Was tun mit einer geerbten Immobilie?

von / 17 Januar 2017
2017 01 17 vererbte immobilie

Immobilie vererben: die Situation ist häufig kompliziert, denn mehrere Erben übernehmen das Objekt im Rahmen einer Gesamteigentumsregelung. Abhilfe schaffen kann eine Regelung zu Lebzeiten oder das Finden einer für alle Parteien sinnvollen Lösung nach dem Ableben des Immobilienbesitzers. Letzter Ausweg ist ansonsten ein Verkauf.

Die Erbregelung legt fest, an wen man die Immobilie vererben darf

Eine einfache Lösung zur Schaffung klarer Verhältnisse bei der Vererbung einer Immobilie ist das Finden einer Regelung zu Lebzeiten des Besitzers. Bei einer vorzeitigen Übergabe der Immobilie an die Erben können im Rahmen einer Schenkung je nach Kanton beachtliche Steuervorteile winken. Ob eine Schenkung möglich ist, hängt allerdings vor allem davon ab, ob genügend Eigenkapital in der Immobilie steckt. Überhaupt ist die Finanzierung bei einer vererbten Immobilie ein wichtiger Punkt. Denn wenn noch eine Hypothek darauf lastet, verschwindet diese nicht einfach mit dem Ableben des Hypothekarnehmers, sondern geht auf die Erben über. Hier muss die Erbengemeinschaft beim Behalten der Immobilie eine gemeinsame Lösung finden, ansonsten bleibt nur der Verkauf mit anschliessender Erlösverteilung auf die Erben als Option. Dieser kann sich allerdings je nach Besitzdauer der Immobilie und vorherrschender kantonaler Regelung als unattraktiv erweisen, denn dabei fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

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Beim Ableben des Immobilienbesitzers wird automatisch eine Erbengemeinschaft gegründet

Wenn nicht schon zu Lebzeiten des Immobilienbesitzers eine Regelung vereinbart wird, wird bei dessen Tod automatisch eine Erbengemeinschaft gegründet, welche die Immobilie in Form einer Gesamteigentumsregelung übernimmt. Mehr Informationen zu Eigentumsformen gibt es in unserem Fachbeitrag. Diese Regelung birgt einigen Zündstoff, denn sämtliche Änderungen an der Immobilie setzen die Zustimmung jedes einzelnen Erben voraus. Ausserdem hat jeder der Erben zu jedem Zeitpunkt ein Recht auf Teilung des Erbes und Erhalt seines Anteils. Daher sind solche Erbengemeinschaften normalerweise als Provisorium gedacht – sie können bei gutem Funktionieren aber auch beliebig lange bestehen bleiben. Eine andere Lösung wäre die Gründung einer einfachen Gemeinschaft anstelle der Erbengemeinschaft. Diese kann grössere Flexibilität im Umgang mit der Immobilie bringen, hat aber immer einen grossen Nachteil: beim Auflösen der Erbengemeinschaft mit Übergang der Immobilie in eine andere Gemeinschaftsform fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Wenn die Immobilie schliesslich zwischen den Erben «aufgeteilt» werden soll, kann dies im Falle eines Mehrfamilienhauses relativ einfach durch die Teilung in Stockwerkeigentumseinheiten geschehen. Ist diese Lösung nicht möglich, kann zum Beispiel ein Erbe das Objekt übernehmen und die anderen in bar auszahlen. Meistens ist für diese Lösung aber nicht genügend Kapital vorhanden, oder es findet sich niemand, der die Immobilie übernehmen will. Letzter Ausweg ist auch hier der definitive Verkauf der Liegenschaft, einhergehend mit der Zahlung der Grundstückgewinnsteuer.

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