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Referenzzinssatz für Mieten bleibt nochmals unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

05.09.2019 8:09
Referenzzinssatz für Mieten bleibt nochmals unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um satte 20 Basispunkte und notiert aktuell bei 1.41 Prozent. Mieter kommen aber nicht in den Genuss von tieferen Mieten, denn der Referenzzinssatz verharrt seit über zwei Jahren auf 1.50 Prozent, die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück. Demgegenüber stehen die Immobilienbesitzer, welche bei der Verlängerung ihrer bestehenden oder dem Abschluss einer neuen Hypothek massiv vom aktuellen Tiefzinsumfeld profitieren. 

Der Durchschnittssatz für Hypotheken ist ein volumengewichteter Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Es handelt sich daher um einen Mischsatz zwischen Bestandes- und Neuhypotheken. Folglich sinkt dieser Durchschnittssatz im aktuellen Zinsumfeld laufend, getrieben vom seit Jahren anhaltenden Tiefzinsniveau. Auf diesen Durchschnittssatz stützt sich das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bei seiner vierteljährlichen Berechnung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen. Dieser Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten festgelegt und kaufmännisch gerundet. Somit reicht der Rückgang beim Durchschnittssatz für Hypotheken vom letzten Quartal von zwei Basispunkten auf 1.41 Prozent knapp wieder nicht aus, um den Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen um ein Viertelprozent nach unten zu drücken.

Es braucht weiterhin tiefe Hypothekarzinsen und folglich ein Absinken des Durchschnittssatzes für Hypotheken unter die Marke von 1.38 Prozent bevor das BWO den Referenzzinssatz für Mietverhältnisse anpassen wird. Tritt diese Anpassung nach unten ein, ergibt sich für Mieter im Grundsatz ein Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses.

Die Mehrheit der Mieter verlangt gar keine Mietzinsreduktion beim Vermieter

Verschiedene Studien, darunter die MoneyPark Wohntraumstudie, genauso wie Gespräche mit Immobilienverwaltern zeigen immer wieder die Bequemlichkeit von Herr und Frau Schweizer auf. Die Mehrheit der Mieter (je nach Quelle sind es zwischen 15 und 40 Prozent) verlangt beim Vermieter gar keine Mietzinsreduktion. Ein wichtiger Faktor ist hier sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt werden. Und auch dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig weiterzugeben, denn Veränderungen der Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer allfälligen Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.

Mietpreisindex steigt, während Hypothekarzinsen sinken

Der Mietpreisindex ist Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise und wird vom Bundesamt für Statistik erstellt. Er zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten in der Schweiz bezogen auf ein Basisjahr (2000 in nachstehender Grafik). Ein Blick auf den Mietpreisindex zeigt, dass Eigentümer vom nun schon seit vielen Jahren vom anhaltenden Tiefzinsumfeld profitieren und das ungleich mehr als Mieter. Verglichen mit dem Durchschnittssatz für Hypotheken, welcher sich seit rund zehn Jahren im Sinkflug befindet, steigt der Mietpreisindex kontinuierlich an.

Enormes Sparpotenzial von bis zu 50 Prozent

Gemäss Bundesamt für Statistik zahlt ein Mieter in der Schweiz für eine 4-Zimmerwohnung aktuell im Durchschnitt leicht mehr als 1‘500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dient hier ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.

Auf Basis einer 4-Zimmerwohnung können Eigentümer gegenüber Mietern somit pro Monat über 700 Franken oder jährlich knapp 9’400 Franken sparen. Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer jedoch keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Grundsätzlich soll eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes zurückgeführt werden. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten für Eigentümer im Vergleich zum Mieter ist aber auch nicht notwendig. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Üblicherweise finanziert ein Eigentümer seine Amortisation mittels Kontoguthaben und immobilisiert somit quasi einen Teil seines Vermögens. Während der Mieter bestenfalls freiwillig Geld für seine Altersvorsorge anspart, wird der Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, seine Spargelder in seiner eigenen Immobilie anzulegen. Aber dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken. Mit einem Eigenheim wohnt man nicht nur günstiger, sondern investiert durch die Amortisation auch in die Altersvorsorge.

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