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Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich

15.08.2019 12:35
Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich

Steht der Verkauf Ihrer eigenen vier Wände an, sind diese oft noch mit einer Hypothek belehnt. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ist aber mit teilweise hohen Kosten verbunden. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch Ihre Hypothek – dieser Entscheid ist jedoch abhängig von der Länge der Laufzeit, der Höhe der Zinsen sowie von steuerlichen Faktoren. Je nachdem profitieren beide Parteien.

Als Eigenheimbesitzer denkt man normalerweise kaum daran, sich von seiner Liegenschaft zu trennen. Doch gibt es Gründe für den Verkauf: Sie reichen von veränderten Bedürfnissen aufgrund Ihres Alters über den Jobwechsel-bedingten Umzug bis zu finanziellen Engpässen, welche die Tragbarkeit der Immobilie schlicht überschreiten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Beim vorzeitigen Ausstieg aus einer Festhypothek verlangen Banken von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese richtet sich nach den entgangenen Zinseinnahmen. Hinzu kommen Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer lang laufenden Festhypothek kostet Sie als Verkäufer daher schnell mehrere zehntausend Franken.

Hypothek übertragen

Die einfachste Lösung, diese Kosten zu vermeiden: Verkaufen Sie Ihr Eigenheim und erwerben zugleich eine neue Immobilie, dann können Sie die Hypothek einfach auf das neue Objekt übertragen, ohne eine Vorfälligkeitsprämie zu zahlen.

Übernahme durch den Käufer

Eine Alternative besteht darin, dass der Käufer Ihre Immobilie mitsamt Hypothek übernimmt. Davon können beide Parteien profitieren. Jedoch hängt es sehr stark von den Konditionen und dem geltenden Zinssatz Ihrer bestehenden Hypothek ab, ob der Käufer auf dieses Angebot eingeht.

Entgegenkommen beim Verkaufspreis

Soll der Käufer Ihre Hypothek übernehmen, werden Sie ihm bezüglich des Kaufpreises entgegenkommen müssen. Denn damit sich die Übernahme für ihn lohnt, sollte der Abschlag auf den Kaufpreis klar über den zusätzlichen Zinskosten liegen. Auch wird er die bestehende Laufzeit Ihrer Hypothek wohl nur dann übernehmen, wenn sie seiner eigenen Hypothekarstrategie entspricht. Ist die Zinsfestschreibung nur kurz, der Käufer aber möchte bei den derzeit tiefen Hypothekarzinsen eine längere Festhypothek abschliessen, wird er sich kaum zu diesem Schritt entschliessen.

Steuerliche Aspekte

Falls der Käufer auf das Angebot eingeht, hat der niedrigere Verkaufspreis einen weiteren positiven Effekt, da Sie von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren. Diese erhöht sich jedoch perspektivisch für den Käufer, will er später die Immobilie wieder verkaufen. Denn massgeblich für die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer ist die Differenz zwischen Verkaufs- und ehemaligem Kaufpreis der Immobilie.

Zustimmung des Finanzierungsinstituts

Einigen Sie sich mit dem Käufer, muss schliesslich das bisherige Finanzierungsinstitut mit der Übernahme der Hypothek einverstanden sein. Gegebenenfalls benötigt der Käufer eine Nachfinanzierung, falls die bisherige Hypothekarhöhe nicht ausreicht.

Fazit

Die Übernahme der Hypothek kann für beide Parteien vorteilhaft sein, ist aber nicht ganz unkompliziert. Für den Käufer ist es in der Regel einfacher, eine auf seine individuelle Situation abgestimmte Hypothek zu finden. Deshalb bedarf es einer genauen Analyse sowie eines gewissen Verhandlungsgeschicks bezüglich des Verkaufspreises. Lassen Sie sich daher transparent und unabhängig beraten, um die beste Strategie festzulegen.


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