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Einschätzung Zinsmarkt Oktober 2018

und 04.10.2018 10:32
Einschätzung Zinsmarkt Oktober 2018

Im September verteuerten sich die Hypothekarzinsen am mittleren und langen Ende teils deutlich. Die Richtsätze für kurzfristige Festhypotheken widersetzten sich diesem Trend und notierten gegenüber dem Vormonat praktisch unverändert. Wir beobachten bei den Kreditabsicherungssätzen Aufschläge, die klar über den Anstiegen bei den Hypothekarzinsen liegen. Einzelne Anbieter nahmen folglich eine Margeneinbusse in Kauf und vergünstigten somit ihr Angebot im vergangenen Monat.

Es überraschte niemanden, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 20. September bekanntgab auch künftig eine expansive Geldpolitik zu betreiben und den Negativzins von -0.75% beizubehalten.

So gesehen hätten sich die Hypothekarzinsen eigentlich nicht verändern sollen. Und bis zum Zeitpunkt der Lagebeurteilung (20. September) bewegte sich der Hypothekarmarkt auch auf dem Niveau von Ende Juli.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberDatengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt.
Stand: 28.09.2018

Tatsache ist aber auch, dass die EZB Mitte Oktober die Anleihekäufe auf monatlich EUR 15 Mrd. verringern und per Ende Jahr gänzlich einstellen wird. Dieser Mini-Schritt hin zu einer weniger expansiven Geldpolitik, gepaart mit vom starkem Lohnwachstum getriebenen Inflationsängsten, liess in der zweiten Monatshälfte die mittelfristigen Zinsen moderat und die langfristigen Sätze stark ansteigen. Am kurzen Ende beobachteten wir indes kaum Änderungen: die 2-jährigen Festhypotheken notierten mit 1 Basispunkt nur unwesentlich schwächer als Ende August.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberDatengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt.
Stand: 28.09.2018

Einschätzung Zinsmarkt Oktober

Die Richtsätze der 5-jährigen Festhypotheken stiegen in der ersten Septemberhälfte um 1 Basispunkt und ab dem 17.9. um weitere 6, total also +7 Basispunkte auf Monatsbasis. Beim 10-jährigen Satz war der Anstieg etwas gleichmässiger verteilt, +4 Basispunkte in der ersten Hälfte, +5 in der zweiten Hälfte, ergibt einen Anstieg von satten 9 Basispunkten.

Bandbreiten im 10-jährigen Satz ausgeweitet

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter nahm über sämtliche Laufzeiten zu. Bei den 5–jährigen Festhypotheken war diese Entwicklung am sichtbarsten. Während die Richtsätze um 7 Basispunkte und die Kreditabsicherungskosten um 12 Basispunkte stiegen, sanken die Sätze des günstigsten Anbieters um ganze 9 Basispunkte. Die Bandbreite dehnte sich somit um 5 Basispunkte aus. Ein klarer Hinweis darauf, dass sich der Preiskampf unter den Anbietern verschärft.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberDatengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt.
Stand: 28.09.2018

Auch bei den langen Laufzeiten akzentuiert sich die Konkurrenzsituation. Der günstigste Anbieter reduzierte sein Angebot um 8 Basispunkte (bei einem gleichzeitigen Anstieg der Kreditabsicherungskosten um 13 Basispunkte), während der teuerste Anbieter keine Änderung vornahm.

Bei den 2-jährigen Laufzeiten fand zwar dieselbe Bewegung statt, aber weniger ausgeprägt. Der günstigste Anbieter senkte den Zins um 3 Basispunkte, der teuerste um 1 Basispunkt. Der Unterschied weitete sich somit um 2 Basispunkte aus.

Kreditabsicherungskosten (Swap) steigen markant

Zu Beginn des Monats September reduzierten sich die Swap-Sätze am langen und kurzen Ende leicht, bevor in sämtlichen Laufzeitsegmenten ein markanter Anstieg einsetzte.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberQuelle: Thomson Reuters Datastream. Stand: 28.09.2018

Auf Monatsbasis verteuerte sich die Kreditabsicherung für die 2-jährige Laufzeit um 4 Basispunkte, diejenige für 5 Jahre um 12 und für 10 Jahre um satte 13 Basispunkte.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberQuelle: Thomson Reuters Datastream. Stand: 28.09.2018

Vergleichen und Verhandeln führt zu verbesserten Konditionen

Obwohl im vergangenen Monat bei den Kreditabsicherungskosten und folglich auch bei den Richtsätzen für Festhypotheken eine klare Aufwärtsbewegung zu verzeichnen war, sanken die Zinssätze der günstigsten Anbieter in sämtlichen Laufzeitsegmenten.

Zudem liegt der best verhandelte Zins für eine 2-jährige Festhypothek nun unter dem Satz der LIBOR-Hypothek. Ein klares Zeichen, dass die Anbieter aktuell die Geldmarkt-Hypotheken nicht mehr ins Blickfeld der Hypothekarnehmer rücken möchten. Dies geschieht im Zusammenhang mit der geplanten Ablösung des LIBOR. Wir haben schon verschiedentlich darüber berichtet.

Nachstehend die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 28.09.2018:

Einschätzung Zinsmarkt Oktober

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark per 28. September 2018 folgende Top-Hypothekarzinsen:

Einschätzung Zinsmarkt OktoberVergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Seitwärts verlaufendes Zinsniveau im weiteren Jahresverlauf

Sollten die Inflationsängste in den kommenden Wochen wieder etwas abklingen, ist mit leicht rückläufigen Zinsen zu rechnen. Dies sollte zum Abschluss von Festhypotheken mit langen Laufzeiten genutzt werden.

Längerfristig gehen wir davon aus, dass die EZB bis im Frühjahr 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Damit verhält sie sich nicht konform zur Zinspolitik in den USA und in England, die ihrerseits die Zinsen angehoben haben. Allerdings ist die Konjunkturentwicklung in diesen Ländern nicht vergleichbar.

Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den lokalen CH-Markt sind der SNB für Zinserhöhungen damit auch zukünftig die Hände gebunden.

Uns scheint klar, dass die SNB erst zu einer Zinserhöhung ansetzen wird, nachdem die EZB den ersten Zinsschritt gemacht haben wird. Sie wird ihren Leitzins von aktuell -0,75 % somit nicht vor Anfang 2020 erhöhen, um keinen Aufwertungsdruck des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro zu kreieren.

Einschätzung Zinsmarkt OktoberDatengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Stand: 28.09.2018
Einschätzung Zinsmarkt OktoberDatengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt.
Stand:
28.09.2018

Empfehlungen

Aufgrund des tiefen Zinsniveaus bleiben Festhypotheken mit langen Laufzeiten weiterhin sehr attraktiv. Schwankungen von +/- 15 Basispunkten sind allerdings zu erwarten. Ausschläge nach unten sollten zum Abschluss von längerfristigen Festhypotheken genutzt werden. Nebst den tiefen Konditionen kann so auch Budgetsicherheit auf viele Jahre hinaus erreicht werden.

 

Renditeliegenschaften im Fokus der Finanzmarktaufsicht

Nachdem der Markt für «selbstbewohntes Wohneigentum» nicht mehr als überhitzungsgefährdet betrachtet wird, sieht die SNB Handlungsbedarf bei der Regulierung von Finanzierungen von Renditeliegenschaften – nicht zuletzt aufgrund stark gestiegener Preise.

Anlässlich ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom 20. September 2018 hat die SNB erneut und implizit vor der Gefahr steigender Leerstände bei Renditeliegenschaften gewarnt. Sie behält sich vor, den antizyklischen Kapitalpuffer und damit die Eigenmittelunterlegungsvorschriften für Banken gegebenenfalls zu verschärfen.

Im Bereich der Wohnrenditeliegenschaften, also den Mehrfamilienhäusern, wurde und wird sehr viel gebaut. Der Leerstand dieser Wohnungen ist aktuell so hoch wie seit Ende der 90er Jahre nicht mehr. Mutmasslich hat diese Situation damit zu tun, dass sich viele (institutionelle) Anleger aufgrund der attraktiven Rendite für eine solche Investition entschieden haben. Daneben hat auch die zurückgegangene Zuwanderung die Nachfrage negativ beeinflusst.

SNB und Finma sind sich einig, dass diese Entwicklung ein zunehmendes Gefahrenpotential birgt. Daten würden zeigen, dass die Risiken einer Überhitzung des Renditeliegenschaften-Marktes deutlich zugenommen hätten.

Die Banken widersprechen dieser Einschätzung. Zum einen weisen sie darauf hin, dass sie die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden umfassend beurteilten und Geschäfte, die der Regulator auf den ersten Blick als risikoreich betrachte, durch zusätzliche Sicherheiten bzw. auch erhöhte Amortisationen unkritisch seien. Zum anderen nähmen rund die Hälfte der Besitzer von Renditeliegenschaften keinerlei Bankfinanzierung in Anspruch.

Im Weiteren sieht etwa Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisen, keine Anzeichen einer drohenden starken Preiskorrektur. Er beurteilt die Leerstandsquote von derzeit knapp 2 Prozent als unproblematisch. Auch sei sie von den Investoren einkalkuliert. Zudem befänden sich im Markt für Mehrfamilienhäuser keine Spekulanten. Und schliesslich sei das Risiko eines starken Zinsanstiegs aus seiner Sicht verschwindend klein. Institutionelle Investoren tätigten den Kauf von Renditeliegenschaften daher als langfristige Investitionen.

Fazit

  • Es bleibt unklar, wie hoch das Gefahrenpotential für Renditeliegenschaften ist und ob aktuell wirklich weitere Massnahmen notwendig sind.
  • Regulatorische Verschärfungen bei den Banken können die Situation nur teilweise verbessern. Nahezu jeder zweite Kauf wird ohne Bankfinanzierung abgewickelt und bliebe somit ohnehin unbeeinflusst von den vorgesehenen Massnahmen.
  • Für potentielle Käufer von Renditeliegenschaften ist es dennoch ratsam und wichtig, nebst den Renditeaussichten auch das Nachfragepotential und die potenzielle Mieterstruktur genau zu analysieren, um Leerstände soweit möglich zu vermeiden.

 

 

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