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Der Immobilienmarkt bleibt robust

08.08.2018 9:54
Der Immobilienmarkt bleibt robust

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt geringfügig um 0.2 Punkte an und liegt im 2. Quartal 2018 bei 3.0 Indexpunkten. Auch im abgelaufenen Quartal zeigt sich der Immobilienmarkt damit robust.

 

    • Der RERI liegt im zweiten Quartal 2018 auf tiefen 3.0 Punkten.
    • Der Index zeigt, dass sich die makroökonomische Lage der Schweizer Wirtschaft in einem sehr guten Zustand befindet.
    • Die weiter gesunkene und inzwischen sehr tiefe Arbeitslosigkeit sowie der Optimismus der Einkaufsmanager deuten auf eine positive Entwicklung der Konjunktur in den nächsten Monaten hin.
    • Davon profitiert auch der Immobilienmarkt, denn einerseits wird dadurch die Nachfrage gestützt und andererseits werden die Risiken gedämpft.
    • Während sich die Konsumentenpreise weiter erhöht haben, sind die Immobilienpreise leicht gesunken. Die divergierende Entwicklung der Preise für Wohneigentum und dem allgemeinen Preisniveau setzt sich damit weiterhin fort.
    • Der Immobilienmarkt profitiert zudem von günstigen Finanzierungskonditionen. Eine deutliche Erhöhung des Zinsniveaus ist weiterhin nicht in Sicht.
    • Die Strategien der Hypotheken-Anbieter werden zunehmend differenzierter und wechseln dynamischer. Für Hypothekennehmer ist es daher unabdingbar, die Konditionen zu vergleichen und nicht zuletzt auch zu verhandeln.


Insgesamt präsentiert sich der Immobilienmarkt in einem unverändert robusten Zustand. Seit Anfang 2016 haben sich die aggregierten Risiken kaum verändert und bleiben weiterhin tief. Die Einkaufsmanager gehen weiterhin von einer positiven Konjunkturentwicklung aus. In Kombination mit der sehr tiefen Arbeitslosigkeit und den günstigen Finanzierungskonditionen sind dies positive Aussichten für den Immobilienmarkt Schweiz. Diese werden überdies gestützt durch eine anhaltende und, trotz gegenläufiger Tendenzen in den USA und England, jüngst wieder bestätigte Tiefzinspolitik der EZB, die ihrerseits in einem robusten konjunkturellen Umfeld der Eurozone agiert.

Allerdings bestehen auch nicht ausser Acht zu lassende Konjunkturrisiken, welche die weitere Entwicklung der Schweizer Wirtschaft negativ beeinflussen könnten:

  • Eine Abschwächung des Aufschwungs in der Eurozone (Frühindikatoren deuten darauf hin).
  • Eine unerwartet (noch) schnelle(re) geldpolitische Normalisierung in den USA könnte Turbulenzen an den Finanzmärkten mit sich bringen und dazu führen, dass die Schweiz für Anleger wieder vermehrt als «sicherer Hafen» gesucht wird. Diese Situation könnte mutmasslich wieder zu einem deutlich stärkeren Schweizer Franken führen, was für die Schweizer Exportwirtschaft einen negativen Effekt bewirken dürfte.
  • Geo- und handelspolitische Spannungen, vor allem zwischen China und den USA, auch wenn der Handelsstreit zwischen der EU und den USA vorerst beigelegt scheint.
  • Politische Unsicherheiten in Italien, ungeklärte Brexit-Modalitäten, unsicheres Verhältnis EU – Schweiz.
  • Eine stärker als prognostizierte Korrektur im Schweizer Bausektor.
  • Aufgrund der sehr tiefen Arbeitslosigkeit in Kombination mit der strikten Zulassungspraxis für Arbeitskräfte ausserhalb der EU könnte sich der bereits bestehende Mangel an qualifizierten Arbeitskräften in Zukunft verstärken.

 

Subindizes des RERI

Verschuldung der Haushalte

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte mit einbezogen.

Im zweiten Quartal 2018 bleibt die Verschuldung der Haushalte gegenüber den beiden letzten Quartalen unverändert. Die Hypothekarschuldner nehmen im Schnitt eine Hypothek auf, die in etwa dem Doppelten der gesamten aktuellen Vermögenswerte entspricht. Dies allerdings zu einem Zeitpunkt ihres Lebens (um 40 Jahre), an dem ihnen noch jahrzehntelanger Vermögensaufbau bevorsteht.

 

Zinsunterschiede

Nachdem die Zinsunterschiede zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter im vierten Quartal 2017 einen Höchststand (0.78%) erreicht hatten, liegen sie aktuell bei durchschnittlich 0.67%. Damit sind die Preisunterschiede im historischen Vergleich weiterhin gross. Hinzu kommt, dass die Anbieter Preisdifferenzierungen vermehrt aufgrund der individuellen Tragbarkeit des Hypothekennehmers bzw. des finanzierten Objektes vornehmen.
Damit ist ein unabhängiger und auf die individuellen Verhältnisse abgestimmter Anbietervergleich unerlässlich: Die Finanzierbarkeit des Traumobjektes wird erhöht, die Finanzierungskosten optimiert und schliesslich kann auch der Zeitaufwand für die Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner minimiert werden.

 

Signifikantes Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von CHF 1 Mio. und einer Laufzeit von 10 Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 1.26% p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

 

Volatile Kreditabsicherungskosten

Die Unterschiede zwischen den 2-jährigen und den 10-jährigen Swap-Sätzen haben wie bereits im ersten Quartal des laufenden Jahres auch im zweiten Quartal wieder leicht zugenommen. Damit liegt die Steilheit der Zinskurve in etwa auf dem Niveau per Ende 2015. Dies zeigt, dass die Marktteilnehmer die künftige konjunkturelle Entwicklung positiv beurteilen. Normalerweise wäre dies auch mit einem mutmasslich ansteigenden Zinsniveau und damit höheren Finanzierungskosten verbunden. Aufgrund der latenten Risiken in der Konjunkturentwicklung der EU und der Schweiz rechnen wir aber in den nächsten Monaten nicht mit einem Anstieg des Zinsniveaus. Somit profitiert der Immobilienmarkt durch eine Stärkung der Nachfrage von dieser Situation.
Lesen Sie mehr zur Zinsentwicklung der kommenden Monate in unserer aktuellen Zinsprognose.

 

Immobilienpreisindex sinkt, Konsumgüterpreise steigen weiter an

Im zweiten Quartal 2018 sinkt der Preisindex für Immobilien leicht von 163.1 auf 162.6 Punkte und liegt damit auf dem Niveau des vierten Quartals 2016. Damit liegen die Immobilienpreise 1.2 Indexpunkte unter dem Höchststand (Q4/2017) und nur unwesentlich über dem Durchschnitt (161.7 Punkte) der letzten 3 Jahre. Dies zeugt von einem funktionierenden Marktgefüge und schwächt die Mär einer Immobilienblase weiter. Dagegen steigt der Konsumentenpreisindex von 98.7 auf 99.3 Punkte. Damit sind die Konsumentenpreise seit Anfang 2017 zum sechsten Mal in Folge angestiegen und notieren nur noch 0.7 Indexpunkte unter dem Höchststand von Ende 2010.

 

Arbeitslosenquote

Die Arbeitslosenquote reduzierte sich im 2. Quartal 2018 von 2.9 auf 2.4%. Insgesamt waren 106‘579 Personen als arbeitslos registriert. Gegenüber dem Stand per Ende März 2018 waren damit 23’934 weniger Arbeitslose gemeldet. Der deutliche Rückgang ist grösstenteils auf konjunkturelle und saisonale Faktoren zurückzuführen. Damit ist die Arbeitslosigkeit in der Schweiz so tief wie seit Sommer 2011 nicht mehr.

Immobilienmarkt

Der vom Staatsekretariat für Wirtschaft (SECO) prognostizierte Jahresdurchschnittswert von 2.9% wurde im zweiten Quartal 2018 um 0.5% unterschritten. Der Jahresdurchschnitt im ersten Semester liegt damit bei 2.7%.

 

Einkaufsmanager-Index (Purchasing Managers Index)

Im zweiten Quartal 2018 sinkt der Einkaufsmanager-Index zum zweiten Mal in Folge ganz leicht. Das Absinken ist auf einen leichten Rückgang der meisten Subkomponenten in den Monaten Mai und Juni zurückzuführen. Der Wert von 62.5 Punkten liegt aber weiterhin markant über den als Wachstumsschwelle definierten 50 Punkten. Die Konjunkturerwartungen sind damit weiterhin gut. Alle Subkomponenten deuten auf einen Industrie-Aufschwung hin. Es ist zu erwarten, dass diese guten Wirtschaftsaussichten die Nachfrage im Immobilienmarkt Schweiz weiterhin positiv beeinflussen.

Immobilienmarkt

 

Fazit – Der Immobilienmarkt bleibt robust

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich auch im zweiten Quartal gefestigt und gesund. Die Risiken für eine Überhitzung haben sich kaum erhöht. Der gute Konjunkturverlauf stützt die Nachfrage im Immobilienmarkt und sorgt dafür, dass das Preisgefüge stabil bleibt. Die Preise für Konsumgüter dürften im Jahresverlauf weiterhin leicht ansteigen, bei den Immobilienpreisen sehen wir einen linearen Verlauf.
Die Finanzierungskonditionen für Hypotheken sind aufgrund des tiefen Zinsniveaus weiterhin attraktiv. In einem dynamisch-volatilen Zins- und Anbieterumfeld ist es für den Hypothekennehmer unabdingbar, die Konditionen möglichst breit und zwischen unterschiedlichen Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) zu vergleichen, um individuell optimale Finanzierungslösungen zu verhandeln.

 

Hier geht’s zum RERI Q1 2018 und Q4 2017

 

 

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