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Haus verkaufen: 10 Tipps

23.06.2016 1:13
Haus verkaufen: 10 Tipps

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie sich gut darauf vorbereiten. Wir geben Ihnen 10 Tipps, damit das Geschäft sauber über die Bühne geht.

Laien tun sich oft schwer mit dem Verkauf der eigenen vier Wände. Damit Sie am Ende mit dem erzielten Verkaufspreis und den neuen Eigentümern zufrieden sind, lohnt sich eine gute Vorbereitung. Hier finden Sie unsere 10 Tipps von der Planung bis zum Verkauf:

Tipp Nr. 1: Mit dem Makler oder auf eigene Faust?

Überlegen Sie sich zuallererst, ob Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus auf eigene Faust oder mit der Hilfe eines Maklers auf den Markt bringen wollen. Letzteres kostet natürlich – häufig wird eine Provision fällig, die sich am erzielten Verkaufspreis orientiert. Üblich sind Provisionen von 1 bis maximal 5 Prozent. Bei einem Verkaufspreis von 700‘000 Franken macht das zwischen 7’000 und 35‘000 Franken. Im Gegenzug sparen sich unerfahrene Verkäufer Zeit und womöglich auch viel Ärger.

Seriöse Makler gehören in der Regel einem Verband an, z.B. der Schweizerischen Maklerkammer. Sprechen Sie mit mehreren Maklern, vergleichen Sie deren Offerten und holen Sie Referenzen ein, bevor Sie sich auf ein Angebot festlegen.

Sie können sich übrigens auch dazu entschliessen, einen Teil der Aufgaben an Profis zu delegieren, z.B. die Steuerberatung oder die Prüfung des Vertrags, während Sie den Rest selbst erledigen.

Tipp Nr. 2: Zum richtigen Preis verkaufen

Um ein Gespür dafür zu entwickeln, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist, lohnt sich ein Marktvergleich: Finden Sie heraus, zu welchem Preis ähnliche Immobilien in der Umgebung verkauft wurden. Mit Hilfe von online verfügbaren Datenbanken bekommen Sie erste Anhaltspunkte für die Verhandlungsbasis. Alternativ können Sie Ihre Liegenschaft von einem Profi schätzen lassen, was allerdings höhere Kosten zur Folge hat. Wir beraten Sie gerne.

Der genaue Verkaufspreis wird vom Interesse der Käuferschaft bestimmt. Soll heissen: Interessieren sich viele potenzielle Käufer für die Immobilie, können Sie womöglich einen höheren Kaufpreis aushandeln. Sind Sie mit wenigen Interessenten konfrontiert, verlangen diese vor dem Zuschlag teils einen Preisabschlag.

Lesen Sie mehr zum Thema in unserem Fachartikel „Immobilie schätzen: Was ist mein Haus wert?“

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Tipp Nr. 3: Die richtige Verkaufsplattform

Hier raten wir Ihnen: Je breiter der Kanal, desto besser. Suchen Sie sich das Verkaufsportal aus, das mit der grössten Anzahl an Inseraten punktet; dieses wird aller Voraussicht nach auch von den meisten Kauf-Interessenten besucht. Ein Test des Konsumentenmagazins „K-Geld“ hat übrigens ergeben, dass Inserate auf Gratis-Portalen häufig ausreichen, um die Immobilie zu verkaufen. Den Beitrag finden Sie hier.

Wenn Sie Ihre Immobilie via Makler verkaufen, findet dieser den passenden Kanal für Sie und aktiviert sein Netzwerk.

Tipp Nr. 4: Das saubere Dossier

Eine saubere Dokumentation der zum Verkauf stehenden Immobilie schafft Vertrauen und erleichtert allen Parteien die Verhandlungen. Ihr Dossier sollte insbesondere folgende Punkte umfassen:

  • Katasterplan (beim Grundbuchgeometer erhältlich)
  • Gebäudepläne im Massstab 1:100 (d.h. Grundrisse, Schnitte und Fassaden)
  • Fotos
  • Baubeschrieb
  • Baureglement und Zonenplan (beim Bauamt erhältlich)
  • Gemeinde- bzw. Situationsplan
  • Verkaufsbedingungen
  • Wertschätzung
  • Eigenmiet- bzw. Steuerwert
  • Grundbuchauszug
  • Baurecht-Bedingungen und Abmachungen mit Nachbarn
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster (beim Kanton erhältlich)
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Angaben zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung und Protokolle (bei Stockwerkeigentum)
  • Nebenkostenabrechnung und Budget

Tipp Nr. 5: Die Besichtigung

Führen Sie die Interessenten nach Möglichkeit einzeln durch Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung. Wenn Sie sich Zeit nehmen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Immobilie zu einem guten Preis verkaufen.

Tipp Nr. 6: Renovieren kann sich lohnen

Oft lohnt sich eine kleinere Renovation, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen. Denn eine solche kann den Kaufpreis deutlich erhöhen. Ein Beispiel: Eine alte Küche in einem Haus, das sonst gut in Schuss ist, drückt den Marktwert meist mehr als die Renovation kostet.

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Tipp Nr. 7: Mängel offenlegen

Machen Sie aus grösseren Mängeln, z.B. aus einem undichten Dach, kein Geheimnis. Ansonsten kann der Käufer im Nachhinein eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen.

Tipp Nr. 8: Den Kaufpreis sicherstellen

Haben Sie Ihren Käufer ausgewählt, muss dieser seine Zahlungsfähigkeit beweisen. Normalerweise geschieht dies mittels eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Schweizer Bank. Falls der Käufer kein solches Zahlungsversprechen liefern kann, kann er den Kaufpreis auch auf ein Sperrkonto des Notars überweisen – letzterer wartet mit dem Eintrag ins Grundbuch, bis der Käufer bezahlt hat.

Tipp Nr. 9: Kaufvertrag via Notar

Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt und in seiner Anwesenheit unterschrieben. In manchen Kantonen wird das via staatliche Stelle (Amtsnotariat oder Amtsschreiberei) geregelt, in anderen via Privatnotar. Nehmen Sie sich genug Zeit, um alle Details genau durchzulesen und gewähren Sie dieses Recht auch der Käuferschaft. Zwei Wochen sollten dafür ausreichen. Im Kaufvertrag sind insbesondere folgende Punkte vermerkt:

  • Zahlungsdetails
  • Zahlungstermine
  • Anzahlung und deren Sicherstellung
  • Zahlung des Restbetrags
  • Aufteilung der Notariatsgebühren
  • Handänderungssteuern
  • Sofern vorhanden: Grundlasten und Grunddienstbarkeiten

Tipp Nr. 10: PK-Guthaben zurückzahlen

Wenn Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Gelder aus der Pensionskasse verwendet haben, müssen Sie die Bezüge nach dem Verkauf wieder in die Vorsorge einzahlen.

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