Zinsprognose bis Juni 2023 – Moderater Hypothekarzinsanstieg in Sicht

von und / 08 Februar 2022
Prévision des taux

Wir sehen für das laufende Jahr und darüber hinaus weiterhin sehr attraktive Hypothekarzinsen, die sich aber moderat über dem heutigen Niveau bewegen. Die Volatilität dürfte insbesondere aufgrund der Pandemie und der grassierenden Inflation in den USA und Europa hoch bleiben. Es ist angekündigt, dass die US-Notenbank Fed im laufenden Jahr erste Zinserhöhungen durchsetzen wird. Auch die europäische Zentralbank (EZB) dürfte den starken Inflationsdruck nicht nachhaltig ignorieren können. Daher erwarten wir eine Reaktion auf Seiten der Hypothekarzinsen, die im Jahresverlauf leicht höher notieren werden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat während der Pandemie mehrmals bewiesen, dass sie sich rasch von Einschränkungen erholen kann. Im europäischen Vergleich schnitt sie überdurchschnittlich gut ab. Lockerungsschritte führten rasch zu mehr Konsummöglichkeiten und die Exportindustrie profitiert schon seit einigen Monaten von einer starken Nachfrage in Asien und den USA. Die jüngste Welle zeigte kaum mehr Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung in der Schweiz. Einzig die Lieferketten und damit einhergehende Kapazitätsengpässe bereiten noch Sorgen. Ökonomen des SECO gehen davon aus, dass das Schweizer Bruttoinlandprodukt 2022 um rund drei Prozent wachsen wird und 2023 im Zuge der konjunkturellen Normalisierung um zwei Prozent. Überstanden ist die Corona-Krise aber noch nicht und so bleibt ein Restrisiko. Weiter sind die starke Inflation in den USA und anderen Währungsräumen und Volkswirtschaften sowie geopolitische Spannungen zwischen den USA und China sowie Russland unberechenbare Faktoren, welche zu hoher Volatilität an den Kapitalmärkten führen können und damit auch Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft hätten. Die Inflationsprognose der Schweizerischen Nationalbank (SNB) liegt bei 1.1 Prozent für 2022 und 0.7 Prozent für 2023, was deutlich unter der selbstauferlegten Preisstabilitäts-Obergrenze von 2 Prozent liegt.

Entwicklung Hypotekarzinsen

Im abgelaufenen Jahr sahen wir bei den Kapitalmarktzinsen eine hohe Volatilität, welche sich leicht abgeschwächt direkt auf die Hypothekarzinsen auswirkte. Auch war eine Tendenz nach oben zu erkennen, welche sich aufgrund der von der US-Notenbank Fed angekündigten Zinserhöhungen im 2022 fortsetzen dürfte. Auch die europäische Zentralbank (EZB) wird sich aufgrund der Inflationssorgen im Euroraum gegenüber währungspolitischen Massnahmen nicht verschliessen können, während die Schweizer Nationalbank (SNB) noch länger zuwarten dürfte und den Leitzins in der Schweiz aus heutiger Sicht bis Ende 2022 bei -0.75 Prozent belassen wird.

Prognose
Prognose der Richtsätze für Hypotheken

Die Zinsspanne hat sich 2021 leicht erhöht und spricht für eine Rückkehr zu einer gewohnteren Zinskurve mit entsprechend höheren Hypothekarzinsen für längere Laufzeiten im Vergleich zu den kurzfristigen.

Immer mehr Faktoren deuten darauf hin, dass die Hypothekarzinsen moderat ansteigen könnten:

  • Die Fed hat für 2022 das Ende der Anleihenkäufe und bis zu vier Zinserhöhungen angekündigt. Infolgedessen sind höhere Kapitalmarktzinsen zu erwarten.
  • Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich zunehmend unbeeindruckt von der Pandemie und dürfte 2022 um rund drei Prozent wachsen.
  • Der Schweizer (Wohn-)Immobilienmarkt hat sich während der Pandemie krisenresistent gezeigt, aber gleichwohl in den Preisen massiv zugelegt, auch wenn weiterhin tiefe Risikoprämien zu erwarten sind.
  • Der Richtsatz der zehnjährigen Laufzeit ist im Jahresdurchschnitt 2021 erstmals seit 2018 wieder gestiegen. Er lag mit 1.22 Prozent um fünf Basispunkte höher als im Jahr 2020.
  • Ein moderater Anstieg des Jahresdurchschnitts um rund zehn Basispunkte erachten wir als wahrscheinlichstes Szenario. Damit würden die Zinsen im historischen Kontext immer noch auf einem äusserst tiefen Niveau verbleiben.
  • Allerdings bestehen weiterhin verschiedene Unsicherheiten, welche den Zinsanstieg verzögern bzw. verhindern können.   

Entwicklung Eigenheimpreise

2021 brachte bei den Eigenheimpreisen ein neues Allzeithoch aufgrund erhöhter Nachfrage und stagnierendem Immobilienangebot. Wir sehen keine Anzeichen, dass sich diese Situation im laufenden Jahr wesentlich verändern wird, auch wenn im Falle einer sich abschwächenden Pandemie andere Ausgabenquellen wieder in den Vordergrund der Konsumenten treten. Die stabilen Werte eines Eigenheims haben während der Pandemie an Bedeutung gewonnen und der Einzug des Home-Office hat die Wohnraumnachfrage nachhaltig verändert. Periphere Lagen dürften besonders attraktiv bleiben, während der Preisanstieg in den Städten geringer ausfallen dürfte.

Treiber des Hypothekarzinses

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

  • Geldpolitik der US-amerikanischen Notenbank (Fed), der EZB und der SNB, insbesondere im aktuellen Zusammenhang starker inflationärer Tendenzen
  • Politische Diskussionen (z.B. weltweite Wege aus der Corona-Krise, Handelskrieg zwischen den USA und China, geopolitische Spannungen zwischen der NATO und Russland, Rahmenabkommen Schweiz/EU, etc.)
  • Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
  • Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Entwicklung
Entwicklung Hypothekarzinsen

Ende der Negativzinsen rückt näher

Nach der Finanzkrise 2009 senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Die angekündigte Abkehr von Anleihenkäufen zur Stützung der Wirtschaft und die geplanten Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed für 2022 machen ein Ende der Negativzinsen in Europa und der Schweiz möglich, wenn auch nicht unmittelbar. Der SNB-Leitzins dürfte im laufenden Jahr weiterhin bei −0.75 Prozent verharren, es sei denn, die EZB würde, wie jüngst erstmals vorsichtig angedeutet, einen ähnlichen Weg wie die Fed einschlagen und bereits im laufenden Jahr erste Zinserhöhungen durchsetzen.

Hypothekarmodelle

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Auf das Finanzielle bezogen, sind die Hypothekarzinsen für kurzfristige Laufzeiten aktuell etwas günstiger geworden als langfristige. Die Laufzeit hat damit wieder ihren Preis, auch wenn langfristige Hypotheken nach wie vor sehr günstig zu haben sind. Der Richtsatz der beliebtesten Laufzeit – der zehnjährigen Festhypothek – dürfte sich noch einige Zeit um die 1.3 Prozent bewegen. Damit erhält man eine hohe Planungs- und Budgetsicherheit zu einem attraktiven Preis.

Gerade wenn die Zinsen rasch ansteigen, wie zuletzt über den Jahreswechsel, lohnt es sich umso mehr vor Abschluss oder Verlängerung einer Hypothek verschiedene Offerten zu vergleichen und auch eine unabhängige Zweitmeinung einzuholen. Man kommt so trotz gestiegener Zinssätze immer noch in den Genuss von sehr attraktiven Konditionen – und dies über alle Laufzeiten hinweg. Auch trifft die Wiedereinführung des antizyklischen Kapitalpuffers die Kapitalgeber asymmetrisch. Banken sind direkt betroffen, Versicherungen und Pensionskassen hingegen nicht, was umso mehr zur Einholung von Vergleichsofferten einlädt.

Von einer Staffelung von verschiedenen Hypothekarlaufzeiten mit mehr als zwei Jahren Laufzeitendifferenz raten wir grundsätzlich ab. Denn dadurch binden Sie sich an Ihr Finanzierungsinstitut, ohne die Möglichkeit zu haben, bei einer Verlängerung einer Hypothekartranche den Anbieter wechseln zu können.

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis fünfzehn Jahre – wobei auch bis zu 25 Jahre mit zum Teil attraktiven Ausstiegsoptionen angeboten werden. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm in den letzten Jahren aufgrund der historisch tiefen Zinsen laufend zu.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn ohne Aufpreis abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen. Ein Forward-Abschluss macht dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek, die seit 2022 ausschliesslich auf dem SARON beruht, werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird meist in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen, wobei auch wieder Geldmarkt-Hypotheken ohne feste Laufzeit angeboten werden. Letzteres gibt Ihnen grosse Flexibilität im Hinblick auf die Rückzahlung der Hypothek, die Umschichtung in ein anderes Hypothekar-Modell oder das Wechseln des Anbieters.

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