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Neues Haus: Wie kann die Überbrückung finanziert werden?

20.11.2018 4:14
Neues Haus: Wie kann die Überbrückung finanziert werden?

Eine Familie mit zwei Kindern hat langsam, aber sicher zu wenig Platz in ihrem Reihenhaus. Sie hat bereits ein geeignetes Einfamilienhaus in der Nähe der Schule ihrer Kinder gefunden. Wenn sie jedoch warten, bis sie das aktuelle Haus verkaufen können, ist ihr Wunschobjekt möglicherweise schon vom Markt. Für den Kauf benötigt die Familie jedoch das Geld aus dem Verkauf des alten Hauses. Wie kann dieses Problem gelöst werden?

Wer in der Schweiz aus seinem bisherigen in ein neues Eigenheim ziehen möchte, braucht starke Nerven. Die Hälfte verliert dabei ihr Wunschobjekt. Denn das nötige Eigenkapital ist in den meisten Fällen in der bestehenden Immobilie gebunden. Da es keine standardisierten Überbrückungslösungen gibt, sollten Sie sich unabhängig beraten lassen.

Wollen Sie Ihre neue Immobilie vor dem Verkauf Ihrer jetzigen Liegenschaft erwerben, setzt dies das nötige Eigenkapital voraus. Auch muss die Tragbarkeit beider Immobilien gegeben sein. Fehlen die erforderlichen 20% Eigenkapital, muss zunächst das bisherige Eigenheim verkauft werden. So die Theorie.

Individuelle Zwischenfinanzierung

Unter Umständen können Sie Ihr Wunschobjekt auch dann erwerben, wenn noch kein Käufer für das bisherige Objekt gefunden ist. Denn in der Praxis zeigen sich Finanzierungspartner durchaus flexibel und ermöglichen – abhängig auch vom Verkehrswert Ihrer jetzigen Liegenschaft – eine Überbelehnung bis max. 90%. Mit dieser sind häufig Auflagen verknüpft, z.B. wird vertraglich festgehalten, dass das Eigenheim – meist innerhalb eines Jahres – verkauft sein muss.

Immobilisiertes Eigenkapital mobilisieren

Angenommen, die Hypothek für die bestehende Immobilie umfasst 70% und 30% stammen aus Eigenkapital. Um dieses für die Finanzierung der neuen Liegenschaft verfügbar zu machen, wird eine zwischenzeitliche Überbelehnung auf 90% vorgenommen. Die frei gewordenen Eigenmittel im Umfang von 20% des Wertes der bisherigen Liegenschaft stehen so als Eigenkapital für das neue Objekt bereit.

Sobald die bisherige Liegenschaft verkauft wird, können mit dem Verkaufserlös die bisherige Hypothek und die temporäre Überbelehnung aufgelöst werden. Es ist deshalb wichtig, bei der Zwischenfinanzierung ein Hypothekarmodell zu wählen, welches solche Rückzahlungsmodalitäten zulässt. Möglich wären entweder eine LIBOR-Hypothek (bald SARON) oder eine Festhypothek mit einer vertraglich vereinbarten ausserordentlichen Amortisation.

Apropos Hypothekarmodell: Sollten Sie auf Ihrem bisherigen Eigenheim kürzlich noch eine langlaufende Festhypothek abgeschlossen haben und nun doch ein neues Traumobjekt gefunden haben, kann das neue Objekt mit einer LIBOR-Hypothek finanziert werden, welche beim Verkauf der bisherigen Liegenschaft sogleich wieder getilgt wird. Und die Festhypothek zügelt ganz einfach mit Ihnen vom alten ins neue Heim.

Steuerbelastung mindern

Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Gewinn, fällt in den meisten Kantonen eine progressive Grundstücksgewinnsteuer an. Deren steuerlicher Aufschub ist vorgesehen, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren eine vergleichbare selbstgenutzte Immobilie erwerben. Neben dem Abzug von Makler- und Notariatsgebühren vermindern (wertvermehrende) Renovationen den Grundstücksgewinn und damit die Steuerbelastung. Bewahren Sie deshalb alle Papiere sorgfältig auf.

Wunschobjekt verloren? Nicht aufgeben!

Falls Sie Ihr Wunschobjekt verlieren, gibt es dennoch einen Lichtblick: Teilweise bieten Finanzierungspartner Dienstleistungen im Immobiliensuchbereich an. Erkundigen Sie sich deshalb, ob er nicht ein vergleichbares Objekt im Köcher hat. Fragen kostet nichts.

So oder so, eine sorgfältige Analyse Ihrer persönlichen Situation ist unabdingbar. Lassen Sie sich unabhängig beraten und planen Sie ausreichend Zeit ein.

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