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Kauf einer Ferienimmobilie. 10 Dinge, die Sie beachten sollten

14.09.2018 2:00
Kauf einer Ferienimmobilie. 10 Dinge, die Sie beachten sollten

Sie träumen vom Feriendomizil am See mit eigenem Bootssteg oder einem ruhig gelegenen Chalet mit Blick auf die umliegenden Berggipfel? Beim Erwerb einer Ferienimmobilie sind viele Fragen zu beantworten. Insbesondere für die Finanzierung gelten andere Voraussetzungen und strengere Regeln als beim Kauf des Hauptwohnsitzes. 10 Dinge, die Sie wissen sollten, um Ihre Ferienimmobilie langfristig zu geniessen. 

 1 – Setzen Sie sich mit der Region auseinander

Der Erwerb einer Ferienimmobilie will sorgfältig vorbereitet sein. Vielleicht kennen Sie die Gemeinde Ihrer künftigen Ferienresidenz bereits gut und sind auch mit deren Eigenheiten vertraut. Auf jeden Fall sollten Sie sich über Baugesetze und Zonenpläne informieren und mit den steuerlichen Rahmenbedingungen vertraut machen.

2 – Lage und Infrastruktur beachten

Neben den bekannten Faktoren wie Infrastruktur, Lage, Besonnung und Anschluss an den öV entscheiden beim Kauf einer Ferienimmobilie auch Gastronomie- und Freizeitangebot mit darüber, ob ein Objekt langfristig werthaltig ist. Die Frage der Wiederverkäuflichkeit Ihrer Ferienimmobilie sollten Sie daher von Anfang an in Ihre Kaufüberlegungen einbeziehen. Nicht zu vergessen sind im Zusammenhang mit der Wiederverkäuflichkeit auch Ausstattungsfaktoren wie Fläche, Anzahl Nasszellen, Lift, Parkplätze u.ä.

3 – Vergleichen lohnt sich

Um sicherzustellen, dass Sie für Ihr Feriendomizil einen marktüblichen Preis zahlen, kann eine Immobilienbewertung eines lokalen Schätzungsexperten hilfreich sein. Insbesondere wenn Sie eine bestehende Immobilie kaufen wollen, sollten Sie genau hinschauen, welche Renovierungsarbeiten getätigt werden müssen. Bei Fragen zu Bauordnung oder Denkmalschutz macht es ausserdem Sinn, einen Gutachter zu Rate zu ziehen.

4 – Tragbarkeit muss stimmen

Auch bei der Ferienresidenz gilt es, die bekannte Faustregel «Ein Drittel» zu berücksichtigen. Demnach sollten die Ausgaben für Haupt- und Zweitwohnsitz zusammen nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Falls Sie die Ferienimmobilie vermieten wollen, wenn Sie diese nicht gerade selbst nutzen, können Sie einerseits Mieteinnahmen generieren. Andererseits müssen aber auch eine lokale Ansprechperson bzw. Agentur sowie ein Reinigungsinstitut bezahlt werden.

5 – Bis zu 50% Eigenkapital erforderlich

Im Vergleich zum Hauptwohnsitz benötigen Sie für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes mehr Eigenkapital. Banken nehmen hier aus Risikoüberlegungen oft konservativere Bewertungen vor, wodurch die Eigenmittelanforderungen steigen. Im Durchschnitt werden 35 bis 40 Prozent benötigt, manche Anbieter verlangen sogar bis zu 50 Prozent.

6 – Kein Einsatz von Vorsorgegeldern

Anders als bei Investitionen in Ihren Hauptwohnsitz dürfen Sie für Ferienobjekte keine Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) oder der steuerbegünstigten Säule 3a einsetzen. Auch diese Tatsache beruht auf Risikoüberlegungen: Der Staat will vermeiden, dass Vorsorgegelder für den Luxus einer Ferienwohnung aufs Spiel gesetzt werden.

7 – Striktere Amortisationsvorgaben

Für eine Ferienimmobilie gelten striktere Amortisationsvorgaben als für den Hauptwohnsitz. Bei letzterem müssen Sie Ihre Belehnung innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung per Amortisation auf 65 Prozent reduzieren. Eine Amortisation darüber hinaus ist in der Schweiz freiwillig. Für Ferienimmobilien verlangen die meisten Hypothekargeber jedoch eine Amortisation hinunter auf 50 Prozent.

8 – Eigenmietwert wird am Standortkanton versteuert

Zwar nutzen Sie Ihr Feriendomizil in der Regel nur temporär, den Eigenmietwert müssen Sie aber trotzdem versteuern – und zwar am Ort der Immobilie, nicht an Ihrem Steuersitz. Die Höhe des Eigenmietwertes ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und muss gemäss Vorgaben aus Bern mindestens 60% der marktüblichen Miete betragen.

9 – Finanzierungsstrategie ausbalancieren und Flexibilität wahren

Gerade für Käufer, die bereits ein Eigenheim als Hauptwohnsitz besitzen, kann es Sinn machen, unterschiedliche Hypothekarmodelle und -strategien zu wählen. Haben Sie für Ihren Hauptwohnsitz gerade eine 10-jährige Festhypothek abgeschlossen, empfiehlt es sich, ein Hypothekarmodell mit einer anderen Laufzeit zu wählen. Tendenziell empfehlen wir nicht, 20-jährige Finanzierungen für Ferienimmobilien abzuschliessen, da dies den Wiederverkauf der Immobilie unnötig erschweren kann.

10 – Unabhängig beraten lassen beim Kauf der Ferienimmobilie

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie hält also ein paar Besonderheiten bereit: striktere Amortisationsvorgaben, höhere Anforderungen an das Eigenkapital sowie steuerliche Auswirkungen. Lassen Sie sich daher umfassend und unabhängig beraten.

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