Wie nachhaltig ist das Revival der Geldmarkt-Hypotheken?

Nachdem Festhypotheken seit Anfang Jahr einen massiven Zinsanstieg verzeichneten, blieben Geldmarkt-Hypotheken aufgrund der bis vor kurzem negativen Leitzinsen bisher davon verschont. Das macht Saron-Hypotheken plötzlich zum meist abgeschlossenen Produkt. Die grosse Zinsdifferenz wird sich jetzt aber sehr rasch deutlich verringern.

Geldmarkt-Hypotheken basieren auf dem Saron (Swiss Average Rate Overnight). Dieser Satz wiederum orientiert sich an den Leitzinsen der Schweizer Nationalbank (SNB). Die Leitzinsen wurden bis im Juni nicht angetastet. Am 23. September 2022 ging nun aber die Ära der Negativzinsen zu Ende. Die SNB hob den Leitzins um 0.75 Prozent auf plus 0.50 Prozent an. Der stark verzögerte Anstieg der Leitzinsen macht Saron-Hypotheken im Vergleich zu den Festhypotheken, die seit Anfang Jahr je nach Laufzeit um fast zwei Prozent angestiegen sind, derzeit attraktiv. Aktuell wird bei MoneyPark jede dritte Hypothek als Saron-Hypothek abgeschlossen, während der Anteil im letzten Jahr noch bei ungefähr fünf Prozent lag.

Zur Jahresmitte lag die Differenz zwischen einer Saron-Hypothek und einer zehnjährigen Festhypothek bei rund 170 Basispunkten. Bis Mitte September kostete eine neue Saron-Hypothek im Durchschnitt rund 0.80 Prozent. Für eine zehnjährige Festhypothek fallen rund 2.7 Prozent an (Durchschnitt der Top 10 Pricings für ein Standardgeschäft), womit sich eine massive Differenz von 190 Basispunkten ergab.

Saron-Hypotheken werden jetzt rasch deutlich teurer

Ausgehend von den wichtigsten Konjunktur- und Zinsprognosen rechnen wir damit, dass der Leitzins in den nächsten zwölf Monaten auf maximal 1.0 Prozent (+ 75 Basispunkte gegenüber heute) steigen wird. Unter Berücksichtigung der aktuell angewandten Margen (rund 90 Basispunkte) würden Saron-Hypotheken dann bereits in die Nähe der 2.0 Prozent Marke ansteigen und damit nur noch leicht günstigere Konditionen (rund 50 Basispunkte) als zehnjährige, aber teurere als kurzfristige Festhypotheken, aufweisen.

Absicherungsprämie für langjährige Festhypotheken dürfte sich wieder stark reduzieren

Mitte August dieses Jahres reduzierte sich der Aufpreis, welcher für eine langfristige Festhypothek bezahlt werden musste, um rund 0.8 Prozent auf 1.2 Prozent. Grund dafür waren die zwischenzeitlich deutlich gesunkenen Kapitalmarktzinsen in Folge von Rezessionsängsten. Inzwischen steht aber die Inflations-bekämpfung wieder im Vordergrund und damit auch ein rascher Anstieg der Leitzinsen.

Deshalb prognostizieren wir in den nächsten Monaten einen schnellen und starken Anstieg des Saron bei seitwärts tendierenden Festhypotheken-Zinsen. Diese Entwicklung dürfte die erwähnte Differenz in nächster Zeit bald wieder markant kleiner und damit die Zinsabsicherungskosten, die man für eine langfristige Festhypothek bezahlt, wieder geringer werden lassen. Entlang unserer Einschätzung würde sich die Differenz bereits Ende dieses Jahres auf unter ein Prozent abschwächen. Im Frühjahr 2023 würde der Aufpreis für eine 10-jährige Festhypothek dann nur noch rund ein halbes Prozent betragen. Das ist aus unserer Sicht eine durchaus bezahlbare Prämie auf einem im langfristigen Vergleich noch immer attraktiven Zinsniveau (rund 2.5 Prozent) für die Erlangung von langjähriger Budgetsicherheit.

Saron Hypotheken mit Rahmenlaufzeit verunmöglichen einen Wechsel des Anbieters

Bei Saron-Hypotheken ist zudem zu berücksichtigen, dass sich der Kunde mit einer Rahmen- oder Grundlaufzeit an den gewählten Finanzierungspartner bindet. Dies kann wegen schlechten Offerten bei Ausübung des Switchs in eine Festhypothek zum Nachteil werden. Steht Flexibilität im Sinne eines Anbieterwechsels (oder einer Rückzahlung) im Vordergrund sollte die Wahl auf ein Saron-Angebot ohne Grundlaufzeit und flexiblen Kündigungsfristen fallen. Allerdings sind solche Angebote im Schweizer Hypothekarmarkt nur vereinzelt erhältlich.

Fazit

• (Langjährige) Festhypotheken sollten für Rentner, Familien und risikoaverse Kunden, bei welchen Budgetsicherheit im Vordergrund steht, weiterhin erste Wahl sein. Dazu sollten Phasen sinkender Swapsätze zum Abschluss von Festhypotheken genutzt werden. Das gleiche Vorgehen empfehlen wir Kunden, welche eine Saron-Hypothek abgeschlossen haben und nun den Switch in eine Festhypothek prüfen.
• Saron-Hypotheken bieten mehr Flexibilität, aber keine Budgetsicherheit. Die aktuell noch deutlich (über 140 Basispunkte) günstigeren Konditionen im Vergleich zu langjährigen Festhypotheken sind aber eine Momentaufnahme. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Zinsvorteil in den nächsten
  6 bis 12 Monaten sehr stark abschwächen wird. Eine enge Verfolgung der Entwicklung ist unabdingbar.
• Entscheidet sich ein Kunde für ein Saron-Produkt ist ein rascher Abschluss mit einer längeren Grundlaufzeit (mindestens 3 Jahre) zur Sicherung der derzeit noch tiefen Margen anzustreben.
• Eine genauere Beobachtung der Hypothekarangebote ist zum jetzigen Zeitpunkt wichtiger denn je. Kleine Banken, Versicherungen und Pensionskassen, die über genügend Einlagen verfügen und sich nicht auf dem Kapitalmarkt refinanzieren müssen, dürften auch in den nächsten Wochen mit attraktiven Angeboten aufwarten.
• Bei einem weiteren, aber verlangsamten Leitzinsanstieg bis auf zwei Prozent wären die Zinskosten für eine Saron-Hypothek gegenüber einer zehnjährigen Festhypothek tiefer. Allerdings wird dann auf die Zinsabsicherung verzichtet. Erhöht sich der Leitzins in den nächsten Jahren auf über zwei Prozent ist der Abschluss einer langjährigen Festhypothek kostengünstiger.
• Eine weitere Option ist die Splittung der Finanzierung in eine Saron-Hypothek in Kombination mit einer langjährigen Festhypothek. So partizipiert der Hypothekarnehmer einerseits von den noch sehr tiefen Zinskosten der Saron-Hypothek und erlangt andererseits für den fest abgeschlossenen Teil Budgetsicherheit.

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