Niederstwertprinzip erschwert Finanzierung

09.03.2015 11:01
Niederstwertprinzip erschwert Finanzierung

Trotz niedriger Zinsen steigen die Hürden für den Immobilienkauf. Seit September 2014 müssen Banken und Versicherungen bei der Kreditvergabe das so genannte Niederstwertprinzip anwenden. Manche Immobilienkäufer sind dadurch gezwungen, mehr Eigenkapital einzusetzen – oder sich nach einem günstigeren Objekt umzusehen. Der Vergleich von Anbietern lohnt sich umso mehr.

Die tiefen Hypothekenzinsen locken die Schweizer, in die eigenen vier Wände zu investieren. Die meisten sind dabei auf einen Hypothekarkredit angewiesen. Banken und Versicherungen finanzieren jedoch gemäss Branchenvorgabe maximal 80 Prozent des so genannten Belehnungswerts; die restlichen 20 Prozent müssen Käufer selbst aufbringen können.

Bislang orientierte sich der Belehnungswert meist am Kaufpreis. Seit September gilt nun, dass Hypothekar-Anbieter jeweils den tieferen Wert aus Kaufpreis und Schätzwert für die Berechnung des Belehnungswertes heranziehen müssen – das sogenannte Niederstwertprinzip. Eingeführt wurde es im Rahmen eines Regulierungspakets, das angesichts der steigenden Preise darauf abzielt, die Überhitzung des Markts zu dämpfen.

Aber zurück zum Niederstwertprinzip: Solange Kaufpreis und Schätzwert identisch sind, hat die Regel keinerlei Einfluss auf die Finanzierung. Anders sieht es aus, wenn die Bank oder Versicherung den Wert der Immobilie tiefer schätzt als der Kaufpreis. In diesem Fall benötigt der Käufer mehr Eigenkapital, um die Finanzierung zu stemmen (siehe Beispiel unten).

MoneyPark hat die Einführung des Niederstwertprinzips zum Anlass genommen, die Bewertungspraxis der Banken und Versicherungen genauer unter die Lupe zu nehmen. Insgesamt sind Hypothekar-Anbieter vorsichtiger geworden bei der Bewertung der Immobilien: 2014 bewerteten Banken und Versicherungen Immobilien im Durchschnitt um fast 25´000 Franken tiefer als der tatsächliche Kaufpreis – und nochmals rund 8000 Franken tiefer als 2013. Besonders ausgeprägt ist die Differenz bei Luxusobjekten, wo Abweichungen von mehreren Hunderttausend Franken keine Seltenheit sind. Bei der Analyse zeigte sich zudem, dass die Schätzungen der Hypo-Anbieter teils weit auseinanderliegen.

Differenz

Ein Beispiel verdeutlicht die Problematik:

Ein Ehepaar möchte  ein Einfamilienhaus in Zollikon am Zürichsee kaufen. Der Kaufpreis liegt bei 1,3 Millionen Franken. Eine mittelgrosse Regionalbank  kommt auf einen etwas höheren Schätzbetrag (1.35 Mio. Franken). Eine Grossbank hingegen schätzt die Liegenschaft auf lediglich 800´000 Franken.

Um den  Eigenmittelbedarf zu berechnen, wird zuerst der maximal mögliche Hypothekarkredit bestimmt (80% des Belehnungswerts). Ein potenzieller Käufer muss mindestens die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem maximalen Hypothekarkredit als Eigenkapital aufbringen, damit die Bank oder Versicherung die Finanzierung übernimmt.

Kaufpreis Schätzwert Belehnungswert Maximaler Hypothekar-Kredit (80 % des Belehnungswerts) Mindestbedarf an Eigenkapital
Regionalbank 1.3 Mio  1.35 Mio 1.3 Mio 80% von 1.3 Mio =

1.04 Mio CHF

1.3 Mio.-1.04 Mio =

260´000 CHF

Grossbank 1.3 Mio 800´000 800´000 80% von 800´000 =

640´000 CHF

1.3 -640´000=

660´000 CHF

 

Die Regionalbank wird vom Ehepaar also mindestens 260´000 Franken Eigenkapital verlangen. Damit haben die beiden gerechnet. Die Grossbank dagegen würde ganze 660´000 Franken an Eigenkapital verlangen – sprich mehr als das Doppelte. Gut möglich, dass die beiden diese Summe nicht aufbringen könnten.

Vergleichen lohnt sich also in jedem Fall. Denn die Schätzmethoden der Banken und Versicherungen sind sehr unterschiedlich. MoneyPark vergleicht die Angebote von über 70 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und findet aus diesen für jeden die passende Hypothek. Wir beraten Sie gerne.

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