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Immobilie schätzen: Was ist das Haus wert?

03.08.2016 8:41
Immobilie schätzen: Was ist das Haus wert?

Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert? Je nach Immobilie schätzen Sie am besten mit der hedonischen Schätzung, der Expertenschätzung oder der Ertragswertmethode.

Gründe dafür, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung schätzen zu lassen, gibt es viele. Etwa wenn Sie eine Verhandlungsbasis für den Verkauf brauchen. Oder bei einer Erbschaft, einem Erbvorbezug, einer Schenkung, einer Scheidung oder dann, wenn ein Wohn- bzw. Nutzniessungsrecht zur Debatte steht. Und schliesslich sind viele Besitzer von Immobilien schlicht neugierig zu erfahren, wie viel ihr Haus oder ihre Wohnung derzeit wert ist.

Leider kann man den Wert einer Immobilie nicht einfach wie bei einer Aktie von einer Kursliste ablesen. Die amtliche Schätzung dient zudem lediglich zur Erhebung der Steuern und liegt in aller Regel deutlich unter dem Marktwert. In der Schweiz werden je nach Fall unterschiedliche Schätzmethoden angewendet, jede hat Vor- und Nachteile.

Immobilie schätzen: Diese Methoden gibt es

Für eine Schätzung kommen verschiedene Bewertungsmethoden in Frage. Eine Übersicht der wichtigsten drei Methoden:

1. Schätzen mit der hedonischen Methode

Die hedonische Schätzmethode ist die heute in der Schweiz am häufigsten angewandte Bewertungsmethode für Immobilien. Die Bezeichnung „hedonisch“ ist vom griechischen bzw. englischen Wort für „Lust“ abgeleitet.

Bei der hedonischen Methode wird der sogenannte Verkehrswert der Immobilie anhand einer Datenbank von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Die hedonische Methode wird von den meisten Schweizer Hypothekargebern (sprich von Banken, Versicherungen und Pensionskassen) verwendet, um den Belehnungswert für die Hypothekarvergabe festzulegen. Die hedonische Bewertungsmethode steht Ihnen aber auch als Privatperson offen.

Bei der hedonischen Schätzung geben Sie bzw. Ihr Berater die Eigenschaften sowie die Lage in einen Computer-Fragebogen ein. Die wichtigsten der insgesamt rund 70 Faktoren sind die Lage (der grösste Preistreiber überhaupt!), die Verbindung an den öffentlichen und individuellen Verkehr, die lokale Marktlage (rege Nachfrage oder Überangebot?), die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc.), das Arbeits- und Freizeitangebot, die Steuersituation sowie das Alter, der Zustand und die Qualität der Immobilie und deren Bestandteile.

Achtung: Seien Sie bei der subjektiven Bewertung kritisch: Wenn Sie z.B. den Standard der Küche zu hoch einschätzen, kommen Sie am Ende auf einen unrealistisch hohen Marktwert.

  • Kosten: 200 bis 300 Franken
  • Geeignet für: Standardfälle, sprich die meisten privat genutzten Häuser und Wohnungen
  • Nicht bzw. weniger geeignet für: Luxus- und Liebhaber-Immobilien, Mehrfamilienhäuser, sehr alte Liegenschaften, Objekte mit grossem Land-Anteil sowie grosse, zur Vermietung bestimmte Rendite-Objekte mit mehreren Wohnungen im selben Haus

Fazit: Geeignet in 9 von 10 Fällen. Nutzen Sie die hedonische Schätzung als Verhandlungspreis und veräussern Sie die Immobilie an den Meistbietenden.

Eine seriöse hedonische Schätzung bekommen Sie bei:

Immobilie schätzen

2. Expertenschätzung

Wo die hedonische Methode nicht mehr ausreicht, bietet sich die Expertenschätzung an. Hierbei prüft ein Fachmann die Immobilie vor Ort und gibt dann seine Schätzung des Marktwerts ab. Dabei stützt er sich unter anderem auch auf die Baupläne, den Grundbuchauszug und den Katasterplan.

Idealerweise wählen Sie einen Schätzer aus der Region, weil er den lokalen Markt kennt. Holen Sie ausserdem immer mehrere Offerten sowie Referenzen ein und bestehen Sie auf einen fixen Preis für die Dienstleistung. Achtung: Immobilienmakler werben teils mit kostenlosen Schätzungen, erwarten dann aber auch, dass Sie Ihre Immobilie über diese verkaufen. Ausserdem schätzen sie den Verkaufspreis manchmal unrealistisch hoch ein, um den Auftrag zu bekommen.

  • Kosten: In der Regel 800 bis 1500 Franken. Stark abhängig vom Objekt (insb. dessen Grösse).
  • Besonders geeignet für: Schätzung, die gerichtlichen Ansprüchen genügen muss, z.B. im Fall einer Scheidung oder eines Nachlassverfahrens. Luxus- und Liebhaber-Immobilien, Mehrfamilienhäuser, sehr alte Liegenschaften, Objekte mit grossem Land-Anteil sowie grosse, zur Vermietung bestimmte Rendite-Objekte mit mehreren Wohnungen im selben Haus.
  • Nicht bzw. weniger geeignet für: Wenn die günstigere hedonische Methode ausreicht, können Sie sich die Extrakosten sparen.

Fazit: Teurer als die hedonische Schätzung, aber in Spezialfällen geeigneter.

Adressen von seriösen Immobilienschätzern finden Sie bei:

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3. Schätzen via Ertragswertmethode

Bei der Ertragswertmethode geht man davon aus, dass man den Wert einer Immobilie aus den (Netto-)Mieteinnahmen ableiten kann.

  • Kosten: Rund 1000 Franken
  • Geeignet für: Renditeobjekte, sprich Mietliegenschaften
  • Nicht bzw. weniger geeignet für: Selbstbewohntes Wohneigentum

Fazit: Die Ertragswertmethode ist dann besonders genau, wenn über Jahre derselbe Mietertrag fliesst. Kommt es häufiger zu Mieterwechseln und entsprechend zu Perioden, während denen das Haus oder die Wohnung freisteht sowie zu Senkungen und/oder Erhöhungen des Mietzinses, ergeben sich Abweichungen.

Wie viel ist das Haus bzw. die Wohnung wirklich wert?

Der bei der Schätzung ermittelte Wert muss nicht zwingend dem Verkaufspreis entsprechen. Tatsächlich ist dies eher ungewöhnlich. Vielmehr dient die Schätzung als Verhandlungsbasis. Auf Käuferseite kann z.B. die Jahreszeit einen Einfluss haben: Im Frühling und Sommer verkaufen sich Liegenschaften z.B. häufig teurer als im Herbst und Winter, weil die Lichtverhältnisse die Wohnung bzw. das Haus einladender aussehen lassen. Auf der Verkäuferseite spielen dagegen oft auch Faktoren wie die emotionale Bindung oder die Dringlichkeit des Verkaufs eine Rolle: Manche Verkäufer überlassen ihr langjähriges Eigenheim z.B. lieber zu einem günstigeren Preis an eine Familie als ohne Rabatt an einen Immobilienspekulanten. Und manche Verkäufer haben es so eilig, dass sie ihr Eigenheim an den erstbesten Bieter verkaufen.

Auch gibt es zwischen den verschiedenen Schätzmethoden und auch unter den Schätz-Instituten selber grosse Unterschiede: Schätzungen, die 20% auseinanderliegen, sind in der Schweiz keine Seltenheit. Wenn Sie mit dem Resultat nicht zufrieden sind, kann es sich also lohnen, gegebenenfalls eine zweite Schätzung einzuholen. Eine Schätzung ist aber auf jeden Fall empfehlenswert.

Im Rahmen der Hypothekarberatung bei MoneyPark schätzen wir übrigens immer auch den Wert Ihres Kaufobjekts, um die Belehnung zu berechnen. Hierbei wissen wir, mit welcher Methode unsere über 100 Finanzierungspartner (Banken, Versicherungen und Pensionskassen) jeweils arbeiten und können Sie mitunter auch deshalb bestmöglich beraten.

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