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RERI Q1 2020: Wohneigentum – ein Fels in der Corona-Brandung?!

and 20.04.2020 7:19
RERI Q1 2020: Wohneigentum – ein Fels in der Corona-Brandung?!

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im 1. Quartal 2020 um 0.2 auf 3.9 Indexpunkte an. Dies impliziert ein mittleres Risiko mit steigender Tendenz. Diese Erhöhung steht vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten mit erhöhten Arbeitslosenzahlen. Der RERI bietet zwar Anlass zur engen Beobachtung, reflektiert aber keine Panik am Markt.

Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) erhöht sich der RERI im 1. Quartal 2020 um 0.2 auf 3.9 Punkte. Damit hat der Index den höchsten Stand seit dem Start der Ermittlung des RERI (Q1 2014) erreicht. Dies impliziert ein mittleres Risiko mit steigender Tendenz. Das ist zwar ein deutlicher, aber im langfristigen Vergleich kein aussergewöhnlicher Anstieg. Er bietet daher Anlass zur engen Beobachtung, aber reflektiert keine Panik am Markt. Denn: Waren es in der Vergangenheit typischerweise (vermeintliche) Blasenprophezeiungen und -befürchtungen, die sich im steigenden Risk Index manifestierten, sind es aktuell makroökonomisch und krisenbedingte Preisszenarien, die sich allfällig risikoerhöhend ausprägen könnten. Die Erhöhung des Real Estate Risk Index (RERI) steht vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten. Die kommende Rezession schlägt sich in deutlich erhöhten Arbeitslosenzahlen und einem Stimmungseinbruch unter den Einkaufsmanagern in der Schweiz, insbesondere im Dienstleistungssektor, nieder. So lange keine länger dauernde Massenarbeitslosigkeit in der Schweiz Einzug hält, können solche Wirtschaftsindikatoren durchaus auch beruhigend auf den Immobilienmarkt einwirken – Preisexzesse werden so eher unterbunden, was den Markt insgesamt gesünder macht.RERI

Real Estate Risk Index von MoneyPark

Preise und Angebot von selbstgenutztem Eigenheim geben leicht nach

Der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) zeigt einen leichten Rückgang um 0.43 Prozent, nachdem er in den vergangenen zwei Quartalen zugenommen hatte. Die Anzahl Angebote gingen insbesondere im März im Vergleich zum Vorjahresmonat zurück, wobei sich das Angebot von Eigentumswohnungen stärker reduzierte als dasjenige von Einfamilienhäusern.

Noch waren aber die Auswirkungen der Corona-Krise im Eigenheim-Markt bis Ende März nur wenig spürbar.  In den ersten April-Wochen zeigt sich nun, dass potenzielle Käufer in solch unsicheren Zeiten ihre Kaufabsicht noch extremer temporär zurückstellen, wobei neben der wirtschaftlichen Unsicherheit primär auch rein logistische Herausforderungen (reduzierte Notarkapazitäten, verunmöglichte Besichtigungstermine) ursächlich sind. Weil die logistischen Herausforderungen Verkäufer genauso betreffen wir Käufer und sich zudem gerade im Markt für selbstgenutztes Wohneigentum Preisanpassungen langsamer manifestieren als in anderen Segmenten des Immobilienmarktes, können viele geplante Verkäufe vorerst nicht getätigt werden und es reduziert sich sowohl die Nachfrage wie auch das Angebot im Markt.

Nach Krise wird sich Transaktionsdynamik rasch wieder entfalten

Solange sowohl die Prognose zur Dauer der Krise als auch zur Schwere der Rezession noch in das Reich der Spekulation gehören, dürften auch die Transaktionen am Immobilienmarkt tief bleiben. Wir gehen aber derzeit zum einen davon aus, dass relativ rasch die Mechaniken von Angebot und Nachfrage greifen und sich bei erwartungsgemäss leicht korrigierten Preisen auch im Standardsegment die gewohnte Transaktionsdynamik wieder entfaltet. Zum anderen, dass sich mit zunehmender Klarheit über Dauer und Schwere der Krise durchaus auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims in diesen unsicheren Zeiten nochmals an Bedeutung gewinnen.  

Signifikante Preiszugeständnisse (>15-20%) erwarten wir bis auf «Fire-Sales» (Notverkäufe) und einzelne Objekte im Luxussegment (aufgrund des eingeschränkten Käuferkreises) nicht. Moderate Preiszugeständnisse (bis 10-15%) sind lagenabhängig auch im Standardsegment bis zu zwei Millionen Franken Kaufsumme vorstellbar und realistisch.

Lockdown verursacht immense Einbussen in der Weltwirtschaft

Die wirtschaftlichen Einbussen des weltweiten Lockdowns sind gigantisch. Auch wenn viele staatlich verordnete Konjunktur-Stützprogramme in nie dagewesenem Ausmass lanciert wurden, dürfte dies nicht mehr als eine Linderung der rezessiven Auswirkungen bringen.

Alleine in der Schweiz werden die wirtschaftlichen Einbussen des Bruttoinlandproduktes (BIP) in vier Wochen Lockdown auf rund 15 Milliarden Schweizer Franken geschätzt. Der lange als Motor dienende inlandorientierte Dienstleistungssektor wurde nun quasi von heute auf morgen abgewürgt und dürfte in den kommenden Wochen nur auf äusserst niedrigen Touren laufen.

Stärke der Weltrezession dürfte heftig ausfallen

Die jüngste Prognose des Internationalen Währungsfonds (IWF) geht davon aus, dass die Weltwirtschaft sehr wahrscheinlich die schlimmste Krise seit der Grossen Depression der 1930er-Jahre sehen wird. Der IWF prognostiziert in seinem Basisszenario, dass das Welt-Bruttoinlandprodukt (BIP) um 3 Prozent sinken wird. Selbst der Lokomotive der Weltwirtschaft, China, wird demnach ein Mini-Wachstum von nur 1.5 Prozent (seit 2015 durchschnittliches Wachstum von 6.5 Prozent) für 2020 vorhergesagt.

Auch für die Schweiz sind die Prognosen, nicht zuletzt aufgrund der starken Abhängigkeit vom Aussenhandel, mit einer Schrumpfung von 6 Prozent des BIP für das laufende Jahr extrem düster.

Insgesamt ist aber die Heftigkeit der Rezession insbesondere davon abhängig, wie schnell eine nachhaltige Lösung zur Eindämmung des Virus gefunden werden kann (Impfung, Herdenimmunisierung etc.).

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht

Alles andere als eine weiterhin stark expansive Geldpolitik dürfte sich Europa aufgrund der extensiv steigenden Verschuldung in der nächsten Zeit kaum leisten können. Das hat zur Folge, dass das Negativzinsumfeld in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz vorerst unverändert erhalten bleiben dürfte. Diese Situation dürfte weiterhin tiefe Hypothekarzinskonditionen zur Folge haben.

Bei den am Markt offerierten Hypothekarzinsen sehen wir weiterhin sehr grosse Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter – es wurde gar ein neuer Spitzenwert erreicht. Hier zeigt sich insbesondere, dass die vorher schon teureren Banken in der Corona Krise ihre Hypothekarzinsen nochmals stärker als Versicherungen, Pensionskassen und Anlagestiftungen erhöht haben.

 

Details zur Zusammenstellung des MoneyPark Real Estate Risk Indexes und seinen Sub-Indizes finden Sie in der ausführlichen PDF-Publikation.

Corona-Krise

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