Welche Unterlagen brauche ich für eine Immobilienbewertung?

von / 31 Januar 2017
2017 01 31 checkliste immobilienbewertung

Welche Unterlagen für eine Immobilienbewertung benötigt werden, hängt vom individuellen Fall ab. Einige Dokumente wie Grundbuchauszug oder Bauzeichnungen sind allerdings immer notwendig.

Wichtige, in jedem Fall nötige Unterlagen sind:

  • Ein Grundbuchauszug, erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt. Wichtig für die Bewertung der Immobilie ist hierbei zum Beispiel ein eventuell eingetragenes Steuerpfand für die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlt Ihr Vorgänger nämlich seine Steuer nicht und ist das Grundstück mit einem Pfandrecht belastet, dann gehen diese Schulden auf den neuen Eigentümer über – und das sind Sie. Ebenfalls wertmindernd wirken sich Nutzniessungsrechte aus. Denn Nutzniesser dürfen sämtliche mit der Immobilie erwirtschafteten Gewinne behalten, was die Liegenschaft für Investoren unattraktiv macht. Ein weiterer zu beachtender Punkt: nachbarrechtliche Einschränkungen. Hat der Nachbar zum Beispiel das Recht, einen Teil des Grundstücks mitzubenutzen, wirkt sich dies ebenfalls wertmindernd aus.
  • Wenn möglich: der letzte Kaufvertrag. Bekommen können Sie diesen beim Eigentümer, falls er ihn herausrückt. Interessant ist der Vertrag vor allem, weil er einen wertvollen Anhaltspunkt bezüglich des Preises liefert, zu dem die Liegenschaft bereits veräussert wurde.
  • Ein Katasterplan mit Baulinien, zu bekommen beim zuständigen Amt für Raumentwicklung. Dieser ist wichtig für die Bewertung des Grundstücks als Bauland.
  • Versicherungspolicen, vor allem von der Gebäudeversicherung (erhältlich bei der kantonalen Monopolversicherung, wo eine existiert; ansonsten beim jeweiligen Versicherer), einer eventuell abgeschlossenen Gebäudewasserversicherung sowie bei grösseren Liegenschaften einer Gebäudehaftpflichtversicherung.
  • Bauzeichnungen von Grundriss, Schnitt und Fassade, zu bekommen beim Eigentümer oder beim Architekten.
  • Nutzflächenangaben, ebenfalls erhältlich beim Eigentümer oder beim Architekten.
  • Protokoll der Denkmalpflege. Dieses ist vor allem für Aus- und Umbauten wichtig, da es aufgrund von Denkmalschutzgründen beachtliche wertmindernde Einschränkungen beinhalten kann.

Genaue Dokumentation von Investitionen und Aus-/Umbauten, am besten fotografisch und mit präzisen Typenbezeichnungen für verwendete Materialien und Geräte. Werterhaltende Investitionen erhöhen den geschätzten Wert der Immobilie; umgekehrt können vernachlässigte und somit noch ausstehende Renovationen sich wertmindernd auswirken. Diese Angaben bekommen Sie vom Eigentümer oder vom Architekten.

Hedonische Schaetzung

Beim Kauf von Stockwerkeigentum sind weitere Dokumente nötig

Erwerben Sie Stockwerkeigentum, müssen Sie zusätzlich noch folgende Dokumente bereithalten:

  • Den Begründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es handelt sich hierbei um eine Art Grundvertrag über das Zusammenleben der Stockwerkeigentümer. Festgelegt werden u.a. die sog. Wertquoten, nach denen der prozentuale Anteil des Wohnungskäufers an Renovationen des Gebäudes sowie am Unterhalt des Gemeinschaftseigentums festgelegt wird. Beziehen können Sie den Begründungsakt von der Eigentümerverwaltung oder beim Grundbuchamt.
  • Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, in dem Präzisierungen zum Funktionieren der Eigentümergemeinschaft vermerkt sind. Interessant ist z.B. das Stimmrecht, welches der Eigentümer bezüglich Änderungen an der Liegenschaft hat, sowie die Zusammensetzung und Häufigkeit von Eigentümerversammlungen. Auch für das Reglement sollte man sich an die Eigentümerverwaltung oder ans Grundbuchamt wenden.
  • Nutzungs- und Verwaltungsreglemente, deren bekanntester Vertreter wohl die berühmte Hausordnung ist. Diese Reglemente bekommt man im Normalfall bei der Eigentümerverwaltung.
  • Angaben zum Erneuerungsfonds. Existiert ein solcher, sind sein aktueller Stand, regelmässig zu leistende Zahlungen sowie die Rechnungen der letzten Jahre interessant. Ein gut gefüllter Fonds kann den Wert einer Wohnung erhöhen, da zukünftige Sanierungen ohne grösseren finanziellen Mehraufwand machbar sind.
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Für den Kaufinteressenten sind diese vor allem deswegen interessant, weil sie Informationen zum zwischenmenschlichen Verhältnis der verschiedenen Eigentümer beinhalten. Für eine Bewertung relevant sind jedoch eher die aktuellen Probleme, welche die Eigentümergemeinschaft beschäftigen.
  • Die letzten Jahresrechnungen der Eigentümergemeinschaft.

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