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Immobilien-Kaufvertrag: Checkliste und Tipps

04.08.2016 4:55
Immobilien-Kaufvertrag: Checkliste und Tipps

Die Unterschrift auf dem Immobilien-Kaufvertrag ist ein Akt mit ungeheurer Tragweite. Als Hilfestellung geben wir Ihnen unsere Checkliste und die wichtigsten Tipps mit auf den Weg.

Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer dazu, eine Immobilie zu übertragen. Gleichzeitig verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Da es im Nachgang eines Haus- oder Wohnungskaufs immer wieder zu Streitereien kommt, empfiehlt es sich, alle Details genau zu regeln. Als Hilfestellung geben wir Ihnen unsere Checkliste sowie die wichtigsten Tipps mit auf den Weg.

Das wichtigste zuerst: Bloss nichts überstürzen!

Lassen Sie sich nicht zu einem überstürzten Hauskauf hinreissen. Prüfen Sie alle Details des Kaufvertrags schon vor dem Notariatstermin und ziehen Sie im Zweifelsfall eine Fachperson hinzu, z.B. einen Baujuristen, einen Bauherrenberater oder auch den mit dem Fall betrauten Notar. Am Ende müssen Sie jede einzelne Klausel verstehen und damit einverstanden sein!

Eine notarielle Beglaubigung ist zwingend

Der Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ist ein Geschäft von aussergewöhnlicher Tragweite. Deshalb gelten hierbei besondere gesetzliche Bestimmungen: Damit der Kaufvertrag gültig ist, muss er durch einen Notar beurkundet werden (vgl. OR Art. 216).

In der Regel bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet diesen zur Durchsicht an beide Parteien. Letztere können dann Bemerkungen und Ergänzungen anbringen. Sowohl Käufern als auch Verkäufern steht es frei, einen Entwurf des Kaufvertrags vorzubereiten und diesen dem Notar zur Anpassung zu schicken.

Der Notar ist weder dem Käufer noch dem Verkäufer verpflichtet. Sollte er gewisse Punkte des Kaufvertrags als einseitig empfinden, wird er die Parteien in der Regel darauf aufmerksam machen. Das entbindet Sie aber nicht von der Pflicht, den Vertrag selbst genau zu prüfen!

Der Immobilienkaufvertrag wird meistens vierfach im Original unterzeichnet: Je eine Version geht an den Notar, das Grundbuchamt und die beiden Parteien.

Notare sind immer für eine gewisse Region zuständig, Sie sind also nicht völlig frei in der Wahl des Notars. Die Kosten für den Notar werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Kaufvertrag Haus Wohnung Immobilie

Anzahlung: Wenn überhaupt, dann nur auf ein Sperrkonto

Reservationsverträge kommen heutzutage öfters zur Anwendung, allerdings sind diese ohne notarielle Beglaubigung rechtlich nicht bindend. Sehen Sie den Reservationsvertrag also einzig und allein als Absichtserklärung an. Oft verlangen Verkäufer bei Abschluss des Reservationsvertrags eine Anzahlung. Wir empfehlen hierfür ein zweckgebundenes Sperrkonto. Ansonsten kann es für den Käufer schwierig werden, die Anzahlung zurückzubekommen, falls der Kauf doch nicht zustande kommt.

Der Grundbucheintrag besiegelt den Kauf

Abgeschlossen ist der Kauf dann, wenn der Eintrag ins Grundbuch stattgefunden hat. Der Notar leitet den Eintrag ein, je nach administrativem Aufwand erfolgt dieser aber erst nach ein Paar Wochen – danach sind Sie offiziell Eigentümer.

Checkliste: Das gehört in den Immobilien-Kaufvertrag

In den Kaufvertrag bzw. dessen Anhang gehören insbesondere:

  • Angabe der Parteien
  • Präzise Angabe des Preises
  • Alle relevanten Termine
  • Genaue Bezeichnung der Liegenschaft
  • Genaue Beschreibung des Kaufgegenstands
  • Zahlungsbedingungen und Fälligkeiten
  • Regelung von Steuerfragen, insb. der Grundstückgewinnsteuer
  • Zustand der Immobilie bei der Übergabe
  • Details zu Installationen bzw. Gebäudebestandteilen wie Lift, Heizung, Fassade, Dach etc.
  • Details zu Erneuerungsarbeiten, Abnützung und Mängeln
  • Bei Neubauten der konkrete Bezugstermin
  • Reglemente der Stockwerkeigentümerschaft
  • Alle Lasten und Pflichten, die im Grundbuch als Grundlasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, z.B. Schulden gegenüber Handwerkern oder Steuerbehörden.
  • Mietverträge
  • Baurechtsverträge
  • Erschliessungspläne

Der Notar wird von Ihnen vorgängig alle relevanten Informationen und Dokumente einholen.

Hinweis: Wenn mit dem Haus oder der Wohnung zusätzlich Mobiliar verkauft wird, so können die Parteien dies zwar in den Kaufvertrag mit einfliessen lassen, dieser Inhalt bedarf aber im Grunde keiner öffentliche Beurkundung und der Kaufpreis wird auch nicht zum gesamten Immobilienkaufpreis hinzugerechnet.

Kaufvertrag Immobilien

Kaufpreis nicht vor dem Notartermin überweisen

Den vereinbarten Kaufpreis überweisen die Käufer immer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Üblich ist eine Anzahlung von 20 Prozent bei Vertragsunterschrift, der Rest wird beim Bezug der Wohnung oder des Hauses beglichen. Auch beim Bau eines Hauses bzw. Mehrfamilienhauses ist eine Zahlung in Raten unüblich; gestandene Generalunternehmen haben mit der Finanzierung in der Regel keine Probleme. Beharrt der Generalunternehmer auf eine Bezahlung in Raten, so sollte Sie dies misstrauisch machen.

Und was gilt bei Mängeln?

Bei bestehenden Liegenschaften schliesst der Verkäufer die Mängelhaftung im Kaufvertrag in der Regel aus: Der Käufer erwirbt die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bei der Besichtigung war. Der Verkäufer haftet nur dann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Ob dem so ist, muss meist ein Gericht entscheiden, dies zu beweisen stellt sich aber oft als schwierig heraus. Prüfen Sie die Immobilie daher vor dem Kauf gründlich; im Zweifelsfall mit einem Bausachverständigen.

Bei Neubauten gilt – sofern im Vertrag nicht anders vermerkt – das Obligationenrecht. Und das besagt, dass Handwerker, die an einem Bauwerk beteiligt sind, bis zu fünf Jahre für Mängel geradestehen müssen, die bei der Abnahme (noch) nicht sichtbar waren. Werden Mängel arglistig verschwiegen, gilt eine Frist von zehn Jahren.

Wir empfehlen bei Neubauten einen Kaufvertrag nach SIA-Norm 118: Für Mängel, die Sie innert zwei Jahren nach der Abnahme entdecken, ist dann nämlich der Generalunternehmer bzw. der Architekt zuständig. Wichtig: Regelungen im Kaufvertrag, in denen der Generalunternehmer Garantieleistungen an den Bauherren abtritt, sollten Sie nicht akzeptieren. Ansonsten müssen Sie sich mit den Handwerkern herumschlagen und bleiben auf den Mängeln bzw. den entstehenden Kosten sitzen, wenn ein Handwerker in der Zwischenzeit pleite gegangen ist.

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