Wer finanziert sein Eigenheim wie?

von / 13 Januar 2022
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Die Gruppe der Neukäufer macht den politischen Handlungsbedarf bei der Regelung des Immobilien- und Finanzierungsmarkts besonders deutlich: 36 Prozent der Neukäufer müssen heute mit erhöhten Tragbarkeiten finanzieren. Das ist mehr als bei allen anderen der elf untersuchten Gruppen von Hypothekarnehmern. Und es ist das Resultat von steigenden Immobilienpreisen und stagnierenden Löhnen in den letzten Jahren. Bis sich Neukäufer ihre erste Immobilie leisten können, sind sie mittlerweile durchschnittlich 44 Jahre alt. Sie haben es deutlich schwerer als bestehende Eigentümer an eine günstige Hypothek zu kommen und bezahlen für eine durchschnittliche Laufzeit von neun Jahren 12 Basispunkte mehr als Eigentümer. Dies zeigt unsere Analyse von über 15’000 Hypotheken, die in den letzten fünf Jahren abgeschlossen wurden.

Die ausgewählten Hypothekarnehmer wurden nach ihrer Lebensform (Alleinstehende / DINKs / Familien / Pensionierte), ihrem Bildungsstand (Akademiker / Büezer), ihrem Einkommen (Geringverdiener / Mittelstand / Millionäre) und danach, ob sie Eigentümer oder Neukäufer sind, gruppiert. Das bringt viele spannende Erkenntnisse zum Vorschein.

Neukäufer finanzieren über Limit

Die Neukäufer sind sowohl bei den Zinssätzen als auch bei den Zinskosten im hintersten Viertel der elf untersuchten Gruppen anzutreffen. Die gestiegenen Immobilienpreise führen zu hohen Hypothekarvolumen. Hinzu kommt, dass bei über einem Drittel der Neukäufer (36%) die Tragbarkeit erhöht ist, was die Auswahl an Anbietern schmälert und damit den Zins in die Höhe treibt. Im Jahr 2021 wies gar die Hälfte der Neukäufer eine erhöhte Tragbarkeit auf! Und dennoch: Auch mit erhöhter Tragbarkeit und hoher Belehnung schaffte es in den vergangenen fünf Jahren jeder dritte Neukäufer, dank eines breiten Anbietervergleichs, die Zinsgrenze von einem Prozent zu unterschreiten. Wer eine Immobilie findet, muss zudem im Durchschnitt keine fünf Prozent seines Haushaltseinkommen aufwerfen, um die Zinsen zu bezahlen, während ein Mieter für die Nettomiete ohne Nebenkosten zwei- bis dreimal so viel Geld hinlegen muss.

Pensionierte bekommen rekordgünstige Hypotheken

Bei den Pensionierten zeigt sich ein anderes Bild. Sie weisen mit durchschnittlich 47 Prozent die tiefste Belehnung aller untersuchten Gruppen auf und finanzieren mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.01 Prozent für neun Jahre fast so günstig wie Millionäre. Gutverdienende DINKs (double income, no kids) bezahlen elf Basispunkte mehr (1.12%). Sie zeigen sich risikofreudig und nehmen überdurchschnittlich viel Fremdkapital auf, was aufgrund der Doppelverdienersituation gut nachvollziehbar ist. Familien sind hier zurückhaltender und liegen mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.05 Prozent im günstigen Teil des Mittelfelds.

Akademiker erhalten bessere Konditionen

Auch Akademiker finanzieren sehr günstig. Über die Hälfte von ihnen (57%) erhält einen Zinssatz von einem Prozent oder weniger und ist damit wesentlich privilegierter als der Büezer. Akademiker wählen mit 63 Prozent etwas häufiger eine Bank als Hypothekargeber als Büezer, bezahlen dennoch durchschnittlich 15 Basispunkte weniger bei fast identischer durchschnittlicher Laufzeit. Dies erstaunt, weil Banken in der Regel die teuerste Anbietergruppe darstellen (vgl. FIMU) – so aber nicht für Akademiker, denn diese warten mit einer attraktiveren Anlage- und Vermögensperspektive auf.

Millionären wird gegeben

Den günstigsten Zinssatz erhalten mit durchschnittlich 0.99 Prozent für neun Jahre die Millionäre. Die Mehrheit von ihnen (59%) bezahlt weniger als ein Prozent Zins. Sie erhalten bei allen Anbietergruppen attraktive Konditionen, was in Abschlägen für hohe Hypothekarvolumen, tiefen Tragbarkeiten und tiefen Belehnungen begründet ist. Nur 31 Prozent der Millionäre benötigen eine zweite Hypothek, während es im Mittelstand mit 56 Prozent die Mehrheit ist.

Starre Tragbarkeitskriteren sollten überarbeitet und detailliert werden

Angesichts der Tatsache, dass es für Neukäufer immer schwieriger wird in den Immobilienmarkt einzusteigen, stellt sich die Frage, ob die starren Schweizer Tragbarkeitskriterien im aktuellen Marktumfeld ihre Berechtigung nicht längst verloren haben. Eine individuellere Betrachtungsweise würde die Transparenz am Markt erhöhen und damit könnten ohne zusätzliches Risiko deutlich mehr Wohnträume erfüllt werden. Heute werden Neukäufer durch die steigenden Immobilienpreise in höhere Tragbarkeitsklassen gedrängt, was es ihnen erschwert, einen geeigneten Finanzierungspartner zu finden. Um sich ein Eigenheim im Wert von CHF 1,1 Mio. zu kaufen, müssen sie mittlerweile im Durchschnitt 44 Jahre alt werden, um die nötigen Eigenmittel (min. CHF 220’000.-) und insbesondere das notwendige Einkommen (min. 195’000.-) aufzubringen. Dadurch werden ganze Käuferschichten vom Kauf abgehalten und durch die bis zu dreimal höheren Wohnkosten als Mieter gestraft.

Eigenheim bringt Budgetentlastung

Familien mit temporär tieferem Einkommen oder einkommensstarke Käufer, die teurere Immobilien kaufen möchten, sind zwei Kategorien, die bei ihrer Finanzierung kaum einem erhöhten Risiko unterliegen. Ganz im Gegenteil: Die Vereinfachung einer Finanzierung dieser beiden Käufergruppen würde es vielen Familien ermöglichen, günstiger zu wohnen und dementsprechend das Haushaltsbudget zu entlasten. Am Markt fehlt oft der Zugang und v.a. das Wissen, dass es Finanzierungsanbieter gibt, die trotz erhöhter Tragbarkeit eine Finanzierung ermöglichen würden. Eine Überarbeitung der Regeln hin zu einer individuelleren Betrachtungsweise scheint aus unserer Sicht dringend angebracht. Ferner appellieren wir auch an die Politik, ihr Engagement für Neukäufer im Schweizer Immobilien- und Finanzierungsmarkt zu überdenken. Es ist sozialpolitisch bedenklich, wenn Neukäufern strukturell der Weg ins Eigenheim verwehrt ist, was mittlerweile der Fall ist.

Immobilienleiter soll früh erklommen werden

Jungen Paaren mit Kinderwunsch sei geraten, sich frühzeitig eine günstige «Einsteiger-Immobilie» zu leisten und dann mit dem ersten Kind in ein grösseres Eigenheim zu ziehen. Dies erlaubt einerseits frühzeitig von den günstigen Wohnkosten des Eigenheims zu profitieren und andererseits mit dem höheren Einkommen vor den Kindern eine bessere Tragbarkeit zu erreichen.

Lesen Sie die ganze Studie mit weiteren spannenden Erkenntnissen hier.