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Zersiedelungsinitiative

Zersiedelungsinitiative: ihr Einfluss auf die Immobilienpreise

Am 10. Februar stimmen Schweizerinnen und Schweizer über die so genannte Zersiedelungsinitiative ab. Die Initianten möchten damit erreichen, die Bauzonen auf dem heutigen Stand schweizweit zu plafonieren. Jede künftige Einzonung müsste durch eine gleichwertige Auszonung kompensiert werden. MoneyPark beleuchtet, welche Auswirkungen die Annahme der Initiative auf den Eigenheimmarkt und seine Preisentwicklung hätte.  

Die Jungen Grünen haben im April 2015 die Initiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung» lanciert. Sie kommt nun am 10. Februar zur Abstimmung vors Volk. Damit wollen die Initianten den Schutz von Boden und Landschaft weiter stärken. Die Baufläche in der Schweiz soll nicht weiter vergrössert werden, sondern auf dem heutigen Niveau bleiben. Die Schaffung neuer Bauzonen soll nur noch möglich sein, wenn andernorts eine mindestens gleich grosse Fläche als Bauzone aufgehoben wird.

Darüber stimmt die Schweiz am 10. Februar 2019 ab: 

  • Kern der Zersiedelungsinitiative: Neue Bauzonen sollen nur noch dann geschaffen werden, wenn ein mindestens genau so grosses Stück Land im Gegenzug als Bauzone ausgezont wird. 
  • Welche Bauten ausserhalb der Zonen noch errichtet werden dürfen, soll in der Verfassung festgelegt werden.
  • Bund, Kantone und Gemeinden sollen nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens stärker fördern. Die Siedlungspolitik soll durch Verdichtung nach innen verstärkt werden.

Bereits heute gilt die Massgabe für Kantone und Gemeinden, mit dem knappen Boden sorgfältig umzugehen. Diese würde sich durch die Annahme der neuen Verfassungsbestimmung noch verschärfen.

Laufende Umsetzung der 1. Revision des Raumplanungsgesetzes

Bereits in der vom Volk 2013 angenommenen Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) ist geregelt: Bauzonenreserven dürfen nur so viel Fläche umfassen, wie voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren gebraucht werden. Um das knappe Kulturland der Schweiz zu bewahren, beschäftigen sich Kantone und Gemeinden seit Inkrafttreten am 1. Mai 2014 mit der Umsetzung des Gesetzes.

Parlamentarische Diskussion von RPG2

2019 behandelt das Parlament die 2. Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2). Darin werden neue Regelungen zum Bauen ausserhalb der Bauzonen vorgeschlagen. Die Revision sieht für die Kantone mehr Flexibilität vor. Das Prinzip der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet bleibt dabei unangetastet. Auch sollen Bauten ausserhalb der Bauzonen nicht zunehmen. Mehrnutzungen sollen deshalb kompensiert werden, bspw. durch den Abbruch bestehender Bauten.

Die Abstimmungsparolen zur Zersiedelungsinitiative

Die Befürworter

Die Zersiedelungsinitiative der Jungen Grünen unterstützen weitere linke und Mitte-Parteien wie SP, Grüne und EVP. Auch zahlreiche Organisationen, etwa der VCS, ProNatura, Greenpeace, BioSuisse oder die Alpeninitiative sprechen sich für sie aus.

Die Begründung 

  • In den vergangenen Jahrzehnten habe man tausende Hektaren Kulturland, naturnahe Landschaften und Grünflächen überbaut. Nach wie vor gehe jede Sekunde fast ein Quadratmeter Grünfläche verloren.
  • Die Zersiedelung liesse immer mehr landwirtschaftlich nutzbares Kulturland verschwinden und gefährde die Biodiversität. Auch stiege das Verkehrsaufkommen mit allen negativen Folgen für die Umwelt.
  • Im Kompensationsansatz, den das Parlament in der 2. Revision des Raumplanungsgesetzes diskutiert, sehen die Befürworter eine Umgehung des revidierten Raumplanungsgesetzes. Sie bemängeln insbesondere, dass sich der Flächenverbrauch darin am heutigen Stand orientiert, weshalb die Zersiedelung noch zunehme. 
  • Sie plädieren daher für eine noch schärfere, landesweit geregelte Raumplanung. 

Die Gegner der Zersiedelungsinitiative

Bislang haben sich der Nationalrat wie auch der Ständerat für ein Nein und damit die Ablehnung der Volksinitiative ausgesprochen. Auch Economiesuisse, der Gewerbeverband, der Schweizerische Bauernverband sowie der Hauseigentümerverband lehnen die Initiative klar ab. 

Die Begründung

  • Die Initiative nehme keine Rücksicht auf kantonale und regionale Unterschiede. Sie stelle einen zentralistischen Eingriff in den kantonalen Gestaltungsspielraum dar. 
  • Zudem befürchten die Gegner, dass die Verknappung von Bauland die Grundstückpreise zusätzlich in die Höhe treibt. Dies erschwere Firmenansiedlungen und beeinträchtige die Wettbewerbsfähigkeit. 
  • Insbesondere auf Ablehnung stösst die Forderung, neue Bauzonen nur noch dann schaffen zu dürfen, wenn dafür im Gegenzug eine gleich grosse Fläche ausgezont wird. Ein schweizweit gültiger Bauzonenstopp liesse alle kantonalen und regionalen Unterschiede ausser Acht. Man bestrafe gerade diejenigen Gemeinden, die bisher mit Bedacht eingezont haben. 
  • Die Wirkung der ersten Revision des Raumplanungsgesetztes (RPG 1) wie auch die Diskussion um die 2. Revision müsse man zunächst abwarten. Es zeige sich bereits, dass die Zersiedelung mit den bestehenden Massnahmen eingedämmt werde, erklärt bspw. Economiesuisse ihre ablehnende Haltung.

Flächentausch zwischen Kantonen?

Insbesondere die geplante Umsetzung der Zersiedelungsinitiative lässt Fragen offen und wird an den Gesetzgeber weitergegeben. Die Initianten formulieren zwei Möglichkeiten, Bauzonenreserven raumplanerisch sinnvoll zu verteilen:

  • Bund, Kantone und Gemeinden bestimmen auf Basis des üblichen Instrumentariums von Gesetzen und Richtplänen das Siedlungsgebiet (nach Anzahl Arbeitsplätzen, Verkehrsanbindung und erwarteter Bevölkerungsentwicklung).
  • Eine schweizweite Verteilung der Bauzonenflächen über eine Handelsplattform. Sie soll es ermöglichen, die Bauzonen effektiv dorthin zu verschieben, wo die Nachfrage besteht. 

Ob es jedoch zu einem Flächentausch zwischen einzelnen Kantonen kommt, ist mehr als fraglich. Was innerhalb einer Gemeinde oder auch eines Kantons noch praktikabel erscheint (so das revidierte Raumplanungsgesetz), ist über Kantonsgrenzen hinaus wohl nur schwer vorstellbar.

Welche Auswirkungen hätte die Annahme der Zersiedelungsinitiative auf die Preisentwicklung von Immobilien?

Die Schweiz ist ohnehin im internationalen Vergleich ein Land mit niedriger Eigenheimquote. Nur 42.5% der Schweizer Bevölkerung besitzen Wohneigentum. Denn obwohl der Wunsch nach einer eigenen Immobilie gross ist, beschränken die hohen Anforderungen an Belehnung und Tragbarkeit die Möglichkeiten des Erwerbs eines Eigenheims. Die Plafonierung von Bauzonen hätte voraussichtlich eine zusätzliche Verteuerung von Grundstücken und Immobilien – insbesondere in den Boom-Regionen – zur Folge. Auch mit Blick auf die aktuell in der Diskussion stehende Abschaffung des Eigenmietwertes: Die Immobilienpreise dürften sich mit Annahme der Zersiedelungsinitiative nochmals deutlich verteuern.

Eigenheimerwerb bleibt 2019 attraktiv

Dennoch bleiben die Aussichten insgesamt gut, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die guten Wirtschaftsdaten, die sehr niedrige Arbeitslosenquote und die historisch günstigen Hypothekarzinsen sorgen insgesamt dafür, dass der Erwerb von Wohneigentum aktuell sehr attraktiv ist. Denn auch im Jahr 2019 ist kaum mit einer Erhöhung der Hypothekarzinsen zu rechnen. 

Was kann ich mir leisten?

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Initiativtext der Zersiedelungsinitiative

Die Bundesverfassung wird wie folgt geändert: Art. 75 Abs. 4–7
4 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten für günstige Rahmenbedingungen für nachhaltige Formen des Wohnens und Arbeitens in kleinräumigen Strukturen mit hoher Lebensqualität und kurzen Verkehrswegen (nachhaltige Quartiere).
5 Anzustreben ist eine Siedlungsentwicklung nach innen, die im Einklang steht mit hoher Lebensqualität und besonderen Schutzbestimmungen.
6 Die Ausscheidung neuer Bauzonen ist nur zulässig, wenn eine andere unversiegelte Fläche von mindestens gleicher Grösse und vergleichbarem potenziellem landwirtschaftlichem Ertragswert aus der Bauzone ausgezont wird.
7 Ausserhalb der Bauzone dürfen ausschliesslich standortgebundene Bauten und Anlagen für die bodenabhängige Landwirtschaft oder standortgebundene Bauten von öffentlichem Interesse bewilligt werden. Das Gesetz kann Ausnahmen vorsehen. Bestehende Bauten geniessen Bestandsgarantie und können geringfügig erweitert und geringfügig umgenutzt werden.

Mehr Informationen zur Zersiedelungsinitiative finden Sie hier.

Sorgenbarometer 2018

Sorgenbarometer 2018: Eigentümer fürchten sich vor steigendem Eigenmietwert

Hohe Kosten wie ein steigender Eigenmietwert oder teure Renovations- und Unterhaltskosten treiben die Haus- und Wohnungsbesitzer in der Schweiz besonders um. Dies legt das erste schweizweite Sorgenbarometer der Immobilieneigentümer des Bauherrenportals buildster und des Hypothekenvermittlers MoneyPark nahe. Gefragt nach den Sorgen in den kommenden 10 Jahren nennen die Immobilieneigentümer insbesondere die steigenden Zinsen. Weiterlesen
Real Estate Risk Index Q3

Risiken im Immobilienmarkt bleiben auf tiefem Niveau

Der MoneyPark Real Estate Risk Index verharrt im dritten Quartal 2017 auf tiefen 2.7 Punkten. Insbesondere die guten Wirtschaftsaussichten in der Schweiz aber auch dem EU-Raum wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus. Aber auch die konvergierenden Preise von Konsumgütern und Immobilien lassen auf geringe Risiken im Markt schliessen. Einzig die Unterschiede zwischen den Anbietern stellen insbesondere Erstkäufer vor grosse Herausforderungen und machen den Markt aus einer Nachfrageperspektive sehr anspruchsvoll.

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Airbnb

Airbnb und Co: Darauf müssen Eigentümer achten

Unterkunftsvermittlungsplattformen wie Airbnb und Co mischen den Wohnungsmarkt auf und könnten laut der im Oktober veröffentlichten Studie im Auftrag des Mieterverbands Zürich zu Steuereinbussen und Diskriminierung führen. Die aktuelle rechtliche Lage in der Schweiz bietet viele Freiheiten für die Vermietung von Ihrem Eigenheim. Wir zeigen, worauf Sie bei der Vermietung Ihres Eigenheims achten müssen. Weiterlesen
Umnutzung

Bauen ausserhalb der Bauzone?

Nachdem der Ständerat am 26.09.2017 einer Motion für die Umnutzung von ungenutzten landwirtschaftlichen Bauten zugestimmt hat, stehen die Chancen gut, dass zukünftig ungenutztes Potenzial ausserhalb der Bauzonen vermehrt ausgeschöpft werden kann. Möglich machen soll dies ein Abbau von Hürden für den Umbau von nicht mehr bewirtschafteten Stadel, Ställen und Landwirtschaftsgebäuden. Weiterlesen
Risiken im Immobilienmarkt

Risiken im Immobilienmarkt sinken zum zweiten Mal in Folge leicht

Der MoneyPark Real Estate Risk Index sinkt im zweiten Quartal 2017 leicht von 2.8 auf 2.7 Punkte. Die moderat steigenden Immobilienpreise bei praktisch stagnierenden Konsumentenpreisen unterstützen die Entspannung auf dem Markt. Aber auch die gute Stimmung unter den Einkaufsmanagern und die leicht rückgängige Arbeitslosigkeit mindern die Risiken. Trotz der entspannten Situation auf dem Immobilienmarkt bleibt der Hypothekarmarkt aufgrund der grossen Zinsunterschiede zwischen den Anbietern für den Immobilienkäufer anspruchsvoll. Weiterlesen

Blackbox Immobilienbewertung

In jedem dritten Fall bewerten Anbieter ein und dasselbe Objekt unterschiedlich. Dabei variieren die Schätzungen der Anbieter im Schnitt um 95'000 Franken – fast 10 Prozent des Kaufpreises! Für den Immobilienkäufer ist die Immobilienbewertung aber nicht nur eine Blackbox, sie wird zum Nadelöhr, wenn die Anbieter den Objektwert unter dem Kaufpreis schätzen. Wegen des Niederstwertprinzips muss die Differenz zwischen Schätzwert und Kaufpreis nämlich durch zusätzliches Eigenkapital finanziert werden. 2016 waren davon ca. 20 Prozent der Kunden betroffen. Dabei offenbaren sich grosse regionale Unterschiede, die auch gleich eine weitere Schwachstelle der hedonischen Schätzmodelle entlarven. Weiterlesen
Sharing Economy

Sharing Economy als Konkurrenz für die Zürcher Hotellerie?

Heutzutage erwarten Städtetouristen und Geschäftsreisende moderate Preise bei hohem Komfort und attraktivem Standort. Gerne wird dafür auf Zimmerservice und luxuriöse Einrichtung sowie grossen Wohnraum verzichtet. Nur wer diese Bedürfnisse bedient, hat eine Chance im stark umkämpften Hotellerie-Markt. Diese Entwicklung macht sich die Sharing Economy zunutze. Bedrängt oder verdrängt die Sharing Economy die traditionelle Hotellerie? Weiterlesen

Immobilienexperten Umfrage 2017

Nicht steigende Zinsen, angebliche Immobilienblasen oder eine erhöhte Arbeitslosigkeit gefährden den Immobilienmarkt, sondern weitere regulatorische Verschärfungen – so zumindest sehen es die Immo-Experten im Land. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gehen die Experten von einer preisseitigen Seitwärtsbewegung aus, während die Konsolidierung im Luxusbereich weiter voranschreiten dürfte. Potenzial orten die Experten hingegen im Renditebereich: hier wird ein Preissteigerungspotenzial von bis zu 4 Prozent erwartet. Dies geht aus der diesjährigen Immobilienexperten-Umfrage von MoneyPark hervor.  Weiterlesen

Referenzzinssatz sinkt dank ultra-günstiger Hypozinsen

Der Referenzzinssatz für Mieten sinkt zum 2. Juni 2017 auf 1.5 Prozent. Die Senkung um ein Viertelprozent war schon im März zum Greifen nah, damals reichte die Reduktion des Durchschnittszinses für Hypotheken von 3 Basispunkten allerdings noch nicht aus. Gegenüber dem Vorquartal sinkt der Durchschnittssatz für Hypotheken nochmals um 3 Basispunkte von 1.64 Prozent auf 1.61 Prozent, was die Anpassung des Referenzzinssatzes nun ermöglicht. Für die Mieter ergibt sich daraus zumindest theoretisch ein Senkungsanspruch in Höhe von 2.91 Prozent. Weiterlesen
Crowd-Investment

Crowd-Investment – Mit Crowdfunding zum Renditeobjekt?

Die Hypothekarzinsen zeigen sich zurzeit besonders attraktiv. Trotzdem bleibt für viele Schweizer der Immobilienkauf ein Traum. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Immobilienpreisen, sondern auch an den regulatorischen Hürden – insbesondere am kalkulatorischen Zinssatz. Ob nämlich jemand eine Hypothek aufnehmen kann oder nicht, wird nicht aufgrund der aktuellen Hypothekarzinsen entschieden. Was zählt ist der kalkulatorische Zinssatz. Dieser liegt seit Jahren unverändert bei 5%. Die Nachfrage konzentriert sich aus diesem Grund verstärkt auf Regionen mit noch bezahlbaren Preisen sowie das tiefere Preissegment. Weiterlesen

Risiken im Immobilienmarkt sinken

Der Real Estate Risk Index von MoneyPark sinkt im ersten Quartal 2017 von 3.3 auf 2.8 Indexpunkte. Zur Entspannung tragen unter anderem leicht steigende Konsumentenpreise bei, die der Entkoppelung von Immobilen- und Konsumentenpreisentwicklung entgegen wirken. Aber auch Anzeichen einer anziehenden Zinskurve implizieren positive Wachstumsimpulse für die Wirtschaft, was jeweils auch den Immobilienmarkt stimuliert. Nicht zuletzt zeigen sich auch die Einkaufsmanager optimistisch was die zukünftige Nachfrage betrifft. Zu beobachten bleiben indes die hohen Unterschiede zwischen den teuersten und den günstigsten Richtzinsen. Die Risiken im Immobilienmarkt sinken im ersten Quartal 2017 auf 2.8 Indexpunkte. Der Immobilienmarkt bewegt sich damit wiederum im grünen Bereich und zeigt keine Tendenzen einer Blasenbildung. Die Immobilienpreise steigen moderat weiter bei einer nach wie vor kurzen Insertionsdauer. Dies nicht zuletzt, weil gerade Sachanlagen wie Immobilien robuste und attraktive Anlagen darstellen und dies unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und Entwicklungen an den Aktienmärkten. Riskindex-1024x427-compress2

Haushalte verschulden sich etwas stärker – bleiben aber bei der Belehnung schlussendlich innerhalb der ersten Hypothek

Zum ersten Mal seit vier Quartalen steigt die Verschuldung der Haushalte wieder an und steigt von 1.4 auf 2.2. Sprich die Haushalte nehmen gut das Doppelte als Hypothekarkredit auf, was sie als Vermögen inkl. Gelder der 2. und 3. Säule vorweisen können. Eine Überschuldung der Haushalte kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden, beträgt die durchschnittliche Belehnung im ersten Quartal doch gerade mal 64 Prozent und bewegt sich somit innerhalb des ersten Ranges. Der höhere Verschuldungsgrad der Haushalt kann unter anderem mit der grösseren Anbietervielfalt zu tun haben. Neue Nicht-Banken-Anbieter versuchen ebenfalls Marktanteile zu ergattern und sind nicht wie Banken nur auf Kunden aus, die neben der Hypothek auch zusätzliche Assets mitbringen, deren Verwaltung ein lukratives Zusatzgeschäft verspricht. Kurzum: Die Kunden nehmen zwar verglichen zum Gesamtvermögen eine höhere Hypothek auf – bewegen sich dabei aber immer noch innerhalb der ersten Hypothek. Verschuldung Steigende Konsumentenpreise wirken der Entkoppelung von Immobilien- und Konsumentenpreisen entgegen Im ersten Quartal 2017 steigen die Preise für Konsumgüter erstmals wieder an. Dennoch rechnet das KOF nach wie vor für das laufende Jahr nur mit einer Teuerung von 0.3 Prozent, die Expertengruppe des Bundes ist da etwas optimistischer und geht von einer Teuerungsrate von 0.5 Prozent aus. Da jedoch die Arbeitslosigkeit auch weiterhin auf relativ hohem Niveau verharren dürfte, bleibt kaum Raum für einen signifikanten Anstieg der Teuerung. Preisindizes-compress Die erstmals wieder ansteigenden Konsumentenpreise bei nur moderat steigenden Immobilienpreisen tragen dennoch zu einer Entspannung bei und schwächen die zuvor divergierende Preisentwicklung zwischen Immobilien- und Konsumentenpreisen ab. Auch die tendenziell eher steigende Zinskurve, deutet ebenfalls auf positive Wirtschaftsstimuli hin.

Trotz relativ hoher Arbeitslosigkeit sind Einkaufsmanager nach wie vor optimistisch

Die Arbeitslosenquote bleibt auf, für Schweizer Verhältnisse, hohen 3.3 Prozent. Für das laufende Jahr gehen die Experten des Bundes von einer Arbeitslosenquote von 3.2 Prozent aus. Dennoch zeigen sich die Einkaufsmanager durchwegs positiv. Der Einkaufsmanagerindex rangiert schon seit sieben Quartalen in Folge in der Wachstumszone von über 50 Punkten. Im ersten Quartal 2017 erreicht der Index mit 57 Punkten einen neuen Höchststand. Einkaufsmanager

Die grossen Zinsunterschiede bieten Chancen, machen den Markt aber auch anspruchsvoll

Die Zinsunterschiede sind auch im ersten Quartal 2017 unverändert hoch. Allerdings werden die Zinsunterschiede mehrheitlich durch Bewegungen der kompetitivsten Anbieter getrieben. Sprich die Schere zwischen durchschnittlich günstigsten und teuersten Anbieter öffnet sich, weil der günstigste Anbieter tendenziell eher noch kompetitivere Zinsen kommuniziert. Die Zinsen der durchschnittlich teuersten Anbieter bewegten sich in den vergangenen Monaten hingegen kaum. Zinsunterschiede Hypothekarnehmer sollten sich indes von den Richtzinsen nicht täuschen lassen. Zwar geben die Richtzinsen einen groben Eindruck vom Zinsniveau, doch wer verhandelt, kann praktisch immer substanzielle Abschläge auf die öffentlich kommunizierten Sätze herausschlagen. Verschaffen Sie sich einen Übersicht zu den aktuellen Top-Konditionen im Markt.

Fazit

Der Risikoindex sinkt im ersten Quartal 2017 von 3.3 auf 2.8 Indexpunkte. Dies weil einerseits die Preise für Konsumgüter erstmalig wieder etwas anziehen und der Entkoppelung von Immobilien- und Konsumentenpreisen entgegenwirken, aber auch die Tendenz einer leicht und langsam steigenden Zinskurve lässt auf positive Wachstumsimpulse für die Wirtschaft hoffen, was schlussendlich auch immer den Immobilienmarkt beflügelt. Ebenfalls positiv gestimmt bleiben die Einkaufsmanager. Weiterhin zu beobachten bleiben hingegen die ausgeprägten Unterschiede zwischen den durchschnittlich günstigsten und teuersten Richtzinsen, die den Markt für Hypothekarnehmer zwar äusserst chancenreich, aber eben auch anspruchsvoll machen. Nichtsdestotrotz sind die Aussichten, sich derzeit äusserst attraktive Konditionen zu sichern, absolut intakt – vorausgesetzt es wird verglichen und verhandelt. Lesen Sie den vollständigen Bericht zum Risk Index.

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Risikoindex von MoneyPark bleibt konstant

Der Real Estate Risk Index von MoneyPark bleibt konstant und signalisiert auch für das laufende Jahr 2017 einen gesunden und stabilen Markt. Die Arbeitslosigkeit stagniert für Schweizer Verhältnisse zwar auf hohen 3.3 Prozent. Die Verschuldung der Haushalte hingegen nimmt weiter ab und erreicht einen neuen Tiefstand. Insgesamt sehen die Experten von MoneyPark keine erhöhten Risiken im Markt und bewerten den Kauf von Immobilien weiterhin als attraktiv. Weiterlesen

Real Estate Risk Index sinkt leicht

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark sinkt im ersten Quartal 2016 leicht von 3.3 auf 3.0 Indexpunkte. Die Entspannung ist einerseits auf den nur noch moderaten Preisanstieg von Wohneigentum zurückzuführen, andererseits auf die nach wie vor intakten Konjunkturerwartungen und die immer noch tiefe Arbeitslosigkeit. Weiterlesen