7 Tipps für den Immobilienverkauf

von / 19 September 2022
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Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Sie haben Sorge, in diesem umfangreichen Prozess etwas aus den Augen zu verlieren? Grundstückgewinnsteuer, der richtige Käufer und der Umgang mit der laufenden Hypothek sind wichtige Aspekte. Hier geben wir Ihnen 7 Tipps, auf was sie achten sollten. Am besten arbeiten Sie sich Schritt für Schritt ein – oder ziehen einen unabhängigen Spezialisten bei, der Ihnen die Arbeit abnimmt.

Das Haus oder die Wohnung zu verkaufen ist für den Verkäufer oder die Verkäuferin emotional oft schwierig, wenn es zum Beispiel das Elternhaus war oder wenn der Verkauf nach einer Scheidung nötig wird. Aber auch wer sich auf den Verkauf freut, weil er etwas Grösseres oder Ruhigeres gefunden hat, muss sich in dem oft langwierigen und aufwendigen Verkaufsprozess zurechtfinden. Wer ohne die Unterstützung eines Immobilienexperten verkaufen möchte, kümmert sich um das Foto-Shooting ebenso wie um die Verkaufspreiseinschätzung, die Erstellung der Verkaufsdokumentation, die Vermarktung, die Verkaufsabwicklung und das Lösen von Finanzierungs- und Steuerfragen, um nur einige Beispiele zu nennen. Als besonders kompliziert und schwierig erachten viele Verkäufer die Aspekte Grundstückgewinnsteuer, Qualifizierung der Käufer und Auflösung oder Ablösung der eigenen Hypothek. Mit den richtigen Tipps gelingt es jedoch, diese Hürden zu überwinden.

Erster Tipp: Den Wert der Immobilie ermitteln und den Verkaufspreis festlegen

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie selbst angehen möchten, sollten Sie darauf achten, ein möglichst hohes Mass an Objektivität zu wahren.

Wichtig ist die Festlegung des Preises – je marktnaher Ihre Preisvorstellung, desto schneller finden Sie in der Regel einen Käufer. Mit Hilfe von online verfügbaren Datenbanken und Bewertungstools wie auf moneypark.ch/plattform bekommen Sie Anhaltspunkte für die Verhandlungsbasis. Sie können dort auch direkt sehen, wie sich der Preis auf die Verkaufsdauer und die Anzahl qualifizierter Käufer auswirkt. Alternativ können Sie Ihre Liegenschaft von einem Profi vor Ort schätzen lassen.

Zweiter Tipp: Die Immobilie in Bestform bringen

Sowohl für die Verkaufsdokumentation wie auch für die anstehenden Besichtigungen des Objekts ist es hilfreich, wenn es bestmöglich aussieht. Mit kleinen Renovationsarbeiten, frisch gestrichenen Wänden und einer sehr gründlichen Reinigung können Sie den Gesamteindruck schnell und relativ einfach stark verbessern und dadurch den Verkaufsprozess beschleunigen.

Dritter Tipp: Die Zielgruppen definieren und die Verkaufsdokumentation erstellen

Ein Immobilienexperte erstellt für Sie detaillierte Verkaufsunterlagen, entwirft die Verkaufsstrategie und übernimmt die Schätzung und Vermarktung der Immobilie. Er kennt den regionalen Markt und wird in seinem Kundenstamm nach potenziellen Käufern suchen.

Wenn Sie selbst die Dokumentation erstellen, starten Sie am besten mit einer Pro- und Kontra-Liste und machen sich die Besonderheiten Ihres Objekts bewusst. Je nach Zielgruppe kann beispielsweise eine sehr zentrale Lage zwar etwas lauter sein, dafür sind vielleicht Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in Laufdistanz. Der Mehrwert liegt im Auge des Betrachters.

Gute, ausgeleuchtete Fotos, Grundrisse und alle relevanten Eckdaten professionell aufbereitet sind heute State-of-the-Art. Eventuell kann auch ein 3-D-Spaziergang durch das Objekt den Verkaufsprozess beschleunigen.

Vierter Tipp: Die Vermarktungsmassnahmen und Kanäle festlegen

Ein Mix aus digitalen und lokalen Vermarktungsmassnahmen ist empfehlenswert. Die Zahl der Plattformen für den Immobilienverkauf ist mittlerweile sehr hoch. Mehr ist aber nicht in jedem Fall auch für den Verkauf förderlich: Überlegen Sie sich gut, auf welchen Plattformen Sie inserieren möchten. Einerseits ist es eine Frage der Kosten. Andererseits suchen Käufer auf verschiedenen Plattformen und können leicht den Eindruck bekommen, das Objekt sei ein ‘Ladenhüter’, wenn es ihnen auf mehreren Plattformen begegnet. Ein Immobilienexperte kennt die lokalen Gepflogenheiten und kann bei der Wahl der lokalen Vermarktungsmassnahmen wie Beschilderung oder wo zusätzlich inseriert werden soll, gut beraten.

Fünfter Tipp: Eine Finanzierungseinschätzung hilft bei der Käufersuche

Den richtigen Käufer zu finden, stellt oft auch eine schwierige Aufgabe dar. Dabei spielt sicherlich die Sympathie eine grosse Rolle, aber auch die finanzielle Qualifizierung der Käufer. Letztere lässt sich über eine Finanzierungseinschätzung sicherstellen, welche der Käufer bei einigen Anbietern kostenlos online beantragen kann. Sie zeigt, dass sich der Käufer eine entsprechende Immobilie leisten kann und es einen Anbieter gibt, welche die Finanzierung übernehmen würde. So verhindern Sie zeitraubende Besichtigungstermine mit Interessenten, welche sich Ihre Immobilie am Ende gar nicht leisten können.

Sechster Tipp: Grundstückgewinnsteuer – gute Vorbereitung lohnt sich

Es lohnt sich, wenn Sie beim Verkauf einer Liegenschaft die wertvermehrenden Investitionen während der Besitzdauer und die Kosten für den Verkauf zusammenstellen Diese können sie später bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen. Ebenfalls sollte ein Aufschub geprüft werden. Dies ist möglich, wenn der Erlös zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft verwendet wird.

Eine Schwierigkeit ist, dass jeder Kanton eine eigene Berechnungsgrundlage anwendet und unterschiedliche Abzüge zulässt. Immerhin bieten aber die meisten Kantone einfache Online-Rechner an.

Siebter Tipp: Für die bestehende Hypothek immer alle Optionen prüfen

Wenn auf Ihrer zu verkaufenden Immobilie eine Hypothek lastet, sind Sie als VerkäuferIn zusätzlich gefordert. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch gleich die Hypothek oder Sie als Verkäufer haben die Option, die Hypothek auf eine neue oder andere bestehende Liegenschaft zu übertragen. Der Übertrag auf eine andere Liegenschaft ist eine sehr elegante Variante, während die Übernahme der Hypothek durch den Käufer mit einer Reduktion des Kaufpreises einhergehen kann, wenn die Hypothekarzinsen für den Käufer höher sind als bei einem Neuabschluss. Die Reduktion liegt entsprechend im Rahmen der für den Käufer zusätzlich zu bezahlenden Zinskosten. Bei einer Preisreduktion können Sie als Verkäufer immerhin von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren, während ein vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek in den allermeisten Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung und zusätzliche Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages nach sich zieht, was mehrere zehntausend Franken kosten kann. Prüfen Sie daher Ihre Optionen sorgfältig und ziehen Sie bei Bedarf einen Experten bei.

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