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Renditeobjekt: Wo liegen die Risiken?

15.08.2016 10:11
Renditeobjekt: Wo liegen die Risiken?

Im Tiefstzinsumfeld tun sich Anleger schwer damit, Renditen einzufahren. Mach einer überlegt sich da den Kauf einer Immobilie zur Vermietung. Hier erfahren Sie, welche Renditen und Risiken mit einem Renditeobjekt verbunden sind.

Sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser steigen die Preise mit Ausnahme der Immobilienkrise in den 90er Jahren seit Jahrzehnten. Wer sich beispielsweise im Jahr 2000 eine Eigentumswohnung für 800‘000 Franken gekauft hat, konnte den Wert der Immobilie nominal um über die Hälfte steigern. Häuser und Wohnungen waren in den letzten Jahren also eine ausgezeichnete Wertanlage.

Renditeobjekt Buy to let

Wer seine Immobilie selbst bewohnt und diese allenfalls nach einigen Jahren wieder verkauft, der wird die Wertänderungsrendite im Auge behalten – sprich das Potential, einen höheren Verkaufspreis als Kaufpreis zu erzielen. Die Differenz stellt denn Gewinn auf das investierte Kapital dar. Allerdings fallen beim Verkauf einer Renditeliegenschaft auch Gewinnsteuern an, die an den Kanton abgeführt werden müssen.

Der zweite wichtige Faktor für Wohneigentümer ist die Frage, wie viel Geld sie im Vergleich zur Miete sparen. Wer heute eine günstige Hypothek aufnimmt, spart je nach Immobilie schnell einmal ein Drittel des Mietzinses eines vergleichbaren Objekts. Die genaue Berechnung ist allerdings schwierig, da nicht zuletzt steuerliche Aspekte eine Rolle spielen, sowie die Frage, wie gewinnbringend man das Geld investiert hätte, wenn man damit kein Haus bzw. keine Wohnung gekauft hätte.

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Renditeobjekt: Der Total Return entscheidet

Wer eine Immobile hingegen zum Zwecke der Weitervermietung erwirbt, den interessierten neben der Wertänderung auch die Mieteinnahmen. Im Fachjargon sprechen Experten von „buy-to-let“ (Englisch für „kaufen, um zu vermieten“) oder auch von einem Renditeobjekt. Zwischen 2002 und 2015 waren jährliche Renditen von ca. 6 Prozent im Durchschnitt durchaus üblich, wie die Zahlen der Investment Property Database des Finanzdienstleisters Thomson Reuters nahelegen. Im Vergleich: Eine Anlage in sichere Bundesobligationen wirft im 10-Jahres Schnitt gerade mal eine Rendite von unter 2 Prozent ab.

Renditeobjekt

Allerdings garantieren die vergangenen Renditen nicht unbedingt auch stabile Renditen für die Zukunft. Einerseits kühlt sich das Preiswachstum bei den Immobilien aktuell ab, andererseits hängt das Potenzial, Mieteinnahmen zu steigern auch von der Nachfrage nach Wohnraum ab. Und letztere ist nicht zuletzt durch die rückläufige Einwanderung getrübt.

Risiken und Chancen gut abwägen

Wer sich für eine Investition in einen Immobilie entscheidet, sei es selbstgenutzt oder zur Vermietung, sollte sich im Klaren sein, dass eine Immobilienanlage nicht liquide Vermögenswerte darstellt. Wer plötzlich einen höheren Kapitalbedarf hat, kann nicht einfach Teile der Immobilie verkaufen, wie dies bei einem Aktieninvestment der Fall ist.

Je nachdem wie hoch der Anteil der Immobilieninvestition am Gesamtvermögen ist, kann eine Immobilieninvestition auch ein Klumpenrisiko aufgrund fehlender oder schwacher Diversifikation darstellen. Auch der Aufwand, der mit der Vermietung eines Renditeobjekts zusammenhängt, sollten Sie als Immobilienkäufer nicht unterschätzen. Zudem stellen die Mieteinnahmen zusätzliches Einkommen dar, das aufgrund der Steuerprogression zu einem höheren Grenzsteuersatz führen kann.

Gleichzeitig ergeben sich über ein Renditeobjekt oder ein Eigenheim aber auch Steueroptimierungsmöglichkeiten, beispielsweise über werterhaltende Investitionen, die wiederum von der Steuer abgezogen werden können. Anders als bei einer Investition am Aktienmarkt ist zudem ein Totalverlust der Investition praktisch ausgeschlossen. Selbst wenn die Immobilie bspw. durch einen Brand komplett wertlos wird, stellt das Bauland immer noch einen physischen Sachwert dar. Zudem ist praktisch jedes Haus in der Schweiz durch eine Gebäudeversicherung gedeckt. Und dank der negativen Korrelation von Wertänderungsrenditen und dem Aktienmarkt ist es für Immobilienbesitzer selbst bei fallenden Aktienkursen möglich, über die Wertänderung der Immobilie positive Renditen zu erwirtschaften. Und zuletzt sind Immobilien weniger schwankungsanfällig als Aktieninvestments, die teilweise hohe Kursverluste aufweisen können.

Renditeobjekt Immobilie

Alternative zur direkten Investition

Sollten Sie über zu wenig Eigenkapital verfügen, um direkt  in Immobilien zu investieren, können Sie sich über Immobilienaktien oder –fonds am Wachstum der Immobilienbranche beteiligen. Auch neue Investitionsformen wie Crowdinvesting in Bauprojekte senken die Hürden für Kleinanleger. Schon ab 25‘000 Franken können Privatanleger an Immobilienprojekten partizipieren und werden im Grundbuch entsprechen ihres Anteils als Miteigentümer gelistet. Allerdings variieren die Risiken und Renditen je nach Objekt, Nutzungsart und Lage ebenfalls.

Daneben bieten sich auch so genannte Sparpläne an. Sie eignen sich ausgezeichnet für Anleger, die regelmässig auf ein Ziel hin sparen möchten, z.B. den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, aufs Hochzeitsfest oder auf ein Segelboot. MoneyPark bietet zusammen mit der Glarner Kantonalbank und dem ETF-Spezialisten Blackrock einen ETF-Sparplan an. Hier erfahren Sie alles zum MoneyPark ETF-Sparplan.

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