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Zersiedelungsinitiative: ihr Einfluss auf die Immobilienpreise

17.01.2019 11:24
Zersiedelungsinitiative: ihr Einfluss auf die Immobilienpreise

Am 10. Februar stimmen Schweizerinnen und Schweizer über die so genannte Zersiedelungsinitiative ab. Die Initianten möchten damit erreichen, die Bauzonen auf dem heutigen Stand schweizweit zu plafonieren. Jede künftige Einzonung müsste durch eine gleichwertige Auszonung kompensiert werden. MoneyPark beleuchtet, welche Auswirkungen die Annahme der Initiative auf den Eigenheimmarkt und seine Preisentwicklung hätte.  

Die Jungen Grünen haben im April 2015 die Initiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung» lanciert. Sie kommt nun am 10. Februar zur Abstimmung vors Volk. Damit wollen die Initianten den Schutz von Boden und Landschaft weiter stärken. Die Baufläche in der Schweiz soll nicht weiter vergrössert werden, sondern auf dem heutigen Niveau bleiben. Die Schaffung neuer Bauzonen soll nur noch möglich sein, wenn andernorts eine mindestens gleich grosse Fläche als Bauzone aufgehoben wird.

Darüber stimmt die Schweiz am 10. Februar 2019 ab: 

  • Kern der Zersiedelungsinitiative: Neue Bauzonen sollen nur noch dann geschaffen werden, wenn ein mindestens genau so grosses Stück Land im Gegenzug als Bauzone ausgezont wird. 
  • Welche Bauten ausserhalb der Zonen noch errichtet werden dürfen, soll in der Verfassung festgelegt werden.
  • Bund, Kantone und Gemeinden sollen nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens stärker fördern. Die Siedlungspolitik soll durch Verdichtung nach innen verstärkt werden.

Bereits heute gilt die Massgabe für Kantone und Gemeinden, mit dem knappen Boden sorgfältig umzugehen. Diese würde sich durch die Annahme der neuen Verfassungsbestimmung noch verschärfen.

Laufende Umsetzung der 1. Revision des Raumplanungsgesetzes

Bereits in der vom Volk 2013 angenommenen Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) ist geregelt: Bauzonenreserven dürfen nur so viel Fläche umfassen, wie voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren gebraucht werden. Um das knappe Kulturland der Schweiz zu bewahren, beschäftigen sich Kantone und Gemeinden seit Inkrafttreten am 1. Mai 2014 mit der Umsetzung des Gesetzes.

Parlamentarische Diskussion von RPG2

2019 behandelt das Parlament die 2. Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2). Darin werden neue Regelungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen vorgeschlagen. Die Revision sieht für die Kantone mehr Flexibilität vor. Das Prinzip der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet bleibt dabei unangetastet. Auch sollen Bauten ausserhalb der Bauzonen nicht zunehmen. Mehrnutzungen sollen deshalb kompensiert werden, bspw. durch den Abbruch bestehender Bauten.

Die Abstimmungsparolen zur Zersiedelungsinitiative

Die Befürworter

Die Zersiedelungsinitiative der Jungen Grünen unterstützen weitere linke und Mitte-Parteien wie SP, Grüne und EVP. Auch zahlreiche Organisationen, etwa der VCS, ProNatura, Greenpeace, BioSuisse oder die Alpeninitiative sprechen sich für sie aus.

Die Begründung 

  • In den vergangenen Jahrzehnten habe man tausende Hektaren Kulturland, naturnahe Landschaften und Grünflächen überbaut. Nach wie vor gehe jede Sekunde fast ein Quadratmeter Grünfläche verloren.
  • Die Zersiedelung liesse immer mehr landwirtschaftlich nutzbares Kulturland verschwinden und gefährde die Biodiversität. Auch stiege das Verkehrsaufkommen mit allen negativen Folgen für die Umwelt.
  • Im Kompensationsansatz, den das Parlament in der 2. Revision des Raumplanungsgesetzes diskutiert, sehen die Befürworter eine Umgehung des revidierten Raumplanungsgesetzes. Sie bemängeln insbesondere, dass sich der Flächenverbrauch darin am heutigen Stand orientiert, weshalb die Zersiedelung noch zunehme. 
  • Sie plädieren daher für eine noch schärfere, landesweit geregelte Raumplanung. 

Die Gegner der Zersiedelungsinitiative

Bislang haben sich der Nationalrat wie auch der Ständerat für ein Nein und damit die Ablehnung der Volksinitiative ausgesprochen. Auch Economiesuisse, der Gewerbeverband, der Schweizerische Bauernverband sowie der Hauseigentümerverband lehnen die Initiative klar ab. 

Die Begründung

  • Die Initiative nehme keine Rücksicht auf kantonale und regionale Unterschiede. Sie stelle einen zentralistischen Eingriff in den kantonalen Gestaltungsspielraum dar. 
  • Zudem befürchten die Gegner, dass die Verknappung von Bauland die Grundstückpreise zusätzlich in die Höhe treibt. Dies erschwere Firmenansiedlungen und beeinträchtige die Wettbewerbsfähigkeit. 
  • Insbesondere auf Ablehnung stösst die Forderung, neue Bauzonen nur noch dann schaffen zu dürfen, wenn dafür im Gegenzug eine gleich grosse Fläche ausgezont wird. Ein schweizweit gültiger Bauzonenstopp liesse alle kantonalen und regionalen Unterschiede ausser Acht. Man bestrafe gerade diejenigen Gemeinden, die bisher mit Bedacht eingezont haben. 
  • Die Wirkung der ersten Revision des Raumplanungsgesetztes (RPG 1) wie auch die Diskussion um die 2. Revision müsse man zunächst abwarten. Es zeige sich bereits, dass die Zersiedelung mit den bestehenden Massnahmen eingedämmt werde, erklärt bspw. Economiesuisse ihre ablehnende Haltung.

Flächentausch zwischen Kantonen?

Insbesondere die geplante Umsetzung der Zersiedelungsinitiative lässt Fragen offen und wird an den Gesetzgeber weitergegeben. Die Initianten formulieren zwei Möglichkeiten, Bauzonenreserven raumplanerisch sinnvoll zu verteilen:

  • Bund, Kantone und Gemeinden bestimmen auf Basis des üblichen Instrumentariums von Gesetzen und Richtplänen das Siedlungsgebiet (nach Anzahl Arbeitsplätzen, Verkehrsanbindung und erwarteter Bevölkerungsentwicklung).
  • Eine schweizweite Verteilung der Bauzonenflächen über eine Handelsplattform. Sie soll es ermöglichen, die Bauzonen effektiv dorthin zu verschieben, wo die Nachfrage besteht. 

Ob es jedoch zu einem Flächentausch zwischen einzelnen Kantonen kommt, ist mehr als fraglich. Was innerhalb einer Gemeinde oder auch eines Kantons noch praktikabel erscheint (so das revidierte Raumplanungsgesetz), ist über Kantonsgrenzen hinaus wohl nur schwer vorstellbar.

Welche Auswirkungen hätte die Annahme der Zersiedelungsinitiative auf die Preisentwicklung von Immobilien?

Die Schweiz ist ohnehin im internationalen Vergleich ein Land mit niedriger Eigenheimquote. Nur 42.5% der Schweizer Bevölkerung besitzen Wohneigentum. Denn obwohl der Wunsch nach einer eigenen Immobilie gross ist, beschränken die hohen Anforderungen an Belehnung und Tragbarkeit die Möglichkeiten des Erwerbs eines Eigenheims. Die Plafonierung von Bauzonen hätte voraussichtlich eine zusätzliche Verteuerung von Grundstücken und Immobilien – insbesondere in den Boom-Regionen – zur Folge. Auch mit Blick auf die aktuell in der Diskussion stehende Abschaffung des Eigenmietwertes: Die Immobilienpreise dürften sich mit Annahme der Zersiedelungsinitiative nochmals deutlich verteuern.

Eigenheimerwerb bleibt 2019 attraktiv

Dennoch bleiben die Aussichten insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die guten Wirtschaftsdaten, die sehr niedrige Arbeitslosenquote und die historisch günstigen Hypothekarzinsen sorgen insgesamt dafür, dass der Erwerb von Wohneigentum aktuell sehr attraktiv ist. Denn auch im Jahr 2019 ist kaum mit einer Erhöhung der Hypothekarzinsen zu rechnen. 

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Initiativtext der Zersiedelungsinitiative

Die Bundesverfassung wird wie folgt geändert: Art. 75 Abs. 4–7
4 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten für günstige Rahmenbedingungen für nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens in kleinräumigen Strukturen mit hoher Lebensqualität und kurzen Verkehrswegen (nachhaltige Quartiere).
5 Anzustreben ist eine Siedlungsentwicklung nach innen, die im Einklang steht mit hoher Lebensqualität und besonderen Schutzbestimmungen.
6 Die Ausscheidung neuer Bauzonen ist nur zulässig, wenn eine andere unversiegelte Fläche von mindestens gleicher Grösse und vergleichbarem potenziellem landwirtschaftlichem Ertragswert aus der Bauzone ausgezont wird.
7 Ausserhalb der Bauzone dürfen ausschliesslich standortgebundene Bauten und Anlagen für die bodenabhängige Landwirtschaft oder standortgebundene Bauten von öffentlichem Interesse bewilligt werden. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen. Bestehende Bauten geniessen Bestandsgarantie und können geringfügig erweitert und geringfügig umgenutzt werden.

Mehr Informationen zur Zersiedelungsinitiative finden Sie hier.

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