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Hypothek übernehmen: Lohnt sich das?

16.02.2016 5:10
Hypothek übernehmen: Lohnt sich das?

Kann es sich auszahlen, als Hauskäufer die Hypothek des Verkäufers zu übernehmen? Ja – und zwar oft für beide Parteien.

Kathrin und Peter Zwyssig (Namen geändert) stecken im Dilemma: Die beiden wollen ihr Haus im Kanton Aargau für 1,2 Millionen Franken verkaufen, allerdings läuft ihre im Jahr 2011 abgeschlossene Festhypothek noch weitere fünf Jahre. Kündigen sie den Kredit vorzeitig, wird eine happige Entschädigung fällig. Gleichzeitig hat der Kaufinteressent keine Lust, die Hypothek einfach so zu übernehmen – schliesslich bekommt er heute Offerten, deren Zinsen weniger als halb so hoch sind, als es im Jahr 2011 der Fall war.

In der Praxis ist es heute üblich, dass der Verkäufer die laufende Hypothek auflöst und der Käufer einen neuen Immobilienkredit aufnimmt. Dies, weil sich die Parteien bei der von Ihnen angesprochenen Variante selten einig werden. Es kann sich aber durchaus lohnen, wenn sich Käufer und Verkäufer absprechen.

Die Lösung: Das Ehepaar Zwyssig kommt dem Interessenten beim Kaufpreis um 40‘000 Franken entgegen – und dafür übernimmt dieser die Hypothek. So profitieren beide: Herr und Frau Zwyssig sparen gut 16‘000 Franken, der Käufer gut 17‘000 Franken (vgl. Rechnung weiter unten).

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet:

Banken und Versicherungen verlangen bei einem vorzeitigen Ausstieg aus einer Festhypothek den gesamten noch nicht bezahlten Zinsertrag bis zum Ende der Laufzeit sowie eine zusätzliche Auflösungsgebühr (im Fachjargon spricht man von einem „Penalty“). Manche Finanzinstitute verrechnen zudem eine Entschädigung für die aktuellen Negativzinsen.

Hypothek übernehmen

Hypothek übernehmen: Beide Parteien profitieren

Wenn das Ehepaar Zwyssig den Hypothekarvertrag vorzeitig kündigt, zahlt es also 43‘740 Franken Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu kommt eine Grundstückgewinnsteuer von 64’000 Franken. Das macht einen Nettoverkaufserlös von 1‘092‘260 Franken. Kommen sich beide Parteien entgegen – sprich der Käufer übernimmt das Haus mit der Hypothek zum reduzierten Preis resultiert dagegen ein Nettoverkaufserlös von 1‘108‘800 Franken. Und auch der Käufer profitiert unterm Strich, wie folgende Rechnungen zeigen:

Hypothek übernehmen

Annahmen: 1. Haltedauer 5 Jahre, Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen 1 Mio. CHF. Kanton Aargau: 32% auf den Grundstückgewinn. 2. 5-jährige Festhypothek zu einem jährlichen Zins von 1.25%

Hypothek übernehmen oder nicht? Das Sparpotenzial ist gross

Selbstverständlich sehen die obigen Berechnungen in jedem Fall anders aus. Dennoch zeigen sie, dass das Sparpotenzial gross ist, wenn sich beide Parteien absprechen und entgegenkommen und die Käufer die Hypothek übernehmen – auch bei Liegenschaften mit relativ tiefem Kaufpreis.

Obacht: Berücksichtigen Sie auch die latenten Grundstückgewinnsteuern! Falls Sie das Haus später mit Gewinn weiterverkaufen, kommen auf die jetzige Preisreduktion nämlich wieder Steuern.

Wichtig zu wissen ist, dass Käufer eine bestehende Hypothek nur dann übernehmen dürfen, wenn die Bank oder Versicherung damit einverstanden ist. Sind die beiden Kennzahlen Tragbarkeit und Belehnung im grünen Bereich, ist das in den allermeisten Fällen kein Problem – ebenso wenig wie eine Aufstockung der Hypothek bei höherem Kapitalbedarf. Sollten Sie sich in Ihrer Situation nicht sicher sein, helfen Ihnen unsere Finanzspezialisten gerne weiter. Buchen Sie jetzt Ihren Beratungstermin.

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