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Haus und Wohnung: kaufen oder mieten?

16.09.2016 10:34
Haus und Wohnung: kaufen oder mieten?

Jeder dritte Schweizer will in den nächsten 10 Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Doch welche Gründe sprechen für den Kauf? Und welche für die Miete? Wir zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile.

Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Mit offiziell unter 40 Prozent ist die Quote der Wohneigentümer die mit Abstand tiefste in ganz Europa. Das heisst aber nicht, dass die hiesige Bevölkerung nicht von den eigenen vier Wänden träumt; vielmehr hat jeder dritte Einwohner der Schweiz vor, in den nächsten zehn Jahren ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Das hat eine repräsentative Umfrage im Auftrag von MoneyPark gezeigt. Bei den jungen Schweizern im Alter zwischen 15 und 30 Jahren hat sogar jeder zweite vor, in den nächsten zehn Jahren Wohneigentümer zu werden.

Was spricht für die Miete?

Eine kürzlich durchgeführte Online-Umfrage von MoneyPark und dem Maklernetzwerk alaCasa.ch unter 916 Befragten hat ergeben, dass in der Deutschschweiz knapp die Hälfte der Personen in Mietwohnungen lebt und knapp 5 von 100 in Miethäusern.

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Quelle: MoneyPark und alaCasa.ch, 2016. Klicken Sie auf die Grafik, um diese grösser darzustellen.

Ob Sie eher in eine gemietete Wohnung bzw. ein gemietetes Haus passen, oder doch eher in ein Eigenheim, hängt ganz von Ihnen ab. Sprich wir geben Ihnen hier keine pauschale Antwort, sondern einzig die Basis für Ihre eigene Entscheidung. Welche Gründe sprechen also für die Miete?

Vorteil Miete Nr. 1: Mehr Mobilität und weniger Verantwortung

Wer ein Haus oder eine Wohnung mietet, statt in den eigenen vier Wänden zu leben, ist mobiler und auch sonst flexibler. Schliesslich ist ein Mietvertrag schneller gekündet als eine Immobilie verkauft und der Hypothekarvertrag aufgelöst. Wollen Sie beruflich sowie privat maximal flexibel sein, empfiehlt sich die Miete – selbst wenn Einkommen und Vermögen ausreichen würden, um zu bauen oder zu kaufen.

Die Flexibilität der Miete ist insbesondere auch dann von Vorteil, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert, etwa aufgrund einer Geburt, einer Scheidung, dem Wegzug der Kinder, einem Todesfall oder einer Kündigung. Ein Eigenheim erfordert zudem deutlich mehr Eigeninitiative, Verantwortung und Arbeitseinsatz als ein Mietobjekt.

Vorteil Miete Nr. 2: Kein Kapital nötig

Besonders junge und einkommensschwache Einwohner der Schweiz haben selten das Kapital, um sich die Anzahlung fürs Eigenheim leisten zu können. Für die Miete müssen Sie lediglich eine Kaution hinterlegen – und den monatlichen Mietzins pünktlich bezahlen.

In der Schweiz brauchen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um eine Hypothek zu bekommen. Ausserdem dürfen die laufenden Kosten des Hauses bzw. der Wohnung nicht höher sein als ein Drittel Ihres Haushaltseinkommens.

  • Mit unserem Hypothekenrechner finden Sie in wenigen Minuten heraus, ob Sie sich Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung leisten können.

Vorteil Miete Nr. 3: Tiefere Unterhaltskosten

Normale Abnutzungserscheinungen z.B. Gebrauchsspuren auf dem Kochherd, gehen in der Regel auf Kosten des Vermieters. Auf eigene Kosten ersetzen müssen Sie nur kaputte oder fehlende Kleinteile wie Zahngläser, Dusch-Schläuche oder Backbleche, sofern die Gegenstände im Fachhandel erhältlich sind. In der Regel gilt eine Kosten-Obergrenze fürs Material von 150 Franken. Hierbei spricht man vom „kleinen Unterhalt“.

Vorteil Miete Nr. 4: Kein Eigenmietwert

Wohnen Sie in den eigenen vier Wänden, so müssen Sie den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Wert orientiert sich am jährlichen Betrag in Franken, den Sie als Vermieter in Form des Mietzinses bekommen würden.

  • Mehr Informationen und ein nützliches Berechnungstool zum Eigenmietwert finden Sie auf der Webseite ch.ch des Bundes.
  • Lesen Sie mehr zu den Steuerfolgen für Wohneigentümer in den Vorteilen des Kaufs weiter unten.

Vorteil Miete Nr. 5: Kein gebundenes Kapital

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses binden Sie viel Kapital, das Sie ggf. gewinnbringender investieren könnten – z.B. in Form von Aktien oder indem Sie ein eigenes Unternehmen gründen. Zudem ist es möglich, dass die Immobilienpreise einbrechen, wie es z.B. in den 90er Jahren geschah (siehe unten). Hierbei haben Sie als Immobilienbesitzer ein Klumpenrisiko. Dafür sehen wir aktuell aber keine Anzeichen. Und schliesslich gilt das Wertänderungsrisiko genauso wie für alle anderen Wertanlagen, sei es Kunst, Aktien, ETF oder das eigene Geschäft.

  • Lesen Sie unsere neuste Einschätzung zur Lage auf dem Immobilienmarkt in der Publikation „Real Estate Risk Index“ (RERI).

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Was spricht fürs Kaufen eines Hauses oder einer Wohnung?

In der Schweiz leben die meisten Stadtbewohner in Mietwohnungen. Je ländlicher eine Wohngegend hingegen ist, desto eher leben die Einwohner in einem eigenen Haus. Das hat eine Umfrage von MoneyPark und dem Maklerverband alaCasa.ch im Jahr 2016 gezeigt (siehe unten). Doch welche Gründe sprechen konkret für den Kauf eines Eigenheims?

Eigentum oder Miete

Quelle: Umfrage von MoneyPark und alaCasa.ch, 2016

Vorteil Kaufen Nr. 1: Tiefere Kosten

Mieter zahlen unterm Strich durchschnittlich ein Drittel höhere Wohnkosten als Eigentümer. Konkret zahlen Mieter im Schnitt monatliche Wohnkosten von knapp 2000 und Eigentümer von Häusern oder Wohnungen solche von rund 1500 Franken. Übers Jahr beträgt die Ersparnis von Wohneigentümern also rund 6000 Franken.

Ob der Kauf oder die Miete in Ihrem Fall finanziell vorteilhafter ist, hängt freilich von der Höhe der Miete ab, beziehungsweise vom Kaufpreis. Weitere Faktoren, die Sie in die Rechnung mit einbeziehen sollten sind der Verzicht auf Zins bzw. Rendite auf dem Eigenkapital (vgl. Punkt Nr. 5 oben), die monatlichen Hypozinsen sowie Rückstellungen für den Unterhalt sowie die Nebenkosten.

Vorteil Kaufen Nr. 2: Mehr Gestaltungsfreiheit

Die Umfrage zur MoneyPark Wohntraumstudie 2015 hat gezeigt, dass Eigentümer von Wohnungen und Häusern mit ihrer Wohnsituation weitaus glücklicher sind als Mieter. Einer der wichtigsten Gründe dafür ist die Gestaltungsfreiheit, die ein Eigenheim bietet. So können Sie sich beispielsweise von heute auf morgen für eine neue Heizung entscheiden, oder für den Umbau der Küche.

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Vorteil Kaufen Nr. 3: Kein Kündigungsrisiko

Wer im Eigenheim lebt, muss nicht befürchten, dass ihm oder ihr die Wohnung gekündigt wird, z.B. wegen Eigengebedarf des Vermieters. Sie sind also nicht abhängig vom Liegenschaftsbesitzer.

Vorteil Kaufen Nr. 4: Steuerliche Vorteile

Eigenheimbesitzer müssen zwar den Eigenmietwert versteuern (siehe Punkt 4 oben), können gleichzeitig aber zwei wichtige Ausgaben-Posten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Es sind dies die im Rahmen der Hypothek getätigten Zinszahlungen sowie Unterhalts-Massnahmen, sofern diese nur werterhaltend, nicht aber wertvermehrend sind. Die Grundregel lautet: Alle Aufwendungen, die den Zustand der Liegenschaft erhalten und in regelmässigen Abständen anfallen, kann man abziehen. Dazu gehört z.B. der Ersatz von Fenstern, Kochherden oder Waschmaschinen oder eine Reparatur der Heizung.

Viele Schweizer Hauseigentümer entscheiden sich übrigens wegen der Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen, einen Teil der Hypothek zu behalten. Aufgrund der Steuerprogression kann dies von finanziellem Vorteil sein.

Vorteil Kaufen Nr. 5: Geldanlage fürs Alter

Während Mieter dafür zahlen, dass ihnen der Vermieter das Haus oder die Wohnung überlässt, sparen Wohneigentümer mit der Tilgung der Hypothek einen Vermögenswert an, den sie selbst nutzen können. Die Geldanlage kann sich insbesondere hinsichtlich der Pensionierung auszahlen, denn wer die Immobilie (teilweise) abbezahlt, muss insbesondere im Alter keine Miete bezahlen. Seien Sie sich bewusst, dass die staatliche und berufliche Vorsorge nicht reicht, um Ihren gewohnten Lebensstand zu sichern. Die Miete kann dann zu einer hohen Belastung werden. Das Eigenheim hat sich in den letzten 20 Jahren zudem als solide Geldanlage erwiesen.

Bei MoneyPark beraten wir Sie nicht nur zu Ihrer massgeschneiderten Hypothek, sondern analysieren immer auch Ihre Vorsorge-Situation sowie die Tragbarkeit Ihres Eigenheims im Alter.

Fazit: Entscheiden müssen Sie selber

Sie sehen: Der Entscheid, in eine Mietwohnung bzw. ein Miethaus oder ins Eigenheim zu ziehen, lässt sich nicht nur anhand von finanziellen Aspekten beantworten. Vielmehr ist der Entschluss von Ihrer Lebenssituation abhängig.

Sollten Sie sich für ein Eigenheim entscheiden, beraten wir Sie gerne. Die Vorteile von MoneyPark auf einen Blick:

  • Hypotheken von über 100 Banken
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  • Persönliche & unabhängige Beratung
  • Vorsorge der grössten Schweizer Versicherungen

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