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Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?

24.04.2019 2:45
Stockwerkeigentum: Wer entscheidet?

Wer eine Wohnung kauft, nimmt automatisch Einsitz in die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Hauses. Darin werden alle Entscheide über die gemeinschaftlich genutzten Zonen gefällt. Doch was passiert, wenn sich die Parteien nicht einig sind? Kann eine Partei einen Anbau, z.B. den eines Velounterstandes, verhindern?

Um das Zusammenleben unter einem Dach zu regeln, schliessen sich Wohnungseigentümer normalerweise in so genannten Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) zusammen. In diesen werden alle Fragen zu Unterhalt, Benutzung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile besprochen und geregelt.

Regeln festlegen

Die Rechte und Pflichten der STWEG sind üblicherweise in einem Reglement festgelegt. Das Gesetz selbst schreibt wenig dazu vor und lässt den Eigentümern bezüglich ihrer Vereinbarungen individuellen Gestaltungsraum.

Formen der Beschlussfassung

Die Frage, ob ein Velounterstand gebaut wird oder nicht, beantwortet die STWEG im Rahmen einer Beschlussfassung. Es gibt grundsätzlich zwei Formen: Beschlüsse an der Stockwerkeigentümerversammlung sowie den schriftlichen Zirkularbeschluss.

Einstimmigkeit oder Mehrheitsbeschluss

Beim Zirkularbeschluss gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Alle Parteien müssten dem Antrag zustimmen. Wird der Antrag jedoch an der Eigentümerversammlung traktandiert, gilt oft der Mehrheitsbeschluss, d.h. ein Mehr der anwesenden Eigentümer muss sich dafür aussprechen. Wichtig: Gehört eine Wohnung mehreren Personen, haben diese nur eine Stimme, dasselbe gilt umgekehrt für Personen, die mehrere Wohnungen besitzen, falls im Reglement nichts Anderes festgelegt ist.

Beschlussfähigkeit

Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend resp. vertreten und repräsentieren diese zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten, so ist die Versammlung beschlussfähig und kann über die vorliegenden Anträge abstimmen. Mit Wertquote bezeichnet man den Anteil der Wohnung am Wert der gesamten Liegenschaft. Normalerweise sind sie in Tausendern angegeben und im Grundbuch eingetragen (Beispiel: 125/1000).

Formen von Mehrheitsbeschlüssen

Je nach Antrag reicht das einfache Mehr nicht, um rechtsgültig zu entscheiden. Bauliche Massnahmen beispielsweise fordern je nach Art verschiedene Mehrheiten. Sie werden unterschieden in notwendige, nützliche oder luxuriöse bauliche Massnahmen. Während für die notwendigen Massnahmen das einfache Mehr reicht, benötigen nützliche bauliche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Dabei muss die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden Eigentümer und gleichzeitig die Mehrheit aller Wertquoten zustimmen. Für luxuriöse Massnahmen ist sogar Einstimmigkeit aller Eigentümer, nicht nur der anwesenden, erforderlich. Die STWE kann jedoch Änderungen zu den gesetzlichen Vorgaben von Mehrheiten im Reglement beschliessen.

Fazit

Relevant für den Entscheid ist die Definition des Velounterstandes als nützliche oder luxuriöse Baumassnahme sowie evtl. im Reglement beschlossene Abweichungen der Mehrheitsanteile. Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung. 

Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Angenommen, der geplante Velounterstand wird als nützliche bauliche Massnahme taxiert, reicht eine Stimme allein nicht aus, um ihn zu verhindern. Dafür müsste mindestens die Mehrheit der Wertquoten gegen den Bau stimmen.

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