Oftmals nehmen Kunden neben einer ersten auch noch eine zweite Hypothek auf. Letztere müssen sie zwingend abbezahlen (auch Amortisieren genannt). Doch lohnt es sich, auch die erste Tranche abzuzahlen?
In der Schweiz müssen Haus- oder Wohnungskäufer, die eine Hypothek aufnehmen, mindestens 20 Prozent des Objektwerts mit Eigenmitteln decken. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Banken die Immobilie nur zu höchstens 80 Prozent belehnen.
Erste und zweite Hypothek sind nun so definiert, dass die erste Hypothek bis zu 65 Prozent des Objektwerts deckt, während die zweite Hypothek für Belehnungen von 65 bis 80 Prozent benötigt wird. Eine hohe Belehnung bedeutet für den Kreditgeber ein höheres Risiko, weshalb der Zinssatz für eine zweite Hypothek nicht selten 0.5 – 1 Prozent höher ist als bei der ersten Hypothek. Generell sprechen Kreditgeber heutzutage aber kaum mehr von erster und zweiter Hypothek, stattdessen wird ein Mono-Zinssatz für die gesamte Finanzierung offeriert.
- Lesen Sie hier unseren Fachartikel zum Thema «Hypothek zurückzahlen: ja oder nein?«
- Lesen Sie mehr zum Thema: Erste und zweite Hypothek kurz erklärt.
Steuern und Zinskosten sind beim Abbezahlen der Hypothek entscheidend
Übersteigt ein Hypothekarkredit 65 Prozent des Objektpreises, so muss dieser gemäss aktuellen regulatorischen Vorgaben innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter amortisiert werden. Amortisieren ist der Fachbegriff für «Hypothek abbezahlen». Ob es sich in diesem Zusammenhang nun lohnt, auch die erste Hypothek abzubezahlen, hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: Der erste Aspekt betrifft die Steuern, denn Zinskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. So zahlt man für eine Hypothek mit 1.9 Prozent und zehn Jahren Laufzeit unter Berücksichtigung des Steuervorteils letztlich nur 1.3 – 1.5 Prozent Zinsen.
Der andere Faktor beim Hypothek abbezahlen betrifft die individuellen Anlage-Alternativen. Konkret: Kann man mit seinem verfügbaren Kapital nach Abzug der Steuern mehr Rendite erzielen, als man Zinskosten zahlt? Wenn man sein Geld auf einem Bankkonto liegen hat, welches nur minimale Zinserträge einbringt, so lohnt sich normalerweise die Amortisation. Hat man hingegen attraktivere Investment-Optionen zur Hand, so kann es sich durchaus lohnen, die erste Hypothek beizubehalten.
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- Erfahren Sie hier mehr zum Thema «Was ist Amortisation?»
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