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Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

28.08.2019 2:28
Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Um die Risiken im Markt für Renditeobjekte zu reduzieren, überarbeitete die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen wurden heute von der Schweizer Finanzmarktaufsicht Finma anerkannt und treten somit per 1. Januar 2020 in Kraft. Da einzelne, von Privaten vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser (buy-to-let-Objekte) nicht explizit von den Massnahmen betroffen sind, rechnet MoneyPark mit lediglich bescheidenen Auswirkungen.

Die von der SBVg ausgearbeiteten Selbstregulierungsmassnahmen sehen folgende zwei Änderungen vor:

  • Höherer Eigenmittelanteil: Bei Hypothekarfinanzierungen von Renditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert neu 25 Prozent (bislang 10%). Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren («Niederstwertprinzip»).
  • Schnellere Amortisation: Bei Renditeobjekten ist die Hypothekarschuld neu innert maximal 10 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren (bislang 15 Jahre).

Betrifft nur die Finanzierung von Renditeobjekten

Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen, die per 1. Januar 2020 in Kraft treten, werden lediglich bei Finanzierungen von Renditeobjekten Anwendung finden. Ausserdem betreffen die verschärften Vorgaben nur Neugeschäfte. Von den Änderungen nicht betroffen ist die bereits existierende Selbstregulierung im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums, deren Markt stabil und nicht überhitzt ist. Um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden, übernimmt die Finma die neuen Bestimmungen auch in ihre Kapitalvorgaben im Versicherungsbereich. Pensionskassen und weitere institutionelle Anleger, die Hypotheken vergeben, sind von den Verschärfungen hingegen nicht betroffen.

Buy-to-let-Regulierung wird nicht verschärft

Klarheit herrscht nun auch über die Definition von Renditeobjekten: Die SBVg berücksichtigt so genannte buy-to-let-Objekte bei der Verschärfung der Massnahmen nicht. Dabei handelt es sich in der Regel um Stockwerkeinheiten oder Einfamilienhäuser von Privatpersonen, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet werden. Dieses Segment macht immerhin rund einen Viertel aller Finanzierungen von Wohnrenditeobjekten aus. Die Finma empfiehlt den Banken zwar, auch diese Finanzierungen entsprechend als Renditeobjekte zu taxieren, verpflichtet sie jedoch nicht.

Bringen Selbstregulierungsmassnahmen den gewünschten Effekt?

Die Frage bleibt, ob die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Wie in unserer Anlayse „Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?“ vom April 2019 erwähnt, sehen wir den Hauptgrund für die stark angestiegenen Preise der Renditeobjekte in der Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im derzeitigen Negativzinsumfeld für institutionelle, aber auch private Anleger. Viele Investoren kaufen oder bauen deshalb Wohnrenditeliegenschaften, ohne ausreichende Standort- und Potentialanalysen durchzuführen. Diese Situation ist verantwortlich für den Preisdruck und erklärt schlussendlich auch hauptsächlich die angestiegenen Leerstandsquoten. Diese Käufer investieren vorwiegend ihr Eigenkapital und sind daher nicht von Restriktionen in der Fremdfinanzierung betroffen. Gerade die im Jahr 2018 erzielten Renditen von über fünf Prozent bestärken Anleger auch weiterhin, in diese Anlageklasse zu investieren – ohne Gewähr, dass solche Renditen auch in Zukunft erwirtschaftet werden können.

Massnahmen treffen nur Neugeschäfte mit hohem Fremdkapitalanteil

Die Selbstregulierungsmassnahmen werden nun vor allem diejenigen Investoren treffen, die einen grösseren Fremdkapitalanteil beanspruchen. Für diese Käufer wird es in Zukunft schwieriger, das Objekt finanzieren zu können. Damit möchte der Regulator weitere Preissteigerungen dämpfen und durch einen reduzierteren Käuferkreis die Risiken verkleinern. Einen grösseren Fremdkapitalanteil beansprucht jedoch gerade der private Anleger, also der typische buy-to-let-Finanzierer, der den überarbeiteten Selbstregulierungsmassnahmen nun nicht unterliegt.

Bescheidene Wirkung im aktuellen Umfeld

Die angepassten Massnahmen sind sicherlich ein erster Schritt in die richtige Richtung. Das strukturelle Problem des Marktes für Renditeobjekte ist so aber nicht gelöst: Institutionelle Investoren wie beispielsweise Pensionskassen, die ohne oder mit nur wenig Fremdkapital auskommen und einen grossen Teil der Käuferschaft ausmachen, werden durch diese Massnahmen in ihrer Tätigkeit nicht eingeschränkt. Daher erwarten wir nur eine bescheidene Wirkung und sind überzeugt, dass die Eindämmung der Preis-steigerungen nicht nur allein durch diese Regulierungen gelingt. Bleibt das Zinsniveau tief, ist Liquidität im Übermass vorhanden und sind Anlagealternativen rar, werden Renditeobjekte auch weiterhin hoch in der Gunst institutioneller und privater Investoren stehen, die nur wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen.

Den aktuellen Kauftrend besser eindämmen könnte jedoch eine substanzielle Zinserhöhung, die wieder attraktive Alternativinvestitionen zulässt, oder eine stark forcierte Zuwanderung ausbildungs- und einkom-mensstarker Zuwanderer. Von beiden Szenarien sind wir in der Schweiz jedoch sehr weit entfernt, da auch entsprechende politische Vorstösse gescheitert sind.

Soll ich noch ein Renditeobjekt kaufen?

Renditeobjekte können auch jetzt noch sehr interessante und lohnenswerte Kaufobjekte sein. Mehr denn je sollte aber die Kauf- und Finanzierungsentscheidung gemeinsam mit Experten besprochen und Transaktionsvarianten und -finanzierungsgeber umfangreich sondiert werden. Zudem sind Käufer auch auf der Bewertungsseite mehr gefordert als früher und müssen sich stärker denn je auf das Potential der Mieter in der betreffenden Region konzentrieren. Es gilt abzuklären, ob die Nachfrage nach Wohnungen in dieser Region vorhanden ist und ob die Mieten marktgerecht sind. Vorsicht ist bei so genannten Crowd-Finanzierungen geboten, denn der einzelne Investor muss sich hierbei auf die Renditeversprechungen der Crowd-Funder verlassen.

Aber auch die Finanzierungsseite wird durch die Verschärfung der Selbstregulierungsmassnahmen komplexer und der Markt aufgrund unterschiedlicher Finanzierungsrichtlinien der Hypothekargeber für Käufer zunehmend unübersichtlich. Denn solche Massnahmen werden erfahrungsgemäss nicht überall identisch umgesetzt; kleine Banken, Pensionskassen und auch Versicherungen sind bei der Umsetzung solcher Regulierungsmassnahmen weniger im Fokus oder sogar gar nicht betroffen. Grossbanken und stark exponierte Kantonal- und Regionalbanken wird infolge ungleich höherer systemischer Risiken genauer auf die Finger geschaut.

Unabhängige Beratung bringt Mehrwert

Bei der Suche nach der geeigneten Liegenschaft und deren optimalen Finanzierung kann ein unabhängiger Hypothekarspezialist helfen: MoneyPark arbeitet nicht nur mit über 100 Partner zusammen, sondern setzt auch alle führenden Objekt-Bewertungssysteme ein und bietet so in Kombination mit seinem schweizweiten Filial- und Expertenpool beste Gewähr, auch in anspruchsvolleren Zeiten der optimale Finanzierungspartner für Renditeobjekte zu sein.

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