Kann eine Festhypothek bei einem Verkauf übertragen werden?

von / 09 Oktober 2023

Wir haben vor zwei Jahren eine Eigentumswohnung erworben und möchten diese nun rasch verkaufen und ins Ausland ziehen. Leider haben wir beim Kauf eine fünfjährige Festhypothek zu 0.9 Prozent abgeschlossen. Können wir vom Käufer und der Bank verlangen, dass sie die Hypothek weiterführen?

Die Frage nach einem Übertrag der Hypothek auf den Käufer stellt sich immer wieder und ist grundsätzlich machbar. Entscheidend sind der Zinssatz der laufenden Hypothek im Vergleich zum aktuellen Zinsumfeld sowie die Finanzierungskriterien des Hypothekaranbieters, die auch der Käufer erfüllen muss. Zudem stellt sich in diesem Zusammenhang auch die Frage nach dem richtigen Verkaufspreis und die Auswirkungen auf die Steuerrechnung. In Ihrem Fall stehen die Chancen gut, dass der Übertrag oder sogar ein kostenloser Ausstieg aus dem Vertrag möglich ist.

Zinsanstieg macht kostenlosen Ausstieg möglich

Noch bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung starten, sollten Sie auf Ihren Hypothekaranbieter zugehen und ihn über Ihre Verkaufsabsichten informieren. Da das Zinsniveau seit Ihrem Abschluss um rund zwei Prozent angestiegen ist, stehen die Chancen gut, dass die Bank Sie kostenlos vorzeitig aus dem laufenden Vertrag aussteigen lässt. Die Bank kann das geliehene Geld heute viel gewinnbringender anlegen als noch vor zwei Jahren.

Hypoübertrag kann Käuferkreis einschränken

Sollte Ihnen die Bank aufgrund der Vertragsvereinbarungen dennoch einen Penalty auflegen, können Sie beim Verkauf die Bedingung stellen, dass die laufende Hypothek vom Käufer übernommen wird. Allerdings schränken Sie dadurch den Käuferkreis ein. Der Käufer muss einerseits die Finanzierungsbedingungen wie Tragbarkeit und Belehnung der Bank erfüllen und kann nicht ohne weiteres die Hypothekarsumme anpassen. Sollte der Käufer beispielsweise weniger Eigenkapital einbringen wollen oder zusätzliches Geld für Renovationen aufnehmen, ist er meistens sehr limitiert, es sei denn, die Bank zeigt sich verhandlungsbereit den Betrag anzupassen, was ebenfalls zu prüfen ist. Häufig versuchen Käufer, die eine Hypothek übernehmen müssen, den Kaufpreis durch Verhandlung zu reduzieren, um allfällige Nachteile auszugleichen. Einige Käufer bringen auch bereits eine Hypothek mit, die sie auf die neue Immobilie übertragen wollen.

Verkaufspreis hat oft grösseren Einfluss

Dadurch, dass Sie vor zwei Jahren zu einem aus heutiger Sicht sehr attraktiven Zins abgeschlossen haben, stehen die Chancen gut, dass Sie eine finanziell attraktive Lösung finden. Denken Sie unbedingt auch daran, dass das Ausloten des richtigen Verkaufspreises oft einen viel grösseren Einfluss auf das Endergebnis hat als die reine Betrachtung der Finanzierung. In vielen Fällen kommt man zum Schluss, dass man lieber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt als den Käuferkreis unnötig einzuschränken. Kommt dazu, dass die Vorfälligkeitsentschädigung in den meisten Kantonen von der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig ist. In einigen Fällen ist es sogar möglich, die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Letzteres führt zu einer noch grösseren Steuerersparnis.


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