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Anlageklasse Hypotheken und Immobilien: Die Unterschiede

20.02.2019 11:52
Anlageklasse Hypotheken und Immobilien: Die Unterschiede

Eine kürzlich von MoneyPark publizierte Studie rät Pensionskassen, ihr Vermögen vermehrt in die Anlageklasse Hypotheken zu investieren. Eine Anlageklasse, in die Pensionskassen bisher nur mit kleinem Volumen investiert sind. Und die zwar mit Immobilienanlagen nicht viel zu tun hat, aber gerne damit verwechselt wird. Weshalb aber können Investitionen in Hypotheken und Immobilien nicht direkt miteinander verglichen werden? Und wo liegen für den Anleger die Unterschiede?

Pensionskassen legen das Vorsorgevermögen ihrer Versicherten an, um über die Jahre eine ansprechende Rendite zu erzielen und die spätere Rente sichern zu können. Grob einen Drittel der Gelder wird dabei in die Anlageklasse Aktien investiert, also in Aktien von Unternehmen im In- und Ausland. Rund ein weiterer Drittel ist in der Anlageklasse Obligationen angelegt, eine risikoärmere Kategorie, die aber im aktuell tiefen Zinsumfeld keine Rendite oder sogar eine negative abwirft. Nochmals rund 20% investieren Schweizer Pensionskassen in Immobilien. Das restliche Kapital ist in Rohstoffe, alternative Anlagen, Bargeld oder eben Hypotheken investiert.

Anlageklasse Hypotheken – Investor wird zum Hypothekargeber

Wenn eine Pensionskasse in Hypotheken investiert, wird sie zum Hypothekargläubiger. Sie nimmt also die Position des Hypothekargebers ein und stellt das Fremdkapital für den Liegenschaftseigentümer zur Verfügung. Die PK definiert im Anlagereglement, nach welchen Kriterien sie Hypotheken vergeben möchte. Ein Beispiel: Das Anlagereglement sieht vor, dass die Pensionskasse nur Hypotheken auf selbstgenutztes Wohneigentum vergibt, dass nur langfristige Hypothekarverträge abgeschlossen werden, und nur Kunden, die mindestens 30% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen können und deren Tragbarkeit unter 30% liegt, eine Hypothek erhalten. Die Portfoliostruktur und damit insbesondere die Risiken der PK sind damit äusserst individuell steuerbar: Erst wenn der Kreditnehmer nicht mehr fähig ist, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, ist die ansonsten über die ganze Laufzeit planbare Rendite in Gefahr.

Diese sogenannten Ausfallrisiken sind aber enorm klein: UBS und Credit Suisse kalkulieren mit weniger als 0.01 Prozent Ausfällen auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Und auch bei Eintreten des äusserst unwahrscheinlichen Falles haftet die Liegenschaft für den Kredit. Die Pensionskasse kann die Liegenschaft veräussern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek und die noch nicht beglichenen Hypothekarzinsen decken. Bei einer ursprünglichen Belehnung von 70%, die durch die bisher geleisteten Amortisationen noch gesunken ist, sind normalerweise alle Kosten gedeckt. Dass Eigenheimpreise in der Schweiz um über 30% korrigieren, auch in einer Immobilienkrise, ist äussert unwahrscheinlich.

Einen direkten Einstieg in die Vergabe von Hypotheken macht nur für grössere Pensionskassen, resp. ab einem Hypothekarvolumen von rund 50 Millionen Franken Sinn. Bei kleineren Beträgen kann auch indirekt über eine Anlagestiftung in Hypotheken investiert werden.

Anlageklasse Immobilien – Investor wird zum Immobilienbesitzer

Wie erwähnt, sind bereits rund 20% der Vorsorgegelder in Immobilien investiert. Immobilien rentieren oft antizyklisch zum Aktienmarkt und leisten zur Diversifikation gute Dienste. Aber sie unterliegen Wertschwankungen und sind von den Entwicklungen am Immobilienmarkt abhängig. Pensionskassen können direkt oder indirekt in den Immobilienmarkt investieren; entweder kaufen sie sich selbst Liegenschaften, oder sie investieren über einen Fonds in ein Portfolio von Immobilien. Gekauft werden können Mehrfamilienhäuser, also Renditeobjekte, deren einzelne Wohnungen vermietet werden, aber auch Gewerbe- und Büroliegenschaften. Gerade diese Segmente des Immobilienmarktes weisen in letzter Zeit, im Vergleich zum Eigenheimmarkt, grössere Risiken aus; der Markt für Renditeobjekte scheint etwas überhitzt zu sein. Aufgrund der Negativzinsen flüchten immer mehr Anleger in Immobilien, wo Renditen von rund zwei Prozent realistisch sind. Die Preise für Renditeobjekte steigen, während die Leerstandsquote je nach Lage der Liegenschaft immer grösser wird. Die Risiken, die eigene Liegenschaft nicht vollständig vermieten zu können und somit nicht den gewünschten und kalkulierten Ertrag zu generieren, nehmen zu. All diese Punkte haben direkten Einfluss auf den Wert der Liegenschaft. Korrigiert der Markt, sinkt das Vermögen der Pensionskasse in dieser Anlageklasse.

Unterschied zwischen Hypotheken und Immobilien

Um die Unterschiede zwischen der Anlageklasse Hypotheken und Immobilien zu erläutern, werden in untenstehender Tabelle die wichtigsten Charaktereigenschaften der Anlageklassen aufgelistet.

Anlageklasse HypothekenAnlageklasse Immobilien
LiegenschaftskategorieIm Anlagereglement kann definiert werden, auf welche Art von Liegenschaften Hypotheken vergeben werden (z.B. nur Schweizer Eigenheime)Oft Renditeobjekte, Gewerbe und Büroräumlichkeiten
Risiko Marginal; der Schweizer Eigenheim-Hypothekarmarkt kennt praktisch keine AusfälleModerat, jede Korrektur am Immobilienmarkt schlägt sich 1:1 auf den Wert der Investition nieder
Abhängigkeit vom ImmobilienmarktMarginal; dieses Risiko trägt der HypothekarnehmerGross, Wert der Investition schwankt mit dem Immobilienmarkt
VolatilitätKeine; Hypotheken werden zum Nominalwert bilanziert, unterliegen während der Laufzeit der Hypothek also keinen WertschwankungenModerat, Immobilieninvestitionen sind von den Schwankungen am Immobilienmarkt abhängig
HandelbarkeitIlliquider Markt: Hypothekarportfolio lässt sich nicht so einfach abstossenIlliquider Markt: Immobilien lassen sich nicht so einfach abstossen
RenditeZwischen 0.5 und 1.5 Prozent, in der Regel ca. 1 Prozent höher als Schweizer Bundesobligationen Zwischen 3 und 7 Prozent, knapp 6 Prozent pro Jahr während der letzten 10 Jahre

Exkurs: Weshalb Pensionskassen vermehrt in Hypotheken investieren sollten

Im Tiefzinsumfeld ist es für Pensionskassen schwierig, die geforderte Rendite für ihre Versicherten zu erreichen. Rufe nach alternativen Investitionsmodellen und Anlagemöglichkeiten werden laut. Eine Studie von MoneyPark hat kürzlich dargelegt, dass die Anlageklasse Hypotheken diesen Rufen gerecht werden könnte: Die Rendite von Hypotheken übersteigt nämlich diejenige von Obligationen durchschnittlich um über ein Prozent. Die Studie kommt zum Schluss, dass Schweizer Pensionskassen rund eine halbe Milliarde Franken Rendite pro Jahr entgeht, wenn sie die Investition in die Anlageklasse Hypotheken zu Lasten der Anlageklasse Obligationen nicht erhöhen. Durchschnittlich nur 1.3 Prozent des Anlagevermögens ist momentan in Hypotheken investiert. Die Studie empfiehlt, einen Teil der unrentablen erstklassigen Schweizer Obligationen abzustossen, um dafür mehr in Schweizer Eigenheim-Hypotheken zu investieren.

Hypotheken als Substitution von Obligationen

Wendet man die Ausfallrisiken auf Schweizer Eigenheim-Hypotheken auf die Raster der Ratingagenturen an, sind sie mit einem AAA-Rating vergleichbar. Eigenheim-Hypotheken können risikotechnisch also gut mit erstklassigen Schweizer Obligationen mithalten. Nur bei der Rendite divergieren die beiden Anlageklassen: Hypotheken rentieren rund ein Prozent besser als Obligationen. Und dies nicht nur in der aktuellen Tiefzinsphase, sondern auch bei einem mittleren oder hohen Zinsniveau. Der Grund dafür ist die Liquidität der Anlageklasse: Hypotheken lassen sich – im Vergleich zu Obligationen – nicht so einfach veräussern. Langfristig ausgerichtete Pensionskassen profitieren hingegen von dieser so genannten Illiquiditätsprämie.

Quelle: snb.ch, jeweils letzte Beobachtung des Jahres
* Die SNB dokumentiert erst seit 2007 die Zinssätze einzelner Laufzeiten. Die Hypothekarzinsen von 1991 bis 2006 sind daher ein volumengewichteter Durchschnitt aller Laufzeiten

MoneyPark empfiehlt Pensionskassen daher eine Überprüfung ihrer individuellen Situation in Bezug auf eine mögliche Umschichtung von Schweizer Obligationen in Schweizer Eigenheim-Hypotheken. Die Versicherten werden es ihr danken: Unsere Berechnung von zwei verschiedenen Einkommensprofilen zeigt, dass ein durchschnittlicher Schweizer Versicherter bis zu 1’350 Franken Renteneinbusse pro Jahr hinnehmen muss, wenn seine Pensionskasse die Investitionsquote in Hypotheken nicht auf beispielsweise sieben Prozent des Portfolios erhöht. Ein teurer Verzicht, der auf dem Rücken der Versicherten ausgetragen wird.

Weitere Informationen

Finden Sie hier die Links zu weiterführenden Informationen:

Anlageklasse Hypotheken:

  • Blog zum Mindestzins der zweiten Säule, der vom Bundesrat letzten November entgegen der Empfehlung der Eidgenössischen Kommission bei einem Prozent belassen wurde. Was sind die Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die Pensionskassen und die Versicherten? Das Rendite-Dilemma der Pensionskassen

Anlageklasse Immobilien:

Beratung:

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