Am 9. Februar 2014 nahm das Schweizer Volk die eidgenössische Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» an. Neben all der Emotionalität, die dieses Thema umgibt, ist es wichtig, sich mit möglichen Folgen und Szenarien auf den Hypothekenmarkt vertraut zu machen. Welche Folgen sind es und was könnten sie für den Schweizer Hypothekarnehmer bedeuten? Eine MoneyPark Stellungnahme/Perspektive.
Wohnungsnot & Immobilienpreise: Für viele ein Grund für das Ja
Die Furcht vor steigenden Immobilienpreisen ist sicher ein Grund für die Zustimmung der SVP-lancierten Volksinitiative, die Anfang Februar 2014 zu 50.3% vom Schweizer Volk angenommen wurde. Miet- und Kaufpreise sind in den letzten Jahren rasant gestiegen und machen ein bezahlbares Wohnen für viele immer schwieriger.
Des einen Freud, des anderen Leid – die Umsetzung wird den Schweizer Miet- und Eigentumsmarkt verändern.
Schwer abschätzbare Szenarien
Experten befürchten, dass eine Zuwanderungsbegrenzung in die Schweiz zu einem Überangebot, bzw. zu nachdrücklichen Leerständen im Wohnungsmarkt führen könnte. Ein Überangebot ginge einher mit einer Preiskorrektur der Immobilien. MoneyPark teilt diese Einschätzung, weil zugewanderte Mitbürger den hiesigen Immobilienmarkt in den letzten Jahren bedeutend mitgestützt haben, und zwar sowohl als Käufer als auch als Mieter. Letzteres ist bedeutend, weil es die Attraktivität von Renditeliegenschaften direkt betrifft.
Die Zuwanderung in den letzten Jahren unterlag Veränderungen. Seit 2008 stieg die Nachfrage von Personen aus dem südlichen Europa; Bevölkerungsschichten, die insbesondere Mietobjekte nachgefragt haben. In Anbetracht der Baupipeline für Wohnungen im Mietsegment und in Erwartung eines Rückganges der Zuwanderung, wäre insbesondere mit einem Anstieg der Leerstandsquote bei Renditeobjekten zu rechnen. Potentielle Mieter hätten wieder ein grösseres Angebot und mit leicht sinkenden Mieten dürfte gerechnet werden. Investoren in Renditeliegenschaften sind entsprechend skeptisch und beobachten diese Entwicklung mit Argusaugen.
Hinsichtlich Wohneigentums präsentiert sich die Entwicklung wohl differenzierter. Halten die tiefen Hypothekenzinsen an, dann hätte der Markt genug Stütze für eine stabile Situation. Sollten aber weitere Regulierungen, höhere Zinsen und eine grosse Unsicherheit hinsichtlich wirtschaftlicher Entwicklung der Schweiz Hand in Hand einhergehen und dominierend werden, würde dies potentielle Kaufinteressenten abschrecken und auch die Preise für Wohneigentum könnten empfindlich tangiert sein.
Nicht zu unterschätzen sind auch die indirekten Effekte der Initiative, die gerade den Hypothekenmarkt treffen können: Sollten Arbeitgeber weniger einfach an ausländische Fachkräfte gelangen und Investitionen zurückgestellt oder ins Ausland realloziert werden, hätte das dämpfende konjunkturelle Effekte. Diese betreffen nicht nur die Konjunktur insgesamt und die wirtschaftliche Entwicklung von Firmen, sondern auch und gerade den Wohnungseigentumsmarkt, der gerade in den wirtschaftlich starken Ballungszentren in den vergangenen Jahren stark von ausländischen Facharbeitern und Akademikern mitgestützt wurde.
Mögliche Konsequenzen für Hypothekarnehmer
Die Annahme der Initiative macht nicht nur Arbeitgeber nervös, auch Banken tun sich schwer, die Auswirkungen abzuschätzen. Die Banken, ohnehin schon regulatorisch unter Druck im Hypothekenmarkt (Stichwort: Kapitalpuffer), werden durch die Initiative eher noch zurückhaltender in der Kreditvergabe. Das beeinträchtigt die Finanzierungsmöglichkeiten und auch bestehende Immobilienbesitzer würden unter Druck kommen. Insbesondere Käufer der letzten Stunde wären einschneidend betroffen. Durch die Wertkorrektur schmilzt das Eigenkapital in der Liegenschaft, was schliesslich zu höheren Amortisationsforderungen seitens der Banken führen könnte.
Diese Szenarien stehen unter dem Vorbehalt der konkreten Implementierung und Ausführung der SVP-Initiative. Bis dahin bleiben die Szenarien Prognosen und sollten dementsprechend mit Vorsicht behandelt werden. Mit relativer Sicherheit hingegen kann schon heute gesagt werden, dass die Initiative Wirtschaft und Hypothekenmarkt beeinflusst. Zu hoffen bleibt, dass der Bundesrat die wirtschaftlichen Interessen des Landes bei der Umsetzung der Initiative mit der nötigen Weitsicht berücksichtigt. Dann sind auch die Effekte auf den Schweizer Hypothekenmarkt beherrschbar.
MoneyPark beobachtet und analysiert die Situation laufend, bringt die möglichen Szenarien in die Beratung gezielt ein und optimiert die Lösung für die Kunden. Dank des schweizweit grössten Hypothekennetzwerkes aus über 100 Banken, Versicherungen sowie Pensionskassen, erkennen wir die unterschiedlichen Kreditvergabestrategien der Institute frühzeitig und können mit einer abgestimmten Finanzierungslösung die Kunden bei den verschiedenen Szenarien begleiten. Nicht mit offenem Visier in ein Abenteuer laufen, sondern mit geschicktem Ausloten der eigenen Möglichkeiten auf potentielle Veränderungen vorbereitet sein – das ist unsere Devise.
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