Die 10 häufigsten Hypotheken Fehler

17.11.2015 4:25
Die 10 häufigsten Hypotheken Fehler

Eine Hypothek muss sitzen wie ein Massanzug. Ohne detaillierte Fallanalyse und unabhängige Beratung besteht für Kunden die Gefahr, über einen der vielen branchenspezifischen Fallstricke zu stolpern. MoneyPark klärt Sie über die zehn häufigsten Hypotheken Fehler auf.

Hypotheken sind eine komplexe Materie, welche viel Fachwissen voraussetzt. Gleichzeitig geht es um eine Menge Geld, das Frustpotenzial ist dementsprechend gross. Wir bei MoneyPark finden: Das muss nicht sein. Deshalb klären wir Sie über 10 häufige Fallstricke auf, die Bank- und Versicherungsberater ihren Kunden häufig vorenthalten.

Hypotheken Fehler 1: Offerten nicht ausreichend verglichen

Vergleichen lohnt sich! Beispielsweise können die Zinsen für eine Festhypothek mit einer Laufzeit über 10 Jahre je nach Anbieter bis zu 0,8 Prozentpunkte auseinander liegen. Auf eine Hypothek von 600‘000 Franken macht das 4’800 Franken aus – pro Jahr!

Wir empfehlen deshalb, Offerten bei mindestens drei Anbietern einzuholen und dabei nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen und Pensionskassen zu berücksichtigen. Noch einfacher geht es, wenn Sie direkt die Dienste des führenden unabhängigen Hypothekarspzialisten MoneyPark in Anspruch nehmen.

  • Hier finden Sie unseren Hypothekenvergleich der Schweizer Anbieter.
  • Hier finden Sie die aktuellen Top Hypothekarzinsen bei MoneyPark.
  • In unserer interaktiven Grafik sehen Sie, wie sich der durchschnittliche Hypothekarzins in der Vergangenheit entwickelt hat.

Hypotheken Fehler Vergleich

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Hypotheken Fehler 2: Hypothek falsch tranchiert

Bei unseren Refinanzierungskunden fällt uns leider häufig auf, dass diese durch die Tranchierung der Hypothek bis zum Ende der Laufzeit an ihren bisherigen Kreditgeber gebunden sind. Liegen die Tranchen bezüglich ihrer Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, besteht keine Möglichkeit, zwischenzeitlich zu einem anderen – womöglich günstigeren – Anbieter zu wechseln. Da der Kunde den Anbieter nicht wechseln kann, kann die Hausbank bzw. die Hausversicherung ihm die Konditionen für die Restlaufzeit diktieren. Das heisst, der Kunde muss in der Regel einen höheren Zinssatz zahlen, als wenn er die Möglichkeit zum Anbieterwechsel hätte.

Schauen Sie sich unser Video-Briefing zum Thema Tranchieren an.

Hypotheken Fehler falsch tranchiert

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Hypotheken Fehler 3: Den Schuldbrief falsch gesplittet

Der Schuldbrief ist ein zentraler Bestandteil der Eigenheimfinanzierung – auch wenn der Hausbesitzer diesen normalerweise gar nie zu Gesicht bekommt. Damit Ihnen eine Bank oder eine Versicherung ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt das Institut eine Sicherheit in Form eines Schuldbriefs. Im Fall des Hypothekarkredits ist diese Sicherheit naturgemäss die Immobilie selber.

Entschliessen Sie sich dazu, die Hypothek in zwei oder mehrere Tranchen aufzuteilen – im Fachjargon also zu splitten – sollte die Hypothek, welche zuerst ausläuft, unbedingt im sogenannt letzten Rang sein, und diejenige, die zuletzt ausläuft, im ersten Rang. Nur so bewahren Sie die Möglichkeit, vor Auslaufen der letzten Tranche den Anbieter zu wechseln. Zu Detailfragen beraten wir Sie gerne.

Sollten Sie abbezahlte Schuldbriefe im Grundbuch löschen? Erfahren Sie mehr.

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Hypotheken Fehler 4: Falsche Strategie gewählt

Angesichts der Produktvielfalt im Hypothekarmarkt stellt sich die Frage nach der individuell richtigen Strategie: Soll ich auf eine variable, eine Libor– oder eine Festhypothek setzen? Und welche Laufzeiten sind für mich ideal?

Die Antwort hängt stark von der persönlichen Situation (berufliche Aussichten, Alter, Kinderwunsch, Vermögen etc.) sowie von den Zinsaussichten ab. Libor-Hypotheken bieten sich etwa in einem sinkenden oder stabilen Zinsumfeld an, während Festhypotheken über Jahre vor steigenden Zinsen schützen. Variable Hypotheken sind derweil nur im Spezialfall – z.B. als Überbrückungskredit – sinnvoll. Oft bieten sich Mischlösungen an. Auf jeden Fall sinnvoll ist eine individuelle Bedarfsanalyse.

Studie: Diese Strategien wählen die Schweizer Hypothekarnehmer.

Hypotheken Fehler Strategie

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Hypotheken Fehler 5: Falsche Libor-Hypothek gewählt

Libor-Hypotheken können sich stark unterscheiden – und zwar nicht nur in der Marge der Bank. Im Markt existieren Angebote für Libor-Hypotheken, deren Hypozinsen entweder jeden Monat, alle drei oder alle sechs Monate angepasst werden. Ein- und dreimonatige Libor-Finanzierungen sind am Markt günstiger zu haben als eine Libor-Hypothek mit einem für sechs Monate fixierten Zins. Allerdings ist man mit einer schnelleren Kadenz auch einem höheren Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Gegen dieses Risiko kann man sich je nach Anbieter mit einem sogenannten Cap (Absicherung gegen steigende Zinsen) absichern, allerdings gegen eine Gebühr. Zu beachten sind auch die Laufzeiten der Libor-Hypotheken-Verträge: Je kürzer die Laufzeit, desto flexibler gestalten sich die Wechselmöglichkeiten in eine Festhypothek.

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Hypotheken Fehler 6: Bank oder Versicherung? Den falschen Partner gewählt

Im Hypothekargeschäft gilt die Faustregel: Bei Hypotheken mit langer Laufzeit (ab 6 bis 7 Jahren) stechen Versicherungen ihre Bank-Konkurrenten bezüglich der Höhe der Zinsen oftmals aus. Bei Hypotheken mit kürzerer Laufzeit (d.h. auch bei Libor-Hypotheken) sind dagegen Banken tendenziell günstiger. Die Faustregel muss nicht in jedem Fall zutreffen, einen guten Anhaltspunkt liefert sie dennoch. Und sie zeigt, dass sich der Vergleich verschiedener Anbieter lohnt.

Ebenfalls gut zu wissen: Im Fall eines Umbaus oder grösserer Renovationsarbeiten sind Banken tendenziell flexibler, wenn es um die Erhöhung des Hypothekarbetrags geht. Zudem bieten Versicherer keine oder nur sehr restriktiv Baufinanzierungen an.

Lesen Sie mehr zum Thema „Bank oder Versicherung: Wer bietet die günstigeren Hypotheken?“

Lesen Sie mehr zum Thema „Online-Hypothek vs. Offline-Hypothek“

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Hypotheken Fehler 7: Falsche Hypothekarhöhe

Die ideale Höhe der Belehnung (d.h. der Anteil der Hypothekarsumme am Wert der Liegenschaft) ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aber zumindest aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht; denn die höheren Zinskosten werden durch die steuerlichen Vorteile aufgewogen. Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten. Im Hinterkopf bewahren sollten Sie, dass die Zinssätze bei einer hohen Belehnung (z.B. bei den maximalen 80%) höher sind als bei einer tiefen Belehnung. Der Einsatz von Pensionskassenguthaben bei der Aufnahme einer Hypothek macht insbesondere dann Sinn, wenn Sie einerseits zwar über ein hohes Einkommen, andererseits jedoch auch über ein tiefes Vermögen verfügen.

Erfahren Sie mehr zum Thema Hypothekarhöhe.

Können Sie sich Ihr Traumobjekt leisten? Erfahren Sie es mit unserem Hypothekenrechner.

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Hypotheken Fehler 8: Keine nachhaltige Lösung

Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, falls ein Erwerbsträger krank wird, verunfallt oder gar stirbt? Ohne die richtige Vorsorge besteht die Möglichkeit, dass die Hypothek dann nicht mehr bezahlbar ist. Entsprechend wichtig ist es, Immobilienfinanzierungen immer ganzheitlich zu betrachten. Der Schlüssel dazu ist eine saubere Vorsorgeanalyse, die allfällige Lücken aufdeckt.

Uns ist aufgefallen, dass insbesondere Banken das Thema Vorsorge in der Vergangenheit stark vernachlässigt haben: Deren Berater scheuen sich vor dem Thema, weil sie in der Regel keine Versicherungsspezialisten sind.

Wir beraten Sie gerne. Erfahren Sie mehr zum Thema Vorsorge.

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Hypotheken Fehler 9: Falsch amortisiert

Soll ich meine Hypothek direkt oder indirekt amortisieren – also abbezahlen? Tendenziell lautet die Antwort: In einer Tiefzinsphase lohnt sich eher eine indirekte Amortisation. Bei dieser Variante bleibt die Höhe der Hypothek über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Die Bank verlangt also keine Amortisation, stattdessen muss der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag auf ein 3a-Konto oder Depot oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b einzahlen. Das so angesparte Kapital wird verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit.

Da die Hypothek gleich hoch bleibt, können Sie die Hypothekarzinsen in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen und gleichzeitig profitieren Sie von der im Vergleich zu gängigen Sparprodukten attraktiven Verzinsung der Produkte der 3. Säule.

Erfahren Sie mehr zum Thema Amortisation.

Hypotheken Fehler Amortisation

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Hypotheken Fehler 10: Ungenügend über allgemeine Geschäftsbedingungen informiert

Hypothekarverträge sind komplex und enthalten viel „Fach-Chinesisch“. Stellen Sie sicher, dass Sie sich über jeden einzelnen Punkt im Klaren sind. Sonst blüht Ihnen dereinst womöglich ein böses Erwachen.

Die meisten Hypothekaranbieter behalten sich beispielsweise das Recht vor, im Fall einer substanziellen Wertminderung der Liegenschaft (d.h. auch bei einem allgemeinen Preisrutsch) den Vertrag vorzeitig zu künden. Je nach aktuellen Zinssätzen könnten so womöglich hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen.

Ebenfalls nicht unbedenklich ist eine Klausel in vielen Rahmenverträgen, die besagt, dass die Bank oder Versicherung auch bei Festhypotheken während der Laufzeit Zinsanpassungen vornehmen dürfen – gegeben dem Fall, dass eine stärkere staatliche Regulierung dies notwendig machen würde.

Bei MoneyPark kennen wir uns mit dem Kleingedruckten aus. Lassen Sie sich von unseren Spezialisten beraten.

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Über MoneyPark

MoneyPark ist die schweizweit führende technologiebasierte Beratungsplattform für Finanzprodukte und spezialisiert auf die unabhängige Vermittlung von Hypotheken und Vorsorgeprodukten sowie auf Vermögensverwaltung. MoneyPark bietet keine eigenen Finanzprodukte an, sondern offeriert Kunden maximale Auswahl, unabhängige Beratung und direkten Abschluss. Die persönliche Kundenberatung erfolgt entweder in einer der schweizweit über 25 MoneyPark-Filialen oder mittels Online-Beratungstools.

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