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Kündigung wegen Eigenbedarf: Was gilt?

17.08.2016 4:05
Kündigung wegen Eigenbedarf: Was gilt?

Vermieter von Immobilien können gemäss Gesetz eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Hier lesen Sie, was dabei zu beachten ist – für Mieter und auch für Vermieter.

Vermieter haben das Recht, Mietverträge von Häusern und Wohnungen aufgrund von Eigenbedarf für sich selbst, für Verwandte und für Verschwägerte zu kündigen. Die Kündigung gilt dann mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin.

Ein Beispiel für begründeten und plausiblen Eigenbedarf: Die Nichte des Vermieters braucht eine günstige Studentenwohnung. Die Rechtsprechung anerkennt den Eigenbedarf für Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister und all deren Ehepartner, sowie für Nichten und Neffen. Ein Grenzfall ist z.B. der Freund der Tochter.

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf formell gültig?

Formell korrekt ist die Kündigung…

  • wenn sie schriftlich erfolgt.
  • wenn dafür das durch den Kanton genehmigte Formular verwendet wurde.
  • wenn die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Ausschlaggebend ist hierbei nicht das Datum des Poststempels, sondern dass die Kündigung rechtzeitig beim Mieter angekommen ist. Sonst gilt der übernächste Kündigungstermin. Wenn der Pöstler den Brief nicht persönlich aushändigen kann, gilt der erste Tag der Abholfrist.
  • wenn die Kündigung an sämtliche Mieter separat geht (bei Konkubinatspaaren, Ehegatten und Wohngemeinschaften).

Kündigung Eigenbedarf

So wehren sich Mieter gegen eine missbräuchliche Kündigung

Wenn Verdacht besteht, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur als Kündigungsgrund vorschiebt, kann der Mieter die Kündigung anfechten. Das könnte dann z.B. der Fall sein, wenn der Vermieter den Mieter wegen Mängelrügen loswerden will oder wenn er den Mietzins erhöhen will, ohne Anspruch darauf zu haben. Das Anfechten der Kündigung ist innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung via Schlichtungsbehörde für Mietsachen möglich. Das Verfahren ist kostenlos.

Vorher sollten Mieter aber immer eine schriftliche und insbesondere plausible Begründung der Kündigung wegen Eigenbedarf anfordern – sofern der Vermieter diese nicht bereits aus eigenem Antrieb gegeben hat.

Die Schlichtungsbehörde kann die Kündigung als missbräuchlich beurteilen. In diesem Fall wird eine in der Regel mehrjährige Kündigungssperre sanktioniert und das Mietverhältnis läuft wie gehabt weiter.

Ansonsten kann die Behörde auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses anordnen – sprich die Kündigung hinauszögern. Ob dies geschieht – und wie lange die Erstreckung dauert – hängt vom konkreten Fall ab. Ausschlaggebend ist z.B., ob der Mieter in der Lage ist, innerhalb der Kündigungsfrist eine vergleichbare neue Wohnung oder ein vergleichbares neues Haus zu finden. Für eine alleinstehende alte Frau oder eine Familie mit schulpflichtigen Kindern ist das z.B. schwierig. Berücksichtigt wird zudem, wie lange das Mietverhältnis bereits bestand hat und wie stark die Mieter mit der Ortschaft oder dem Quartier verbunden sind.

Wichtig: Um zu beweisen, dass man (bisher) erfolglos nach einem Ersatz gesucht hat, sollten Mieter auf die Schlichtungsverhandlungen hin alle Bewerbungsschreiben und Absagen behalten bzw. kopieren. Können keine Suchbemühungen belegt werden, verringern sich die Aussichten auf Erfolg.

Auf der Vermieterseite wird derweil die Dringlichkeit des Eigenbedarfs berücksichtigt, also ob der Vermieter die Wohnung oder das Haus auf einen bestimmten Zeitpunkt braucht, z.B. weil dann das Uni-Semester anfängt, jemand dann aus dem Ausland zurückkehrt oder weil dem Vermieter selbst die Wohnung auf diesen Termin hin gekündigt wurde. Freilich sind nicht nur Notlagen Voraussetzung für eine Kündigung aus dringendem Eigenbedarf – dieser ist immer auch dann gegeben, wenn es dem Vermieter aus wirtschaftlichen, aber auch aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung der vermieteten Immobilie zu verzichten.

Kündigung wegen Eigenbedarf

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