Der drohende Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank am 23. März dürfte den einen oder anderen Hypothekarnehmer mit Saron-Hypothek schlechter schlafen lassen. Für die Mehrheit der bestehenden Saron-Kunden ist ein weiterer Zinsanstieg zwar verkraftbar, aber der Neueinstieg lohnt sich im aktuellen Zinsumfeld nicht. Die Differenz von Festhypotheken zum Saron ist derzeit so gering, dass man mit einer Saron-Hypothek sehr viel Risiko für eine verhältnismässig kleine Ersparnis auf sich nimmt.
Die Saron-Hypothek ist im zweiten Halbjahr 2022 trotz Budgetunsicherheit und drohendem Zinsanstieg zum Lieblingsprodukt der Hypothekarnehmenden aufgestiegen. Der Peak wurde im Spätsommer 2022 erreicht, als sich fast jeder zweite Hypothekarnehmer für eine Saron-Hypothek entschied. Seither wurde der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zweimal angehoben – einmal im September und einmal im Dezember – und die SNB sieht sich nun, aufgrund der weiter steigenden Inflation wohl veranlasst, noch einen dritten Zinsschritt in der Höhe von vermutlich zwischen 0.25 und 0.5 Prozent zu machen. Dies hat für Hypothekarnehmende, welche auf eine Saron-Hypothek setzen, direkte Auswirkungen. Sie werden für ihre Hypothek zukünftig über zwei Prozent bezahlen, was im historischen Kontext immer noch ein sehr attraktiver Zins ist, aber durch die Erfahrungen der letzten Jahre hoch erscheint.
Geldmarkthypothek bald so teuer wie seit 14 Jahren nicht mehr?
Seit November 2008 kostete eine Geldmarkthypothek (früher Libor) nie mehr über zwei Prozent. Hypothekarnehmende haben sich an ein Zinsniveau gewöhnt, dass im historischen Kontext aussergewöhnlich und nicht normal war. Festhypotheken kosteten kaum mehr als Geldmarkthypotheken oder waren zweitweise sogar günstiger. So konnten wir vor rund drei Jahren einem Kunden ein zehnjährige Festhypothek für 0.39 Prozent anbieten. Aus heutiger Sicht Wahnsinn. Das Ende der Pandemie und der Ausbruch des Kriegs in der Ukraine haben die Festhypotheken um rund zwei Prozent ansteigen lassen. Hypothekarnehmende flüchteten in Scharen in Saron-Hypotheken, um sich der neuen Zinsrealität zu entziehen. Mit dem Ende der Negativzinsära im September letzten Jahres steuert nun aber auch dieses Phänomen dem Ende entgegen. Die beiden Zinserhöhungen im September und Dezember haben dazu geführt, dass im aktuellen Jahr wieder vermehrt Festhypotheken, allen voran 10-jährige abgeschlossen wurden. Der jüngste Zinsrückgang bei den Festhypotheken beschleunigt diese Entwicklung zusätzlich.
Der Aufpreis für eine Festhypothek ist derzeit gering
Im Vergleich zu November 2008, als eine Geldmarkthypothek rund zwei Prozent und eine zehnjährige Festhypothek rund dreieinhalb Prozent kostete, bekommt man die zehnjährige Festhypothek aktuell für rund zweieinhalb Prozent, sprich ein ganzes Prozent günstiger als damals. Hebt die SNB den Leitzins am 23. März um weitere 50 Basispunkte an, fehlt nur ein halbes Prozent bis zur zehnjährigen Festhypothek. Vor diesem Hintergrund sollte man sich bei anstehenden Verlängerungen oder Neuabschlüssen von Hypotheken zweimal überlegen, ob man sich für ein halbes Prozent Zinsersparnis dem Zinsänderungsrisiko einer Saron-Hypothek aussetzen möchte. Ein halbes Prozent bedeutet bei einer Hypothek von CHF 600’000 Mehrkosten von CHF 3000 pro Jahr, wovon ein Teil durch eine tiefere Steuerlast kompensiert werden kann.
Der durchschnittliche Saron-Kunde kann den Zinsanstieg verkraften
Bei weiter steigenden Leitzinsen werden Hypothekarnehmende mit einer Festhypothek nicht nur finanziell besser fahren, sondern vor jedem SNB-Entscheid auch besser schlafen. Hingegen werden Hypothekarnehmende, welche über relevante Kapitalreserven verfügen, und an sinkende Leitzinsen glauben, mit einer Saron-Hypothek günstiger fahren. Hier sehen wir, dass unsere Kundinnen und Kunden, die im letzten Halbjahr eine Saron-Hypothek abgeschlossen haben, über rund 10 Prozent mehr Reserven verfügen als Hypothekarnehmende mit Festhypothek. Auch hat er durchschnittlich neun Prozent mehr Einkommen und kann so temporär höhere Zinszahlungen verkraften oder im Fall von sehr stark steigenden Zinsen über eine längere Zeit zur Not auch einen Grossteil der Hypothek amortisieren. Man kann also konstatieren, dass die jüngste Flucht in den Saron bislang nicht mit höheren Risiken einhergeht.
Nachahmung nicht empfohlen
Eine Nachahmung können wir derzeit dennoch nicht empfehlen. Neben der sehr unsicheren Zinsentwicklung spricht auch der sehr geringe Aufpreis für eine Festhypothek für die langfristige Zinsabsicherung. Sind obendrauf weder entsprechende Kapital- noch Einkommensreserven vorhanden, raten wir derzeit stark davon ab, sich für eine Zinsersparnis von rund einem halben Prozent dem hohen Zinsänderungsrisiko einer Saron-Hypothek auszusetzen.
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