Haus verkaufen: 10 Tipps

von / 30 August 2022
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Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie sich gut darauf vorbereiten, um in diesem umfangreichen Prozess nichts aus den Augen zu verlieren. Grundstückgewinnsteuer, der richtige Käufer und der Umgang mit der laufenden Hypothek sind wichtige Aspekte. Wir zeigen Ihnen die 10 häufigsten Fehler, die beim Immobilienverkauf vermieden werden sollten. Am besten arbeiten Sie sich Schritt für Schritt ein – oder ziehen einen unabhängigen Spezialisten bei, der Ihnen die Arbeit abnimmt.

Laien tun sich oft schwer mit dem Verkauf der eigenen vier Wände. Damit Sie am Ende mit dem erzielten Verkaufspreis und den neuen Eigentümern zufrieden sind, lohnt sich eine gute Vorbereitung. Hier finden Sie die häufigsten 10 Fehler von der Planung bis zum Verkauf:

  1. Mit einer unrealistischen Preisvorstellung auf den Markt gehen
  2. Alles selbst machen und keine Zeit haben
  3. Kosten für den Verkauf unterschätzen
  4. Sich nicht um die bestehende Hypothek kümmern
  5. Ein ungenügendes oder unvollständiges Dossier
  6. Einfach mal inserieren und schauen was passiert
  7. Geld für unnötige Renovationen verschleudern
  8. Die Zahlungsfähigkeit des Käufers falsch einschätzen
  9. Mängel unter den Teppich wischen
  10. Auf der Zielgeraden scheitern

Das Haus oder die Wohnung zu verkaufen ist für den Verkäufer oder die Verkäuferin emotional oft schwierig, wenn es zum Beispiel das Elternhaus war oder wenn der Verkauf nach einer Scheidung nötig wird. Aber auch wer sich auf den Verkauf freut, weil er etwas Grösseres oder Ruhigeres gefunden hat, muss sich in dem oft langwierigen und aufwendigen Verkaufsprozess zurechtfinden. Wer ohne die Unterstützung eines Immobilienmaklers verkaufen möchte, kümmert sich um das Foto-Shooting ebenso wie um die Verkaufspreiseinschätzung, die Erstellung der Verkaufsdokumentation, die Vermarktung, die Verkaufsabwicklung und das Lösen von Finanzierungs- und Steuerfragen, um nur einige Beispiele zu nennen. Als besonders kompliziert und schwierig erachten viele Verkäufer die Aspekte Grundstückgewinnsteuer, Qualifizierung der Käufer und Auflösung oder Ablösung der eigenen Hypothek. Dabei können Ihnen kostspielige Fehler unterlaufen, welche wir hier nachfolgenden kurz erläutern möchten.

Fehler Nr. 1 beim Immobilienverkauf

Mit einer unrealistischen Preisvorstellung auf den Markt gehen

Wer seine Immobilie zu einem Preis ausschreibt, der unrealistisch hoch und nicht marktgerecht ist, nimmt eine viel längere Vermarktungsdauer in Kauf. Zudem schränkt man den Kreis zahlungsfähiger und erwerbswilliger Käufer deutlich ein. Geht man später im Preis runter, wir das am Markt beobachtet und führt dazu, dass Kaufinteressenten bei den Verhandlungen versuchen werden, eine weitere Preisreduktion zu erwirken, was die Verhandlungen zusätzlich in die Länge zieht. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Gehen Sie deshalb beim Immobilien verkaufen von Anfang an mit einem marktgerechten Verkaufspreis an den Markt. Um eine Immobilienbewertung durchzuführen können Sie eine Immobilienplattform nutzen, welche Ihnen kostenlos einen ersten guten Anhaltspunkt gibt. Zudem können Sie auf unserer Immobilienplattform sehen, zu welchem Preis ähnliche Objekte in der Region angeboten werden oder verkauft wurden. Auch das hilft Ihnen, für eine realistische Preiseinschätzung.

Alternativ können Sie Ihre Liegenschaft auch von einem Profi schätzen lassen. Mehr über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Bewertungsmethoden lesen Sie hier. Eine Immobilienbewertung vom Spezialisten kostet zwar Geld, lohnt sich aber bei speziellen Objekten allemal. Wir beraten Sie gerne.

Fehler Nr. 2 beim Haus verkaufen

Alles selbst machen und keine Zeit haben

Überlegen Sie sich zuallererst, ob Sie Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus auf eigene Faust oder mit der Hilfe eines Immobilienmaklers auf den Markt bringen wollen. Letzteres kostet natürlich, erspart Ihnen aber sehr viel Aufwand und Zeit. Viele Verkäufer unterschätzen die Verkaufsdauer und den dabei anfallenden Aufwand. Geben Sie dies in die Hände eines Immobilienexperten fallen für eine präzise Schätzung, das Erstellen von professionellen Verkaufsunterlagen, die Vermarktung und die Besichtigungen sowie das Begleiten der Parteien bei der Beurkundung eine Provision von ca. 2 bis 3 Prozent an. Bei einem Verkaufspreis von einer Million Franken also zwischen 20’000 und 30‘000 Franken. Im Gegenzug ersparen Sie sich die Einarbeitungszeit in die oben genannten Themen und die guten Marktkenntnisse des Experten helfen, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. An nachgefragten Lagen ist eine Verkaufsdauer von drei Monaten ein guter Wert. Grundsätzlich gilt: Je realistischer die Preisvorstellung, desto schneller findet man einen Käufer. Auf einzelnen kostenlosen Immobilienplattformen können Sie die Verkaufsdauer abhängig vom gewünschten Verkaufspreis selbst abschätzen.

Sie können sich übrigens auch dazu entschliessen, nur einen Teil der Aufgaben an einen Immobilienmakler zu delegieren, z.B. die Steuerberatung oder die Prüfung des Vertrags, während Sie den Rest selbst erledigen.

Haus verkaufen Tipps

Fehler Nr. 3 beim Immobilie verkaufen

Kosten für den Verkauf unterschätzen

Vielen Verkäuferinnen und Verkäufern ist nicht bewusst, dass ein Verkauf einer Liegenschaft substanzielle Kosten verursachen kann. Neben den Notar- und Grundbuchamtskosten sowie allfälligen Handänderungskosten können insbesondere auch die Grundstückgewinnsteuern zu Buche schlagen. Letztere lassen sich auf Webseiten des jeweiligen Kantons abschätzen. Dazu kommt beim Bezug der Dienstleistungen von Immobilienmaklern eine Provision von ca. 2-3%. Insgesamt belaufen sich bei einem durchschnittlichen Objekt die Kosten auf etwa 30’000 bis 50’000 Franken, wobei die Grundstückgewinnsteuer allein nochmals so viel betragen kann. Mehr dazu lesen Sie hier.

Übrigens: Die Kosten für die Vermarktung lassen sich bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen – ebenso wertvermehrende Investitionen während der Besitzdauer. Es lohnt sich deshalb, wenn Sie beim Verkauf einer Liegenschaft die wertvermehrenden Investitionen und die Kosten für den Verkauf zusammenstellen.

Fehler Nr. 4 beim Wohnung verkaufen

Sich nicht um die bestehende Hypothek kümmern

Wenn auf Ihrer zu verkaufenden Immobilie eine Hypothek lastet, sind Sie als VerkäuferIn zusätzlich gefordert. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch gleich die Hypothek oder Sie als Verkäufer haben die Option, die Hypothek auf eine neue oder andere bestehende Liegenschaft zu übertragen. Der Übertrag auf eine andere Liegenschaft ist eine sehr elegante Variante, während die Übernahme der Hypothek durch den Käufer mit einer Reduktion des Kaufpreises einhergehen kann, wenn die Hypothekarzinsen für den Käufer höher sind als bei einem Neuabschluss. Die Reduktion liegt entsprechend im Rahmen der für den Käufer zusätzlich zu bezahlenden Zinskosten. Bei einer Preisreduktion können Sie als Verkäufer immerhin von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren, während ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek in den allermeisten Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung und zusätzliche Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages nach sich zieht, was mehrere zehntausend Franken kosten kann. Prüfen Sie daher Ihre Optionen sorgfältig und ziehen Sie bei Bedarf einen Experten bei.

Fehler Nr. 5 beim Haus verkaufen

Ein ungenügendes oder unvollständiges Dossier

Wenn Sie selbst die Dokumentation erstellen, starten Sie am besten mit einer Pro- und Kontra-Liste und machen sich die Besonderheiten Ihres Objekts bewusst. Je nach Zielgruppe kann beispielsweise eine sehr zentrale Lage zwar etwas lauter sein, dafür sind vielleicht Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in Laufdistanz. Der Mehrwert liegt im Auge des Betrachters.

Gute, ausgeleuchtete Fotos, Grundrisse und alle relevanten Eckdaten professionell aufbereitet sind heute State-of-the-Art. Eventuell kann auch ein 3-D-Spaziergang durch das Objekt den Verkaufsprozess beschleunigen.

Wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich lieber Rat bei einem Experten. Er erstellt für Sie detaillierte Verkaufsunterlagen, entwirft die Verkaufsstrategie und übernimmt die Schätzung und Vermarktung der Immobilie. Er kennt den regionalen Markt und wird in seinem Kundenstamm nach potenziellen Käufern suchen.

Ihr Dossier sollte insbesondere folgende Punkte umfassen:

  • Katasterplan (beim Grundbuchgeometer erhältlich)
  • Gebäudepläne im Massstab 1:100 (d.h. Grundrisse, Schnitte und Fassaden)
  • Fotos
  • Baubeschrieb
  • Baureglement und Zonenplan (beim Bauamt erhältlich)
  • Gemeinde- bzw. Situationsplan
  • Verkaufsbedingungen
  • Wertschätzung
  • Eigenmiet- bzw. Steuerwert
  • Grundbuchauszug
  • Baurecht-Bedingungen und Abmachungen mit Nachbarn
  • Altlastenverdachtsflächen-Kataster (beim Kanton erhältlich)
  • Gebäudeversicherungspolice
  • Angaben zur Finanzierung (Hypothek und Bank)
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung und Protokolle (bei Stockwerkeigentum)
  • Nebenkostenabrechnung und Budget

Fehler Nr. 6 beim Immobilienverkauf

Einfach mal inserieren und schauen was passiert

Überlegen Sie sich gut, auf welchen Plattformen Sie inserieren möchten. Einerseits ist es eine Frage der Kosten. Andererseits suchen Käufer auf verschiedenen Plattformen und können leicht den Eindruck bekommen, das Objekt sei ein ‘Ladenhüter’, wenn es ihnen auf mehreren Plattformen begegnet. Ein Mix aus digitalen und lokalen Vermarktungsmassnahmen ist empfehlenswert. Die Zahl der Plattformen für den Hausverkauf ist mittlerweile sehr hoch. Mehr ist aber nicht in jedem Fall auch für den Verkauf förderlich: Ein Immobilienexperte kennt die lokalen Gepflogenheiten und kann bei der Wahl der lokalen Vermarktungsmassnahmen wie Beschilderung oder wo zusätzlich inseriert werden soll, gut beraten.

Haus verkaufen Tipp

Fehler Nr. 7 beim Hausverkauf

Geld für unnötige Renovationen verschleudern

Anders als man oft hört, verändert sich der Wert eines Eigenheims kaum, wenn der Garten besonders adrett aussieht und die Fassade in frischer Farbe erstrahlt. Klar kann dies den Gesamteindruck der Liegenschaft positiv beeinflussen – aber messbar ist dies kaum und somit können Sie sich das Geld sparen. Wird allerdings vor dem Verkauf der Wohnraum vergrössert, schlägt sich diese Investition oft eins zu eins im Verkaufspreis nieder. Insbesondere auch, wenn dadurch ein Zimmer mehr zum Beispiel fürs Home-Office zur Verfügung steht. Eine energetische Sanierung hingegen ist meist kostspielig und wird sich kaum vollständig in der Immobilienbewertung zeigen. Überlassen Sie diese lieber dem Käufer. Auch sollten Sie kein Geld für die Renovation von Küche und Bädern ausgeben. Zu gross ist die Gefahr, dass die neue Küche dem Käufer nicht gefällt resp. er nicht bereit ist, für eine neue Küche tiefer in die Tasche zu greifen.

Um Kosten und Nutzen einer Renovation abschätzen zu können, lohnt es sich auf einer digitale Immobilienplattform auszuprobieren, was mit dem Immobilienwert passiert, wenn Sie die Parameter Ihrer bestehenden Liegenschaft verändern. Das gibt Ihnen einen sehr guten Anhaltspunkt für Ihre Planung.

Fehler Nr. 8 beim Immobilie verkaufen

Die Zahlungsfähigkeit des Käufers falsch einschätzen

Haben Sie Ihren Käufer ausgewählt, muss dieser seine Zahlungsfähigkeit beweisen. Normalerweise geschieht dies mittels eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens eines Schweizer Hypothekargebers. Um bösen Überraschungen vorzubeugen, lohnt sich eine kostenlose Finanzierungseinschätzung. Der potenzielle Käufer kennt durch die Finanzierungseinschätzung seine Kaufpreisspanne und erfährt, ob er sich die Wunsch-Immobilie inklusive Nebenkosten auch wirklich leisten kann. Ihnen als Verkäufer macht das Zertifikat das Leben einfacher, weil Sie an Gewissheit gewinnen, dass sich der Interessent vorinformiert und die finanzielle Situation abgeklärt hat. «Leere Visiten» und geplatzte Reservationen können damit vermieden werden. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Fehler Nr. 9 beim Haus verkaufen

Mängel unter den Teppich wischen

Machen Sie aus grösseren Mängeln wie zum Beispiel einem undichten Dach, einer defekten Heizung oder einer Asbest-Belastung kein Geheimnis. Früher oder später kommt es raus und beschafft Ihnen viel Ärger und es kann auch für Sie ins Geld gehen. Der Käufer kann nämlich im Nachhinein eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen.

Fehler Nr. 10 beim Immobilie verkaufen

Auf der Zielgeraden scheitern

Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt und in seiner Anwesenheit unterschrieben. In manchen Kantonen wird das via staatliche Stelle (Amtsnotariat oder Amtsschreiberei) geregelt, in anderen via Privatnotar. Nehmen Sie sich hier genug Zeit, um alle Details genau durchzulesen und gewähren Sie dieses Recht auch der Käuferschaft. Zwei Wochen sollten Sie sich dafür Zeit nehmen. Im Kaufvertrag sind insbesondere folgende Punkte vermerkt:

  • Zahlungsdetails
  • Zahlungstermine
  • Anzahlung und deren Sicherstellung
  • Zahlung des Restbetrags
  • Aufteilung der Notariatsgebühren
  • Handänderungssteuern
  • Sofern vorhanden: Grundlasten und Grunddienstbarkeiten

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