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Wie der kalkulatorische Zinssatz den Eigenheimkauf erschwert

02.02.2017 5:55
Wie der kalkulatorische Zinssatz den Eigenheimkauf erschwert

Häufig scheitert der Traum vom Eigenheim, denn es gibt hohe regulatorische Hürden, die sich Schweizer Finanzinstitute teilweise selbst auferlegen. Dazu gehört unter anderem der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent für die Berechnung der Tragbarkeit. Zwar ist eine flächendeckende Senkung momentan unwahrscheinlich, aber der Hypothekarmarkt ist nicht zuletzt durch neue Anbieter und Geschäftsmodelle zunehmend in Bewegung und bietet Kunden Alternativen.

Wer eine Immobilie erwirbt, muss zwei Kriterien erfüllen. Erstens: Die Belehnung darf nicht über 80 Prozent liegen. Das heisst, dass zur Finanzierung einer Immobilie mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt werden, wobei 10 Prozent aus vorbezogenen Vorsorgegeldern bestehen dürfen. Zweitens: die Tragbarkeit der Hypothek muss gegeben sein. Das heisst, dass der Hypothekarnehmer maximal ein Drittel seines Bruttoeinkommens für die laufenden Kosten der Hypothek verwenden darf. Dabei setzen sich die laufenden Kosten zusammen aus Amortisation (ungefähr 1 Prozent des Verkaufswertes der Liegenschaft pro Jahr), Unterhalt (ebenfalls etwa 1 Prozent des Verkaufspreises der Liegenschaft) und Zinskosten der Hypothek. Und hier ist nicht der aktuelle Zins massgeblich, sondern ein aus Risikogründen hoch angesetzter kalkulatorischer Zins (aktuell 5 Prozent), der dazu dient, dass die Hypothekarnehmer auch bei steigenden Zinsen noch Ihre Zahlungen leisten können – die Tragbarkeit der Hypothek also weiterhin gegeben ist.

Im historischen Vergleich ist der kalkulatorische Zins sehr hoch angesetzt

Genau dieser kalkulatorische Zins von 5 Prozent macht zurzeit von sich reden, denn wir befinden uns in einer historischen Niedrigzinsphase, wobei Hypothekarnehmer eine 10-jährige Festhypothek mit einem Zinssatz von deutlich unter 1 Prozent abschliessen können. Betrachtet man zudem den Durchschnittszins der letzten 20 Jahre, der zwischen 3 und 4 Prozent liegt, dann kann man zur Annahme gelangen, dass der kalkulatorische Zinssatz mit 5 Prozent zu hoch angesetzt ist.

Baugrundstueck

Wie MoneyPark bereits im Oktober 2016 berichtete: Anbieter mit neuen Geschäftsmodellen drängen in den Markt – zum Beispiel solche, die Darlehen zwischen Privatpersonen vermitteln und im sogenannten Peer-to-Peer Markt aktiv sind. Diese Anbieter unterstehen nicht der Bankenregulierung, sind dementsrpechend bei der Kreditvergabe weitaus freier und können die Kriterien und Risiken von Fall zu Fall bewerten. Dennoch sollten Kunden, falls sie von der Hausbank abgelehnt werden, nicht gleich aufgeben. Die Kreditvergabekriterien der Banken sind sehr unterschiedlich und auch die Immobilienbewertung hat einen massgeblichen Einfluss auf die Höhe der Hypothek und die Tragbarkeit. Die Devise lautet, wie immer bei Hypotheken: Immer bei mehreren Anbietern Offerten einholen und vergleichen und verhandeln.

Michael Hartmann, Leiter Vertrieb MoneyPark, erklärt im Finanztalk von Laubes ImmoBox, wie regulatorische Hürden den Eigenheimkauf erschweren:

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