Was sollten Haus- bzw. Wohnungskäufer beachten, wenn sie eine private Hypothek, also bei einem Freund, einem Bekannten oder einem Verwandten eine Hypothek aufnehmen? Wir beantworten die Kundenfrage zur privaten Hypothek.
Frage: Meine Bankhypothek über 300 000 Franken für meine Eigentumswohnung wird nächstens fällig. Jetzt hat mir ein Freund anerboten, dass er mir diesen Betrag als Kredit geben würde. Er würde so mehr Zins für sein Geld als auf dem Bankkonto erhalten. Ich bin nicht abgeneigt, ihm den Gefallen zu tun. Wäre dies möglich, und auf was müsste ich besonders achten?
Antwort von MoneyPark: Grundsätzlich spricht nichts gegen diese Form der Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung. Da es sich aber um Finanzangelegenheiten unter Bekannten handelt, empfiehlt es sich, wie bei jedem Privatkredit, die Abwicklung formell richtig aufzusetzen. Die Grundlagen für die private Hypothek finden sich in Art. 312 ff. OR. Die Vertragsbestandteile sollten im Minimum Folgendes umfassen und schriftlich festgehalten werden: Darlehenssumme, Vertragslaufzeit, vereinbarter Zinssatz mit Fälligkeitsterminen, Anpassung der Zinssätze an die Marktverhältnisse, die Amortisation bzw. Kündigungsmöglichkeiten sowie Sicherstellung.
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Laufzeit für private Hypothek festlegen
Die Darlehenssumme einer privaten Hypothek richtet sich nach den finanziellen Möglichkeiten Ihres Bekannten, die Geldsumme für eine bestimmte Zeit auszuleihen. Eine Vertragslaufzeit empfiehlt sich deshalb, weil es für die Parteien Planungssicherheit gibt. Die Fälligkeiten der Zinsen können frei definiert werden (z. B. vierteljährlich).
Zinssatz bestimmen
Anspruchsvoller ist die Ansetzung des Zinssatzes für die private Hypothek. Wird das Darlehen für eine bestimmte Laufzeit vereinbart, kann eine Kassenobligation mit analoger Laufzeit als Referenzsatz herangezogen und mit einem Zinsaufschlag für das «höhere» Risiko versehen werden. Alternativ ist ein Abschlag für eine vergleichbare Festhypothek denkbar oder dann der Durchschnitt aus diesen beiden Produkten (Beispiel: Laufzeit 5 Jahre, Kassenobligationen 1%, Festhypothek 1,30%, vereinbarter Zinssatz Privatdarlehen 1,15%). Sofern der Zinssatz nicht über die ganze Laufzeit fixiert wird, muss die Anpassung transparent geregelt werden. Dazu wird auf einen Referenzzinssatz abgestützt (z. B. Referenzzinssatz für Mieter oder Libor-Zinssätze).
Schriftlicher Vertrag
Nicht minder wichtig ist die schriftliche Vereinbarung bezüglich Rückzahlung des Darlehens bzw. die Amortisation. Ist eine Vertragslaufzeit bestimmt, ist das Darlehen bei Ablauf zur Rückzahlung fällig. Ist keine Vertragslaufzeit vereinbart, gilt gemäss Art. 318 OR eine Kündigungsfrist von 6 Wochen. Insbesondere bei grösseren Beträgen ist aus Gläubigersicht eine Besicherung des Darlehens zu empfehlen. Die Hypothek ist mit einem sogenannten Schuldbrief, welcher im Grundbuch eingetragen ist, besichert. Ein Schuldbrief ist rechtlich ein Wertpapier, das der Bank verpfändet und ausgehändigt wird. Da in Ihrem Fall die Hypothek bereits besteht und somit auch der Schuldbrief, kann dieser bei Ablösung der Hypothek von der Bank auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Somit ist keine Neuerrichtung des Schuldbriefes nötig.
Versteckte Tücken
Private Hypotheken und Darlehen haben trotz Attraktivität aber ihre Tücken. Stirbt zum Beispiel der Darlehensgeber, gilt der Vertrag zwar weiterhin, die Forderung geht aber auf die Erben über. Ebenso können Geldnöte des Darlehensgebers dazu führen, dass dieser die Rückzahlung frühzeitig verlangt. Gerade unter Bekannten fühlt man sich dann trotz vertraglicher Abmachungen über eine längere Vertragsfrist dazu verpflichtet, diesem Ansinnen nachzukommen. Wichtig ist deshalb, dass der Kreditnehmer «finanzierungsfähig» bleibt und jederzeit eine Bankfinanzierung seiner Hypothek beantragen kann.
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