurecht eine Hypothek aufzunehmen? MoneyPark gibt Antworten.
Ja, Finanzinstitute vergeben Hypotheken auch für Häuser im Baurecht. Sie prüfen aber den Baurechtsvertrag genau und finanzieren meist nicht gemäss ihren üblichen Finanzierungsrichtlinien. Das heisst, sie verlangen üblicherweise einen höheren Anteil an Eigenmitteln. Ausserdem werden die Baurechtszinsen in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet.
Die Eigenschaften des Baurechts
Mit dem Baurecht räumt der Besitzer eines Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Dafür verlangt er üblicherweise einen Baurechtszins. Das Baurecht bedarf einer öffentlichen Beurkundung und wird meist im Grundbuch als eigenständiges Grundstück eingetragen. Das Baurecht wird auf maximal 100 Jahre ausgestellt, kann aber nach Ablauf verlängert werden. Der Vorteil des Grundbucheintrages ist, dass das Baurecht resp. das erbaute Haus nun mit einem Grundpfand belegt ist und somit für die Finanzierung eine Hypothek aufgenommen werden kann.
Die Tücken des Baurechts
Beim Kauf eines Hauses im Baurecht haben Sie den Vorteil, ein Haus zu erwerben, ohne das entsprechende Land mitkaufen zu müssen. Sie kommen so mit weniger Kapitalaufwand zu Ihrem Traumobjekt. Trotzdem: Das Baurecht ist ein komplexes rechtliches Konstrukt. Vor dem Entscheid sollten Sie den Baurechtsvertrag gut studieren und vor allem auf folgende zwei Punkte achten:
- Baurechtszins: Für die «Miete» des Grundstücks zahlen Sie den so genannten Baurechtszins. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe, wie dieser zu berechnen ist. Oft ist die Berechnung der Höhe an die Entwicklung der Konsumentenpreise geknüpft, eine anderweitige Abmachung ist jedoch möglich.
- Heimfall: Nach Ablauf der Baurechtsdauer steht es den Parteien frei, den Vertrag um weitere maximal 100 Jahre zu verlängern. Wird keine Verlängerung in Betracht gezogen, geht das Haus wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über, man bezeichnet das mit Heimfall. Zwar ist der Baurechtsgeber verpflichtet, dafür eine angemessene Entschädigung zu entrichten. Sinnvoller ist es jedoch, bereits im Baurechtsvertrag entsprechende Regelungen für den Fall des Heimfalls festzulegen.
Fazit
Sie können also durchaus eine Hypothek auf das Haus im Baurecht aufnehmen. Dies ist jedoch mit verschiedenen Restriktionen seitens des finanzierenden Instituts verbunden, da der Wert der Liegenschaft schwer zu berechnen ist. Denn die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages, die definierte Heimfallentschädigung bei Vertragsablauf sowie die eingeschränkte Nachfrage und somit die schwierigere Wiederverkäuflichkeit des Objekts drücken auf den Verkehrswert des Hauses.
Lassen Sie sich daher von einem Notar und einem unabhängigen Hypothekarexperten beraten, wenn Sie in Betracht ziehen, ein Haus im Baurecht zu erwerben. So schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen und können Ihr Eigenheim im besten Falle die nächsten 100 Jahre geniessen.
Keine weiteren Zinserhöhungen in den USA – SNB behält expansive Geldpolitik bei
Die US-Notenbank Fed hat am gestrigen Mittwoch die Märkte einigermassen überrascht und entschieden, im laufenden Jahr keine weiteren Erhöhungen der Leitzinsen vorzunehmen. Nach neun Erhöhungen in den letzten drei Jahren legt das Fed also einen Marschhalt ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hingegen hält an ihrer Strategie fest und belässt die Geldpolitik weiterhin expansiv.
Mit dem Entscheid der US-Währungshüter bleibt der Leitzins in der Spanne von 2.25 bis 2.50 Prozent. Dies, obwohl im Dezember des vergangenen Jahres für das Jahr 2019 zwei Erhöhungen in Aussicht gestellt wurden. Daraus wird nun nichts. Die Hauptgründe sind im anhaltenden Handelskonflikt zwischen den USA und China, dem unklaren Ausgang des Brexits sowie in der schwächelnden Weltkonjunktur zu suchen.
Korrigierte Wachstumsprognosen
Vor zwei Wochen hatte bereits die Europäische Zentralbank (EZB) die Wachstumsprognosen nach unten korrigiert und Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 kommuniziert. Die SNB folgte der EZB an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung mit einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für die Schweiz (0.3 statt 0.5 Prozent für das laufende Jahr). Die SNB hält an der eingeschlagenen Strategie der expansiven Geldpolitik fest und belässt den Leitzins bei - 0.75 Prozent. Ausserdem behält sich SNB das Recht vor, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu werden, um den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu dämpfen.
Schweizer Hypothekarzinsen sinken
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Wie bereits nach dem EZB-Entscheid reagierte der CHF-Swap auch nach der gestrigen Fed-Kommunikation mit Abschlägen auf breiter Front. Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben folglich günstig. Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
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Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz
Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen.
Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken.
Erbengemeinschaft auszahlen
Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken.
Hypothekarerhöhung vornehmen
Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt.
Tragbarkeit: Faustregel 33%
Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt.
Tragbarkeitsberechnung
Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten.
* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.
Alternative Vereinbarung
Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen.
Fazit
Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.
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Ausblick Hypothekarzins 2020 – weiterhin freundliches Umfeld
Wir sehen bis Ende 2020 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen Wachstumsschwäche in der Eurozone wird die Europäische Zentralbank (EZB) nicht komplett von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden.
Update der Zinsprognose per 19. August 2019: Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Die Schweizer
Wirtschaft hat gegen Ende 2018 an Dynamik eingebüsst. Die Wahrscheinlichkeit,
dass die Wachstumszahlen enorm anziehen, ist bescheiden. Ganz im Gegenteil: Die
Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone
mehren sich. Das Risiko, dass anhaltende geopolitische Unsicherheiten weiteren
Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen, ist beträchtlich.
Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst
korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für
2020 eine Inflation von einem Prozent.
Entwicklung Zinsen
Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB faktisch die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit
beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins von aktuell -0.75 Prozent nicht vor Anfang 2020 erhöhen wird – auch unter Berücksichtigung der niedrigen erwarteten Inflation.
Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?
Entwicklung Hypothekarzinsen
Ein grosser Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen ist nicht zu befürchten, umgekehrt allerdings auch keine weitere Abwärtsbewegung. Wir gehen von Seitwärtstendenzen mit leichten Verteuerungen am langen Ende aus und sehen das Zinsniveau für zehnjährige Festhypotheken Ende 2020 rund 0.3 bis 0.5 Prozent höher als heute.
Wir schätzen die Chancen als hoch ein, dass Wohneigentum auch im Jahr 2020 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.
Entwicklung Eigenheimpreise
Wir erwarten, dass das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Im langfristigen, historischen Vergleich tiefe Hypothekarzinsen werden weniger positiven Konjunkturdaten und einem moderat ansteigenden Preisniveau gegenüberstehen.
Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen, nicht erst 2020 sondern bereits jetzt.
| Hypothekarprodukt | Durchschnittl. Richtsatz | Zinsband bis Ende Juni 19 | Zinsband bis Ende 2019 | Zinsband bis Ende 2020 |
| Libor-Hypothek 3 Mte | 0.99% | 0.95% – 1.10% | 0.95% – 1.10% | 0.95% – 1.10% |
| Festhypothek 2 Jahre | 1.02% | 1.00% – 1.15% | 1.00% – 1.15% | 1.10% – 1.30% |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.06% | 1.05% – 1.20% | 1.10% – 1.25% | 1.20% – 1.40% |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.50% | 1.50% – 1.70% | 1.55% – 1.75% | 1.80% – 2.00% |
| Datengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Stand: 31.12.2018 |
Die Treiber des Hypothekarzinses
Konjunkturentwicklung in der Europäischen Union
Die Schweiz ist in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung stark von der Europäischen Union (EU) abhängig, dies wird auch 2020 und die kommenden Jahre so bleiben. Die EU ist unser wichtigster Handelspartner und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs des Schweizer Frankens und des Euros. Für unsere Prognose beleuchten wir daher auch die Ausgangslage in der EU, unter Berücksichtigung folgender Indikatoren:
- Geldpolitik der EZB
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes
- Entwicklung der Verbraucherpreise
sowie des Einkaufs-
managerindex - Entwicklung der Arbeitslosenquote
- Offene politische Diskussionen, wie das Rahmenabkommen zwischen der Schweiz und der Europäischen Union, bestehende Handelskonflikte und die noch offene Umsetzung des Brexit
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die Wirtschaftsentwicklung der Schweiz weicht in vielen Punkten von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem ist die Schweiz mit der EU eng verbunden, und was in der EU geschieht, hat direkten Einfluss auf uns. Die SNB passte ihre Zinsentscheide daher bisher mehrheitlich denjenigen der EZB an. Eine Abweichung zur Strategie der EZB hätte zur Folge, dass sich der Franken gegen den Euro aufwertet, was wiederum die hiesige Wirtschaft stark beeinflussen würde.
Wie die Negativzinsen entstanden sind
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken weltweit massiv die Zinsen, um günstiges Geld auf den Markt zu spülen und damit die Wirtschaft anzukurbeln. Die Notenbanken der USA und England haben die Zinsen aber mittlerweile wieder angehoben. Die EZB hingegen belässt die Zinsen vorderhand noch im Minusbereich. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen.
Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen daher einen Negativzins. Dieser wird zum Teil von den Banken auch an grosse Kunden weiterverrechnet. Da die kurzfristigen Zinsen im negativen Bereich liegen, sind auch die langfristigen Zinsen massiv zurückgekommen. Dies schlägt sich insgesamt auf die Hypothekarzinsen nieder.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur von der aktuellen Zinssituation und den Zinsprognosen für 2020 und die folgenden Jahre ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind zwar günstiger als langfristige; wer aber heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängern muss, geht das Risiko ein, dass dies nur zu deutlich höheren Zinsen möglich sein wird.
| * Hypothekarzins basierend auf dem 3-Monats-Libor plus einer Marge von 1% (durchschnittliche Marge unserer Partner) / Quelle: SNB |
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise zwischen zwei und zehn Jahren. Einzelne Anbieter offerieren auch Laufzeiten bis 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dabei wird dem Zins zwar einerseits ein so genannter Forward-Zuschlag hinzugerechnet, andererseits kann die Hypothek in der Folge zu den aktuellen Zinssätzen abgeschlossen werden. Eine Forward-Hypothek macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst und basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei zusammen aus dem aktuellen Referenzzinssatz und einer Marge. Je nach
Modell, aber üblicherweise alle drei Monate, wird ein neuer Zinssatz definiert. Die Geldmarkt-Hypothek wird normalerweise in einem Rahmenkreditvertrag von drei bis fünf Jahren abgeschlossen.
Momentan und auch noch 2020 dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz, dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.
60 Minuten Wohnen mit MoneyPark
Nur rund 42 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer besitzen ein Eigenheim. Auch wenn Kaufen in Zeiten historisch niedriger Zinsen günstiger ist als Mieten: Die Hürden für Immobilienkäufer sind hoch. Simon Lumpert, Filialleiter von MoneyPark in Wil (SG), erläutert im Video «60 Minuten Wohnen mit MoneyPark», worauf Sie bei der Finanzierung Ihres Wohntraums achten sollten.
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AHV-Rente 2019 und ihre Auswirkungen auf die Säule 3a
Per 1. Januar 2019 hat der Bundesrat die AHV-Renten und IV-Renten der aktuellen Preis- und Lohnentwicklung angepasst. Die Anpassung der Minimalrente bei der AHV/IV hat auch Auswirkungen auf weitere Sozialversicherungskennzahlen sowie auf die Höhe der Abzugsfähigkeit für die private Säule 3a. MoneyPark gibt einen Überblick über die Änderungen.
1. Säule – was ist neu?
- Die AHV-Minimalrente beträgt neu 1‘185 Franken pro Monat, das entspricht einer Erhöhung um 10 Franken – bei voller Beitragsdauer.
- Die Maximalrente beträgt 2‘370 Franken pro Monat, das sind 20 Franken mehr – ebenfalls bei voller Beitragsdauer.
- Die Höchstgrenze für die Renten eines Ehepaares (Plafonierungsgrenze) erhöht sich um 30 Franken von 3‘525 Franken auf 3‘555 Franken.
- Die Mindestbeiträge der Selbstständigerwerbenden und der Nichterwerbstätigen für AHV, IV und EO werden von 478 auf neu 482 Franken pro Jahr erhöht. Der Mindestbeitrag für die freiwillige AHV/IV von 914 auf neu 922 Franken.
- Die Maximalbeiträge der Selbstständigerwerbenden und der Nichterwerbstätigen für AHV, IV und Erwerbsersatzordnung (EO) werden von 23’900 auf neu 24’100 Franken pro Jahr erhöht.
Steuern optimieren mit der Säule 3a
Wichtig für alle, die Steuern optimieren und ihre Altersvorsorge aufbessern möchten, ist die Anpassung der steuerbegünstigten Säule 3a:
- Der maximal erlaubte Steuerabzug steigt auf neu 6'826 Franken (2018: 6'768) für Personen, die bereits eine 2. Säule haben.
- Für erwerbstätige Personen ohne 2. Säule steigt der maximal erlaubte Steuerabzug auf neu 34’128 Franken (2018: 33'840 Franken).
Eine Übersicht zu den Sozialversicherungskennzahlen 2019 finden Sie hier.
Warum die Vorsorge für Hypothekarnehmer wichtig ist
Die passende Vorsorge ist insbesondere in Kombination mit einer Hypothek wichtig. Wir projizieren Ihr Einkommen auf den Zeitpunkt der frühzeitigen oder ordentlichen Pensionierung hin und analysieren die Tragbarkeit Ihrer Hypothek. Falls sich Lücken auftun, zeigen wir Ihnen Wege auf, wie diese geschlossen werden können, beispielsweise mittels eines Sparplanes.
So oder so sollte Ihre Finanzierungsstrategie auch diesen Meilenstein einbeziehen. Beginnen Sie deshalb früh – spätestens ab Mitte 40 bis Anfang 50 – mit der Planung Ihrer Pension. So können Sie in Ruhe verschiedene Optionen vergleichen und sich für die richtige Wahl entscheiden.
Risikoabsicherung und Vorsorgestrategie
Im Rahmen der nachhaltigen Tragbarkeit soll zudem sichergestellt werden, dass Sie mit Ihrer Familie gegen Risiken wie Invalidität und Tod infolge von Krankheit und Unfall abgesichert sind. Die passende Vorsorgestrategie ist daher Bestandteil einer jeden massgeschneiderten Finanzierungslösung.
Sollte das Ereignis dennoch Tatsache werden und ein Vorsorgefall, Erwerbsunfähigkeit oder gar ein Todesfall eintreten, hilft eine weitsichtige Vorsorgestrategie, die finanziellen Auswirkungen systematisch zu minimieren. Damit Sie sich in dieser schwierigen Phase nicht noch mit finanziellen Aspekten beschäftigen müssen. Mit der richtigen Vorsorgestrategie können Sie solche Risiken minimieren.
Unsere Vorsorgespezialisten beraten Sie gerne zu Ihrer massgeschneiderten Vorsorgelösung. Vereinbaren Sie hier ein Beratungsgespräch.
EZB verlängert Nullzinspolitik bis Ende 2019
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am Donnerstagnachmittag entschieden, ihre lockere Geldpolitik weiterzuführen. Aufgrund der weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheiten kündigte EZB-Präsident Mario Draghi die Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 an. Mit ersten Zinsschritten ist also nicht vor 2020 zu rechnen. Der Einfluss auf den Schweizer Zinsmarkt zeigt sich unmittelbar: Die Swap-Sätze sanken im Laufe der vergangenen Stunden markant und gaben um fast sechs Basispunkte nach.
Nach der Sitzung am Donnerstag hiess es, die Zinsen würden wohl mindestens bis Ende 2019 – oder sogar noch darüber hinaus - bei Null gehalten. Als Grund für die Anpassung der Politik nannte EZB-Präsident Mario Draghi die eingetrübten Wirtschaftsaussichten aufgrund von geopolitischen Faktoren und protektionistischen Massnahmen. Es herrsche derzeit eine «durchdringende Unsicherheit».
Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit OECD senkte ihre Wachstumsprognose für den Euroraum kürzlich deutlich. Erwartet wird für 2019 nur noch ein Wirtschaftswachstum von 1 Prozent.
Unmittelbare Auswirkung auf Zinsmarkt Schweiz
Die Ankündigung der EZB hat bereits deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung des Zinsmarktes in der Schweiz. Die Swap-Sätze, also die Sätze, zu denen sich die Banken finanzieren, sind markant gefallen. Aktuell liegt der Swap für 10 Jahre bei 0.1475%, also fast 6 Basispunkte unter dem Schlussstand von Mittwochabend.
Hypothekarnehmer sollten taktische Abschlüsse suchen
Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften sich in den kommenden Tagen weiter vergünstigen und im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit kleineren Korrekturen nach oben und unten – stabil bleiben. Für Hypothekarkunden ist es daher sehr empfehlenswert, die nächsten Tage für taktische Hypothekarabschlüsse zu nutzen.
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Einschätzung Zinsmarkt März 2019
Das weltweite Wirtschaftswachstum verlangsamte sich im Februar weiter. Europa bleibt die schwächste der grossen Wirtschaftsregionen, nicht zuletzt, weil Deutschland sich in Richtung Rezession bewegen könnte. Auch in der Schweiz setzte sich im Februar die Abschwächung der Konjunktur fort. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, auch hinsichtlich des Ausgangs des Brexits, sorgen dafür, dass sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiterhin auf tiefem Niveau befinden und insgesamt am langen Ende nochmals nachgegeben haben.
Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden, da die Schweizerische Nationalbank (SNB) angesichts der Entwicklungen im Euroraum kaum vor der Europäischen Zentralbank (EZB) massgebliche Zinsschritte vornehmen wird, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden.
Hypothekarzinsen stabilisieren sich auf tiefem Niveau
Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften damit im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit seitlichen Ausschlägen – stabil bleiben.
Kreditabsicherungskosten (Swap) auf tiefem Niveau stabil
Die sich verlangsamende Konjunktur und die Unsicherheiten bezüglich des Brexits lassen die Kreditabsicherungskosten insgesamt auf tiefem Niveau verharren.
Leicht tiefere Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken
Die durchschnittlichen Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken notieren praktisch unverändert, während der Satz für 10-jährige Laufzeiten nochmals leicht nachgab.
Leichte Verengung der Bandbreiten am kurzen und langen Ende
Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter bei den 2- und 5-jährigen Festhypotheken blieb im vergangenen Monat unverändert. Um elf Basispunkte verkleinert hat sie sich hingegen bei den 10-jährigen Laufzeiten und beträgt nun gegenüber 1.12 Prozent im Vormonat noch 1.01 Prozent. Auch sank die Libor-Hypothek des teuersten Anbieters von 1.30 auf 1.25 Prozent, wodurch sich die Differenz um fünf Basispunkte verringerte.
Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen
Nachdem die Anbieter ihre Margen im Vormonat noch ausgedehnt hatten, nahmen sie im Februar leichte Verengungen bei den 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der Swap um 1.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der Richtsatz um 3 Basispunkte, was einer durchschnittlichen Margenverengung von 1.7 Basispunkten entspricht.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 28. Februar 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um drei Basispunkte auf 1.44 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um drei Basispunkte nach und notiert bei 0.75 Prozent. Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.
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Prognose: Keine markante Veränderung des Zinsniveaus
Eine baldige Zinserhöhung ist, wie schon in den vergangenen Monaten kommuniziert, weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind dabei nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die EZB vor 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Die SNB wird entsprechende Entscheide abwarten, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden.
Empfehlung
Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau der Vormonate. Angesichts der anhaltenden Befürchtungen hinsichtlich einer schwächeren weltwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere im Euro-Raum, erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen wie bereits im Vormonat leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Festhypotheken bleiben weiterhin sehr attraktiv. Wer jetzt eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, profitiert über lange Zeit von den tiefen Zinsen und spart viel Geld.
20% Eigenkapital – 80% Belehnung
Wer ein Eigenheim erwerben möchte, benötigt dafür neben den vorhandenen Eigenmitteln in den allermeisten Fällen eine Hypothek, um den Kauf zu finanzieren. Grundsätzlich gilt für die Finanzierung eines selbstbewohnten Eigenheims die Regel: 80 Prozent Hypothek und 20 Prozent Eigenkapital. Die ideale Höhe der Belehnung ist jedoch abhängig von der individuellen Situation. und sollte als Teil einer umfassenden Hypothekarstrategie, die auch steuerliche Fragen sowie Vorsorgeaspekte berücksichtigt, betrachtet werden.
Belehnung
Die Belehnung bezeichnet die Hypothekarsumme im Verhältnis zum Objektwert.
20% Eigenkapital
- 20 Prozent müssen Sie zum Kauf eines Eigenheims aus eigenen Mitteln beisteuern.
- Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei kann es sich um Ersparnisse (Bankkontenguthaben), den Verkauf oder die Belehnung von Wertschriften, um Erbvorbezug, Guthaben der 3. Säule sowie den Rückkaufswert von Versicherungspolicen handeln.
- Die anderen 10 Prozent der benötigten Eigenmittel dürfen durch eine Verpfändung oder einen Vorbezug von Pensionskassengeldern oder einer Verpfändung von Säule 3a-Geldern finanziert werden.
- Der Einsatz von Vorsorgegeldern ist nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich, nicht jedoch beim Erwerb von Renditeobjekten oder Ferienimmobilien.
80% Belehnung
- Die Höhe der Belehnung beträgt normalerweise 80 Prozent des Objektwertes. Im Falle einer zusätzlichen Verpfändung von Vorsorgegeldern kann die Belehnung bis auf 90 Prozent steigen.
- Beispiel: Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000 und einer Hypothek von CHF 800'000 beträgt die Belehnung 80 Prozent.
- Bei über 65-Jährigen wird üblicherweise bis zu einer Belehnung von maximal 65 Prozent finanziert.
- Die ideale Höhe der Belehnung ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht. Denn die steuerlichen Vorteile wiegen die höheren Zinskosten auf.
- Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten.
Lesen Sie in unserer monatlichen Serie "Zahl des Monats", was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten:
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins
Sie wollen mit einem Klick erfahren, wie hoch die Belehnung in Ihrem Fall sein könnte? Hier geht’s zum Belehnungsrechner.
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MoneyPark mit weiterem Rekordjahr
MoneyPark, der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz, vermittelte 2018 deutlich über zwei Milliarden Franken Hypothekarvolumen, während die Anzahl der Mitarbeitenden um rund 60 auf 180 stieg. Das 2012 gegründete Unternehmen baut somit seine Position als aktuelle Nr. 4 im Schweizer Hypomarkt weiter aus. MoneyPark verhilft mit seinem einzigartigen Geschäftsmodell aus persönlicher Beratung, über 100 Anbietern und besten Konditionen in der ganzen Schweiz Käufern und Besitzern zur optimalen Hypothek, für selbstgenutztes Wohneigentum ebenso wie für Renditeobjekte.
«Es freut uns ausserordentlich, dass das Vertrauen der Schweizer in und der Bedarf nach einer unabhängigen, hochprofessionellen Hypothekarberatung Jahr für Jahr steigt», kommentiert Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, das starke Wachstum. Im Geschäftsjahr 2018 wandten sich weit mehr als 10‘000 Besitzer und Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum und Renditeobjekten an MoneyPark. «Das so platzierte Hypothekarvolumen beträgt deutlich über zwei Milliarden Franken», ergänzt Stefan Heitmann das Jahresergebnis. Der Anteil von MoneyPark am Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes, notabene einer der weltweit grössten, beträgt nunmehr über fünf Prozent. Insgesamt bewirtschaftet MoneyPark nun schweizweit einen Hypothekarbestand von über zehn Milliarden Franken und begleitete seit Unternehmensgründung rund 80'000 Kunden auf dem Weg ins Eigenheim. «Zudem steigerten wir im abgelaufenen Jahr den Umsatz gegenüber dem Vorjahr nochmals kräftig und der Start ins neue Geschäftsjahr ist äusserst vielversprechend», ergänzt Heitmann.
Attraktiver Arbeitgeber
Auch hinsichtlich Arbeitgeberqualitäten vermag MoneyPark zu überzeugen. Im Laufe des Jahres wurden schweizweit rund 60 neue Mitarbeitende eingestellt, was den Personalbestand per Ende 2018 auf 181 anwachsen liess. Ein weiterer Rekord in der noch jungen Geschichte des Unternehmens. MoneyPark bestätigt damit eindrücklich die eingeschlagene Wachstumsstrategie und zieht diese auch ins laufende Jahr weiter. Aktuell sind über 20 Stellen zu besetzen. «Wir suchen qualifizierte und hochmotivierte Hypothekar- und Vorsorgeexperten an verschiedenen Standorten in der gesamten Schweiz», bestätigt Heitmann. «Für Banker, die endlich anbieterunabhängig und technisch top unterstützt beraten wollen, sind wir eine sehr attraktive Alternative.»
Digitalisierung kombiniert mit starkem Ausbau des Filialnetzes
MoneyPark kombiniert Digitalisierung mit persönlicher Beratung. Für die prozessuale Abwicklung wird auf die technologisch fortschrittlichste Hypothekar-Plattform der Schweiz zugegriffen, die Beratung findet allerdings weiterhin persönlich und vor Ort statt. «Wir sind von dieser Kombination überzeugt. Gerade für den so wichtigen Schritt zum Eigenheimkauf ist eine persönliche, umfassende und unabhängige Beratung unabdingbar», erläutert Heitmann die Strategie. Während das Filialnetz der Banken schrumpft, wächst MoneyPark stetig weiter. Im Geschäftsjahr 2018 wurden fünf weitere Filialen eröffnet. Mit Niederlassungen in Chur, Wil, Olten, Lugano und Fribourg ist MoneyPark nun noch näher beim Kunden und verfügt über schweizweit 29 Standorte. «Weitere Standorte werden folgen. Wir wachsen fokussiert, aber konsequent», gibt sich Heitmann zuversichtlich.
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Anlageklasse Hypotheken und Immobilien: Die Unterschiede
Eine kürzlich von MoneyPark publizierte Studie rät Pensionskassen, ihr Vermögen vermehrt in die Anlageklasse Hypotheken zu investieren. Eine Anlageklasse, in die Pensionskassen bisher nur mit kleinem Volumen investiert sind. Und die zwar mit Immobilienanlagen nicht viel zu tun hat, aber gerne damit verwechselt wird. Weshalb aber können Investitionen in Hypotheken und Immobilien nicht direkt miteinander verglichen werden? Und wo liegen für den Anleger die Unterschiede?
Pensionskassen legen das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten an, um über die Jahre eine ansprechende Rendite zu erzielen und die spätere Rente sichern zu können. Grob einen Drittel der Gelder wird dabei in die Anlageklasse Aktien investiert, also in Aktien von Unternehmen im In- und Ausland. Rund ein weiterer Drittel ist in der Anlageklasse Obligationen angelegt, eine risikoärmere Kategorie, die aber im aktuell tiefen Zinsumfeld keine Rendite oder sogar eine negative abwirft. Nochmals rund 20% investieren Schweizer Pensionskassen in Immobilien. Das restliche Kapital ist in Rohstoffe, alternative Anlagen, Bargeld oder eben Hypotheken investiert.
Anlageklasse Hypotheken – Investor wird zum Hypothekargeber
Wenn eine Pensionskasse in Hypotheken investiert, wird sie zum Hypothekargläubiger. Sie nimmt also die Position des Hypothekargebers ein und stellt das Fremdkapital für den Liegenschaftseigentümer zur Verfügung. Die PK definiert im Anlagereglement, nach welchen Kriterien sie Hypotheken vergeben möchte. Ein Beispiel: Das Anlagereglement sieht vor, dass die Pensionskasse nur Hypotheken auf selbstgenutztes Wohneigentum vergibt, dass nur langfristige Hypothekarverträge abgeschlossen werden, und nur Kunden, die mindestens 30% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen können und deren Tragbarkeit unter 30% liegt, eine Hypothek erhalten. Die Portfoliostruktur und damit insbesondere die Risiken der PK sind damit äusserst individuell steuerbar: Erst wenn der Kreditnehmer nicht mehr fähig ist, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, ist die ansonsten über die ganze Laufzeit planbare Rendite in Gefahr.
Diese sogenannten Ausfallrisiken sind aber enorm klein: UBS und Credit Suisse kalkulieren mit weniger als 0.01 Prozent Ausfällen auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Und auch bei Eintreten des äusserst unwahrscheinlichen Falles haftet die Liegenschaft für den Kredit. Die Pensionskasse kann die Liegenschaft veräussern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek und die noch nicht beglichenen Hypothekarzinsen decken. Bei einer ursprünglichen Belehnung von 70%, die durch die bisher geleisteten Amortisationen noch gesunken ist, sind normalerweise alle Kosten gedeckt. Dass Eigenheimpreise in der Schweiz um über 30% korrigieren, auch in einer Immobilienkrise, ist äussert unwahrscheinlich.
Einen direkten Einstieg in die Vergabe von Hypotheken macht nur für grössere Pensionskassen, resp. ab einem Hypothekarvolumen von rund 50 Millionen Franken Sinn. Bei kleineren Beträgen kann auch indirekt über eine Anlagestiftung in Hypotheken investiert werden.
Anlageklasse Immobilien – Investor wird zum Immobilienbesitzer
Wie erwähnt, sind bereits rund 20% der Vorsorgegelder in Immobilien investiert. Immobilien rentieren oft antizyklisch zum Aktienmarkt und leisten zur Diversifikation gute Dienste. Aber sie unterliegen Wertschwankungen und sind von den Entwicklungen am Immobilienmarkt abhängig. Pensionskassen können direkt oder indirekt in den Immobilienmarkt investieren; entweder kaufen sie sich selbst Liegenschaften, oder sie investieren über einen Fonds in ein Portfolio von Immobilien. Gekauft werden können Mehrfamilienhäuser, also Renditeobjekte, deren einzelne Wohnungen vermietet werden, aber auch Gewerbe- und Büroliegenschaften. Gerade diese Segmente des Immobilienmarktes weisen in letzter Zeit, im Vergleich zum Eigenheimmarkt, grössere Risiken aus; der Markt für Renditeobjekte scheint etwas überhitzt zu sein. Aufgrund der Negativzinsen flüchten immer mehr Anleger in Immobilien, wo Renditen von rund zwei Prozent realistisch sind. Die Preise für Renditeobjekte steigen, während die Leerstandsquote je nach Lage der Liegenschaft immer grösser wird. Die Risiken, die eigene Liegenschaft nicht vollständig vermieten zu können und somit nicht den gewünschten und kalkulierten Ertrag zu generieren, nehmen zu. All diese Punkte haben direkten Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Korrigiert der Markt, sinkt das Vermögen der Pensionskasse in dieser Anlageklasse.
Unterschied zwischen Hypotheken und Immobilien
Um die Unterschiede zwischen der Anlageklasse Hypotheken und Immobilien zu erläutern, werden in untenstehender Tabelle die wichtigsten Charaktereigenschaften der Anlageklassen aufgelistet.
| Anlageklasse Hypotheken | Anlageklasse Immobilien | |
| Liegenschaftskategorie | Im Anlagereglement kann definiert werden, auf welche Art von Liegenschaften Hypotheken vergeben werden (z.B. nur Schweizer Eigenheime) | Oft Renditeobjekte, Gewerbe und Büroräumlichkeiten |
| Risiko | Marginal; der Schweizer Eigenheim-Hypothekarmarkt kennt praktisch keine Ausfälle | Moderat, jede Korrektur am Immobilienmarkt schlägt sich 1:1 auf den Wert der Investition nieder |
| Abhängigkeit vom Immobilienmarkt | Marginal; dieses Risiko trägt der Hypothekarnehmer | Gross, Wert der Investition schwankt mit dem Immobilienmarkt |
| Volatilität | Keine; Hypotheken werden zum Nominalwert bilanziert, unterliegen während der Laufzeit der Hypothek also keinen Wertschwankungen | Moderat, Immobilieninvestitionen sind von den Schwankungen am Immobilienmarkt abhängig |
| Handelbarkeit | Illiquider Markt: Hypothekarportfolio lässt sich nicht so einfach abstossen | Illiquider Markt: Immobilien lassen sich nicht so einfach abstossen |
| Rendite | Zwischen 0.5 und 1.5 Prozent, in der Regel ca. 1 Prozent höher als Schweizer Bundesobligationen | Zwischen 3 und 7 Prozent, knapp 6 Prozent pro Jahr während der letzten 10 Jahre |
Exkurs: Weshalb Pensionskassen vermehrt in Hypotheken investieren sollten
Im Tiefzinsumfeld ist es für Pensionskassen schwierig, die geforderte Rendite für ihre Versicherten zu erreichen. Rufe nach alternativen Investitionsmodellen und Anlagemöglichkeiten werden laut. Eine Studie von MoneyPark hat kürzlich dargelegt, dass die Anlageklasse Hypotheken diesen Rufen gerecht werden könnte: Die Rendite von Hypotheken übersteigt nämlich diejenige von Obligationen durchschnittlich um über ein Prozent. Die Studie kommt zum Schluss, dass Schweizer Pensionskassen rund eine halbe Milliarde Franken Rendite pro Jahr entgeht, wenn sie die Investition in die Anlageklasse Hypotheken zu Lasten der Anlageklasse Obligationen nicht erhöhen. Durchschnittlich nur 1.3 Prozent des Anlagevermögens ist momentan in Hypotheken investiert. Die Studie empfiehlt, einen Teil der unrentablen erstklassigen Schweizer Obligationen abzustossen, um dafür mehr in Schweizer Eigenheim-Hypotheken zu investieren.
Hypotheken als Substitution von Obligationen
Wendet man die Ausfallrisiken auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken auf die Raster der Ratingagenturen an, sind sie mit einem AAA-Rating vergleichbar. Eigenheim-Hypotheken können risikotechnisch also gut mit erstklassigen Schweizer Obligationen mithalten. Nur bei der Rendite divergieren die beiden Anlageklassen: Hypotheken rentieren rund ein Prozent besser als Obligationen. Und dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei einem mittleren oder hohen Zinsniveau. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Obligationen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.
Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner
Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter
Durchschnitt aller Laufzeiten
MoneyPark empfiehlt Pensionskassen daher eine Überprüfung ihrer individuellen Situation in Bezug auf eine mögliche Umschichtung von Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Die Versicherten werden es ihr danken: Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht. Ein teurer Verzicht, der auf dem Rücken der Versicherten ausgetragen wird.
Weitere Informationen
Finden Sie hier die Links zu weiterführenden Informationen:
Anlageklasse Hypotheken:
- Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten? Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen
Anlageklasse Immobilien:
Beratung:
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