Hedonische Schätzung – wie funktioniert das?

von / 25 Januar 2017
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Die hedonische Schätzung ist ein Verfahren der Immobilienbewertung, welches auf Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte beruht und anhand von etwa 70 Kriterien den Preis einer Immobilie schätzt. Voneinander unabhängige Schätzungen unterscheiden sich zum Teil erheblich, was vor allem an den unterschiedlichen Interessen liegt, die dahinterstehen.

Eine hedonische Schätzung basiert auf Computermodellen, welche das Ziel haben, die Logik des Marktes möglichst realistisch nachzubilden und somit zu einem realistischen Preis für die Immobilie zu gelangen. Die Schätzung des Immobilienwertes beruht dabei auf tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte am lokalen Markt und basiert auf etwa 70 Kriterien wie Lage, Alter und Zustand der Immobilie, Grundstückswert, Arbeits- und Freizeitangebot, Steuersituation oder ÖV-Anbindung. Es handelt sich dabei um die mit Abstand häufigste Schätzmethode für den Preis von Immobilien. Der Preis einer solchen Schätzung beläuft sich auf 200 bis 300 Franken. Informationen zu anderen Verfahren der Immobilienbewertung finden Sie in unserem Fachartikel. Geeignet ist die hedonische Schätzung für Standardimmobilien, jedoch weniger für Luxusimmobilien, besonders alte Immobilien oder Häuser mit grossem Grundstück. Ein grosses Risiko bei der Festlegung des Kaufpreises kann man mithilfe einer hedonischen Schätzung umgehen: Viele Hausbesitzer schätzen den Zustand der eigenen Immobilie zu gut ein, weil sie emotional mit dem Objekt verbunden sind. Dies kann dann schnell zu einem unrealistisch hohen Preis führen, und die Immobilie dadurch zum Ladenhüter werden.

Liebhaberobjekt

Verschiedene hedonische Schätzungen weichen voneinander ab

Es ist keine Seltenheit, dass zwei voneinander unabhängige hedonische Schätzungen zu mitunter sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Dies liegt zum einen daran, dass nicht jede Schätzung die angewandten Kriterien gleich gewichtet – vor allem aber auch an den Interessen, die hinter der Schätzung stehen. Banken zum Beispiel bewerten bei der Hypothekenvergabe das Objekt gerne konservativer, denn sie wollen sich absichern. Das Wichtigste hierbei: Wenn Sie selbst schon eine Schätzung in Auftrag gegeben haben, dann vergleichen Sie mit dieser Zahl im Hinterkopf die Hypothekarangebote verschiedener Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Denn der Hypothekarbetrag kann aufgrund unterschiedlicher Schätzungen stark variieren, ebenso wie die Zinsen. Durch dieses Vorgehen befinden Sie sich in einer guten Position zum Nachverhandeln der Hypothekarofferten. Übrigens: Zu jeder Beratung bei MoneyPark gehört neben dem Vergleich der besten Angebote auch eine hedonische Schätzung nach dem oben beschriebenen Verfahren.

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